Que es una Servidumbre Ecológica

MAP. Emilio Fallas

La Servidumbre Ecológica es una herramienta de conservación privada voluntaria, que se

utiliza para planificar los usos de la finca, esa planificación se transforma en un contrato que se
amarra a la propiedad, y se inscribe en el Registro Nacional.

En términos legales es un poder o derecho real, para el que existen diferentes significados que
rondan en una misma lógica “es un contrato que firman los propietarios pero que se amarra a
la propiedad, por lo que si cambia de manos, o se segrega, el contrato se hereda, y con él las
responsabilidades de cumplimiento.

Servidumbre: Poder real que una persona tiene sobre un predio ajeno para servirse de él en
algún aspecto.

Servidumbre: Gravamen permanente que implica limitaciones en el ejercicio de algunos de los

atributos de la propiedad.

Servidumbre: Derecho real perpetuo o temporal sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se
puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario
ejerza alguno de sus derechos de propiedad.

Derecho real: Es el que se tiene en una cosa, o contra una cosa sin relación a determinada
persona.

Servidumbre Ecológica: Aquel derecho que un titular tiene para limitar o restringir en tipo e
intensidad de uso que puede tener lugar sobre un bien inmueble ajeno, con el fin de preservar
los atributos naturales, las bellezas escénicas, o los aspectos históricos, arqueológicos,
culturales, arquitectónicos, de ese bien inmueble.

Su duración puede variar, y depende de las intenciones del propietario que hace la
Servidumbre Ecológica, puede ser para siempre, o puede ser para un tiempo definido.

La Servidumbre Ecológica es un concepto legal que adoptó ese nombre por la similitud del
concepto de servidumbre al concepto original Conservation Easement, y por que se pensó que
a la hora de aplicarlo en sectores rurales, los productores o propietarios de las fincas, iban a
entender el concepto por la similitud que se planteaba con una servidumbre de paso, o una
servidumbre agrícola.

CEDARENA fue la organización que construyó, aplicó y socializó esta herramienta en

Latinoamérica. 20 años después, el concepto se ha mantenido, pero ha evolucionado, y se ha
adaptado a las necesidades y las circunstancias sociales, económicas, y ambientales.
Las primeras servidumbres fueron de conservación absoluta (preservación) en las que según el
contrato, no se podía realizar ninguna actividad(casi como mini parquecitos nacionales).
Después evolucionó y se adaptó a la necesidad de algunas organizaciones y propietarios
individuales, que querían preservar una parte de su finca y trabajar en agricultura o turismo en
la otra parte.

En los últimos años ha evolucionado nuevamente, se ha adaptado al concepto conservación

(uso sostenible de los recursos), y se ha convertido en una herramienta que se fundamenta en
un diagnóstico de los usos potenciales de la finca, para planificar las actividades que se pueden
desarrollar de manera sostenible, siendo el último uso que se le ha dado la planificación en los
desarrollos inmobiliarios.

Aunque conceptualmente una Servidumbre Ecológica se materializa en un contrato, es algo

más que eso, se compone de cuatro partes, una línea base, un plan de zonificación, un
contrato, y un monitoreo. Y para que exista debe haber un fundo dominante y un fundo
sirviente (dos propiedades), una cumple el contrato y la otra fiscaliza el cumplimiento.

El primero es un levantamiento que describe lo que hay en la finca (es como una fotografía al
día en que se decidió crear la Servidumbre Ecológica), el según es la zonificación y definición
de usos según sectores de la finca (es como un plan de manejo), este segundo necesita de la
línea base, el tercero es la materialización en un documento (legal) de lo permitido y lo no
permitido en el plan de zonificación, y el cuarte es un plan o protocolo de monitoreo que es el
que realmente fiscaliza y asegura el cumplimiento de la Servidumbre Ecológica.

Esto es importante que lo tengan en cuentan, porque aunque a un contrato inscrito en

Registro de la Propiedad conceptualmente se le puede llamar Servidumbre Ecológica, en la
práctica y para los fines de esta herramienta, no es una Servidumbre Ecológica, ya que no
cuenta con los medios para medir y fiscalizar su cumplimiento.