Professional Documents
Culture Documents
1
CUPRINS
ÎNTRODUCERE.......................................................................................................3
1. Aspectele juridice şi organizatorice a evaluării bunului imobil în scop de
ipotecă în Republica Moldova................................................................................5
1.1 Legislaţia în domeniul ipotecării ...................................................................6
1.2 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul băncilor
comerciale................................................................................................................14
1.3 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul
companiilor financiare nebancare .........................................................................27
1.4 Experienţa mondială în domeniul ipotecării...............................................31
2. Bazele metodologice ale evaluării bunului imobil în scop de ipotecă
.................................................................................................................................37
2.1 Organizarea evaluării bunurilor imobile în scop de ipotecă....................37
2.2 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......49
2.3 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de înlocuirii a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......54
3. Analiza pieţii de ipotecă şi calcularea valorii bunurilor imobile în scop
de ipotecă................................................................................................................57
3.1 Analiza pieţii ipotecare din Republica Moldova.......................................57
3.2 Influenţa crizei economice mondiale asupra pieţii ipotecare.................62
3.3 Raportul de evaluare a apartamentului din oraşul Bălţi, str. Decebal
166/17......................................................................................................................66
4. Securitatea activităţii vitale la întreprindere
4.1 Analiza stării protecţiei muncii şi mediului la interprinderea de evaluare Î.I.
”STELA”………………………………………………………………………. 93
4.2 Măsurile de ameliorare a protecţiei muncii
……………………....95
4.3 Măsuri de amelioarare a protecţiei muncii la interprindere.........................96
4.4 Măsurile ameliorate şi protecţia mediului ambiant în interprinderea
imobiliarăÎ.I. “STELA”din oraşul Bălţi …………………………………………97
CONCLIZII ŞI RECOMANDĂRI..........................................................................98
BIBLOGRAFIE.....................................................................................................101
ANEXE..................................................................................................................102
2
ÎNTRODUCERE
4
1. ASPECTELE JURIDICE ŞI ORGANIZATORICE A
EVALUĂRII BUNULUI IMOBIL ÎN SCOP DE IPOTECĂ ÎN
REPUBLICA MOLDOVA
5
Legea cu privire la ipotecă - nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 publicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 165-166 din 2 septembrie 2008.
Ministerul Economiei şi Comerţului în concomitenţă cu guvernu au elaborat o
nouă lege completă privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă va îmbunătăţi şi
clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară
primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei secundare.
Legea reglementează raporturile juridice ce apar în procesul şi în legătură cu
instituirea, valabilitatea şi încetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotecă,
precum şi cu protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă.
Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport
de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata
acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel. Contractul de
ipotecă trebuie întocmit în scris, urmează a fi autentificat notarial şi înregistrat la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială se află bunul imobil ipotecat. 1
Lege în cauză trateaza şi protejează în mod egal, atît debitorii, cît şi
creditorii, creind prin acest fapt un echilibru între interesele lor. Noul act legislativ
prevede simplificarea procedurii de instituire a ipotecii, de exercitare a dreptului de
ipoteca, minimizare a riscurilor, obligativitatea creditorului de a prezenta
debitorului informatia veridica despre toate costurile creditului, etc.
Dacă e să vorbim nemijlocit despre document, el este destul de compact,
fiind compus din 11 capitole. După cum se menţionează în proiect, scopul
principal al legii respective constă în dezvoltarea principiilor de bază şi regulilor
existente, ce reglementează raporturile sociale, care apar în domeniul pieţei
ipotecare. La fel, documentul trebuie să ridice nivelul de încredere în ceea ce
priveşte siguranţa, transparenţa şi accesibilitatea sistemului de finanţare ipotecară,
astfel soluţionând unele probleme de ordin social.
1
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul II ,art 11,12
6
Sfera de răspândire a acestei legi cuprinde, de asemenea, relaţiile ce apar în
rezultatul constituirii, funcţionării şi încetării ipotecii, executării drepturilor
ipotecare, şi, de asemenea, protejarea drepturilor ipotecare.
Potrivit documentului, ipoteca este reglementată de către Constituţia
Republicii Moldova, Codul Civil, legea respectivă, şi de asemenea de acordurile
internaţionale, la care face parte Republica Moldova 2.
Proiectul de lege prezentat pentru examinare determină, de asemenea,
următoarele noţiuni: ipotecă, fondarea ipotecii, contract de ipotecă, înregistrarea şi
modificarea drepturilor ipotecare, deţinerea şi utilizarea proprietăţii gajate,
transmiterea sau cedarea drepturilor pentru ipotecă, fondarea şi ordinea încetării
sau modificării ipotecii, posibilitatea refinanţării creditelor ipotecare, constituirea
ipotecii pentru construcţiile existente şi cele ce urmează a fi iniţiate, precum şi în
cazul construcţiilor nefinisate. 3
• Ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară
satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul,
din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite
să execute obligaţiile garantate cu ipotecă;
• Creditorul ipotecar – creditorul, drepturile căruia sunt garantate de
către ipotecă
• Debitorul, debitorul ipotecar sau altă persoană, care are îndatoriri faţă
de creditorul ipotecar, executarea cărora sunt garantate de către ipotecă;
• Contractul de ipotecă – contract încheiat între creditorul ipotecar şi
debitorul ipotecar, în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislaţie, are
dreptul să pretindă satisfacerea creanţelor sale pecuniare din valoarea bunului
imobil ipotecat; (exemplu de contract vezi anexa 1)
Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile
a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi
mărimea creanţei.
2
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul I,art 2
3
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,cap I art. 3,cap III art.13-16,cap.IV
art.26,cap.V art.28-31.
7
Ipoteca este indivizibilă şi rămîne în vigoare integral asupra tuturor bunurilor
imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar
dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă.
Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul
de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar.
În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este
susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă, la fel, afectată de modalităţi sau
condiţii de nulitate.
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de
către debitorul ipotecar, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă.
Cererea, depusă la oficiul cadastral teritorial de către creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar sau un reprezentant împuternicit serveşte ca temei pentru
înregistrarea ipotecii. Data înregistrării ipotecii este considerată data primirii
cererii de înregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de legislaţia în
vigoare.
Înregistrarea ipotecii poate fi respinsă în cazurile stabilite de legislaţie cu
privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile,un exemplu, depunerea
cererii de înregistrare a ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au fost
înregistrate grevări sau interdicţii, înregistrarea se suspendă pînă la radierea
informaţiei despre interdicţii sau grevări. Refuzul motivat de a înregistra drepturile
asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii trebuie să fie adresat persoanei
care a depus cererea de înregistrare în termenul stabilit pentru înregistrarea
acestora.
În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie,
dacă bunul ipotecat a fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare. 4
Temeiuri pentru încetarea ipotecii sînt: satisfacerea obligaţiei garantate cu
ipotecă; pieirea totală a bunului ipotecat; exproprierea bunului ipotecat; scoaterea
bunului ipotecat din circuitul civil; acordul scris al creditorului ipotecar de a radia
ipoteca; expirarea termenului contractului de ipotecă; rezilierea contractului de
4
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,art.22(5).
8
către părţi; vînzarea în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; alte situaţii
prevăzute de legislaţie.
Documentul reglementează, de asemenea, eliberarea imobilelor de către
locătari în cazurile executării dreptului de ipotecă,astfel, debitorul ipotecar, precum
şi alte persoane care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul
ipotecat la momentul intrării în vigoare a acordului de executare benevolă, semnat
între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, dacă părţile nu stabilesc un alt
termen, la momentul rămînerii definitive a ordonanţei judecătoreşti, sau, după caz,
a hotărîrii judecătoreşti – în cazul executării forţate a dreptului de ipotecă.Dacă
persoanele menţionate refuză să elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat după
expirarea termenului de 15 zile din data stabilită, executorul judecătoresc va iniţia
evacuarea silită.(argumentele de mai sus sunt intemeiate prin nota informative,vezi
anexa 2)
Legea cu privire la gaj - nr.449-XV din 30.07.2001 publicată în Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001
Legea cu privire la gaj va rămîne legea generală referitoare la garanţiile reale,
privind bunurile mobile şi imobile, fiind operate modificările şi ajustările necesare.
Gajul este o garanţie depusă în contul unei datorii sau al executării unei lucrări,
gajat poate fi bun imobil care se depune drept garanţie ca amanet, ca zălog pentru
primirea unui credit. Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori
asupra unei universalitaţi de bunuri mobile sau imobile. Gajul bunurilor imobile
este denumit ipoteca. Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fara deposedarea de
ele. Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet. Gajul este indivizibil
chiar dacă bunul gajat sau obligaţia este divizibilă. Gajul este convenţional sau
legal. Ipoteca şi gajul bunurilor mobile fără deposedare apar în momentul
înscrierii lor în registrul respectiv. Amanetul apare în momentul dobîndirii
posesiunii asupra bunului.
Gajul fără deposedare trebuie sa fie înregistrat în:
a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii;
9
b) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare nominative - în cazul gajului
valorilor mobiliare nominative;
c) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare ale statului - în cazul gajului
valorilor mobiliare ale statului;
d) Registrul proprietaţii intelectuale - în cazul gajului drepturilor de
proprietate intelectuala;
e) Registrul gajului bunurilor mobile - în cazul gajului altor bunuri
mobile.
Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o
universalitate de bunuri, cu excepţia bunurilor insesizabile. Obiect al gajului
poate fi orice drept patrimonial sau creanţa bănească, inclusiv dreptul de creanţă
al debitorului gajist asupra creditorului gajist. Fructele, veniturile şi produsele
bunului gajat constituie obiect al gajului în cazurile expres prevăzute de contract.
Gajul asupra bunurilor care vor intra în patrimoniul debitorului gajist în
viitor, inclusiv asupra bunurilor viitoare, nu greveaza aceste bunuri decît din
momentul în care debitorul gajist devine titularul drepturilor gajate.
Contractul de gaj se întocmeşte în scris, de asemenea trebuie autentificat
notarial. Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj
trebuie sa fie similara formei prevazute pentru contractul de gaj.5
Contractul de gaj trebuie să conţină:
a) numele si prenumele (denumirea) părţilor;
b) domiciliul (sediul) părţilor;
c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul în favoarea
creditorului gajist;
d) descrierea bunului gajat;
e) esenţa şi scadenţa creanţei garantate prin gaj şi valoarea ei maximă fără
dobînzi şi cheltuieli;
f) tipul gajului.(vezi anexa 3)
5
Legea cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001,cap.IV,secţiunea 1,art.13.
10
Poate fi garantaţi prin gaj una sau mai multe obligaţii.Obligaţia garantată
poate fi viitoare sau condiţionată. Gajul este constituit valid numai dacă obligaţia
garantată prin el este exprimată în lei sau valută străină, în unităţi băneşti de
calcul sau în orice imbinare a acestora.
Sectiunea 3 ”Ipoteca” a capitolului IV este foarte important pentru
reglementarea legii cu privire la ipotecă. El pune baza în constiturea ipotecii şi
gajării chiriilor, prezente şi viitoare, pe care le produce un imobil. Ipoteca asupra
terenului se extinde şi asupra construcţiilor capitale amplasate pe el dacă
contractul nu prevede altfel. Ipoteca asupra construcţiilor capitale,
apartamentelor sau încăperilor izolate, situate pe terenul care aparţine unui terţ,
se extinde asupra dreptului de folosinţă sau de arenda a terenului sau a cotei
ideale respective. Ipoteca se extinde asupra tuturor ameliorarilor bunului gajat.
Construcţia nefinalizată poate fi grevată cu ipotecă şi în cazul în care terenul nu
aparţine cu drept de proprietate persoanei care efectuează construcţia dacă la
momentul constituirii ipotecii debitorul gajist deţine un drept de superficie
(construcţie) asupra terenului pe care este amplasată construcţia.
Gajarea unui bun gajat se admite dacă nu este interzisă prin contractele de
gaj precedente. În cazul în care interzicerea gajului următor este înregistrată,
nerespectarea acesteia atrage nulitatea contractelor de gaj următoare şi obligaţia
debitorului gajist de a repara prejudiciul cauzat creditorilor gajişti.
Vînzarea bunului gajat are loc sub controlul instanţei judecătoreşti
dacă aceasta desemnează persoana care va efectua vînzarea bunurilor gajate,
determina condiţiile şi sarcinile vînzării, indica modalitatea de efectuare a vînzării
- prin negocieri directe, tender sau prin licitatie publica - şi stabileste, dupa caz,
preţul după o expertiza a valorii bunului.
Gajul se stinge în urma pieirii bunului gajat, punerii acestuia în afara
circuitului civil sau prin expropriere dacă aceste evenimente se produc asupra
bunului în întregime.Gajul asupra bunului mobil incorporat unui imobil subzistă
cu titlu de ipotecă sub condiţia înscrierii în Registrul bunurilor imobile chiar dacă
bunul mobil şi-a schimbat natura. Acest gaj are gradul de prioritate stabilit
11
conform înregistrării anterioare.Gajul se stinge prin stingerea obligaţiei a carei
executare acesta o garanta.Amanetul se stinge o data cu încetarea posesiunii.
Legea cadastrului bunulor imobile - nr.1543-XIII din 25.02.98 publicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998.
Legea dată susţine sectorul ipotecar prin esenţa articolelor sale în întregime.
Cadastrul general al ţării care se ocupă cu identificarea , descrierea, şi
reprezintarea pe planuri cadastrale a toate bunurilor imobiliare din ţară şi
înregistrează drepturile titularilor asupra lor.Planurile cadastrale sunt documentele
ce confirmă complexitatea bunurilor şi sunt necesare în cazurile gajării lor
(ipoteca) pentru primirea unui credit.
Cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului, registrele
bunurilor imobile şi din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.
Legătura legii cu sectorul ipotecar constituie bunul imobil şi totalitatea
documentelor ce îl descriu şi îl caracterizează cum ar fi dosarul. Registrul
bunurilor imobiliare este documentul important pentru înregisrarea drepturilor ,şi
precum ipoteca este drept real pe baza căruia creditorul poate vinde bunul imobil
primit în garanţie de la debitor, în cazul când acesta nu îşi plăteşte în termen
datoria, el va fi inscris în registru. Registru bunului imobil trebuie mereu consultat
pentru a determina drepturile asupra bunurilor şi în deosebi în cazurile cînd acestea
sunt prevazute de a fi puse în gaj,pentru evitarea unor erori. Legea cadastrului
bunurilor imobile descrie realizarea lucrarilor cadastrale cu bunul imobil 6,
înregistrarea şi procedura de înregistrare a drepturilor asupra bunului imobil 7
Articolul 44 a capitolului V a legii prezente relevă înregistrarea ipotecii , care şi
serveşte un material dea gata pentru redarea legii cu privire la ipotecă.
Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002 publicată Monitorul Oficial al
Republica Moldova nr.82-86/661 din 22.06.2002.
6
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul III ,art.14-20
7
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul IV,art.25-26
12
Abordarea legislativă a sectorului ipotecar include nu doar legile descrise
anterior dar şi un important document ca Codul Civil. Codul Civil serveşte bază
nu doar sectorului ipotecar dar şi a multor altor legi.
Susţinerea Codului Civil în sectorul ipotecar se uprinde în toate 5 cărţi a ale
sale. O deosebită susţinere găsim în cartea II “DREPTURILE REALE”.
Informaţia din Codul Civil este preluată şi dezvoltată de către legile anteroare,
sus vorbite, fiind ca un exemplu capitolul V a cărţii II”Gajul. În cazurile cînd
legea cu privire la ipotecă nu dispune se aplicã Codul civil.
Legislaţia în domeniul ipotecar din Republica Moldova este bine aranjată şi
chiar poate fi considerată relativ eficient, desigur ca şi orice legislaţie se dezvoltă şi
este depusă unor schimbări după necesitate astfel perfectînd-o şi aducînd-o la un
nivel mai înalt şi corespunzător.
La elaborarea Legii cu privire la ipotecă deja era clar că datorită apariţiei
anumitor reguli noi în domeniul ipotecii, este necesar de a aduce prevederile legale
existente în conformitate cu inovaţiile în acest domeniu. Din acest considerent,
reglementările din Legea cu privire la gaj specifice ipotecii au fost adaptate la acest
fenomen juridic complex nou. La fel, pentru a unifica prevederile legale în
domeniu, au fost operate modificări şi completări la Codul civil, Codul de
procedură civilă, Codul de executare, Codul navigaţiei maritime comerciale,
Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea condominiului în fondul locativ,
precum şi la Legea cu privire la notariat. A fost urmărit scopul ca modificările
aduse legislaţiei în materia ipotecii doar să consolideze situaţia existentă printr-o
normă expresă şi să contribuie la sporirea rigurozităţii legii. Sistemul ipotecar
trebuie să fie clar şi lesne de aplicat. Creşterea rapidă a sectorului ipotecar a
survenit în pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat şi coerent. Au fost
adoptate deja măsuri reformatoare esenţiale pentru a spori eficienţa unor părţi
aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la înregistrarea bunurilor
imobile, exercitarea drepturilor ipotecare şi gajarea proprietăţii imobiliare în
temeiul unor acorduri de garanţie. Cu toate acestea, abordarea în cauză a dus la
fragmentarea reglementării legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu
13
privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedură
civilă, Codul de executare şi altele.
Ministerul Economiei şi Comerţului dirijează eforturile guvernului de a
elabora o nouă lege privind ipoteca. Legea cu privire la ipotecă care va îmbunătăţi
şi clarifica principiile fundamentale şi regulile care guvernează piaţa ipotecară
primară, a cărei creştere, la rîndul său, va contribui la dezvoltarea pieţei
secundare.Suplimentar noii Legi cu privire la ipotecă, vor fi propuse modificări ale
altor legi relevante pentru sectorul ipotecar şi vor fi recomandate ajustări ale unor
părţi ale cadrului de reglementare, adecvate la etapa actuală de dezvolatere a pieţii
ipotecare. Această Prezentare încorporează în anexă o listă de impedimente
sistemice referitoare la piaţa primară şi secundară, care, deşi nu sunt incluse în
acest efort de reformare, vor trebui soluţionate dacă se aşteaptă ca reforma propusă
să aducă beneficiile anticipate, în vederea sporirii accesului la finanţarea
construcţiei de locuinţe în Moldova .
18
1. Colec
Pentru a obţine
completa formula
Lista document
Fig. 1.2 Etapele de obţinere a unui credit
Dacă banca ac
tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului (autentificata de
bancă
catre angajator);
• Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile de la Oficiul Cadastral
Teritorial privind imobilul respectiv si drepturile asupra lui;
• Certificat cu privire la valoarea bunului imobil, eliberat de O.C.T.;
•
ipoteca ş i/sau
Toate documentele originale care atestă dreptul de proprietate asupra
imobilului (indicate în subcapitolul II, din Extrasul din Registrul Bunurilor
Imobile) si Cartea de Imobil. In cazul in care terenul aferent constructiei propuse in
gaj nu este privatizat – Acordul organului de administratie locala privind gajarea
dreptului de folosinta asupra terenului respectiv;
corespunzătoare 19
• În cazul în care spaţiul locativ a fost privatizat şi la privatizare au
participat copii minori, care, pîna în prezent, nu au implinit majoratul, urmeaza sa
fie prezentat Acordul Organului de Tutela şi Curatela privind depunerea în gaj a
imobilului respectiv;
• Certificat de la Inspectoratul Fiscal Teritorial despre lipsa datoriilor la
capitolul "Impozite pe imobil" (pe imobilil propus în gaj);
• Deviz de cheltuieli (în cazul reparaţiei);
• Raportul de evaluare a imobilului propus în gaj, efectuat de către o
companie licenţiata cu care Banca colaboreaza. Costurile acestui serviciu vor fi
suportate de către client;
• Certificatul de inmatriculare a automobilului, în caz ca solicitantul de
credit propune automobil în gaj;
• Alte documente solicitate de Banca.
Documentele care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului – în
original vor ramîne la banca pînă la momentul rambursării integrale a creditului.
Banca elibereaza clientului un act de predare-primire.
După ce sunt prezentate documentele prestabilite, banca le verifică
amănunţit, anexează documentele pregătite şi în aceeaş zi prezintă dosarul de
credit complet la instituţia bancară sau financiară, unde îl susţine la specialistul de
creditare bancar. Procedura de transmitere în ipotecă a unui bun imobil este
prezentată în figura de mai jos. (Fig 1.3)
Studierea de către bancă posibilitatea bunul imobil dacă poate fi supus ipotecii
20
Efectuarea evaluării independente de către bancă
8
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, art 8;
21
bunului, a numărului cadastral, amplasarea şi o descriere succintă, dar suficienţa a
bunului;
- valoarea de piaţa şi valoarea de înlocuire a bunului ipotecat (stabilite în
raportul de evaluare);
- valoarea ipotecată (face parte din categoria clauzelor suplimentare)9. Este o
clauza impusă de bancile comerciale, ca alternativă la valoarea de gaj);
- esenţa creanţei garantate, în modul definit de parţi şi valoarea sumei
principale;
- clauza despre faptul asigurării obligatorii a bunului imobil în favoarea
creditorului ipotecar (instituţie financiară) la valoarea de înlocuire, pe toată durata
ipotecii.
Contractul de ipotecă se întocmeşte în 4 exemplare: primul se va păstra în
dosarele notarului care îl va autentifica, al doilea şi al treilea se vor transmite
părţilor contractante, al patrulea exemplar se prezintă Oficiului Cadastral Teritorial
pentru înregistrare.
• Contractul de ipotecă trebuie în mod obligatoriu autentificat notarial.
Aceasta înseamnă că notarul va trebui să examineze conţinutul contractului de
ipotecă, precum şi o serie de acte, cum ar fi:
- actul juridic pe care se întemeiază obligaţia garantată (cel mai frecvent
contractul de credit);
- actele ce confirmă dreptul debitorului ipotecar asupra bunului pe care îl
ipotechează:
- extrasul din Registrul bunurilor imobile;
- certificatul fiscal care confirma lipsa restanţelor la impozitul pe bunurile
imobile;
- poliţa de asigurare a bunului imobil ce se ipotechează.
Autentificarea notarială, ca preţ cuprinde urmatoarele plăţi obligatorii:
9
Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,atr 18
22
- taxa de stat – constituie 0.1% din valoarea bunului imobil, după cum este
estimat de părţi 10
- plaţile notariale se calculează reieşind din valoarea ipotecată, conform
urmatoarelor variaţii(tabelul 1.1)
Tabelul 1.1
Plăţile notariale în funcţie de valoarea ipotecară
№ Valoarea ipotecară Plata notariala
1 Pînala 20.000 lei 1.3%, dar nu mai puţin de 180 lei
2 Între 20.001 lei si 50.000 lei 1.0%
3 Între 50.001 lei si 100.000 lei 0.9%
4 Între 100.001 lei si 200.000 lei 0.8%
5 Între 200.001 lei si 400.000 lei 0.6%
6 Între 400.001 lei si 600.000 lei 0.5%
7 Între 600.001 lei si 800.000 lei 0.3%
8 Între 800.001 lei si 1.000.000 lei 0.2%
9 Peste 1.000.001 lei 0.1%
10
Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptată la 03.12.1992 ;
23
OCT va examena cererea de înregistrare a contractului de ipotecă în decurs
de cel mult 7 zile. Acest termen poate fi prelungit în anumite cazuri pîna la 40 de
zile. Indiferent de faptul cînd are loc înregistrarea ipotecii, data înregistrarii se
consideră data la care a fost depusă cererea.
Înregistrarea poate fi refuzată, din umatoarele considerente:
- lipsa anumitor acte;
- actele incomplete sau eronate sau ce nu corespund cerintelor legale;
- a fost constatată neautentificarea notarială a documentelor prezentate;
- documentul prezentat (contractul de ipoteca) a fost emis de o autoritate
publica necompetenţa;
- cererea de înregistrare a fost depusă de o persoana fără împuterniciri;
- bunul imobil ce face obiectul contractului de ipotecă nu este înregistrat la
OCT
- asupra bunului imobil este aplicat sechestru;
- datele din actele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia
cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a OCT.
OCT trebuie să informeze verbal sau în scris despre respingerea cererii.
Refuzul poate fi atacat în instanţa de judecatată.
În prezent, taxa de înregistrare constituie 83 de lei pentru fiecare bun
ipotecat înregistrat. Dacă este vorba de teren agricol, taxa va constitui 40 de lei
pentru fiecare teren.
• Termenii de înregistrare
În cazul în care toate etapele descrise mai sus sunt respectate consecutiv şi în
ordine şi actele ce figureaza ăn tranzacţia de instituire a ipotecii sunt legale şi
întocmite corespunzător, ipoteca poate fi constituită în termeni rezonabili: 3 – 7
zile.
Atunci cînd banca identifică capacitatea de plată a beneficiarului creditului
ipotecar, se iau în calcul următoarele aspecte:
a) PTI - plata lunara pe credit raportată la venitul net al solicitantului. Acest
coeficient nu trebuie să depăşească 35-40%;
24
b) OTI – plata lunară pe credit plus alte obligaţiuni de plată lunară (cum ar
fi: arenda, pensii de întreţinere a copiilor, plăţi pentru alte credite existente, etc.)
raportate la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie să depăşească
45-50%;
c) LTV – suma creditului raportată la valoarea de gaj a bunului imobil ce se
oferă în calitate de asigurare a creditului. Limita accesibilă nu trebuie sa
depăşească 70-80%.
La acceptarea veniturilor suplimentare – acestea pot fi: transferuri regulate
de peste hotare (primite regulat prin intermediul băncii, pe parcursul ultimelor
cîteva luni), chirie, confirmată contractual, dividende, etc. – mărimea cărora poate
fi justificată prin documente.
Cel mai des, consumătorii de credite totuşi se conduc după mărimea ratei
dobînzii dar pe lîngă ea mai sunt şi alte plăţi obligatorii aferente creditului :
a) taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul
contract;
b) comision de examinare a cererii solicitantului;
c) comision unic de acordare a creditului – procent din suma creditului,
achitabil de obicei anterior acordării creditului;
d) comision anual de acordare a creditului – procent din suma sau soldul
creditului, achitabil de obicei la începutul fiecărui an de derulare a creditului,
aplicabil la soldul efectiv al creditului;
e) taxa pentru instituirea ipotecii (include autentificarea notarială şi
înregistrarea la organul cadastral teritorial) ;
f) comision de administrare sau de gestiune (ca alternativă a comisionului
anual de acordare) – procent din soldul creditului, plătibil de obicei la începutul
fiecărui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;
g) comision de achitare anticipată – procent din suma creditului ce se achită
anticipat;
h) penalităţi pentru achitarea întîrziată a creditului şi a dobînzii aferente –
procent din suma creditului restant.
25
Modalitatea de rambursare a creditului, tot mai des cedează locul modului
de rambursare a creditului pe baza de anuitate.
Anuitate constituie o sumă constantă achitabilă la anumite perioade de timp
(cel mai frecvent lunar) în vederea restituirii creditului. Aceasta suma include atît o
parte din credit cît şi dobînda calculată. Proporţiile credit/dobînda variază în
fiecare lună de la: credit mai puţin – dobînda mai multă la credit mai mult –
dobînda mai puţină.
Pentru a determina exact, suma constantă a fi plătită lunar, în practica
bancară se foloseşte următoarea formulă de calcul:
(1.1)
Băncile se consideră ca cel mai sigur partener pentru luarea creditelor fie
ipotecare,fie oricare altul credit deoarece ele sunt interprinderi de maştab mare
care se specializează în domeniul creditelor şi îşi asumă toate obligaţiile conform
legislaţiei.
La fel bancile se menţin de o stricteţe mai mare între relaţiile dintre debitori
şi ei dar şi o stricteţe în domeniul îndeplinirii obligaţiilor.
La drept vorbind populaţia din Republica Moldova sunt steptici şi
necredincioşi .Orice faptă efectuată de ei este este pusă la dubii ,persisitentă cu
frică de a nu fi păcăliţi,amăgiţi şi duşi de nas.
Neîncredirea este caracteristică şi faptului de preluare a creditelor
ipotecare.
Băncile ca o companie şi organizaţie financiară care predă credite ipotecare
este considerată una dintre cele mai sigure sursă deoarece ele sunt fixe ,cu renume
şi maştab mare dar cel mai important moment sunt susţinerea şi controlul de către
stat.Băncile insuflă mai mare încredere persoanelor ce doresc sa ia credite nu doar
a celor ipotecare dar şi celelalte credite.
26
1.3 Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul
companiilor financiare nebancare
Alege o locuinţă
INTERMEDIARE
COMPANIILE INTERMEDIARE
CREDITELOR
A CREDITELOR
Alegerea băncii
cumpărare şi de gaj
IPOTECARE LA
PROCEDURA
IPOTECARE
Obţinerea banilor
30
1.4 Experienţa mondială în domeniul ipotecării
Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta,
fiecare ţară de pe bătrânul continent se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului
respectiv de creditare. Oricum, în această diversitate de tipuri de creditare ipotecară
se evidenţiază îndeosebi sistemele din Germania, Franţa şi Marea Britanie.
În majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respectă anumite
calificări, poate oferi cele două tipuri de credite ipotecare şi ele sunt calificate, la
general, ca “ipoteci”. Deşi creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesităţi
personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea să le ofere în condiţii mai puţin
favorabile, iar autorităţile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
România- Sistemul legal al pieţei ipotecare din România poate fi totuşi
considerat relativ eficient, însă trainicia lui nu a fost încă testată, deoarece nu a
trecut încă printr-o perioadă în care să apara o inversare a tendinţei de creştere a
pieţei, arată un raport al Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare.
În privinţa cadrului legal care reglementează piaţa ipotecară, putem atribui
calificative de "eficient" pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului,
care sunt simplitatea, viteza, costurile, siguranţa şi potrivirea la realitatea pieţei.
La criteriul "funcţii legale de bază", putem acorda sistemului legal românesc
calificativul "cu anumite deficiente", legate mai ales de incertitudini legate de
procedurile şi practica sistemului de justiţie. De altfel, în România, ca şi în
Bulgaria, Croaţia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii
garantate cu ipoteca este estimată la circa 50-80%, în timp ce în Kazahstan,
Lituania, Slovacia şi Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piaţă.
Ca deficiente în cadrul acestor criterii, s-au detectat restricţii legale la
accesarea unui credit ipotecar şi la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din
portofoliu, necesitatea unei hotărîri în justitie atît pentru confirmarea procedurii de
executare silită, cît şi pentru punerea sa în aplicare.
31
De asemenea, cel care s-a împrumutat garantînd cu o ipotecă are mijloace
prin care poate întîrzia executarea silită în caz de neplată.
Alte aspecte negative ale pieţei romîneşti sunt imposibilitatea consultării
online a cărţilor funciare precum şi faptul că există încă imobile neînregistrate în
sistemul de publicitate imobiliară. În plus, persistă neclaritatăţi ale cadrului
legislativ cu privire la necesitatea reînnoirii înscrierii ipotecii în cartea funciară
sau cerinţele referitoare la descrierea obligaţiilor garantate.
"În unele ţări, pieţele imobiliare în dezvoltare accelerată au ajuns să asigure
că, atunci cînd garanţia ipotecară este executată, să se obţină relativ uşor o
compensaţie satisfacătoare", se menţionează în raport.
Totuşi, trăinicia cadrului legal al pieţei ipotecare nu poate fi testată în mod
real decît în condiţiile unei inversări de tendinţă a pieţei, care îl pune pe creditorul
care deţine o garanţie ipotecară în condiţii mult mai puţin favorabile .
Exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza piaţă
ipotecară şi care a avut drept scop eficientizarea procesului, însa lipseşte experienţa
practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.
De altfel, ţările din regiune au pieţe ipotecare foarte restrînse şi lipsite de
instrumente sofisticate. "Pieţele ipotecare în ţările în tranziţie sunt înca departe de
maturitate şi în cele mai multe ţări practicile de pe piaţă imobiliară sunt încă
într-un stadiu încipient".
În România, Legea nr. 190/1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare, cu modificările recente, constituie lex specialis; iar Codul civil rămîne
a fi lex generalis. Dată fiind relaţia dintre cele două legi menţionate, Legea
împrumuturilor ipotecare stabileşte că “prevederile Art. 1775 Cod civil nu sunt
aplicabile ipotecilor constituite ca garanţii pentru investiţii în bunuri imobile, în
conformitate cu prezenta lege.”
Au fost menţionate mai sus că Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare constituie lex specialis şi la el se
alătură Legea privind obligatiunile ipotecare nr 32/2006.
32
Germania -Această ţară poate fi considerată cu drept cuvânt fondatoarea
creditării ipotecare în Europa epocii moderne. Reţeaua de bănci ipotecare s-a
format definitiv în Germania pe la începutul secolului trecut şi de atunci nici una
nu a dat faliment. Trebuie menţionat îndeosebi că ele achitau deponenţilor dobânzi
pentru bunurile de gaj chiar şi în timpul primului şi al celui de-al doilea război
mondial.
Creditarea ipotecară în Germania se întemeiază pe o largă reţea de servicii
cadastrale, care se ocupă cu descrierea şi înregistrarea tuturor terenurilor conform
anumitor criterii. Spre deosebire de cadastrul imobiliar, care reflectă dimensiunea
şi hotarul terenurilor, registrul funciar informează despre cine este proprietarul
terenului şi al clădirilor amplasate pe acesta, inclusiv locuinţele; ce drepturi şi
asigurări există asupra acestor bunuri. Documentele respective se completează unul
pe altul, deşi sunt ţinute de instituţii diferite.
Registrele funciare sunt ţinute de organele de justiţie şi toate schimbările în
drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare sunt înregistrate în acestea.
Informaţia este accesibilă, iar principiul încrederii publice faţă de veridicitatea
registrului funciar, consfinţit prin lege, permite simplificarea procedurii de studiere
a drepturilor de proprietate asupra bunurilor. Scopul registrului funciar este de a
asigura investitorului obţinerea unei idei clare despre cel care este proprietar al
imobilului.
O altă particularitate a sistemului german este aşa-numita „formă clasică de
economii contractuale”, care funcţionează conform principiului asociaţiilor de
credit. Această formă de cooperare a luat fiinţă în localităţile de mineri săraci şi se
întemeia pe un principiu simplu: dacă pentru construirea unei case era nevoie de 10
mii de unităţi băneşti, iar fiecare doritor de a avea propria locuinţă putea economisi
într-un an doar o mie, prin urmare, el îşi putea construi o casă abia peste 10 ani. În
cazul unirii economiilor a zeci de astfel de doritori într-o „casă de economii şi
construcţie”, unul dintre ei îşi putea procura locuinţă deja peste un an, al doilea –
peste doi ani şi aşa mai departe. În felul acesta, aveau de câştigat toţi, cu excepţia
ultimului asociat.
33
Casele de economii şi construcţie moderne constituie una din principalele
instituţii de investiţii în sfera locuinţelor din Germania. Astăzi, construirea a trei
locuinţe din patru este finanţată cu participarea asociaţiilor de economii şi
construcţie de locuinţe.
Drept sursă de mijloace pentru împrumuturile destinate construcţiei de
locuinţe în asociaţiile de economii şi construcţie servesc depunerile cetăţenilor,
plata beneficiarilor de împrumut pentru utilizarea împrumutului pentru locuinţă,
precum şi primele de stat care se acordă conform contractului cu privire la
economiile pentru construcţii, cu condiţia că deponentul a vărsat în decurs de un an
o anumită sumă în contul său. Poate obţine un credit pentru locuinţă doar
deponentul asociaţiei de economii şi construcţie, după expirarea unui anumit
termen (de regulă, 5-7 ani), în decursul căruia el a depus lunar suma indicată în
contract. Dobânzile (atât pentru depunere, cât şi pentru credit) sunt fixate pentru
toată perioada pe care este valabil contractul şi constituie, de obicei, 5-6 la sută
anual (în medie, cu 4 la sută sub media de piaţă). Termenul maxim de achitare a
împrumutului este de 12 ani.
Formele sprijinului din partea statului nu se limitează doar la primele anuale
date deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie. După obţinerea creditului
pentru locuinţă, statul poate întreprinde forme directe şi indirecte de ajutorare a
beneficiarului de împrumut, în funcţie de situaţia patrimonială, de componenţa
familiei etc. În primul rând, este vorba de subvenţii băneşti la achitarea dobânzilor,
iar în al doilea rând – de înlesnirile fiscale. Primele de stat, în valoare de 500 mln.
de euro, achitate deponenţilor asociaţiilor de economii şi construcţie, stimulează
efectuarea investiţiilor suplimentare în sfera construcţiei de locuinţe. La ora
actuală, acestea se cifrează la aproximativ 11 mlrd. de euro. Oricât ar fi de
surprinzător la prima vedere, o astfel de formă de ajutorare aduce vistieriei încasări
esenţiale: fiecare euro achitat sub forma sprijinului din partea statului la procurarea
locuinţei revine în bugetul ţării într-un volum aproape triplu sub formă de
impozite.
34
Franţa şi Marea Britanie - Sistemele de creditare ipotecară din cele două
state, separate de Canalul Mânecii, se întemeiază, de asemenea, pe principiul
economiilor contractuale pentru locuinţe, care, însă, se deosebesc considerabil, la
rândul lor, de cele în vigoare în Germania.
În Franţa există două tipuri de conturi de economii pentru locuinţe. În primul
cont (aşa-numitul carnet de economii „A”) pot fi acumulate până la 100 de mii de
euro şi după aceasta să obţii un credit preferenţial pentru locuinţă, în valoare de
150 de mii de euro cu o dobândă de 3,75% anual. Mai mult decât atât, în fiecare
an, la depunerea cu destinaţie specială se adaugă o primă de stat de 7,5 mii de euro.
Al doilea tip de conturi de economii pentru locuinţe este aşa-numitul cont «PEL»
— plan de economii pentru locuinţă, în care pot fi acumulate până la 400 mii de
euro şi poate fi obţinut un credit preferenţial pentru locuinţă de până la 600 mii de
euro cu o dobândă de 4,8% anual. În aceste cazuri, dobânzile la credite sunt cu 4-5
la sută mai mici decât cele practicate pe piaţă.
Operaţiile ipotecare bancare tradiţionale, în percepţia noastră, se limitează,
în principal, la acordarea de împrumuturi ipotecare pe termen mediu şi pe termen
lung marilor companii de construcţie şi proprietarilor de terenuri în scopul
construcţiei de locuinţe şi de obiective industriale, pe un termen de 3 până la 20 de
ani.
În Marea Britanie, care este fidelă tradiţiilor şi conservatismului, încă din
secolul trecut funcţionează sistemul societăţilor de construcţie. Activitatea acestora
este asemănătoare cu mecanismul de funcţionare a asociaţiilor germane de
creditare. Însă, pentru obţinerea unui credit pentru locuinţă, în Anglia nu este
neapărat nevoie să fii deponent al unei societăţi de construcţie – în principiu, orice
doritor care corespunde anumitor condiţii puse de respectiva organizaţie financiară
poate obţine un împrumut. În acest sens – îndeosebi în legătură cu liberalizarea
legislaţiei Regatului Unit – activitatea societăţilor de construcţie se intersectează
tot mai mult cu activitatea băncilor comerciale.
În Ucraina, Legea privind ipotecile, intrată în vigoare la 1 ianuarie 2004,
este una dintre cele patru legi, care reglementează tranzacţiile ipotecare. Această
35
lege este tratată ca lex specialis. Legea modifică legi anterioare, mai vechi, şi
abrogă expres Partea II a Legii gajului, care reglementa ipoteca înainte ca Legea
privind ipotecile să fi intrat în vigoare.
Rusia – Începutul creditării ipotecare în Rusia poate fi atribuită domniei
împărătesei Elizaveta Petrovna. Anume în acea perioadă, şi anume în 1754, au fost
deschise primele bănci pentru aristocraţi la Moscova şi Sankt Petersburg. Până la
acea dată, în Europa în sec.XVI, ipotecarea pământului era într-atât de răspândită,
încât, precum s-a arătat mai sus, a apărut practica abuzurilor cu împrumuturile
ipotecare. Oamenii gajau unul şi acelaşi teren diferitelor persoane sau împrumutau
bani prin înşelăciune, folosind un nume fals. Pentru a se pune capăt unei astfel de
practici, precum şi pentru a dezvolta creditarea de stat, au şi fost deschise primele
bănci pentru aristocraţi. Apoi au apărut legi care sprijineau creditarea ipotecară. De
pildă, potrivit legislaţiei ruseşti din sec. XIX, pe un teritoriu putea funcţiona
concomitent cel mult două bănci agricole, pentru a nu crea o „concurenţă inutilă”.
De la începutul anilor ’70 ai secolului XIX, în imperiul rus funcţionau 11
bănci ipotecare (funciare) pe acţiuni. Astfel , Băncii funciare ţărăneşti de stat
(înfiinţată în anul 1882) i-a fost încredinţată sarcina să-i împrumute pe ţărani cu
bani pentru a cumpăra pământ moşieresc. Banca le acorda ţăranilor împrumuturi
pe termen lung, de până la 35 de ani. În anii 1883-1895, au fost acordate 15 mii de
împrumuturi în valoare totală de 82 de milioane de ruble.
Tipurile de creditare ipotecară în Europa sunt variate. Într-o măsură sau alta,
fiecare ţară se deosebeşte prin propriile condiţii ale tipului respectiv de creditare.
Ipoteca moldovenească se aseamănă cu ipoteca din alte ţări printr-o condiţie
de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumpărării unui imobil este însuşi
imobilul. Însă, spre deosebire de pieţele imobiliare din alte ţări, unde regulile de
joc pot fi influenţate esenţial de către fiecare verigă din lanţul ipotecar „beneficiar -
proprietarul imobilului – organizaţia creditoare”, în Moldova dau tonul
deocamdată, în principal, creditorii.
36
2. BAZELE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII BUNULUI IMOBIL
ÎN SCOP DE IPOTECĂ
37
caracteristicilor generale a obiectului , determinarea scopului evaluării, data,
tipului de valorii.
La etapa dată evaluatorul efectuază identificarea bunului imobil. Pentru
efectuarea acestei lucrări el are nevoie să preia informaţie din dosarul cadastral al
bunului imobil pentru determinarea numărului cadastral sau a adresei poştale.
Această informaţie trebuie neapărat preluată din sursele primare,interne şi
sigure,fie direct de la beneficiar ,fie de la Oficiul cadastral teritorial, în raza căruia
intră bunul imobil supus evaluării, din dosare cadastrale ale bunului.
Identificarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile se utelizează
informaţia preluată din Registrul bunurilor imobile.Această informaţie este
necesară pentru a determina drepturile legale a beneficiarului asupra acestui
bun.Preţurile bunului imobil depind de avantajele obţinute odată cu preluarea
drepturilor de proprietate asupra lui. Preţurile vor fi mai mari în cazurile
transmiterii drepturilor de proprietate absolute.
Dar această procedură de identificare se mai efectuiază şi pentru depistarea
grevărilor drepturilor patrimoniale anterioare , a gajării bunului imobil , stingerea
datoriilor cu privire la ipotecă şi altele. Acest lucru se face în cazurile evaluării
bunului imobil cu scop de ipotecă.
Scopul evaluării este determinată de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în
care este implicat bunul imobil. Precum bunul imobil va fi depus în gaj pentru
obţinerea unui credit se va efectua evaluarea în scop de ipotecă.
Pentru evaluarea bunului imobil cu scopul de ipotecă vor fi determinate -
valoarea de piaţă , de înlocuire şi de lichidare. Rezultatele evaluării trebuie să fie
stabilită prin raportul de evaluare întocmit de către un evaluator, în conformitate cu
legea cu privire la activitatea de evaluare.11
Evaluarea presupune detrminarea valorii bunului imobil la o dată anumită şi
deobicei data coincide cu ultima inspectare a bunului imobil.
11
Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989 art.11;
38
• Etapa a doua a procesului de evaluare a bunurilor supuse ipotecii este
întocmirea contractului de evaluare.
După analiza preliminară a obiectului evaluării,evaluatorul,împreună cu
beneficiarul,întocmeşte un contract de prestare a serviciilor de evaluare.Contractul
de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între întreprinderea de
evalure şi beneficiar.Contractul trebuie să corespundă cu prevederile Codului Civil
şi să conţină aşa informaţie că:
• Numele, prenumele, adresabeneficiarului
• Denumirea şi adresa obiectului
• Tipul, scopul, data evaluării
• Cuantumul plăţii serviciului de evaluare
• Termenii prestărilor serviciilor de evaluare
• Informaţia despre licenţa înterprinderii, certificatul de calificare a
evauatorului şi altă informatie necesară.12
• Etapa următoare a evaluării bunurilor imobile supuse ipotecii este
colectarea datelor şi analiza lor.
În scopul efectuării unei evaluări calitative trebuie de efectuat o anliză
complexă a pieţii imobiliare şi a segmentului pieţii pe care se află bunul imobil
evaluat.În cadrul etapei date evaluatorul descrie obiectul evaluat în scopul
efectuării unei analze a factorilor de influienţă asupra valorii lui.Evaluatorul va
colecta aşa categorii de date ca :
a. Date generale cu caracter economic şi social despre
regiunea,localitatea în care e amplasat bunul imobil
b. Date speciale obiectului evaluării ca modul de utelizare,cea mai bună
şi efecientă utelizare a obiectului evaluării,costurle
construcţiei,deprecierile,veniturile,dacă acesta le generează,cheltuieli operţionale
12
Monografia ” Organizarea activităţii de evaluare ”, Olga Buzu , pagina168-169
39
c. Date speciale care vor include date despre pieţii imobiliare .Vor fi
studiate preţurile de vînzare şi de ofertă a obiectelor semilare,rata absorbţiei
acestor bune,rata spţiilor libere şi altele.
• În etapa determinării celei mai bune şi mai eficiente utilizări este
examinată argumentarea juridică a variantei selectate de utilizare a bunului imobil
apoi este cercetetă posibilitatea de realizare şi raţionalitate variantei propuse de
utilizare a bunului imobil. În urma examinărilor variantelor de utilizare a
bunurilor imobile este determinată valoarea maximă a lui,care corespunde celei
mai bune şi mai eficiente utilizări.
• O etapă a metodologiei de evaluare a bunurilor imobile cu scop de
ipotecă, foarte importantă, este aplicarea metodelor deoarece cu ajutorul acestor
metode se determină valoarea corectă a bunului imobil. Se utelizează cele trei
metode clasice care sutn stabilite de standaretele naţionale de evaluare, aprobate de
Guvern : metoda cheltuielilor; metoda analizei comparative a vânzărilor; metoda
veniturilor.13
• În rezultatul aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute diferite
mărimi ale valorii şi anume în etapa reconcilierii valorii şi estimare valorii finale
evaluatorul va detrmina o valoare finală şi unică, care va fi obţinută în urma
rezultatelor aplicării metodelor de evaluare.
• Etapa finală a oricării evaluări se sfîrşeşte cu întocmirea raportului de
evaluare. Raportul este un act întocmit de evaluator care e prezentat beneficiarului
serviciilor de evaluare.
Rezultatele lucrărilor de evaluare se prezintă în raportul de evaluare cu
indicarea valorii bununului imobil ce constituie obiect al evaluării. Raportul de
evaluare se întocmeşte în două exemplare dintre care unul se transmite
beneficiarului evaluării, iar al doilea se păstrează în arhiva Oficiului Cadastral
Teritorial timp de 5 ani 14. vezi în figura de mai jos.(fig 1.6)
13
Legii cu privire la activitatea de evaluare art. 6 (1) şi (2)
14
Legii cu privire la activitatea de evaluare art. 11
40
PROCESUL DE EVALUARE A BUNURILOR
IMOBILE SUPUSE IPOTECII
unde:
VPCH- valoarea de piaţă a bunului imobil calculată prin metoda cheltuielilor;
15
Conform Standardelor Europene de Evaluare, adoptate de TEGoVA şi IVS , pag. 396 IVS-
2001
42
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei şi/sau edificiului evaluate;
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
• Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit şi
construcţiilor accesorii acestora şi a încăperilor cu destinaţie locativă se calculează
după formula:
unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei de bază;
Cc – costul unei unităţi de comparaţie a anului 1969,ce poate fi determinat
în baza „Culegerilor indicilor comasaţi “
K1969-1984- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1969 în preţurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1984 în preţurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preţurilor constante din anul 1991 în
preţurile curente la data evaluării. Ka se stabileşte trimestrial de către Biroul
Naţional de Statistică al Republicii Moldova şi reflectă dinamica preţurilor în
construcţii faţă de preţurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaţa totală a construcţiei şi;
• Deprecierea acumulată ( DA ) reprezintă suma uzurii fizice ( Uf ),
deprecierii funcţionale ( Df )şi deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De (2.3)
unde:
Uf - uzura fizică a construcţiei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcţională
considerată nulă;De - deprecierea economică;
a) Uzura fizică –reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se
datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi a altor factori externi.
43
b) Deprecierea funcţională –sau învechirea funcţională este legată de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit creare obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinţele pieţii.
c) Deprecierea economică –este determinată de influenţa unor factori
externi ca: schimbarea în economia ţării,legislaţie şi altele.
2. Metoda analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de
piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii.
Aplicarea metodei vînzarilor comparabile este efectuată în baza
urmatoarei proceduri standard:
• colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;
• identificarea unitaţilor şi elementelor de comparaţie;
• determinarea mărimii ajustarilor;
• comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul
ajustarii preţurilor de vînzare;
• analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.
1. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină
44
pieţei;amplasarea;caracteristicile fizice;caracteristicile economice;modul de
folosinţă;componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
Pentru determinarea mărimii ajustarilor se aplica următoarele metode:
a) metoda comparaţiei pare;
unde:
operaţionale;
• Venitul brut efectiv se calculează dupa formula:
unde:
46
V – valoarea estimata;r – rata de capitalizare;
• Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:metoda
analizei vînzărilor comparabile;metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv;tehnica grupului investiţional; metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.
Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda
actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculată după formulă:
n
VON t R
V =∑ + (2.7)
t =1 (1 + Y ) (1 + Y ) n
t
unde:
t - perioada de calcul;Y - rata de actualizare;R - reversia:
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul
imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1)
VON n+
R = 1
(2.8)
(1 +r ) n +1
unde:
R- reversia;r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator
perioadei de calcul.
• Rata de actualizare este estimata prin aplicarea următoarelor metode:
metoda adiţionării;metoda extracţiei;metoda investiţiilor de alternativă.
4. Reconcilierea rezultatelor evaluării
La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul determină valoarea de piaţă a
bunului imobil prin metoda mediei ponderate, atribuind ponderea valorică
rezultatului obţinut prin metoda cheltuielilor cu ponderea valorică rezultatului
47
obţinut prin metoda analizei comparative a vânzărilor şi cu ponderea valorică
rezultatului obţinut prin metoda venitului . Valoarea de piaţă se estimează după
formula:
unde:
Vb.i – valoarea de piaţă a bunului imobil;
VPch – valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda cheltuielilor;
VPacv – valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda analizei
comparative a vânzărilor.
VPv - valoarea estimată a obiectului evaluării prin metoda venitului.
p –ponderea specifică
Pentru menţionarea deosebirilor şi asemănărilor în metedologia evaluarii
bunurilor supuse ipotecării şi a oricării alte evaluări putem spune că: pentru
efectuarea evaluarii este nevoie de un specialist calificat şi de întocmirea
contractului de prestare a serviciilor de evaluare ,care va intocmit între evaluator şi
beneficiarul evaluării; scopul evaluării desigur este cea mai mare deosebire între
evaluări;la fel o deosebire destul de importantă şi care reglementează esenţa
evaluării în scop de ipotecare este estimarea valorilor bunului şi consecutivitatea
lor. Desigur valoarea de piaţă este practic cel mai întâlnit tip de valoare utilizat în
evaluare,ea poate servi şi o asemănare între evaluări ,dar în cazul nostru valoarea
de piaţă va fi calculată nu doar pentru determinarea costului potenţial de piaţă dar
şî pentru a calcula valoarea de lichidare ceia ce este foarte important în cazul
ipotecii deoarece în cazul nerambursării creditului bunul va fi preluat şi vîndut
forţat;o deosebire destul de importantă va fi şi determinarea valorii ipotecare , ce
poate fi calculată doar în cazul obţinerii unui împrumut bancar garantat cu bunul
imobiliar depus in gaj adica ipotecarea lui.valoarea ipotecară va fi valoarea de
bază a creanţei garantate şi modul de determinare a sumelor adiţionale garantate
prin ipotecă; punctul tangent al evaluărilor va servi întocmirea raportului.
48
2.2 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil
16
Monografia” Evaluarea bunurilor imobile”autor Olga Buzu,Angela Matcov 2003,cap4,pag23
49
2) Orice proprietar raţional va fi vinde proprietatea într-un termen restrâns
justificat, o asemenea vânzare „urgentă” întodeauna este forţată, indiferent de
motivele concrete, de care se va conduce vânzătorul.
Modul de determinare a valorii de lichidare a bunurilor imobile
Sunt mai multe metode de determinare a valorii de lichidare şi cele mai
importante:
Determinarea valorii de lichidare utilizînd factorul perioadei restrînse de
timp şi factorul vînzării forţate
1. Determinarea valorii de lichidare în contextul abordării veniturilor
Determinarea valorii de lichidare utilizînd factorul perioadei restrînse
de timp şi factorul vînzării forţate
La realizarea bunurilor imobile sechestrate apare noţiunea de „valoare de
lichidare”. De obicei aceasta valoare este mai mică decât valoarea de piaţă din
cauza influenţei a doi factori:
1. factorul perioada restrânse de timp;
2. factorul de vânzare forţată.
Vom examina veniturile posibile la evaluarea obiectului luând în
consideraţie factorul perioadei restrânse de timp. Estimarea porneşte de la
determinarea valorii de piaţă al obiectului estimat. După aceasta se determină de
fapt valoarea de lichidare, pentru care se propune să se utilizeze unul din formulele
expuse mai jos.
V piata
Vlichid (t ) = t e −t (2.10)
(1 + y ) T
unde:
Vlichid1(t) – valoarea de lichidare a obiectului evaluat, calculat pentru cazul 1;
Vpiaţă – valoarea de piaţă;
y- venitul de piaţă mediu investit în obiectele analoage;
te – timpul de expoziţie pe piaţă (perioada medie în care are loc realizarea
obiectelor analoage);
50
t – perioada de timp dată pentru vânzarea obiectului;
T – perioada de timp .
Determinarea valorii de lichidare în contextul abordării veniturilor
În literatura de specialitate din vest se întâlnesc două tipuri de valori de
lichidare:
1) valoarea de lichidare întemeiată ;
2) valoarea de vânzare forţată .
În procesul relaţiilor cu bunurile imobile, sistematic se urmăresc situaţiile
care îngreunează circulaţia obişnuită a bunurilor. Unul din astfel de exemple este
necesitatea proprietarului, în diferite împrejurări, de a înstrăina proprietatea în
termen restrâns. Realizarea unei astfel de proprietăţi este imposibilă la preţul de
piaţă. Aceasta este legat de faptul că obiectele nu pot fi realizate fără petrecerea
măsurilor necesare pentru căutarea cumpărătorului şi fără pregătire pentru
realizare. Aceasta este o situaţie nefavorabilă pentru proprietar, deoarece apare
lichidarea forţată a persoanei juridice.
Analizînd valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor
înainte de toate este bine de a clarifica că valoarea – nu se ia de la caracteristicile
obiectului, dar de la relaţiile care se efectuează în jurul acestui obiect.
Determinarea valorii în contextul abordării veniturilor este constituită din
ceea ce investitorul potenţial nu va plăti o sumă mare pentru bunul imobil decât
valoarea prezentă, care va aduce venituri în viitor.
Nu face de a aduce argumente, că valoarea de lichidare a obiectului supus
evaluării, întodeauna este mai mică decât valoarea de piaţă. Dacă vom analiza
punctul de vedere al potenţialului cumpărător, care a obţinut imobilul după
valoarea de lichidare, la care, în rezultat nu va fi puse restricţii la perioada de
expoziţie vom observa că el poate vinde acest imobil cu preţul de piaţă. În rezultat,
diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare va fi venitul curat al
cumpărătorului. În acest mod, va fi atrăgător pentru investitori posibilitatea de a
obţine obiecte cu valoarea de lichidare, ca după aceea să le vândă cu valoarea de
piaţă .
51
Dacă vom presupune că la asemenea operaţie investitorul va utiliza surse
împrumutate, venitul lui curat va scădea deoarece remunerarea va depinde de
timpul necesar deţinerea obiectului şi vânzarea lui la valoarea de piaţă. Dacă vom
presupune că investitorul va pune obiectul în vânzare odată cu începerea perioadei
de expoziţie şi va fi nevoit să-l răscumpere odată finisarea perioadei în care trebuie
să întoarcă sursele împrumutate vom utiliza următoarea formulă:
Tsurse împrum=Texpoziţiei pe piaţă-T expoziţiei la lichidare (2.11)
unde:
Tsurse împrum – timpul în care sursele împrumutate trebuie restituite;
Texpoziţiei pe piaţă – perioada obişnuită de expoziţie pentru obiecte analoage, la care nu
este pus imperativul obligaţiei „vînzare rapidă”;
Texpoziţiei la lichidare – perioada mai scurtă de expoziţie, decât în cazurile obişnuite
pentru obiectele analoage, dar necesar pentru înstrăinarea bunului evaluat.
Astfel, cu cît este mai scurtă perioada de expoziţie pentru vânzare obiectelor
cu valoare de lichidare, cu atât mai mare este termenul necesar pentru recuperarea
surselor împrumutate pentru vânzarea obiectului cu valoare de piaţă. Mărimea
sumei pentru sursele împrumutate este direct proporţională cu termenul în care
aceste surse sunt întoarse şi se determină după formula:
Ssî=Slichid.× (Tsurse împrum× i discont.) (2.12)
unde:
Ssî – suma surselor împrumutate ;
Slichid. – valoarea de lichidare a obiectului evaluat;
i discont – rata dobînzii ce reflectă venitul creditorului cu surse împrumutate.
Rata dobânzii va depinde de obiectul evaluării şi, trebuie luat în consideraţie
toate riscurile legate cu obţinerea bunului imobil cu valoare de lichidare. La
mărimea ratei dobânzii trebuie luat riscul posibil în situaţia în care apare
necesitatea de a vinde bunul imobil cu valoare de lichidare. Ca exemplu putem lua
situaţia în care decizia judiciară care anulează procedurile de falimentare. În acest
caz, investitorul riscă de a nu compensa pierderea, care duce la obligaţia de a apela
52
la decizia juridică, cu obligaţia de restituire dublă, şi ca urmare, încetarea
procesului investiţional.
Însă aceste riscuri apar numai prin procedurile juridice speciale şi pot fi
minimalizate prin mărirea ratei dobânzii, cît şi asigurarea nesatisfăcătoare a
posibelelor urmări şi analiza juridică amănunţită a vânzătorului forţat să
înstrăineze bunurile imobile prin valoarea de lichidare.
Vom presupune că investitorul va realiza această operaţie motivând
posibilitatea de a obţine venit, care depinde de mărimea valorii de piaţă a
obiectului.
Ioperaţ=Vpiaţă(i rata dobînzii× Tsurse împrum) (2.13)
unde:
Ioperaţ – venitul de la proiectul investiţional;
Vpiaţă – valoarea de piaţă a obiectului;
i rata dobînzii – rata dobânzii investitorului.
Rata dobânzii se determină din rata dobânzilor obişnuite a companiilor
investiţionale. În practică mărimea ratei dobânzii va depinde de mărimea venitului
mediu a companiilor investiţionale cu calcularea impozitului pe venit. Această
mărime se deosebeşte de i discont prin aceea, că atrage nu mărimea sumei surselor
împrumutate, dar motivele investitorului de a realiza operaţiile de dobândire a
bunului imobil cu valoare de lichidare. Întreprinderile nu vor produce, dacă nu vor
obţine un beneficiu cît de mic, necesar pentru acoperirea cheltuielilor interioare şi
venitul pentru realizarea activităţii lor. Altfel, i rata dobînzii , în practică, se va calcula
reeşind din situaţia existenţei comune a întreprinderilor comerciale din ţară şi
reprezintă, după părerea evaluatorilor, mărimea veniturilor medii, dacă sunt
condiţii normale.
Luând în consideraţie sensul proiectelor investiţionale, investitorii potenţiali
nu vor plăti pentru bunul imobil, vândut cu valoare de lichidare, mai mult decât
diferenţa dintre valoarea de piaţă, plata pentru credit şi venitul propriu.
53
2.3 Esenţa şi metodele de determinare a valorii de înlocuirii a
bunului imobil
17
Difiniţia dată de dicţionarul on-line contabil- financiar-economic
18
Regulamentu provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003,pag 34
54
situaţia concretă de pe piaţă şi determină în baza anlizei celei mai bune şi efeciente
utelizări.
Valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
Metoda comparaţiilor unitare – se bazează pe analiza comparativă a
unităţilor ce caracterizează calităţile de consum ale obiectului(1 m.c al volumului
fizic al clădirii,1 m.p al suprafeţei totale).Valoarea de reconstituire a obiectului
evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţilor de comparaţie,exprimată în
preţuri curente şi cantitatea unităţilor date(volum,suprafaţă).Costul unităţii de
comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construiete
anterior sau în baza “Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Metoda costurilor segregate – se bazeză pe estimarea costurilor unitare
pentru diferite elemente constructive ale clădirii,exprimate în unităţi de măsură
adecvate.sursele de informaţie pentru estimarea valorii de înlocuiere prin metoda
dată pot servi normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativă - se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru
construcţia clădirilor de întregime şi diferitor componente ale ei ,prin întocmirea
devizilor locale ,devizelor pe obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat .
În cadrul metodei cantitative ,cheluielile legate de construcţia obiectului se
estimeză prin următoarele metode:
Metoda de resurse – metoda de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi
construcţiilor în baza indicilor de resurese evedenţiaţi în documentaţia de proiect
şi deviz:manopera,utilaje de construcţii-montaj,materilale,construcţii şi preţurilor
de livraare a acestoe resurse.Metoda de resurse se aplică în conformitate cu
Instrucţiunile privind întocmirea devizilor pentru lucrările de construcţii-montaj
prin metoda de resurse(CPL.01.01-2001)şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul
Ecologiei,Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova.
Metoda de resurse şi indici – reprezintă o aplicare mixtă a metodei de
resurse şi a sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi
determinate ca raport între preţurile de bază pentru resursele similare.
55
Metoda indicilor de bază – se bazează pe recalcularea cheltuielior incluse în
devize din preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor.Estimarea
valorii prin metoda indicilor de bază se efectuează în baza Regulamentului
provizoriu privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuarea a
calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între beneficiari şi
antreprenori în condiţiile liberalizări preţurilor,pus în aplicare de la 1 iunie
1994,aprobat de Departamentul de Arhitectură şi construcţii,ordinal nr.10a din 3
iunie 1994,(“Monitorul construcţiilor”,1994,vol.3); Instituţiilor metodologice
privind modul de întocmire a devizului centralizat pentrz realizarea obiectivelor de
investiţii ţinînd seama de preţurile curente,aprobate prin ordinul Ministerului
ecologiei şi amenajării teritoriului nr.30 din 24.01.2000(,(“Monitorul
construcţiilor”,2001,vol.1(22),vol.2(23)).
Capitolul dat cuprinde o lamurire amplă a procesului de evaluare ce şi
serveşte ca bază teoretică în domeniul evaluării şi desigur în scop de ipotecare.
Conform legislaţiei şi mai bine zis legea cu privire la ipotecă împune că în
cazul cînd un bun imobil este depus în gaj sau ipotacăel trebuie evaluat în forma
obligatorie de către un specialist în domeniu ,care nu va avea interese proprii.
Efectuînd evaluarea evaluatorul va face cunoştinţă cu bunul imobil,cu
caracteristicile acestuia precum şi în mod obligatoriu va întocmi un raport care
trebuie ,conform legii cu privire la ipotecă, să includă nu doar determinarea valorii
de piaţă ci şi valoarea de lichidare şi valoarea de înlocuire.
Precum am menţionat anterior trebuie de determinarea valorii de piaţă,
valoarea de lichidare şi valoarea de înlocuire ceia ce şi a fost descris detaliat după
tote criteriile şi metodele necesare.
56
3. ANALIZA PIEŢII DE IPOTECĂ ŞI CALCULAREA VALORII
BUNURILOR IMOBILE ÎN SCOP DE IPOTECĂ
58
argumentată de panica populaţiei cu privire la criză şi frica pe de o parte de a
procura imobilului prin ipoteca pe de altă parte aşteptarea scăderii preţurilor.
Pentru o analiză mai concretă a situaţiei pieţii ipotacare în Moldova vom
clasifica republica în trei zone ca nord cu caracteristica Bălţului,centru cu a
Chişinaului şi sudul cu a Cahulului. Pentru aceasta vom analiza factorii cei mai
importanţi a pieţii ipotecare pe regiuni,detalii vezi în talelul 3.1.
Principalii factori de influenţă a pieţii ipotecare sunt :
• Numărul populaţiei în regiune, localitate;
• Veniturile populaţiei ;
• Numărul construcţiilor considerate libere;
• Preţurile bunurilor imobile oferite;
• Compoziţia populaţie pe vîrste;
• Numărul construcţiilor noi sau în curs de dezvoltare .
Tabelul 3.1
Caracteristica factorilor de influenţă a pieţii ipotecare pe anul 2008
№ Factorii Chişinău Bălţi Cahul
1 Numărul populaţiei ,om 785087 148114 123808
59
În Chişinău , anul 2009 pînă în aprilie au fost înregistrate 5053 de tranzacţii
ipotecare ce constituie o scădere de 33% în comparaţie aceiaşi periadă a anului
2008 ce notifică numărul de 7580 de tranzacţii ipotecare (fig 3.2).
60
Acest lucru rieltorii spun că nu-i stipulează pe cumpărători să procure
imobil dar din contra şi că numărul de tranzacţii a scăzut cu circa 10% în
comparaţie cu anul precedent.
61
Fig.3.3 Dinamica tranzacţiilor ipotacare din totalul tranzacţii imoliliare în
Republica Moldova
62
3.2 Influenţa crizei asupra pieţii ipotecare
RAPORT
de evaluare a obiectului
Obiectul: Apartament
Chişinau 2009
66
Scrisoare de însoţire
"APROB”
Directorul Agenţiei imobiliare"STELA"
_______________________ /STELA/
15.06.2009
1. Date generale
Prezenta evaluare a fost comandată de către Copacinscaia Lidia , în
continuare Beneficiar, Agenţiei imobiliare „STELA” SRL, în continuare
Executant, în scopul evaluării valorii de piaţă,valorii de înlocuire şi a valorii de
lichidare a încăperii locative de tip apartament pentru o posibilă gajare în scopul
primirii unui credit ipotecar, care este amplasat pe adresa: str. Decebal 166/17,
mun. Bălţi şi aparţine Beneficiarului.
Pentru determinarea valorii de piaţă a obiectului de către evaluatori au fost
utilizate trei metode recunoscute de evaluare, şi anume: Metoda veniturilor;Metoda
analizei vânzărilor comparative a obiectelor similare; Metoda costului e
reconstituire:
Evaluarea obiectului a fost efectuată de Evaluatori în lei MLD potrivit
situaţiei la 15 iunie 2009. Calculele au fost efectuate în baza inspectării obiectului
la data de 4 iunie 2009, a documentaţiei prezentate de proprietar, tranzacţiilor de
vânzare cumpărare a obiectelor similare din ultima perioadă şi studiul sociologic
de estimare a vânzărilor.
Evaluatorul a ajuns la concluzia că la data evaluării valoarea de piaţă a
obiectului constituie 19602 euro (nouăsprezece mii şase sute doi) euro
sau306648( treisute şase mii şase sute petruzeci şi opt) lei MLD.
Agenţia imobiliară „STELA” (licenţa SS nr. 0123456 din 25.01.2009,
eliberată de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, pentru perioada
25.01.2009 – 24.01.2014).
Cu respect Copacinscaia Stela
evaluatorul agenţiei imobiliare “STELA”
67
Certificatul calităţii evaluării
68
1. Supoziţii şi restricţii principale
69
8. Părerea evaluatorului relativ la valoarea
proprietăţii este valabilă numai la data evaluării evaluatorul nu îşi asuma
nici o răspundere privind schimbarea factorilor sociali,economici
legislativi,precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluгăii
influentind astfel situaţia economica din ţara si respectiv valoarea
proprietăţii evaluate.
9. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate
pentru existenţa vreunui contaminat şi nici nu a solicitat o expertiza sau o
cercetare ştiinţifica necesara pentru a fi descoperit.Dacă ulterior se va stabili
că există o contaminare pentru proprietatea analizată aceasta ar putea
diminua valoarea raportata.
10. Raportul de evaluare conţine: opinia
profesională a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului şi nu reprezintă
garanţia ci bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la preţul
indicat în prezentul raport.
70
2. Caracteristica obiectului evaluării
71
№ Indicatorii Caracteristica
1 Adresa Mun. Bălţi str.Decebal 166/17
2 Numărul cadastral 030020102101017
3 Sectorul Dacia,
4 Dreptul de proprietate Privat
5 Comunicaţiile de transport Şoseaua magistrală tranzit
6 Amenajarea urbană Zonă locativă,densă
7 Numărul obiectelor evaluate 1
Numărul de odăi 3
8 Suprafaţa totală a bunului, m.p. 69.9
9 Suprafaţa locativă a bunului, m.p. 41.8
Înalţimea constructiei,1etaj 2,80
10 Numărul de etaje a clădirii 10
11 Amplasament în clădire 5 etajul,la colţ
12 Anul construcţiei 1990
15 Fundaţia clădirii,acoperişul,pereţii Beton armat
16 Pereţi despărţitori Beton armat,cărămidă
17 Pardoseala Linoleum
18 Goluri Uşi-din lemn,Ferestre-din
lemn,dublă
19 Finisare interioară Tapete
20 Finisare exterioară Plăci de pliţi de mozaică
21 Instalaţii ingenereşti Electricitate,apă
rece,gaz,canalizare,încălzire
73
Din punct de vedere fizic bunul imobil supus evaluării nu pate fi folosit
pentru altă destinaţie înafară decît locativă deoarece amlpasarea lui în bloc la al
5-lea etaj limitează posibilitatea de a schimba utilizarea lui cu altă destinaţie.
Din punct de vedere legal nu e posibil de shimbat destinaţia obiectului
deoarece blocul a fost preconizat pentru locuinţă.
Din punct de vedere economic investitorul cheltuie sume mari dar
posibilitatea de rambursare a investiţiilor e mică din cauza procesului scăzut de
comerţ. Investitorul va investi mai repede în construcţie ce se află la vederea
clienţilor şi care va fi amplasat întro zonă promovată de comerţ .
Sus am menţionat că varianta de utilizare a bunul imobil trebuie să genereze
venitul maxim. În urma analizei criteriilor anterioare putem susţine că bunul
imobil va aduce venituri maxime dacă el va fi utilizat ca destinaţie locativă
,conform momentului actul.
Tabelul 3.3
Tabelul 3.6
Analiza pieţii , identificarea obiectelor oferite a apartamentelor de 3 odăi pe anii
2008-2009
№ Suprafaţa ,m.p. Preţul ,€ Amplasarea Sursa(makler)
1 68,2 40 000 Dacia №.21/21.05.09
2 69 43 000 Cart.10 Naxin.md
3 63,2 39 000 Gara de nord №.7/12.02.09
4 76,2 46 000 Cartieru 10 Naxin.md
5 68,9 39500 Cartieru 10 №.21/21.05.09
6 69 31 000 Dacia №.20/08.05.08
76
7 71,2 50 000 Centru №.21/21.05.09
8 63 30 500 Dacia № 10/05.03.09
9 69 34 800 Dacia Lara Nord
10 62 31 000 Cartieru 8 №24/24.05.08
11 71,3 40 000 Cartieru 6 №10/05.03.09
12 66 32 000 Cartieru 8 Naxin.md
13 63 38 200 Dacia №21/21.05.09
14 59.1 29 800 Gara de nord Naxin.md
15 63 31 000 Gara de nord №.48/27.11.08
16 72 45 800 Centrul №.38/18.09.08
17 71.9 43 000 Centrul Lara Nord
18 61 17 000 Molodova №.21/21.05.09
unde:
VPCH- valoarea de piaţă a bunului imobil calculată prin metoda cheltuielilor;
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei şi/sau edificiului evaluate;
77
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
• Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit şi
construcţiilor accesorii acestora şi a încăperilor cu destinaţie locativă se calculează
după formula:
unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei de bază;
Cc – costul unei unităţi de comparaţie a anului 1969,ce poate fi determinat
în baza „Culegerilor indicilor comasaţi “
K1969-1984- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1969 în preţurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preţurilor din anul 1984 în preţurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preţurilor constante din anul 1991 în
preţurile curente la data evaluării. Ka se stabileşte trimestrial de către Biroul
Naţional de Statistică al Republicii Moldova şi reflectă dinamica preţurilor în
construcţii faţă de preţurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaţa totală a construcţiei şi;
Tabelul 3.6
Calculul valorii de reconstituire a obiectului evaluării
78
№ Elementele Valoarea de bază Coeficienţii
1 Grupul de capitalizare I
(ICVR)
2 Nr. Culegerii,tabelul,litera 28-I-1-36-2
din ICVR (anexa )
3 Preţul unui m.cub.anul1969, 24,4
rub
4 Coefecientul de corectare 23,4240 0,96
pentru materiale de
construcţie
5 Coefecientul de corectare 24,3610 1,04
pentru seismicitate
6 Volumul construcţiei,m.cub 194,88
7 Valoarea de reconstituire din 5696,966 1,20
preţul anului 1984, rub.
8 Valoarea de reconstituire din 9513,9332 1,67
preţul anului 1991, rub.
9 Valoarea de reconstituire la 183980,4402 19,338
data evaluării,trimestr.I
2009, lei
10 Valoarea de reconstituire cu 202378,4874 1,10
evidenţa cheltuieli
indirecte CI, lei
11 Valoarea de reconstituire cu 232735,2574 1,15
evidenţa beneficiul
investitoruluiBI, lei
12 Valoarea de reconstituire cu 279282,3089 1,20
evidenţa TVA, lei
79
b) Deprecierea funcţională –sau învechirea funcţională este legată de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinţele pieţii.
c) Deprecierea economică –este determinată de influenţa unor factori
externi ca: schimbarea în economia ţării,legislaţie şi altele.
Uzura fizică şi deprecierea funcţională poate fi recuperabilă sau
nerecuperabilă. Recuperabilă atunci cînd înlăturarea lor va fi admisibil din punct
de vedere fizic şi admisibil şi eficient din punct de vadere economic.
Metodele de determinare a uzurii fizice sînt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică:
c) metoda vîrstei efective.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza
analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda dată
se aplică în două etape:
a) determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv,
b) determinarea uzurii fizice a construcţiei întregi după formula:
U constr. = U element x 100 / GS element (3.17)
unde:
U constr. - uzura fizică a construcţiei (%),
U element - uzura elementelor construcţiei (%),
GS element - greutatea specifică a elementelor constructive (%)
Tabelul 3.7
Descrierea elementelor constructive
№ Denumirea Starea Greutatea Uzura U. f .
G.S .
a
elementelor elementelor specifica fizică
80
(G.S.)% (U.f.)% clădirii%
1 Fundaţia Bună 8 10 0,8
2 Pereţi Bună 27 5 1,37
3 Planşeu Bună 15 5 0,75
4 Acoperiş Satisfacatoare 1 10 0,1
5 Pardosele Bună 5 5 0,25
6 Goluri Bună 10 5 0,5
7 Tincuiala internă Satisfacatoare 9 10 0,9
8 Instalaţii sanitare Buna 18 5 0,9
9 Altele Buna 7 5 0,35
100 5,9
Tabelul 3.8
Determinarea valorii reziduale abunului imobil cu evidenţa uzurii fizice
recuperabile
№ Determinerea Valoarea de U.f. Uzura,lei Valoarea
elementelor reconstituire % reziduală
1 Fundaţie 22342,58 10 2234,20 20108,38
2 Pereţi 75406,22 5 3770,31 71635,91
3 Pardoseală 41892,34 5 2094,61 39797,70
4 Acoperiş 2792,82 10 279,28 2513,54
5 Podea 13964,11 5 698,20 13265,91
6 Goluri 27928,23 5 1396,41 26531,80
7 Tincuiala internă 25135,40 10 2513,54 22621,86
8 Instalaţii sanitare 50270,81 5 2513,54 25135,27
9 Altele 19549,76 5 977,48 18572,28
10 Total 279282,22 - 39099,57 240182,65
Tabelul 3.9
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de surtă durată
Elementele Valoare de Durata de Uzura Mărimea
reconstitur exploatare,ani fizică% uzurii,lei
e efectivă normativă
Pardoseal 41892,34 5 25 20 8378,46
ă
Acoeriş 2792,82 19 80 24 670,27
81
Goluri 27928,23 19 30 63 17594,78
Tincuiala 25135,40 2 20 10 2513,54
internă
Instalaţii 50270,81 2 35 5,7 28654,43
sanitare
Altele 19549,76 19 80 24 4691,94
Total - 62503,42
Tabelul 3.10
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lungă durată
№ Indicii Valoarea de bază
1 Valoarea de reconstituire totală,lei 279282,30
2 Uzura fizică nerecuperabile a 62503,42
elementelor de scurtă durată,lei
3 Uzura fizică recuperabile,lei 39099,57
4 Uzura fizică nerecuperabile a 177679,31
elementelor de lungă durată,lei
5 Durata de exploatare efectivă,ani 19
6 Durata de exploatare normativă,ani 80
7 Coefecientul Uzurii fizice 0,24
8 Uzura nerecuperabilă a elementelor de 42643,03
lungă durată,lei
Tabelul 3.11
Determinarea Uzurii fizice totale
№ Indicii Valoarea de bază
1 Uzura fizică recuperabile,lei 39099,57
2 Uzura fizică nerecuperabile a 6503,42
elementelor de scurtă durată,lei
3 Uzura nerecuperabilă a elementelor de 42643,03
lungă durată,lei
4 Uzura fizică totală,lei 144246,02
Depreciera acumulată= 144246,02+0+0 = 144246,02 lei
Deprecierea funcţională constituie 0(zero) deoarece nu au fost găsite
aşa deprecieri ce pot fi înlaturate deoarece bunul imobil este construit şi
dotat cu toate utilitaţile necesare şi blocul în care se află apartamebtul este
considerat unul dintre cei mai moderni de pe piaţa secundară
Deprecieri economice la fel nu au fost depistate.
82
V=V t +(V c -D) (3.18)
V=V t +(V c -D) 0+(279282,30-144246,02) = 135036,28 ≈135037lei sau
8632 euro.
Valoarea terenului o consideram 0(zero) deoarece terenul dat se află în
proprietatea statului.
Deci valoarea de piaţă estimată a apartamentului prin metoda
costului constitue - 135037 lei(una sută trei şi cinci mii treizeci şi
şapte)lei MDL sau 8632euro(opt mii şase sute treizeci şi doi)euro
Tabelul 3.12
Caracteristica bunurilor imobile similare
№ Elemente Obiectul Obiectele similare
de evaluat Obiectul Obiectul Obiectul Obiectul
comparaţie 1 2 3 4
1 Preţ de - 40 000 38 200 50 000 45 500
vînzare,€
2 Dreptul de privat privat privat privat privat
proprietate
3 Condiţiile numerar numerar numerar numerar numerar
de
finanţare
Continuarea tabelului 3.12
4 Data 05.03.09 21.05.09 21.05.09 24.05.08
vînzării
5 Amplasare Dacia Cart.6 Dacia Centru Cart.10
Tabelul 3.13
=0,96
• Amplasare: vezi tabelul de mai jos
Tabelul 3.13
85
Corectiile la amplasarea comparativ cu centru
Bam, Cartieru 10 10%
Molodova
Cartierile 6,7,8 20%
Centru PoduChisinaului, 30%
Gara de Nord
Centru 0%
606 − 604
• Reparaţie euro pentru obiectul 2: ×100 = 0,33%;
606
100 − 0.33
100
=0,9967 ≈ 0,99;
Metoda venitului
Metoda venitului- presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în
viitor.
În cadrul metodei venitului sunt aplicate două metode de estimare a
valorii:
86
a) Capitalizarea direct
b) Actualizarea fluxurilor de numerar
În cadrul calculelor efectuate am utilizat metoda actualizării
fluxurilor de numerar.
Tabelul 3.14
Caracteristica elementele descriptive pentru determinarea valorii de piaţă prin
metoda venitului
№ Elementele discriptive Valoarea de bază
1 Perioada de arendă 4
Tabelul 3.15
Determinarea valorii de piaţă prin metoda venitului
№ Indicii Perioada postprognozată
2010 2011 2012 2013
1 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
potenţial(VBP),€
2 Deduceri pentru 0 0 0 0
spaţii libere(DSL), €
87
3 Alte venituri(AV), € 0 0 0 0
4 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
efectiv(VBE), €
5 Cheltuieli 961 513 322 322
operaţionale(CO),€
Impozit imobil,lei 37,5 37,5 37,5 37,5
Plăţi comunale lei 5000 5000 5000 5000
Reparaţie,lei 10 000 3000
6 Venitul operaţional 1545 2244 2711 3014
net (VON), €
7 Determinarea ratei Rata pura a rentabilităţii(10)%+Rata inflţiei
de actualizare,% aşteptate(9)%+Rata inflţiei neaşteptate(1)%
+Rata riscului investiţional(2,89)% +Rata
lichidităţii(4,16)%
8 Rata de actualizare, 27,05 ≈ 27
%
9 Coeficient de 0,7874 0,6200 0,4882 0,3844
actualizare,%
10 VON actualizat,€ 1216 1392 1324 1559
14352 ;
Reversia actualizat = reversia×coeficient de actualizare anul 2013sau
0,3844×14352=5517;
Tabelul 3.16
Determinarea primei riscului investiţional
№ Tipul şi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
denumirea
Riscuri sistematice
1 Situaţia 1
econom.generală
2 Majorarea nr.de 1
concurenţi
3 Modificare în 1
legislaţie
Riscuri nesistematice
5 Situaţii 1
excepţionale
6 Neachitarea plăţii 1
de arendă
7 Management 1
neefectiv
Continuarea tabelului 3.16
8 Situaţia 1
crimonogenă
9 Verificări 1
financiare
10 Întocmirea 1
rapoartelor de
arendă
11 Nr.observaţii 3 2 1 1 1 0 1 0 0 0
12 Suma ponderată 3 4 3 4 5 6 7 0 0 0
13 Suma totală 26
89
14 Nr factorilor 9
15 Media ponderată 2,89
Tabelul 3.18
Calculu lponderii specifice a fiecărei metode abordate
Denumir Scopul Conjunct Parametri Veridicitatea Total Pon
ea evaluării ura pieţii fizici informaţiei dere
metodei a
Abordarea cheltuielilor
Rang mediu scăzut mediu înalt - -
Grad 1 0 1 2 4 26,6
Abordarea comparativă a vînzărilor
Rang Înalt înalt Mediu mediu -
Grad 2 2 1 1 6 40,0
Abordarea venitului
Rang înalt înalt mediu scăzut - -
Grad 2 2 1 0 5 33,4
Total 15 100
Tabelul 3.19
Reconcilierea rezultatelor evaluarii
№ Denum. abordarii Valoarea,€ Ponderea Rezultat
specifica,% ponderabil,€
1 Abordarea costului, 8635 26,6 2297
2 Abordarea copmparativa, 38000 40,0 15200
3 Abordarea venitului, 11010 33,4 3677
4 Valoarea reconciliata, 21174
91
Valoarea de piaţă a obiectului constituie 21175 (douăzecişi unu mii o sută
şaptezeci şi cinci )euro sau 331255(trei sute treizeci şi unu mii două sute cinci
zeci şi cinci) lei.
Tabelul 3.20
Determinareal valorii de lichidare
№ Denumirea indicilor Indici Valoarea
unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construcţiei = CC+CI+BI;
DA – deprecierea acumulată a construcţiei şi/sau edificiului;
VT– valoarea de piaţă a terenului;
Tabelul 3.21
Calculul valorii de înlocuire a obiectului evaluării
93
№ Elementele Valoarea de bază Coeficienţii
2 Nr. Culegerii,tabelul din II-62-411
ICVI (anexa7)
3 Preţul unui m.p, lei 651,21
5 Coefecientul de corectare 677,04 1,04
pentru seismicitate
Coefecientul de corectare 737,97 1,09
pentru instalaţia de
încălzire cu apă,la
m.cub.
Adaus pentru instalaţii de 742,00 4,03
canalizare,buc,lei
Adaus pentru instalaţii de 748,76 6,76
apaduct,buc,lei
Adaus pentru instalaţii de 750,20 1,20
baie cu cazane,buc,lei
6 Volumul construcţiei,m.cub 69,6
7 Costul construcţii totale,lei 52214 -
94
4. SECURITATEA ACTIVITAŢII VITALE
95
echitabile si satisfacatoare de munca, la securitate si sanatate in munca. Cel mai
remarcabil lucru pe care l-a realizat tara noastra din perspectiva conformarii
legislatiei nationale la prevederile conventiilor OIM si la directivele Comunitatii
Europene a fost adoptarea, anul trecut, de catre Parlament a Legii securitatii si
sanatatii in munca, care are drept scop protectia securitatii si sanatatii salariatilor in
procesul muncii, prin prevenirea, diminuarea sau excluderea factorilor de risc
aferenti sistemului de munca.
- Care este politica interprinderii in domeniul asigurarii securitatii muncii
lucrătorilor săi .
- Principalele repere ale politicii interprinderii in acest context se refera la
actiunile ce tin de conceperea, incercarea, alegerea, inlocuirea, instalarea,
amenajarea, utilizarea si intretinerea componentelor materiale ale muncii (locurile
de munca, mediul de lucru, uneltele, masinile si materialele, substantele si agentii
chimici, fizici si biologici, procedeele de lucru), legaturile care exista intre
componentele materiale ale muncii si persoanele care executa sau supervizeaza
munca, precum si adaptarea masinilor, materialelor, timpului de munca, organizarii
muncii si procedeelor de lucru la capacitatile fizice si mintale ale lucratorilor. La
fel, statul isi asuma responsabilitatea pentru instruirea periodica, calificarea si
motivarea lucratorilor care participa cu un titlu sau altul la asigurarea nivelului
suficient de securitate si sanatate in munca, activitatile de comunicare si cooperare
in domeniul securitatii si sanatatii in munca la toate etapele, de la nivelul grupului
de lucru, unitatii economice pina la nivelul national. Guvernul aproba cerintele
minime de securitate si sanatate la locul de munca privind protectia lucratorilor in
anumite activitati complexe, folosirea echipamentelor de lucru si a echipamentelor
individuale de protectie.
Cele mai periculoase locuri de lucru în incintainterprinderii sînt scările , un
pericol mai mare este în timpul îngheţurilor, un alt pericol sunt prizele,
calculatoarele şi toate aparatajele legate nemijlocit cu electricitatea.
Semnalizarea de securitate reprezintă un ansamblu de reguli şi măsuri
obligatorii aplicate în vederea atenţionării asupra riscurilor existente, care nu pot fi
96
evitate sau limitate suficient prin mijloace tehnice de protecţie sau măsuri de
organizare a muncii .
Cauzele traumatismului de producţie depind de calificarea muncitorului, dar
într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de muncă
şi de respectarea normelor de securitate.
Menţionăm faptul că cauzele traumatismului de muncă depind de calificarea
muncitorului, dar într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a
procesului de muncă şi de respectarea normelor de securitate.
Interprinderea
Accidentele în timpul muncii trebuie analizate conform dărilor de seamă.
97
7 Magazinul să fie dotat Specialistul 18.04.2009 Înfăptuit
cu ventilatoare şi protecţiei
spaţiu pentru lucrători muncii
8 Crearea unor condiţii Specialistul 8.04.2009 Înfăptuit
lipsite de pericol şi protecţiei
nedăunătoare demuncă muncii
la locurile de lucru Specialistul-şef
99
19. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea
legării la pămînt şi a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct
sau electricianul de serviciu;
În scopul asigurării securităţii antiincendiare lucrătorul este obligat să
îndeplinească următoarele cerinţe:
20. Fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne şi
mijloace antiincendiare;
21. Să nu aprindă ruguri, să nu ardă gunoi şi deşeuri;
22. Să nu lase fără supraveghere echipamentului de muncă cu acţionare
electrică, aparate de încălzit, aparate de casiere, maşini de calcul, aparate radio,
televizoare, etc. conectate în reţea electrică;
23. Să nu blocheze accesul şi trecerile spre mijloacele antiincendiare.
Angajatul care nu îndeplineşte cerinţele instrucţiunii de protecţie a muncii
prezente va fi tras la răspundere în conformitate cu legislaţia în vigoare.
24. Controlalează locul de muncă dacă tot e în regulă, sistemul de
semnalizare, ventilare, electricitate, iluminare etc.;
25. Respectă disciplina şi programul de muncă, normele de securitate şi
sanitărie;
26. Menţine o atitudine răspunzătoare şi un compartement corect în relaţiile
cu clienţii şi colegii de muncă, contribuie permanent la crearea unei imagini
pozitive a întreprinderii în societate.
27. Respectarea normelor de securitate a muncii şi sanitariei;
28. Respectarea disciplinei de muncă;
29. De folosit cât mai precaut aparatele electrice şi alte surse, care ar putea
provoca traume;
30. Se interzice lăsarea aparatelor în funcţiune fără supraveghere;
31. Îndeplinirea în termenii stabiliţi a comenzilor clienţilor;
32. De a avea ca regulă şi de a nu profita de tendinţa oamenilor, de a intra în
graţiile persoanelor cu statut social mai ridicat sau de la care aşteaptă forme
profitabile de recunoştinţă;
100
33. Păstrarea dosarelor, registrelor şi altor documente cu care lucrează;
34. De înfăptuit lucrul conform sarcinii de muncă.
35. În situaţie de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.)
angajatul este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de
traumare), să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea
consecinţelor avariei.
36. La apariţia situaţiei de avarie lucrătorul este obligat să suspendeze
imediat lucrul, să preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona
periculoasă, să informeze conducătorul său direct şi să participe la lichidarea
consecinţei situaţiei date;
37. În caz de incendiu lucrătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre
pericol, să solicite ajutorul echipei de pompieri şi să participe la stingarea focului
(flacăra se stinge cu nisip, stingătoare). Lucrătorul este obligat să cunoască
metodele de acordare a primului ajutor medical în caz de arsuri. Nu se admite
tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei şi scoaterea de pe rană. Locurile arse
se spală cu apă curată, ulterior cu o soluţie slabă de acid acetic sau boric. În cazul
arsurii ochilor se aplică comprese din soluţie slabă de acid boric.
38. În cazul de electocutare accidentatul imediat se eliberează de sub
acţiunea curentului electic, deconectînd reţeaua cu întrerupătorul sau printr-o
metodă de rupere a ei. Dacă aceste acţiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie
separat de părţile conducătoare folosind echipamentul de protecţie sau obiecte
uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea medicului, dacă
accidentatul nu respiră se execută respiraţie artificială şi masajul exterior al inimii,
atragînd atenţie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mărite indică la agravarea
bruscă a circuitului sîngelui în creier. În acest caz readucerea la viaţă se începe
imediat.
39. În caz de intoxicaţie pînă la sosirea medicului:
• Accidentatul se scoate la aer curat;
• Se eliberează de tot ce împiedică respiraţia lui (se deschide gulerul, se
scoate centura, brîul, etc.);
101
• Gura se curăţă de mucozitate cu ajutorul tifonului, şi se dă să miroase
hidroxid de amoniu.
40. Se deconectează e la reţeaua electrică echipamentul de muncă cu
acţionare electrică şi se pune la păstrare în locul de stinat;
41. Echipamentul individual de lucru şi echipamentul individual de protecţie
se curăţă de praf şi murdărie;
42. Faţa şi mîinile se spală cu apă caldă şi săpun;
43. Despre toate neajunsurile depistate în timpul lucrului se informează
conducătorul său direct sau administraţia.
102
4.4. Măsurile ameliorate şi protecţia mediului ambiant în interprinderea
imobiliară Î.I. “STELA”din oraşul Bălţi
Dacă vrei să trăieşti ,oriunde nu teai afla ,acasă ,la lucru nu uita de puritatea
ce trebuie să o atenţionezi madiului ambiant
103
CONCLUZII ŞI RECOMANDĂRI
105
BIBLIOGRAFIA
107
conţinut se cunoaşte, până la concurenţa sumei de …………….............. cu terenul
şi imobilul situate în ………………………………………... ....................
2.3. Banca în calitate de creditor, prin ………………….., în baza
împuternicirii nr. ………………. din …………….. declară că acceptă drept
garanţie pentru instituirea credilului revolving (plafon de lucru) acordat S.C.
……………...…….. in valoare de ………………….., terenul in suprafată de
…………………….. mp si imobilul situate in ………………………., proprietatea
S.C. ……………..…….. conform ………. autentificat sub nr. …….. la ………….
şi, respectiv, a …………………….. şi este de acord cu toate clauzele prevăzute în
acest contract.
III. GARANTII SI RASPUNDERI
Terenul şi imobilul cu care se garantează nu sunt grevate de sarcini, servituti
sau urmărite în vreun fel nu au mai fost şi nu sunt ipotecate.
3.2. Terenul şi imobilul au o valoare de …………………………… lei,
conform Raportului de expertiza evaluare nr. …………………. din …………….
Taxele şi impozitele pentru terenul şi imobilul ce formează obiectul
prezentului contract de ipotecă sunt achitate la zi astfel cum rezultă din certificatul
fiscal eliberat de administratia financiară, ce constituie anexă la prezentul contract.
IV. DURATA CONTRACTULU
4.1. Prezentul contract se încheie pe o perioadă de …………………..
ani/luni/zile, începînd cu data de ………………………. pînă la data de …….
V. CLAUZE FINALE
5.1. Banca solicită, iar debitorii ipotecari se obligă că până la achitarea
integrală a împrumutului acordat S.C. ……………………………………………
să nu înstrăineze terenul şi imobilul care fac obiectul prezentului contract, să nu le
ipotecheze şi să nu le greveze de alte sarcini cu alte împrumuturi sau datorii.
5.2. Creditorul declară că renunţă la cercetarea registrelor de înscriere şi
transcriere în conformitate cu art. 716 din Codul de procedură civilă.
5.3. Părţile contractante solicită expres judecătoriei înscrierea ipotecii de
rangul I în Registrul de inscriptiuni imobiliare.
5.4. Taxele de autentificare, timbrul judiciar şi onorariul notarial sunt
suportate de debitorul S.C. ………………………………………..
5.5. Prezentul contract a fost încheiat într-un număr de ……………………
exemplare, din care …………………. astăzi ………….……., data semnăturii lui.
SEMNĂTURA: SEMNĂTURA:
CREDITOR IPOTECAR DEBITOR IPOTECAR
108
ANEXA 2
109
ANEXA 3
CONTRACT DE PERFECTARE A GAJULUI-AMANET nr.
____________
la contractul de credit
nr.________ din _______
"____"____________ 200_ or. __________
Între Banca _________________(în continuare "Creditorul gajist") reprezentată
__________________ care acţionează în baza Statutului şi Bancă ________ care este
constituită şi funcţionează conform Statutului şi legislaţiei Republicii Moldova în vigoare,
(în continuare "Debitorul gajist"), reprezentată prin Preşedintele ___________, încheiat
drept completare la Contractul general de gaj-amanet nr.__ din______ cu următoarele condiţii.
I. OBIECTUL GAJULUI AMANETAT
1.Obiectul gajului îl constituie ____________________________________
_____________________________________________________________
(specificarea tipului de gaj)
_____________________________________________________________________________
(în cifre şi litere)
care este localizat _______________________________________________
(adresa)
gajat pentru garantarea creditului în sumă de ______________________
(în cifre şi litere)
şi a dobînzii aferente în sumă de __________________________________
2. Prin prezentul Contract subsemnatul "Debitor gajist" gajează prin amanet, depune şi
transmite gajul arătat în p.I, precum şi acordă dreptul deplin şi necondiţionat asupra gajului în
favoarea Creditorului gajist, atribuindu-i toate împuternicirile de a acţiona în numele
Debitorului gajist în ceea ce priveşte gajul, după cum urmează:
2.1. Să ceară de la orice debitor stabilit în baza contractelor, cambiilor sau altor
datorii referitoare la gajul depus conform prezentului Contract, să-şi onoreze obligaţiunile
asumate faţă de Debitorul gajist sau la ordinul acestuia.
2.2. Să gireze (andoseze) orice cambie simplă sau alt instrument negociabil în numele
Debitorului gajist.
2.3. Să colecteze toate veniturile provenite din gaj, incluzînd şi veniturile de la
asigurarea bunurilor depuse în gaj, să ia în posesiune gajul, să-l înstrăineze şi să dispună de gaj,
precum şi de veniturile provenite din gaj atît cele curente, cît şi cele viitoare.
2.4. Să înregistreze dreptul său asupra gajului sau să înregistreze gajul în numele său, să
efectueze controlul asupra gajului.
3. Contractul de perfectare a gajului-amanet se întocmeşte în patru exemplare fiecare din
ele avînd aceeaşi putere juridică.
4. Contractul de perfectare a gajului-amanet întră în vigoare la data semnării acestuia
de către părţi şi este valabil pînă la achitarea
deplină a creditului, dobînzii aferente acestuia şi altor plăţi aferente.
SEMNATURA: SEMNATURA:
CREDITORUL GAJIST: DEBITORUL GAJIST:
110
ANEXA 4
111
ANEXA 5
112
Antreu
Odaia 1
113
Odaia 2
Odaia 3
114
Bucătăria
Balcon
115