ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO PARA LA AMPLIACION Y CONSTRUCCIÓN

DE UN ESTACIONAMIENTO PÚBLICO EN EL CENTRO URBANO DE LA CIUDAD DE IRAPUATO, GUANAJUATO

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN

MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARIA E

INDUSTRIAL

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO

FINANCIERO PARA LA AMPLIACION Y
CONSTRUCCIÓN DE UN ESTACIONAMIENTO
PÚBLICO EN EL CENTRO URBANO DE LA CIUDAD
DE IRAPUATO, GUANAJUATO.

QUE PRESENTA:

Arq. Oliver Gabriel Guerrero Soto.

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Arq. Oliver Gabriel Guerrero Soto.
 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO PARA LA AMPLIACION Y CONSTRUCCIÓN
DE UN ESTACIONAMIENTO PÚBLICO EN EL CENTRO URBANO DE LA CIUDAD DE IRAPUATO, GUANAJUATO

Fecha: 12 de Noviembre de 2010

ESQUEMA DEL PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN PARA EL

TEMA DEFINITIVO DE TESIS DE GRADO

1. Título del trabajo

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO PARA LA AMPLIACION Y
CONSTRUCCIÓN DE UN ESTACIONAMIENTO PÚBLICO EN EL CENTRO URBANO DE LA
CIUDAD DE IRAPUATO, GUANAJUATO.

2. Descripción del problema y justificación.

Problema de la Investigación

En un dimensionamiento general podríamos decir que a lo largo y ancho del país las
ciudades planificadas en tiempos del virreinato carecen de la dotación de servicio de
estacionamiento en el centro urbano e histórico, siendo claro que, no éramos tantos y la
planeación hace 400 años no incluía el parque vehicular que ahora conocemos.

Y por otro lado la dimensión territorial encontrada por las circunstancias mismas de la
zona, que sería la inclusión de un estacionamiento con determinada capacidad de cajones y
que daría pie a una perfecta opción de inversión pública y/o privada.

Irapuato ciudad, es en sí una mezcla de errores y aciertos como la mayoría de las ciudades
ya que podemos encontrar zonas peatonales ad hoc para la perfecta interrelación del usuario
y su entorno, sin embargo encontramos también avenidas, calles y callejuelas, cortas,
truncas, chuecas, con diferentes dimensiones en su arroyo con área de estacionamiento,
batería o en cordón, que no son suficientes para el trajín cotidiano.

Según datos de la dirección de tránsito municipal hacen falta aproximadamente, a razón de

2500 cajones de estacionamiento, los cuales podrían cambiar la imagen urbana del centro de
la ciudad, al mismo tiempo se convertirían en un ingreso por el departamento de rentas para

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el municipio y en el caso de la inversión privada la posibilidad de generar empleos y

riqueza.1

Situación actual

La zona de estudio se caracteriza por un uso predominantemente comercial, y su estrategia

para la disposición de espacios de estacionamiento se acota a la ocupación de la vía pública
y en particular de un carril de rodamiento en forma de batería o cordón. Es indiscutible que
el servicio de estacionamiento en una plaza pública o privada es fundamental en el éxito del
negocio.

La ubicación de estacionamientos en predios donde hubo una casa ya derruida por el

tiempo y sus dueños obedece, a la demanda de estacionamiento y a la poca disponibilidad
de terrenos libres que sean adaptables a este servicio. Normalmente los encontramos a
descubierto en espacios que alguna vez ocupo una casa y funcionan a trazo de cal y sin
circulaciones apropiadas.

No existen edificios de estacionamientos, salvo el más reciente construido en subterráneo

en la plaza Miguel Hidalgo ya hace más de 6 años. Lograr mejorar los estacionamientos
existentes y generar opciones mejores tendría como resultado un aforo vehicular mejor de
conductores esperando encontrar un lugar lo que desencadenaría menor emisión de
contaminantes y por supuesto decrecer el impacto ambiental provocado por el ruido de los
automotores, claxon y emisiones.

Justificación de la Investigación

3. Relación de las fuentes de información

a. Libros básicos y de consulta

• Plan de Estudios 2005, Licenciatura en Contaduría; Facultad de Contaduría y

Administración UNAM, Fondo Editorial F.C.A.; México, D.F.
• Schmelkes, Corina; Manual para la presentación de Anteproyectos e informes de
investigación (tesis); segunda edición, Oxford, 2007.
• Hernández Sampieri, Roberto; Et al; Baptista Lucio, Pilar; Metodología de la
Investigación; Editorial McGraw Hill, 4ª. Edición,México, 2007.
• Galindo Lucas, Alfonso; Fundamentos de Valoración de empresas;México, 2006
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Dirección General de Tránsito Municipal de Irapuato, reporte 2009

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Catañeda, Gonzalo; Achour, Dominique; Inversión en Bienes Raíces, Análisis y

valuación de bienes raíces en el contexto Mexicano; Editorial Limusa; México;
2007

b. Revistas y tesis
• Revista Valuador Profesional; Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de
valuadores de la República Mexicana, A.C.

c. Direcciones de Internet
• http://www.fecisvalmexico.org/; Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de
valuadores de la República Mexicana, A.C.
• http://www.emprendedoresunam.com.mx/index.php
1. En general noticias locales y nacionales de la Web.

d. Legislación oficial
• Ley de Valuación del Estado de Guanajuato
• Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Guanajuato.
• Reglamento de gestión urbanística de la ciudad de Irapuato

4. Línea y área de investigación

Línea de Investigación: FINANZAS

Se consideran aquí todas las investigaciones relacionadas con proyectos de
inversión, aspectos contables y fiscales, así como todas aquellas herramientas utilizadas
en la evaluación económico-financiera de bienes.

5. Resumen de la investigación

La gestión urbana hoy en día en un marco de globalización y libre mercado, exige la

intervención de políticas publicas que estimulen e induzcan a un mejor aprovechamiento
del suelo urbano, en ese sentido uno de los retos más grandes en la planeación y los
proyectos de revitalización urbana es la solución de los problemas de movilidad, que
afectan el desarrollo de los negocios ubicados en zonas de vocación preponderantemente
comercial; en este sentido los centros urbanos, nodos donde se conglomeran actividades
múltiples de comercio, servicios, administración, abasto, ocio, entretenimiento, etc.,

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demandan de mejores estrategias en el uso del suelo urbano destinado a la transportación

(movilidad) y aparcamientos urbanos.

En este tenor la ciudad de Chetumal, no esta ajena de enfrentar esta problemática urbana,
afectando el desarrollo de los negocios y mejor aprovechamiento del suelo urbano,
dejándolos en desventajas competitivas respecto a otros nodos de comercialización de
reciente creación, donde la capacidad de los aparcamientos va de la mano al potencial de
clientes.

En la presente investigación buscaremos que esta problemática pueda verse como una
oportunidad de negocio público, privado o mixto, mismos que apegados a la disponibilidad
de espacios o predios para la construccion de estacionamientos pueda atender una demanda
social de los empresarios del centro urbano.

6. Palabras clave y alcance de la investigación

Corredor Urbano de los Héroes (CUH): Se refiere a la denominación urbana que integra
a dos o mas avenidas dentro de una misma zona, y que en conjunto estimulan un nodo
actividades múltiples en una ciudad, en este caso a Cd. Chetumal.
Zona norte, centro y sur del CUH: Zonas que por su vocación predominante en el uso del
suelo se divide el CUH.
Planeación Urbana: proceso de configuración socio espacial que surge de la relación
compleja entre la sociedad y la naturaleza y las diversas formas y mecanismos de
intervención para su transformación.
Revitalización Urbana: acciones holísticas que mejoren las condiciones de los espacios
públicos, en donde el diseño urbano juega un papel trascendente, busca crear condiciones
que activen y estimulen el uso del espacio público e influyan de forma positiva las
actividades que se desarrollan o puedan desarrollar en torno a él.
Estacionamiento Urbano: Espacio público o privado, de alquiler o gratuito para el
guardado de vehículos en edificios o predios destinados exclusivamente a este fin.
Predio: porción de terreno en uso o desuso.
Edificio: edificación desplantada sobre una superficie de terreno, que puede ser utilizada
para un fin específico o diverso.
Negocio: Calificativo otorgado a cualquier tipo de operación comercial.
Cliente potencial: Persona física o jurídica que pudiera llegar a formar parte del mercado al
que se dirige una empresa.

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Proyecto de inversión: idea surgida de una o varias personas, con o sin posibilidades de
generar utilidades en un escenario comparativo de mercado.
Oferta: la cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a ofrecer a
diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado momento.
Demanda: la cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser adquiridos a los
diferentes precios del mercado por un consumidor (demanda individual) o por el conjunto
de consumidores (demanda total o de mercado).
Rentabilidad económica: se refiere a obtener más ganancias que pérdidas en un campo
determinado.

Alcance

Establecer una estrategia de inversión de estacionamientos públicos para el centro de la

ciudad de Chetumal, fungiendo la presente tesis como una guía para la toma de decisiones
en el ramo, sea desde la inversión pública o privada.

7. Objetivos de la Tesis

General

Determinar la factibilidad de inversión en un sistema modulado de estacionamientos en el

corredor urbano de los Héroes del Centro de la ciudad de Chetumal, sea por medio de
capital privado, público o mixto, a través de la aplicación de fórmulas financieras
dinámicas de rendimiento.

Particular (es)

1. Determinar la factibilidad de inversión en tres zonas, acorde a la demanda y

tipología predominante del uso del suelo establecido.
2. Determinar la factibilidad de inversión acorde al tipo de estacionamiento,
sea vertical u horizontal.
3. Determinar cual es el esquema de inversión más apropiado en un escenario
de corto plazo para la atención de las demandas.

¿Por qué se va a realizar la investigación?

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¿Para qué?

¿Para quién?

¿Cómo?

Hipótesis de Trabajo
Si partimos del análisis dos diferentes sistemas constructivos para estacionamientos
(vertical y horizontal) con la aplicación de herramientas financieras para la determinación
de la factibilidad de la inversión, entonces se determinará que la opción más factible en
términos económicos es la construcción y/ o ampliación de estacionamientos verticales en
cualquier zona.

Y1: Tasa interna de

retorno (TIR)

X1: Modelo Y2: Valor presente

Vertical/Horizontal neto (VPN)

Variable independiente
Y3: Tiempo de
Recuperación (TR)

Variables dependientes

Este modelo se aplicará en dos escenarios con estacionamientos verticales y horizontales.

8. Índice preliminar

INTRODUCCIÓN

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CAPÍTULO I. Generalidades

1.1. Antecedentes urbanos

1.2. Zona de estudio
1.3. Situación actual
1.4. Justificación
1.5. Objetivos
1.6. Hipótesis de trabajo
1.7. Metodología

CAPÍTULO II. Estructura del ordenamiento territorial

1.1. Identificación del predios

1.2. Factibilidad de usos del suelo
1.3. Dimensionamiento y morfología
1.4. Avalúos
1.5. Análisis de accesibilidad
1.6. Análisis de infraestructura

CAPÍTULO III. Estudio mercadológico

3.1. Objetivos del estudio de mercado

3.2. Identificación del producto
3.3. Análisis de la demanda del servicio
3.4. Proyección del crecimiento de la demanda
3.5. Estrategias de comercialización
3.6. Estrategia de venta o promoción
3.7. Precio de venta del servicio
3.8. Presupuesto de ingresos
3.9. Presupuesto de inversión
3.10. Presupuesto de costos

CAPÍTULO IV. Estudio de Organización

5.1. Objetivos del estudio de organización

4.1 Organigrama
5.2. Capacitación

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5.3. Marco jurídico

5.4. Perfil de la empresa operadora: misión, visión, objetivos y valores
5.5. Conclusiones del estudio de organización

CAPÍTULO VI. Estudio Financiero

6.1. Objetivos del estudio financiero

6.2. Inversión inicial
6.3. Financiamiento del proyecto
6.4. Presupuestos y estados financieros pro forma
6.5. Evaluación económica: calculo de TIR, VPN y TR
6.6. Análisis de sensibilidad : pesimista, optimista y esperado
6.7. Punto de equilibrio
6.8. Conclusiones

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES FINALES

BIBLIOGRAFÍA

APÉNDICES Y/O ANEXOS

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Cuadro de análisis del deficit de

estacionamientos por zona.

9. Descripción de la metodología a seguir.

1. Determinación del problema de investigación

2. Encontrar las fuentes de investigación documental
3. Organizar las fuentes de investigación
4. Generación y valoración de resultados
5. comprobación
6. Levantar información de campo
7. Organizar información de campo
8. Encontrar las alternativas de solución

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9. Redacción del capítulo I

10. Redacción del capítulo II
11. Redacción del capítulo III
12. Redacción del capítulo IV
13. Redacción de conclusiones
14. Impresión y encuadernación

10. Utilidad de la Tesis

La presente tesis permitirá al empresario, y sociedad en general tener una fuente

documental para la toma de decisiones de las posibilidades del crecimiento y
generación del servicio urbano de estacionamiento.

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