ФАКУЛТЕТ ЗА ОБРАЗОВАЊЕ ДИПЛОМИРАНИХ

ПРАВНИКА И ДИПЛОМИРАНИХ ЕКОНОМИСТА ЗА

РУКОВОДЕЋЕ КАДРОВЕ У ПРИВРЕДИ
НОВИ САД
(ОДЕЉЕЊЕ У ВЕЛИКОЈ ПЛАНИ)

СЕМИНАРСКИ РАД

ТЕМА: ЗЕМЉИШНЕ КЊИГЕ

Предмет: Увод у грађанско право (основи имовинског права)

Професор: доцент др Јеротијевић Зоран

Студент: Мирјана Митровић Д 23-08

 Велика Плана, децембар 2008.
Садржај:

1.Увод.............................................................................................................3
2.Земљишне књиге........................................................................................4
3.Катастар земљишта....................................................................................4
4.Састав земљишних књига..........................................................................5
• Главна књига.......................................................................................5
• Збирка исправа....................................................................................6
• Катастарски планови..........................................................................6
• Регистри...............................................................................................7
• Помоћна евиденција...........................................................................7
5.Уписи у земљишне књиге.........................................................................7
• Укњижба..............................................................................................7
• Предбележба........................................................................................9
• Забележба.............................................................................................9
6.Фикција апсолутне тачности...................................................................10
7.Начела земљишно-књижног права.........................................................11
• Начело уписа.....................................................................................11
• Начело јавности.................................................................................11
• Начело поуздања у земљишне књиге..............................................12
• Начело легалитета.............................................................................12
• Начело приоритета............................................................................13
8.Литература................................................................................................14

2
 Увод

Грађанско право је део правног система. Има свој општи део и посебне делове,
тј. гране.
Општи део обухвата грађанскоправне норме којима су регулисана питања од
значаја за више грана грађанског права. Ту пре свега спадају одредбе статусног
карактера. Њима је прописано ко и под којим условима може да буде учесник
грађанскоправних односа. У том контексту централно место заузимају два
института: правна и пословна способност. У општи део спадају и грашанскопране
норме које се односе на правне послове. Трећу групу чине норме којима су уређена
питања везана за остваривање и заштиту грађанских субјективних права.
Посебни делови (гране) грађанског права:
• Стварно право- регулише односе који настају у вези са заснивањем и
вршењем власти на ствари. Његове норме уређују прибављање, садржину,
заштиту и престанак: права својине и стварних права на туђим стварима
(службености, право грађења на туђем земљишту и заложно право на
покретним стварима), неправих стварних права (хипотека, законско право
прече куповине, стварни, односно реални терети), фактичке власти на
ствари (државина).
• Облигационо право-регулише дужничко-поверилачке односе који настају
на основу уговора, проузроковања штете другом, стицања без основа,
пословодства без налога, једностране изјаве воље.
• Наследно право-регулише наслеђивање, односно прелаз имовине умрлог
лица на наследнике (на основу закона и завештања).
• Породично право-регулише породичне и сродничке односе. Норме су
распоређене у три целине: брачно право, родитељско право и старатељско
право.

Област земљишних књига спада у стварно право.

3
 Земљишне књиге
Земљишне књиге су јавни регистри које воде судови и које се уписују
непокретне ствари и стварна права на непокретностима, као и нека блигациона
права на овим стварима. У земљишне књиге уписују се две врста непокретности:
• Земљишта и
• Зграде
Земљишне књиге су јавне књиге. Оне су јавне најпре по томе што их воде
судови као органи јавне власти. Али, јавност земљишних књига се огледа у томе
што су подаци који се у њих уписују доступни свима.
У земљишне књиге уписују се непокретне ствари и то не само непокретности
као ствари него и права која постоје на њима. Уписују се старна права на
непокретностима и нека од облигационих права која се односе на непокретности.
На пример: уговорно право прече куповине и право откупа.
У нашој земљи систем земљишних књига постоји у Војводини. На ужем
подручју Србије увођење земљишних књига почело је после доношења
земљишно-књижних закона у старој Југославији (Закон о земљишним књигама
од 1930.год, Закон о унутрашњем уређењу, оснивању и исправљању земљишних
књига од 1930.год и Закон о земљишно-књижним деобама, отписима и
приписима од 1931.год)

Катастар земљишта

Модерно уређење земљишне књиге имају за основ катастар земљишта.

Катастар земљишта је евиденција о земљишту која садржи податке о положају,
облику и површини земљишних парцела, о начину коришћења (култури),
плодности (бонитету) и о катастарском приходу и кориснику.
Катастар је јавна књига. Свако може добити увид у податке катастра (и
премера) у службеним просторијама надлежног геодетског органа. Послове
премера и катастра земљишта воде органи управе, а они могу бити:
• Општински (општински геодетски орган),
• Покрајински,
• Републички,
А обављање премера и уношење података у катастар обавља се по службеној
дужности.

Основна јединица у систему катастра је катастарска парцела. То је део

земљишта који се користи на исти начин (има исту културу) и припада истом
сопственику (или другом кориснику). У катастру су све катастарске парцеле

4
једне општине означене бројевима почев од један на даље. Катастарска парцела
је јединица која има трајни карактер (намењена је да дуже траје).
Више парцела чини катастарску општину. Она обухвата по правилу подручје
једног насељеног места, али се може образовати једна општина за два или више
места, као што се подручје једног места може поделити на две или више
катастарских општина. Две или више катастарских општина сачињавају
катастарски срез.
Уписивање у катастар не води до прибављања стварних права на
непокретностима.

Катастарска парцела је природна Целина, земљишно-књижно тело је правна

Целина. Кад је земљишно-књижно тело састављено од више катастарских
парцела потребни су да се испуне ови услови:
1. парцеле треба да припадају истом сопственику
2. парцеле треба да буду оптерећене на исти начин (изузев стварних
службености)
3. парцеле треба да се налазе у истој катастарској општини

Састав земљишних књига

Земљишна књига се састоји од:

1. главне књиге
2. збирке исправа
3. збирке катастарских планова
4. регистара
5. помоћне евиденције

Главна ккњига

У њу се уписују земљишта и зграде и права на непокретностима. Земљишно-

књижна права се стичу, преносе, ограничавају и престају уписом у главну књигу.
Она се састоји још од земљишно-књижних уложака. Сваки од њих има свој
редни број и води се за једно земљишно-књижно тело. Главна књига обухвата
земљишта у једној катастарској општини.
Земљишно-књижни уложак
је саставни део главне земљишне књиге. У њега се уписује једно земљишно-
књижно тело, то може бити земљиште или зграда. Земљишно-књижни уложак
има три листа: пописни лист, власнички лист и теретни лист.
• Пописни лист (лист А, поседовница) обухвата два одељка. У први одељак
се уписује земљишно-књижно тело са саставним деловима (катастарским

5
 парцелама) ако их има. Други одељак је предвиђен за упис стварних права
која су повезана са правом својине на земљишно-књижном телу.
• Власнички лист (Б лист, листовница) и у њега се уписује име сопственика
и правни основ прибављања права својине (уговор о продаји, уговор о
поклону, тестамент, судска одлука итд). Уписују се и ограничења у
погледу управљања или располагања земљишно-књижним телом која су
везана за личност сопственика (на пример малолетност, одузимање
пословне способности, итд). Упис у земљишне књиге не производи
правна дејства самим тим што је извршен, него само онда ако је
укњижење извршено на основу пуноважног основа (iustus titulus). У
власнички лит се уписују и ограничења у погледу располагања
земљишно-књиним телом која се односе на личност сопственика
непокретности. Најзад, у власнички лист се не уноси напомена да је у
тертни лист уписано овакво ограничење.
• Теретни лист (В лист по азбучном реду, Ц по абецеди, теретовница), у
њега се уписују стварна и друга земљишно-књижна права која оптерећују
земљишно-књижно тело, ограничења у располагању која погађају сваког
сопственика непокретности и све забране отуђења и оптерећења. У
теретни лист се уносе: хипотека и натхипотека, личне службености,
стварне службености, реални терети, право прече куповине, право откупа
и право закупа.Теретни лист је намењен обавештењу купца о томе које
све обавезе, ограничења и терете има садашњи сопственик непокретности,
јер ће те обавезе, терети и ограничења погађати и њега ако прибави право
својине.

Збирка исправа

Збирка исправа је скуп исправа на основу којих се врше уписи у главну књигу.
За сваки упис потребно је поднети земљишно-књижном суду одређене исправе.
На пример, купац треба да поднесе саставлјен уговор о продаји и писмени изјаву
земљишно-књижног претходника о томе да пристаје да се купац укњижи
(clausula intabulandi).
Према овим правилима предратног права само упис у главну књигу има
конститутивно дејство, што значи да се земљишно-књижна права могу стећи,
пренети, ограничити или престати само уписом у главну књигу.

Катастарски планови

Збирка катастарских планова је део земљишне књиге. Катастар земљишта и

земљишне књиге треба стално да буду у сагласности.

6
Регистри

Регистри су помоћне књиге које омогућавају лакше и брже сналажење у

главној књизи. Постоје:
1. стварни регистар-попис катастарских парцела у једној катастарској
општини. Парцеле су наведене оним редом којим су означене у
катастарском плану, а поред тога у суседном ступцу (рубрици) означен је
број земљишно-књижног улошка.
2. именик-представља азбучни (абецедни) списак сопственика и других
титулара земљишно-књижних права. Уз име лица наведени су бројеви
земљишно-књижних уложака у којима су уписана његова права и то
посебно за власнички лист и посебно за теретни лист.

Помоћна евиденција

Земљишно-књижни судови воде и низ других помоћних књига. Међу њима је

нарочито значајан дневник земљишно-књижних писмена. У дневник се према
редном броју од један па надаље уписује:
• дан када је земљишно-књижно писмено стигло пријемној канцеларији са
белешком о пријему,
• име странке или назив органа или организације који су упутили писмено
• ознака земљишта
• дан судског решења и дан када је извршен упис у земљишне књиге
• лица оја треба обавестити о упису......
Поред дневника ту су још и списак земљишта која нису уписана у земљишну
књигу, бележница о променама у плановима, списак тражених и издатих извода
из земљишних књига.....

Уписи у земљишне књиге

Уписи у земљишне књиге могу бити тројаки:

• укњижба
• предбележба
• забележба

Укњижба

7
 То је упис у земљишне књиге којим се коначно прибављају или губе
земљишно-књижна права.
Укњижба представља у нашем правном систему начин стицања (modus
acquirendi) стварних права на непокретности. Право својине на непокретности,
стварне службености, право хипотеке и друга стварна права на непокретностима
у начелу се могу стећи само уписом у земљишне књиге, а када се говори о упису
мисли се о укњижби. Укњићба представља одсудан тренутак у коме право
својине једнога (продавац, поклонодавац, итд.) престаје, а право другога (купац,
поклонопримац) настаје. Зато се и каже да упис у земљишне књиге има
конститутивно дејство.
За укњижбу стварних права на непокретним стварима потребно је да буду
испуњени следећи услови:
1. упис је дозвољен само против лица које је уписано као књижни
претходник
2. за упис је потребна писмена изјава (приватна или јавна) о правном
основу,
3. за укњижење је потребна изрична изјава књижног претходника да
пристаје да се прибавилац укњижи
Постоје пак два случаја када се стварна права на непокретности која су иначе
уписана у земљишне књиге могу укњижити и онда ако прибавилац не изводи
своје право од лица које је уписано у земљишне књиге. То су:
1. прибављање од наследника
2. стицање у случају када је књижно право пренето ванкњижним путем на
више лица заедом. Последњи прибавилац у реду може тражити укњижбу,
ако може доказати непрекидан низ ванкњижних преноса права почев од
уписаног земљишно-књижног претходника до себе.

За укњижбу земљишно-књижних права потребно је да буде састављена

писмена исправа о правном основу. Писмена исправа захтева се за укњижбу и
онда када писмена форма није услов за пуноважност правног посла који служи
као правни основ за упис. У нашем праву уговори на основу којих се преноси
право располагања или право својине на непокетности морају бити закључени у
писменој форми, а потписи уговорника оверени у суду.
Када се ради о приватној исправи она мора испуњавати следеће услове:
• потписи треба да буду оверени у суду
• исправа треба да садржи тачну ознаку земљишта за које се тражи
укњижба
• испава треба да садржи изречну изјаву књижног претходника да пристаје
на укњижбу

Када говворимо о јавним исправама, за укњижбу могу послужити следеће јавне

исправе:
1. исправа о правном послу коју је саставио суд у границама својих
овлашћења,

8
 2. правоснажна судска пресуда или решење, правоснажна судска
одлука којом се установљава право својине на основу одржаја
3. правоснажно судско решење о досуђењу непокретности купцу на
јавној продаји,
4. правоснажна решења о експропријацији и о накнади,
5. извршна поравнања састављена пред судом (судска поравнања)
6. извршени платни налози о заосталим порезима и доприносима

Предбележба

То је упис којим се условно прибављају или губе земљишно-књижна права.

Неопходно је да се предбележба оправда. Ако до оправдања не дође, брише се и
сама предбележба.
Смисао предбележбе је у задобијању првенственог реда када лице које настоји да
стекне земљишно-књижно право није у стању да постигне укњижбу. А укњижбу
није могуће издејствовати зато што исправа на основу које се упис тражи има неки
недостатак. Стога ће лице кје настоји да стекне земљишно-књижно право
затражити предбележбу ако није у стању да одмах добије укњижбу, јер
предбележно право ужива првенство у односу на друго, доцније укњижено право.
Купац који је прибележио право својине има изгледе да накнадно постигне
оправдање предбележбе и да тако стекне право са првенственим редом.
Предбележба се оправдава на тај начин што се уклањају недостаци због којих
исправа није била погодна за укњижбу. Тако, предбележба се може оправдати у
овим случајевима:
• ако лице против кога је предбележба уписана да изјаву подобну за укњићбу
• ако се поднесе потврда да је судска одлука постала правоснажна
• правоснажном судском пресудом у спору за оправдање предбележбе.
Предбележба треба да се оправда у року од 15 дана када је одлука о предбележби
достављена тражиоцу. Од тренутка оправдања предбележбе земљишно-књижно
право је дефинитивно стечено или је коначно престало да постоји. Стицање или
губљење књижног права рачуна се од тренутка када је предбележба била уписана, а
не од тренутка оправдања предбележбе.

Забележба

То је упис одређених правних чињеница које могу бити од утицаја на постојање

земљишно-књижних права. Забележба је, дакле, упис чињеница значајних за
књижна права.

1. забележба спора-представља упис чињенице да је ималац земљишно-

књижног права поднео тужбу којом захтева брисање неке укњижбе и
повраћај у пређашње земљишно-књижно стање. Право мора бити
земљишно-књижно и тужбом се мора захтевати брисање укњижбе. Сврха

9
 забележбе спора јесте да се трећа лица обавесте о томе да је укњижба
оспорена. Дејство забележбе спора је у томе, што се од тог тренутка трећа
лица не могу позивати на о да им чињеница да је укњижено право спорно,
није била позната.
2. забележба забране отуђења и оптерећења-може се уписати у земљишне
књиге забележбом. Има сврху да упозори прибавиоца да сопственик не
може слободно располагати непокретношћу.
3. забележба хипотекарне тужбе-хипотекарни поверилац може тражити да се
у земљишној књизи забележи да је поднео тужбу против сопственика
хпотековане непокретности (хипотекарна тужба). Хипотекарном тужбом
поверилац захтева од сопствеика да трпи да се непокретност прода како би
се он (поверилац) могао наплатити из добијене вредности, а забележбом ове
тужбе хипотекарни поверила постие дејство и према доцнијим
прибавиоцима хипотековане непокретности.
4. забележба првенственог реда-сопственик непоктетности може затразити да
се се у земљишну књигу упише првенствени ред за неки будући упис. Он
предузима овакву меру да би повериоцу омогућио побољније место и да би
му пружио обезбеђење да његово потаживање неће бити доведено у питање
услед тога што бо постојало неко друго потраживање. Зато се забележба
мора затражити још пре него што је дошло до закључења уговора о продаји
или уговора о хипотекарном зајму. За то је довољна молба самог
сопственика који тражи забележбу, али је потребно да његов потпис на
молби буде оверен. Ова забележба има временски ограничено дејство. Ако
је реч о забележби првенственог реда у корист будућег хипотекарног
повериоца дејство траје годину дана. У осталим случајевима рок је још
краћи и износи 60 дана. То је случај када се забележава првенствени ред за
будућу продају, као и случај када хипотекарни поверилац забележава
првенствени ред за уступање потраживања или када тражи брисање
потраживања.
5. забележба малолетности-у земљишну књигу се може забележити
чињеница да је сопственик непокрености малолетан. Упис ове чињенице је
од значаја за сва лица која имају намеру да прибаве земљишно-књижно
право јер их упозорава на то да малолетни сопственик нема пословну
способност и да према томе не може пуноважно пренети право својине.
Уговор о продаји непокретности који закључи малолетник без сагласности
родитеља (законског заступника) и дозволе органа старатељства је рушљив
по општим правилима грађанског и породичног права. Ако се у земљишној
књизи не забележи да је ималац земљишно-књижног права малолетан,
последице а стиче право могу бити веома неповољне.

Фикција апсолутне тачности

Она означава да се стање у земљишним књигама има узети за тачно по протеку

прописаних рокова. Наиме, о сваком упису у земљишне књиге суд обавештава

10
заинтересована лица. Ако ова лица сматрају да су њихова земљишно-књижна права
повређена могу тужбом оспоравати упис. Рок за подношење тужбе износи 30 дана
од достављања (а ако се поменута лица налазе у иностранству 60 дана). Ако
тужилац није обавештен о упису рок износи три године.
Фикција апсолутне тачности важи у корист трећег савесног лица, које се
поуздало да је стање у земљишним књигама тачно. Али фикција апсолутне
тачности отклања само формалне недостатке уписа. Ако се ванкњижно стање не
слаже са књижним прибавилац се не може позвати на фикциу апсолутне тачности и
тако стећи земљишно-књижно право, јер је дужан да испитује не само земљишно-
књижно већ и ванкњижно стање.

Начела земљишно-књижног права

Под овим начелима подразумевају се најопштија праила која важе у овој

области. Могу се свести на 5 начела и то:
1. начело уписа
2. начело јавности
3. начело поуздања у земљишне књиге
4. начело првенственог реда
5. начело легалитета

Начело уписа

Означава да се старна права на непокретностима могу стећи само уписом у

земљишне књиге.
Упис у земљишне књиге (укњижба) представља начин прибављања стварних
права на непокретностима. Уговор о продаји или други уговор представља само
правни основ за прибављање права својине. Да би се право својине пренело на
купца потребан је и одређен начин прибављања. Код покретних ствари то је
предаја, код непокретних је укњижба. Упис права својине у земљишне књиге има
конститутивно дејство.
Према начелу уписа стварна права на непокретностима стичу се и престају
уписом у земљишне књиге. Ово начело је најдоследније примењено код хипотеке и
реалних терета. Хипотека не може постојати на други начин изузев као књижно
право, само упис у земљишне књиге јој даје егзистенцију. Хипотека се може стећи
само уписом у земљишне књиге.

Начело јавности

11
 Земљишне књиге су јавне књиге, што значи да је њихова садржина доступна
свачијем сазнању. Свако може тражити да погледа било који земљишно-књижни
уложак (увид) и захтевати да му се изда писмени извод из земљишних књига.
Отуда се нико не може позвати на то да му садржина земљишних књига није
била позната. Познавање земљишно-књижног стања се претпоставља и та је
претпоставка необорива.
Онај ко није испитао стање непокретности у земљишним књигама не може се
позивати на своју савесност. Савесност представља непознавање одређене
чињенице која се може оправдати. Савесност у погледу земљишно-књижног стања
не може постојати. Могућа је само савесност у погледу оних чињеница које нису
уписане у земљишне књиге (ванкњижно стање).
Друга страна начела јавности огледа се у томе што земљишне књиге воде органи
јавне власти- земљишно-књижни судови. И то омогућава потпуну непристрасност
кад је реч о садржини уписа. Исто тако, та чињеница омогућава доследну примену
начела законитости (легалитета). Приликом сваког уписа земљишно-књижни суд
испитује да ли су испуњени потребни услови. Отуда се може сматрати да је
садржина земљишних књига веродостојна.

Начело поуздања у земљишне књиге

Начело поуздања (поверења) у земљишне књиге упућује на то да је садржина

књига веродостојна, а то значи истинита и потпуна. Смисао овог начела је у томе
да се савесни прибавилац права својине (и других старних права) на непокретности
може поуздати у земљишне књиге и онда када стање у њима означено није
истинито или није потпуно.
О поуздању у земљишне књиге говори се у двоструком смислу:
• Позитивном-огледа се у томе што се савесни прибавилац стварног права на
непокретности (савесно треће лице) може поуздати да је све што је у
земљишне књиге уписано као право, заиста постоји.
• Негативном-када су земљишне књиге уредно вођене њихова садржина је не
само истинита већ и потпуна, што значи да обухвата сва стварна права која
постоје на непокретности. Савесни прибавилац стварног права на
непокретности може се поуздати да оно што није уписано правно не
постоји.

Начело легалитета

Оно означава да земљишно-књижни суд испитује по службеној дужности да ли

су испуњени законом предвиђени услови за упис. Ако предлог који је поднела
странка не испуњава потребне услове суд ће одбити молбу за упис. У првом реду се
оцењују формалне услови за упис у земљишне књиге. Земљишно-књижни суд не
може испитивати да ли постоје недостаци у изјави воље (због заблуде, преваре,
принуде итд). Међутим, ако је правни посао ништаван због тога, што је противно

12
уставним начелима, принудним прописима или моралу, он је дужан да испита да ли
овакав недостатак постоји и да одбије молбу за упис ако утврди његово постојање.

Према томе, постоје две врсте услова које испитује овај суд:
1. формални услови предвиђени правним правилима земљишно-књижног
права
2. материјалноправни услови предвиђени у појединим позитивним прописима

Према правним правилима земљишно-књижног права, земљишно-књижни суд ће

дозволити упис ако су испуњени ови услови:
• ако према земљишно-књижном стању нема препрека за упис
• ако су странке способне да располажу предметом на који се односи
упис, а подносилац овлашћен да поднесе молбу
• ако се предлог за упис заснива на садржини поднетих исправа
• ако исправа има облик који је потребан за дозволу уписа (исправа не
сме имати видљиве недостатке који слабе њену веродостојност)

Начело првенства (приоритета)

Оно уређује правно дејство једног уписа у односу на други упис према
временском редоследу. Ранији упис ужива првенство у односу на доцнији, а овај на
још доцније уписе. Стога, онај ко је раније уписан у земљишну књигу има јаче
право од онога који је своје право уписао доцније (prior tempore potior iure).
У случају када је један исти земљишно-књижни претходник закључи један за
другим два уговора о продаји непокретности са двојицом купаца, предност ће
према правним правилима имати имати купац који је, под условом да је био
сацестан (ако није знао и нје могао знати за ранији уговор), раније затражио упис у
земљишне књиге, а не онај који је први закључио уговор.
Правно дејство уписа у земљише књиге почиње још од тренутка када је захтев за
упис поднет земљишно-књижном одељењу суда. Стога за редослед уписа није
меродаван тренутак хтев за упис извршеног уписа него тренутак када је захтев за
упис стигао поменутм одељењу поменутог суда.уз то, да би се што прецизније
одредио ред првенства примењује се астрономско рачунање времена, што значи да
се приоритет не рачуна само по данима, него и у оквиру једног истог дана по
сатима и минутима. Отуда се на сваки поднесак који стигне ставља белешка о
пријему и у њој наводи ан, месец и година, сат, а ако је потребно и минут када је
молба стигла поднесак се уписује у дневник земљишно-књижних писмена и добија
редни број (који се рачуна од почетка календарске године). Бројеви под којима су
молбе заведене у дневнику означавају њихов временски редослед.

13
 Литература:

1. „Стварно право“, др Обрен Станковић и др Миодраг Орлић;

Београд, 1996.год.

14