LAMPIRAN IV : PERATURAN GUBERNUR JAWA BARAT

NOMOR : 21 TAHUN 2009

TANGGAL : 21 APRIL 2009
TENTANG : PETUNJUK PELAKSANAAN PERATURAN
DAERAH PROVINSI JAWA BARAT NOMOR 1
TAHUN 2008 TENTANG PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG KAWASAN
BANDUNG UTARA

I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kawasan Cekungan Bandung yang merupakan salah satu kawasan
andalan dan Pusat Kegiatan Nasional (PKN) di Jawa Barat juga
mempunyai arti penting bagi keutuhan ekosistem Jawa Barat dalam
mendukung kehidupan, pelestarian fungsi lingkungan hidup, dan
menjamin pembangunan berkelanjutan. Kawasan Bandung Utara
(KBU) sebagai kawasan konservasi air di Cekungan Bandung
diharapkan dapat mendukung kualitas lingkungan Kawasan Cekungan
Bandung.
Dalam perkembangannya hingga saat ini, pertumbuhan dan
perkembangan penggunaan lahan di Kawasan Bandung Utara (KBU)
masih belum terkendali sehingga menimbulkan gangguan fungsi
lindung baik di kawasan itu sendiri maupun kawasan di bawahnya.
Dalam upaya pengendalian pemanfaatan ruang di KBU, pemerintah
Provinsi Jawa Barat telah mengeluarkan beberapa kebijakan yang
diantaranya berupa Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2008 tentang
Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Kawasan Bandung Utara.

Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor

1 Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan
Bandung Utara disusun guna menyediakan pedoman dan arahan bagi
upaya pengendalian pemanfaatan ruang di Kawasan Bandung Utara
serta aturan teknisnya. Peraturan Gubernur ini juga diharapkan
mampu sebagai rujukan bagi semua pihak dalam melakukan
koordinasi, kerjasama, penyesuaian, dan komunikasi dalam rangka
mewujudkan keterpaduan dan efektivitas upaya pengendalian
pemanfaatan ruang di KBU yang melibatkan Pemerintah, Pemerintah
Provinsi Jawa Barat, Kota Bandung, Kota Cimahi, Kabupaten Bandung,
Kabupaten Bandung Barat, instansi terkait, masyarakat, serta para
pelaku usaha.

1
 Ketentuan teknis dalam Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah
Provinsi Jawa Barat Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pengendalian
Pemanfaatan Ruang di KBU meliputi ketentuan teknis pemanfaatan
ruang, penataan bangunan, rekayasa teknis dan vegetatif,
pengawasan, dan rekomendasi perizinan

II. KETENTUAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG

1. Ketentuan teknis pemanfaatan ruang Kawasan Lindung mengikuti
peraturan perundang – undangan yang berlaku.
2. Ketentuan teknis pemanfaatan ruang untuk budidaya tercantum dalam
Tabel Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang Kawasan Budidaya di
KBU.

III. KETENTUAN TEKNIS PENATAAN BANGUNAN

A. Penetapan KDB
1. Penetapan KDB Maks Berdasarkan Kemiringan Lereng Maksimum 30%
KDB Maksimum
Kemiringan Lereng Berdasarkan kemiringan maksimum yang
Rata-rata boleh dibangun 30%
Perkotaan Perdesaan
0% - 8% 40% 20%
8% - 15% 37% 12%
15% - 30% 32% 7%
30% - 40% 10% 2%
>40% (*) 2% 2%
Catatan :
− KDB maksimum perkotaan = 40%
− KDB maksimum non perkotaan = 20%
− Disarankan untuk Kawasan Bandung Utara KDB maksimum yang
diperbolehkan yaitu berdasarkan kemiringan maksimum yang boleh dibangun
sebesar 30%.
− (*) hanya diperbolehkan bagi pembangunan prasarana/sarana khusus/tertentu

2. Perhitungan luas bangunan ditentukan sebagai berikut:

a. Perhitungan luas lantai adalah jumlah luas lantai yang
diperhitungkan sampai batas dinding terluar.
b. Luas lantai ruangan beratap yang mempunyai dinding
lebih dari 1,20 m dihitung 100%.
c. Luas lantai beratap yang bersifat terbuka atau
mempunyai dinding tidak lebih dari 1,20 m, dihitung 50%
selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang
diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan

2
Tabel Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang Budidaya non Permukiman dan Permukiman di KBU.
Fungsi Utama/ Lokasi Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang
Pemanfaatan Ruang Kabupaten/Kota Kecamatan Kelurahan/Desa Dilarang Boleh Bersyarat Boleh

Budidaya/ Permukiman Kota Bandung Cibeunying Kaler Cigadung • Industri besar dan sedang • Sarana prasarana dan infrastruktur
Permukiman KDB maksimal
Cibiru Cisurupan, Palasari, • Industri yang berpotensi pelayanan seperti jaringan 40%
Pasirbiru mencemari lingkungan dan transmisi listrik, telekomunikasi, air
KDH minimal 52%
Cicendo Husen Sastranegara, mengkonsumsi air banyak. bersih, irigasi, dan jalan lingkungan
RTH
Sukaraja • Pertambangan • Sarana prasarana dan infrastruktur
Cidadap Ciumbuleuit, Hegarmanah, • Kegiatan lain yang akan pelayanan berupa jalan akses ke
Ledeng merusak lingkungan pusat produksi
Coblong Cipaganti, Dago, kehutanan,pertanian, perkebunan
Lebakgede, Lebak • Jasa perdagangan skala kecil
Siliwangi, Sekeloa sampai sedang
Sukajadi Cipedes, Pasteur, • Perumahan dan perkantoran dg
Sukabungah, Sukagalih, KDB 40%,
Sukawarna • Pasar tradisional dan
Sukasari Gegerkalong, Isola, modern/supermarket
Sarijadi, Sukarasa, • Resort, hotel bernuansa
Ujungberung Pasirwangi lingkungan
• Industri kecil/ kerajinan
• Pengambilan air tanah untuk
Kota Cimahi Cimahi Tengah Cimahi, karangmekar,
domestik pada zona yg ditentukan
Padasuka, Setiamanah /dg izin
• Sarana umum (kampus,sekolah,
Cimahi Utara Cibabat, Cipageran
masjid, lapangan olahraga, dsb)
Citeureup, Pasirkaliki
• Kantor pelayanan masyarakat
kecamatan, kelurahan, desa,
puskesmas, dsb)
Kab. Bandung Barat Parongpong Sariwangi, Ciwaruga • Jalan umum

Ngamprah Tanimulya, Ngamprah

Lembang Lembang, Kayuambon

3
Kab. Bandung Cileunyi Cibiru Wetan , Cinunuk, • Industri besar dan sedang • Sarana prasarana dan infrastruktur • Dimanfaatkan untuk kegiatan
Cimekar, Cileunyi Kulon, • Industri yang berpotensi pelayanan seperti jaringan pertanian lahan kering,
Cileunyi Wetan mencemari lingkungan dan transmisi listrik, telekomunikasi, air tanaman pangan, bunga-
mengkonsumsi air banyak. bersih, irigasi, dan jalan lingkungan bungaan, hortikultura,
Cimenyan Ciburial, Mekarsaluyu, • Pertambangan • Sarana prasarana dan infrastruktur perkebunan dengan tanaman
Cibeunying, Padasuka, • Kegiatan lain yang akan pelayanan berupa jalan akses ke yang berfungsi lindung dan
Cimenyan, Sindanglaya merusak lingkungan pusat produksi tidak mengganggu fungsi
kehutanan,pertanian, perkebunan hidroorologi, peternakan dan
Cilengkrang Girimekar, Malatiwangi, • Jasa perdagangan skala kecil perikanan
Jatiendah sampai sedang • Membangun bangunan
penunjang kegiatan pertanian
• Dibangun perumahan dengan (pertanian lahan basah dan
Kab. Bandung Barat Lembang Cibodas persyaratan : kering, perkebunan dan
• kepadatan rendah peternakan)
Parongpong Cihanjuang, Cihanjuang • menerapkan rekayasa teknis • Dimanfaatkan untuk kegiatan
Rahayu dan vegetasi sehingga pariwisata yang tidak
kondisi fungsi hidroorologis mengganggu fungsi
lebih baik dari sebelum konservasi
dibangun • RTH
• KDB maksimal 15 %, KLB
maksimal 0,7 %, KDH
minimal 82 %
• Untuk membangun
lingkungan perumahan
permukiman dibatasi luas
total kavling perumahan
maksimal 30 % dan sisanya
digunakan untuk fasum,
fasos, RTH, dan kegiatan
komersial lainnya

• Pasar tradisional/minimarket
• Resort, hotel bernuansa
lingkungan
• Industri kecil/kerajinan
• Pengambilan air tanah untuk
domestik pada zona yg ditentukan
/dg izin
• Sarana umum ( sekolah, masjid,
lapangan olahraga, dsb)

4
 • Kantor pelayanan masyarakat (
kecamatan, kelurahan, desa,
puskesmas, dsb)
• Jalan umum

Kab. Bandung Cileunyi Cibiru Wetan , Cinunuk, • Industri besar dan sedang • Sarana prasarana dan infrastruktur
Permukiman KDB maksimal
Cimekar, Cileunyi Kulon, • Industri yang berpotensi pelayanan seperti jaringan 20%
Cileunyi Wetan mencemari lingkungan dan transmisi listrik, telekomunikasi, air
KDH minimum 76%
mengkonsumsi air banyak. bersih, irigasi, dan jalan lingkungan
RTH
Cimenyan Ciburial, Mekarsaluyu, • Pertambangan • Sarana prasarana dan infrastruktur
Cibeunying, Padasuka, • Kegiatan lain yang akan pelayanan berupa jalan akses ke
Cimenyan, Sindanglaya merusak lingkungan pusat produksi
kehutanan,pertanian, perkebunan
Cilengkrang Girimekar, Malatiwangi, • Jasa perdagangan skala kecil
Jatiendah sampai sedang
• Permukiman dan perumahan dg
KDB 20%,
Kab. Bandung Barat Parongpong Cihanjuang, Cihanjuang • Pasar tradisional/minimarket
Rahayu, Cigugur Girang, • Resort, hotel bernuansa
Cihideung lingkungan
• Industri kecil/kerajinan
Lembang Cibogo, Langensari, • Pengambilan air tanah untuk
Cikidang, Cibodas,
domestik pada zona yg ditentukan
Mekarwangi, Sukajaya, /dg izin
Cikole, Gudang Kahuripan,
• Sarana umum ( sekolah, masjid,
Wangunsari
lapangan olahraga, dsb)
• Kantor pelayanan masyarakat (
Cisarua Sadangmekar
kecamatan, kelurahan, desa,
puskesmas, dsb)
• Jalan umum

Budidaya/ Pertanian Kab. Bandung Cimenyan Ciburial Mekarsaluyu, • Konversi budidaya (padi • Sarana prasarana dan infrastruktur • Bangunan penunjang usaha
Lahan Basah Cimenyan, Mandalamekar, sawah sebagai komoditas pelayanan seperti jaringan pertanian lahan basah/sawah
Mekarmanik utama) ke budidaya atau transmisi listrik, telekomunikasi, air irigasi teknis
Cipanjalu, Girimekar, kegiatan lainnya. bersih, irigasi, dan jalan lingkungan

5
 Cilengkrang Malatiwangi, Ciporeat, • Pertanian lahan kering. • Sarana prasarana dan infrastruktur
Cilengkrang • Perkebunan(perkebunan pelayanan berupa jalan akses ke
Cimekar, Cibiru Wetan, besar/rakyat). pusat produksi pertanian
Cileunyi Cileunyi Wetan, Cileunyi • Pertambangan • Bangunan penunjang unit
Kulon • Industri yang berpotensi produksi perkebunan atau usaha
mencemari lingkungan dan tani
mengkonsumsi air banyak. • Permukiman perdesaan dg KDB
• Kegiatan lain yang akan 20%,
Kab. Bandung Barat Cikalong Wetan Cipada, Ganjarsari, merusak lingkungan • Agrowisata
Mekarjaya, Mandalamukti, • Peternakan, perikanan,
Ciptagumanti, Cisomang • Pariwisata, kawasan wisata dg
KDB 20%, KDH 76%
Cisarua Cipada, Sadangmekar, • Jalan akses ke kawasan/tempat
Campakamekar, wisata
Pasirlangu, Tugumukti,
• Resort dg KDB 20%, pada wilayah
Pasirhalang, Jambudipa,
KWT < KWT maks.
Padaasih
• Bangunan penyedia air bersih dr
Bojongkoneng, Sukatani,
air permukaan/mata air
Ngamprah Ngamprah, Mekarsari,
Cilame, Pakuhaji
Cihanjuang, Sariwangi,
Cigugur Girang,

Parongpong Karyawangi
Cikole, Cibogo, Cikidang,

Lembang Wangunharja, Wangunsari,

Cibodas, Suntenjaya,
Pagerwangi,

Padalarang Tagogapu, Campakamekar

Budidaya/ Pertanian Kab. Bandung Cimenyan Mekarmanik, Cimenyan, • Konversi perkebunan atau • Sarana prasarana dan infrastruktur • Perkebunan
Lahan Kering Cibeunying hutan rakyat yang ada ke pelayanan seperti jaringan • Hutan rakyat
budidaya pertanian. transmisi listrik, telekomunikasi, air
Cilengkrang Cipanjalu, Ciporeat, • Industri yang berpotensi bersih, irigasi, dan jalan lingkungan
Cilengkrang mencemari lingkungan dan
mengkonsumsi air banyak.

6
 Cileunyi CIleunyi Wetan, Cibiru • Perumahan skala besar • Sarana prasarana dan infrastruktur
Wetan • Pertambangan pelayanan berupa jalan akses ke
• Kegiatan lain yang akan pusat produksi
merusak lingkungan kehutanan,perkebunan
• Bangunan penunjang unit
produksi pertanian, perkebunan
atau hutan rakyat,
Kab. Bandung Barat Cikalong Wetan Ganjarsari, Mandalamukti, • Permukiman perdesaan dg KDB
Mandalasari, Mekarjaya 20%,
• Agrowisata, agroforestry
Parongpong Karyawangi, Cihideung, • Peternakan
Cihanjuang, Ciwaruga, • Bangunan penyedia air bersih dr
Cihanjuang Rahayu, air permukaan/mata air
Sariwangi

Cisarua Kertawangi, Tugumukti,

Pasirlangu, Pasirhalang,
Padaasih, Jambudipa

Ngamprah Cilame

Lembang Cikahuripan, Jayagiri,

Sukajaya, Cikidang,
Wangunharja, Mekarwangi,
Cibodas, Suntenjaya,
Langensari

Kota Bandung Sukasari Ledeng, Isola

Coblong Dago

Ujungberung Pasirjati, Pasirwangi,

Pasanggrahan

Cibiru Cisurupan, Palasari,

Pasirbiru

CIbeunying Kidul Pasirlayung

7
 Cidadap Ciumbuleuit

Cibeunying kaler Cigadung

Kota Cimahi Cimahi Utara Cipageran, Citeureup

Budidaya/ Perkebunan Kab. Bandung Cimenyan Mekarsaluyu, Cimenyan, • Konversi perkebunan atau • Sarana prasarana dan infrastruktur • Hutan Lindung.
Mandalamekar, Ciburial hutan rakyat yang ada ke pelayanan seperti jaringan • Taman Hutan Rakyat/Wisata
Mekarmanik, Cikadut budidaya pertanian. transmisi listrik, telekomunikasi, air Alam.
• Industri yang berpotensi bersih, irigasi, dan jalan lingkungan • Budidaya hutan.
mencemari lingkungan dan • Sarana prasarana dan infrastruktur • Berbagai jenis perkebunan
Cilengkrang Cipanjalu, Girimekar, mengkonsumsi air banyak. pelayanan berupa jalan akses ke besar/rakyat yang mendukung
Malatiwangi, CIporeat, • Perumahan skala besar pusat produksi fungsi konservasi air dan
Cilengkrang • Pertambangan kehutanan,perkebunan tanah
• Kegiatan lain yang akan • Bangunan penunjang unit
merusak lingkungan produksi perkebunan atau hutan
Cileunyi Cibiru Wetan, Cileunyi rakyat,pos pengamat
Wetan • Permukiman perdesaan dg KDB
20%,
• Agrowisata, agroforestry
Kab. Bandung Barat Cikalong Wetan Ganjarsari, Mandalamukti, • Peternakan
Cipada, Mekarjaya, • Bangunan penyedia air bersih dr
Cisomang air permukaan/mata air
Cisarua Sadangmekar, Cipada,
Pasirlangu, Tugumukti,
Kertawangi, Jambudipa,
Pasirhalang, Padaasih

Ngamprah Bojongkoneng, Cimanggu,

Cilame, Pakuhaji
Karyawangi, Cihideung,
Ngamprah

Parongpong Cihanjuang Rahayu,

Cihanjuang
Sukajaya, Cikahuripan,

8
 Padalarang Tagogapu

Lembang Jayagiri, Gudangkahuripan,

Wangunsari, Pagerwangi,
Mekarwangi, Langensari,
Cikidang, Cibogo

Kota Bandung Cibiru Cisurupan,Palasari,

Pasirbiru

Mandalajati SindangJaya, Jatihandap

Cidadap Ciumbuleuit, Hegarmanah

Ujungberung Pasanggrahan, Pasirjati,
Pasirwangi
Sukasari Isola
Coblong Dago

Cibeunying kaler Cigadung

Kota Cimahi Cimahi Utara Cipageran, Citeureup

9
 d. Overstek atap yang melebih 1,50 m maka luas mendatar
kelebihannya dianggap sebagai lantai denah.
e. Teras tidak beratap yang mempunyai dinding tidak lebih
dari 1.20 m di atas lantai teras, tidak diperhitungkan.
f. Untuk perhitungan luas lantai di bawah tanah
diperhitungkan seperti luas lantai di atas tanah dengan
batasan Koefisien Tapak Besmen yang telah ditetapkan.
g. Luas ruang bawah tanah (besmen) yang melewati batas-
batas area perencanaan atau berada di bawah prasarana
kota atau di bawah ruang terbuka publik ditentukan lebih
lanjut dengan surat keputusan bupati
h. Luas lantai bangunan untuk parkir tidak diperhitungkan
dalam perhitungan KDB asal tidak melebihi dari 50% KDB
yang telah ditetapkan. Jika melebihi, maka
diperhitungkan 50% terhadap KDB.
i. Peningkatan intensitas ruang untuk sebuah area
perencanaan harus melalui surat keputusan bupati

B. Penetapan KLB
1. Rumus Perhitungan KLB adalah sebagai berikut :

Luas Lantai bangunan

KLB = -------------------------------------
LK

KLB = Koefisien Lantai Bangun

JLB = Luas Lantai Bangunan
LK = Luas Kavling/Petak/Persil

2. Perhitungan ketinggian sebuah bangunan ditentukan sebagai

berikut:
a. Ketinggian bangunan dalam petunjuk operasional ini adalah
jumlah lantai penuh suatu bangunan dihitung dari lantai
dasar sampai dengan lantai tertinggi.
b. Tinggi bangunan adalah jarak dari lantai dasar sampai
dengan puncak atap bangunan yang dinyatakan dalam meter
c. Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi
dan bentuk arsitektural bangunannya.

10
 d. Jarak vertikal lantai bangunan ke lantai berikutnya maksimal
5m disesuaikan dengan fungsi bangunannya (kecuali
bangunan ibadah, industri, gedung olah raga, bangunan
monumental, dan bangunan gedung serba guna)
e. Lantai mesanin dihitung dalam ketentuan intensitas ruang.
f. Penggunaan rongga atap diperhitungkan dalam ketentuan
intensitas ruang.
g. Penambahan lantai atau tingkat suatu bangunan harus
mendapatkan persetujuan bupati.

C. Penetapan KDH
1. Penetapan KDH Maksimum berdasarkan kemiringan lereng
Kemiringan Lereng Perkotaan Perdesaan
Rata-rata
0% - 8% 52% 76%
8% - 15% 55% 85%
15% - 30% 61% 91%
30% - 40% 88% 98%
>40% 96% 100%

2. Rumus perhitungan KDH :

KDH = 100% - (KDB+(20% x KDB))

dimana :
KDH = Koefisien Dasar Hijau
KDB = Koefisien Dasar Bangunan

3. Ruang Terbuka Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin

diperuntukkan bagi penghijauan/penanaman di atas tanah. Dengan
demikian area parkir dengan lantai perkerasan masih tergolong
RTH sejauh ditanami pohon peneduh yang ditanam di atas tanah,
tidak di dalam wadah kedap air.
4. KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunan
dalam kawasan-kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa klas
bangunan dan kawasan campuran.

11
A. Ketentuan Perencanaan Tata Letak Bangunan
1. Pelandaian Lereng
a. Semakin tinggi nilai kemiringan lereng, semakin sempit daerah
yang boleh dilandaikan.
b. Pelandaian lereng maksimum
Kawasan Perdesaan
Kemiringan Pelandaian Maksimum
0-8 % 18 % dari luas lahan
8-15 % 18 % dari luas lahan
15-30 % 10 % dari luas lahan
> 30 % 0 % dari luas lahan
Kawasan Perkotaan
Kemiringan Pelandaian Maksimum
0-15 %
(Kawasan perkotaan 15 % dari luas lahan
berkepadatan tinggi)
0-15 %
(Kawasan perkotaan 15 % dari luas lahan
berkepadatan sedang)
0-15 %
(Kawasan perkotaan 15 % dari luas lahan
berkepadatan rendah)
15-30 % 10 % dari luas lahan
> 30 % 0 % dari luas lahan

2. Jarak Bebas Minimum Samping dan Belakang

a. Ketentuan mengenai jarak bebas ditentukan sebagai berikut :
i. Pada bangunan renggang, jarak bebas samping maupun
belakang ditetapkan 4 m pada lantai dasar, dan pada setiap
penambahan lantai, jarak bebas di atasnya ditambah 0.5 m
dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak
bebas terjauh 15 m. Ketentuan ini berlaku untuk bangunan
selain bangunan rumah tinggal dan bangunan industri.
ii. Pada bangunan industri dan gudang renggang, ditetapkan
jarak bebasnya adalah 5 m pada lantai dasar, dan setiap
penambahan lantai, jarak bebas di atasnya ditambah 0.5 m
dari jarak bebas lantai dibawahnya.
iii. Jarak bebas bangunan renggang pada kawasan cagar
budaya atau kawasan khusus diatur dalam ketentuan
mengenai cagar budaya atau kawasan khusus.
iv. Untuk bangunan berderet/rapat, jarak bebas diperkenankan
tidak ada sampai dengan lantai ke delapan, setelah lantai
ke delapan, maka untuk lantai selanjutnya ditambah 0.5 m

12
 dari jarak bebas lantai dibawahnya. Ketentuan ini tidak
berlaku untuk bangunan rumah tinggal.

3. Garis Sempadan Bangunan

a. Garis sempadan bangunan yang selanjutnya disebut GSB
adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan
ke arah Garis Sempadan Jalan (GSJ) yang ditetapkan dalam
rencana detail tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
b. Garis Sempadan Jalan yang selanjutnya disebut GSJ adalah
garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana detail tata
ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
c. Untuk Kawasan Bandung Utara GSB dibuat relatif kecil yaitu
sekitar ½ rumija +1 meter.
d. Ketentuan mengenai GSB dan GSJ adalah sebagai berikut:
i) Ruang terbuka diantara GSJ dan GSB harus digunakan
sebagai unsur penghijauan atau daerah resapan air hujan
dan atau utilitas umum dan atau jalur pejalan.
ii) Untuk kawasan pusat kota, ruang tersebut dapat
dimanfaatkan sebagai fasilitas penunjang berupa
bangunan sementara. Atau bisa juga sebagai tempat
parkir dengan tetap menyediakan jalur pejalan minimal
50% dari keseluruhan ruang terbuka tersebut.
iii) Penggunaan-penggunaan tersebut harus memenuhi
ketentuan dan standar yang berlaku tanpa mengurangi
persyaratan unsur penghijuan dan atau daerah resapan air
hujan.

e. Perhitungan GSB menggunakan rumus :

i) Rumija ≥ 8m = 0.5 x lebar Rumija + 1m.

ii) Rumija < 8m = 0.5 x lebar Rumija

B. Desain Tata Letak Bangunan

1. Pertimbangan utama dalam perencanaan tapak adalah :
a. Menjaga fungsi resapan air
b. Mempertahankan kontur lahan alami

13
 c. Mempertahankan karakter fisik dan vegetasi alami
d. Memperkecil luas terbangun/penutupan lahan
2. Pemilihan desain tata letak bangunan, jalan dan sarana dan
prasarana yang memenuhi pertimbangan tersebut adalah:

a. Desain perataan tanah harus mempertahankan kondisi kontur

alami

Desain rencana tapak perlu memperhatikan bentukan yang

tidak terlalu mengubah kondisi eksisting alam.

b. Desain tapak harus mempertahankan karakter alami lahan

Rancangan tapak sebaiknya tidak menghilangkan karakter alami lahan

c. Desain tapak harus mempertahankan kontur alami

14
Meminimalkan perubahan kontur lahan

d. Pembagian blok lahan dan desain jalan dengan tipe cluster

luas terbangun

Sesedikit mungkin
menggunakan bahan
perkerasan, jalan
perlu dirancang seefisien
mungkin

e. Memperkecil GSB untuk meminimalkan luas lahan terolah

15
Gunakan GSB yang kecil untuk meminimalkan luas tanah yang dibangun dan diperkeras

f. Desain lahan parkir disesuaikan dengan karakter dan kontur

alami

Rancangan parkir perlu mempertimbangkan karakter kontur lahan

C. Ketentuan Perancangan Bangunan

1. Bentuk dan Struktur Bangunan

a. Pemilihan bentuk dan struktur bangunan ditujukan untuk :

i) Memperkecil KDB per kawasan

ii) Memperkecil KDB per petak lahan/luas dasar bangunan

16
 iii) Memperkecil luas perataan tanah (cut and fill)

iv) Mempertahankan fungsi resapan air

b. Rekomendasi bentuk dan struktur bangunan di KBU :

i) Bangunan tingkat dan atau berderet, terutama pada

kawasan permukiman perkotaan, untuk memperkecil
luas dasar bangunan, luas perataan tanah dan KDB per
kawasan.

Koefisien Dasar Bangunan sebaiknya ditekan serendah mungkin. Lebih

baik menggunakan bangunan bertingkat dari pada meluas di lantai
dasar.

ii) Bangunan dengan massa (tinggi dan besar bangunan)

yang seimbang dengan lingkungannya. Semakin curam
kelerengan semakin kecil massa bangunan. Dilarang
membuat bangunan dengan ukuran sangat besar
(memiliki luas lantai dasar di atas 2000 m2 untuk
sebuah bangunan) atau berlantai tinggi (di atas 6 lantai).

Bangunan dipecah dalam massa yang lebih kecil dan jangan membuat
massa bangunan yang besar dan lebar, sehingga tidak perlu melakukan
cut and fill tanah yang terlalu besar.

17
iii) Bentuk bangunan panggung yang tidak banyak menutup
permukaan tanah sehingga fungsi resapan air terjaga
dan merupakan struktur yang lebih tahan gempa.

Bangunan panggung relatif tidak banyak menutupi permukaan tanah

sehingga resapan air tanah terjaga. Kolam resapan sangat membantu
proses penyerapan tersebut

iv) Bangunan dengan bentuk dan struktur yang sesuai

dengan kemiringan lereng atau tidak banyak merubah
kontur lahan alami.

Membangun bangunan di Bandung Utara yang berlereng curam

sebaiknya menggunakan jenis bangunan yang tidak banyak merubah
kontur lahan

v) Bagian dari bangunan seperti teras dan garasi dirancang

agar dapat memanfaatkan perbedaaan kontur, misalnya
dengan membangun garasi sebagai lantai dasar atau
bagian teras rumah.

18
 vi) Menggunakan tipe pondasi dan struktur yang sesuai
dengan kondisi kemiringan lereng.

Jenis pondasi perlu diplih secara cermat untuk lahan yang berkontur

c. Untuk kawasan rawan bencana gerakan tanah maupun

gempa, bentuk dan struktur bangunan harus disesuaikan
dengan peraturan perundangan dan SNI yang berlaku.

2. Atap Bangunan

a. Sebaiknya menggunakan atap dengan desain tanpa talang

agar air dapat dialirkan langsung ke tanah.

b. Melengkapi jalur jatuhnya air dari atap di tanah dengan

lapisan kerikil dan pasir untuk mempercepat air meresap
serta mengurangi air larian dan mengurangi volume air pada
saluran permukaan.

c. Apabila menggunakan talang maka pada akhir pipa talang

harus dialirkan pada sumur resapan

d. Membangun ruang utilitas di atap, hanya apabila digunakan

sebagai ruangan untuk melindungi alat-alat, mekanikal,

19
 elektrikal, tanki air, cerobong (shaft) dan fungsi lain sebagai
ruang pelengkap bangunan, dengan ketinggian ruangan
tidak boleh melebihi 2,40 m diukur secara vertikal dari pelat
atap bangunan, kecuali untuk ruang mesin teknis lainnya
diperkenankan lebih, sesuai dengan keperluan. Apabila luas
lantai melebihi 50% dari luas lantai bawahnya maka ruang
utilitas tersebut diperhitungkan sebagai penambahan tingkat.

IV. KETENTUAN TEKNIS REKAYASA TEKNIS DAN VEGETATIF

Rekayasa teknis dan vegetasi dilakukan terhadap perubahan tata
guna lahan yang telah terjadi dan tidak dapat dikembalikan pada fungsi
lindung. Penerapan rekayasa teknis dan vegetasi pada kawasan yang
telah terbangun untuk memperbaiki kemampuan meresapkan air,
mengurangi erosi dan debit air larian.
Rekayasa teknik adalah melakukan rekayasa teknik sipil dalam
pembangunan bangunan gedung, prasarana lingkungan dan pertanian;
baik secara individual maupun komunal, misalnya sumur resapan dan
biopori. Setiap persil tanah atau kavling yang akan dibangun harus
melakukan rekayasa teknis yang mampu meresapkan air hujan sehingga
tidak ada air hujan yang keluar dari persil/kavling yang bersangkutan.
Rekayasa vegetasi adalah melakukan penanaman tanaman dalam
skala rumah tangga, lingkungan maupun kawasan untuk memperbaiki
atau mengembalikan fungsi konservasi serta iklim mikro.

20
 JENIS
URAIAN
REKAYASA
1. REKAYASA 1. SUMUR RESAPAN :
TEKNIS Teknis pembuatan sumur resapan mengacu kepada peraturan perundang–
undangan dan SNI 03-2459-1991, Sumur Resapan Air Hujan Untuk Lahan
Perkarangan.
SNI 03-2453-2002, Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujan Untuk
Lahan Perkarangan.
SNI 03-2459-2002, Spesifikasi Sumur Resapan Air Hujan Untuk Lahan
Perkarangan.

VOLUME AIR YANG HARUS DIRESAPKAN UNTUK TUTUPAN

BANGUNAN
KDB
Volume Air yang Harus Diresapkan untuk Tutupan Bangunan

% T.70 T.80 T.90 T.100 T.120 T.150 T.200

10 - - - - - - -

15 0.16 0.18 0.20 0.23 0.27 0.34 0.45

20 0.38 0.43 0.49 0.55 0.65 0.81 1.08

25 0.51 0.58 0.65 0.73 0.88 1.10 1.44

30 0.60 0.68 0.76 0.85 1.02 1.29 1.69

JUMLAH SUMUR RESAPAN YANG DIPERLUKAN PADA SETIAP TIPE

BANGUNAN
KDB
Volume Air yang Harus Diresapkan untuk Tutupan Bangunan

% T.70 T.80 T.90 T.100 T.120 T.150 T.200

10 - - - - - - -

15 1 1 1 1 1 1 1

20 1 1 1 1 1 2 2

25 1 1 1 1 2 2 2

30 1 1 2 2 2 2 2

Keterangan : - T. 100 berarti luas atap bangunan = 100 m2

- Sumur resapan dimensi : diameter 1 m, tinggi 1 m

21
 JENIS
URAIAN
REKAYASA
BENTUK DAN DIMENSI SUMUR RESAPAN

3. BIOPORI (Sumber : www.biopori.com; Multimanfaat Lubang Resapan

Biopori Untuk Pelestarian Lingkungan Perkotaan, Kamir R.Brata) :

Lubang Resapan Biopori (LRB) adalah lubang silindris yang dibuat secara
vertikal ke dalam tanah dengan diameter 10 - 30 cm dan kedalaman
sekitar 100 cm, atau dalam kasus tanah dengan permukaan air tanah
dangkal tidak sampai melebihi kedalaman muka air tanah (lihat gambar).
Lubang diisi dengan sampah organik untuk memicu terbentuknya biopori.

LRB adalah teknologi tepat guna dan ramah lingkungan untuk
meningkatkan daya resapan air, mengubah sampah organik menjadi
kompos dan mengurangi emisi gas rumah kaca.

Cara pembuatan :
1. Buat lubang silindris secara vertikal ke dalam tanah dengan diameter
10 cm atau tidak dengan diameter 10 cm. Kedalaman kurang lebih
100 cm atau tidak sampai melampaui muka air tanah bila tanahnya
dangkal. Jarak antara lubang 5 – 100 cm.
2. Mulut lubang dapat diperkuat dengan semen selebar 2 – 3 cm dengan
tebal 2 cm di sekeliling mulut lubang.
3. Isi lubang dengan sampah organik yang berasal dari sampah dapur,
sisa tanaman, dedaunan, atau pangkasan rumput.
4. Sampah organik perlu selalu ditambahkan ke dalam lubang yang
isinya sudah berkurang dan menyusut akibat proses pelapukan.
5. Kompos yang terbentuk dalam lubang dapat diambil pada setiap akhir
musim kemarau bersamaan dengan pemeliharaan lubang resapan.

22

Biopori dapat dibuat di dasar saluran yang semula untuk membuang air
hujan, di dasar alur di sekeliling batang pohon atau pada batas tanaman.

LRB dapat dibuat di dasar saluran yang semula untuk membuang air
hujan, di dasar alur yang dibuat di sekeliling pohon, atau pada batas
tanaman.

Jumlah lubang yang perlu dibuat dapat dihitung dengan menggunakan
persamaan :
Jumlah LRB = intensitas hujan (mm/jam) x luas bidang kedap (m2)
Peresapan air perlubang (liter/jam)

c. JARINGAN JALAN : Undang-Undang No.38 Tahun 2004 PP No.34

Tahun 2006 Tentang Jalan.

Dalam pembangunan jaringan jalan, hindari topografi yang sulit dan
usahakan untuk tidak memotong sungai/lembah, kecuali disediakan
jembatan yang didesain lengkap dengan trotoar untuk pejalan kaki

Rencana jaringan jalan disesuaikan dengan topografi dan diusahakan
mengikuti kontur dengan suatu sudut daki yang tidak terlalu terjal

Pola drainase ditentukan secara alamiah dan aturlah letak jalan
sedemikian rupa sehingga pola drainase tersebut dapat dipelihara dengan
mudah

Jalan dalam lingkungan perumahan menggunakasn grass block agar tetap

dapat meresapkan air hujan

23
 JENIS
URAIAN
REKAYASA

d. PRASARANA PENGELOLAAN LINGKUNGAN:

Prasarana limbah dapat menggunakan septic tank yang dilengkapi dengan
treatment tertutup, tidak memakai bidang resapan

Pembangunan jaringan drainase dapat dilakukan dengan mengikuti
alternatif sistem drainase permukaan; sistem drainase bawah tanah
tertutup, sistem drainase bawah tanah tertutup dengan tempat
penampungan tapak atau dengan sistem kombinasi tertutup untuk daerah
yang diperkeras dan drainase terbuka untuk daerah yang tidak diperkeras

Perencanaan sistem pembuangan air kotor harus memperhatikan kondisi
dan karakter tapak /topografi

Sistem pembuangan air kotor yang baik dan aman untuk perumahan skala
besar adalah dengan menyalurkan melalui pipa tertutup/rool ke lokasi bak
penampungan/kolam oksidasi, setelah melaui proses treatment (pemisahan
antara limbah padat dan cair), kemudian dialirkan melalui bak resapan ke
perairan umum

2. REKAYASA
VEGETASI a. VEGETASI PEKARANGAN :
a.1. Pekarangan Rumah Besar
- Kategori: rumah dengan luasan lahan di atas 500 m2;
- RTH min yang disarankan adalah luasan lahan kavling dikurangi luas
dasar bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
- Jumlah pohon pelindung yang harus disediakan min.3 (tiga) pohon
pelindung ditambah dengan perdu dan semak serta penutup tanah dan
atau rumput.

a.2. Pekarangan Rumah Sedang

- Kategori: rumah dengan luasan lahan antara 200 m2 – 500 m2;

- RTH min yang disarankan adlh luasan lahan kavling dikurangi luas dasar
bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
- Jumlah pohon pelindung yang harus disediakan min. 2 (dua) pohon
pelindung ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup
tanah dan atau rumput.

a.3. Pekarangan Rumah Kecil

- Kategori: rumah dengan luasan lahan di bawah 200 m2;

- RTH min yang disarankan adalah luasan lahan kavling dikurangi luas
dasar bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
- Jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 1 (satu) pohon
pelindung ditambah tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan
atau rumput.

24
 JENIS
URAIAN
REKAYASA

a.4. Pekarangan Perkantoran, Pertokoan, dan Tempat Usaha

- Umumnya berupa jalur trotoar dan area parkir terbuka

- Beberapa lokasi dengan tingkat KDB 70%-90% perlu menambahkan
tanaman dalam pot.
- Perkantoran, pertokoan dan tempat usaha dengan KDB di atas 70%,
minimal memiliki 2 (dua) pohon kecil atau sedang, ditanam pada
lahan atau pada pot berdiameter diatas 60 cm;
- Persyaratan penanaman pohon pada kawasan ini dengan KDB
dibawah 70%, berlaku seperti persyaratan pada RTH pekarangan
rumah, ditanam pada area diluar KDB yang telah ditentukan.
b. VEGETASI JALAN :
b.1. Vegetasi tepi Jalan
-tidak bergetah/beracun dan berbuah terlalu besar
-dahan tidak mudah patah, perakaran dalam dan tidak mengganggu
pondasi jalan
-cepat tumbuh dan pemeliharaan mudah
-peletakan tanaman seimbang, sehinggai tidak mengganggu kendaraan
-jenis tanaman berupa pohon, semak/perdu
b.2. Vegetasi pada median jalan
-dapat menahan silau lampu kendaraan
-jenis tanaman berupa semak/perdu
b.3. Vegetasi jalur pejalan kaki
-peletakan tanaman dapat melindungi pejalan kaki
-jenis tanaman berupa semak/perdu
c. VEGETASI RTH PERKOTAAN
- Pohon kecil (tinggi < 6 m) dengan diameter tajuk 2 – 6 meter ,
jarak tanam optimal antara 4 – 8 meter, liputan vegetasi yang
ditimbulkannya adalah sekitar 12 – 50 m2. ( rataan 30 m2 )
- Pohon sedang ( 6 – 12 m ) dengan diameter tajuk 6 - 9 meter ,
jarak tanam optimal 8 – 12 meter, liputan vegetasinya adalah sekitar
50 – 115 m2. ( rataan 80 m2 )
- Pohon besar (> 12 m) dengan diameter tajuk diatas 12 meter
jarak tanam optimal adalah 12 – 15 meter, liputan vegetasinya
adalah sekitar 115 – 175 m2 ( rataan 145 m2 ).
- Semak, perdu kecil dan ground cover memberikan liputan
vegetasi, seperti keteduhan, penurunan suhu pada area di bawahnya
saja. Peranan jenis vegetasi ini lebih banyak pada aspek estetika
serta mencegah pemantulan sinar matahari serta mengurangi panas
radiasi matahari yang sampai pada permukaan tanah dan atau
perkerasan serta peningkatan resapan air serta mencegah erosi.

25
 JENIS
URAIAN
REKAYASA

VEGETASI POHON PELINDUNG BERDASARKAN UKURAN

DIAMETER
NO NAMA SPECIES/FAMILI TINGGI
TAJUK
I POHON UKURAN BESAR
1 Kiara Payung/Filicium decipiens > 20 M > 12 M
2 Bungur/Lagerstroemia loudonii > 20 M > 12 M
3 Flamboyan/Delonix regia > 20 M > 20 M
4 Trenguli Batu/Cassia javanica > 20 M > 12 M
5 Seputih Janten/Sindora walichii > 20 M > 12 M

II POHON UKURAN SEDANG

1 Jakaranda/Jakaranda filicifolia 10 - 20 M 6-9 M
2 Cempaka/Micheila campaka 10 - 20 M > 12 M
3 Kasia/Cassia spectabilis 10 - 20 M 6-9 M
4 Cananga/ Cananga odurata 10 - 20 M 6-9 M
5 Ketapang/ Terminalia catappa 10 - 20 M 6-9 M

III POHON UKURAN KECIL

Bunga Kupu-kupu/ Bauhinia
1 <6M 2-6 M
purpurea
2 Palem Putri/Veitchia merillii < 6 M 2-6 M
3 Jambu Batu/ Psidium guajava < 6 M 2-6 M
4 Dadap Merah/Erythrina crystagali < 6 M 2-6 M
5 Galinggem/ Bixa orellanan < 6 M 2-6 M

V. KETENTUAN TEKNIS PENGAWASAN

1. Pengawasan terhadap pemanfaatan ruang diselenggarakan dalam bentuk
pemantauan, evaluasi, dan pelaporan.
a. Bentuk pemantauan adalah usaha atau perbuatan mengamati,
mengawasi, dan memeriksa dengan cermat perubahan kualitas tata
ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
b. Bentuk evaluasi adalah usaha untuk menilai kegiatan pemanfaatan
ruang dalam mencapai tujuan rencana tata ruang.
c. Bentuk pelaporan dalam ketentuan ini berupa kegiatan memberi
informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang baik yang
sesuai maupun yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
2. Proses pengawasan terhadap pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang tercantum dalam bagan alir ppemanfaatan ruang
KBU.
3. Penertiban terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan
rencana tata ruang diselenggarakan dalam bentuk pengenaan sanksi
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

26
4. Bentuk sanksi adalah sanksi administratif, sanksi perdata, dan sanksi
pidana.
5. Tindak lanjut atas penutupan lokasi, pencabutan atau pembatalan izin,
atau upaya pengenaan sanksi pembongkaran, pemulihan fungsi ruang dan
denda administratif dilakukan berdasarkan hasil evaluasi dan kajian untuk
penertiban oleh pemberi izin di kabupaten/kota dan/atau pertimbangan
hasil rekomendasi penertiban dari tim koordinasi penataan ruang daerah
provinsi.
6. Upaya paksaan pemulihan fungsi ruang atau denda administratif dapat
berbentuk kompensasi atau penalti penggantian lahan untuk fungsi
lindung di KBU.

27
Bagan Alir Proses Pengawasan Pemanfaatan Ruang Kawasan Bandung
Utara

Pelaporan Kondisi
Berita
Eksisting

Peninjauan
Lapangan

Arsip dan
basis data

Kesesuaian
dengan
Tidak ada Perubahan/ Peraturan
Penyimpangan Tata ruang

Ada Perubahan/
Penyimpangan

Evaluasi
Analisis :
- Jenis
Penyimpangan
- Tingkat
Penyimpangan
- Dampak dan
Resiko Lingkungan
- Hubungan
fungsional lainnya
dalam dan antar
kawasan

Berita Acara Hasil PPNS,Satpol PP Prov

Pemantauan dan Kab/Kota

TKPRD Rekomendasi
Provinsi Penertiban

28
VI. KETENTUAN TEKNIS REKOMENDASI PERIZINAN
A. Proses rekomendasi perizinan tercantum pada bagan alir prosedur
rekomendasi Gubernur untuk pemanfaatan ruang Kawasan Bandung
Utara
B. Mekanisme rekomendasi perizinan meliputi tahap:
1. Pemohon mengajukan izin pemanfaatan ruang kepada bupati/walikota
dengan melengkapi persyaratan yang telah ditetapkan.
2. Bupat/Walikota menyampaikan permohonan rekomendasi perizinan
kepada Gubernur, dilengkapi persyaratan yang telah ditetapkan sesuai
ketentuan yang berlaku sebanyak 2 ( dua ) rangkap, 1 (satu) rangkap
sebagai tembusan disampaikan kepada Dinas.
3. Dinas memeriksa lampiran/kelengkapan teknis yang meliputi:
a. Berkas dan dokumen persyaratan sebagaimana butir B.2 di atas
b. Tambahan lampiran/kelengkapan pendukung lainnya, dan/atau
hasil uji publik yang diperlukan dalam hal rencana perijinan
terindikasi mempunyai dampak lingkungan penting.
4. Dinas melaksanakan kajian teknis sektoral dan survei lokasi rencana
kegiatan yang dimohon. Kajian teknis sektoral meliputi antara lain :
a. Luas, lokasi, jenis kegiatan
b. Kesesuaian peruntukan lahan, fungsi ruang, dan zona
c. Ikp, Ika, Ketinggian, Kelerengan
d. KWT, KWTa, KLB, KDH, Ketinggian bangunan, desain tata letak
bentuk, struktur bangunan, GSB, rencana pengelolaan pekarangan
e. Rona Awal Lingkungan
f. Indikasi resiko dan dampak lingkungan
g. Peraturan, kebijakan sektoral
5. Hasil kajian teknis sektoral merupakan bahan kajian untuk
pembahasan di Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD).
6. TKPRD melaksanakan pembahasan terpadu dari aspek teknis, non
teknis, dan lintas sektoral, serta melibatkan para pakar dan/atau
perwakilan masyarakat dalam rangka menetapkan usulan rekomendasi
bagi Gubernur.
7. Gubernur memberi rekomendasi perizinan berdasarkan penilaian yang
dilakukan oleh tim teknis Dinas dan Tim Koordinasi Penataan Ruang
Daerah Provinsi.

29
8. Waktu 30 (tiga puluh) hari kerja untuk proses rekomendasi
pemanfaatan ruang di KBU dihitung sejak diterimanya permohonan
yang telah dilengkapi dengan persyaratan rekomendasi diluar proses
surat menyurat dan perbaikan yang dilakukan oleh pemohon.

30