REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD RAFAEL BELLOSO CHACÍN

FACULTAD DE CIENCIA JURIDICA Y POLITICA
ESCUELA DE DERECHO
CÁTEDRA: DERECHO ROMANO
SECCIÓN: D-121

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

PRESENTADO POR:

Julio Torrado C.I: 21.225.317

Yuslania Nuñez C.I: 24.965.546

Maracaibo, 30 de marzo 2011

Derechos Reales

Es una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa. Donde se le confiere a una
persona un poder inmediato sobre un objeto, facultándola para obrar directamente sobre la cosa en
que recae su derecho.

Características de los derechos reales

1. Es absoluto: erga omnes (vale contra todos o frente a todos)

2. Es preferente: La ley ampara aquel cuyo derecho se constituyo en primer lugar)
3. Son limitados en numero (ya que solo puede ser creados por la ley mas no por la voluntad
de los particulares).
4. Los derechos reales se sancionan y defienden con acciones reales. (Se puede perseguir la
cosa en manos de quien este)
5. No se extinguen por el no uso, sino que se aplicaciones la prescripción adquisitiva.

Tipos de derechos reales.

Derechos Reales sobre la cosa ajena (iura in re aliena)

- Derechos reales de Goce: servidumbre, la superficie y la enfiteusis.
- Derechos reales de Garantía: La prenda y la hipoteca.

Derechos Reales sobre la cosa ajena (iura in re aliena):

Derechos reales están constituidos sobre una cosa que pertenece en propiedad a otra persona.

Los Derechos Reales sobre la cosa ajena se clasifican en:

Derechos reales de Goce: Eran de goce aquellos derechos que le brindaban al titular el uso y
disfrute de una cosa.

Servidumbre: son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una persona o de un
fundo perteneciente a un propietario distinto.

Se clasifican en:
Servidumbres Personales: Están establecidas a favor de una persona determinada, que es la única
que puede sacar los beneficios. Estos son: usufructos, cuasiusufructo, usu, habitación, operae
servorum.

1. Usufructo: es un derecho de percibir para si los frutos de una cosa ajena, dejando a salvo su
sustancia, sin alterar ni la estructura ni el destino económico de la cosa.

1.1 Facultades del usufructuario:

- El usufructuario pude usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden
usarse sin consumirlos (por ejemplo, una explotación forestal no se puede explotar sin talar
árboles, un coto de caza se usa para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas
regulaciones se suele permitir el cierto uso consuntivo moderado.

- Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan después de la
constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a
generar antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de
recogerse tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario.

- Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo, arrendándolo y

gravándolo.

- Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho
a indemnización al terminar el usufructo.

- El usufructo de esclavos da derecho al trabajo del esclavo, pero no sus hijos.

1.2 Obligaciones del usufructuario:

- Conservar la cosa en su forma y sustancia; es decir, sin destruirla ni dañarla, salvo en los
usufructos sobre bienes consumibles o en los de explotación de minas, donde el poder
alcanza a la transformación y al consumo. El usufructuario ha de realizar las reparaciones
ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.

- Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien.

- Prestar fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. En los usufructos
testamentarios se suele relevar al usufructuario de esta obligación. La obligaciones
extraordinarias son de cargo del propietario.

- Restituir el bien al término del usufructo.

1.3 Extinción del usufructo:

 - Muerte del usufructuario.

- Expiración del plazo (usufructo con término) o cumplimiento de condición resolutoria

(usufructo condicional).

- Capitis deminutio: máxima o media.

- Consolidación en un mismo titular del usufructo y la propiedad.

- Renuncia del usufructuario.

- Pérdida o extinción del bien, salvo en determinados casos cuando el bien queda sustituido
por una indemnización u otros bienes.

- Resolución del derecho del constituyente del usufructo.

- Prescripción al no usar el bien el usufructuario durante el tiempo marcado por la ley.

2. Cuasiusufructo: Es un beneficio otorgado por el senadoconsulto, que permite el usufructo

de cosas consumibles comprometiéndose el usufructuario a restituir las mismas cosas en
cantidad y calidad o pagar su valor al término del usufructo.

3. Usus: El usuario tiene el uso, pero no el goce de la cosa, salvo solo para sus necesidades
personales, es un usufructo limitado ya que no permitía la renta de una cosa.

4. Habitación: Derecho que facultaba a su titular a habitar una casa ajena y aún a darla en
locación a terceros. Este derecho no se perdía ni por el no uso ni por la Capitis diminuti.
Tiene el derecho de arrendarla pero de no cederla gratis.

5. Operae Servorum: Derecho de servirse del trabajo de un esclavo o de un animal.

Servidumbres Prediales: Es una relación entre dos fundos (fundo dominante y fundo sirviente)
que desde el punto de vista activo es el derecho atribuido a un fundo de retirar utilidad de otro y
desde el punto de vista pasivo es la carga impuesta a un fundo de procurar utilidad a otro fundo.

Las servidumbres prediales se dividen en:

Rusticas: Estas responden a exigencias agrícolas y ganaderas.

Las principales servidumbres rusticas eran:

1. Servidumbre de paso :

1.1 Iter: derecho de pasar a pie o a caballo por el fundo ajeno.

1.2 Actus: derecho de pasar con ganado o con carros.
1.3 Via: derecho de transportar mercancía o materiales de construcción, etc.
 2. Servidumbres de aguas:
2.1 Aquaeductus: derecho a pasar agua por el fundo ajeno.
2.2 Aquae haustus: El derecho a sacar agua del fundo sirviente que a su vez implica el derecho
a pasar a donde está el agua y también el derecho abrevar el ganado.

Urbanas: Son aquellas en las cuales los fundos se pueden encontrar en el campo o en la ciudad,
siempre y cuando el fundo dominante sea un edificio.

Las principales servidumbres urbanas eran:

1. Luces y vistas.
1.1 Servidumbre que impide al propietario del fundo sirviente realizar construcciones que
disminuya las vistas o la luz del fundo dominante.
1.2 Servidumbre de que por parte del fundo sirviente no se puede edificar a más altura que la
señalada.
1.3 Servidumbre que permite huecos o ventanas en una pared común en beneficio del predio
dominante.
2. Desagüe de edificios.
2.1 Servidumbre para verter aguas pluviales gota a gota o a través de un canal.
2.2 Servidumbre de desagüe de aguas fecales por tuberías a través del fundo sirviente.
3. Servidumbres de muros y proyecciones.
3.1 Servidumbre de apoyo o introducción de vigas en la pared ajena.
3.2 Servidumbre de apoyo de construcción en un muro o columna del vecino.
3.3 El derecho a proyectar balcones o terrazas sobre el fundo sirviente.
3.4 El derecho a proyectar una cubierta protectora sobre el fundo sirviente.

Extinción de las servidumbres prediales

La servidumbre desaparece por cuatros medios:

1. Confusión. El dueño del fundo dominante adquiere la propiedad del fundo sirviente o
viceversa.

2. Renuncia del titular del fundo dominante. Esa renuncia había que analizarla mediante in
iure cessio.

3. Por destrucción de uno de los fundos o de los dos.

 4. Por no uso. Cuando no se ejercía el derecho a servidumbre durante un plazo determinado se
extinguía. Ese plazo era de dos años en época clásica y en época justinianea 10 entre
presentes y 20 entre ausentes.

La superficie: podía ser transmitido por actos intervivos y mortes causa. El titular está facultado
para el pleno disfrute del edificio levantado en suelo ajeno.
Enfiteusis: era la concesión de un fundo que una de las partes integraba a la otra a perpetuidad o
por un largo tiempo, con el cargo de mejorarlo por construcciones o planificaciones, y de pagar un
canon anual. La pensión anual que debía pagar el superficiario recibía el nombre de solárium.

Derechos reales de Garantía

Son aquellos en los que se le asegura el pago de la deuda; los derechos reales de garantía son la
prenda o pignus e hipoteca.

“La fiducia es un antecedente de la prenda en la cual establecía un negocio entre el deudor y el

acreedor donde el deudor enajenaba una cosa, por macipatio o in iure cessio, y el acreedor se

comprometía a devolver la cosa recibida una vez cumplida la obligación”.

La prenda o pignus: es un derecho real de garantía por el cual se otorga la posición de una cosa en

garantía para el cumplimiento de una obligación. La cosa puede ser mueble o inmueble.

La Hipoteca: Se entrega la posesión de una cosa como garantía a una obligación. La diferencia que

sostiene con la prenda, es que la cosa debe permanecer en manos del deudor y solo llegado el

momento debe ser trasladada.

Constitución de la prenda y de la hipoteca

1.- Por convenio entre las partes.

2.- Por Adjudicación, es decir, por sentencia judicial.

3.- Por una disposición mortis causa, como el testamento y el legado.

4.- Por disposición de la Ley.

Facultades del acreedor Prendario e Hipotecario:

Cuando se configuro el derecho prendatario e hipotecario, se establecieron ciertos pactos:

 - Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto, se facultaba al pignoratario para
percibir los frutos que la cosa pudiese rendir, pagándose así los intereses. Luego este mismo
se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la
deuda principal.

- Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento, el

pignoratario se adueñaba de la cosa, renunciándose a la acción personal correspondiente.

- Pacto de Retroventa: Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al

pignoratario, y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más
alto que el valor real de la cosa.

- Ius vendendi o distrahendi: Este era un pacto adicional mediante el cual se autorizaba al
acreedor a vender la cosa pignorada para cancelar la deuda , pero si el precio del objeto era
más alto a la deuda, el acreedor debía devolver el exceso al deudor.

Extinción de la prenda y de la hipoteca:

- Cuando se extinguía la obligación principal.

- Por destrucción total o parcial del objeto pignorado o hipotecado.
- Por venta de la cosa agravada(Ius vendendi)
- Por renuncia del acreedor.
- Por confusión.
- Por prescripción.