Professional Documents
Culture Documents
RAPORT DE EVALUARE
Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a blocului de principal al magazinului numărul 18 din
localitatea menţionată anterior pentru completarea fondului statutar.
Beneficiarul prezentului raport de evaluare este lectorul superior universitar, Jitari Liliana.
Executantul prezentului raport de evaluare este studenta grupei EI-0616, Ştefan Elina.
1. „Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile”, aprobat prin H.G. R.M.
nr.958 din 4.07.2003;
2. „Legea cu privire la activiatatea de evaluare”, nr.989-XV din 18.04.2002;
3. Culegerea indicatorilor comasaţi ai valorii de reconstituire;
4. Extrasul din registrul bunurilor imobiliare;
5. Paşaportul tehnic al imobilului;
6. Informaţii furnizate de administraţia instituţiei ;
7. Materiale informative şi analitice cu privire la situaţia macroeconomică şi
microeconomică din ţară;
Termenul evaluării: 6 luni, dacă nu intervin alte împrejurări (sociale, economice, juridice sau de altă
natură) care să influenţeze valoarea terenului evaluat.
Forma de exprimare a valorii: Valoarea estimată este exprimată în lei şi în echivalentul euro la cursul
valutar de la data evaluării conform BNM, 1€ = 15.83 lei
Clauze de nepublicare: Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate nici
incluse într-un document destinat publicării fără acordul în scris şi prealabil al evaluatorului.
Menţiuni speciale: Evaluarea nu conţine expertiza tehnică a construcţiilor.
Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar
în cursul raportului:
A. Ipoteze
1) Nu se asumă nici o responsabilitate privind situaţia juridică sau a consideraţiilor privind titlul
de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vîndută, dacă
nu se specifică altfel;
2) Proprietatea este evaluată ca liberă de orice sarcini, daca nu se specifică altfel;
3) Se presupune o stăpînire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii;
4) Informaţiile furnizate se presupune a fi autentice, dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei
lor;
5) Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest
raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate;
6) Se presupune ca nu există aspecte ascunse sau nevizibile structurii ce ar avea ca efect o
valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau
pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;
7) Se presupune ca proprietatea este în deplina concordanţă cu toate reglementările locale şi
republicane privind mediul înconjurător , în afara de cazurile cand neconcordantele sunt expuse ,
deschise şi luate in considerare în raport;
8) Se presupune ca proprietatea este conformă cu toate reglementările si restricţiile urbanistice, în
afara cazului cînd neconformitatea a fost identificată, descrisă şi luată în considerare în raport;
9) Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de
autorităţile legale sau administrative, locale sau naţionale, sau de către organizaţii sau instituţii
private, au fost sau pot fi obţinute sau reînoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează
estimarile valorii din cadrul raportului;
10) Se presupune ca utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu
exista alte servituţi , altele decît cele descrise în raport;
11) În afara cazurilor descriese în proiect, nu a fost observată de evaluator existenţa unor
materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunostinţă de
existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totusi, evaluatorul nu are calitatea şi
calificarea să detecteze aceste substanţe. Nu se asuma nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri
sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor. Clientul este solicitat să
angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.
Evaluarea este o activitate efectuată de experţi evaluatori profesionişti, care respectă principii,
metode, standarde profesionale si etice specifice, prin care se estimeaza o valoare pentru dreptul de
proprietate respectiv (teren, constructii, amenajare), care sa fie cat mai apropiata de valoarea recuperata
de piata in urma tranzactiilor.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care are ca
finalitate estimarea valorii. Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetarile,
informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.
Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a oferi un
raspuns clientului asupra valorii bunului imobil. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor
la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobil şi a drepturilor reale asupra lui. În conformitate
cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS,ediţia 8-a 2007) definim următoarele etape ce trebuie
parcurse în evaluarea unei proprietăţi, iar acestea sunt:
Proprietatea imobiliară evaluată este amplasată în oraşul Străşeni, strada Alexandru Plămădeală,
numărul 3 şi aparţine cooperativei de consum din Străşeni.
Proprietate imobiliară estimată este compusă din magazin executat în conformitate cu
Certificatul de Urbanism şi Autorizaţia de Construire, înregistrat sub numărul cadastral:
8001116.019.01 şi terenul aferent plan, fără denivelări şi impedimente de relief care să-i afecteze
funcţionalitatea, respectiv utilizarea în suprafaţă de 0, 0701 ha (conform actelor emise de Oficiul
Cadastral Teritorial Străşeni, filiala Î.S. „Cadastru”), înregistrat fiind sub următorul număr cadastral:
8001116.019.
Suprafaţa construită a imobilului este de 277,5 m.p. După structura de rezistenţă, este o
construcţie cu schelet portant din zidărie. Fundaţia continuă rigidă sub formă de lentă sub toţi pereţii
portanţi, executată din piatra naturală brută. Pereţii atît cei portanţi, cît şi cei despărţitori sunt executaţi
din blocuri de calcar. Planşeu din beton armat monolit, pardoseli din beton acoperite cu gresie.
Tîmplăria interioară şi cea exterioară din PVC. Acoperişul este de tip terasă, circulabil, alcătuit din
urmatoarele straturi: planşeu de pod, barieră de vapori, izolaţie termică de bază (cheramzit), strat pentru
organizarea pantei, strat de nivelare din mortar si izolaţie. Tecuiala interioară- gletuită (var amestecat cu
ipsos), exterioară-vopsită (vopsea pe bază de răşini acrilice) cu brîu de placaj decorativ din piatră
artificială. Scări exteriore obişnuite executate monolit, fără balastradă, care se termină în faţa intrării cu
un podest. Imobilul a fost construită în 1989. Starea tehnica generală a acestuia este bună, dat fiind
faptul că în anul 2005 s-a efectuat reparaţia capitală a imobilului, la construcţia de bază s-a adăugat
anexa şi terasa.
Caracterul preponderent al zonei în care este localizată construcţia este rezidenţial, accesul la
proprietate este facil, magazinul se află la intersecţia străzii Alexandru Plămădeală (fosta Păcii) şi Petru
Movilă. Lucrul important de menţionat este că în zonă nu există restricţii de parcare. Starea tehnică a
clădirii este bună, imobilul se încadreaza în parametrii de funcţionare normali.
Elementele№descrierii Semnificaţia
6. 0, 0701 ha
7. octogonală
Piaţa imobilului comercial reprezintă un deosebit interes pentru investitori datorită faptului că
acesta crează condiţiile necesare desfăşurării activităţilor de antreprenoriat în modul cît mai eficient, în
pofida acestui fapt, piaţa imobilului comercial în provincie este subdezvoltată, lucru constatat şi în
cadrul analizei acestei pieţei din oraşul Străşeni.
Piaţa imobilului din Străşeni este încă slab dezvoltată, dominantă fiind de alimentare, filiale
bănci şi alţi cîţiva retaileri de servicii. Din lipsa informaţiilor corecte nu se poate realiza o analiză
detailată a acestui sector. La momentul actual, oferta de bunuri imobile comerciale atît pentru vînzare,
cît şi arendă este practic inexistentă, cît despre cerere, aceasta este pasivă din lipsa investitorilor şi a
posibililor arendaşi, situaţia fiind şi mai îngreunată din cauza contextului economic existent.
Activitatea investiţională este scăzută şi asa cum nu se dispune de informaţia cu privire la aceşti
indicatori la nivel de regiune, se va cerceta situaţia per ansamblu în ţară. După cum informează Biroul
Naţional de Statistică trendul descendent al investiţiilor în capital fix, nemijlocit în lucrări de
construcţii-montaj se menţine şi în perioada ianuarie-martie 2010. Astfel, în ianuarie-martie 2010
întreprinderile şi organizaţiile din contul tuturor surselor de finanţare au realizat investiţii în capital fix
în valoare de 880, 4 mil.lei, constituind 76,6% (în preţuri comparabile) faţă de ianuarie-martie 2009.
Lucrările de construcţii-montaj în volumul total al investiţiilor în ianuarie-martie 2010 au constituit
428, 6 mil.lei, sau 48,7%. Comparativ cu ianuarie-martie 2009 acest volum s-a micşorat cu 28, 6 % (în
preţuri comparabile).
din care:
Potrivit Biroului Naţional de Statistică sursele principale de finanţare ale activităţii investiţionale
rămîn pentru perioada ianuarie-martie 2010 a fi mijloacele proprii ale agenţilor economici şi populaţiei
(63,5%) şi mijloacele investitorilor străini (23,5%). Din contul mijloacelor bugetare au fost realizate
doar 5 % din volumul total al investiţiilor în capital fix. Cota-parte a investiţiilor în capital fix utilizate
la construcţia clădirilor şi edificiilor, a constituit 44,3 % din volumul total al investiţiilor însuşite (din
care 23 % clădiri de locuit şi 21,3 % alte clădiri şi edificii) sau cu 4,0 puncte procentuale mai puţin decît
în perioada respectivă a anului precedent. Cota-parte a investiţiilor la construcţia clădirilor de locuit s-a
micşorat cu 2,6 p. p., iar la construcţia clădirilor cu altă destinaţie, decît cea de locuit şi edificiilor - cu
1,4 p. p. În schimb mijloacele de transport şi alte tipuri de investiţii în capital fix au devenit mai
atractive pentru investitori.
1.6 Analiza datelor cu caracter economic şi social al localitaţii amplasării obiectului
evaluării
Resursele acvatice ale oraşului sunt de 180 ha, formate din suprafaţa râului Bâc - 7, 11 ha, 5 iazuri
cu o suprafaţă de 18 ha si mlaştini protejate.
Zonele de recreare sunt formate din: 6 parcuri de cultură şi odihnă. În apropiere se găseşte
rezervaţia "CODRII", cu sediul administrativ în oraşul Străşeni.
Din punct de vedere administrativ, oraşul este divizat în 6 cartiere: Fundătura, Podul Volocii,
Centru, Aleea Plopilor, Podişul, Satu Nou.
Trăsăturile climaterice. Clima oraşului este temperat continentală. Iarna este blândă, scurtă; vara
e călduroasă şi de lungă durată. . Temperatura medie de iarnă este de 6, –7ºC, iar temperatura medie de
vară este de 35,5ºC. Anual sunt 71 zile fără soare, cele mai multe-40 - sunt iarna. Predomină vânturile
din direcţiile de nord şi de nord-vest; iarna, uneori, sunt vânturi din sud-est, rezultate din anticiclonul
siberian. Temperaturile perioadei de iarnă se evidenţiază prin instabilitate. Temperaturile sub -5 grade
sunt posibile din noiembrie până în martie, dar frigurile alternează cu încălziri.
Cea mai rece lună este ianuarie (temperatura medie -3,5°C; februarie e ceva mai cald -2,5°C).
Scăderi bruşte ale temperaturii — până la -30°C şi mai jos sunt provocate de curenţii din direcţia de
nord şi din cea de nord-est, viteza medie a cărora e de 4—5m/s. Iarna sunt zile geroase şi perioade de
acalmie. Umiditatea relativă a aerului are o subliniată deplasare anuală. Cea mai importantă —82—88
la sută — se înregistrează iarna. În perioada caldă (din aprilie până în septembrie) umiditatea relativă
constituie 61—66 la sută. Vara umiditatea cea mai mare — 64 la sută — se înregistrează în iunie, când
sunt multe depuneri atmosferice. Umiditatea minimă, egală cu 61 la sută, se înregistrează în aprilie-mai
şi nu coincide cu temperatura maximă a aerului calde.
Sub aspect economic în oraşul Străşeni sunt înregistraţi circa 2780 agenţi economici, dintre care
cel mai mare număr îl constituie gospodăriile ţărăneşti – 1.590. Întreprinderile cu dreptul de persoane
juridice alcătuiesc 305 unităţi. Un loc de frunte ocupă industria alimentară, se produc conserve din
fructe şi legume, sucuri, produse de panificaţie, cea mai dezvoltată fiind producţia de vinuri Fabrica
materialelor de construcţie produce ţiglă roşie, faianţă. La 6 km spre sud-vest funcţionează antena TV
de lângă Străşeni. Partea industrială a oraşului este amplasată în regiunea de nord-vest a oraşului şi este
despărţită de sectorul locativ prin calea ferată. Punctul de vinificaţie, secţia de cărămidă a fabricii de
materiale de construcţie se află în partea de nord a oraşului. În domeniul comerţului activează 96
întreprinderi, sistemul de alimentaţie publică este format de 25 întreprinderi. Deservirea socială este
asigurată de 17 unităţi de deservire. În oraş activează filiale ale 3 bănci comerciale şi ale 2 companii de
asigurare.
Complexul de transport extern al oraşului Străşeni este format din sistemele de transport feroviar şi
auto. Centrul raional Străşeni este nodul de căi ferate:
• Chişinău-Bucureşti;
• Chişinău-Kiev-Moscova;
• Chişinău-Ivano-Frankovsk (rută auto);
• Chişinău-Străşeni-Ungheni
Creşteri ale volumului de producţie s-au mai înregistrat la întreprinderile cu genul de activitate:
fabricarea de pompe, compresoare şi sisteme hidraulice (de 1,7 ori); fabricarea articolelor de voiaj şi de
marochinărie (cu 28,1%); fabricarea de medicamente şi produse farmaceutice (cu 23,2%); fabricarea
uleiurilor şi grăsimilor vegetale şi animale (cu 3,1%); fabricarea de lacuri şi vopsele (cu 1,5%), etc.
Sursa: [7 , p.131]
V = Vt + (Vc - D) (4.1)
Drumuri de acces Neasfalt , str. periferică Asfalt , str. periferică Neasfalt , str. periferică
Prezenţa tuturor
Nivelul asigurării cu Lipsa comunicaţiilor comunicaţiilor Lipsa comunicaţiilor
elemente de
infrastructură
Tabelul 1.5 Determinarea valorii de piaţă a terenului prin abordarea comparativă a vînzărilor
Nr. Bunul Bunul Bunul
Caracteristica Bunul evaluat imobiliar imobiliar imobiliar
nr.1 nr.2 nr.3
1 2 3 4 5 6
3 Suprafaţa,ari 7 6 6 6
Ajustarea 1 1 1
1 2 3 4 5 6
Ajustarea 1 1 1
Ajustarea 1 1 1
Ajustarea 1 1 1
14 Suprafață 7 6 6 6
Ajustarea 1 1 1
16 Ponderea 2 1 3
13 515.39
• Valoarea de reconstituire a imobilului evaluat constituie 2 622 237.16 lei sau 165232.3 euro.
Determinarea deprecierii
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în
considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în
urma acţiunii diferitor factori, se disting mai multe forme ale deprecierii (fig.2)
Deprecierea acumulată
Deprecierea Deprecierea
Uzura fizică
funcţională economică
Recuperabilă Recuperabilă
Nerecuperabilă Nerecuperabilă
Sursa: [ 7, p. 135]
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub
influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a
clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.). după cum am menţionat mai sus uzura fizică
poate fi recuperabile şi nerecuperabile.
Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de
vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile
legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari
decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.
Uzura fizică a construcţiei se va determina după metoda normativă. Metoda normativă presupune
determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale
clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element, (4.2)
Unde: Uconstr. - uzura fizică a construcţiei, %;
Uelement. - uzura elementelor construcţiei, %;
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive, %.
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se utilizează normele de evaluare a
construcţiilor ce aparţin cetăţenilor în scopul asigurării de stat ediţia 1982. Uzura fizică poate fi
recuperabile şi nerecuperabile.
Uzura fizică recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de
vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile
legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
Greutatea specifică s-a determinat în conformitate cu culegerea indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire (УПВС, 1969-1972 nr.4 tabel).
Tabelul 1.7 Determinarea uzurii fizice recuperabile a obiectului evaluat
Denumirea elementului Starea tehnica Uf. elem% Greutatea Uf. În rap cald.
specifică
Fundaţia bună 10 6 0.6
• Valoarea reziduală a elementelor de construcţie este egală cu 2 125 996.49 lei sau 133 963.2
euro.
Tabelul 1.9 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de scurtă durată
Durata
Valoarea Vîrsta
Denumirea exploatare
reziduală, efectivă a Uzura, %
elementului normativă, Mărimea
lei clădirii, ani
ani uzurii, lei
Acoperiş 255 807.23 5 30 16.66 42 634.54
• Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de scurtă durată este de 199 839.85 lei sau
Tabelul 1.10 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lungă durată
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de lungă durată este egală cu 505 616.12 lei sau 31 859.87
euro.
• Uzura fizică totală a obiectului evaluat constituie 871 638.98 lei sau 54 923.69 euro.
Tabelul 1.12 Determinarea valorii de piaţă a bunului evaluat prin metoda cheltuielilor
Indicator Valoarea
Valoarea terenului, lei 214 039.18
I. etapă : Prognozarea
veniturilor viitoare
VBP
VBE = VBP – DSL + AV
VON = VBE – CO
5 ×10
Riscul lich . joase = =4
12 l (4.8)
Managementul investiţional – Include întocmire declaraţiilor fiscale, selectarea variantei
optime de investiţii, luarea deciziei privind vînzarea sau menţinerea bunului imobil. Cu cît mai
riscante şi complicate sunt investiţiile cu atît mai mult necesită un management mai competent.
La momentul actual prima pentru managementul investiţional este de – 1 %.
Tabelul 4.13 Determinarea primei pentru risc
Tipul riscului Gradul riscului
Riscul pieţei imobiliare:
- Modificarea legislaţiei 8
Riscul lichidităţii:
3. Restituirea capitalului după fondul de compensare şi ratei fără risc- metoda Hoskowold.
Se optează pentru cea de-a două metodă dat fiind faptul că se presupune ca în decursul perioadei de
prognozare se vor fi obţinute fluxuri de venit constate şi echivalente, o parte din ele vor constitui
profitul pentru investiţie, iar cealaltă va asigura restituirea capitaluluii iniţial. Mărimea capitalului
restituit se va reinvesti la rata profitului pentru investiţie, în acest caz norma de restituire a capitalului
ca parte componentă a coeficientului de capitalizare este egală cu factorul fondului de compensare
pentru aceiaşi rată a profitului pentru investiţie. Coeficientul de capitalizare în cazul fluxurilor de venit
constante şi echivalente va fi egală cu suma dintre rata profitului pentru investiţie( 19.5 %) şi factorul
fondului de compensare pentru aceiaşi rată. Factorul fondului de compensare pentru 19.5% şi 3 ani =
0,273. Deci, rata de capitalizare va fi egală cu: 0,195 + 0,273=0,468
Tabelul 1.14 Determinarea valorii de piaţa a bunului imobil prin metoda venitului
(capitalizarea directă)
Unitatea de
№ Indicii masură Volumul de bază
1 Suprafaţa arendă m2 230
• În urma efectuării calculelor, s-a determinat că valoarea de piaţă a obiectului evaluat prin
metoda capitalizării directe constituie: 37 153.85 euro sau 589 631.54 lei
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma
exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia). În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de
numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:
n
VON R
V =∑ +
i =1 (1 + Y ) i
(1 + Y ) n , (4.9)
Unde: t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat
de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, prin urmare vom aplica o perioada de calcul
de 3 ani în cazul de faţă.
Reversia reprezintă preţul probabil, pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfârşitul
perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat
următor perioadei de calcul (VONn+1)
VON n +1
R=
r , (4.10 )
Unde : R - reversia;
r- rata de capitalizare estimată pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi s-a determinat
prin metoda adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei
componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului.
Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc sau
care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru
toate investiţiile din economia naţională. Rata rentabilităţii a fost luată rata de bază pentru depozitele
pe termen scurt şi constituie 5 %.
Rata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în
economia ţării. Pentru anul 2009 , inflaţia constituie în mediu 10% (conform Legii bugetului pentru
anul 2009).
Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii
investiţi în bunul imobil. Rata riscului constituie – 8%.
3 Majorarea % 2
prognozată a
plăţii de arendă
4 Plata de arendă euro /m2/an 84 85.68 87.39 89.14
ajustată
5 VBP euro /an 19 320 19 706.4 20 100.52 20502.53
8 CO euro 0
10 Rata actualizare % 22
• În urma efectuării calculelor, s-a determinat că valoarea de piaţă a obiectului evaluat prin
metoda actualizării fluxurilor de numerar constituie: 82 625.327euro, echivalent a 1 311 263.94
lei.
Tabelul 1.16 Calcularea valorii finale a obiectului evaluării prin metoda venitului
Valoarea conform
Valoarea, euro Ponderea,% ponderei, lei
Metoda
actualizării 82 625.32 0.8 66 100.26
Metoda
capitalizării
37 153.84 0.3 11 146.15
Valoarea de piaţă determinată prin metoda venitului, euro 77 246.41
Valoarea de piaţă determinată prin metoda venitului, lei 1 225 900.615
Sursa: întocmit de autor
Cea mai mare pondere se atribuie metodei de actualizare, deoarece această metodă comparativ cu
metoda de capitalizare ia în considerare fluxurile de lichidităţi şi le transformă în valorea prezentă a
proprietăţii, iar metoda capitalizării ia în calcul doar venitul obţinut pe parcusul unui singur an de
gestiune.
• Valoarea de piaţă a magazinului situat în or.Străşeni,str. Alexandru Plămădeală 3 estimată
prin metoda venitului constituie 1 225 900.615 lei sau 77 246.41 euro.
În cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai bun indicator al
valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. În cazul cînd proprietatea imobiliară nu a participat niciodată
într-o tranzacţie de vînzare – cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este
disponibilă, valoarea de piaţă poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vînzare a
proprietăţii imobiliare similare proprietăţii subiect şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele
între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Această metodă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările
bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor
evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru
aceste bunuri.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de vînzare;
Tabelul 1.17 Determinarea valorii de piaţă a terenului prin abordarea comparativă a vînzărilor
Bunul Bunul
Bunul
№ Caracteristica Bunul evaluat
imobiliar nr.1
imobiliar imobiliar
nr.2 nr.3
1 2 3 4 5 6
Amplasare
or.Straseni, or.Străşeni,
2
str.A.Plămădeală str.M.Eminescu or.Călăraşi or.Călăraşi
3 Preţul , euro 55 000 150 000 145 000
2
4 Suprafaţa totală 1m 277.5 97 396 280
2
5 Preţul ,1 m 567.01 378.78 517.85
Dreptul de
6 deplin deplin deplin deplin
proprietate
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 567.01 378.78 517.85
7 Condiţiile tranzacţiei de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 567.01 378.78 517.85
8 Condiţiile pieţii ofertă ofertă ofertă
ajustare 0.9 0.9 0.9
preţul după ajustare 510.3 340.9 466.07
Condiţiile de
9 de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
finanţare
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 510.3 340.9 466.07
Amplasarea or.Străşeni, or. Străşeni,
10
obiectului str.A.Plămădeală str.M.Eminescu or.Călăraşi or.Călăraşi
ajustare 1 1.1 1.1
preţul după ajustare 510.3 375 512.67
Suprafaţa
11 7 6 3 7
terenului,ar
ajustare 1.07 1.36 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67
Materialul de piatra de piatra de
12 piatra de calcar piatra de calcar
construcţie calcar calcar
1 2 3 4 5 6
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67
Nivelul asigurării cu
13 elemente de înalt înalt înalt înalt
infrastructură
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67
14 Starea fizică bună buna buna foarte bună
ajustare 1 1 1.1
preţul după ajustare 546.03 510 563.94
• Valoarea de piaţă a estimată prin metoda vînzărilor comparabile constituie 2 404 532.51 lei
sau 151 514.33 euro.
În urma aplicării celor trei metode de evaluare, se obţin rezultate diferite. Totodată, nici una din
metode nu generează rezultate absolut corecte. Spre exemplu, metoda cheltuielilor se utilizează din
principiul înlocuirii care presupune că un cumpărător nu va plăti o sumă mai mare decît pentru un bun
imobil decît valoarea de înlocuire a unui bun similar, capabil să îndeplinească aceleaşi funcţii.
Metoda cheltuielilor, bazată pe valoarea de înlocuire, are dezavantajul că nu întotdeauna costul de
înlocuire, oferit de către companiile de construcţie este cel mai real şi corespunde întocmai soluţiilor
constructive a obiectului evaluării.
Metoda veniturilor este limitată, deoarece se bazează pe prognozarea veniturilor viitoare , ceea ce
constituie un element subiectiv. Metoda analizei comparative a vînzărilor permite obţinerea celui mai
exact rezultat al evaluării, deoarece în cadrul acestei metode sînt luaţi în consideraţie aproape toţi
factorii ce influenţează asupra lui. Una din problemele utilizării acestei metode este indisponibilitatea
informaţiei veridice despre obiectele comparabile, precum şi dificultatea determinării mărimii ajustărilor
necesare, în cazul unei pieţe subdezvoltate în localitatea amplasării obiectului.
1. revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferenţelor
între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile
valori;
Valoarea finală a obiectului supus evaluării s-a calculat conform mediei ponderate.
Metoda veniturilor
1 225 900.62 77 246.41
Metoda analizei
2 404 532.51 151 514.33
comparative a vînzărilor
Sursa: întocmit de autor
Tabelul 1.19 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii de piaţă a bunului supus evaluării
Metoda
Metoda Metoda
Denumirea indicatorului Vînzărilor
veniturilor Costurilor
Comparabile
1
Valoarea obţinută 1 225 900.62 1 634 579.7 2 404 532.51
2 Corectitudinea selectării
30 20 50
tipurilor de valori estimate
3 Corectitudinea metodelor
30 20 50
aplicate
4 Profunzimii analizei pieţii
20 20 60
imobiliare
5 Veridicitatea datelor
25 25 50
utilizate în analiză
6 Corectitudinea interpretării
20 20 60
şi utilizării datelor
7 Corectitudinea efectuării
ajustărilor în cadrul 30 30 40
metodelor
8
Ponderea ajustărilor % 25.8333 22.5 45
În concluzie : Valoarea de piaţă a magazinului amplasat în oraşul Străşeni, str.Alexandru cel Bun 3, la
data evaluării de 05.06.2010 constituie: 1 766 511.05 lei sau echivalentul a 111 311.34 euro,cursul
valutar la data evaluării conform BNM