27/2/2008 

Certificazione energetica degli edifici con “sorpresa” in Finanziaria 2008  
 
Due nuove disposizioni contenute nella legge finanziaria, l’una immediatamente applicabile, l’altra operante dal 
1° gennaio 2009, intervengono in materia di certificazione energetica e di misure per il risparmio idrico. Con la 
prima si subordina l’agibilità alla presentazione della certificazione energetica mentre con l’altra si condiziona il 
rilascio del permesso di costruire alla stessa certificazione nonché alla previsione progettuale di caratteristiche 
strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche.  Si tratta tuttavia di 
due disposizioni di problematica applicazione in quanto la disciplina relativa alla certificazione energetica degli 
edifici  non  è  ancora  pienamente  operante  mentre  con  riferimento  all’utilizzo  delle  risorse  idriche  non  sono 
definiti né le modalità da rispettare per raggiungere l’obiettivo né il limite minimo di risparmio da perseguire. 
 
Dal 1° gennaio 2009 permesso di costruire solamente per edifici muniti di certificazione energetica e in regola 
con  il  risparmio  idrico  Art.  1,  legge  244/2007,  comma  288  –  A  decorrere  dall’anno  2009,  in  attesa 
dell’emanazione  dei  provvedimenti attuativi  di  cui  all’articolo  4,  comma  1,  del  decreto  legislativo  19  agosto 
2005, n. 192, il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla certificazione energetica dell’edificio, così 
come  previsto  dall’articolo  6  del  citato  decreto  legislativo  n.  192  del  2005,  nonché  delle  caratteristiche 
strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche. 
 
Da quando e fino a quando gli obblighi sono operanti 
L’obbligo  decorre  dal  2009  e  quindi  dal  primo  gennaio  dello  stesso  anno  e  perdura  sino  all’emanazione  dei 
provvedimenti  attuativi  di  cui  all’art.  4,  comma  1,  del  D.Lgs.  192/2005  (decreto  relativo  al  rendimento 
energetico nell’edilizia).  
Più in dettaglio: 
– gli  obblighi  sono  operanti  con  la  decorrenza  prevista  senza  necessità  di  recepimento  da  parte  della 
disciplina  locale.    Ciò  a  differenza  di  quanto  disposto,  per  esempio,  dalla  stessa  legge  244/2007  con 
riferimento agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.  Si deve in ogni caso ritenere che 
la  disciplina  locale  possa  dettagliare  la  disposizione  con  riferimento  per  esempio  ai  profili  procedurali 
mediante la determinazione di come e quando la certificazione energetica debba essere prodotta; 
– gli  obblighi  sussisteranno  fino  all’adozione  della  regolamentazione  di  cui  all’art.  4,  comma  1,  del  D.Lgs. 
192/2005. La disposizione lascia chiaramente intendere che non si perverrà all’adozione dei provvedimenti 
attuativi  previsti  dal  decreto  se  non  successivamente  al  1°  gennaio  2009,  in  quanto  in  caso  contrario  la 
previsione in essa contenuta perderebbe di significato. Questo non significa tuttavia che successivamente 
all’adozione dei suddetti regolamenti l’obbligo verrà meno ma solamente che sussisterà nei termini e alle 
condizioni disposte dalla nuova disciplina. 
 
Dal 1° gennaio 2009 permesso di costruire solo per edifici ecologici 
Dall’anno 2009 il permesso di costruire potrà essere rilasciato solamente a condizione che:  
– l’edificio  sul  quale  si  intende  intervenire  abbia  ottenuto  la  certificazione  energetica.  La  disposizione  è 
evidentemente  riferita  a  interventi  sul  patrimonio  edilizio  esistente  e  agli  ampliamenti  in  quanto 
solamente  gli  organismi  edilizi  già  esistenti  (e  non  quelli  ancora  da  realizzare),  possono  essere  forniti  di 
certificazione energetica (art. 6, comma 1, del D.Lgs. 192/2005: «gli edifici di nuova costruzione e quelli di 
cui  all’art.  3,  comma  2,  lett.  a),  sono  dotati,  al  termine  della  costruzione  medesima  e  a  cura  del 
costruttore, di un attestato di certificazione energetica»);  
– l’immobile sia dotato di caratteristiche strutturali finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque 
meteoriche.  Nel  caso  di  edifici  di  nuova  costruzione,  l’assolvimento  della  condizione  dovrà  essere 
dimostrata  dagli  elaborati  progettuali  e  dalla  relazione  tecnica  allegata  mentre  nel  caso  di  interventi  sul 
patrimonio  edilizio  esistente  si  deve  ritenere,  nel  silenzio  della  legge,  che  l’adeguamento  delle 
caratteristiche  strutturali  debba  essere  quello  massimo  consentito  dalla  tipologia  di  intervento  di  cui  si 
tratta.  Ciò  in  coerenza  con  il  principio  che  ispira  in  generale  tutta  la  normativa  tecnica  contenuta  nella 
parte seconda del Testo Unico sull’edilizia. Secondo tale principio l’adeguamento sarà necessario ogni qual 
volta  sussista  un  idoneo  rapporto  di  congruità  tra  entità  dei  lavori  che  si  intendono  eseguire  e  opere 
necessarie a garantire il rispetto della normativa tecnica. 
I provvedimenti in attesa dei quali l’obbligo è correlato 
L’obbligo  è  valido  e  operante  fino  all’adozione  dei  provvedimenti  attuativi  previsti  dall’art.  4,  comma  1,  del 
D.Lgs. 192/2005. In base a tale articolo (intitolato “Adozione di criteri generali, di una metodologia di calcolo 
e requisiti della prestazione energetica”), entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore dello stesso 
decreto 192/2005 si sarebbero dovuti adottare uno o più decreti in modo da definire:  
a) i criteri generali, le metodologie di calcolo e i requisiti minimi finalizzati al contenimento dei consumi di 
energia e al raggiungimento degli obiettivi stabiliti dal D.Lgs. 192/2005.  Questi decreti disciplineranno la 
progettazione,  l’installazione,  l’esercizio,  la  manutenzione  e  l’ispezione  degli  impianti  termici  per  la 
climatizzazione  invernale  ed  estiva  degli  edifici,  per  la  preparazione  dell’acqua  calda  per  usi  igienico‐
sanitari e, limitatamente al settore terziario, per l’illuminazione artificiale degli edifici; 
b) i criteri generali di prestazione energetica per l’edilizia sovvenzionata convenzionata, nonché per l’edilizia 
pubblica  e  privata,  anche  riguardo  alla  ristrutturazione  degli  edifici  esistenti  e  indicazione  delle 
metodologie di calcolo e dei requisiti minimi finalizzati al raggiungimento degli obiettivi stabiliti dal D.Lgs. 
192/2005; 
c) i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli 
esperti o degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti 
di climatizzazione (con revisione dei requisiti minimi ogni 5 anni e aggiornamento in funzione dei progressi 
della tecnica). I decreti sono posti in relazione dalla disposizione in commento non solamente all’obbligo 
della  certificazione  energetica  ma  anche  a  quello  riferito  alle  misure  finalizzate  al  risparmio  idrico  e  al 
reimpiego  delle  acque  meteoriche.  Ciò  risulta  incongruo  e  inopportuno  in  quanto  il  D.Lgs.  192/2005 
assegna  ai  decreti  solamente  compiti  correlati  al  risparmio  energetico  e  non  anche  al  razionale  utilizzo 
delle risorse idriche. 
 
Le opere per le quali è operante l’obbligo della produzione della certificazione energetica 
Per l’individuazione degli edifici per i quali è operante l’obbligo dell’acquisizione della certificazione energetica 
ai  fini  dell’ottenimento  del  permesso  di  costruire,  occorre  rifarsi  al  D.Lgs.  192/2005,  come  modificato  dal 
D.Lgs. 311/2006. Tale decreto, in particolare, assoggetta a certificazione energetica (art. 6, comma 1 e art. 3, 
comma 2, lett. a):  
– edifici di nuova costruzione;  
– ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro di edifici esistenti di superficie utile 
superiore a 1.000 metri quadrati;  
– demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore 
a  1.000  metri  quadrati.  La  certificazione  energetica  è  necessaria  anche  per  gli  edifici  che,  sebbene  non 
oggetto di interventi edilizi, siano stati oggetto di vendita. Gli edifici oggetto di compravendita per i quali 
non  sussista  l’obbligo  di  acquisizione  della  certificazione  per  effetto  della  loro  realizzazione  o 
ristrutturazione  debbono  infatti  essere  muniti  di  certificazione  secondo  la  seguente  gradualità  (art.  6, 
comma 1‐bis, D.Lgs. 192/2005):  
– a decorrere dal 1° luglio 2007, per gli edifici di superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati, nel caso di 
trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile; 
– a  decorrere  dal  1°  luglio  2008,  per  gli  edifici  di  superficie  utile  fino  a  1.000  metri  quadrati,  nel  caso  di 
trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari; 
– a decorrere dal 1° luglio 2009 per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso. 
Qualora gli edifici di cui sopra siano oggetto di interventi edilizi, gli stessi con decorrenza 1° gennaio 2009, 
per  effetto  della  disposizione  contenuta  nella  legge  244/2007,  dovranno  essere  muniti  di  certificazione 
energetica.  Saranno  invece  esclusi  dall’obbligo  dell’acquisizione  quelli  indicati  all’art.  3,  comma  3,  del 
D.Lgs.  192/2005  (ovverosia  gli  immobili  soggetti  a  vincolo  culturale  e  paesaggistico  in  base  al  D.Lgs. 
42/2004 quando il rispetto delle prescrizioni in esso contenute implicherebbe un’alterazione inaccettabile 
del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici; i fabbricati industriali, 
artigianali  e  agricoli  non  residenziali  quando  gli  ambienti  siano  riscaldati  per  esigenze  del  processo 
produttivo  o  utilizzando  reflui  energetici  del  processo  produttivo  non  altrimenti  utilizzabili;  i  fabbricati 
isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; gli impianti installati ai fini del processo 
produttivo  realizzato  nell’edificio,  anche  se  utilizzati,  in  parte  non  preponderante,  per  finalità  connesse 
alla residenza). 
Certificazione energetica o attestato di qualificazione energetica? 
La  certificazione  energetica  (o  attestato  di  certificazione  energetica)  è  un  documento  “redatto  secondo  i 
criteri e le metodologie di cui all’art. 4, comma 1” (art. 6, D.Lgs. 192/2005). Si tratta, paradossalmente, delle 
stesse disposizioni “in attesa” delle quali la legge finanziaria impone l’obbligo della certificazione. Mancando 
tuttavia  i  parametri  per  il  rilascio  della  certificazione,  questa  non  potrà  essere  evidentemente  rilasciata.  La 
disposizione,  se  intesa  in  senso  letterale,  risulta  pertanto  inapplicabile.  Si  deve  dunque  ritenere  che  la 
certificazione  energetica  alla  quale  la  disposizione  fa  riferimento  sia  in  realtà  l’“attestato  di  qualificazione 
energetica”.  Ciò  in  virtù  dell’art.  11,  comma  2,  del  D.Lgs.  192/2005,  in  base  al  quale  “l’attestato  di 
certificazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall’attestato di qualificazione energetica”. 
Ciò “fino alla data di entrata in vigore delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di 
cui all’art. 6, comma 9” (art. 11, comma 1‐bis). Tali linee guida non sono state ancora adottate e pertanto la 
sostituzione  dell’attestato  di  certificazione  energetica  con  l’attestato  di  qualificazione  energetica  è  tuttora 
pienamente operante.  
 
Certificazione energetica e attestato di qualificazione: differenze 
Il D.Lgs. 192/2005 distingue tra certificazione energetica e attestato di qualificazione energetica (allegato A al 
D.Lgs. 192/2005, quale risultante dalle modificazioni apportate con D.Lgs. 311/2006). In particolare:  
– la certificazione energetica costituisce la risultante del complesso delle operazioni compiute dai soggetti 
accreditati in possesso dei requisiti professionali prescritti dai decreti attuativi del D.Lgs. 192/2005;  
– l’attestato  di  qualificazione  energetica  rappresenta  invece  il  documento  predisposto  e  asseverato  da  un 
professionista abilitato. 
Per  espressa  previsione  contenuta  nell’allegato,  non  è  necessario  che  il  professionista  sia  estraneo  alla 
proprietà,  alla  progettazione  o  alla  realizzazione  dell’edificio.  La  certificazione  energetica  costituisce  un 
documento  di  livello  superiore  rispetto  all’attestazione  di  qualificazione  energetica.  Mentre  infatti  la 
certificazione  può  essere  rilasciata  esclusivamente  dai  soggetti  in  possesso  dei  requisiti  stabiliti  dalla 
normativa e allo scopo accreditati, l’attestato di qualificazione proviene da qualunque professionista abilitato 
ed è in numerosi casi configurato dal D.Lgs. 192/2005 come documento preliminare rispetto al rilascio della 
certificazione. 
 
Il ruolo della regolamentazione locale rispetto ai nuovi obblighi 
I nuovi obblighi imposti dalla legge finanziaria non necessitano di recepimento da parte della disciplina locale. 
La  sua  effettività  ed  esigibilità  risulta  in  ogni  caso  a  essa  correlata.  Il  termine  di  decorrenza  del  1°  gennaio 
2009  è  presumibilmente  in  relazione  al  tempo  necessario  per  la  sua  elaborazione  e  approvazione.  Ciò 
soprattutto  con  riferimento  alle  “caratteristiche  strutturali  dell’immobile  finalizzate  al  risparmio  idrico  e  al 
reimpiego  delle  acque  meteoriche”  che  l’intervento  deve  presentare  ai  fini  del  rilascio  del  permesso  di 
costruire.  La  disposizione  risulta  infatti  più  un’enunciazione  di  principio  che  una  norma  immediatamente 
applicabile,  esprimendo  solamente  la  finalità  da  raggiungere  ma  non  individuando  né  le  caratteristiche  né, 
soprattutto, l’entità minima del risparmio e del reimpiego che deve essere comunque assicurata in relazione 
alle diverse tipologie di intervento. In assenza di una disciplina di dettaglio, regionale o comunale, che fornisca 
parametri  certi  per  la  verifica  dell’assolvimento  degli  obblighi,  la  prescrizione  è  comunque  applicabile  ma 
facilmente  aggirabile.  Anche  con  riferimento  alla  certificazione  energetica  la  disciplina  locale  può  risultare 
utile al fine di dettagliare per esempio i profili  procedurali connessi, mediante la determinazione di come e 
quando la stessa debba essere prodotta.  
 
Nessuna agibilità senza preventiva presentazione della certificazione energetica 
Art. 2, legge 244/2007, comma 282 – «Per le nuove costruzioni che rientrano fra gli edifici di cui al decreto 
legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, il rilascio del certificato di agibilità al permesso 
di costruire è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell’edificio». 
 
 
 
 
 
Per l’ottenimento dell’agibilità occorre prima produrre la certificazione energetica 
La  disposizione,  a  differenza  di  quella  contenuta  al  comma  288  dell’art.  1  della  medesima  legge  244/2007, 
sembrerebbe  immediatamente  operante  già  con  riferimento  alle  agibilità  rilasciate  dopo  la  sua  entrata  in 
vigore (avvenuta il 1° gennaio 2008). L’ambito di operatività della norma è in ogni caso limitato solamente alle 
“nuove costruzioni” (dovendosi per tali intendere gli edifici di nuova costruzione di cui all’art. 6, comma 1, del 
D.Lgs. 192/2005), come peraltro dimostra anche la correlazione con il permesso di costruire (in quanto titolo 
necessario per l’esecuzione degli interventi di maggiore impatto territoriale). La certificazione negli edifici non 
è tuttavia ancora operante e valgono quindi le considerazioni svolte sopra (nell’ambito del paragrafo intitolato 
“Certificazione  energetica  o  attestato  di  qualificazione  energetica?”).  Per  l’ottenimento  del  certificato  di 
agibilità  sarà  pertanto  necessaria  la  presentazione  dell’attestato  di  qualificazione  energetica,  almeno  fino  a 
quando saranno approntati tutti gli strumenti normativi che consentano la presentazione della certificazione. 
La  tecnica  normativa  utilizzata  per  imporre  l’obbligo  è  in  ogni  caso  discutibile  in  quanto  la  prescrizione 
avrebbe potuto essere inserita più efficacemente all’interno dell’art. 25 del Testo Unico sull’edilizia dedicato 
proprio all’agibilità degli edifici e alle condizioni e documenti necessari per il suo ottenimento.  
 
Soggette  ai  nuovi  obblighi  anche  le  denunce  di  inizio  attività  utilizzate  per  la  realizzazione  di  interventi 
subordinati a permesso di costruire 
Le  nuove  disposizioni  correlano  l’obbligo  di  utilizzo  della  presentazione  della  certificazione  energetica 
solamente  al  permesso  di  costruire  (e  non  alla  denuncia  di  inizio  attività).  Il  permesso  di  costruire  e  la 
denuncia  di  inizio  attività,  tuttavia,  nella  vigente  normativa  sia  statale  che  regionale,  costituiscono  titoli 
alternativi.  Gli  interventi  aventi  l’incidenza  territoriale  propria  dei  lavori  soggetti  a  permesso,  infatti,  al 
ricorrere  delle  condizioni  prescritte,  possono  essere  realizzati  anche  mediante  denuncia  di  inizio  attività,  a 
scelta  degli  interessati.  Si  deve  pertanto  ritenere,  per  motivi  logici,  che  siano  soggetti  alle  disposizioni  in 
commento gli interventi previsti, anche quando l’interessato decida di presentare la denuncia di inizio attività 
(laddove  consentita).  Se,  infatti,  l’obbligatorietà  delle  nuove  disposizioni  fosse  in  relazione  alla  semplice 
procedura  seguita  anziché  all’incidenza  territoriale  dell’intervento  da  realizzare,  si  produrrebbero 
evidentemente  esiti  incongrui  e  ingiustificate  disparità  di  trattamento  perché  la  decisione  sull’applicazione 
della  norma  risulterebbe  sostanzialmente  rimessa  ai  singoli  interessati  (in  conseguenza  del  carattere 
facoltativo della denuncia di inizio attività rispetto al permesso di costruire).  
 
Fonte: Consulente immobiliare n.809/2008, Gruppo “Il Sole 24 Ore” 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
31/3/2008 
Primo sì alle linee guida per l’efficienza energetica negli edifici  
 
Arriva finalmente il via libera della Conferenza unificata alle Linee guida nazionali per l’efficienza energetica 
degli  edifici.  La  riunione  del  20  marzo  scorso  ha  espresso  parere  favorevole  subordinato  a  una  serie  di 
emendamenti che il Governo ora dovrà recepire. 
 
Tra questi, la scomparsa dell’indicazione di tariffe di riferimento per la certificazione e la validità delle leggi 
regionali già approvate, mentre le altre dovranno attenersi alle indicazioni nazionali fino al varo di una norma 
propria che comunque dovrà tenere conto delle linee di principio condivise nel documento. L’ok dell’Unificata 
mette fine al braccio di ferro che ha lasciato al palo per due anni il documento che, in base al DLgs 192/2005, 
ha il compito di dettare riferimenti omogenei per l’attuazione della certificazione energetica in edilizia.  
 
Nella stessa seduta è arrivato anche l’ok al DLgs che, attuando la direttiva Ue 2006/32/CE, estende a livello 
nazionale il bonus volumetrico per le costruzioni ad alta efficienza energetica. Anche in questo caso, il parere 
è favorevole con una serie di emendamenti. Tra questi, l’esonero dal bonus volumetrico per le aree protette 
come  i  centri  storici  e  il  maggiore  coinvolgimento  delle  regioni  nella  stesura  dei  piani  dell’aria  monitorati 
dall’Enea.  Ora  il  provvedimento  dovrà  ricevere  l’ok  delle  commissioni  parlamentari  competenti  e  tornare  a 
Palazzo Chigi per il via libera definitivo.  
 
Conferenza  Stato‐Città‐Regioni  Intesa  sullo  schema  di  decreto  del  Ministro  dello  sviluppo  economico  che 
definisce  le  Linee  guida  nazionale  per  la  certificazione  energetica  degli  edifici  e  gli  strumenti  di  raccordo, 
concertazione e cooperazione tra lo Stato e le Regioni in materia – Riunione del 20 marzo 2008.  
 
Fonte: Edilizia e territorio ‐ Gruppo "Il Sole 24 ORE" n. 13 24‐29 marzo 2008