Prospek Jasa pengelolaan Perawatan dan Pemeliharaan Gedung

dan Kawasan : Suatu Tinjauan Permintaan dan Rasionalnya

Jasa perawatan dan pemeliharaan gedung sejalan dengan pertumbuhan dan

perubahan kecenderungan pembangunan fasilitas-fasilitas perkotaan ataupun di
luar perkotaan,. Namun demikian, keahlian dan sumberdaya manusia yang
mendukung aktfitas jasa sementara ini merupakan hasil konstribusi pendidikan
yang tidak secara langsung mendidik dan melatih keahlian tersebut, seperti
disiplin teknik asitktur , tenik listrik dan lainnya.

Kebutuhan dan prospek dari jasa perawatan dan pemeliharaan gedung dan
kawasan dengan melihat perkembangan dan karakteristrik fasilitas-fasilitas dalam
bentuk gedung dan kawasan serta infrastruktur yang mendukung, kabutuhan dan
prospek tersebut juga ingin dilihat dari apa yang menjadi dorongan-dorongan
internal dan eksrernal yang menyebabkan kebutuhan akan jasa tersebut memang
suatu kebutuhan logis dari karakteristrik pembangunan fasilitas yang terjadi
sejauh ini.

Fenomena Pembangunan Properti dan Infrastruktur

Sejak pertengahan tahun 70an, sektor properti merupakan salah satu sektor
pembangunan yang penting yang meng hasilkan berbagai fasilitas perkotaan dan
bukan perkotaan. Peran penting sektor ini terutama dapat dilihat dari perubahan-
perubahan tata ruang dan wajah lingkungan binaan (built environment) di
Indonesia, khususnya kota-kota besar, yang sebenarnya disebabkon oaleh
perubahan dari karakteristik dari fasilitas-fasilitas yang telah di bangun
dibandingkan apa yang di bangun dimasa sebelumnya. Perkembangan ini juga
dapat dilihat dari perkembangan ekonomi Indonesia.

1
 Pembangunan sektor ini di perankan oleh perusahaan pengambang,
sehingga mereka memiliki peran penting dalam menghasilkan fasilitas-fasilitas
tersebut dengan karakter yang melekat padanya. Berbagai fasilitas dan ifrastruktur
ini dapat di klompokan kedalam beberapa katagori tipologi sebagai berikut:

1. Fasilitas dalam bentuk gedung tunggal yang mempunya fungsi relatif

tungal dan tidak untuk di gunakan untuk hal yang rumit dan bukan
berfungsi untuk publik. Contohnya gedung kantor sewa, gedung
pemerintahan yang tida melayani punblik, hotel, bahkan tempat pondokan
mahasiswa.
2. Fasilitas dala bentuk gedung tunggal, yang memiliki fungsi relaatif jamak
di pergunakan untuk suatuhal yang cupuk rumit dan berfungi untuk publik,
seperti rumah sakit, gedung pemerintahan perkantoran yang di gunakan
untuk melayani publik, mall, pasar, sekolah, hotel besar dan lain lain.
3. Fasilitas dengan bentuk kompleks bangunan, bermasa majemuk/building
complex yang memiliki fungsi publik atau privat, seperti rumah sakit,
kompleks perkantoran pemerintah, pusat perbelanjaan , sekolah, kampus,
laboratorium, terminal , fasilitas industri, kompleks apartemen atau hinan
dan lain lain.
4. Fasilitas dalam bentuk dalam hunian suatu kawasan yang memiliki fungsi
khusus atau publik, yang memiliki ukuran dalam beberapa hektar atau
ribuan hektar, seperti komplek peruimahan, kawasan industri, kampus,
hotel resort, fasilitas rekreasi dan lain-lain.
5. Fasilitas dan infrastruktur publik yang di dominasi ruang tebuka dan bukan
oleh banguna, seperti jalanan, taman, fasilitas-fasilita yang terkait.

Wujud dari fasilitas tersebut telah mengalami transformasi yang signifikan dari
keadaan sebelumnya. Secara umum gedung-gedung yang du bangun sudah relatif
berukuran besar dan fasilitas berada dalam suatu kawasan atau bahkan dalam
suatu hampara luas. Yang menjadi ciri penting dari perkembangannya adalah
mulai melekatnya teknologi yang tidak sederhana di dalam fasilitas yang di

2
bangun karena adanya keinginan untuk mendapatkan kinerja yang berkualitas dan
fasilitas yang bersangkutan.

Rasional Bagi Profesi Pengelolaan Pemeliharaan Bangunan dan Kawasan

Perkrmbangan produk-produk pembangunan di sektor properti dan

infrastruktur masa oerder baru dapat dikatakan masa keemasan bagi
perkembangan pembangunan di sektor proerti, sepertihalnya pembanguna
perumahan, sebagian dari komplek perumahan yang di bangun ini belum di
serahkan oleh pemerintah daerah untuk pemeliharaannya, dan kemugkinan ini
bahkan dapat di bilang kecil karena keterbatasan pemerintah. Sebagian perumahan
di gunakan untuk segment pasar yang cenderung ingin mengelola dan memelihara
sendiri lingkungannya untuk tunjuan eksklusifitas, yang sendirinya memerlukan
jasa pengelolaan profesionalitas.

Bangkitnya kembali sektor properti iniadalah di tandai dengan

pembangunan dari pusat-pusat perbelanjaan, super dan hypermarket, berbagai
trade center, kompleks-kompleks perumahan baru. Halini bukan semata-semata
karena kelatahan di karenakan membaiknya sektor ekonomi di Indonesia yang
telah menunjukan gejalanya.

Beberapa Isu Pengelolaan dan Pemeliharaan

Selain dari apa yang telah di uraikan dan di jelaskan di atas, prospek usaha
jasa pengelolaan dan pemeliharaan gedung dan kawasan juga dapat dilihat dari
beberapa isu apa bila suatu fasilitas diadakan/dibangun. Isu ini coba di golongkan
kedalam:

1. Apa yang berkaitan dengan kubutuhan internal atau inherent dari

keberadaan fasilitas yang bersangkutan
2. Apa yang berkaitan dengan kebutuhan eksternal dari lingkungan sekitar.

3
Kebutuhan Internal

Kemudahan bagi aktifitas dalam gedung / kawasan

Isu pertama dari kebutuhan internal adanya proses pengelolaan dan

pemeliharaan suatu fasilitas adalah keberlanjutan kinerja dari fasilitas ini untuk
memfasilitaasi aktifitas yang terdapat di dalamnya seperti yang di harapkan.
Fungsi pemeliharaan fasilitas dan perangakt jels memiliki peranan yang sangat
besar disini.

Pencegahan Sindroma Sick Building

Sindroma Sick Building adalah gejala penyakit yang diderita oleh

manusia akibat dan karena kondisi bangunan yang di pergunakannya dalam waktu
yang lama. Penyebab utama dari gejala semacam ini adalah penularan virus dan
bakteri melalui udara dalam situasi pertukaran udara ruangan gedung pada masa
sekarang yang menggunakan pengkondisian udara buatan (AC). Pencegahannya
dengan cara melakukan perawatan yang memadai dari peralatan AC dan
pemeliharaan kebersihan ruangan dan peralatan yang cermat.

Tujuan Keselamatan Bangunan

Keselamatan bangunan berkaitan dengan bencana karena kelalaian

manusia misal: kebakaran dan kegagalan struktur dan karna faktor alam.
Keselamatan bangunan berkaitan dengan:

1. Proses evakuasi dari bencana

2. Kondisi peralatan pencegah dan penanggulang bencana
3. Kondisi unsur-unsur sitem bangunan yang berpotensi menjadi bencana
pabila kurang di rawat.
4. Pemanfaatan bangunan yang tidak pada tempatnya dapat mengundang
bencana.

4
Isu Pemilikan Strata Title

Adanya pengusaan suatu fasilitas secara parsial oleh pengunaannya,

contohnya pemakaian ruang kios dalam suatu pusat perbelanjaan atau penghuni
suatu tempat di apartemen. Karena adanya kepemilikan dalam bentuk strate title
menjadikan adanya bagian bagian yang harus di plihara dan di rawat oleh si
pengguna di dalam batas-batas yuridiksi “kepemilikannya” dan adanya bagian-
bagian bersama yang harus di plihara dan dirawat oleh pengelola fasilitas.

Dorongan Eksternal

Di samping isu-isu internal yang menyebabkan adanya kebutuhan yang

kongkrit terhadap aktifitas dan jasa pengelolaan,pemeliharaan dan perawatan
bangunan dan kawasan, terdapat beberapa isu yang terdapat “di luar” tujuan-
tujuan kebutuhan internal adanya jasa ini. Namun demikian, isu-isu eksternal ini
membawa implikasi atau menjadi dorongan terhadap munculnya kebutuhan
adanya jasa ini bagi pemilik atau pengelola bangunan atau kawasan.

Keterbatasan Sektor Pemerintahan/Publik

Di bagian lainnya telah disebutkan tentang keterbatasan kapasitas

pemerintahan di dalam memberikan pelayanan yang berkaitan dengan
pengelolaan suatu fasilitas, atau bagian dari padanya, kendatipun yang di kelola
ini sebenarnya memiliki fungsi “publik”. Oleh karena itu,peran pengelolaan ini
harus diambil alih oleh pihak lain, khususnya adalah “pemilik” dari fasilitas ini.

Isu Dampak Lingkungan dan Eksternalitas

Keberadaan fasilitas tertentu, apakah dalam bentuk gedung atau kawasan,

dapat memberikan dampak atau eksternalitas negatif terhadap lingkungannya.
Dampak ini terutama diberikan oleh produksi sampah, limbah cair, kebisingan dan
beberapa penyebab lain yang dihasilkan aktifitas di dlm fasilitas tersebut. Jika
dibiarkan,dampak-dampak ini akan menjadi beban (ekonomi dan sosial) bagi
lingkungan dan masyarakat di sekitarnya.

5
 Sesuai dengan prinsip “poluter pays pipa” di dalam pengelolaan
lingkungan, dampak-dampak tersebut (eksternalitas) harus di intenalkan terhadap
penyebabnya. Dalam hal ini, untuk menghindari lingkungan menanggung beban
dapak tersebut, fasilitas yang memproduksi dampak itulah yang sebaliknya harus
menanggung beban tersebut menurut strategi yang di anutnya:

1. Strategi “di ujung akhir tetapi di luar pipa”, yaitu strategi mengatasi
dampak ketika manifes dan mengenai lingkungan di sekitarnya, misalnya
memberi bantuan fasilitas pengobatan rutin yang terkena polusi udara.
2. Strategi “di ujung di akhir pipa”, yaitu strategi mengatasi dampak yang
sudah manifes etapi sebelum terlanjur mengenai lingkungan sekitarnya,
misalnya membuat tempat pengolahan limbah hingga limbah dalam
eadaan aman untuk di kluarkan.
3. Strategi “di tengah pipa”, yaitu strategi mencegah dampak dengan
melakukan proses yang aman dan tida menghasilkan dampak misal: proses
produksinya menggunakan standard teknologi yang tinggi, atau
perawatannya yang baik tidak menghasilkan limbah.
4. Strategi “di ujung depan tai di luar pipa”, yaitu strategi dengan mengatur
masukan, misalkan menatur jenis bahan baku atau pencegahan aktifitas
yang menghasilkan dampak.

Bahwa keempat strategi tersebut berhubungan dengan kemampuan pengelolaan

oprasi dari fasilitas, kedisiplinan di dalam melaukan pemeliharaan dan perawatan
fasilitas, serta penguasaan teknologi untuk menjamin bahwa fasilitas dan
perawatannya dapat dilakukan dengan memadai.

Pelaksanaan Regulasi

Sebagai suatu regulasi dan mekanisme didalam membangun dan

mengoprasikan suatu aktifitas atau fasilitas, AMDAL antaralain mensyaratkan
adanya apa yang disebut sebagai aktifitas pengelolaan lingkungan (KL). Salah
satu aspek dari KL adalah adanya tujuan pengelolaan dari aktifitas dan proses-
proses fisik di dalam fasilitas yang bersangkutan untuk mengatasi dampak

6
lingkngan, yang dengan jelas menuntut bahwa fungsi pengelolaan oprasi,
pemeliharaan dan perawatan fasiitas (bangunan atau kawasan) memiliki
pemahaman tentang karakteristik fungsi ini dengan dimensi lingkungan yang
lebih luas.

Apa yang di uraikan dan dijelaskan diatas enunjukan bahwa pengelolaan

bangunan dan kawasan, termasuk aktifitas pemeliharaan dan perawatannya
merupakan suatu upaya yang imperatif dalam konteks perkembangan fasilitas
yang terjadi sekarang. Sifat impiratif ini adalah merupakan implikasi dari
perubahan-perubahan karakteristik dan teknologi dari fasilitas yang di
kembangkan pada masa sekarang ini, kompleksitas aktifitas ag terdapat di
dalamnya, perubahan pemilikan dan penggunaan fasilitas, perubahan pradigma
tentang tanggug jawab pemeliharaan fasilitas, keterbatasan kapasitas pelayanan
publik, dan tuntutan lingkungan. Dengan eksistensi perkembangan fasilitas di
lingkungan binaan Indonesia serta pertumbuhannya, khususnya di kota besat dab
pusat aktifitas lainnya, tidak dapat disangkal bahwa pengelolaan bangunan dan
kawasan, termasuk aktifitas pemeliharaan dan perawatannya, memiliki
prospeknya yang baik.

Dalam kaitannya dengan diatas, dapat di berikan beberapa catatan yang dapat
menjadi masukan baagi pengmbangan pendidikan bagi penyiapan sumberdaya
manusia yang diperlukan baagi jasa tersebut.

1. Apa yang di sebut “fasilitas” seyogyanya tidak dilihat sebagai gedung atau
bukan gedung sebagai entitas yang saling terpisah.
2. Oprasi, pemeliharaan dan perawatan suatu fasilitas seyogyanya dilihat
sebagai suatu totalitas yang terintegrasi, karena tujuan pengelolaan
keseluruhannya adalah untuk kepentingan internal dan eksternal dari
fasilitas yang bersangkutan.

7
 Propek Jasa Perawatan Gedung dan Pengelolaan Kawasan1

Perawatan Gedung

Pengeopereasian dan perawatan gedung tersebut dikenal sebagai POMEC.

Kepanjangan dari POMC adalah property operation, maintenance and
energy cost Dengan alasan demi kemudahan dalam pengelolaan dan accounting
uniformity, POMEC dibagi menjadi dua, yaitu: Pom atau properti operation
maintenance dan EC atau energy cost.

Sedangkan POM sendiri dibagi lagi menjadi dua, yaitu:

1. Salary / wages, Benefit and Related expenses (Gaji / Upah, Tunjungan dan
biaya biaya terkait)
2. Other Ekperenses for operation and maintenance (biaya biaya yang
dibutuhkan untuk operasi dan perawatan atau lebih banyak dikenal sebagai
biaya untuk perbaikan dan perawatan)

Yang termasuk other experenses for operation and maintenance, dirinci sebagai
berikut:

1. Floor cofering 13. Audio Video Equipment

2. Paint,wall cofering and 14. Television
Dcoration 15. Telephon and
3. General Carpentri Telecomunication
4. Building 16. Elevator & Escalator
5. Lock and Keys 17. Vehicel
6. Fire & Life safety 18. Other equipment
7. Boiler & Heating 19. Bulbs
8. Kitchen Equipment 20. Water Treatment
9. Laundry Equipment 21. Swiming Pool
10. Mechanical Electrical Work 22. Garde & Land Scaping
11. AC & Refrigator 23. Windowns Cleaning
12. Plumbing 24. Sewage Treatment plant

8
25. Disposal of waste 30. Employe Uniform
26. Consultant 31. Laundy & Dry Clean
27. Entertainment 32. Transportation
28. Printing, Stationery & Office 33. Travel Expenses
Equipment 34. Miscelaneous
29. Employe Meals

1. Floor cofering mencakupi semua jenis penutup lantai, seperti carpet

keramik, marmer, granit atau cat lantai.
2. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
3. Paint,wall cofering and Dcoration mencakupi semua jenis cat, wall paper
atau penutup dinding lainnya.
4. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 6 – 12 bulan
5. General Carpentri menckup semua jenis lemari kayu, langit-langit, tempat
tidur, pintu kayu dan semua jenis kelengkapan
6. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan
7. Building mencakup semua dinding, pintu, jendela kaca termasuk
kelengkapannya, lantai di luar gedung dan dinding berornamen.
8. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan
9. Lock and Keys mencakup semua jenis kunci termasuk kunci elektronik
10. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 12 bulan
11. Fire & Life safety mencakup semua detectio system (smoke, gas and heat
detector), fire extinguisher, suppresion system, fire alarm sytem dan
evacuation system.
12. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
13. Boiler & Heating mencakup boiler, heat exchanger (calorifier) + semua
kelengkapannya dan inspeksi / sertifikasi setiap dua tahun sekali oleh
DEPNAKER.

9
14. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 ,12-24 bulan
15. Kitchen Equipment mencakup semua peralatan di kitchen.
16. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
17. Laundry Equipment mencakup semua alat yang di laundry.
18. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
19. Mechanical Electrical Work mencakup semua panel listrik, pompa, UPS,
Penangkal petir, pekerjaan las dan termasuk thermography inspection
dengan infra merah.
20. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
21. AC & Refrigator mencakup semua yang bersifat refrigasi.
22. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
23. Plumbing mencakup semua perpipaan, vittings / velves, dan semua
bathoom fixtures dan komponennya.
24. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
25. Audio Video Equipment mencakup semua yang terkait dengan audio
video, seperti LCD, MATV,OHP,VCR/VCD/DVD dan atau Cable TV
26. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 6 – 12 bulan
27. Television sudah cukup jelas.
28. Jenis perawatan : repair atau perbaikan
29. Telephon and Telecomunication mencakup PABX, Telp.Ext, Handy
Talky, Paging System Dll
30. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 6 – 12 bulan
31. Elevator & Escalator mencakup perawatan, perbaikan dan inspeksi/
sertifikasi oleh DEPNAKER
32. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6,12-24 bulan
33. Vehicel mencakup semua jenis kendaraan inventaris perusahaan.
34. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
35. Other equipment termasuk di dalamnya, ventilating fan, exhaust fan,
gondola, dish washing & Glass Washing machine dll.
36. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
37. Bulbs sudah cukup jelas.

10
38. Jenis perawatan : perbaikan dan penggantian
39. Water Treatment mulai dari proses awal hingga akhirtest laboatorium.
40. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 1,3,6 – 12 bulan
41. Swiming Pool termasuk filter, pompa, kolam, chemical analysis dan
bacteriology test.
42. Jenis perawatan : rutin berkala setiap1,3,6 – 12 bulan
43. Garde & Land ScapingWindowns Cleaning cukup jelas
44. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 1,3,6 – 12 bulan
45. Windows Cleaning semua jenis pembersihan kaca dan atau jendela pada
sisi luar gedung
46. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 3,6 – 12 bulan
47. Sewage Treatment plant termasuk pompa, kompresor, chemical analysis
dan bacteriology test.
48. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 1,3,6 – 12 bulan
49. Disposal of waste mencakup semua pembuangan sampah, baik sampah
kering atau basah dan sludge waste.
50. Jenis perawatan : rutin berkala setiap 1,3,6 – 12 bulan
51. Consultant mencakup semua jenis jasa yang legal dari konsultan.
52. Diperlukan sesuai kebutuhan
53. Entertainment biaya yang dianggarkan untuk meng-entertai petugas atau
pejabat tertentu
54. Diperlukan sesuai kebutuhan
55. Printing, Stationery & Office Equipment sudah cukup jelas.
56. Diperlukan sesuai kebutuhan
57. Employe Meals dianggarkan untuk makan karyawan selaa dinas.
58. Diperlukan sesuai kebutuhan
59. Employe Uniform di anggarkan untuk pakaian seragam karyawan.
60. Diperlukan sesuai kebutuhan
61. Laundy & Dry Clean dianggarkan untuk mencuci semua linen dan uniform
yang ada.
62. Diperlukan sesuai kebutuhan

11
 63. Transportation di anggarkan untuk transportasi karyawan.
64. Diperlukan sesuai kebutuhan
65. Travel Expenses di anggarkan utuk perjalanan dinas keluar kota atau negri
66. Diperlukan sesuai kebutuhan
67. Miscelaneous anggaran untuk meng-cover yang tidak termasuk point
diatas.
68. Diperlukan sesuai kebutuhan

Jasa Untuk Perawatan Gedung

Jasa perawatan gedung biasanya mereka lebih memilih untu out sourching
atau menyerahkan sebagian dari pekerjaan tersebut kepada perusahaan penyedia
jasa perawatan yang cukup mempunyai keahlian dan pengalaman dalam hal
terkait. Cara yang di gunakan dengan case by case atau dalam bentuk kontrak
perawatan.

Prospek dari Perusahaan Penyedia Jasa Perawatan

Melihat kondisi perekonomiansekarang dan lajunya pembangunan baru

untuk gedung gedung komersial, telah memberikan indikasi bahwa prospek bagi
pekerjaan perawatan dan bagi perusahaan yang akan aktif di bidang penyedia jasa
perawatan, bissa dikatagorikan sabagai cukup cerah & menjanjikan.

Kesimpulan

1. Bergerak di bidang jasa peawaan gedung memerlukan pengetahuan

mendalam mengenai apa saja dan bagaimana gedung harus dirawat dan
bagai mana rutinitasnya. Mengetahui dan mengerti lebih mendalam berarti
mempunyai peluang lebih baik dalam berkompetisi.
2. Memiliki tenaga yang handal dan berpengalaman juga akan menentukan
hasil akhir bagi setiap perusahaan dalam berkompetisi mengejar prospek
pekerjaan yang ada.
3. Perkembangan kondisi perekonomian dan lajunya pembangunan gedung-
gedung baru di samping gedung-gedung yang sudah ada merupakan

12
 pertanda baik untuk jasa erawatan gedung, berarti prospek jasa perawata
gedung dan pengelolaan kawasan adalah merupakan kesempatan untuk
berusaha yang cukup mempunyai masa depan yang baik sekali, dan
menjanjikan.

Minimum Requirment Standard For High Rise Building

Safety

 Sesuai dengan peraturan NFPA yang baru penggunaan PRV sudah tidak di
rekomendasikan lagi.
 Setiap pintu darurat harus tahan api minimum 2 jam, dimana tekanan udara
didalam tangga darurat harus positif, sehingga asap dari lantai kebakaran
tidak dapat memasuki tangga darurat.
 Pressuriza fan akan aktif secara otomatis pada saat panel kebakaran
mengaktifkan general alarm.
 Siapkan ruangan khusus untuk safety dept dimana telah dilengkapi dengan
peralatan P3K
 Siapkan Breathing Apparatus sebagai peralatan Team Safety.
 Siapkan daftar nomer telephone darurat untuk masing-masing, telephone
kantor pengelola, no telepone teknik, no telephone safety, no telephone
security, dinas pemadam kebakaran, rumah sakit, kodim, paramedis,dll.

13
 Bagikan safety manual kepada seluruh tenant dimana tercantum petunjuk
penyelamatan / evakuasi bila terjadi kebakaran, gempa, banjir, dll
 Pasang strip decoration pada pintu kaca maupun jendela kaca dengan
ketinggian tidak lebih tinggi dari eye level (+/- 160 cm), untuk menghindar
orang terbentur kaca pintu maupun kaca partisi
 Area box hydrant agar selalu bebas terlihat, sehingga apabila terjadi
kebakaran dengan mudah ditemukan
 Pasang petunjuk/signage sticker pada dinding kaca escalator/travelator
agar pengguna alat transportasi tsb mengetahui cara penggunaan alat
tersebut dengan benar
 Pasang safety net pada daerah yang dapat menimbulkan bahaya
 Pasang petunjuk keselamatan pada dinding lift lobby apabila terjadi
kebakaran
 Pastikan semua lampu emergency pada lobby/corridor/tangga darurat
berfungsi pada saat sumber daya dari PLN padam
 Lakukan pengecekan secara berkala safety switch pada pintu-pintu lift
maupun escalator
 Persiapkan disaster contingency plan guna mengantisipasi kejadian yang
diluar perkiraan kita, mis: penanggulangan banjir, gempa, dll
 Pilih jenis fire extinguisher sesuai dengan radius jangkauan & jenisnya
yang sesuai untuk diaplikasikan
 Fondasi untuk pool sign harus diperiksa kekuatannya dengan teliti
terhadap tiupan angin, pastikan aman untuk pengunjung yang ada
didekatnya
 Siapkan zebra cross untuk pengguna jalan kaki pada daerah yang ramai
dilalui kendaraan roda 2 dan roda 4
 Persiapkan tempat khusus untuk kendaraan unit dinas pemadam kebakaran
dengan akses yang mudah dari jalan raya
 Khusus untuk panel general alarm harus selalu dilakukan pengecekan
secara berkala dan lakukan simulasi pada saat tenant sudah meninggalkan
gedung
 Lakukan pengecekan setiap hari, pastikan semua indicator berfungsi
dengan baik
 Ruang teknik dimana menggunakan perangkat electronic di sarankan
menggunakan AC, karena akurasi peralatan elektronik ada dibawah
temperature 40o
 Emergency signaged harus juga dipasang pada ruang teknik dimana harus
dilengkapi dengan lampu emergency sehingga apabila terjadi pemadaman

14
 lampu dan terjadi kebakaran, maka masi ada tanda untuk melakukan
evakuasi
 Penempatan alat pemadam sebaiknya ditempatkan pada tempat yang
mudah terjangkau dan mudah terlihat

EMERGENCY TASK FORCE ROLES

Task force leader:

 Lead coordination meeting

 Strategic decision
 Client/ owner relation

Administration/ logistic:

 Centralize all file/ data

 Information flow
 Snacks/ drinks/ monies

Task force committee:

 Owner/ client
 Building management
 Emergency team
 External consultant

Media: press release

 Interviews
 PR Co
 Contacts

Risk management:

 Insurance
 Legal
 External consultant

15
Physical damage documentation:

 Survey damage
 File all damage documentation

Tenant communication:

 Plan for building reopening

 Contact & advice to tenant
 Tenant security

Authorities:

 Police
 Fire brigade
 Local government
 Etc

Other building backup:

 Provide urgent equipment, damage handling, manpower, etc

Third party claim:

 Collect data
 Summary report
 Handle visitor

Casualties:

 Handling casualties issues

 Families
 Hospitals

Housekeeping:

 Reinstate building operation ASAP

Engineering:

 Reinstate building operation ASAP

 Safety issue

16
Car park management:

 Set up temporary car park and new signage’s

Security & safety:

 Area seal off

 Security enhancement
 Safety area
 Etc.

BUILDING MANAGEMENT
EMERGENCY TASK FORCE
Task force leader:

 Property manager

Task force committee:

 Owner
 Building management
 Emergency team
 External consultant

Administration/ logistic:

 Secretary
 Chief accountant and staff

Media: PR Co

 Senior Mgnt personnel

Risk management:

 Director
 Property manager

Physical damage documentation:

17
  M/E supervisor

Tenant communication:

 Property manager
 Tenant relation

Authorities:

 Chief security

Other building backup:

 Other property managers

Third party claim:

 General affair
 HR manager

Casualties:

 Tenancy relation/ general affair

Housekeeping:

 Chief housekeeper

Engineering:

 Chief engineer

Car park management:

 Chief security/ general affair

Security:

 Chief security

BUILDING SERVICE

 Lakukan pemeriksaan secara berkala pada lantai atap gedung

18
 Hindari kerusakan yang di timbulkan akibat kebocoran
 Buat contegency plan untuk hal-hal darurat
 Periksa validasi surat-surat gedung
 Usahakan agar tampak bersih, menarik, & asri
 Kebersihan sangat berkaitan dengan indoor air quality
 Pohon-pohon besar agar selalu terbebas dari daun-daun kering dan selalu
dipangkas secara berkala, pastikan jaminan asuransi third party liability
masih berlaku
 Lakukan pengecekan pada engsel pintu secara berkala
 Ganti sealant kaca jika kelihatan sudah rusak
 Pastikan sudut 2 permukaan lantai selalu tampak bersih
 Penambahan pengharum ruangan dapat dilakukan dengan syarat ruangan
suda bersih
 Untuk penggunaaan pest control harus diperhatikan dulu bahan kimia yang
digunakan, pilih yang sudah direkomendasikan oleh Dept. kesehatan
 Pasang motorized valve pada saluran induk yang berfungsi menutup
supply air bersih ke toilet pada saat gedung tutup
 Pastikan exhaust fan berfungsi pada saat toilet difungsikan
 Lakukan metoda pembersihan lantai dan sudut2 termasuk dinding dengan
menambahkan disinfectant guna menghindari baud an menjaga kebersihan
 Pastikan floor drain ditempatnya dengan baik sehingga bau yang
ditimbulkan dari pipa air kotor tidak akan menyebar
 Perhatikan kebersihan setiap sudut2 meja wastafel termasuk cermin harus
selalu bersih dan kering
 Signaged untuk tangga darurat maupun lobby lift & indicator lift harus
selalu berfumgsi
 Perhatikan peletakan signaged sesuai dengan safety standart
 Khusus untuk tanaman hias agar dilakukan rotasi sehingga selalu tampak
segar dan asri
 Fresh air yang akan masuk kedalam gedung agar dilakukan penyaringan
terlebih dahulu
 Pastikan lantai selalu bersih dan mengkilap serta dilakukan pemolesan
secara berkala
 Periksa jeniis bahan kimia untuk pemolesan lantai, jangan menggunakan
wax yang bersifat licin
 Pilihlah jenis yang dapat melapisi pori-pori dari lantai sehingga kotoran
tidak meresap kedalam material yang digunakan, perhatikan safety issue
 Ketinggian signaned agar diusahakan typical
 Pastikan lampu jalan dan external lamp tetap berfungsi dengan baik

19
 Pastikan cat dan marka jalan tetap terawatt, lakukan pengecatan ulang bila
diperlukan
 Perhatikan rambu-rambu lalu lintas di pasang sesuai dengan standard
 Lampu-lampu koridor yang mati max.2 jam harus sudah diganti
 Ceiling harus selalu dirawat
 Sudut-sudut dekorasi tidak luput dari kebersihan
 Pastikan permukaan air bebas dari sampah dan kotoran lainnya
 Pastikan lampu2 lobby utama tidak ada yang mati dan usahakan
permukaaan asbak selalu tampak bersih
 Manfaatkan pencahayaan dari sinar matahari

20
ELECTRICAL/LISTRIK:

 Lakukan infrared test minimum 1 tahun sekali

 Kenali antara panel yang baik dengan yang bermasalah
 Pelajari dampak yang terjadi kena eddy current effect
 Akibat yang timbul beban berlebih an dan sambungan yang kendor
 Buat observasi terhadap kurva dari load performance

Penghematan energy pada system

pencahayaan
Usahakan selalu melakukan program hemat energy dengan melakukan observasi
di lapangan, lakukan pergantian system pencahayaan dengan product yang
mempunyai illuminasi yang lebih terang, dengan energy yang lebih kecil, dengan
tidak lupa memperhatikan investasi terhadap pay back periode

 Ganti segera lampu yang mati khususnya lampu yang berkedip

 Matikan lampu ruangan apabila meninggalkan ruangan
 Lakukan perawatan secara berkala
 Jangan melakukan penyambungan singka/jumper
 Lakukan perbaikan secara professional guna menghindari pekerjaan ulang
dengan kasus yang sama
 Lakukan pembersihan secara berkala
 Lakukan pelumasan secara berkala
 Pastikan semua indicator dan sistem berfungsi dengan baik

Audit energy

Teknik yang dipakai untuk menghitung besarnya komsumsi energy pada

bangunan gedung dan mengenali cara-cara untuk mrnguranginya dikenal dengan
istilah audit energy

INDOOR AIR QUALITY(IAQ)

Keuntungan apa saja yang kita peroleh dari IAQ?

 Memaksimalkan kegunaan peralatan air-conditioning

 Menekan biaya operasional dan pemeliharaan

21
  Meningkatkan keefisien pekerja
 Meningkatkan kesehatan dan kenyamanan karyawan dan penghuni
 Meningkatkan nilai tambah gedung

Udara untuk hidup

 Kita hidup di udara terbuka

 Udara tersebut bergerak pada setiap permukaan, baik bersih maupun kotor
 Udara tersebut membawa partikel debu dan bergerak di sekitar makhluk
hidup maupun benda mati

Zat yang ada di udara

 Timah hitam
 Zat particular
 Karbon monoksida
 Sulfur dioksida

Perkiraan ukuran partikel

 Partikel ytang tampak pada saat ada cahaya sinar matahari mempunyai
ukuran diameter sekitar 1 mikron, dan jumlahnya hanya sekitar 1 % dari
seluruh partikel yang ada di udara
 Yang 99% lainnya mempunyai ukuran yang sangat kecil yang tidak
terlihat

SINDROME BANGUNAN YANG TIDAK SEHAT [SICK BUILDING]

 Usia linkungan
 Syndrome bangunan yang tidak sehat
 Bangunan yang dapat menyebabkan sakit
 Bangunan yang tidak memenuhi syarat
 Audit terhadap lingkungan
 Asbes – radon – formaldehida
 Timah – PCBs – asap rokok
 Radiasi – emisi karpet

Polusi di dalam gedung

Gas dan uap

 VOCs : 300 lebih senyawa

 Inorganic : CO2, CO, SO2, dll

22
  Radon
 Bahan-bahan berserat
 Asbes – kaca berserat – kain serat yang dibuat untuk laki-laki – katun –
textile

Debu/dust

 Allergi – house mites – serbuk – bulu

 [ allergens – house mites – pollen – feathers dander’s – smoke
 Bahaya – asap

Kuman/microbes

Bakteri – protozoa – cendawan – virus

Symptomology [ sick building syndrome ]

 Eye irritation
 Dry throat
 Rhinitis, runny nose
 Headache
 Fatigue
 Sinus congestion
 Skin irritation
 Shortness of breath
 Cough
 Dizziness
 Nausea
 Mental confusion

Symptomology yang saling mempengaruhi

 Serabut
 Bakteri & virus
 Ozone CO/ nox
 Jamur & cendawan
 Kimia anorganik
 Serbuk sari & debu
 Formaldehida
 Asap rokok

23
Factor lain selain polusi di dalam gedung

 Temperature
 Kelembaban
 Pergerakan udara
 Penerangan
 Kegaduhan
 Radiasi
 Bau
 Keramaian
 Ergonomic
 Konflik pribadi
 Factor psikologi

KENYAMANAN

 Terlalu panas/dingin
 Effect kelembaban
 Pergerakan udara
 Kualitas udara

24
PLUMBING
Perbandingan penggunaan tangki grafitasi vs tangki tekan
System tanki grafitasi

Selama airnya digunakan, perubahan tekanan yang terjadi pada alat plumbing
hamper tidak berarti.System pompa yang menaikan air ke tanki atap bekerja
secara otomatik dengan cara yang sangat sederhana sehingga kecil sekali
kemungkinan timbulnya kesulitan. Pompa biasanya di jalankan dan dinatikan oleh
alat yang mendeteksi muka dalam tanki grafitasi. Perawatan tanki atap sangat
sederhana dengan misalnya tanki tekan, penempatan tanki grafitasi kadang dapat
merusak estetika bangunan.

Harga awalnya tinggi karena harus membangun tangki reservoir dan menara air.

System tanki tekandaerah fkuktuasi tekanan sebesar 1kg/cm2 sangat besar di

banding dengan system tanki grafitasi yang hampir tidak ada fluktuasi yang besar
ini dapat menimbulkan fluktuasi aliran air yang cukup berarti pada alat plumbing,
dan pada alat pemanas gas dapat menghasilkan air dengan temperature yang
berubah-ubah.

Mudah perawatannya karena dapat dipasang dalam ruangan mesin bersama

pompa-pompa lainnya. Harga awal lebih rendah dibandingkan dengan tanki tekan
yang harus dipasang diatas menara.

Plumbing & drainage system

 Pipa sewage water & pipa waste water harus selalu di pisah guna
menghindari terjadinya overflow sewage water
 Gunakan elbow 2 x 45o untuk pipa-pipa pembuangan air kotor maupun
sewage water
 Lakukan pembersihan secara berkala pipa-pipa sewage, wate water dengan
mempergunakan water jetter dengan tekanan 1250 psi sehingga kotoran
yang menghalangi aliran dapat disingkirkan
 Pada pompa-ppompa tekan air kotor agar selalu dipaang sambungan
flexible guna menghindari hentakan atau getaran dari pompa
 Apabila tidak ada water flow sensor gantungkan label yang menunjukan
valve mana yang harus terbuka dan katup mana yang harus tertutup
 Lakukan pengecekan alat ukur
 Periksa secara berkala semua sambungan/koint

25
  Jangan melakukan perbaikan tanpa mengenal secara detail karakter
maupun spesifikasi dari peralatan, yang dapat menimbulkan motor
terbakar, tanyakan kepada yang lebih senior

PEMBAHASAN DAN DISKUSI

Sesi Pertama

 Apa perbedaan antara pengertian properti dengan real estate?

 Secara prinsip tidak ada perbedaan, keduanya bermakna kepemilikan suatu
tanah
 Apa yang perlu diperhatikan dalam kerjasama dengan pemerintah dalam
pengelolaan kawasan?
 Pengelolaan dengan pihak ketiga perlu ikatan ketentuan dan perlibatan
stakeholder terkait
 Mengenai layak tidaknya bangunan untuk dioperasikan secara umum?
 Belum ada kriteria khusus yang lebih rinci, yang paling penting adalah
dilihat dari parameter kesehatan ruangan itu sendiri
 Dari mana profit margin dari sebuah pengelolaan gedung?
 Profit margin terhadap perawatan gedung agar menguntungkan,
mengambil contoh kawasan bukit sentul : berusaha mencari sistem
pengelolaan sampah dengan mengeluarkan sistem iuran untuk
pembuangan atau pengelolaan sampah

 Pengecekan pada Sub Structure apa perlu?

 Metoda pengukuran microtremor secara prinsip mengukur keseluruhan.
Pengujian 5 tahun sekali merupakan pertimbangan rata-rata
 Penerapan stiker atas kelayakan gedung?

26
  Peerapan stiker sebagai syarat kelayakan suatu gedung bisa saja diterpakan
untuk sanksi yang bersifat hukum (melanggar UU 18/1999)
 Apakah microtremordapat digunakan pada bangunan 1 lantai? Apakah alat
ini merupakan alat satu-satunya untuk mendeteksi?
 Sampai saat ini belum ada alat lain yang mempunyai fungsi yang sama
dengan alat microtremor, sedangkan metoda lain yang mungkin diterpakan
hanya bersifat teoritis (perhitungan diatas kertas)
 Sejauh mana alat ini dapat mendeteksi rayap pada kayu pada kuda-kuda
atap?
 Rayap bisa dideteksi dengan alat microtremor dalam waktu 1 tahun.
 Apakah dibawah70% harus dibongkar, apa tidak bisa diperbaiki?
 Secara ketentuan dalam aturan PBI jika dibawah 70% bangunan harus
dibongkar sedangkan diatas 70% boleh diperbaiki hanya pada bagian-
bagian tertentu saja.
 Apakah metoda ini dapat digunakan pada jalan layang, underpass?
 Secara umum alat ini hanya dapat digunakan pada bangunan gedung,
sedangkan untuk infrastruktur lain seperti jalan layang dan underpass
getaran yang diukur sudah terdeteksi (berdasarkan perhitungan beban
dinamis yang melewati jalan layang atau underpass tersebut)

Sesi Kedua

 Jika suatu gedung terjadi8 kebakaran pada lantai 20, fasilitas apa yang
disediakan oleh gedung?
 Ada alat diteksi berupa smoke detector, bila suhu mencapai 60` C otomatis
akan memadamkan api. Kemampuan pemadam kebakaran dari luar maks
sampai lantai ke 12, sehingga untuk keperluan gedung yang lebih tinggi
harus dirancang bisa memadamkan api seberapa tingginya gedung
tersebut.
 Apa letak perbedaan yang ditangani oleh sendiri, outsourching, dan
ekpertis?

27
 Pekerjaan yang ditangani oleh outsourching biasanya jenis pekerjaan yang
berkala setiap 3 bulan, 6 bulan, atau 12 bulan sekali, hal ini ditujukan
untuk mengefisiensikan jumlah karyawan. Kegiatan yang melibatkan
outsourching ini perlu diawasi oleh seorang tenaga ahli (ekpertis)
 Sejauh mana tingkat outsourching sehingga dapat mencapai kepuasan oleh
pemlik ? apa perlu ada sertifikasi dari pihak berwenang? Seperti apa?
 Untuk tenaga kerja outsourching yang dipilih berdasarkan pengalamannya,
sertifikasi ini disertai dengan pendidikan/pelatihan yang dilakukan oleh
asosiasi (ASATHI) yang melibatkan BPW dan BPP.
 Langkah apa yang diperlukan bila ada orang terjebak dalam kebakaran?
Ada alat khusus?
 Evakuasi orang dalam situasi kebakaran dengan asap yang tebal adalah
dengan cara merayap(menghindar asap), kemudian badan dibasahi dengan
alat semprot anti api.
 Apakah untuk mendapat sertifikasi manager building harus menjadi
anggota AMPRI?
 Untuk dapat sertifikasi memang harus menjadi anggota AMPRI, dengan
menjadi anggota akan mendapat fasilitas sebagai berikut: dapat mengikuti
training AMPRI, mendapat sertifikasi, mendapat pengakuan secara
internasional lewat BOMI (pendidikan selama 5 tahun)
 Baiknya usia berapa penggantian panel akustik?
 Untuk perawatan panel akustik saat ini di Indonesia sudah ada kontraktor
yang mampu membersihkan (merawat) sehingga tidak perlu diganti.
Untuk penanganan SAR di antaranya: pemasangan exhaust selama 24 jam,
pembersihan dengan alkohol 70%, kontak WHO, penggunaan Disinfectan

28
LAMPIRAN KERANGKA ACUAN
KEGIATAN
PENDAHULUAN

Latar Belakang
Tuntutan Makro Indstri Konstruksi

Makin bertumbuhnya gedung perkantoran, apartemen, hotel, resor, areal

perumahan, kawasan industri dan bangunan lainnya, seiring pembangunan fisik
bangsa.

Tuntutan dan kebutuhan kian terasa ketika kita mulai memasuki era globalisasi,
dimana manajemen gedung pun terimbas pada aturan dan standar baku yang
global.

Tuntutan Dunia Pendidikan dalam Menghasilkan Ahli dalam Bidang

Perawatan Gedung dan Pengelolaan Kawasan

Saat ini belum ada suatu program pendidikan dan pelatihan di tanah air yang
khusus dan komprehensif dibidang ini. Oleh karena itu, hendaknya dunia
pendidikan berinisiatif untuk membuka Program Studi Perawatan Gedung dan
Pengelolaan Kawasan sebagai upaya terobosan baru untuk menjembatani tuntutan
kebutuhan tersebut.

Maksud dan Tujuan

Maksud :

1. Mendapatkan informasi yang komprehensif tentang jasa perawatan gedung

dan pengelolaan kawasan baik dari sisi profesional maupun dari akademis.

29
 2. Mendapatkan input yang positif tentang kebutuhan tenaga profesional di
bidang perawatan gedung dan pengelolaan kawasan sehingga dapat
menjadi dasar pengajuan program studi yang berkaitan dengan ini
nantinya.

Tujuan :

1. Terkumpulnya informasi yang komprehensifdari para pakar dibidang

perawatan gedung dan pengelolaan kawasan
2. Mendapatkan arah kompetensi yang tepat bagi penyusunan program studi
baru
3. Dapat merancang kurikulum program studi yang kompeten dan terarah
4. Dapat meletakkan basis keilmuannya lebih komprehensif

30
PEMELIHARAAN DAN
PERAWATAN PLUMBING
Definisi
Plumbing adalah sistem perpipaan beserta perlengkapannya yang dipasang di
dalam bangunan atau gedung serta persil atau halaman.

Sistem Perpipaan tersebut terdiri antara lain dari :

1. Sistem Air bersih

2. Sistem air buangan
1. Air kotoran
2. Air kotor
3. Air hujan
4. Air buangan khusus
3. Sistem ven sebagai penunjang sistem buangan
4. Sistem air panas
5. Sistem uap air
6. Sistem bahan bakar
7. Sistem springkler
8. Sistem pemadam
9. Sistem AC

Tujuan Sistem Plumbing

1. Menyediakan air bersih ke berbagai tempat
2. Manyediakan air buangan ketempat pembuangan akhir

31
Persyaratan Sistem Plumbing
1. Sistem air bersih
a. Menyediakan air bersih kesetiap alat plumbing dengan ketentuan
memenuhi syarat:
- Kualitas
- Kuantitas
- Kontinuitas
b. Tidak ada kemungkinan terjadinya aliran balik air buangan kedalam
sistem air bersih.
2. Sistem air buangan
a. Mengalirkan air buangan dengan ketentuan :
- Secepat cepatnya
- Jarak sependek pendeknya
- Tanpa terjadi penyumbatan
b. Mencegah masuknya pengganggu dan penyebab penyakit tersebut
adalah :
- Bau
- Gas
- Binatang (serangga dan tikus)

Urutan prioritas sistem yang harus diperhatikan adalah :

1. Sistem air buangan:

a. Air kotoran (tinja dan air seni)
b. Air kotor (bekas cuci)
c. Air hujan
2. Sistem ven sebagai penunjang sistem buangan
3. Sistem air bersih

Penjelasan mengenai urutan sistem yang diprioritaskan adalah sebagai berikut :

32
 1. Bila pada sistem air buangan kotoran tinja ini terjadi kesalahan, maka akan
timbul berbagai gangguan antara lain berupa bau dan kemungkinan
penyebaran penyakit.
2. Bila pada sistem buangan air kotor terjadi kesalahan maka akan timbul
gangguan yang tidak separah sistem diatas, karena relatif berkualitas agak
baik.
3. Bila pada sistem buangan air hujan terjadi kesalahan maka akan timbul
gangguan yang lebih ringan lagi dari kedua sistem diatas
4. Bila pada sistem ven terjadi masalah maka akan timbul gangguan yang
mungkin sedikit sekali berpengaruh pada ketiga sistem tersebut diatas.
5. Bila pada sistem air bersih terjadi kesalahan maka gangguan yang akan
timbul dapat dikatakan ringan, karena kualitas airnya baik.

Permasalahan :

1. Kebocoran
2. Penyumbatan
3. Penurunan tekanan
4. Penurunan kualitas air
5. Temperatur/aliran tercampur
6. Bau kurang sedap
7. Genangan
8. Suara

Pencegahan :
1. Perencanaan yang baik dan benar
2. Pemeliharaan yang teratur

33
Septic Tank & Sumur
Peresapan(Rembesan)
Persyaratan pembuatan & pemeliharaan Septic Tank
1. Dibuat dengan kedalaman min 2,00m di bawah permukaan tanah agar
bakteri penghancur tinja (bakteri anaerob) dapat hidup.
2. Septic tank yang baru harus di isi penuh dengan air. Pada minggu pertama
septic tank belum bekerja, baru setelah 3 minggu bakteri dapat hidup.
Agar cepat matang septic tank yang baru diberi lumpur dari septic tank
yang lama.
3. Tidak diijinkan membuang air sabun kedalam closet karena bakteri akan
mati dan septic tank tidak dapat berfungsi (cepat penuh)
4. Dinding septic tank dibuat dari dinding bata diplester 1:2 (kedap air) dan
di aci. Bagian atas (tutup) septic tank dicor beton dan diberi tulangan besi.
5. Septic tank harus diberi pipa hawa dengan ketinggian diatas bangunan atap
dan bak kontrol untuk memeriksa keadaan septic tank.
6. Setiap septic tank harus dilengkapi dengan sumur peresapan yang jaraknya
dari septic tank paling sedikit 2,00m
7. Kelebihan air dari septic tank dan sumur kotoran dialirkan ke sumur
resapan dengan pipa berlubang dengan diameter 10cm.
8. Agar sumur peresapan dindingnya dan bagian atasnya tidak terisi butiran
tanah maka harus dilapisi ijuk yang cukup.

34