Le Aste Immobiliari... Spiegate Davvero!

www.astasemplice.com “Acquistare alle Aste Immobiliari” pag.
1
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tecniche descritte nell’e-bo ok (ma nu ale) siano
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respo nsabili pe r i risultati ottenuti usando queste
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Queste tecniche fa nn o rife rime nto all’esperien za pe rsonale
sul mercato in questio ne.
L’obiettivo dell’e- book ( manuale) e de lle infor mazio ni
conte nute è quello di accrescere la Vostra co nsape volez za
nelle ope razio ni immo biliari alle aste in mod o che V oi possiate
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Cap ito lo 1
Acquistare
alle aste
immobiliari
(estratto gratuito )

Introduzione
Negli ultimi anni le aste immobiliari hanno catturato l’attenzione di

un pubblico sempre più vasto, allettato dalla prospettiva reale di
poter acquistare un immobile risparmiando notevolmente sul
prezzo di mercato.
Spesso però il privato che si avvicina entusiasta alle aste non è
preparato a sufficienza, non conosce i potenziali rischi di un
operazione immobiliare di questo tipo o addirittura non ha la più
pallida idea di cosa sta facendo.
Dico questo perché in 5 anni d’operatività sul “mercato” aste mi
sono imbattuto in decine di situazioni e persone che rispecchiavano
questo profilo, con risultati spesso disastrosi.
La mia esperienza è cominciata partendo da zero, immagino come
te in questo momento, negli anni ho messo insieme una
procedura, se così si può chiamare, che mi ha permesso di
acquisire decine d’immobili e terreni con tre diverse società.
Nello stesso periodo mi sono reso conto che non esistevano delle
pubblicazioni sulle aste immobiliari scritte in modo semplice e
soprattutto pratico che spiegano le fasi che precedono e seguono
l’acquisto ad un’asta giudiziaria.
Proprio per questo ho deciso di mettere su carta tutto quello che
ho imparato e di renderlo disponibile al pubblico.
Il risultato è il manuale che hai appena acquistato, semplice come
l’idea da cui è nato: fornirti gli strumenti utili per acquistare alle
aste immobiliari, gli stessi che utilizzo anche io.

Quello che all’inizio è partito come un semplice progetto editoriale,
si è evoluto negli ultimi 6 mesi in un percorso formativo in piena
regola.
Questo ebook è diventato un corso “live” di un giorno intero dove
spiego personalmente il mio metodo, lo approfondisco e
ovviamente rispondo alle domande sempre fitte e specifiche del
pubblico in sala.
Inoltre la versione seminario prevede una parte dedicata alle
acquisizioni di immobili prima che arrivino all’asta: i famosi
“stralci”.
Le parole sole non bastano, quindi ti invito sul mio canale youtube
a scoprire oltre 2 ore di video tratti dal seminario “Aste & Stralci”
Clicca qui:
http://www.youtube.com/user/AstaSemplice
Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog
www.immobiliuniversity.com
Se invece vuoi iscriverti subito segui questo link:

http://www.astasemplice.com/ebook_gratis.php
Per passare dalla fase didattica a quella operativa, il corso “Aste &
Stralci” si è arricchito di un secondo appuntamento, questa volta
molto più selettivo: la Master Class.
E’ un workshop in piena regola che vede solo 9 partecipanti ad
appuntamento nel quale ti guiderò attraverso lo screening e la
valutazione delle perizie ad individuare la TUA prima operazione
all’asta.

Scopri come parteciparvi:
http://www.astasemplice.com/index.php?link=aste_master_class
La versione che stai leggendo ora è la terza in ordine di

“apparizione”, questo perché, a parte le modifiche puramente
grafiche ho rivisto e coretto alcuni capitoli, ne ho aggiunti altri ed
inserito dei “bonus”.
E’ molto probabile che non sarà l’ultima, ma non preoccuparti,
riceverai gratuitamente ogni seguente versione, proprio come chi
prima di te ha acquistato questo manuale.
Buona lettura

Le ragioni di un fenomeno
Il nostro paese è ancora ai primi posti in Europa per il rapporto

popolazione/case di proprietà con una percentuale superiore al
80%. Tralasciando i motivi demografici e di costume, nella nostra
cultura è vivissimo il concetto di comprarsi la casa dove abitare (
meglio ancora il terreno dove costruirla) e tenersela per tutta la
vita o quasi.
E’ quindi naturale che il solido mattone è la forma d’investimento
storicamente più utilizzata dagli Italiani.
Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento
alla portata del privato per acquistare un immobile anche se le
origini di tale tipo di vendita si possono far risalire all’antica Roma
(“Vendere all’asta” deriva dal latino “sub hasta vendere” e indicava
la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori
del Tesoro Pubblico. Nel luogo dove avveniva la vendita veniva
piantata a terra una lancia, “hasta”, simbolo dell’autorità statale).
Fino a 6/8 d’anni fa le aste immobiliari erano riservate a pochi

addetti ai lavori che già per motivi professionali frequentavano
giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire
a consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e
ordinanza) senza considerare che interpretare e capire i termini
tecnici delle perizie è comunque difficile senza una guida.
Inoltre i tempi d’esecuzione delle aste (dal pignoramento

all’esecuzione fisica della vendita) erano a dir poco biblici con anni
d’attesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non hanno
aiutato la popolarità di questo meccanismo, vero è che tanti sono i

luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a questo
mondo.
Di sicuro avrai sentito anche tu che “le aste sono frequentate da
soggetti poco raccomandabili” o anche “se prendi un immobile poi
passano anni prima che butti fuori gli occupanti” e altre sullo
stesso tono; come hai ben capito anche io ne ho sentite tante
prima di entrare in questo mondo.
Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte

del Tribunale di Monza, è entrata in vigore la riforma del processo
esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite
giudiziarie per renderle più efficienti e soprattutto veloci.
Obiettivo finale è di incrementare il numero di partecipanti e
potenziali acquirenti alle gare.
L’interesse crescente ha attirato l’attenzione dei media che hanno
iniziato a promuovere l’asta come strumento d’acquisto sicuro e
alla portata di tutti.
Notevole merito a questo successo è da imputare ad internet che
ha reso le cose molto più semplici e veloci
Tutto questo è secondario quando la reale prospettiva è di riuscire

a comprare un immobile con uno sconto considerevole rispetto
ai prezzi di mercato. Fino a qualche anno fa era davvero facile
trovare perizie così datate che il prezzo proposto poteva arrivare al
40-50% di sconto!
Oggi la situazione si è molto ridimensionata e quelle percentuali
sono ormai una rarità; lo sconto medio è del 10% con punte oltre
il 25% se l’immobile passa al secondo incanto (ovvero la prima
battuta d’asta va deserta).

Sconti ad ogni modo più che appetibili, visti i prezzi di mercato a
livelli stratosferici nonostante il rallentamento delle contrattazioni.
Le aste sono spesso pubblicizzate come del tutto prive di rischio

ed è vero per la maggior parte dei casi; tuttavia alcune presentano
delle complicazioni.
Se esistono dei rischi sono evidenziati nella relazione di stima
(perizia) e questi possono andare dalla presenza di contratti
d’affitto in essere o altre restrizioni tipo usufrutti, donazioni,
sequestri conservativi.
Sono situazioni rimediabili presentando ricorso al Giudice che
eventualmente, dopo verifiche, annullerà l’aggiudicazione e
disporrà il rimborso. Ovviamente questo tipo di procedure portano
via un mucchio di tempo, tempo in cui il tuo capitale rimarrà fermo
e infruttuoso.
Partecipando a centinaia d’incanti giudiziari in tutta Italia mi sono

subito reso conto di quante persone (privati perlopiù) affrontavano
l’asta come se si trattasse di giocare pochi spiccioli alla
slot-machine di un casinò!
Ho assistito a gare in cui l’immobile è stato battuto ad un prezzo
superiore a quello di mercato!
Ho parlato con persone che avevano acquistato all’asta ma che si
sono accorte (dopo!) che la perizia riportava l’occupazione
dell’immobile da parte di un affittuario con contratto antecedente
la data di pignoramento, o ancora ‘incastrati’ da molti mesi nelle
procedure per liberare l’immobile dall’ex proprietario.
Errori facilmente evitabili sapendo cosa cercare.
(…)

Cap ito lo 3
Trovare
le
informazioni

Raccogliere le notizie
Come già accennato la vera rivoluzione per questo settore l’ha

portata la rete. Da quando i tribunali si sono dotati di una pagina web
o hanno delegato a società esterne la pubblicazione delle esecuzioni
immobiliari, tutto è estremamente più semplice e veloce.
Una ricerca web consentirà di individuare le pagine pertinenti alla tua
regione o provincia; per comodità ecco una lista di siti che
regolarmente utilizzo per la consultazione:
www.portaleaste.com
www.astegiudiziarie.it
www.tribunaledimonza.net
www.tribunali.it
www.esecuzionigiudiziarie.it
www.asteannunci.it
www.astagiudiziaria.com
www.aste.com
www.ivgonline.it
Il portale più cliccato dal sottoscritto è sicuramente portaleaste.it che

trovo graficamente più pratico nell’individuare e selezionare le
procedure.
Il web ti permette di
risparmiare tempo e
risorse.
(…)
www.astasemplice.com “Acquistare alle Aste Immobiliari” pag. 11

Purtroppo non tutti i tribunali sono ancora dotati di un sito web e non
tutte le procedure sono pubblicizzate su internet, quindi è possibile
che l’unica soluzione per avere notizie sia quella di recarsi proprio in
Tribunale all’ufficio preposto (Ufficio Esecuzioni Immobiliari) e
chiedere l’elenco delle aste in programma.
In seguito potrai fare richiesta di consultare il fascicolo riguardante la
procedura (RGE) che più ha attirato la tua attenzione.
La consultazione dei fascicoli è per legge pubblica
(Codice Procedura Civile – Libro terzo – Art. 570)
Non dovresti avere difficoltà nel consultare il fascicolo, uso il

condizionale perché considerando la vastità d’articoli e successive
modifiche, alla legge sulla privacy ed altro ancora, è possibile che gli
stessi impiegati siano ‘indecisi’ sul da farsi e non è raro che venga
negata la consultazione del fascicolo.
E’ una situazione contraddittoria e frustrante a cui purtroppo per noi
utenti non c’è soluzione rapida: dipende molto dalle interpretazioni
dei responsabili d’ufficio, cerca almeno di riuscire a capire sulla base
di quale articolo o disposizione interna ti viene negata la visione.
Ultima spiaggia possibile è quella di incaricare un avvocato, soluzione
che comporterà una spesa.
Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:

In dettaglio
Le informazioni che ci servono per valutare correttamente un

operazione sono queste:
 Avviso d’asta
 Perizia
 Ordinanza
 Planimetria
 Dati catastali
 Foto
Avviso d’asta
E’ la pubblicazione che riporta tutti i dati essenziali sullo svolgimento

dell’asta.
Il tipo d’asta (senza o con incanto),chi e dove eseguirà la gara (notaio
o giudice o altro), giorno/i e ora esatta, cosa sarà battuto (uno o più
lotti, o frazioni di proprietà/usufrutto o nuda proprietà), a che prezzo
e con quale rilancio minimo (in caso di asta all’incanto), le modalità di
presentazione della domanda e i relativi acconti (con le modalità di
versamento), le disposizioni per l’aggiudicatario, i costi della
procedura e la descrizione dell’immobile. Altre eventuali informazioni.
(Allegato A)

Perizia
E’ il documento redatto dal consulente del giudice (solitamente un

geometra o architetto) nel quale è descritto il bene da vendere
e tutti i riferimenti necessari a identificarlo e valutarlo.
Nella sua struttura non è altro che un formulario, ovvero 9/12
domande standard che il G.E. rivolge al C.T.U. il quale dovrà
rispondere nel modo più completo possibile.
Insieme all’avviso d’asta è il documento di cui hai assolutamente
bisogno se vuoi valutare la fattibilità di un’operazione.
Le prime volte la lettura di una perizia di stima può risultare
difficoltosa e piuttosto pesante, soprattutto perché ne dovrai leggere
tante.
Ti accorgerai presto dell’esistenza di diversi formati; quelle lunghe 47
pagine super esaustive, pompose, prolisse e ‘super accessoriate’,
quelle standard e decorosamente ricche di informazioni e infine quelle
stringate, secche e estremamente schematiche.
Molte informazioni contenute non sono strettamente importanti per
te, ecco le domande da mettere subito sotto la lente:
(Allegato B)
A) Quali siano gli estremi dell’atto di pignoramento.

Viene specificata esattamente la data in cui il pignoramento è
stato trascritto e registrato.
E’ una data importante in quanto il pignoramento è l’atto che toglie
la disponibilità del bene all’ esecutato (proprietario).
In poche parole qualunque atto è eseguito (vendita , affitto,
donazione ecc..) dopo questa data non ha alcun valore, ovvero non è
opponibile alla procedura.

Di contro qualunque disposizione è avvenuta prima, la più comune è
la locazione del bene, risulta valida e può pregiudicare o limitare il
pieno possesso del bene da parte dell’ aggiudicatario.
E’ specificato anche cosa e in che misura colpisce il pignoramento
(piena proprietà, quota di proprietà, nuda proprietà usufrutto ecc…) a
carico (esecutato) e a favore di chi (condominio,
persona fisica, società, banca).
(…)
Attenzione anche al caso in cui l’immobile pignorato è assegnato ad

un coniuge (di solito succede in caso di separazione quando è
presente anche un figlio minore). Qui dipende da quanto sono lunghi i
termini dell’assegnazione al coniuge, e l’unico modo per saperlo è
avere la possibilità di parlare con l’interessato/a.
In questo caso, a meno che t’ interessi particolarmente l’immobile
lascerei perdere.

D ) Stato occupativo
Il 90% degli immobili all’asta è occupato dall’ esecutato e per la
procedura è considerato libero. Questo non significa che è di fatto
vuoto, semplicemente l’occupante non ha nessun titolo opponibile al
rilascio dell’appartamento al nuovo proprietario.
Stessa cosa se è occupato da terzi (anche estranei) senza titolo.
(…)

Cap ito lo 6
Quale
asta?

Asta con incanto o senza incanto?
Ancora la famosa riforma del marzo 2006 ha modificato radicalmente

anche la forma di gara vera e propria, prima di quella data la
consuetudine vedeva le aste con incanto come la gara più utilizzata
fatta eccezione per alcuni casi o nelle aste fallimentari.
In seguito il legislatore ha stabilito che tutte le procedure
successive al 1°marzo 2006 , arrivassero ad utilizzare in prima
battuta la gara senza incanto, seguita dalla gara con incanto.
Andiamo a capire come funzionano.
Asta senza incanto

La famosa gara a busta chiusa, dove per partecipare bisogna
presentare in una busta sigillata e contrassegnata, tutta la
documentazione necessaria, l’acconto e l’offerta d’importo superiore
alla base d’asta. Le modalità (a chi, come, dove e quando presentare
la domanda) sono specificate nell’avviso d’asta.
Noterai che non sempre l’importo minimo d’offerta è specificato, in
questo caso (vedi box sotto) il prezzo di base di 310mila euro, la tua
offerta quindi potrà essere di 310.100 euro.

Questo perché potresti essere l’unico offerente in gara, non ha senso
quindi alzare ulteriormente la spesa.
L’offerta irrevocabile significa che nel caso tu sia l’unico offerente non
è possibile ritirarla e rinunciare alla gara.
La cauzione richiesta (un decimo) da presentare è calcolata

sull’offerta, ovvero il 10% di 310.100 euro (3.110,00 euro) da

presentarsi con un assegno circolare, subito restituita in caso di
mancata aggiudicazione.
Il giudice/notaio una volta aperte tutte le buste che partecipano alla

gara, legge le offerte in esse contenute.
Alla presenza di più offerte valide (vedi il punto 5 del box) darà
inizio all’incanto (non sempre nella stessa data) partendo dall’offerta
più alta.
Asta con incanto
L’incanto è chiamato partendo dall’offerta più alta presente nelle

buste ,con un rilancio minimo già specificato nell’ avviso d’asta
oppure deciso al momento dal delegato.
I rilanci a voce cominciano e quando passano 3 minuti (senza che
nessuno rilanci) dall’ultima offerta valida l’asta è aggiudicata.
 NB. Leggi bene l’avviso d’asta per avere tutti i dettagli.
La domanda.
La documentazione da presentare al giudice o al delegato è

specificata nell’ avviso d’asta oppure sulla pagina di riferimento del
tribunale.
(…)

Grazie per aver scaricato l’anteprime gratuita di questo ebook,
per acquistare la versione completa e tutti gli altri prodotti
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Attenzione anche al caso in cui l’immobile pignorato è assegnato ad

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Ancora la famosa riforma del marzo 2006 ha modificato radicalmente

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La cauzione richiesta (un decimo) da presentare è calcolata

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Il giudice/notaio una volta aperte tutte le buste che partecipano alla

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