KTPK 19/2/4.00 Jld.4(35)  

Ibu Pejabat   
Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia  
Jalan Semarak   
50578 Kuala Lumpur  

6 Mac, 1992. 

      
PEK.KETUA PENGARAH UKUR DAN PEMETAAN BIL.2 TAHUN 1992 
Permohonan Memecah Bahagi Bangunan Jangkamasa Prosesan

 
1. Tujuan    

  Pekeliling ini bertujuan memberi garis panduan bagi memproses permohonan

memecah bahagi bangunan selaras dengan jangkamasa yang telah ditetapkan
dalam Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bil. 2/90 untuk
mengelakkan kelewatan mengeluarkan suratan hakmilik strata. 

 
2. Latarbelakang    

  2.1 Jangkamasa untuk prosesan yang berkaitan dengan Jabatan Ukur dan
Pemetaan yang ditetapkan melalui Pekeliling KTPG Bil. 2/90 tersebut
adalah seperti berikut: 

    (a) Peringkat I - 33 hari    

      (Memproses Pelan-Pelan Strata yang       

dirujuk kepada Pengarah Ukur)  

    (b) Peringkat II - 52 hari 

      (Memproses Pelan Strata Akui dan  

menyediakan Dokumen Hakmilik
Strata)    

  2.2 Dari maklum balas yang diterima daripada Pengarah-Pengarah Ukur

Negeri, adalah ketara bahawa urusan kerja prosesan pelan-pelan strata
serta pelan strata akui dan penyediaan dokumen hakmilik strata pada
masa-masa yang lepas telah amnya mengambil masa yang melampaui
had tempoh yang ditetapkan. Keadaan ini adalah disebabkan terdapatnya
masalah-masalah didalam menguruskan kerja berkenaan. Diantara
masalah-masalah yang dihadapi adalah seperti berikut: 

  
    (a) Permohonan yang diterima dari Pejabat Tanah kadangkalanya
tidak mengandungi dokumen-dokumen yang lengkap.    

    (b) Jabatan Ukur dan Pemetaan terpaksa behubung dengan Juruukur

Berlesen untuk mendapatkan salinan buku kerjaluar apabila
permohonan diterima dari Pejabat Tanah dan ia kadangkalanya
lambat diterima.    
    (c) Permohonan yang dibuat mengandungi kelemahan-kelemahan dan
terpaksa dirujuk ke pihak Jurukur Berlesen untuk diperbetulkan
dan disempurnakan. 

    (d) Juruukur Berlesen mengambil masa yang melampaui had bagi

menyempurnakan kehendak-kehendak tertentu yang
dibangkaitkan oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan. 

    (e) Juruukur Berlesen terpaksa dihubungi oleh Jabatan Ukur dan

Pemetaan untuk mendapatkan Pelan Akui Strata setelah
permohonan diluluskan dan Jurukur Berlesen seringkali mengambil
masa yang lama untuk mengemukakannya. 

    (f) Terdapat pelbagai tafsiran terhadap istilah "ciri-ciri pembinaan

tetap" yang telah menyebabkan pencanggahan pendapat dan
tanggapan oleh pihak-pihak yang terlibat dengan urusan kerja
berkenaan. 

  
3. Garis Panduan Pemprosesan Permohonan Ukur Pecah Bahagi Bangunan 

  Setelah dijalankan kajian ke atas semua masalah dan cadangan yang

dikemukakan oleh Pengarah-pengarah Ukur Negeri, Ibu Pejabat telah membuat
keputusan berikut: 

  3.1 Cadangan Jangkamasa Baru   

    Satu cadangan jangkamasa yang lebih rasional bagi memproses ukuran

pecah bahagi bangunan di kedua-kedua peringkat I dan II telah
dikemukakan untuk pertimbangan pihak berkenaan. Arahan-arahan yang
sedang berkuatkuasa hendaklah dipatuhi sehingga cadangan jangkamasa
yang baru itu diputuskan. 

  3.2 Keutamaan 

    Kerja-kerja ukur pecah bahagi bangunan hendaklah diberi keutamaan. 

  3.3 Pemprosesan Peringkat I 

    3.3.1 Dokumen-Dokumen Permohonan 

      Pengarah Ukur hendaklah mengembalikan ke Pejabat Tanah

mana-mana permohonan ukur pecah bahagi bangunan yang
dirujuk kepadanya tetapi tidak disertakan dengan dokumen-
dokumen berikut: 

      (i) Borang 1 dan jadualnya; 

      (ii) Sijil Arkitek atau Jurutera; 

      (iii) Sijil Menduduki Bangunan (CFO); 

      (iv) Pelan bangunan (termasuk pelan pindaan) yang

diluluskan.   

    3.3.2 Salinan Buku Kerjaluar 

      Pekeliling Ketua Pengarah Ukur dan Pemetaan Bil. 2/91 telah

 menetapkan supaya Juruukur Berlesen yang berkenaan
mengemukakan salinan buku kerjaluar kepada Jabatan Ukur dan
Pemetaan apabila mengemukakan permohonan pecah bahagi
bangunan ke Pejabat Tanah. Pengarah Ukur hendaklah membuat
dan mengemukakan laporan lengkap ke Ibu Pejabat jika terdapat
mana-mana Juruukur Berlesen yang gagal mematuhi peraturan
tersebut.   

    3.3.3 Perakuan Palsu   

      Jika terdapat perakuan palsu oleh Juruukur Berlesen mengenai

keluasan petak, orientasi dan kedudukan bangunan serta petak
dan lain-lain dalam mana-mana permohonan ukur yang diterima,
Pengarah Ukur hendaklah menyediakan laporan lengkap
mengenainya dan mengemukakannya ke Pejabat ini. 

    3.3.4 Perbezaan Diantara Binaan dan Pelan Strata    

      Di dalam menguruskan kerja prosesan permohonan, kerapkali

didapati masalah perbezaan diantara binaan dengan Pelan Strata.
Wujudnya tafsiran yang berbeza-beza tentang istilah "ciri-ciri
pembinaan tetap" juga telah merumitkan lagi urusan penetapan
kedudukan persempadanan petak. Sementara Pejabat ini
mendapatkan definasi yang jelas dari pihak berkuasa
perundangan, Pengarah Ukur hendaklah menggunakan
budibicaranya, jika timbul permasalahan berkenaan. Walau
bagaimanapun dalam keadaan dimana terdapat perbezaan yang
melampaui batas, Pengarah Ukur hendaklah membuat saranan
kepada Pejabat Tanah untuk menolak permohonan tersebut.    

    3.3.5 Pertanyaan Kepada Juruukur Berlesen 

      Menurut Peraturan 37 dari Licensed Land Surveyors Regulations,

1959, setiap Juruukur Berlesen hendaklah mengambil tindakan ke
atas apa-apa pertanyaan yang dikemukakan kepadanya oleh
Pengarah Ukur Negeri dalam tempoh 28 hari. 

      Jika terdapat mana-mana Juruukur Berlesen yang tidak mengambil

tindakan ke atas pertanyaan bagi permohonan ukur pecah bahagi
bangunan dalam tempoh tersebut, maka hendaklah dianggap
beliau tidak dapat melaksanakan tugas berkenaan. Pengarah Ukur
hendaklah memulangkan permohonan ke Pejabat Tanah,
menyediakan laporan lengkap mengenainya dan
mengemukakannya ke Pejabat ini. 

  3.4 Pemprosesan Peringkat II    

    3.4.1 Tempoh Mengemukakan Pelan Akui Strata 

      Pengarah Ukur hendaklah memberi tempoh yang tidak melebihi

satu bulan dari tarikh permohonan ukur diluluskan kepada
Juruukur Berlesen untuk mengemukakan Pelan Akui Strata jika
permohonan itu tidak melibatkan lebih daripada 200 petak. Bagi
mana-mana permohonan ukur yang melebihi 200 petak, Pengarah
Ukur bolehlah menggunakan budibicaranya dalam menetapkan
tempoh untuk mengemukakan Pelan Akui Strata. Walau
bagaimanapun penetapan tempoh tersebut hendaklah mengambil
 kira keperluan Pengarah Ukur untuk menyempurnakan urusan
penyemakan pelan akui strata dan penyediaan dokumen hakmilik
strata dalam jangkamasa 52 hari yang diberikan kepadanya.
Pengarah Ukur hendaklah menyediakan laporan terhadap mana
Juruukur Berlesen yang gagal mematuhi tempoh yang diberi itu
dan mengemukakannya ke Pejabat ini. 

    3.4.2 Perbezaan Maklumat Diantara Pelan Akui Strata Dengan Pelan

Strata   

      Maklumat pengukuran di atas Pelan Strata Akui hendaklah tidak

berbeza daripada Pelan Strata kerana kedua-duanya sepatutnya
berasaskan kepada pengukuran sebenar yang sama. Tambahan
pula Juruukur Berlesen sudah boleh menuntut 60% dari jumlah
upah ukur yang dipertaruhkan dengan Lembaga Juruukur Tanah
setelah Pelan Strata dan lain-lain dokumen berkaitan dikemukakan
ke Pejabat Tanah. Ini turut bererti bahawa kerja ukur sewajarnya
telah diselesaikan bagi tujuan penyediaan Pelan-Pelan Strata
tersebut. Jika terdapat perbezaan dalam maklumat pengukuran
diantara kedua-dua pelan tersebut, Pengarah Ukur hendaklah
menyiasatnya bagi mengenalpasti sebab-sebabnya. Pengarah Ukur
hendaklah menyediakan laporan jika disyakki berlaku
penyelewengan dalam melaksanakan kerja-kerja pengukuran dan
mengemukakannya ke Pejabat ini. 

 
4. Penguatkuasaan 

  Arahan ini hendaklah dikuatkuasakan pada tarikh ia dikeluarkan. 

   
"BERKHIDMAT UNTUK NEGARA"  

"CINTAILAH BAHASA KITA"   

(ABDUL MAJID BIN MOHAMED, JSM. SMP.)    
Ketua Pengarah Ukur dan Pemetaan   
Malaysia. 

  
 
Salinan kepada :   
Timbalan Ketua Pengarah Ukur dan Pemetaan   
Pengarah Ukur Kadaster   
Pengarah Ukur Pemetaan   
Timbalan Pengarah Ukur Kadaster   
Timbalan Pengarah Ukur Pemetaan   
Timbalan Pengarah Ukur Kadaster (Unit Khas)   
Setiausaha Lembaga Juruukur Tanah,   
Semenanjung Malaysia.
Profil Seksyen Hakmilik Strata
 
Fungsi

 Menjalankan kajian dan penyelidikan dasar mengenai pelbagai

aspek berkaitan dengan akta hakmilik Strata serta membuat
cadangan pindaan yang perlu dari masa ke semasa.
 Menyelaras dan memantau pemakaian akta hakmilik strata
dalam pentadbiran tanah di seluruh negara.
 Membuat kajian ke atas isu-isu hakmilik strata dan
menangani aduan-aduan awam / swasta mengenai semua
perkara yang berkaitan dengannya.
 Memberi khidmat nasihat, peningkatan kemahiran dan aktiviti
pengembangan kepada semua jabatan / agensi berkaitan
tanah.
 Menyelaras dan mengendalikan perjumpaan mengenaik
hakmilik Strata dan masalah-masalah berkaitan bangunan
berbilang tingkat.
 Menyelaras dan mengendalikan urusan pengaduan mengenai
pentadbiran tanah dan pihak awam (khususnya negeri Perlis,
Pulau Pinang dan Kedah) dan agensi-agensi kerajaan yang
lain.

 
Akta Hakmilik Strata 1985

Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS), menyediakan urusan pecah

bahagi bangunan dan tanah bagi hartanah yang dikongsi. Ia
melibatkan permohonan untuk pecah bahagi, pendaftaran dan
pengeluaran hakmilik, menyediakan sistem untuk pengurusan skim
strata selepas pengeluaran hakmilik dan juga menyediakan sistem
bagi menangani yang dikenali sebagai ‘Lembaga Hakmilik Strata’.
Akta ini terletak di bawah bidangkuasa Jabatan Ketua Pengarah
Tanah dan Galian (JKPTG) di bawah Kementerian Sumber Asli dan
Alam Sekitar.
 
AHS mula dikuatkuasakan pada 1 Jun 1985. Sebelum ini,
permohonan untuk hakmilik individu bagi petak dalam bangunan
berbilang tingkat boleh dibuat di bawah peruntukan di bawah Kanun
Tanah Negara 1965 (KTN). Hakmilik subsidiari telah dikeluarkan
bagi petak-petak tersebut.
AHS telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dan kekurangan
peruntukan di dalam KTN berkaitan pecah bahagi bangunan dan
juga membantu dalam rujukan lain berkaitan pecah bahagi dan
pengurusan bagi bangunan berbilang tingkat, di mana sehingga kini
boleh diperolehi di pelbagai Bahagian, Bab dan Jadual dalam KTN.
Walaubagaimanapun AHS mengandungi hampir semua peruntukan
KTN berkaitan pecah bahagi bangunan, elemen-elemen baru dan
peningkatan umum telah dilakukan kepada proses dan prosedur
permohonan hakmilik strata dan pengurusan bangunan berbilang
tingkat.
 
AHS telah dipinda sebanyak 4 kali sejak diperkenalkan iaitu pada 23
Februari 1990 (Akta A753), 2 Ogos 1996 (Akta A951), I Disember
2001 (Akta A1107) dan 12 April 2007 (Akta A1290). Dalam pindaan
terkini, pecah bahagi tanah kepada petak tanah, petak aksesori dan
harta bersama telah diperkenalkan. Pindaan ini memberi ruang
kepada konsep pembangunan perumahan baru yang dikenali
sebagai Skim Komuniti Berpagar (GACOS). Skim perumahan ini
mengandungi hartanah seperti banglo, rumah teres dan juga rumah
berkembar yang dibina di atas satu lot dengan kemudahan harta
bersama yang dikongsi seperti rumah kelab, kolam renang dan
padang terbuka. Ia merupakan komuniti tertutup dengan dinding
atau pagar di sekeliling kawasan perumahan dan akses keluar
masuk adalah terhad.
 
Apa Itu Hakmilik Strata?

Hakmilik strata merupakan satu bentuk pemilikan untuk bangunan

atau blok berbilang tingkat atau berbilang lapisan petak tanah yang
dibangunkan di atas sebidang tanah berimilik. Perkataan ‘strata’
merujuk kepada unit yang dipecah bahagi pada berbilang lapisan.
Hakmilik strata mulanya telah diperkenalkan pada 1966 melalui
Kanun Tanah Negara Malaysia 1965, untuk meningkatkan
perundangan bagi pemilikan bangunan berbilang tingkat. Sebelum
ini ia dikenali sebagai hakmilik subsidiari dengan rujukan bangunan
yang didirikan di atas tanah berimilik. Pada pindaan 2007, konsep
hakmilik strata telah diperluaskan bagi kegunaan petak-petak tanah
di atas tanah berimilik. Skim hakmilik strata mengandungi petak-
petak individu dan harta bersama yang ditadbir secara ‘self-
governance’ oleh sistem perbadanan strata yang dikenali sebagai
Perbadanan Pengurusan. Petak-petak samada apartmen,
kondominium, rumah Bandar, kompleks komersil, GACOS dan lain-
lain ditunjukkan diatas hakmilik sebagai dipunyai oleh Pemilik
Petak. Harta Bersama ditakrifkan sebagai semua di atas tanah
berimilik kecuali petak dan petak aksesori seperti tanggan,
bumbung, taman dan sebagainya.
 
Glosari Hakmilik Strata
 
PETAK
Di dalam skim strata, unit strata dikenali sebagai ‘petak’.
 
AGREGAT UNIT SYER
Jumlah unit syer bagi petak-petak (termasuk blok sementara).
 
KELAYAKAN UNIT SYER
Setiap petak diumpukkan unit syer dan ditunjukkan di dalam pelan
strata. Jumlah umpukan unit syer adalah berbeza bergantung
kepada pelbagai faktor seperti saiz petak, lokasi petak, harga jualan
petak, harga pasaran petak dan lain-lain. Pembayaran caruman
adalah berdasarkan umpukan unit syer bermaksud semakin besar
unit syer makin tinggi caruman yang dibayar.
 
HARTA BERSAMA
Kawasan tanah dan bangunan di dalam skim strata yang tidak
terdiri daripada petak atau petak aksesori.
 
PERBADANAN PENGURUSAN
Terdiri daripada pemilik-pemilik petak di dalam skim strata. Ia
terbentuk secara automatik bila hakmilik strata didaftarkan melalui
Buku Daftar Strata.
 
PETAK AKSESORI
Di dalam skim strata, unit yang digunakan bersama-sama petak.
 
KUMPULAN WANG PENGURUSAN
Caruman dibayar ke dalam kumpulan wang ini untuk menampung
perbelanjaan harian perbadanan pengurusan seperti elektrik,
insurans, penyenggaraan dan pembaikan harta bersama dan lain-
lain lagi.
 
AKAUN KHAS
Caruman yang dibayar ke dalam akaun ini untuk menampung
perbelanjaan lain(periodic account)seperti penggantian dan
penukaran seperti mengecat, permaidani tangga, sumbangan untuk
menampung perbelanjaan luar jangka dan lain-lain.
 
AGENDA
Senarai usul yang diundi semasa mesyuarat.
 
UNDANG-UNDANG KECIL
Undang-undang yang diwujudkan dalam Jadual Ketiga, Akta
Hakmilik Strata 1985 yang perlu dipatuhi oleh penduduk (pemilik
dan penyewa). Ia boleh ditambah dalam mesyuarat agung
perbadanan pengurusan. Semua undang-undang kecil tambahan
tidak sama, adalah dinasihatkan untuk menyimpan salinan undang-
undang kecil sedia ada bagi skim strata terbabit.
 
KEGUNAAN EKSLUSIF
Merupakan hak istimewa yang diberikan kepada pemilik untuk
menggunakan sebahagian harta bersama seperti kegunaan khas
tempat meletak kenderaan yang terletak di atas harta bersama.
 
AHLI-AHLI MAJLIS
Dipilih mewakili pemilik petak. Pemilihan dibuat pada mesyuarat
agung tahunan. Kuasa untuk ahli-ahli majlis terhad seperti
dikenakan oleh perbadanan pengurusan.
 
MESYUARAT AGUNG
Mesyuarat pemilik petak dan pihak-pihak berkepentingan (seperti
daftar strata) yang dimaklumkan melalui notis panggilan
mesyuarat. Perbadanan pengurusan dikehendaki mengadakan
mesyuarat sekali dalam setahun.
 
Panduan Pengurusan Stratum

 PEKELILING KETUA PENGARAH TANAH DAN GALIAN

PERSEKUTUAN
 PEKELILING KEMAJUAN PENTADBIRAN PENGURUSAN TANAH
 PANDANGAN AM PENGARAH STRATA


PEKELILING KPTG

Pekeliling Bilangan 3 / 1987

KAEDAH-KAEDAH HAKMILIK STRATA 1987
 
Pekeliling Bilangan 2 / 1990
LANGKAH-LANGKAH DAN TINDAKAN UNTUK MEMPERCEPATKAN
URUSAN PENYEDIAAN, PENDAFTARAN DAN PENGELUARAN
HAKMILIK STRATA
 
Pekeliling Bilangan 2 / 1991
LANGKAH-LANGKAH DAN TINDAKAN YANG PERLU DIAMBIL UNTUK
MEMPERCEPATKAN URUSAN PENYEDIAAN, PENDAFTARAN DAN
PENGELUARAN HAKMILIK TETAP
 
Pekeliling Bilangan 1 / 1993
PERATURAN UKUR DAN GARIS PANDUAN PECAH BAHAGI
BANGUNAN
Pekeliling Bilangan 3 / 2007
PELAKSANAAN AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA A 1290 –
PINDAAN 2007)
 
Pekeliling Bilangan 1 / 2008
PANDUAN PELAKSANAAN PELUPUSAN TANAH BAWAH TANAH DI
BAWAH KANUN TANAH NEGARA 1965
 
PEKELILING KPTG BIL 1/2008
 
 
PEKELILING KEMAJUAN PENTADBIRAN PENGURUSAN TANAH
Pekeliling Bilangan 1 / 2004
PANDUAN PERMOHONAN PECAH BAHAGI BANGUNAN SATU
TINGKAT UNTUK PENGELUARAN HAKMILIK STRATA DI DALAM SATU
SKIM JIKA TERDAPAT BANGUNAN DUA TINGKAT ATAU LEBIH YANG
DIPECAH BAHAGI MENGIKUT PERUNTUKAN SEKSYEN 6, AKTA
HAKMILIK STRATA 1985
 
Pekeliling Bilangan 2 / 2004
PANDUAN PENUBUHAN LEMBAGA HAKMILIK STRATA DI NEGERI-
NEGERI
 
Pekeliling Bilangan 3 / 2004
PANDUAN TINDAKAN PENGUATKUASAAN BAGI KES-KES
KEGAGALAN MEMOHON UNTUK MEMECAH BAHAGI BANGUNAN
MENGIKUT PERUNTUKAN SEKSYEN 8, AKTA HAKMILIK STRATA
1985
 
Pekeliling Bilangan 1 / 2008
PANDUAN PELAKSANAAN PENAMBAHBAIKAN PROSES KERJA
PENGELUARAN HAKMILIK STRATA
 
PANDUAN AM PENGARAH STRATA
MEMAHAMI PROSES PENGELUARAN HAKMILIK STRATA MENURUT
AKTA HAKMILIK STRATA 1985

 OVERVIEW PEMBANGUNAN TANAH UNTUK HAKMILIK STRATA

 
Direktori Jabatan Ukur dan Pemetaan
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur / Putrajaya
Tingkat 3, Wisma JUPEM
Jalan Semarak
50578 Kuala Lumpur
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur
Tel: 03-26170800
Faks: 03-26938740
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan Selangor
Tingkat 17, Plaza Masalam
No.2 Jalan Tengku Ampuan Zabedah E-9/A
40100 Shah Alam
Selangor Darul Ehsan
Tel: 03-55144000 ext 26
Faks: 03-55132614
Jabatan Ukur dan Pemetaan Johor
Tingkat 7, Blok A, Wisma Persekutuan
Jalan Air Molek
80000 Johor Bahru
Johor Darul Takzim
Tel: 07-2231244
Faks: 07-2238535
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan Melaka
Jalan Taming Sari
75578 Melaka
Tel: 06-2822844
Faks: 06-2847319
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan Perlis
Tingkat 6 Bangunan Persekutuan Kangar
Persiaran Jubli Emas
01000 Kangar
Perlis
Tel: 04-9772128
Fax: 04-9772131
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri Sembilan
Tingkat 7 & 8, Wisma Persekutuan
Jalan Dato` Abdul Kadir
70000 Seremban
Negeri Sembilan Darul Khusus
Tel: 06-7623882
Faks: 06-7620158
 
Jabatan Ukur dan Pemetaan Terengganu
Tingkat 7 Wisma Persekutuan
Jalan Sultan Ismail
20578 Kuala Terengganu
Terengganu Darul Iman
Tel: 09-6221144
Faks: 09-6237188
 
Alamat :
 
Seksyen Hakmilik Strata
Jabatan Ketua Pengarah Tanah & Galian
Aras 4, Podium 1
Wisma Sumber Asli
No. 25, Persiaran Perdana, Presint 4
62574 PUTRAJAYA
Malaysia