La Plusvalía

La constitución del 91 contempló la participación de las entidades públicas en

la plusvalía y a pesar de que la Ley 388 de 1997 reguló el tema, corresponde a
los Concejos Municipales y Distritales fijar mediante acuerdo la participación en
sus respectivos territorios.

¿Qué es la Plusvalía?
Es la obligación que tiene el propietario o poseedor de un inmueble de pagar
un porcentaje del mayor precio que adquiere el bien por las acciones
urbanísticas que realiza la administración (municipal, distrital o del área
metropolitana) y que incrementan su aprovechamiento.
La plusvalía ocurre debido al “Principio de la temporalidad” el cual considera
que “El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”
Este principio reconoce la influencia de factores endógenos y exógenos que
inciden sobre el valor de los inmuebles a través del tiempo.
Los Factores endógenos son las mejoras y las depreciaciones físicas y
funcionales.
Los Factores exógenos son la plusvalía o desvalorizaciones generadas por
agentes externos.

¿Quiénes Generan Plusvalía?

 El Municipio
 Los Distritos
 Las Áreas Metropolitanas

¿Qué Hechos Generan la Plusvalía?

 La Construcción de una Obra Pública (que no hayan sido objeto de
financiamiento por contribución de valorización).
 La incorporación de suelo rural a suelo urbano.
 La consideración de parte del suelo rural como suburbano.
 El establecimiento o modificación al uso del suelo.
 La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo (ocupación o
construcción).

¿Cuándo se genera el Efecto Plusvalía?

El efecto plusvalía, es decir el incremento en el precio de los predios
beneficiados con la acción urbanística o la ejecución de la obra pública
aparece de manera INMEDIATA, ESPONTANEA, no es un efecto gradual,
ni es un efecto proporcional, es un efecto INSTANTANEO, que ocurre:
 1. Una vez se conozca en el mercado una Intención sería de la
administración de ejecutar una obra de interés público, (prevista en el
Plan de Ordenamiento o en el Plan General de la Nación)
2. Una Vez se conozco en el mercado la seria intención de la
administración de realizar una “Acción Urbanística” de cambio de uso del
suelo:
a. De Rural a Expansión Urbana
b. De Expansión Urbana a Urbano
c. Mejor densidad, o mayor índice de construcción en suelos urbanos.
d. Cambios de un uso específico a un uso de mayor aprovechamiento,
etc.

¿Cuando y Como se cuantifica el efecto plusvalía?

Una vez, ocurrido el hecho generador, a partir de ese momento existe la
plusvalía, sea porque simplemente ocurrió un anuncio verbal de la autoridad
administrativa competente en la inauguración de una obra en una comuna, o en
una visita a una junta de acción comunal, o en un Foro, o ante los medios,etc.
El efecto plusvalía, es decir el incremento en el precio de los predios
beneficiados con la acción urbanística o la ejecución de la obra pública se
determinará por la diferencia de precios del metro cuadrado vigente antes del
anuncio y después de la acción urbanística.
La diferencia entre el Valor Comercial del suelo de un predio, después del
hecho generador y el Valor Comercial antes de él, constituye la base gravable
de la participación en plusvalía.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi o los peritos técnicos debidamente
inscritos en las Lonjas e Instituciones análogas, establecerán los precios
comerciales por metro cuadrado de los terrenos para cada una de las zonas
beneficiarias, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones
urbanísticas generadoras de la plusvalía y determinarán el nuevo precio de
referencia, es decir, el precio de referencia después del hecho generador.

¿Qué Porcentaje (%) del mayor valor es la Participación

de Plusvalía?
El porcentaje de participación en plusvalía a liquidar a la administración por las
acciones urbanísticas u obras de infraestructura está establecido en un rango
del 30% al 50% del mayor valor generado.

¿Qué destinación tienen los recursos provenientes de la

plusvalía?
 Financiar el proyecto que generó o generará la plusvalía.
 Recuperar la inversión realizada.
 Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de
vivienda de interés social.
  Construcción o mejoramiento de infraestructura en asentamientos
urbanos en sitios con condiciones de desarrollo incompleto o
inadecuado.
 Ejecución de proyectos que conforman la red del espacio público.
 Financiación de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo.
 Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación
urbana.
 Pago del precio o indemnizaciones por acciones de adquisición
voluntario o expropiación de inmuebles para programas de renovación
urbana.
 Fomento a la creación cultural y al mantenimiento al patrimonio cultural,
especialmente en zonas de desarrollo incompleto.

¿Cuándo se hace exigible?

Sólo se hace exigible en el momento en que el Acto Administrativo que la
genera queda en firme es decir:
 Se realiza una solicitud de licencia de urbanización o construcción.
 El Dueño hace el cambio efectivo del uso del inmueble.
 Se tramitan actos que impliquen transferencia de dominio sobre el bien.
 Se efectúa la adquisición de títulos valores representativos de los
derechos adicionales de construcción por cambios de uso o
intensificación del aprovechamiento.

¿Cómo se paga la Participación en Plusvalía?

 De Contado en Dinero en efectivo
 Con tierra dentro del predio o fuera de éste en otro lugar del municipio
 Ejecutando obras de interés público.
 Haciendo socio al Municipio en el desarrollo potencial
 Con títulos valores representativos de los derechos adicionales de
construcción.

A quienes sugiero consultar:

Ana Isabel Zea Restrepo:
Doctora en Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad de Antioquia;
Especialista en Derecho Urbano de la Universidad Externado de Colombia,
Asesora y consultora de instituciones públicas y privadas en temas de Derecho
Urbano. Asesora del Área Metropolitana del Valle de Aburrá, el Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y la Curaduría Primera de Medellín.
Juan Diego Lopera Pérez:
Arquitecto y Especialista en Planeación Urbana Regional de la Universidad
Nacional de Colombia –Sede Medellín- . Actualmente se desempeña como
Subdirector de Planeación Territorial del Municipio de Medellín.
Silvia Baena Baena:
Abogada de la Universidad de Antioquia, Especialista en Derecho
Administrativo de la UPB. Actualmente se desempeña como Abogada del
Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín y como
Profesora de la Cátedra de Derecho Urbano de la Facultad de Derecho y
Ciencias Políticas de la Universidad de Antioquia.
Pedro Posada Marín:
Abogado y Especialista en Derecho Inmobiliario de la Universidad Pontificia
Bolivariana de Medellín, en la que se ha desempeñado como Secretario
General y Profesor de Notariado y Registro y Derecho Inmobiliario. Ha sido
Notario 16 encargado. Actualmente se desempeña como Asesor en temas de
Derecho Inmobiliario en empresas del sector privado.
Zoraida Gaviria Gutiérrez:
Arquitecta de la Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín; Especialista en
Régimen de Empresas Públicas del Instituto de Administración Pública de la
Universidad Alcalá de Henares, España; Magíster en Planeación Física Urbana
de la Universidad Nacional de Colombia. Ha sido Directora de Planeación del
Departamento de Antioquia y del Municipio de Medellín y consultora en
planeación y ordenamiento territorial y urbano. Actual Directora de la
Especialización en Gestión y Procesos Urbanos de la Escuela de Ingeniería de
Antioquia.
Héctor Iván Escudero:
Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de Colombia –Sede Medellín-
Ingeniero Ambiental de la Universidad Pontificia Bolivariana, Especialista en
SIG y Tecnólogo en Construcción de Obras Civiles del Politécnico Jaime Isaza
Cadavid. Actualmente se desempeña como Líder de Programa adscrito a la
Subsecretaría de Catastro del Municipio de Medellín.
Diana Lucía Barrientos Gómez:
Abogada de la Universidad de Medellín, Especialista en Derecho Comercial de
la Universidad Pontificia Bolivariana y en Responsabilidad Civil y Seguros de la
Universidad EAFIT. Consultora, conferencista y litigante en derecho de la
construcción, Responsabilidad Civil y Seguros.
Adelaida Salazar Jaramillo:
Abogada de la Universidad Libre de Cali, Especialista en Derecho Inmobiliario
de la Universidad Pontificia Bolivariana. Ha sido abogada de la Sección de
Bienes Inmuebles de la Secretaría de Hacienda del Municipio de Medellín en el
tema de Expropiación. Actualmente se desempeña como asesora de empresas
del sector público y privado.
Gloria Patricia Gómez Fonnegra:
Abogada de la Universidad de Antioquia. Ha sido Jefe de la División Jurídica
de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur,
Abogada Asesora de diferentes Notarías de la Ciudad. Consultora del
Departamento Administrativo de Planeación para Planes Parciales.
Actualmente se desempeña como profesora de Cátedra de Notariado y
Registro de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad de
Antioquia y como Abogada de la Curaduría 4 de Medellín.
Wilmar Adolfo Serna:
Ingeniero Civil y Especialista en Gestión Inmobiliaria de la Universidad Nacional
de Colombia. Ha trabajado para el Departamento Administrativo de Planeación
de Medellín. Actualmente se desempeña como Curador Cuarto de Medellín.
Raúl Humberto Ochoa Carvajal:
Abogado de la Universidad Pontificia Bolivariana. Magister en Filosofía de la
Universidad de Antioquia. Autor del libro Bienes: estudio sobre los bienes, la
propiedad y los otros derechos reales. Profesor jubilado de la Universidad de
Antioquia. Director de la Revista Estudios de Derecho.
Luz Marina Vanegas Osorio:
Abogada de la Universidad de Antioquia, ha sido Consultora del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín y Coordinadora de
proyectos de Consultoría Profesional en temas de Derecho Urbano de la
Universidad de Antioquia. Actualmente coordina el proyecto “Identificación
técnico-jurídica de los inmuebles del Municipio de Medellín en tres zonas de la
Ciudad para la implementación del Manzaneo y reloteo tendiente a la titulación
y regularización” en Convenio con el Municipio de Medellín.
Lina Posada Vélez.
Arquitecta de la Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín. Especialista en
Gestión y Procesos Urbano de la Escuela de Ingeniería de Antioquia. Ha sido
consultora en temas de ordenamiento territorial y programas de regularización
de varios municipios de Antioquia. Actualmente es contratista de la Universidad
de Antioquia para el proyecto “Identificación técnico-jurídica de los inmuebles
del Municipio de Medellín en tres zonas de la Ciudad para la implementación
del Manzaneo y re-loteo tendiente a la titulación y regularización” en Convenio
con el Municipio de Medellín.
Dany Alexander Granda Jaramillo:
Abogado de la Universidad de Antioquia, Especialista en Gestión Inmobiliaria
de la Universidad Nacional –Sede Medellín-, ha participado en proyectos de
Consultoría Profesional en temas de Derecho Urbano en la Universidad de
Antioquia; ha sido Docente de la Cátedra de Derecho Urbanístico e Inmobiliario
en los Pregrados de Derecho en las Regiones. Actualmente es contratista de la
Universidad de Antioquia para el proyecto “Identificación técnico-jurídica de los
inmuebles del Municipio de Medellín en tres zonas de la Ciudad para la
implementación del Manzaneo y re-loteo tendiente a la titulación y
regularización” en Convenio con el Municipio de Medellín.

Adelaida Salazar Noreña adelaida.salazar@une.net.co

Ana Isabel Zea anyzea@epm.net.co
Bertha Fanny Osorio bertaf@mitra.udea.edu.co
Dany Granda Jaramillo danygranda@gmail.com
Diana Lucia Barrientos dianabarrientos@une.net.co
Gloria Patricia Gómez patriciaudea@yahoo.es
Héctor Escudero hector.escudero@medellin.gov.co
Juan Diego Lopera juan.lopera@medellin.gov.co
Luz Marina Vanegas luzmar.vo@gmail.com
Pedro Posada Marín bufete@hotmail.com
Silvia Baena Baena maria.baena@medellin.gov.co
Zoraida Gaviria Gutiérrez zoraidagaviria@une.net.co