Abordări utilizate în evaluarea proprietăţilor imobiliare

1. Abordări utilizate în evaluare

Abordările utilizate în evaluarea proprietăţilor imobiliare sunt de trei categorii:

- abordarea bazată pe costuri;
- abordarea bazată pe comparaţiile cu preţurile pieţei;
- abordarea bazată pe venituri (incluzând analiza CF-ului discontat).

1.Abordarea bazată pe costuri

Este numită uneori metoda însumării (summation approach)

În acest caz, valoarea unei proprietăţi imobiliare se determină prin efectuarea sumei dintre
valoarea terenului şi valoarea netă a clădirilor şi amenajărilor (improvements).
Valoarea netă a clădirilor şi amenajărilor se calculează prin metodele de evaluare bazate pe
costuri, în felul următor:
- costul de reproducţie minus deprecierea;
- costul de înlocuire minus deprecierea
Costul de reproducţie este costul copiei identice.
Costul de înlocuire are în vedere costul construirii unei clădiri şi/sau al unor amenajări care
au aceeaşi utilitate ca şi proprietatea evaluată dar, care sunt realizate cu design, mână de
lucru, materiale moderne.

2. Abordarea bazată pe comparaţii implică evaluarea proprietăţilor imobiliare pornind de la

preţurile se tranzacţionează pe piaţă proprietăţile comparabile se tranzacţionează piaţă.

3.Abordarea bazată pe venit implică evaluarea proprietăţilor imobiliare pe baza profiturilor,

cash-flow-urilor, ratelor de rentabilitate aşteptate de investitorii de pe piaţă.

2. Principiul celei mai bune utilizări

Valoarea terenului poate fi o componentă foarte importantă a valorii totale a unei proprietăţi
imobiliare.

Adesea evaluatorii sunt solicitaţi să formuleze o opinie distinctă în privinţa valorii terenului,
chiar în cazul în care se pune problema evaluării unor proprietăţi imobiliare cu clădiri şi
construcţii mari.
Deşi în urma evaluării unei proprietăţi imobiliare prin metoda comparaţiei sau, prin metode
bazate pe venituri, se obţine o estimare a valorii totale a proprietăţii imobiliare care
încorporează şi valoarea terenului, de multe ori, prezintă interes şi o evaluare distinctă a
terenului, pentru a se determina contribuţia lui la valoarea totală a proprietăţii imobiliare
respective.

1
Cele două componente ale unei proprietăţi imobiliare, teren şi clădire, pot să evolueze în mod
diferit, din punctul de vedere al valorii, dat fiind faptul că, în general, clădirile sunt supuse
deprecierii.
Evaluarea terenului este o etapă distinctă în modelul evaluării proprietăţilor imobiliare pe
bază de costuri. În acest caz este obligatorie evaluarea, în mod separat, a terenului.

Analiza celei mai bune utilizări

Identificarea celei mai bune utilizări a terenului, atât în condiţiile în care el este considerat
viran şi neamenajat, dar şi în cazul în care se au în vedere amenajările şi construcţiile
existente, reprezintă o componentă esenţială a procesului de evaluare.

Un teren poate fi alocat unor utilizări diferite.

Un teren liber, viran şi neamenajat, poate fi alocat unor obiective investiţionale diferite,
unor activităţi diferite: spaţii de locuit, spaţii comerciale, spaţii pentru birouri, spaţii
hoteliere, exploatări agricole, facilităţi de recreere etc.

Valoarea terenului derivă din utilitatea acestuia ca amplasament potenţial pentru diferite
obiective investiţionale.

O proprietate imobiliară construită(teren plus clădire) poate fi alocată, de asemenea, unor

activităţi diferite, fie în forma existentă la un moment dat, fie ca urmare a unor modificări,
transformări realizate la nivelul acesteia.

Valoarea proprietăţii imobiliare construite derivă din utilitatea acesteia dată de capacitatea
ei de a găzdui activităţi diferite.

În toate procesele de evaluare, opiniile în privinţa valorii se bazează pe utilizare.

În procesul de evaluare a terenurilor, a proprietăţilor imobiliare construite, se au în vedere
destinaţiile, utilizările posibile, ale acestora şi în funcţie de acestea se evaluează.

Dacă scopul evaluării îl reprezintă determinarea valorii de piaţă a unui teren, sau a unei
proprietăţi imobiliare construite, sarcina evaluatorului este aceeea de a identifica cea mai
bună utilizare a acestora.
Stabilirea valorii de piaţă a unui teren sau a unei proprietăţi imobiliare construite, implică
identificarea celei mai bune utilizări a acestor proprietăţi.

Cea mai bună utilizare = utilizarea probabilă, rezonabilă, legală, a unui teren liber sau a unei
proprietăţi construite care este posibilă din punct de vedere fizic, fezabilă din punct de
vedere financiar, fundamentată în mod adecvat, care determină o valoare maximă.
Cea mai bună utilizare (a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite) nu este rezultatul
unei analize subiective a evaluatorului ci, este determinată de piaţă, de raportul cerere-ofertă
pe piaţa spaţiilor imobiliare pe care este situată proprietatea analizată.

2
Stabilirea celei mai bune utilizări a unui teren, a unei proprietăţi imobiliare necesită:
- o analiză a pieţei;
- o analiză a proprietăţii imobiliare în cauză.

Cea mai bună utilizare implică o analiză economico-financiară concentrată pe

proprietatea imobiliară şi utilizarea ei actuală precum şi pe utilizările ei alternative
posibile.

În raportul de evaluare, evaluatorul trebuie să facă distincţia între:

- cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber(viran şi neamenajat);
- cea mai bună utilizare a proprietăţii construite.

Raportul de evaluare trebuie să prezinte clar concluziile fiecărui tip de utilizare.

1. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber:

Identificarea celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber, neamenajat, reprezintă o
etapă importantă în evaluarea unui teren, indiferent de faptul dacă acesta este cu
adevărat neamenajat sau, dimpotrivă, prezintă amenajări şi construcţii.

În general, terenurile ar trebui evaluate ca şi cum ar fi libere şi disponibile, în vederea

costruirii, indiferent de faptul dacă se găsesc în această situaţie, sau nu.

Dacă terenul este viran şi neamenajat, evaluatorul îl evaluează ca atare, urmărind

identificarea tuturor alternativelor de utilizare şi, în final, a celei mai bune utilizări
posibile.

Totuşi, dacă terenul nu este liber, contribuţia acestuia la valoarea totală a proprietăţii
imobiliare depinde de valoarea lui calculată pe baza celei mai bune utilizări a acestuia ca
şi cum ar fi liber.

Conceptul celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber este subliniat de idei ca: orice
fel de clădire poate fi demolată, orice construcţie poate fi îndepărtată.

În vederea determinării celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber, trebuie luate în
considerare:
- atât utilizarea existentă;
- cât şi toate utilizările lui potenţiale.

Evaluatorul trebuie să aibă în vedere, în mod permanent, ce fel de construcţii ar putea fi

realizate pe terenul respectiv, cum ar trebui să arate acestea, către ce activitate ar trebui
alocat terenul, astfel încât veniturile estimate în urma exploatării proprietăţii imobiliare
respective să fie cele mai mari şi valoarea maximă.

Se impune calculul valorii terenului:

- pentru utilizarea existentă;

3
 - pentru utilizările potenţiale.

Comparaţile efectuate evidenţiază faptul dacă utilizarea existentă este şi cea mai bună
utilizare.

E posibil să apară situaţii în care utilizarea existentă a terenului să fie cea mai bună.
Acest lucru se poate întâmpla, în situaţiile în care activităţile găzduite de terenul
respectiv, de construcţiile ridicate pe terenul respectiv, au o cerere ridicată, şi nu există
informaţii privind modificarea acestei cereri în perioada următoare.

Utilizările potenţiale şi nu, neaparat, utilizarea existentă determină preţul care va fi plătit
pentru un teren.

De exemplu, dacă cumpărătorii anticipează că terenul viran, amplasat într-o anumită

zonă, va fi solicitat pentru o anumită construcţie în următorii ani, ei pot fi motivaţi să
cumpere terenul.
Concurenţa dintre ei va determina un preţ superior preţului justificat de utilizarea curentă
a terenului.

În cursul analizei celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber, evaluatorul trebuie să
răspundă la întrebări ca:
- terenul trebuie lăsat liber sau, se impune realizarea unor construcţii?
- ce fel de construcţii trebuie realizate?

Analiza celei mai bune utilizări a terenului, ca şi când ar fi liber îi permite evaluatorului
să identifice proprietăţi comparabile cu cea analizată.

În măsura în care există informaţii, terenul analizat trebuie comparat cu terenuri similare,
care au aceeaşi cea mai bună utilizare şi care au fost tranzacţionate recent pe piaţă.

Nu se ţine seama, neaparat, de cât de asemănătoare sunt amplasamentele respective, din

punct de vedere fizic, ci, de asemănarea existentă în privinţa celei mai bune utilizări.

Proprietăţile comparabile care nu au aceeaşi cea mai bună utilizare, sunt, de obicei
eliminate din calcul.

Dacă amplasamentul comparabil nu are aceeaşi cea mai bună utilizare ca şi

amplasamentul evaluat, tranzacţia respectivă nu poate fi selectată ca o tranzacţie
comparabilă şi nu trebuie să fie utilizată ca reper de referinţă în procesul de evaluare.

2. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi ca fiind construită

În procesul evaluării unei proprietăţi construite, evaluarea terenului ca fiind liber este o
procedură necesară, dar nu suficientă.
Terenul nu este liber, el prezintă amenajări şi construcţii.

4
Oricum, construcţiile pot să contribuie şi ele la valoarea proprietăţii în ansamblul ei.
În determinarea valorii totale a unei proprietăţi imobiliare trebuie luată în considerare şi
contribuţia construcţiilor şi amenajărilor existente.

În vederea stabilirii contribuţiei clădirilor şi construcţiilor la valoarea totală a unei

proprietăţi imobiliare trebuie luată în considerare cea mai bună utilizare a proprietăţii ca
fiind construită.

Un lot de teren poate avea o anumită cea mai bună utilizare dacă este liber , în timp ce
împreună cu construcţiile ridicate pe el, poate avea o altă cea mai bună utilizare.

Cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită → cea mai bună utilizare a
terenului cu amenajările şi construcţiile aferente.

Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare ca fiind construită:

- utilizarea către care trebuie alocată o proprietate construită, avându-se în vedere
natura construcţiilor existente dar şi natura construcţiilor ideale descrise în
concluzia analizei celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

În vederea stabilirii celei mai bune utilizării a proprietăţii imobiliare ca fiind construită
se au în vedere:
- utilizarea existentă;
- utilizările alternative(posibile) ale proprietăţii construite.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi ca fiind construită poate fi continuarea utilizării
curente, în forma existentă la un moment dat.
Totuşi, asigurarea celei mai bune utilizări a proprietăţii ca fiind construită poate necesita :
- renovare sau reabilitare;
- extindere;
- adaptare sau conversie la o altă utilizare;
- demolare parţială sau totală;
- o combinaţie a acestor alternative.

Dacă se are în vedere cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită, evaluatorul
trebuie să răspundă la întrebări ca:
- ce utilizare(activitate) ar maximiza valoarea de piaţă a imobilului ?
- sunt necesare investiţii suplimentare(renovare, modificare, demolare) în vederea
maximizării utilităţii şi, implicit, a valorii?

De exemplu, valoarea de piaţă a unui imobil pentru utilizarea ca locuinţă poate fi mai
mare decât valoarea de piaţă a aceluiaşi imobil pentru utilizare comercială.

Dacă nu sunt necesare cheltuieli investiţionale pentru adaptarea clădirilor la noi utilizări,
rezultatele estimate ale acestor utilizări ar putea fi comparate, în mod direct, în vederea
determinării celei mai bune utilizări, adică a utilizării care asigură cea mai mare rată de
rentabilitate, cea mai ridicată valoare.

5
Totuşi în situaţile în care adaptarea, reconversia la noi utilizări, impune efectuarea unor
investiţii suplimentare, este necesară calcularea ratelor de rentabilitate aferente utilizărilor
potenţiale luîndu-se în considerare, fondurile care se investesc în proprietate.
Orice investiţie suplimentară care se efectuează într-o proprietate trebuie să fie fezabilă
(sporul de valoare generat ca urmare a efectuării investiţiei să fie superior costului
acesteia).

Ratele de rentabilitate, astfel calculate, trebuie comparate cu ratele de rentabilitate

aferente altor tipuri de investiţii similare, pentru a se determina dacă utilizările potenţiale
sunt fezabile d.p.d.v. financiar.

În analiza celei mai bune utilizări a unei proprietăţi ca fiind construită, evaluatorii trebuie
să ia în considerare orice reabilitare sau modernizare care s-ar impune în concordanţă cu
cerinţele pieţei.

De exemplu, cea mai bună utilizare a unei locuinţe de lux, trebuie să reflecte toate
reabilitările necesare pentru ca locuinţa respectivă să asigure satisfacţia maximă.

Două sunt motivele pentru care se analizează cea mai bună utilizare a proprietăţii cu
amenajările şi construcţiile aferente.

Primul îl reprezintă identificarea unor posibile proprietăţi comparabile.

Fiecare astfel de proprietate imobiliară amenajată comparabilă ar trebui să aibă

aceeaşi cea mai bună utilizare, ca şi proprietatea imobiliară evaluată sau, una apropiată
acesteia, atât ca şi cum ar fi neconstruită, cât şi cu construcţiile şi amenajările existente.

Al doilea motiv al analizei celei mai bune utilizări a proprietăţii cu construcţiile existente
este acela de a decide dacă:
- se menţin amenajările şi construcţiile existente aşa cum sunt;
- se repară componentele neglijate şi se păstrează amenajările şi construcţiile
existente;
- se modifică amenajările şi construcţiile existente (renovare, modernizare,
transformare);
- se demolează amenajările existente.

Construcţiile existente şi potenţiale:

Construcţiile existente pot să adauge valoare terenului sau, dimpotrivă, să diminueze

valoarea de piaţă a acestuia, cu costul aferent eliminării lor de pe amplasament.

Construcţiile care reprezintă cea mai bună utilizare adaugă terenului cea mai mare
valoare.

Valoarea terenului nu scade atâta timp cât clădirile construite pe el au valoare economică.

6
Investitorul respectiv poate plăti un preţ pentru construcţiile existente pe un teren, dacă
acestea au o anumită utilitate şi implicit, o anumită valoare economică, chiar dacă, din
punctul lui de vedere, aceastea nu prezintă nici un interes, în cazul în care el vizează un
alt obiectiv investiţional.

Clădirile care nu au o valoare economică pot să aibă un impact negativ asupra valorii
terenului, prin cheltuielile implicate de demolare şi curăţirea terenului.
În cazul în care construcţiile nu mai au valoare economică, demolarea poate fi soluţia cea
mai indicată.

Valoarea terenului poate fi egală sau mai mare decât valoarea totală a proprietăţii
imobiliare chiar şi în situaţiile în care construcţii importante sunt localizate pe acel
amplasament.

Contribuţia construcţiilor este estimată prin scăderea valorii de piaţă a terenului din
valoarea de piaţă a întregii proprietăţi imobiliare.

Contribuţia construcţiilor= Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare – valoarea de

piaţă a terenului

Atunci când construcţiile nu contribuie la valoarea totală a proprietăţii, se recomandă, de

obicei, demolarea. Excepţie fac clădirile cu valoare istorică a căror demolare este
interzisă.

Pentru a se ajunge la cea mai bună utilizare a terenului cu o altă utilizare, adesea, se
impune demolarea clădirilor existente.

Costul pentru conversia proprietăţii într-un teren liber este o penalitate care va diminua
valoarea terenului.

În anumite cazuri, evaluatorul poate ajunge la concluzia că cea mai bună utilizare a unei
parcele de teren este reprezentată de păstrarea acesteia într-o formă neamenajată, în
scopul unor investiţii ulterioare sau, alocarea lui către către o utilizare intermediară până
la momentul la care cererea existentă justifică ridicarea de construcţii.

Acest lucru se întâmplă, adesea, în condiţiile în care apare deprecierea externă a pieţei:
- piaţa imobiliară este supraaglomerată;
- costurile financiare prea mari împiedică construcţia;
- activităţile economice din zonă lasă de dorit;
- poluarea mediului etc.

În cazul multor parcele de teren, asigurarea celei mai bune utilizări poate necesita
schimbări de împărţire sau, investiţii în vederea îmbunătăţirii infrastructurii pentru a
corespunde noii utilizări, subîmpărţirea în parcele mai mici sau, unirea cu alte terenuri.

7
Perioada de timp a unei analize specifice este un punct important al analizei celei mai
bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăţi se poate schimba
în viitorul apropiat.
În acest caz apare conceptul de utilizare intermediară.

Intensitatea unei utilizări trebuie, de asemenea să fie luată în considerare.

Evaluatorul poate constata că utilizarea existentă a terenului, lasă de dorit din punctul de
vedere a intensităţii utilizării. De exemplu, cea mai bună utilizare a terenului ar putea fi
reprezentată de o clădire cu birouri cu 10 etaje, în timp ce, clădirea existentă destinată
birourilor are numai 4 etaje.

Valoarea de utilizare:

În unele cazuri, evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca terenul să fie luat în
considerare în funcţie de alţi termeni decât cea mai bună utilizare.
În realizarea unei evaluări cu scopul formării unei opinii asupra valorii de utilizare a unui
amplasament amenajat, evaluatorul poate fi obligat să evalueze terenul în funcţie de
utilizarea sa specificată sau, în funcţie de construcţiile şi amenajările existente, şi nu în
funcţie de cea mai bună utilizare.
În acest caz, evaluatorul trebuie să evalueze terenul atât în privinţa celei mai bune
utilizări a acestuia, cât şi a utilizării lui condiţionate.

În multe evaluări ale proprietăţilor imobiliare construite, întrebările referitoare la

modificările posibile ale utilizării proprietăţii imobiliare la data evaluării, pot să fie în
număr foarte mic sau chiar să lipsească, deoarece, de multe ori piaţa este formată şi
proprietăţile se vând pentru utilizările lor existente.

3. Metode utilizate în evaluarea terenurilor

1. Metoda de evaluare prin comparaţie directă cu preţurile pieţei

Este tehnica preferată de evaluare a terenului fiind, de altfel, şi cea mai utlizată.

Conform acestei metode valoarea de piaţă a a unui teren se stabileşte prin comparaţie cu
preţurile la care se tranzacţionează pe piaţă terenuri comparabile concurente.

La baza evaluării stă principiul substituţiei care evidenţiază că valoarea unui teren tinde
să fie dată de preţul care ar fi plătit pentru achiziţionarea unui teren similar ca utilitate
şi atractivitate.

În vederea evaluării ar trebui să se apeleze la preţurile la care s-au tranzacţionat

terenuri similare care au aceeaşi cea mai bună utilizare ca şi terenul evaluat.

Metoda se poate aplica în cazul în care există informaţii privind preţurile la care s-au
realizat tranzacţii cu terenuri comparabile.

8
Metoda comparaţiei directe poate fi utilizată:
- atât în evaluarea terenurilor libere, neconstruite;
- cât şi în evaluarea terenurilor construite, considerate a fi libere în scopul evaluării.

În vederea aplicării acestei metode se colectează date privind parcele similare de teren
vândute sau scoase la vânzare, care sunt analizate, comparate, corectate în vederea
evaluării terenului vizat.

Etape în evaluare:

- analiza terenului care se doreşte a fi evaluat şi identificarea caracteristicilor fizice

dar, şi a celei mai bune utilizări a acestuia;
- procurarea informaţiilor privind tranzacţiile cu terenuri comparabile realizate pe
piaţa respectivă şi/sau a terenurilor oferite spre vânzare la momentul evaluării;
evaluatorul se va opri numai asupra terenurilor care au aceeaşi cea mai bună
utilizare cu cea a terenului evaluat;
- corectarea preţurilor de vânzare ale comparabilelor în funcţie de diferenţele între
caracteristicile acestora şi cele ale terenului evaluat, care nu au putut fi eliminate
prin procesul de selecţie;
- formularea unei concluzii privind valoarea de piaţă a terenului.

Preţurile pot fi exprimate ca preţuri pe m2, ha, lot, sau altă unitate utilizată pe piaţă.

Abordarea prin comparaţie directă implică:

- selectarea tranzacţiilor cu terenuri comparabile;
- corectarea diferenţelor care nu pot fi eliminate prin procesul de selecţie.

Elementele de comparabilitate care se au în vedere:

- drepturile tranzacţionate: drepturi de proprietate sau, doar drepturi de folosinţă;
- condiţiile de finanţare;
- condiţiile vânzării (motivaţia părţilor implicate în tranzacţie);
- condiţiile general economice şi ale pieţei (data tranzacţiei);
- cheltuieli efectuate după achiziţie (demolare, modificare);
- localizarea;
- caracteristicile fizice(mărimea, forma, priveliştea, deschiderea, topografia etc);
- utilităţile disponibile;
- zonarea etc.

1.Drepturi tranzacţionate
Evaluatorul trebuie să analizeze dacă se transmit drepturi de proprietate asupra
terenurilor sau numai drepturi de folosinţă asupra acestuia.
Adeseori terenurile generatoare de venituri sunt doar închiriate (arendate) pe o
perioadă de timp mai îndelungată.

2.Condiţii de finanţare.

9
 Preţul de tranzacţionare a unei proprietăţi imobiliare poate să se diferenţieze de cel
aferent unei proprietăţi idntice din cauza aranjamentelor de finanţare diferite.
Uneori cumpărătorii achită sume mai mari pentru anumite proprietăţi imobiliare în
condiţiile în care obţin finanţare la o rată de dobândă avantajoasă, sub nivelul pieţei.
Invers, ratele de dobândă peste nivelul pieţei duc la preţuri de vânzare scăzute.

3.Condiţiile vânzării:
Acestea, reflectă, în mod uzual, motivaţiile părţilor implicate în tranzacţie
(motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor).
În multe cazuri, motivaţiile părţilor influenţează în mod semnificativ, preţurile de
tranzacţionare.
Evaluatorul trebuie să constate dacă preţul la care s-a încheiat tranzacţia reflectă o
valoare de piaţă sau, o altfel de valoare (valoare de investiţie, valoare de lichidare,
valoare de utilizare).
De exemplu, un promotor poate plăti un preţ mai mare în vederea achiziţionării mai
multor loturi de teren învecinate, în cazul în care el preconizează că va putea revinde
întregul amplasament obţinut la un preţ mai mare, dat de utilitatea sporită a acestuia.
Sau, un teren poate fi tranzacţionat la un preţ mai mic decât preţul pieţei, dacă
vânzătorul are nevoie urgentă de lichidităţi.
O relaţie financiară, de afaceri sau, de familie, între părţile implicate într-o
tranzacţie, poate să influenţeze, de asemenea, preţul unei proprietăţi imobiliare.

4. Condiţiile general economice şi ale pieţei (data tranzacţiei)

Evoluţia condiţiilor general economice şi ale pieţei poate să afecteze preţurile la care
se realizează tranzacţiile cu active comparabile.
Preţurile la care se tranzacţionează activele imobiliare se pot modifica se-a lungul
timpului, în sensul creşterii sau scăderii, în funcţie de evoluţia activităţii general-
economice, a raportului cerere-ofertă pentru diferite categorii de imobile.

În evaluare ar trebui luate în considerare preţurile la care s-au realizat cele mai recente
tranzacţii cu terenuri comparabile.
Dacă pot fi procurate doar preţuri aferente unor tranzacţii mai vechi, evaluatorul trebuie
să facă corecţii şi în funcţie de evoluţia condiţiilor general economice şi ale pieţei.

Pot fi necesare corecţii în funcţie de:

- faza ciclului economic pe care o traversează economia(expansiune, recesiune);
- manifestarea unor fenomene : inflaţia, deflaţia, şomaj etc.
- fluctuaţiile în raportul cerere-ofertă pentru anumite categorii de imobile;
- modificări în legislaţie;
- modificări în condiţiile de construcţie, etc.

O recesiune tinde să determine o diminuare a preţurilor proprietăţilor imobiliare. Totuşi

diferite subpieţe sau proprietăţi pot fi afectate în mod diferit.
Poate exista un declin general al cererii pentru proprietăţi imobiliare sau, un declin al
cererii numai pentru anumite categorii de proprietăţi imobiliare.

10
 Dacă caracteristicile fizice şi economice ale proprietăţii imobiliare rămân neschimbate,
analiza a două sau mai multor tranzacţii cu acelaşi tip de proprietate de-a lungul unei
perioade de timp, vor indica procentul modificării preţului.

5. Cheltuieli efectuate imediat după achiziţie:

Cheltuielile efectuate imediat după achiziţia unei proprietăţi imobiliare, influenţează

preţul pe care un cumpărător este dispus să-l plătească pentru aceasta.
Aceste cheltuieli includ:
- costuri pentru remedierea unor deficienţe constatate;
- cheltuielile pentru demolarea şi înlăturarea clădirilor şi construcţiilor existente;
- costurile pentru înlăturarea efectelor poluării.
Adeseori asemenea costuri sunt cuantificate în procesul negocierii preţului.

6. Localizarea:

Dacă nu pot fi procurate informaţii privind tranzacţiile de terenuri similare de pe

aceeaşi piaţă (aceeaşi localitate) se încearcă preluarea acestor informaţii de pe alte
pieţe.
În acest caz, se impune efectuarea unor corecţii privind localizarea.

7. Caracteristicile fizice ale unei parcele de teren:

- mărimea;
- forma;
- deschiderea;
- topografia;
- priveliştea(poziţia).

Mărimea suprafeţei este, adesea, un element de comparaţie mai puţin important decât
data tranzacţiei şi localizarea.
Majoritatea destinaţiilor de utilizare a terenului au o mărime optimă a
amplasamentului.
Dacă amplasamentul este prea mare, valoarea terenului excedentar tinde să scadă cu o
rată accelerată.
Deoarece terenurile de mărimi diferite pot avea preţuri unitare diferite, evaluatorii
acordă o importanţă mai mare comparabilelor care au, aproximativ, aceeaşi mărime
cu cea a terenului evaluat.

8. Zonarea - criteriul fundamental în selectarea comparabilelor.

Terenurile situate în aceeaşi zonă au, în general, aceeaşi cea mai bună utilizare, fiind
cele mai adecvate în vederea realizării comparaţiilor.
Dacă nu pot fi identificate suficiente tranzacţii de terenuri din aceeaşi zonă, pot fi
preluate informaţii privind preţurile de tranzacţionare a terenurilor din zone similare,
fiind posibilă, însă, efectuarea unor corecţii.

11
 Ca regulă generală, cu cât sunt mai mari diferenţele între activul evaluat şi activul
comparabil, cu atât este mai mare posibilitatea de eroare în aplicarea metodei prin
comparaţie directă.

Suplimentar, faţă de tranzacţiile deja efectuate cu terenuri, evaluatorul poate să aibă

în vedere şi ofertele de vânzare sau ofertele de cumpărare ale terenurilor.
Totuşi, se consideră că ofertele oferă date mai puţin credibile în raport cu contractele
semnate şi vânzările deja efectuate.
Preţurile finale pot fi mai mici decât cele din ofertă.

Datele privind vânzările de terenuri pot fi obţinute din surse ca:

- ziare;
- interviuri cu părţile implicate în tranzacţie: cumpărătorii, vânzătorii, avocaţii,
agenţii imobiliari.

Corecţiile pentru diferenţele constatate se fac asupra preţurilor de vânzare (total sau
unitar) ale comparabilelor.
Aceste corecţii se efectuează într-o anumită ordine: corecţiile privind drepturile de
proprietate, finanţarea, condiţiile de vânzare şi condiţiile de piaţă se efectuează
înaintea corecţiilor aferente localizării şi caracteristicilor fizice.

Toate corecţiile trebuie prezentate în raportul de evaluare într-o manieră logică şi

inteligibilă.

2. Alte metode de evaluare a terenurilor

În zonele urbane dezvoltate, parcelele de teren libere pot fi foarte rare, astfel încât
valoarea lor nu poate fi estimată, în mod credibil, prin comparaţie directă.

În asemenea cazuri, valoarea terenului poate fi estimată prin una din următoarele
metode:
- Metoda extracţiei;
- Metoda alocării;
- Metodele bazate pe venituri.

2.1 Metoda extracţiei

Extracţia este tehnica prin care valoarea terenului este extrasă din preţul de vânzare
al unei proprietăţi imobiliare construite prin deducerea valorii construcţiilor,
evaluată prin costul de înlocuire net (costul de înlocuire diminuat cu uzura).
Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.

Valoarea terenului = Preţul de vânzare al proprietăţii imobiliare - Costul de

înlocuire net al clădirilor şi construcţiilor

12
 Aplicabilitatea metodei:
Această tehnică se aplică, în special, în cazul în care contribuţia clădirii la valoarea
totală a proprietăţii imobiliare este, în general, scăzută şi uşor de identificat.

La această tehnică se apelează, în special, în vederea evaluării terenurilor rurale,

deoarece, în acest caz, construcţiile şi amenajările au o contribuţie minimă la
valoarea proprietăţii imobiliare.

Restricţii în aplicarea acestei metode:

Evaluatorul trebuie să poată determina contribuţia construcţiilor la valoarea
proprietăţii imobiliare, estimată prin costul de înlocuire net.

De exemplu:
Se doreşte evaluarea terenului pe care se află un service pentru automobile
deteriorate, vândut recent pentru 575.000$.
Nici un alt lot vacant nu a fost vîndut în aria de piaţă respectivă.
Evaluatorul estimează costul de înlocuire al clădirilor la 200.000$ şi deprecierea
totală de 80%, rezultând un cost de înlocuire net de 40.000$.
Valoarea reziduală a terenului = 575.000$-40.000$=535.000$.

2.2 Metoda alocării:

Metoda firmă că există un anumit raport între valoarea terenului şi valoarea

proprietăţii imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăţi imobiliare, din anumite
localităţi.
În acest caz, valoarea terenului ar reprezenta un anumit procent (considerat normal,
tipic) din valoarea proprietăţii imobiliare.

Valoarea terenului = procentul (tipic, normal ) reprezentat de teren * preţul de

vânzare al proprietăţii imobiliare

Raportul dintre valoarea terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare este determinat

pe baza analizei tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare comparabile.

Fundamentarea raportului între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii

imobiliare(raportul de alocare) se poate realiza consultând mai multe surse:
- consultări cu investitorii care vând proprietăţi amenajate şi construite, şi care pot
aloca preţurile de vânzare ale proprietăţilor imobiliare între teren şi construcţii, în
funcţie de costurile aferente;
- ratele istorice observate de-a lungul timpului în zonă;
- evaluările de proprietăţi imobiliare care se fac în scopuri fiscale;

Metoda alocării poate fi utilizată în vederea evaluării terenului în cazul în care

numărul tranzacţiilor cu terenuri libere este insuficient, dar există informaţii privind
tranzacţiile cu proprietăţi construite.

13
 Metoda alocării este utilizată rar ca metodă primară în vederea evaluării terenului.
Şi aceasta ca urmare a numărului relativ mare de tranzacţii necesare pentru a
fundamenta analiza.

Această metodă este utilizată, cel mai des, în vederea evaluării loturilor parcelabile,
evaluatorul putând prespune o rată destul de uniformă între valoarea lotului şi
valoarea totală a proprietăţii imobiliare.
Ea nu nu este utilizată des în cazul evaluării proprietăţilor imobiliare comerciale din
cauza diferenţierii accentuate a acestora din punctul de vedere al mărimii parcelei şi
intensităţii utilizării, şi nici în evaluarea proprietăţilor industriale.

2.3 Metode bazate pe venit

Metoda capitalizării rentei funciare

Renta funciară (chiria) reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare şi utilizare a
terenului, în conformitate cu clauzele contractului de închiriere a acestuia.

Se poate utiliza pentru a estima valoarea dreptului de proprietate asupra terenului

arendat (închiriat) unei alte persoane.

Vcap=Ran/r

Ran= renta anuală;

r = rata de capitalizare.

Dacă scopul evaluării îl reprezintă determinarea valorii de piaţă a drepturilor de

proprietate asupra terenului, atunci nivelul celor doi indicatori, din formula de mai
sus, trebuie să reflecte nivelurile lor de piaţă, la data evaluării:
- renta sau chiria curentă a pieţei;
- rata de capitalizare curentă a pieţei.

Ratele de capitalizare derivate de pe piaţă sunt utilizate pentru a converti renta

funciară în valoare de piaţă.

Orice drept asupra proprietăţilor imobiliare care generează un flux de venit, poate fi
evaluat prin capitalizare directă.
În cazul proprietăţilor ocupate sau, a celor care nu reprezintă obiectul unui contract de
închiriere, este mai frecventă evaluarea dreptului deplin de proprietate asupra proprietăţii
imobiliare.
În cazul unei proprietăţi care este subiectul unui contract de închiriere, dreptul cel mai
adecvat a fi evaluat îl reprezintă dreptul proprietarului asupra proprietăţii dată cu chirie.

14
15