Professional Documents
Culture Documents
.S.K.B.
DAFTAR ISI
Content and Stage Feasibility Study.
1. PENDAHULUAN.
1.1. Bisnis
laba. Laba ialah penerimaan bisnis yang jumlahnya lebih besar daripada biaya
kegiatan bisnis ini dilakukan pada tingkat keluarga secara tertutup. Keluarga-
keluarga pada saat itu menanam tanaman guna memenuhi kebutuhan bahan
tetangga dan sebagainya. Usaha mereka terbatas hanya pada bidang yang
sangat kecil. Pada saat itu belum terpikirkan oleh mereka untuk membuat
berskala besar.
drastis dan sangat penting. Adanya mesin uap menimbulkan perubahan pada
sekarang diganti dengan traktor dan buldozer yang bertenaga luar biasa.
Kemudian muncul pula tenaga kerja yang mulai menerima upah, dengan
lain, yang dibuat oleh orang lain pula. Akhirnya ekonomi bertumbuh pesat dan
efisien.
menguasai pasar dunia dalam bidang barang dan jasa, juga dapat dilihat
dalam menguasai pasar barang – barang elektronik, jam, kamera dan film, serta
mobil.Demikian pula antara Jepang dan Korea Selatan, yang berebut menguasai
Oleh sebab itu, negara kita jangan sampai ketinggalan, hanya menjadi
bahan rebutan pasaran negara asing saja. Harus dimulai mengembangkan dan
orang bisnis yang jeli dan terampil, bukan hanya laki – laki saja, tetapi juga
seluk beluk dunia bisnis, semakin banyak peluang kita untuk berhasil dan
beraneka, dan kebutuhan ini harus dipenuhi, yaitu berupa kebutuhan akan
sandang, pangan dan papan, mulai dari bentuk sederhana, sampai ke bentuk
Semua kebutuhan ini dipenuhi melalui kegiatan bisnis. Jadi salah satu tujuan
utama dari bisnis ialah untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan (needs dan
bisnis.
Konsep kelayakan di bidang bisnis diukur dari return yang lebih besar
di masa yang akan datang dikaitkan dengan penanaman modal yang dilakukan.
Return ini selalu dihubungkan dengan konsep waktu, yaitu kapan sebuah
itu konsep kelayakan itu diletakkan pada pengertian : (1) berapa perkiraan
pendapatan di masa datang, (2) berapa perkiraan biaya yang dihabiskan selama
masa tersebut, (3) berapa tingkat keuntungan yang dihasilkan (4) berapa lama
projection, cost dan expense projection, cash flow projection dan lain
usaha, membeli aktiva riil (tanah, rumah, mobil dan sebagainya) atau aktiva
untuk mendapatkan penghasilan yang lebih besar di masa yang akan datang.
menerima manfaat di waktu yang akan datang, dua tahun atau lebih.
Pengeluaran yang manfaatnya akan diterima dalam waktu satu tahun atau
sederhana dapat diartikan sebagai suatu kegiatan menempatkan dana pada satu
atau lebih dari assets selama periode tertentu dengan harapan dapat
sumber keuangan atau usaha dalam waktu tertentu dari setiap orang yang
atau kelompok (badan) dengan tujuan mencari keuntungan. Selain itu, investasi
2004).
dapat disimpulkan bahwa bisnis membutuhkan investasi, dan oleh karena itu
dana pada saat sekarang untuk mendapatkan manfaat yang lebih besar di masa
yang akan datang. Seberapa lama investasi dalam bisnis tersebut menghasilkan
proyek, dan ada juga yang menulis dengan tajuk studi kelayakan bisnis. Umar
dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumber daya tertentu dan
dengan jelas. Pengertian ini memberi perspektif yang berbeda dengan studi
(research, analyisis dan decision) terhadap rencana bisnis yang tidak hanya
menganalisis layak atau tidak bisnis yang dibangun, tetapi juga saat
masuknya konsep proyek. Oleh karena itu, konsep dan istilah proyek dalam
studi kelayakan bisnis, harus diletakkan sebagai bagian dari bisnis. Sebab,
perluasan), pada lokasi tertentu, dalam jangka menengah atau panjang (Sutojo,
tersebut dapat berbentuk antara lain : (1) dana, (2) kekayaan alam, (3) tenaga
ahli dan terampil, (4) teknologi tingkat madya atau tingkat tinggi.
overhead capital. Investasi seperti itu meliputi jalan raya, pelabuhan dan
jangka panjang. Sutojo (2002) berpendapat bahwa ada beberapa manfaat yang
ingin dicapai para investor dalam melakukan kegiatan investasi, yaitu : (1)
manfaat politis, sosial, budaya dan sebagainya. Menurut Sutojo (2000) ada
proyek cukup sehat, yaitu : (1) jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh
dari investasi proyek pada masa yang akan datang, misalnya, manfaat yang
mutu produk, (2) adanya kemungkinan menyewa barang modal (leasing, hire
lebih karena jumlah dana yang diperlukan secara absolut atau dalam jumlah
saham baru atau pinjaman pemegang saham), atau dari luar perusahaan
(misalnya kredit bank) dengan biaya dan persyaratan yang memadai, (5)
produksi tersebut.
dan Muhammad, 2000). Menurut Sofyan (2003), konsep studi kelayakan adalah
atau usaha-usaha baru dan pengembangan dari usaha yang sudah ada secara
obyektif didasarkan pada penilaian yang didukung oleh data yang lengkap dan
dijamin keabsahannya, serta dikaji dan dibahas oleh para ahli yang memiliki
kompetensi untuk tujuan tersebut. Hasil dari suatu studi kelayakan bisnis adalah
Aspek studi kelayakan bisnis terdiri dari pilar empat sehat, yaitu sehat
finansial, sehat pemasaran, sehat aspek produksi, dan sehat aspek sumber daya
( Haming dan Basalamah, 2003). Menurut Sutojo (2002), hal-hal yang perlu
dikaji dalam studi kelayakan proyek meliputi empat aspek utama, yaitu : pasar,
studi kelayakan tidak selalu dilakukan secara keseluruhan, tergantung dari jenis
sementara itu proyek baru sangat perlu pengkajian seluruh aspek. Husnan dan
Muhammad (2000) berpendapat bahwa ada enam aspek dalam studi kelayakan,
yaitu : (1) aspek pasar dan pemasaran, (2) aspek teknis dan produksi, (3) aspek
keuangan, (4) aspek manajemen, (5) aspek hukum, (6) aspek ekonomi dan
sosial. Untuk proyek besar, semua aspek tersebut perlu dipelajari secara
mendalam, tetapi untuk proyek-proyek yang kecil mungkin tidak semua aspek
perlu diteliti. Umar (2003) berpendapat bahwa ada 9 aspek dalam studi
kelayakan, yaitu : (1) aspek pemasaran, (2) aspek teknik dan teknologi, (3)
aspek manajemen, (4) aspek sumber daya manusia, (5) aspek keuangan, (6)
aspek politik, ekonomi dan sosial, (7) aspek lingkungan industri, (8) aspek
Berdasarkan pendapat diatas, aspek yang digunakan dalam buku ajar ini
hanya mencakup aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis, manajemen, dan
Husnan dan Muhammad (2000) ada dua variabel yang diperlukan dalam
pemilihan lokasi yaitu variabel primer dan sekunder. Variabel primer antara
lain ketersediaan bahan mentah, letak pasar yang dituju, tenaga listrik dan air,
angin untuk mengeluarkan asap pabrik (jika ada) dari daerah pemukiman,
bahwa aspek teknis meliputi : (1) pemilihan strategi produksi, (2) pemilihan
dan perencanaan produk, (3) rencana kualitas, (4) pemilihan teknologi, (5)
atau jasa antara penjual dan pembeli. Pendapat lain menjelaskan bahwa pasar
(2002) mendefinisikan pasar sebagai suatu institusi yang pada umumnya tidak
berwujud secara fisik, yang mempertemukan penjual dan pembeli suatu barang.
Suatu pasar timbul karena adanya permintaan dan penawaran akibatnya muncul
peluang pasar, pesaing serta pangsa pasar yang harus diraih oleh si penjual atau
produsen. Potensi pasar harus dilihat dan dievaluasi sebelum produk itu ada.
Potensi pasar akan menentukan posisi ada tidaknya pasar yang akan dimasuki
serta tingkat harga yang ditawarkan. Menurut Stanton dalam Umar (2003),
(2002) berpendapat bahwa secara tradisional pasar adalah tempat fisik dimana
para pembeli dan penjual berkumpul untuk mempertukarkan barang. Para ahli
melakukan transaksi atas sebuah produk atau produk kelompok tertentu (pasar
perumahan atau bahan makanan). Menurut Sutojo (2002), fokus evaluasi aspek
pasar dan pemasaran produk yang akan dihasilkan proyek yang akan dibangun
meliputi :
cukup permintaan pasar yang dapat menyerap barang atau jasa yang
akan dihasilkan.
masa yang akan datang, siapa saja perusahaan pesaing, dan apakah
persaingan di pasar.
Umar (2003) berpendapat ada tiga kegiatan yang dilakukan perusahaan setelah
sejenis.
didukung oleh sumber daya manusia yang jujur, dedikatif dan profesional,
suatu proyek tidak akan berhasil untuk dilaksanakan. Menurut Sutojo (2002),
2) Sumber pengadaan tenaga kerja yang berasal dari induk atau anak
proyek.
tersedia.
guna lebih menjamin bahwa mereka yang diterima adalah mereka yang
dianggap paling tepat dengan kriteria yang telah ditetapkan serta jumlah
yang dibutuhkan.
6. Prestasi kerja
7. Kompensasi
8. Perencanaan karier
10. Pemberhentian
Husnan dan Muhammad (2000) berpendapat ada lima metode yang biasa
2. Aliran kas
3. Biaya modal
Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan proyek bisnis
membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan
tolak ukur profitabilitas, yaitu : Payback Period dan Average Rate of Return,
sedangkan dalam metode discounted cash flow dipergunakan tiga macam tolok
ukur profitabilitas, yaitu : Net Present Value, Internal Rate of Return dan
Profitability Index.
menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flows). Adapun
I0
Payback Period = 1 tahun……. …………………...
CF
(2)
Keterangan :
I0 = Investasi awal
Kriteria Penilaian :
Jika hasil perhitungan payback period lebih cepat dari maksimum payback
ARR lebih besar daripada ”minimum accounting rate of return” maka usul
sebagai berikut :
EAT
ARR = ……………………………………….(3)
I0
Merupakan selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang
dari penerimaan kas bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas
terminal) di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu
n
CFt
NPV = (1 K )
t 1
t
I 0 ………………………………………….(4)
Keterangan :
CFt = aliran kas pertahun pada periode t
I0 = Investasi awal
K = suku bunga (discount rate)
Kriteria Penilaian :
- Jika NPV = 0, nilai perusahaan tetap walaupun usulan proyek diterima atau
ditolak.
adalah cara lain lagi untuk mengukur profitabilitas rencana investasi barang
present value cash inflows yang akan dikumpulkan proyek, dengan jumlah
PV Pr oceeds
Profitability Index = ………………………(5)
I0
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa yang akan datang atau
Rumus :
n
CFt
I0 …………………………………………….......…
t 1 (1 IRR) t
(6)
Keterangan :
t = tahun ke
n = jumlah tahun
I0 = Investasi awal
Kriteria Penilaian :
Jika IRR yang didapat ternyata lebih besar dari Rate of Return yang
Evaluasi pendahuluan bertujuan untuk mencari tahu apakah ada faktor atau
Keputusan yang dapat diambil dari hasil evaluasi pendahuluan dapat berupa
Fokus utama studi kelayakan proyek terpusat pada empat aspek, yaitu :
1) Pasar dan pemasaran barang atau jasa yang akan dihasilkan proyek
Aspek- aspek yang menjadi fokus evaluasi dalam studi kelayakan rencana
investasi proyek tersebut saling berkaitan satu dengan yang lain. Dengan
studi kelayakan proyek tidak boleh mengabaikan hasil temuan aspek yang
Aspek studi kelayakan lainnya, harus memberi data yang mendukung aliran
rate per day sama dengan $ 69, maka aspek pasar dan pemasaran harus mampu
memberi dasar kajian yang kuat mengenai harga jual tersebut, dan bagaimana
pertahun, misalnya 20% dengan kenaikan tarip kamar $5 setiap tahun, proyeksi
dan perkiraan angka tersebut harus disertai dengan kajian peramalan yang
kamar hotel dinyatakan sebesar Rp.2.500.000,- per meter persegi maka nilai
investasi tersebut harus didukung dengan data perhitungan dari aspek teknik
dan produksi yang real dan akurat. Begitu juga terhadap biaya operasional,
secara lengkap dan terinci berdasarkan kajian dari seluruh aspek studi
melakukan studi aspek pasar dan pemasaran, aspek teknik dan produksi, aspek
manajemen dan organisasi, dan aspek ekonomi lainnya. Fokus utama aspek
pemilihan sumber dana pada dasarnya bertujuan untuk memilih sumber dana
yang pada akhirnya bisa memberikan kombinasi dengan biaya terendah, dan
ada enam sumber dana yang utama, yaitu : modal sendiri, saham biasa atau
saham preferen, obligasi, kredit bank, leasing, dan project finance. Selanjutnya
menurut Sutojo (2002), jumlah dana yang diperlukan untuk membangun dan
investasi terpusat, ditentukan oleh bidang usaha atau sektor usaha proyek
b. Dana yang dibutuhkan untuk membiayai kebutuhan modal kerja awal neto
Menurut Husnan dan Muhammad (2000), ada dua jenis kebutuhan dana, yaitu :
1) Kebutuhan dana untuk aktiva tetap yang diperlukan untuk investasi bisa
dan harga-harga.
2) Kebutuhan dana untuk modal kerja, meliputi : kas, surat berharga, piutang,
persediaan, dsb.
Lebih lanjut dikatakan bahwa kebutuhan fisik dapat didasarkan atas rancangan
garis besar dan spesifikasi yang belum lengkap atau didasarkan atas
pengalaman dengan proyek yang sama atau agak berbeda di tempat lain.
Sementara itu, harga didasarkan atas harga yang masih berlaku, harga di waktu
rencana investasi diukur pada nilai sekarang arus kasnya. Kesimpulan terhadap
terhadap arus kas yang akan diterima dan dikeluarkan pada waktu yang akan
datang sepanjang usia ekonomis proyek. Laporan arus kas adalah laporan yang
terhadap arus kas selama satu periode akuntansi (Brigham dan Houston, 2001).
aktiva lancar serta kewajiban lancar selain kas dan utang jangka pendek.
tetap.
atau saham termasuk pembayaran deviden atau kas yang digunakan untuk
Menurut Brigham dan Houston (2001) langkah yang paling penting dan paling
pengeluaran investasi dan arus kas masuk bersih tahunan setelah proyek
departemen yang berpartisipasi dalam proses ini. Langkah awal dalam estimasi
arus kas adalah mengidentifikasi arus kas yang relevan, yaitu arus kas khusus
Merupakan aliran kas yang timbul selama opersai proyek. Adapun cara
menaksir aliran kas operasional yang benar adalah : Laba setelah pajak
Pada umunya terdiri dari aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek
Menurut Haming dan Basalamah (2003) arus kas dapat dibedakan dari tiga
a) Arus kas keluar (cash outflow), yaitu arus kas menurut jenis
komersial.
tertentu.
dan sebagainya.
b) Arus kas masuk (cash inflow), yaitu arus kas menurut jenis transaksinya
digolongkan menjadi :
2. Penerimaan non operasi, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari
3. Penerimaan nilai sisa proyek, yaitu arus penerimaan kas yang berasal
dari aktiva tetap proyek, yaitu arus penerimaan kas yang berasal dari
1. Arus kas bruto (total), yaitu arus penerimaan kas yang bersifat
terkait dengan penerimaan itu. Arus kas bruto dapat pula disebut
gross margin.
3. Arus kas bersih sesudah pajak (net incme cashflow) adalah arus kas
Dari semua tipe arus kas tersebut, dapat disimpulkan bahwa terdapat tiga
macam arus kas yang penting dalam analisis kelayakan investasi, yaitu : arus
kas awal, arus kas bersih sesudah pajak, dan arus kas terminal.
Muhammad (2000) adalah biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan karena
menggunakan sumber dana tertentu. Biaya modal sering dipakai sebagai tingkat
keuntungan yang layak dari proyek itu atau sering juga disebut sebagai cut off
rate.
a. Biaya utang (Cost of debt), yaitu biaya yang kita tanggung karena kita
b. Biaya saham preferen, yaitu biaya yang harus ditanggung akibat dari
d. Biaya laba ditahan, yaitu biaya yang ditanggung perusahaan akibat dari
timbul akibat dari adanya pinjaman modal dan penggunaan modal sendiri,
sehingga cut off rate nya sebesar biaya modal baik dari utang maupun dari
1. Biaya utang
Biaya modal sendiri dapat dibagi atas biaya saham preferen, biaya saham biasa,
membutuhkan bantuan pinjaman dari bank umum atau lembaga keuangan non-
(Sutojo, 2000 : 9). Jumlah bunga kredit yang ditunda sama dengan jumlah saldo
Salah satu syarat agar pemasaran produk / jasa yang ditawarkan dapat
diterima oleh pasar adalah tersedianya jumlah permintaan pasar yang cukup
apakah pada masa yang akan datang terdapat cukup permintaan pasar dan
jumlah permintaan produk pada masa operasi proyek nantinya dilakukan dalam
tiga tahap, yaitu : melakukan riset pasar dan pemasaran, menyusun demand
masukan evaluasi aspek pemasaran dan kegunaan yang lain. Riset pasar dan
pengamatan dan wawancara dengan sumber data dan informasi yang kredibel
a. Metode Pendapat
c. Metode Survey
Peramalan yang berjangka waktu panjang digunakan metode time series dan
sebab akibat antara dua variabel yang nampak dalam persamaan regresi,
berdasarkan pada data dan keadaaan masa lampau, hasil peramalan akan cukup
akurat jika keadaan masa datang cukup stabil dalam arti tidak banyak berbeda
a. Metode pendapat
Depth Interview).
Metode ini digunakan jika diagram scatter dari data masa lalu yang tersedia
Y = a + bx ………………………………..……..(7)
a= y ………………………………………(8)
n
b=
XY ...............................................................(9)
X 2
Jika X =0 ............................................................(10)
Keterangan :
n = jumlah data
Metode ini digunakan jika diagram scatter dari data masa lalu yang tersedia
Y = a + bX + cX2 ...........................................................(11)
Dimana koefisien a, b dan c diperoleh dengan :
a=
Y c X 2
………………………………(12)
n
b=
XY ……………………………....(13)
X 2
n X 2
Y X 2 Y
c=
n X 4
X 2 2
……………………………(14)
Jika X =0 .................................................(15)
Metode ini digunakan jika data yang tersedia cenderung naik turun dengan
naik (Husnan dan Muhammad, 2000). Fungsi persamaan dari metode ini
adalah : Y1 = abx yang dapat diubah dalam fungsi logaritma : log Y 1 = log a
Log a =
log Y ………………………………………(16)
n
X log Y
log b =
X 2
............................................................(17)
Sedangkan hasil peramalan dilakukan dengan mencari arti logaritma dari
Dalam analisis kelayakan investasi dari suatu proyek bisnis, layak atau tidak
didasarkan pada hasil telaah proyeksi arus kas bersih sesudah pajak yang
ketidakpastian sehingga tidak ada satupun jaminan yang pasti bahwa itu benar-
benar akan sama. Perubahan kondisi akan datang harus dapat diestimasikan
secara akurat, dan kemudian diterjemahkan ke dalam proyeksi arus kas untuk
keadaan masa datang dimana kejadian yang mungkin itu menuju pada beberapa
mungkin itu memiliki berbagai alternatif peristiwa yang tidak diketahui nilai
dihadapi dimana pada kondisi itu, jenis kejadian beserta hasil atau akibatnya
diketahui dengan pasti. Dalam studi kelayakan, kondisi masa datang yang
( Xi X ) 2
…………………………………………………
n
(18)
Dimana :
n = Jumlah observasi
X = nilai rata-rata
= penjumlahan
arus kas dan menggunakan konsep hubungan yang positif antara resiko dengan
tingkat keuntungan yang dianggap layak ( Suad Husnan dan Pudjiastuti, 2002 ).
biaya yang berhubungan dengan pasar dan men deliver-nya ke pasar (tindakan
unruk mendapatkan hasil perhitungan kas nilai sekarang (net present cash
flow). Aliran cash flow menjadi dasar dalam menghitung tngkat kelayakan
proyek.
DAPTAR PUSTAKA
INVESTASI
BISNIS
Dewa Gede Narendra. 2004. Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan
Usaha Ekspor Furniture PT. Bamboo Road Indonesia. Tesis Magister
Manajemen Universitas Udayana, Bali.
Gitman, L.J. 2000. Principles of Managerial Finance. 9th ed. Addison Wesley,
Reading Massachusetts.
ANALISIS ANALISIS
Haming, M.,DEMAND
dan Basalamah, S. 2003. Studi Kelayakan Investasi BIAYA dan
: Proyek
Bisnis. Jakarta : PPM.
PAYBACK
METHODS
RATE OF
DR. AdNYANA SUDIBYA
DISCONTO
DITOLAK NET PRESENT DISCOUNTED
DITERIMA
NPV < 0 VALUE CASH FLOW
NPV > 0
STUDI KELAYAKAN BISNIS 43
Rustiono Budi Satoto. 2005. Analisis Kelayakan Investasi Apotek Kimia Farma
82 Kartika Plaza Kuta Unit Bisnis Area Bali PT. Kimia Farma Apotek
(Persero). Tesis Magister Manajemen Universitas Udayana, Bali.
Sukirno, S.2002. Pengantar Teori Mikro Ekonomi. Edisi ketiga. Jakarta : PT.
Raja Grafindo Persada.
Sutojo, S. 2002. Studi Kelayakan Proyek : Konsep, Teknik dan Kasus. Edisi
baru. Jakarta : PT. Damar Mulia Pustaka.