ISI KANDUNGAN

PERKARA MUKASURAT

1.0 PENGENALAN 1

1.1 Tujuan Asas Rujukan 1

1.2 Sistem Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB) 1
1.3 Keperluan Pelan Pelaksanaan Projek PTB 2
1.4 Matlamat Dan Objektif Kajian 2
1.4.1 Matlamat Kajian 2
1.4.2 Objektif Kajian 2
1.5 Proses Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB 3

2.0 KAWASAN KAJIAN 4

2.1 Latar Belakang Kawasan Kajian 4

2.1.1 Tapak Kajian 4
2.1.2 Lokasi Tapak 4
2.1.3 Masalah Dan Potensi Tapak 8
2.2 Rumusan Dasar-Dasar Berkaitan Kawasan Kajian 8
2.2.1 Rancangan Malaysia Ke Sembilan (RMKe-9) 8
2.2.2 Dasar Perbandaran Negara (DPN) 9
2.2.3 Rancangan Fizikal Negara (RFN) 9
2.2.4 Rancangan Struktur Negeri Johor – 2020 9
2.2.5 Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2020 10
2.3 Faktor-Faktor Utama Pemilihan Tapak 11

3.0 BIDANG KAJIAN 12

3.1 Aspek-Aspek Kajian 12

3.2 Kepakaran Perunding Yang Diperlukan 12
3.2.1 Ketua Perunding 12
3.2.2 Perancang Bandar 13
3.2.3 Pakar Pembinaan Kapasiti dan Pengurusan Projek 13
3.2.4 Jurukur Tanah / Perekabentuk Plotan Semula 14
3.2.5 Jurunilai 14
3.2.6 Jurukur Bahan 14
3.2.7 Jurutera (Awam) 15
3.2.8 Jurutera (Utiliti) 15

4.0 PENGURUSAN KAJIAN 16

4.1 Tempoh dan Jadual Kajian 16

4.2 Rangka Kerja Kajian 16
4.2.1 Semakan Kajian-Kajian Dasar Berkaitan dan 16
Cadangan Projek Pembangunan Sediada
4.2.2 Mendapatkan Maklumat Penduduk Setinggan, 18
Pemilik Tanah dan Perihal Tanah

i
 4.2.3 Penyediaan Draf Pelan Pelaksanaan Terperinci 19
4.2.4 Memuktamadkan Pelan Pelaksanaan Terperinci 20
4.3 Data Primer 20
4.3.1 Kajian Lapangan 20
4.3.2 Program Pembinaan Persetujuan (PPP) 21
4.4 Laporan-Laporan Yang Perlu Dihasilkan 22
4.4.1 Salinan Laporan yang perlu diserahkan 24
4.5 Skop Perkhidmatan 24

5.0 STRUKTUR ORGANISASI 26

5.1 Jawatankuasa-Jawatankuasa 26
5.1.1 Jawatankuasa Pemandu 26
5.1.2 Jawatankuasa Teknikal 26
5.2 Pasukan Kajian 27
5.2.1 Pengurus Projek (JPBD SM) / Pasukan Teras 27
5.2.2 JPBD Negeri Johor 28
5.2.3 Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) 28
5.2.4 Perunding 28

6.0 PENGURUSAN KEWANGAN KAJIAN 30

6.1 Anggaran Kos Perunding 30

6.2 Jumlah Peruntukan Kajian 30
6.3 Jadual Pembayaran Kepada Perunding 30

7.0 OUTPUT DAN FAEDAH YANG DIJANGKA DARIPADA PROJEK 32

ii
SENARAI RAJAH
Rajah 1.1 : Proses Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB 3
Rajah 2.1 : Pelan Kunci 5
Rajah 2.2 : Pelan Lokasi 6
Rajah 2.3 : Pelan Tapak 7
Rajah 5.1 : Gambarajah Kerjasama Agensi Utama yang terlibat
dalam penyediaan Pelan Pelaksanaan projek PTB 27

SENARAI JADUAL
Jadual 4.1 : Program Kerja Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB 17
Jadual 4.2 : Laporan-Laporan Yang Perlu Dihasilkan 23
Jadual 6.1 : Jadual Bayaran 31

SENARAI LAMPIRAN
Lampiran 1 : Surat Dari JPBD Johor Bertarikh 16 Mac 2006 35
Lampiran 2 : Surat Dari Johor Corporation Bertarikh 21 Februari 2006 36
Lampiran 3 : Senarai Ahli Jawatankuasa Pemandu 37
Lampiran 4 : Senarai Ahli Jawatankuasa Teknikal 38
Lampiran 5 : Senarai Pasukan Kajian 39
Lampiran 6 : Anggaran Kos Perunding 40

iii
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PEMBANGUNAN TANAH
BERSEPAKAT (PTB) KG. SKUDAI KIRI, JOHOR BAHRU, JOHOR

1.0 PENGENALAN

1.1 TUJUAN ASAS RUJUKAN

Laporan Asas Rujukan ini disediakan untuk tujuan sebagai panduan

kepada penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek Pembangunan Tanah
Bersepakat (PTB) Kg. Skudai Kiri, Johor Bahru, Johor.

1.2 SISTEM PEMBANGUNAN TANAH BERSEPAKAT

Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB) adalah satu kaedah

pembangunan tanah di mana sekumpulan lot tanah yang berjiran
disusun semula melalui kerjasama dan persetujuan pemilik-pemilik
tanah mengikut pelan susunatur yang terancang dengan penyediaan
kemudahan infrastruktur dan masyarakat yang mencukupi.

Sebagai balasan kepada sebahagian tanah yang disumbangkan, pemilik

tanah akan menerima pulangan dalam bentuk hartanah. Sebahagian
lagi tanah dijadikan sebagai tanah kewangan dan dijual di pasaran bagi
menampung sebahagian kos pembangunan projek.

Pelaksanaan projek PTB hendaklah memenuhi elemen-elemen penting

sistem PTB seperti berikut:

i. Penyertaan Pemilik Tanah;

ii. Sumbangan;
iii. Tanah Kewangan;
iv. Plotan Semula;
v. Kuasa Perundangan Kepada Badan Pelaksana; dan
vi. Perkongsian Kos Pembangunan.

PTB merupakan satu pendekatan bagi membangunkan kawasan –

kawasan yang mengalami kemerosotan fizikal, kesesakan dan tertinggal
dari arus pembangunan tetapi berpotensi untuk dibangunkan.
Kebanyakan kawasan–kawasan ini melibatkan tanah-tanah milik
persendirian di pusat atau di pinggir bandar.

Pelaksanaan projek melalui sistem PTB dapat mengurangkan beban

kewangan yang perlu ditanggung oleh kerajaan terutamanya melibatkan
kos pengambilan balik tanah.

1
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

1.3 KEPERLUAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB bagi sesuatu kawasan yang

telah dikenalpasti adalah sangat penting berdasarkan alasan seperti
berikut:-

i. Bagi merancang pembangunan Kawasan Kajian secara menyeluruh.

ii. Bagi memastikan cadangan pembangunan mendapat persetujuan
pemilik tanah dan pihak-pihak yang berkepentingan.
iii. Bagi memastikan pulangan yang optima kepada pemilik tanah.
iv. Bagi memastikan projek adalah feasible dari aspek kewangan iaitu
hasil penjualan tanah kewangan boleh menampung kos
pembangunan projek.
v. Bagi mengenalpasti aspek-aspek perkongsian kos yang boleh
disumbangkan oleh kerajaan dan agensi-agensi utiliti.
vi. Untuk meningkatkan penglibatan pemilik tanah, penduduk dan
pihak-pihak yang berkepentingan dalam pembangunan sesuatu
kawasan tersebut selaras dengan Agenda 21 Tempatan.

1.4 MATLAMAT DAN OBJEKTIF KAJIAN

1.4.1 Matlamat Kajian

Matlamat kajian adalah untuk menyediakan secara terperinci

Pelan Pelaksanaan Projek Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB)
bagi Kg. Skudai Kiri, Johor Bahru, Johor dengan berpandukan
elemen-elemen penting Sistem PTB dan mengambilkira
dasar/langkah dalam Rancangan Pemajuan serta dasar-dasar
terkini Kerajaan Negeri Johor.

1.4.2 Objektif Kajian

i. Untuk mengaplikasikan elemen-elemen penting Sistem PTB

dalam penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB.
ii. Untuk mengenalpasti kehendak penduduk dan pemilik tanah
ke arah mendapatkan persetujuan pemilik tanah untuk
menyertai pelaksanaan projek PTB.
iii. Untuk menyediakan cadangan pelaksanaan yang ‘feasible’ dari
aspek kewangan dan pulangan semula kepada pemilik tanah
yang optima dan dipersetujui.
iv. Untuk menyediakan pelan-pelan susunatur dan pelan-pelan
asas kejuruteraan berdasarkan persetujuan pemilik tanah.
v. Untuk menyediakan anggaran kos projek, pelan kewangan,
program kerja dan jadual terperinci pelaksanaan projek.

2
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

1.5 PROSES PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Proses penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB adalah seperti di

dalam Rajah 1.1 :-

RAJAH 1.1: PROSES PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

PELAWAAN PERUNDING
(Pelantikan Perunding)
Aktiviti Awal Yang Perlu Dimulakan
1. Maklumat Awal Pemilik Tanah dan
Penduduk
2. Soal Selidik Profil Komuniti Dan PENGUMPULAN MAKLUMAT AWAL
Mengesan Pemilik Tanah
3. Maklumat Asas Tapak
4. Maklumat Asas Pemilikan dan LAPORAN AWAL
Perihal Tanah (Jawatankuasa Teknikal)

LAPORAN TEKNIKAL Ulasan-ulasan teknikal diperolehi

(Jawatankuasa Teknikal) dan diambilkira

1. Pembentangan Sistem PTB

PROGRAM-PROGRAM
2. Pembentangan Cadangan
PEMBINAAN PERSETUJUAN (PPP) Pelan Susunatur
3. Pembentangan Cadangan Kos
Pembangunan dan Cadangan
MESYUARAT-MESYUARAT BERSAMA Pulangan Faedah
JPPT 4. Soalselidik Impak Sosial
5. Mendapatkan Persetujuan
Awal
6. Perlantikan Jawatankuasa
MENYEMAK PERSETUJUAN TERKINI
Perwakilan Pemilik Tanah
PEMILIK TANAH (JPPT)

PENENTUAN FASA PEMBANGUNAN

(Sekiranya perlu)

Ulasan-ulasan teknikal
PROGRAM PEMBINAAN PERSETUJUAN
diperolehi dan diambilkira
DAN PERANCANGAN SEMULA
(Sekiranya perlu)

LAPORAN DRAF AKHIR

(Jawatankuasa Teknikal dan
Jawatankuasa Pemandu)
(Perkhidmatan Perunding tamat)

LAPORAN AKHIR
(Dimuktamadkan oleh Pasukan Teras)

PERINGKAT PELAKSANAAN

3
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

2.0 KAWASAN KAJIAN

2.1 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN

2.1.1 Tapak Kajian

Kawasan kajian bagi penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB

ialah di Kg. Skudai Kiri, Johor Bahru, Johor. Keluasan kawasan
kajian berjumlah 30.31 hektar (74.83 ekar). (rujuk Rajah 2.1,
2.2 dan 2.3).

Seluas 14.18 hektar (35 ekar) meliputi 172 lot mengikut pecahan
milikan seperti berikut :-
• Bilangan lot milik persendirian : 101 lot (dimiliki oleh
seramai 101 pemilik)
• Bilangan lot tanah kerajaan : 29 lot
• Bilangan lot yang tiada rekod : 42 lot
pemilikan

Sementara itu seluas 16.13 hektar (39.83 ekar) merupakan tanah

kerajaan yang pada masa kini dipenuhi oleh lebih kurang 390
rumah setinggan.

Kg. Skudai Kiri terletak dalam kawasan pentadbiran Majlis

Bandaraya Johor Bahru (MBJB).

2.1.2 Lokasi Tapak

Kg. Skudai Kiri terletak kira-kira 16 km dari pusat bandaraya

Johor Bahru dan mempunyai kemudahsampaian yang tinggi di
mana boleh dihubungi melalui Jalan Skudai (132’). Kawasan ini
terletak di antara pembangunan besar-besaran dan utama di
sekitarnya seperti berikut (rujuk Rajah 2.2) :-
• Teluk Danga di Tenggara dan Selatan
• Bandar Baru Uda 2 di Utara
• Taman Perling di Barat
• Taman Tampoi Utama dan Taman Tampoi Indah di Barat Laut

4
RAJAH 2.1 PELAN KUNCI

Plentong

TAPAK CADANGAN
KG. SKUDAI KIRI

Taman
Perling
Teluk Danga

Tanpa Skala
RAJAH 2.2 PELAN LOKASI

U
Ke Skudai

Ke Maju Jaya

Ke Taman
Sutera Utama
Taman Tampoi
Utama / Indah Ke Pasir Gudang
Ke Taman
Seri Bahagia
Ke Kawasan Perindustrian
Tampoi

Bandar Ke Jalan Taruka

Baru Uda 2
Ke Taman Tasek
Taman Kg. Ke Pusat Bandar
Perling Skudai Kiri
Taman
Tasek

TAPAK Teluk
Danga Ke Istana
CADANGAN Bukit Serene

Tanpa Skala
Ke Pusat Bandar
RAJAH 2.3 PELAN TAPAK

Ke Skudai BANDAR BARU UDA

U
TANPA SKALA
TAPAK CADANGAN
Kg. Skudai Kiri
(74.83 ekar)

JA
LA
N
SK
UD
AI

TANAH MILIK PERSENDIRIAN/

DIBAHAGIKAN MENGIKUT LOT 35
EKAR
Ke Pusat Bandar

TANAH KERAJAAN 39.83

EKAR

PEMBANGUNAN TELUK
DANGA
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

2.1.3 Masalah dan Potensi Tapak

Kg. Skudai Kiri merupakan salah satu perkampungan tradisi di

kawasan MBJB yang hampir keseluruhannya didiami oleh orang
Melayu. Kawasan ini telah dibangunkan dengan rumah-rumah
yang kebanyakkannya berstatus separa kekal dan tidak kekal.
Keadaan rumah-rumah yang padat memberi gambaran yang
buruk terhadap suasana persekitaran. Kawasan ini juga
mempunyai kekurangan kemudahan asas seperti sistem
perparitan dan pembetungan yang tidak terancang serta jalan
utama yang sempit dengan kelebaran 20-26 kaki. Kawasan tanah
kerajaan juga telah di bangunkan dengan padat oleh perumahan
setinggan.

Kedudukannya yang terletak di antara kawasan pembangunan

utama, terutamanya pembangunan mega Teluk Danga yang
terletak bersempadan dengannya memberi tekanan
pembangunan yang mendesak dan memerlukan pembangunan
segera kepada kawasan ini.

Tambahan pula kedudukan Kg. Skudai Kiri yang terletak dalam

kawasan MBJB merupakan sebahagian daripada Kawasan
Pembangunan Wilayah Selatan Johor (SJER) yang telah
diumumkan oleh YAB. Perdana Menteri pada 30 Julai 2006.

2.2 RUMUSAN DASAR-DASAR BERKAITAN KAWASAN KAJIAN

2.2.1 Rancangan Malaysia Ke Sembilan (RMKe-9)

Rancangan Malaysia Ke Sembilan (RMKe-9) telah menggariskan

strategi bagi membangunkan Wilayah Selatan Johor (SJER)
sebagai wilayah metropolitan dalam tempoh 10 tahun lagi
membabitkan kawasan seluas 2,200 kilometer persegi
merangkumi segi tiga dari Serkat di Pontian di sebelah Barat
sehingga ke Masai di Timur dan Kulai di bahagian Utara. Kawasan
yang akan dibangunkan ini dijangka akan menikmati
pembangunan dan permodenan yang pesat serta membantu
memacu ekonomi negara pada masa hadapan.

Pelan Induk yang sedang disediakan oleh Khazanah Nasional

Bhd. (Khazanah) dan dijangka akan dilancarkan menjelang akhir
tahun 2006 akan memberi penekanan kepada pembangunan
mampan, pemuliharaan alam sekitar serta agihan pertumbuhan
ekonomi yang sama rata di kalangan penduduk tempatan.

8
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Berkaitan peranan Johor Bahru, tumpuan akan diberikan kepada

industri pelancongan sebagai pusat membeli belah dan rekreasi
melalui pembangunan sedia ada di Teluk Danga dan
pembangunan pesisir pantai sepanjang Selat Johor.

Dalam konteks ini, kawasan kajian di Kg. Skudai Kiri seharusnya

dibangunkan dengan seberapa segera supaya tidak terlalu jauh
ketinggalan berbanding kepesatan pembangunan disekitarnya
dan juga pembangunan SJER yang akan dimulakan
pelaksanaannya dalam masa terdekat.

2.2.2 Dasar Perbandaran Negara (DPN)

Dasar Perbandaran Negara (DPN) telah menggariskan strategi

dengan memberi penekanan kepada integrasi pembangunan
kampung-kampung dalam bandar. Di antara langkah-langkah
dalam DPN 7 yang dicadangkan adalah seperti berikut:-

i. Membangunkan semula kawasan-kawasan kampung yang

sesak, tidak terancang dan terpinggir dari arus pembangunan.

ii. Menggalakkan pendekatan Pembangunan Tanah Bersepakat

(PTB) sebagai kaedah alternatif dalam membangunkan
kampung dalam bandar.

2.2.3 Rancangan Fizikal Negara (RFN)

Rancangan Fizikal Negara (RFN) mengenalpasti kawasan kajian

terletak di dalam Konurbasi Pertumbuhan Wilayah – Konurbasi
Johor Bahru di mana ia menjangkakan penduduknya akan
mencapai 1.84 juta orang menjelang tahun 2020. Salah satu
dasar RFN yang digariskan adalah menyokong pertumbuhan
Konurbasi ini. Antara langkah di bawah dasar ini ialah
mempertingkatkan penyediakan infrastruktur dan kemudahan
seperti perumahan, rekreasi, hiburan dan persekitaran berkualiti
yang perlu bagi menyokong sektor K-ekonomi.

2.2.4 Rancangan Struktur Negeri Johor – 2020

Strategi pembangunan Rancangan Struktur Negeri Johor adalah

selaras dengan strategi pembangunan seimbang yang digariskan
dalam Rancangan Fizikal Negara (RFN). Ia dibahagikan mengikut
zon perancangan yang mana Kawasan Kajian terletak dalam Zon
Perancangan Selatan (Kornurbasi Johor Bahru). Penumpuan

9
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

pembangunan bagi zon ini ialah sebagai pusat perdagangan dan

perkhidmatan bertaraf antarabangsa.

Di antara dasar utama berkaitan Kawasan Kajian ialah dasar

perumahan HO 5.0 iaitu :-

“ Mempertingkatkan kualiti perumahan dan persekitaran di Kg.

Tradisi, Kampung Baru, Kampung Petempatan Pertanian dan
Petempatan Orang Asli”.

Di bawah dasar ini dinyatakan terdapat kampung tradisi dan

kampung baru di Negeri Johor mengalami kesesakan akibat
daripada pembangunan yang tidak teratur dan ini menyebabkan
pihak berkuasa tempatan menghadapi masalah untuk
menyediakan pelbagai kemudahan. Keadaan ini juga akan
mengakibatkan sesetengah kawasan tersebut sering dilanda
banjir kilat akibat kekurangan atau kelemahan infrastruktur.

Langkah-langkah yang dicadangkan di bawah dasar ini ialah

seperti berikut :-

i. Melaksanakan program memperbaiki kawasan-kawasan

kampung dengan perancangan dan pembangunan semula
menerusi penyediaan infrastruktur dan utiliti serta kemudahan
awam yang mencukupi ;

ii. Mengenalpasti kawasan perkampungan yang berpotensi dan

mempunyai nilai, kebudayaan serta estetika untuk dipulihkan
seterusnya dijadikan kampung warisan atau model
perkampungan percutian pelancong; dan

iii. Mengawal pembangunan perumahan baru di kawasan-

kawasan kampung bagi menghindari kesesakan dan
peningkatan kepadatan.

2.2.5 Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2020

Kawasan Kajian terletak dalam Blok Perancangan Khusus 10.7 –

Presin Kg. Skudai Kiri dengan zon gunatanah utama yang
dibenarkan ialah cadangan pembangunan kawasan kediaman,
perniagaan, institusi dan kemudahan, cadangan pemeliharaan
dan pengurusan alam sekitar serta cadangan kawalan
pembangunan pinggiran sungai.

Kawasan kediaman yang dibenarkan adalah kawasan kediaman

yang mempunyai kepadatan sederhana (antara 25-40 unit/ekar)

10
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

dengan jenis bangunan yang dibenarkan seperti kondominium,

apartment, sesebuah, berkembar dan teres dari kategori kos
tinggi dan kos sederhana.

Rancangan Tempatan juga mencadangkan Kawasan Kajian hanya

terlibat dengan kawasan perniagaan yang berfungsi sebagai
pusat kejiranan.

Dari segi cadangan pembangunan khusus, Rancangan Tempatan

mencadangkan pembangunan semula (redevelopment) bagi
Presin Kg. Skudai Kiri (BPK 10.7) yang melibatkan Kawasan
Kajian (dan juga Kg. Usaha Jaya) yang terdapat petempatan
setinggan dengan cadangan pembangunan terancang
berkepadataan sederhana (40 unit/ekar).

2.3 FAKTOR-FAKTOR UTAMA PEMILIHAN TAPAK

Di antara faktor-faktor utama pemilihan Kg. Skudai Kiri bagi penyediaan

Pelan Pelaksanaan Projek PTB adalah seperti berikut:-

i. Mesyuarat JPN Johor Bil 1/2006 pada 13 Februari 2006 pada

dasarnya bersetuju Kajian Pelan Pelaksanaan Projek PTB dijalankan
di Kg. Skudai Kiri oleh JPBD Semenanjung Malaysia dengan
kerjasama JPBD Negeri Johor dan MBJB (surat JPBD.J1/74/00620
bertarikh 10 Mac 2006 adalah berkaitan – Lampiran 1).

ii. Yang Berhormat Datuk Bandar MBJB dan pegawai-pegawai kanan

MBJB sangat berminat menggunapakai kaedah PTB khususnya
untuk membangunkan semula Kg. Skudai Kiri. Sehingga kini 4
taklimat mengenai Sistem PTB dan penyediaan Pelan Pelaksanaan
Projek PTB telah diberikan kepada Y.B. Datuk Bandar dan pegawai-
pegawai kanan MBJB iaitu pada tarikh-tarikh seperti berikut:-
• 15 September 2004
• 12 April 2005
• 8 Februari 2006
• 16 Jun 2006

iii. Johor Corporation telah menyatakan amat berminat untuk turut serta
dalam pelaksanaan cadangan pembangunan projek PTB samada
dibuat terus oleh Johor Corporation atau melalui anak syarikatnya
iaitu Johor Land Berhad. Johor Corporation juga menyatakan
kesediaan untuk memberi sumbangan dalam bentuk maklumat dan
idea dari peringkat penyediaan kajian lagi. Surat Johor Corporation
(2) JLB/PBR/A65/2006 bertarikh 10 Februari 2006 adalah berkaitan -
Lampiran 2).

11
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

3.0 BIDANG KAJIAN

3.1 ASPEK-ASPEK KAJIAN

Untuk menyediakan perancangan keseluruhan Pelan Pelaksanaan

Projek PTB, di antara aspek-aspek utama yang perlu dilaksanakan
dalam kajian ini ialah seperti berikut :-
• Aspek perancangan fizikal.
• Aspek sosial termasuk kajian soal selidik lapangan dan strategi
serta program-program pembinaan persetujuan.
• Pelan-pelan sokongan kejuruteraan.
• Pengukuran tanah dan rekabentuk plotan semula.
• Aspek penilaian tanah termasuk penilaian sebelum dan
selepas projek.
• Aspek kewangan dari segi kos pembangunan, pelan kewangan
dan aliran tunai.
• Pembinaan kapasiti (capacity building) dan institusi.
• Rancangan berkaitan pampasan dan penempatan sementara
pemilik tanah.
• Rancangan berkaitan pampasan dan program penempatan
semula setinggan oleh Kerajaan Negeri.
• Perancangan keseluruhan dan penyediaan program kerja
pelaksanaan.

3.2 KEPAKARAN PERUNDING YANG DIPERLUKAN

Berdasarkan aspek-aspek kajian yang telah disenaraikan, Pasukan

Perunding yang dilantik akan diketuai oleh firma perancangan
bandar yang berdaftar. Terdapat lapan (8) bidang kepakaran
perunding yang diperlukan dengan setiap satunya perlu
melaksanakan bidang tugas seperti berikut :-
• Ketua Perunding
• Perancang Bandar
• Pakar Pembinaan Kapasiti dan Pengurusan Projek
• Jurukur Tanah dan Perekabentuk Plotan Semula
• Jurunilai
• Jurukur Bahan
• Jurutera (Awam)
• Jurutera (Utiliti)

3.2.1 Ketua Perunding

i. Mengetuai dan menyelaraskan pasukan perunding.

ii. Mengumpul / menyemak dan menyelaras penyediaan
semua laporan dan output kajian.

12
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

iii. Sentiasa berhubung dan berunding dengan JPBD

Semenanjung Malaysia, Pasukan Kajian dan lain-lain
jabatan teknikal dan agensi berkaitan.
iv. Mengendalikan projek dengan memastikan projek siap
pada waktu dan peruntukan yang ditetapkan.
v. Menyediakan bahan taklimat dan membuat
pembentangan seperti yang ditetapkan oleh Pasukan
Teras.
vi. Membantu Pasukan Teras dengan menyalurkan
maklumat-maklumat teknikal sekiranya diperlukan.

3.2.2 Perancang Bandar

i. Menyediakan aspek perancangan fizikal tapak termasuk

konsep perancangan dan pelan-pelan susunatur.
ii. Mengkaji pembangunan semasa dan sekitar kawasan
kajian.
iii. Menganalisa maklumat lalulintas sediada dan mengkaji
keperluan rangkaian jalanraya, sirkulasi lalulintas dan
keperluan tempat letak kenderaan.
iv. Menterjemah semua maklumat dalam bentuk digital
dan menggunakan aplikasi GIS.
v. Menyediakan Strategi Pembinaan Persetujuan
keseluruhan dan merancang pelaksanaan strategi dan
Program Pembinaan Persetujuan serta
mendokumenkan semua hasil program tersebut.
vi. Menjalankan kajian soalselidik Profil Komuniti dan
Penilaian Impak Sosial dan membuat analisis ke arah
mendapatkan persetujuan bagi menyertai pelaksanaan
projek PTB.

3.2.3 Pakar Pembinaan Kapasiti dan Pengurusan Projek

i. Mengenalpasti struktur organisasi pelaksanaan projek

dan memperincikan tanggungjawab Jabatan dan agensi
terlibat.
ii. Mengkaji dan mencadangkan struktur organisasi Badan
Pelaksana dan keperluan tenaga kerja untuk
melaksanakan Projek PTB.
iii. Mencadangkan keperluan dan program latihan kepada
tenaga kerja yang terlibat di dalam pelaksanaan Projek
PTB.
iv. Menyediakan perancangan untuk penempatan
sementara pemilik tanah dan menyelaraskan tindakan

13
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Kerajaan Negeri berkaitan penempatan semula

setinggan serta bayaran pampasan.
v. Menyediakan perancangan keseluruhan dan program
serta jadual pelaksanaan projek secara terperinci.

3.2.4 Jurukur Tanah dan Perekabentuk Plotan Semula

i. Menjalankan kerja-kerja ukur tanah terkini termasuk

semua struktur bangunan di kawasan kajian.
ii. Mengkaji dan mencadangkan prinsip-prinsip dan
garispanduan plotan semula.
iii. Menyedia pelan plotan semula secara terperinci setiap
lot berdasarkan hasil perundingan bersama pemilik-
pemilik tanah.
iv. Membantu sesi taklimat bersama pemilik-pemilik tanah
berkaitan pelan plotan semula.
v. Menterjemah semua maklumat dalam bentuk digital
dan menggunakan aplikasi GIS.

3.2.5 Jurunilai

i. Mengkaji dan mencadangkan prinsip/ garispanduan

penilaian hartanah.
ii. Mengkaji penilaian hartanah sebelum dan selepas
projek.
iii. Mengkaji perancangan tanah kewangan termasuk
penilaian dan pasaran tanah kewangan serta analisis
aliran tunai.
iv. Menjalankan kajiselidik bangunan dan hartanah untuk
menetapkan nilai pampasan/gantirugi.

3.2.6 Jurukur Bahan

i. Menyediakan kos, pendapatan projek dan cadangan

pulangan faedah.
ii. Menyediakan pelan kewangan untuk pelaksanaan
projek
iii. Mengkaji sumber kewangan untuk pelaksanaan.
iv. Menilai cadangan kewangan oleh pemaju.

14
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

3.2.7 Jurutera (Awam)

Menyedia serta mengkaji rekabentuk asas dan kajian

perancangan kejuruteraan berkaitan pembangunan tanah
dan aras ketinggian, keratan rentas, ‘section height and
typical structures’ ke atas kemudahan-kemudahan dan
menganggarkan keperluan untuk:-
a. Bekalan air
b. Pembetungan
c. Sisa pepejal
d. Perparitan
e. Jalan
f. Kerja tanah

3.2.8 Jurutera (Utiliti)

Menyedia dan mengkaji rekabentuk asas dan kajian

perancangan kejuruteraan terutama untuk menentukan
permintaan dan jenis kemudahan-kemudahan berikut:
a. Bekalan elektrik
b. Telekomunikasi
c. Gas
d. Teknologi maklumat dan komunikasi

15
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

4.0 PENGURUSAN KAJIAN

4.1 TEMPOH DAN JADUAL KAJIAN

Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB di Kg. Skudai Kiri, Johor

Bahru, Johor akan mengambil masa 10 bulan termasuk beberapa siri
mesyuarat bersama pemilik tanah sehingga mendapatkan persetujuan
terkini, membuat perancangan semula (jika perlu) dan mesyuarat-
mesyuarat Jawatankuasa Teknikal dan Jawatankuasa Pemandu. Rajah
4.1 menunjukkan program kerja penyediaan kajian secara terperinci.

4.2 RANGKA KERJA KAJIAN

Rangka kerja keseluruhan kajian terdiri dari peringkat-peringkat seperti

berikut:-

i. Semakan Kajian / Dasar berkaitan dan Cadangan Projek

Pembangunan Sediada.
ii. Mendapatkan maklumat penduduk setinggan, pemilik tanah dan
perihal tanah.
iii. Penyediaan Draf Pelan Pelaksanaan Terperinci.
iv. Memuktamadkan Pelan Pelaksanaan Terperinci.

4.2.1 Semakan Kajian / Dasar Berkaitan dan Cadangan Projek

Pembangunan Sediada

Pada peringkat ini perunding perlu menyemak semua kajian-

kajian dan dasar-dasar terlibat yang memberi kesan kepada
pembangunan Kawasan Kajian. Perunding juga perlu
menyenaraikan dan mengkaji semua projek-projek pembangunan
yang telah dicadangkan oleh semua Jabatan/Agensi melibatkan
Kawasan Kajian.

Di peringkat ini semakan yang perlu dibuat meliputi aspek-aspek

seperti berikut :-
• Pembacaan mengenai Sistem PTB dan rujukan kepada kajian-
kajian Projek Perintis PTB iaitu Kajian Persediaan di Rezab
Melayu Puchong (RMP) dan Kajian Pelan Implementasi di Zon
C1-Kg. Pulau Meranti.

• Dasar-dasar, langkah dan garis panduan dalam rancangan

pemajuan iaitu Rancangan Struktur Negeri Johor dan
Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru.

16
 JADUAL 4.1: PROGRAM KERJA PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

JANGKAMASA/BULAN
BIL AKTIVITI TAHUN PERTAMA
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 PERINGKAT PERTAMA
SEMAKAN KAJIAN / DASAR BERKAITAN DAN CADANGAN
PROJEK PEMBANGUNAN SEDIADA (1 bulan)
• Sistem dan Projek PTB
• Rancangan-rancangan Pemajuan
• Pelan-pelan pembangunan dan cadangan projek pembangunan
2 PERINGKAT KEDUA
MENDAPATKAN MAKLUMAT PENDUDUK SETINGGAN,
PEMILIK TANAH DAN PERIHAL TANAH
• Maklumat awal penduduk, pemilik, maklumat asas tapak
dan perihal tanah
• Strategi / Pendekatan Pembinaan Persetujuan dan
Cadangan Soal Selidik
• Maklumat lanjut perihal tanah
• Maklumat lanjut penduduk dan mengesan pemilik tanah
• Soal selidik penduduk / pemilik tanah
• Taklimat Awal
3 PERINGKAT KETIGA
PENYEDIAAN DRAF PELAN PELAKSANAAN TERPERINCI
LAPORAN TEKNIKAL
• Cadangan pelaksanaan projek (3 bulan)
• Cadangan konsep perancangan, pelan susunatur,
kos dan pulangan
LAPORAN DRAF AKHIR
• Program-program Pembinaan Persetujuan (4 bulan)
• Program dan Jadual Pelaksanaan Projek
• Cadangan 'Pembinaan kapasiti'
• Program pelaksanaan keseluruhan
• Rumusan hasil penemuan
4 PERINGKAT KEEMPAT
MEMUKTAMADKAN LAPORAN DRAF AKHIR PELAN PELAKSANAAN
TERPERINCI (2 bulan)
5 PROGRAM PEMBINAAN PERSETUJUAN

6 LAPORAN DAN JAWATANKUASA MELULUSKAN (10 bulan)

Lap. Awal Lap. Teknikal Lap. Draf Awal Lap. Draf Akhir
J/K Teknikal J/K Teknikal J/K Teknikal J/K Pemandu
Pengerusi : Pengerusi : Pengerusi : Pengerusi Bersama:
KP JPBD Sem. Malaysia KP JPBD Sem. KP JPBD Sem. Malaysia KSU KPKT
Malaysia SUK Negeri Johor
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

• Pelan-pelan pembangunan dan cadangan senarai projek

beserta kos, lokasi dan spesifikasi oleh Kerajaan Negeri, PBT
dan Jabatan serta Agensi lain di Kawasan Kajian dan kawasan
sekitarnya.

Peringkat semakan ini adalah bertujuan sebagai rujukan dan

untuk disesuaikan dengan cadangan pembangunan kawasan
kajian, berdasarkan kaedah dan elemen-elemen sistem PTB.

Semua hasil semakan pada peringkat ini hendaklah dilaporkan

dalam Laporan Awal.

4.2.2 Mendapatkan Maklumat Penduduk Setinggan, Pemilik

Tanah dan Perihal Tanah

Pada peringkat ini perunding dikehendaki mendapatkan

maklumat-maklumat mengenai penduduk termasuk keluarga
setinggan dan juga penduduk yang mendiami lot-lot persendirian.
Selain itu maklumat-maklumat terkini pemilik yang berdaftar
perlu diperolehi melalui pelbagai pendekatan.

Ini termasuklah bilangan pemilik tanah yang telah meninggal

dunia dan waris-waris yang boleh dihubungi. Ini adalah sebagai
persediaan untuk memudahkan tindakan menghubungi semua
penduduk dan pemilik untuk mengadakan taklimat awal dan
program-program pembinaan persetujuan (PPP).

Maklumat-maklumat penduduk dan pemilik yang perlu diperolehi

antaranya ialah seperti berikut :-
• Senarai nama penduduk, pemilik dan bilangan ahli keluarga
• Alamat perhubungan terkini
• Lot/rumah yang dimiliki
• Sekiranya telah meninggal dunia, waris-waris yang boleh
dihubungi.

Di samping itu maklumat-maklumat perihal tanah hendaklah

diperolehi termasuklah antaranya maklumat-maklumat seperti
berikut :-
• Pemilikan Tanah (bilangan lot dan keluasan)
• Taraf Pegangan
• Jenis Geran
• Tanggungan
• Sekatan Kepentingan
• Topografi
• Pelan Ukur Tanah
• Gunatanah Semasa

18
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

• Pembangunan Sekitar
• Nilai Tanah
• Penilaian Bangunan

Maklumat-maklumat awal penduduk setinggan, pemilik

tanah/waris dan perihal tanah hendaklah dilaporkan dalam
Laporan Awal. Laporan ini akan dibentang untuk kelulusan
Jawatankuasa Teknikal.

4.2.3 Penyediaan Draf Pelan Pelaksanaan Terperinci

Terdapat dua (2) jenis laporan yang perlu disediakan di peringkat

ini iaitu Laporan Teknikal dan Laporan Draf Akhir.

Laporan Teknikal yang antaranya aspek-aspek berikut :-

i. Maklumat fizikal dan maklumat asas perihal tanah.

ii. Maklumat profil penduduk, pemilik tanah dan status pemilikan
.
iii. Penemuan kajian lapangan semakan ukur tanah.
iv. Penemuan kajian penilaian hartanah sebelum projek.
v. Penemuan kajian soal selidik profil penduduk dan pemilik
tanah.
vi. Pembangunan sediada dan sekitar kawasan kajian.
vii. Aspek sosial strategi dan program pembinaan persetujuan.
viii.Cadangan awal konsep perancangan, pelan susunatur,
anggaran kos, pendapatan, pelan kewangan dan cadangan
pulangan.
ix. Cadangan organisasi pelaksanaan projek.
x. Cadangan-cadangan awal pembangunan.
xi. Rumusan penemuan dan isu-isu pelaksanaan.

Laporan Draf Akhir Pelan Pelaksanaan Terperinci pula haruslah

mengandungi aspek-aspek berikut :-

i. Cadangan pembangunan keseluruhan.

ii. Aspek sosial dan hasil-hasil Program Pembinaan Persetujuan
(PPP)
iii. Perancangan terkini berdasarkan kaedah PTB melibatkan
transformasi gunatanah, penilaian tanah, kadar sumbangan,
“proportional ratio”, plotan semula (pulangan) dan pelan
kewangan.
iv. Pelan asas kejuruteraan untuk kerja tanah, jalan, tanah,
pembetungan, perparitan, utiliti dan lain-lain kemudahan.

19
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

v. Anggaran bayaran pampasan dan rancangan penempatan

semula.
vi. Pelan tanah kewangan dan pelan plotan semula.
vii. Struktur organisasi pelaksanaan projek, tanggungjawab dan
pembinaan kapasiti.
viii.Aspek perkongsian kos.
ix. Program dan jadual pelaksanaan projek keseluruhan.
x. Rumusan hasil penemuan.
xi. Rajah dan pelan-pelan yang berkaitan.

Laporan Draf Akhir perlu mengandungi pengiraan terperinci

kepada semua perkara di atas dan perlu disediakan dengan
perundingan yang aktif bersama pemilik tanah dan semua pihak
yang berkepentingan.

Laporan Teknikal dan Laporan Draf Akhir Pelan Pelaksanaan

Terperinci akan dibentangkan untuk kelulusan Jawatankuasa
Teknikal.

4.2.4 Memuktamadkan Pelan Pelaksanaan Terperinci

Pada peringkat ini perunding hendaklah memuktamadkan

Laporan Draf Akhir Pelan Pelaksanaan Terperinci dengan
mengambilkira pindaan-pindaan yang perlu dilakukan hasil
daripada keputusan mesyuarat Jawatankuasa Teknikal.

Laporan Draf Akhir Pelan Pelaksanaan Terperinci yang telah

dimuktamadkan akan dibentang untuk kelulusan Jawatankuasa
Pemandu.

4.3 DATA PRIMER

Data Primer akan melibatkan kajian-kajian lapangan dan program-

program pembinaan persetujuan.

4.3.1 Kajian Lapangan

Kajian lapangan yang perlu dijalankan ialah seperti berikut :-

i. Soalselidik mengenai persepsi sosiologi : Soalselidik

Profil Komuniti termasuk persepsi penduduk (termasuk
setinggan) dan pemilik-pemilik tanah terhadap projek PTB.
Salah satu kaedah ialah dengan mengadakan taklimat awal
melalui Program Perundingan Awam bersama penduduk dan
pemilik tanah. Kajian ini turut mengambilkira pemilik-pemilik

20
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

tanah yang tidak menetap di kawasan kajian. Selain itu soal

selidik Penilaian Impak Sosial juga perlu diadakan untuk
mendapatkan pendapat penduduk tentang draf pelan
susunatur dan persetujuan pemilik tanah untuk menyertai
projek PTB.

ii. Kajian Bangunan dan Hartanah untuk menentukan

cadangan pampasan : Kajian terperinci terhadap struktur
bangunan dan hartanah perlu dilakukan untuk menentukan
setakat mana nilai gantirugi/pampasan perlu dibayar sekiranya
pelaksanaan berdasarkan draf pelan susunatur yang
dicadangkan.

4.3.2 Program Pembinaan Persetujuan (PPP)

Perunding perlu menyediakan strategi dan langkah-langkah

dalam mendapatkan persetujuan. Perunding juga perlu
menyediakan perancangan program PPP serta menyediakan
maklumat dan bahan yang lengkap untuk membantu Kerajaan
melaksanakan PPP.

PPP akan termasuk, tetapi tidak terhad kepada siri-siri

perundingan seperti berikut:

i. Sesi taklimat bersama Jabatan/Agensi: Sesi taklimat

bersama Jabatan/Agensi bagi memberi pemahaman tentang
sistem PTB serta perancangan yang akan dijalankan ke atas
kawasan kajian.

ii. Sesi PPP bersama pemilik-pemilik tanah : Program

untuk mengadakan PPP perlu di adakan sekurang-kurangnya
2 sesi bersama pemilik-pemilik tanah. Objektif utama adalah
untuk memberi pemahaman tentang pelaksanaan projek PTB,
mendapatkan kerjasama dan untuk mencapai seberapa
banyak persetujuan daripada pemilik-pemilik tanah. Usaha
mendapatkan persetujuan dari pemilik-pemilik tanah perlu
didokumenkan. Di masa yang sama usaha-usaha mengesan
pemilik-pemilik tanah yang tidak tinggal di kawasan kajian dan
meyakinkan pemilik-pemilik tanah untuk menyertai
pelaksanaan Projek PTB hendaklah dijalankan. Satu program
khusus untuk mengadakan mesyuarat perlantikan
Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah hendaklah diadakan.

iii. Sesi taklimat bersama Ketua Masyarakat : Sesi taklimat

hendaklah dijalankan bagi memberi pemahaman tentang
sistem PTB serta perancangan yang akan dijalankan ke atas
Kawasan Kajian.

21
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

iv. Sesi Taklimat Bersama Agensi Utiliti : Sesi taklimat

hendaklah dijalankan untuk membentangkan tentang
cadangan pembangunan dan aspek perkongsian kos yang
kemungkinan boleh diperolehi dari agensi-agensi tersebut.

4.4 LAPORAN-LAPORAN YANG PERLU DIHASILKAN

Sebanyak 3 laporan utama perlu dihasilkan oleh Perunding seperti

berikut :-

i. Laporan Awal
ii. Laporan Teknikal
iii. Laporan Draf Akhir

22
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

JADUAL 4.2 : LAPORAN-LAPORAN YANG PERLU DIHASILKAN

Bil Peringkat Kajian Tarikh Serahan

1. Laporan Awal
Laporan ini mengandungi Minggu terakhir bulan
• Latarbelakang Sistem dan Projek PTB pertama
• Latarbelakang kawasan kajian
• Objektif kajian
• Semakan kajian / dasar dan cadangan projek
pembangunan sediada
• Maklumat awal penduduk, pemilik dan perihal tanah
• Pendekatan dan metadologi kajian
• Strategi dan pendekatan PPP
• Cadangan kajian-kajian lapangan dan borang soal selidik
• Keperluan data
• Program kerja

2. Laporan Teknikal
Laporan ini mengandungi: Minggu terakhir bulan
• Profil Kawasan Kajian, penduduk, pemilik tanah dan keempat
perihal tanah.
• Penemuan kajian-kajian lapangan dan soal selidik
• Aspek sosial-strategi dan program pembinaan
persetujuan.
• Cadangan arah konsep perancangan, anggaran kos dan
pulangan.
• Cadangan awal pembangunan.
• Cadangan organisasi pelaksanaan projek.
• Rumusan penemuan dan isu-isu pelaksanaan.

3. Laporan Draf Akhir (Kelulusan Jawatankuasa Teknikal)

Laporan ini mengandungi: Minggu terakhir bulan
• Cadangan pembangunan keseluruhan. kelapan
• Aspek sosial dan hasil-hasil Program Pembinaan
Persetujuan (PPP)
• Perancangan terkini berdasarkan kaedah PTB melibatkan
transformasi gunatanah, penilaian tanah, kadar
sumbangan, “proportional ratio”, plotan semula
(pulangan) dan pelan kewangan.
• Pelan asas kejuruteraan untuk kerja tanah, jalan, tanah,
pembetungan, perparitan, utiliti dan lain-lain kemudahan.
• Anggaran bayaran pampasan dan rancangan penempatan
semula.
• Pelan tanah kewangan dan pelan plotan semula.
• Struktur organisasi pelaksanaan projek, tanggungjawab
dan pembinaan kapasiti.
• Aspek perkongsian kos.
• Cadangan pembinaan kapasiti.
• Program dan jadual pelaksanaan projek keseluruhan.
• Rumusan hasil penemuan.
• Rajah dan pelan-pelan yang berkaitan.

Memuktamadkan Laporan Draf Akhir Minggu terakhir bulan

(Kelulusan Jawatankuasa Teknikal) kesepuluh

23
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Laporan Draf Akhir dan Ringkasan Eksekutif perlu disediakan dalam

Bahasa Malaysia dan Bahasa Inggeris. Semua laporan dan pelan akan
diserahkan dalam bentuk dokumen (Hard Copy) dan digital iaitu CD
ROM.

4.4.1 Salinan Laporan yang perlu diserahkan.

Perunding perlu menyediakan laporan seperti berikut:-

• Laporan Awal
• Laporan Teknikal
• Laporan Draf Akhir
- Versi Bahasa Malaysia
- ( bersama Ringkasan Eksekutif) Bagi Laporan Draf Akhir Versi
- Versi Bahasa Inggeris Bahasa Inggeris (bersama
- ( bersama Ringkasan Eksekutif) Ringkasan Eksekutif) perlu
disediakan selepas kelulusan
Jawatankuasa Pemandu

Perunding perlu menyediakan salinan yang mencukupi draf-draf

laporan untuk perbincangan dengan Pasukan Teras dan Pasukan
Kajian. Walaubagaimanapun untuk pembentangan kepada
Jawatankuasa Teknikal dan Jawatankuasa Pemandu, perunding
hanya perlu mengemukakan salinan asal laporan (hardcopy) dan
dalam bentuk digital (softcopy). Pasukan Teras akan membuat
salinan untuk edaran kepada ahli-ahli mesyuarat.

4.5 SKOP PERKHIDMATAN

Skop perkhidmatan perunding merangkumi aspek berikut :

i. Perunding perlu mengumpul, mengesahkan dan menganalisis semua

data-data atau maklumat-maklumat yang berkaitan dari kajian-kajian
perancangan, kajian lapangan dan soalselidik, cadangan dan
program, polisi-polisi serta objektif kerajaan / pihak berkuasa
tempatan, Jabatan / Agensi.

ii. Perunding perlu menghadiri semua perbincangan, mesyuarat, sesi

pembinaan persetujuan, sesi dialog/taklimat dan menyediakan serta
menyampaikan pembentangan seperti yang ditetapkan oleh Pasukan
Teras.

iii. Perunding perlu berunding dengan Pasukan Teras dalam keseluruhan

proses penyediaan kajian.

24
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

iv. Perunding perlu berhubung dan berunding dengan pegawai

kerajaan/separa kerajaan atau pihak berkuasa/agensi berkaitan yang
terlibat secara langsung atau tidak dengan kajian ini.

v. Perunding perlu mengubahsuai dan membuat pindaan semua

laporan, rajah dan pelan mengikut keperluan kajian sebagaimana
yang ditetapkan oleh Pasukan Teras.

vi. Perunding perlu membantu Pasukan Teras dalam menguruskan

latihan-latihan dan bengkel-bengkel berkaitan dengan projek PTB
dengan menyampaikan maklumat, pengetahuan, kemahiran dan
teknologi berkaitan.

25
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

5.0 STRUKTUR ORGANISASI

Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB ini akan diketuai oleh Jabatan
Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Semenanjung Malaysia dan akan
dipandu serta diselaras oleh Jawatankuasa Pemandu dan Jawatankuasa
Teknikal.

5.1 JAWATANKUASA-JAWATANKUASA

5.1.1 Jawatankuasa Pemandu

Fungsi-fungsi Jawatankuasa Pemandu adalah seperti berikut :

i. Untuk memandu kajian agar selaras dengan dasar-dasar di

peringkat kebangsaan, negeri dan juga tempatan.
ii. Untuk menyediakan garis panduan dan ketetapan dasar-dasar
ke atas perancangan dan pelaksanaan projek PTB.
iii. Untuk meluluskan, meminda ataupun menolak cadangan-
cadangan Laporan Draf Akhir Pelan Pelaksanaan Terperinci
Projek PTB.

Jawatankuasa Pemandu dipengerusikan secara bersama oleh

Ketua Setiausaha Kementerian Perumahan dan Kerajaan
Tempatan dan Setiausaha Kerajaan Negeri Johor. Senarai Ahli
Jawatankuasa Pemandu adalah seperti di Lampiran 3.

5.1.2 Jawatankuasa Teknikal

Fungsi-fungsi Jawatankuasa Teknikal adalah seperti berikut :

i. Untuk menilai data-data teknikal, analisis dan laporan-

laporan.
ii. Untuk menyelaras semua cadangan dari kajian supaya selaras
dengan dasar-dasar kerajaan dan dasar-dasar Jabatan/Agensi.
iii. Untuk membantu Pasukan Kajian dalam pengumpulan
maklumat.
iv. Untuk melaporkan kemajuan dan hasil kajian kepada
Jawatankuasa Pemandu.

Pengerusi Jawatankuasa Teknikal ialah Ketua Pengarah JPBD

Semenanjung Malaysia. Senarai Ahli Jawatankuasa Teknikal
adalah seperti di Lampiran 4.

26
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

5.2 PASUKAN KAJIAN

Kajian Pelan Pelaksanaan Projek PTB ini disediakan secara

bersama oleh JPBD Semenanjung Malaysia, JPBD Negeri Johor,
dan Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) (Rujuk Rajah 5.1).
Pasukan Kajian akan diketuai oleh Pengarah BRFN, JPBD
Semenanjung Malaysia dan ahli Pasukan Kajian yang lain adalah
seperti di Lampiran 5.

Rajah 5.1 : Gambarajah Kerjasama Agensi Utama yang

terlibat dalam penyediaan Pelan
Pelaksanaan projek PTB

JPBD JPBD
Semenanjung Negeri Johor
Malaysia

Pelan Pelaksanaan Projek

Pembangunan Tanah
Bersepakat (PTB) – Kg. Skudai
Kiri, Johor Bahru, Johor

- dibantu oleh Ahli

Pasukan Kajian lain dan
Majlis Bandaraya Perunding
Johor Bahru

Tugas-tugas Pasukan Kajian yang utama ialah seperti berikut:-

5.2.1 Pengurus Projek (JPBD SM)/ Pasukan Teras

i. Mengetuai perjalanan keseluruhan kajian dan

memastikan kajian siap pada waktu dan peruntukan
yang ditetapkan.
ii. Bertanggungjawab dalam memandu arah penyediaan
pelan pelaksanaan selaras dengan sistem dan elemen
PTB.
iii. Membimbing dan menyelaras perunding untuk
memenuhi keperluan kajian.
iv. Meneliti semua laporan dari perunding agar memenuhi
kehendak Asas Rujukan.

27
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

5.2.2 JPBD Negeri Johor

i. Memastikan kajian agar memenuhi keperluan dasar-

dasar di peringkat Negeri termasuk selaras dengan
Rancangan Pemajuan.
ii. Mengenalpasti corak pembangunan yang bersesuaian
bagi kawasan kajian.
iii. Membekalkan maklumat-maklumat yang diperlukan
daripada Rancangan Pemajuan.
iv. Bertanggungjawab menyelaraskan tindakan-tindakan
Kerajaan Negeri dengan Kajian Pelan Pelaksanaan PTB
berkaitan perancangan dan Program Penempatan
Semula Setinggan di Kawasan Kajian.
v. Membantu dalam pelaksanaan PPP dan semua
perbincangan dengan penduduk dan pemilik tanah
termasuk sokongan dari aspek tenaga kerja dan
kewangan.
vi. Memastikan penglibatan dan kerjasama semua pihak
dari peringkat Jabatan dan Agensi dalam negeri.
vii. Mengemukakan hasil kajian untuk kelulusan
Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) dan Mesyuarat
MMKN.

5.2.3 Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB)

i. Memastikan kajian agar memenuhi keperluan-

keperluan perancangan di peringkat PBT.
ii. Membekalkan maklumat-maklumat berkaitan profil
pemilik tanah, perihal tanah dan nilaian tanah kawasan
kajian.
iii. Membekalkan maklumat-maklumat berkaitan rumah,
penduduk dan keluarga setinggan.
iv. Membantu dalam pelaksanaan PPP dan semua
perbincangan dengan penduduk dan pemilik tanah
termasuk sokongan dari aspek tenaga kerja dan
kewangan.
v. Memandu proses dan langkah pelaksanaan projek
berdasarkan peraturan perundangan semasa.

5.2.4 Perunding

Perunding terdiri dari perunding-perunding dalam bidang

yang dikenalpasti dan diketuai oleh Ketua Perunding.

28
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Ketua Perunding bertanggungjawab ke atas semua hasil

kerja perunding dan bertindak sebagai penyelaras kepada
semua laporan yang dihasilkan oleh perunding.

Antara tugas-tugas perunding adalah seperti berikut :-

i. Perunding perlu mengumpul, mengesahkan dan

menganalisis semua data-data atau maklumat-
maklumat yang berkaitan dari kajian-kajian
perancangan, kajian lapangan dan soalselidik,
cadangan dan program, polisi-polisi serta objektif
kerajaan / pihak berkuasa tempatan, Jabatan / Agensi.
ii. Perunding perlu menghadiri semua perbincangan,
mesyuarat, sesi pembinaan persetujuan, sesi
dialog/taklimat dan menyediakan serta menyampaikan
pembentangan seperti yang ditetapkan oleh Pasukan
Teras.
iii. Perunding perlu berunding dengan Pasukan Teras
dalam keseluruhan proses penyediaan kajian.
iv. Perunding perlu berhubung dan berunding dengan
pegawai kerajaan/separa kerajaan atau pihak
berkuasa/agensi berkaitan yang terlibat secara
langsung atau tidak dengan kajian ini.
v. Perunding perlu mengubahsuai dan membuat pindaan
semua laporan, rajah dan pelan mengikut keperluan
kajian sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasukan
Teras.
vi. Perunding perlu membantu Pasukan Teras dalam
menguruskan latihan-latihan dan bengkel-bengkel
berkaitan dengan projek PTB dengan menyampaikan
maklumat, pengetahuan, kemahiran dan teknologi
berkaitan.

29
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

6.0 PENGURUSAN KEWANGAN KAJIAN

6.1 ANGGARAN KOS PERUNDING

Anggaran keseluruhan kos kajian ini melibatkan tiga komponen utama

iaitu:-

i. Bayaran Fee Perunding dan Khidmat Sokongan;

ii. Bayaran Imbuhan Balik; dan
iii. Kos Pengurusan Pasukan Teras.

Anggaran kos untuk bayaran perunding berjumlah RM 610,865 mengikut

pecahan seperti berikut (rujuk Lampiran 6) :

A. Kos Professional RM 386,540

B. Kos Sub. Professional RM 104,760
RM 491,300
C. Cukai Perkhidmatan (5%) RM 24,565
Jumlah Fee Perunding RM 515,865
D. Imbuhan Balik RM 95,000
Jumlah Kos Perunding RM 610,865

6.2 JUMLAH PERUNTUKAN KAJIAN

Jumlah peruntukan untuk Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB di

bawah Program Rancangan Khas berjumlah RM1.22 juta. Pengagihan
peruntukan mengikut tahun ialah seperti berikut :-

Tahun 2007 : RM250,000

Tahun 2008 : RM400,000
Tahun 2009 : RM570,020

Kos pengurusan Pasukan Teras adalah berjumlah RM609,135.00. Pada

tahun 2007, JPBD Negeri Johor akan memperuntukkan sebanyak
RM20,000.00 manakala Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) sebanyak
RM20,000.00.

6.3 JADUAL PEMBAYARAN KEPADA PERUNDING

Pembayaran kepada perunding dicadangkan mengikut peringkat

penyerahan laporan-laporan seperti berikut:-

30
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

JADUAL 6.1 : JADUAL BAYARAN

BIL. PERINGKAT PEMBAYARAN PERATUS (%)

1 Laporan Awal 20

2 Laporan Teknikal 30

3 Laporan Draf Akhir 40

4 Yuran ‘Retention’’ 10

JUMLAH 100

31
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

7.0 OUTPUT DAN FAEDAH YANG DIJANGKA DARIPADA PROJEK

i. Pembangunan untuk keseluruhan Kawasan Kajian dapat

dirancangkan.

ii. Menyelesaikan masalah Kg. Tradisi dalam bandar yang didiami oleh
orang Melayu yang telah dibangunkan dengan keadaan yang tidak
teratur, mundur dengan persekitaran yang tidak memuaskan dan
menghadapi kekurangan kemudahan asas dan kemudahan awam.

iii. Membangunkan Kawasan Kajian supaya selari dengan

pembangunan pesat di kawasan sekitarnya, kawasan MBJB dan
sebagai sebahagian dari kawasan SJER.

iv. Merancang untuk penyediaan perumahan dan penempatan semula

penduduk setinggan. Oleh itu dengan secara langsung
menyelesaikan masalah setinggan yang menduduki tanah kerajaan
di Kawasan Kajian.

v. Output kajian secara langsung dalam bentuk laporan yang

dihasilkan ialah:
- Laporan Awal
- Laporan Teknikal
- Laporan Draf Akhir
- Laporan Akhir (dimuktamadkan oleh Pasukan Teras)

vi. Penyediaan Pelan Pelaksanaan Projek PTB akan dapat

mengenalpasti persetujuan pemilik tanah untuk menyertai
pelaksanaan projek.

vii. Bagi pemilik tanah yang tidak bersetuju, keputusan boleh dibuat
mengenai tindakan lanjut yang perlu dilaksanakan iaitu samada
pemaju perlu membeli tanah-tanah tersebut ataupun kerajaan
terpaksa mengambil balik tanah-tanah tersebut supaya Kawasan
Kajian boleh dibangunkan secara komprehensif.

viii. Mengurangkan peruntukan kerajaan untuk kos pengambilan balik

tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.

ix. Merealisasikan hasrat perancangan kerajaan dalam rancangan-

rancangan pemajuan.

x. Meningkatkan penglibatan penduduk dalam membuat keputusan

perancangan pembangunan selaras dengan Agenda 21 Tempatan.

32
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

xi. Pemilik tanah tidak kehilangan hak pemilikan ke atas tanah tetapi
masih mengekalkan hakmilik dalam bentuk hartanah.

xii. Penglibatan aktif semua jabatan dan agensi kerajaan , syarikat

swasta dan pihak-pihak yang berkepentingan dalam pembangunan
Kawasan Kajian.

xiii. Perkongsian pintar diantara pemilik tanah, kerajaan dan agensi utiliti
termasuk dalam aspek perkongsian kos pembangunan.

xiv. Hasil-hasil penemuan kajian berdasarkan elemen-elemen penting

Sistem PTB iaitu:
- Penyertaan Pemilik Tanah;
- Sumbangan;
- Tanah Kewangan;
- Plotan Semula;
- Kuasa Perundangan Kepada Badan Pelaksana; dan
- Perkongsian Kos Pembangunan.

33
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

LAMPIRAN

34
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

LAMPIRAN 3

SENARAI AHLI JAWATANKUASA PEMANDU

1. Ketua Setiausaha,
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan (KPKT) - Pengerusi Bersama

2. Setiausaha, Kerajaan Negeri Johor - Pengerusi Bersama

3. Ketua Pengarah, Unit Perancang Ekonomi Jabatan Perdana Menteri

4. Ketua Pengarah, JPBD Semenanjung Malaysia

5. Pengarah, Bahagian Rancangan Pembangunan Pejabat Projek Melaka, JPBD

Semenanjung Malaysia

6. Pengarah, Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN) Johor

7. Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Johor

8. Pengarah, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor

9. Pengarah, Jabatan Kerja Raya, Negeri Johor

10. Pengarah, Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri Johor.

11. Pengarah, Jabatan Ukur Dan Pemetaan Malaysia

12. Pegawai Daerah, Pejabat Tanah dan Daerah Johor Bahru

13. Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Daerah Johor Bahru

14. Datuk Bandar, Majlis Bandaraya Johor Bahru.

15. Pengarah, Bahagian Rancangan Fizikal Negara, - Setiausaha

JPBD Semenanjung Malaysia

37
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

LAMPIRAN 4

SENARAI AHLI JAWATANKUASA TEKNIKAL

1. Ketua Pengarah JPBD Semenanjung Malaysia - Pengerusi

2. Timbalan Ketua Pengarah 1, JPBD Semenanjung Malaysia

3. Pengarah Unit Perancang Ekonomi Negeri (UPEN) Johor

4. Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Johor

5. Pengarah, Bahagian Rancangan Fizikal Negara, JPBD Semenanjung Malaysia

6. Pengarah, Bahagian Rancangan Pembangunan Pejabat Projek Melaka, JPBD

Semenanjung Malaysia

7. Pengarah, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor

8. Pengarah, Jabatan Kerja Raya, Negeri Johor

9. Pengarah, Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri Johor

10. Pengarah, Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri Johor

11. Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Daerah Johor Bahru

12. Datuk Bandar, Majlis Bandaraya Johor Bahru

13. Pengarah, Jabatan Perancangan Majlis Bandaraya Johor Bahru

14. Pengurus Projek Bahagian Rancangan Fizikal Negara,

JPBD Semenanjung Malaysia - Setiausaha

38
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

LAMPIRAN 5

SENARAI PASUKAN KAJIAN

1. Pengarah, Bahagian Rancangan Fizikal Negara, - Pengerusi

JPBD Semenanjung Malaysia.

2. Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa, Negeri Johor

3. Pengarah Jabatan Perancangan, Majlis Bandaraya Johor Bahru

4. Pengarah, Bahagian Rancangan Pembangunan Pejabat Projek Melaka, JPBD

Semenanjung Malaysia

5. Pegawai Daerah, Pejabat Tanah dan Daerah Johor Bahru

6. Pentadbir Tanah, Pejabat Tanah dan Daerah Johor Bahru

7. Perunding

8. Pengurus Projek, Unit PTB, Bahagian Rancangan Fizikal Negara,

JPBD Semenanjung Malaysia - Setiausaha

39
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

LAMPIRAN 6

ANGGARAN KOS PERUNDING

A. KOS PERUNDING PROFESIONAL:

KADAR MAN-
SEKTOR PEKALI JUMLAH
ASAS (RM) MONTH

Ketua Perunding 11,000.00 2.0 2.2 48,400.00

Pakar Pembinaan Kapasiti dan

11,000.00 3.0 2.2 72,600.00
Pengurusan Projek

Perancang Bandar 8,300.00 4.0 2.2 73,040.00

Jurukur Tanah/ Perekabentuk

5,050.00 2.0 2.2 22,220.00
Plotan Semula

Jurunilai 10,800.00 2.0 2.2 47,520.00

Jurukur Bahan 10,800.00 2.0 2.2 47,520.00

Jurutera (Awam) 8,300.00 2.0 2.2 36,520.00

Jurutera (Utiliti) 8,800.00 2.0 2.2 38,720.00
Jumlah Kecil (A) 19.0 386,540.00

B. KOS SUB PROFESIONAL

KADAR MAN-
JAWATAN PEKALI JUMLAH
ASAS (RM) MONTH

Pembantu Teknik 1 3,100.00 6.0 1.8 33,480.00

Pembantu Teknik 2 2,000.00 6.0 1.8 21,600.00

Juruteknik 1 3,100.00 4.0 1.8 22,320.00

Juruteknik 2 2,000.00 4.0 1.8 14,400.00

Juruteknik 3 1,800.00 4.0 1.8 12,960.00

Jumlah Kecil (B) 24.0 104,760.00

40
 ASAS RUJUKAN
PENYEDIAAN PELAN PELAKSANAAN PROJEK PTB

Jumlah Kos Perunding (A+B) RM 491,300.00

Jumlah C – 5 % daripada (A) +(B) RM 24,565.00

RM 515,865.00

D. ANGGARAN PERBELANJAAN IMBUHAN BALIK

PERKARA KOS TIDAK MELEBIHI (RM)

Tuntutan Perjalanan dan Penginapan * 25,000.00

Percetakan dan Menjilid Laporan 10,000.00

Pembeliaan dan Penyediaan Pelan,Gambar dan 5,000.00

Fotokopi
Telefon,Faks,Pos dan Courier 5,000.00

Kajiselidik Lapangan ** 50,000.00

Jumlah Kecil (D) 95,000.00

Nota :

Semua tuntutan imbuhanbalik adalah berdasarkan kepada perbelanjaan sebenar disokong

dengan resit kecuali bagi perkara yang dibenarkan di bawah pekeliling Perbendaharaan 3/95
iaitu urusan pos, courier, fax, talipon yang dibenarkan secara ‘lump-sum’.

* Dengan andaian Perunding yang akan dilantik adalah beroperasi di Johor Bahru.

** Kerja-kerja Kajselidik Lapangan tidak boleh dimulakan kecuali terlebih dahulu mendapat
kebenaran bertulis kerajaan.

D : Jumlah Keseluruhan A + B + C + D = RM 610,865.00

41