Giao Trinh Thi Truong Bat Dong San

ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Môc lôc
Trang
Lêi më ®Çu 1
Ch−¬ng I: BÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 2
I. Kh¸i niÖm chung vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 2
1. Kh¸i niÖm, chøc n¨ng, ph©n lo¹i vµ hÖ thèng thÞ tr−êng 2
1.1. Kh¸i niÖm vÒ thÞ tr−êng 2
1.2. Chøc n¨ng cña thÞ tr−êng 2
1.3. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng 3
1.4. HÖ thèng thÞ tr−êng 3
2. C¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ tr−êng vµ vai trß cña ChÝnh phñ 3
2.1. C¬ chÕ thÞ tr−êng 3
2.2. Vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ 4
3. Marketing - §iÒu tra vµ ph©n tÝch thÞ tr−êng 5
3.1. Marketing 5
3.2. §iÒu tra thÞ tr−êng 5
3.3. Ph©n tÝch thÞ tr−êng vµ ®èi s¸ch cña doanh nghiÖp 6
3.4. Ph©n ®o¹n - lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ tr−êng 7
II. BÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 7
1. Kh¸i niÖm chung 7
1.1 BÊt ®éng s¶n 7
1.2. ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 9
2. §Æc tÝnh vµ chøc n¨ng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 9
2.1. Çc ®Æc tÝnh 9
2.2. Çc chøc n¨ng 10
3. Quan hÖ cung cÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 10
3.1. CÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 10
3.2. Cung trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 11
3.3. C©n b»ng cung cÇu 12
3.4. TÝnh ®µn håi cña cung vµ cÇu 13
3.5. Sù vËn hµnh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 14
Ch−¬ng II: Khung ph¸p lý vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 19
I. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n 19
1. Kh¸i niÖm vÒ ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 19
1.1. HÖ thèng ph¸p luËt 19
1.2. H×nh thøc v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 19
2. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n 19
2.1. QuyÒn së h÷u 19
2.2. QuyÒn cÇm cè 20
2.3. QuyÒn thÕ chÊp 20
2.4. QuyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch 21
II. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt 21
1. Ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n 21
1.1. Quy ®Þnh vÒ ®Êt, nhµ vµ c¨n hé 21
1.2. Quy ®Þnh vÒ tµi s¶n cè ®Þnh 22
1.3. Quy ®Þnh vÒ ph©n ®Þnh thöa ®Êt 22
2. ChuyÓn nh−îng 22
i
Khoa §Êt vµ M«i tr−êng
2.1. Hîp ®ång vµ chøng th− 22

2.2. §¨ng ký 22
3. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký 23
3.1. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký Nhµ n−íc 23
3.2. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký t− nh©n 23
4. Trî gióp ph¸p lý 23
5. ThuÕ vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 23
5.1. ThuÕ bÊt ®éng s¶n 23
5.2. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 23
6. TÝn dông 23
6.1. Ng−êi cho vay 23
6.2. Cho vay dµi h¹n 23
6.3. Hîp ®ång thÕ chÊp 24
III. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc n−íc 24
1. Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia 24
1.1. Quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n 24
1.2. Çc hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n 24
1.3. Çc quyÒn vÒ ®Êt 24
2. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n Trung Quèc 25
2.1. Çc v¨n b¶n ph¸p quy 25
2.2. NhiÖm vô qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt 25
2.3. Néi dung chñ yÕu vÒ qu¶n lÝ thÞ tr−êng nhµ ®Êt 25
IV. Khung ph¸p lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 26
1. Bèi c¶nh 26
1.1. Giai ®o¹n 1975 - 1985 26
1.2. Giai ®o¹n 1986 ®Õn nay 26
2. Chñ tr−¬ng chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 27
3. Ph¸p luËt 28
3.1. HiÕn ph¸p 1992 28
3.2. LuËt ®Êt ®ai 2003 28
3.3. Bé luËt D©n sù 32
3.4. Ph¸p lÖnh nhµ ë 1991 32
3.5. Gi¸ ®Êt vµ ®Þnh gi¸ ®Êt 32
3.6. ChÝnh s¸ch thuÕ vµ thu tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt 33
3.7. TÝn dông 33
4. §æi míi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh h×nh 34
thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n n−íc ta trong giai ®o¹n
hiÖn nay
4.1. Ph−¬ng h−íng 34
4.2. Mét sè biÖn ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕp tôc thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ 34
ph¸t triÓn cña ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Ch−¬ng III: §¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
I. Kh¸i qu¸t vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
1. Kh¸i niÖm vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
2. VÞ trÝ, vai trß cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
3. Chøc n¨ng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
4. §èi t−îng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
II. Thèng kª ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 35
1. Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n 35
ii
1.1. Kh¸i niÖm 35

1.2. Ph©n lo¹i 36
2. Nguyªn t¾c cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 36
2.1 Nguyªn t¾c ®¨ng nhËp hå s¬ 36
2.2. Nguyªn t¾c ®ång thuËn 36
2.3. Nguyªn t¾c c«ng khai 36
2.4. Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸ 37
3. §¬n vÞ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n - thöa ®Êt 37
3.1. §¬n vÞ ®¨ng ký 37
3.2. Thöa ®Êt 37
4. §¨ng ký ph¸p lý 38
4.1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch 38
4.2. §¨ng ký quyÒn 39
III. §¨ng ký bÊt ®éng s¶n çc n−íc 39
1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland 39
2. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Mü 40
3. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®Êt ®ai ë Hµ Lan 40
4. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh 41
5. §¨ng ký quyÒn ë Scotland 41
6. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña óc 41
IV. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 42
1. §¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam thêi kú tr−íc 1975 42
1.1. Thêi kú phong kiÕn 42
1.2. Thêi kú Ph¸p thuéc 42
1.3. Thêi kú nguþ quyÒn Sµi Gßn n¨m 1975 42
2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n thêi kú 1975 ®Õn nay 42
2.1. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tr−íc khi cã LuËt §Êt ®ai 42
(n¨m 1998)
2.2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tõ khi cã LuËt §Êt ®ai ®Õn 43
nay
3. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n hiÖn nay 44
3.1 Thùc tr¹ng 44
3.2. Hoµn thiÖn hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n n−íc ta trong giai 44
®o¹n hiÖn nay
Ch−¬ng IV: §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 46
I. Kh¸i niÖm chung 46
1. Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 46
2. §Æc tr−ng chñ yÕu cña gi¸ bÊt ®éng s¶n 46
3. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n 47
4. Môc tiªu vµ tr×nh tù ®Þnh gi¸ 47
II. Çc ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 48
1. Kh¸i niÖm chung 48
1.1. §Þnh gi¸ h−íng vµo gi¸ thµnh 48
1.2. §Þnh gi¸ h−íng vµo ng−êi mua 49
1.3. §Þnh gi¸ h−íng vµo c¹nh tranh 50
2. Mét sè ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n 51
2.1. Ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 51
2.2. Ph−¬ng ph¸p thu nhËp 53
2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông çc ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt 54
iii
3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng 55

3.1. Mét sè c«ng viÖc cô thÓ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt 55
3.2. §Þnh gi¸ vµ ®iÒu chØnh çc lo¹i gi¸ ®Êt cô thÓ 55
3.3. §Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh 59
Ch−¬ng V: HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 60
I. Kh¸i qu¸t 60
1.HÖ thèng c¬ së d÷ liÖu quèc gia 60
1.1. Kh¸i niÖm 60
1.2. Néi dung cña c¬ së d÷ liÖu quèc gia 60
2. C¬ së d÷ liÖu vÒ tµi nguyªn ®Êt/ bÊt ®éng s¶n 60
2.1. Çc thµnh phÇn cña c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 60
2.2. Vai trß cña CSDL vÒ tµi nguyªn ®Êt trong hÖ thèng CSDL Quèc 61
gia
II. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 62
1. Kh¸i niÖm 62
2. Ph©n lo¹i 62
2.1. Theo d¹ng th«ng tin 62
2.2. Theo nguån th«ng tin 62
3. CÊu tróc hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 62
3.1. Tæ chøc c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 62
3.2. Çc ph−¬ng ¸n qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu 62
3.3. Gi¶i ph¸p m¹ng cho c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 63
3.4. ChuÈn ho¸ c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt 64
III. Thùc tr¹ng hÖ thèng th«ng tin ®Êt/ bÊt ®éng s¶n n−íc ta 65
IV. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 65
1. Môc tiªu x©y dùng hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 65
2. Ph¹m vi ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 65
2.1. HÖ thèng ®¨ng ký 65
2.2. B¶n ®å §Þa chÝnh 65
2.3. Nhµ vµ çc hé nhiÒu tÇng ë khu vùc ®« thÞ 65
2.4. Ph¸p lý 66
2.5. Çc lÜnh vùc kh¸c 66
3. M« h×nh d÷ liÖu 66
3.1. C¬ së 66
3.2. M« h×nh 67
3.3. M« h×nh chøc n¨ng 67
3.4. CÊu tróc hÖ thèng 68
Ch−¬ng VI: Kinh doanh bÊt ®éng s¶n 71
I. Ph©n tÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ lËp kÕ ho¹ch ®Çu t− 71
1. Ph©n tÝch vµ dù b¸o thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 71
1.1. Ph©n tÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 71
1.2. Dù b¸o thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 72
2. Lùa chän ph−¬ng h−íng ®Çu t− 72
2.1. Lo¹i h×nh ®Çu t− bÊt ®éng s¶n 72
2.2. Hai thÕ m¹nh vµ yÕu cña ®Çu t− bÊt ®éng s¶n 72
2.3. Çc rñi ro trong ®Çu t− bÊt ®éng s¶n 73
2.4. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t− vµ s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n 74
2.5. S¸ch l−îc tiÒn vèn vµ ®Çu t− bÊt ®éng s¶n 75
iv
II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n 77

1. Çch thøc tiªu thô bÊt ®éng s¶n 77
1.1. Tù tæ chøc tiªu thô 77
1.2. Uû th¸c m«i giíi tiªu thô 77
2. Xóc tiÕn b¸n hµng bÊt ®éng s¶n 79
2.1. Kh¸i niÖm chung 79
2.2. Tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço 79
2.3. Nh©n viªn b¸n hµng 80
2.4. Xóc tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng 80
3. Qu¸ tr×nh ®µm ph¸n trong mua vµ b¸n 81
3.1. Mua b¸n trong t×nh huèng ®Æc biÖt 82
3.2. Kü x¶o ®Þnh gi¸ 82
3.3. §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸ 83
3.4. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ 84
Ch−¬ng VII: Qu¶n lý Nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 86
I. Vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng 86
1. Nhµ n−íc vµ thÞ tr−êng 86
2. Vai trß cña Nhµ n−íc 86
II. Vai trß cña Nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 86
1. X©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu 86
lùc
2. X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quan 86
3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n 87
4. X©y dùng khung ph¸p lý quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸ 87
®Êt
5. X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - ng©n hµng d÷ liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n 87
III. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n 87
1. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 87
1.1. Kh¸i niÖm 87
1.2. Lîi Ých cña mét hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai tèt 87
2. CÊu tróc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 87
2.1. §¨ng ký ®Êt ®ai 87
2.2. §Þa chÝnh 88
2.3. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai 88
3. Tæ chøc vµ qu¶n lý 89
IV. M« h×nh hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc n−íc 89
1. Céng hoµ Ph¸p 89
2. Hµ Lan 90
3. Thuþ §iÓn 90
4. CHND Trung Hoa 91
5. Malaysia 91
6. Th¸i Lan 92
Ch−¬ng VIII: Thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh 94
vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
I. Kh¸i qu¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 94
1. Çc giai ®o¹n ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 94
1.1. Giai ®o¹n tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 ®Õn n¨m 1980 94
1.2. Giai ®o¹n tõ sau n¨m 1980 ®Õn n¨m 2003 94
2. Thùc tr¹ng thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam 95
v
II. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng 97
bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
1. Môc tiªu, quan ®iÓm, ®Þnh h−íng 97
2. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ 99
tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
2.1. Tõng b−íc x©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt cho thÞ 99
tr−êng bÊt ®éng s¶n
2.2. Coi träng c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt 100
2.3. Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m t¹o ra nhiÒu hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n 100
2.4. Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh c¬ b¶n 100
2.5. Tæ chøc hoµn thiÖn hÖ thèng doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh 100
bÊt ®éng s¶n
2.6. Tæ chøc qu¶n lý nhµ n−íc víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 100
Tµi liÖu tham kh¶o 102
vi
Lêi nãi ®Çu
Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n ngµy cµng ®−îc h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn. Ngµy nay thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ®· trë thµnh mét bé phËn kh«ng thÓ
thiÕu trong hÖ thèng çc lo¹i thÞ tr−êng cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, nã cã nh÷ng ®ãng gãp ®¸ng
kÓ vµo viÖc æn ®Þnh x· héi vµ thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ®Êt n−íc trong thêi gian qua vµ trong t−¬ng
lai.
§Ó phôc vô cho c«ng t¸c gi¶ng d¹y, häc tËp, nghiªn cøu theo yªu cÇu ®æi míi vµ n©ng
cao chÊt l−îng ®µo t¹o ®¹i häc ngµnh Qu¶n lý §Êt ®ai, chóng t«i x©y dùng gi¸o tr×nh "ThÞ
tr−êng BÊt ®éng s¶n" nh»m gióp sinh viªn n¾m ®−îc nh÷ng kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ thÞ tr−êng BÊt
®éng s¶n; qu¶n lý nhµ n−íc vµ chÝnh s¸ch ph¸p luËt víi thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n; thùc tr¹ng thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam vµ mét sè n−íc; ®Þnh gi¸, ®¨ng ký, th«ng tin vµ kinh doanh
bÊt ®éng s¶n; nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n ë ViÖt Nam. Gi¸o tr×nh cßn lµ tµi liÖu tham kh¶o cho çn bé ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai, çc
nhµ qu¶n lý kinh doanh vÒ thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n.
Gi¸o tr×nh "ThÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n" ®−îc biªn so¹n theo ®Ò c−¬ng ch−¬ng tr×nh
khung ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai ®· ®−îc Bé Gi¸o dôc vµ §µo t¹o phª duyÖt.
Biªn so¹n gi¸o tr×nh lµ PGS.TS. NguyÔn Thanh Trµ - Khoa ®Êt vµ M«i tr−êng (viÕt
ch−¬ng 1, 4, 6, 8) vµ TS. NguyÔn §×nh Bång - Vô tr−ëng Vô KÕ ho¹ch Tµi chÝnh - Bé Tµi
nguyªn vµ M«i tr−êng (viÕt ch−¬ng 2, 3, 5, 7).
§©y lµ m«n khoa häc míi, kiÕn thøc cßn h¹n hÑp nªn kh«ng tr¸nh khái nh÷ng sai sãt,
mong nhËn ®−îc ý kiÕn ®ãng gãp cña b¹n ®äc, ®Ó gióp chóng t«i tiÕp tôc hoµn chØnh vµ phôc
vô cho viÖc biªn so¹n lÇn sau cã chÊt l−îng tèt h¬n.
Hµ Néi - 2004
Çc t¸c gi¶
1
Ch−¬ng I
BÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n
I. Kh¸i niÖm chung vÒ thÞ tr−êng

1. Kh¸i niÖm, chøc n¨ng, ph©n lo¹i vµ hÖ thèng thÞ tr−êng
1.1. Kh¸i niÖm vÒ thÞ tr−êng
- ThÞ tr−êng lµ n¬i ng−êi mua vµ ng−êi b¸n tù t×m ®Õn víi nhau qua tiÕp xóc trao ®æi,
th¨m dß ®Ó nhËn ®−îc lêi gi¶i ®¸p mµ mçi bªn cÇn biÕt.
- ThÞ tr−êng lµ n¬i trao ®æi hµng ho¸ bao gåm c¶ hµng ho¸ h÷u h×nh lÉn v« h×nh;
- ThÞ tr−êng lµ thÓ hiÖn tæng hoµ çc quan hÖ trao ®æi hµng ho¸, tøc lµ quan hÖ giao
dÞch gi÷a ng−êi mua vµ ng−êi b¸n, gi÷a s¶n xuÊt vµ l−u th«ng, gi÷a cung øng vµ nhu cÇu, vµ
còng lµ ®Çu mèi thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ chuyÓn dÞch gi¸ trÞ cña hµng ho¸;
- ThÞ tr−êng thÓ hiÖn yªu cÇu tiªu thô ®èi víi mçi chñng lo¹i hµng ho¸, tøc lµ thÓ hiÖn
®Æc tr−ng b¶n chÊt cña thÞ tr−êng. Mäi ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp lµ nh»m tho¶
m·n yªu cÇu cña ng−êi tiªu dïng v× ng−êi tiªu dïng lµ nh©n vËt chñ ®¹o cña thÞ tr−êng.
Chñ thÓ cña thÞ tr−êng lµ 3 lo¹i ng−êi ho¹t ®éng trao ®æi hµng ho¸ trong thÞ tr−êng :
(1) ng−êi s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ng−êi t¹o ra c¬ së vËt chÊt cña thÞ tr−êng, lµ ng−êi b¸n hµng
ho¸ ra thÞ tr−êng; (2) ng−êi tiªu dïng lµ ng−êi cã tiÒn ®i mua hµng; (3) ng−êi m«i giíi th−¬ng
m¹i võa ®ãng vai trß lµ ng−êi mua, võa lµ ng−êi b¸n, lµ ng−êi trung gian gi÷a ng−êi s¶n xuÊt
vµ ng−êi tiªu dïng.
Kh¸ch thÓ cña thÞ tr−êng lµ sè hµng ho¸ cã thÓ ®−a ra trao ®æi mua b¸n, ngoµi çc hµng
ho¸ tiªu dïng vµ çc t− liÖu s¶n xuÊt cßn bao gåm c¶ çc yÕu tè cÇn cho s¶n xuÊt nh− tiÒn vèn,
c«ng nghÖ, th«ng tin, søc lao ®éng, bÊt ®éng s¶n .v.v... Kh¸ch thÓ lµ c¬ së vËt chÊt cho sù tån
t¹i cña thÞ tr−êng.
1.2. Chøc n¨ng cña thÞ tr−êng
Chøc n¨ng cña thÞ tr−êng thÓ hiÖn trªn çc mÆt sau ®©y:
1.2.1. Chøc n¨ng trao ®æi
Khi mua b¸n ng−êi ta chuyÓn nh−îng quyÒn së h÷u ®èi víi hµng ho¸, th«ng qua ®ã
thùc hiÖn gi¸ trÞ cña hµng ho¸, dÉn ®Õn viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt hµng ho¸ theo chiÒu h−íng cña
yªu cÇu tiªu dïng .
1.2.2. Chøc n¨ng ®iÒu tiÕt
ThÞ tr−êng ho¹t ®éng trªn c¬ së çc quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung cÇu vµ quy luËt c¹nh
tranh, do ®ã cã kh¶ n¨ng tù ®éng ®iÒu tiÕt qu¸ tr×nh vËn hµnh nÒn kinh tÕ vµ viÖc ph©n phèi
nguån lùc cña x· héi cho çc ngµnh kinh tÕ, çc vïng vµ çc doanh nghiÖp, kh«ng nh÷ng ®iÒu
tiÕt kÕt cÊu vµ sè l−îng cña hµng ho¸ mµ cßn tù ph¸t ®iÒu tiÕt lîi Ých kinh tÕ cña c¶ hai bªn
mua b¸n. §©y lµ chøc n¨ng quan träng nhÊt cña thÞ tr−êng.
1.2.3. Chøc n¨ng th«ng tin
ThÞ tr−êng ph¸t ra çc lo¹i th«ng tin ®Õn ng−êi s¶n xuÊt, ng−êi kinh doanh (m«i giíi)
vµ ng−êi tiªu dïng nh− th«ng tin vÒ cung cÇu, vÒ chÊt l−îng, vÒ gi¸ c¶, vÒ thÞ hiÕu, vÒ nguån
vèn vµ vÒ tû suÊt lîi nhuËn .v.v... Khi tr×nh ®é c«ng nghÖ th«ng tin cña x· héi ®−îc n©ng cao
th× chøc n¨ng th«ng tin cña thÞ tr−êng cµng ®−îc t¨ng c−êng, nh¹y bÐn.
2
1.2.4. Chøc n¨ng liªn hÖ kinh tÕ

ThÞ tr−êng ph¸ vì mäi sù ng¨n çch cña bÊt cø lÜnh vùc kinh tÕ, çc ngµnh, ®Þa ph−¬ng
vµ doanh nghiÖp ®Òu trë thµnh mét bé phËn h÷u c¬ cña nÒn kinh tÕ quèc d©n cña mét n−íc,
tiÕn tíi héi nhËp víi nÒn kinh tÕ toµn cÇu. Tãm l¹i thÞ tr−êng lµ hÖ thèng më.
1.3. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng
Cã rÊt nhiÒu çch ph©n lo¹i thÞ tr−êng tuú theo viÖc chän tiªu chÝ ph©n lo¹i, ë ®©y ®Ò
cËp mét sè çch ph©n lo¹i cÇn thiÕt nhÊt:
- C¨n cø vµo viÖc khèng chÕ vÜ m«: chia thµnh thÞ tr−êng tù do vµ thÞ tr−êng cã kÕ
ho¹ch.
C¨n cø vµo c«ng dông cña hµng ho¸: mµ chia thµnh thÞ tr−êng hµng ho¸ vµ thÞ tr−êng
çc yÕu tè s¶n xuÊt nh− çc thÞ tr−êng t− liÖu s¶n xuÊt, tiÒn vèn, søc lao ®éng, c«ng nghÖ,
th«ng tin vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ...
- C¨n cø vµo khu vùc hoÆc ph¹m vi l−u th«ng: chia thµnh thÞ tr−êng ®« thÞ, n«ng th«n,
trong n−íc vµ thÞ tr−êng quèc tÕ.
- C¨n cø vµo tr×nh ®é c¹nh tranh: ph©n biÖt cã thÞ tr−êng c¹nh tranh hoµn toµn, thÞ
tr−êng ®éc quyÒn hoµn toµn vµ thÞ tr−êng c¹nh tranh ®éc quyÒn.
- C¨n cø vµo ®Þa vÞ cña chñ thÓ: Mµ chia thµnh thÞ tr−êng bªn b¸n, thÞ tr−êng bªn mua
vµ thÞ tr−êng c©n b»ng.
1.4. HÖ thèng thÞ tr−êng
Muèn thÞ tr−êng ph¸t huy ®Çy ®ñ chøc n¨ng trong lÜnh vùc l−u th«ng th× ph¶i tæ chøc
tèt ho¹t ®éng cña çc lo¹i thÞ tr−êng. Mçi lo¹i thÞ tr−êng võa cã tÝnh ®éc lËp t−¬ng ®èi, l¹i võa
kiÒm chÕ vµ û l¹i thóc ®Èy lÉn nhau, trë thµnh bé phËn h÷u c¬ cña hÖ thèng thÞ tr−êng c¶ n−íc.
Trong hÖ thèng nµy th× thÞ tr−êng hµng hãa lµ c¬ së, çc thÞ tr−êng kh¸c ®Òu phôc vô cho thÞ
tr−êng hµng ho¸ ë møc ®é kh¸c nhau. ë n−íc ta hiÖn nay chØ míi cã thÞ tr−êng hµng tiªu dïng
lµ Ýt nhiÒu ®−îc ph¸t triÓn, cßn çc thÞ tr−êng kh¸c hoÆc míi h×nh thµnh, hoÆc cßn quÌ quÆt,
thËm chÝ cã thÞ tr−êng cßn v¾ng bãng hoÆc tån t¹i d−íi d¹ng "chî ®en".
V× vËy ®Ó tiÕp tôc sù nghiÖp ®æi míi, n−íc ta cÇn nhanh chãng thiÕt lËp hÖ thèng thÞ
tr−êng hoµn chØnh, trong ®ã cã thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
2. C¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ tr−êng vµ vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ
2.1. C¬ chÕ thÞ tr−êng
Quy luËt gi¸ trÞ lµ c¬ së cña c¬ chÕ vËn hµnh thÞ tr−êng. Ngoµi ra, cïng t¸c ®éng lªn thÞ
tr−êng cßn cã çc quy luËt cung cÇu vµ quy luËt c¹nh tranh.
Çc quy luËt nãi trªn cã quan hÖ kh¨ng khÝt víi nhau, khi t¸c ®éng lªn thÞ tr−êng th×
h×nh thµnh c¬ chÕ vËn hµnh cña thÞ tr−êng (th−êng gäi t¾t lµ c¬ chÕ thÞ tr−êng); bao gåm c¬
chÕ gi¸ c¶, c¬ chÕ cung cÇu vµ c¬ chÕ c¹nh tranh.
2.1.1. C¬ chÕ gi¸ c¶
§©y lµ néi dung chñ yÕu cña c¬ chÕ thÞ tr−êng. Nã tù ph¸t ®iÒu tiÕt çc ho¹t ®éng kinh
tÕ nh− s¶n xuÊt, tiªu dïng vµ quan hÖ cung cÇu, nã còng lµ c«ng cô quan träng cung cÊp th«ng
tin cho chÝnh phñ ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu tiÕt vÜ m« vÒ kÕt cÊu cña cung cÇu, ®¶m b¶o nÒn kinh tÕ
ho¹t ®éng ®−îc æn ®Þnh vµ th«ng suèt.
2.1.2. C¬ chÕ cung cÇu
C¬ chÕ cung cÇu biÓu hiÖn mèi quan hÖ gi÷a hµng ho¸ vµ tiÒn, mÆt kh¸c còng biÓu hiÖn
mèi quan hÖ gi÷a ng−êi b¸n vµ ng−êi mua, quan hÖ gi÷a l−îng hµng b¸n cã thÓ cung cÊp cña
bªn b¸n vµ søc mua hµng cña bªn mua. Gi÷a cung vµ cÇu th−êng xuÊt hiÖn m©u thuÉn trªn bèn
3
mÆt: sè l−îng, kÕt cÊu, kh«ng gian vµ thêi gian. Kh¾c phôc ®−îc çc m©u thuÉn ®ã th× sÏ lËp
®−îc sù c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu. Nh− vËy, chÝnh th«ng qua c¬ chÕ cung cÇu mµ c¬ chÕ gi¸
c¶ míi ph¸t huy t¸c dông, lµm cho gi¸ c¶ vµ gi¸ trÞ tiÕn ®Õn nhÊt trÝ. CÇn chó ý r»ng quan hÖ
cung cÇu lu«n lu«n biÕn ®éng, sù mÊt c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu chØ lµ t¹m thêi, lµ t−¬ng ®èi
mµ th«i, cßn sù mÊt c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu l¹i rÊt phæ biÕn, cã tÝnh tuyÖt ®èi.
2.1.3. C¬ chÕ c¹nh tranh
C¬ chÕ c¹nh tranh biÓu hiÖn sù tranh ®o¹t lîi Ých kinh tÕ gi÷a çc chñ thÓ cña thÞ
tr−êng, bao gåm ba lo¹i h×nh sau ®©y:
- C¹nh tranh gi÷a ng−êi cung øng trªn thÞ tr−êng (bªn b¸n) víi nhau nh»m thùc hiÖn
gi¸ trÞ cña hµng ho¸, thu hót ng−êi mua vÒ phÝa m×nh. Lo¹i h×nh c¹nh tranh nµy cã hai d¹ng
c¹nh tranh trong cïng mét bé phËn vµ c¹nh tranh gi÷a çc bé phËn nh»m thay thÕ nhau.
- C¹nh tranh gi÷a ng−êi cã nhu cÇu (bªn mua) nh»m tranh ®o¹t gi¸ trÞ sö dông, dÉn ®Õn
n©ng cao gi¸ c¶;
- C¹nh tranh gi÷a bªn cung øng vµ bªn cã nhu cÇu (gi÷a bªn b¸n vµ bªn mua) nh»m
®o¹t lÊy doanh lîi vÒ m×nh. Sù so s¸nh lùc l−îng gi÷a ®«i bªn sÏ quyÕt ®Þnh ¶nh h−ëng cña
mçi bªn ®èi víi gi¸ c¶. §©y lµ lo¹i h×nh c¹nh tranh c¬ b¶n nhÊt cña c¹nh tranh thÞ tr−êng, chØ
cã th«ng qua c¹nh tranh gi÷a hai bªn cung vµ cÇu míi cã thÓ kiÓm nghiÖm ®−îc hiÖu qu¶ cuèi
cïng cña nÒn s¶n xuÊt x· héi.
Ba lo¹i c¬ chÕ trªn ®©y h×nh thµnh c¬ chÕ thÞ tr−êng, trong ®ã c¬ chÕ gi¸ c¶ cung cÊp
th«ng tin ph¶n håi vÒ ®éng lùc cña thÞ tr−êng, c¬ chÕ cung cÇu ®iÒu tiÕt sù s¶n xuÊt vµ tiªu
dïng, cßn c¬ chÕ c¹nh tranh lµ chÊt xóc t¸c ®¶m b¶o cho c¬ chÕ gi¸ c¶ vµ c¬ chÕ cung cÇu
ph¸t huy ®−îc ®Çy ®ñ c«ng n¨ng cña thÞ tr−êng. Nh− vËy nÕu muèn thÞ tr−êng vËn hµnh ®óng
®¾n theo c¬ chÕ cña nã th× ph¶i t¹o ®iÒu kiÖn cho c¬ chÕ c¹nh tranh t¸c ®éng m¹nh mÏ, tøc lµ
doanh nghiÖp ph¶i cã quyÒn tù chñ kinh doanh, h¹ch to¸n ®éc lËp, tù chÞu lç l·i vµ ®−îc
h−ëng lîi Ých kinh tÕ tõ kÕt qu¶ c¹nh tranh, mÆt kh¸c ph¶i chèng l¹i c¹nh tranh phi ph¸p, b¶o
vÖ c¹nh tranh lµnh m¹nh vµ ph¶i chèng ®éc quyÒn.
2.2. Vai trß qu¶n lý cña ChÝnh phñ
ThÞ tr−êng tuy cã søc c¹nh tranh nh−ng kh«ng ph¶i v¹n n¨ng. Trong nhiÒu tr−êng hîp
thÞ tr−êng kh«ng gi¶i quyÕt næi vÊn ®Ò ®Æt ra, do ®ã cÇn cã sù can thiÖp cña chÝnh phñ. Çc
tr−êng hîp ®ã lµ:
2.2.1. ThÞ tr−êng kh«ng ®¶m b¶o ®−îc sù æn ®Þnh vÜ m« cña nÒn kinh tÕ.
V× b¶n th©n nã mang nhiÒu tÝnh tù ph¸t, vµ cã lóc cã t¸c dông tiªu cùc, do vËy nÒn s¶n
xuÊt x· héi dÔ bÞ mÊt c©n ®èi, kh«ng thùc hiÖn ®−îc sù ph©n phèi tèi −u çc nguån lùc cho s¶n
xuÊt, thËm chÝ cã thÓ g©y ra l·ng phÝ vµ kÐm hiÖu qu¶ trong viÖc sö dông çc nguån lùc, lµm
tæn h¹i ®Õn viÖc tho¶ m·n nhu cÇu cña ng−êi tiªu dïng, t¹o ra sù bÊt hîp lý trong kÕt cÊu
doanh nghiÖp, l¹m ph¸t cao, thÊt nghiÖp nhiÒu, çn c©n thanh to¸n quèc tÕ mÊt c©n b»ng, dÉn
®Õn sù khñng ho¶ng kinh tÕ.
2.2.2 ThÞ tr−êng kh«ng thÓ tù ph¸t lo¹i trõ ®éc quyÒn. Tù do c¹nh tranh nhiÒu khi
dÉn ®Õn s¶n xuÊt tËp trung, råi tõ ®ã mµ dÇn dÇn h×nh thµnh ®ñ lo¹i ®éc quyÒn. Ngoµi ra trong
mét sè lÜnh vùc, mét sè ngµnh kinh tÕ cßn cã hiÖn t−îng ®éc quyÒn tù nhiªn, tøc lµ khi ®éc
quyÒn l¹i cã lîi h¬n c¹nh tranh.
2.2.3. ThÞ tr−êng kh«ng thÓ cung cÊp cã hiÖu qu¶ çc hµng ho¸ c«ng céng (çc dÞch
vô c«ng céng) nh− gi¸o dôc, y tÕ, viÔn th«ng, trËt tù an ninh, cÊp tho¸t n−íc vµ vËn t¶i ®«
thÞ .v.v... (nªn ph©n biÖt cung cÊp hµng ho¸ c«ng céng cho x· héi víi viÖc s¶n xuÊt ra hµng
ho¸ ®ã).
4
2.2.4. ThÞ tr−êng kh«ng thÓ ®¶m b¶o ph©n phèi thu nhËp mét çch c«ng b»ng. Sù
®iÒu tiÕt tù ph¸t cña c¬ chÕ thÞ tr−êng dÔ dÉn ®Õn më réng kho¶ng çch thu nhËp cña çc tÇng
líp, khoÐt s©u m©u thuÉn x· héi.
2.2.5. ThÞ tr−êng kh«ng thÓ ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña x· héi, kh«ng kiÒm
chÕ ®−îc çc "ngo¹i øng" bÊt lîi cho ng−êi s¶n xuÊt còng nh− ng−êi tiªu dïng, t¹o ra vµ lµm «
nhiÔm m«i tr−êng, g©y ra çc t¸c h¹i kh¸c.
V× thÞ tr−êng cã nh÷ng nh−îc ®iÓm kÓ trªn nªn chÝnh phñ cÇn cã sù can thiÖp hîp lý
vµo thÞ tr−êng, võa t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ tr−êng vËn hµnh vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh võa bæ sung
cho thÞ tr−êng vÒ nh÷ng ph−¬ng diÖn mµ thÞ tr−êng kh«ng lµm ®−îc.
Sù can thiÖp cña chÝnh phñ ®−îc tiÕn hµnh th«ng qua viÖc ho¹ch ®Þnh çc chÝnh s¸ch
vµ sö dông çc c«ng cô thÝch hîp. Çc chÝnh s¸ch mµ chÝnh phñ cã thÓ ho¹ch ®Þnh ®Ó khèng
chÕ vÜ m« ®èi víi thÞ tr−êng bao gåm: ChÝnh s¸ch tµi chÝnh (th«ng qua viÖc lËp ng©n s¸ch
quèc gia), chÝnh s¸ch tiÒn tÖ (th«ng qua cho vay, l·i suÊt, ph¸t hµnh tiÒn...), chÝnh s¸ch chuyÓn
®æi c¬ cÊu vµ chÝnh s¸ch ph©n phèi thu nhËp (th«ng qua viÖc phèi hîp çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh,
chÝnh s¸ch tiÒn tÖ vµ vËn dông çc c«ng cô kinh tÕ vµ phi kinh tÕ).
Çc c«ng cô chñ yÕu mµ chÝnh phñ cã thÓ sö dông ®Ó can thiÖp vµo thÞ tr−êng bao
gåm: a) c«ng cô kÕ ho¹ch (kÕ ho¹ch dµi h¹n, trung h¹n vµ ng¾n h¹n), cã thÓ lµ kÕ ho¹ch chi
tiªu mang tÝnh b¾t buéc vµ kÕ ho¹ch h−íng dÉn cã tÝnh ®Þnh h−íng vµ khuyÕn khÝch; b) c«ng
cô kinh tÕ nh− çc ®ßn bÈy gi¸ c¶, ®ßn bÈy thuÕ kho¸, ®ßn bÈy tÝn dông vµ ®ßn bÈy l·i suÊt; c)
c«ng cô hµnh chÝnh (mÖnh lÖnh, chØ thÞ, quy ®Þnh) vµ d) c«ng cô ph¸p luËt ®Ó duy tr× lîi Ých
tæng thÓ cña kinh tÕ quèc d©n vµ sù ph¸t triÓn x· héi.
Tuy nhiªn sù can thiÖp cña chÝnh phñ còng cã thÓ kh«ng ®¹t ®−îc môc tiªu ®· ®Þnh, v×
bèn lý do chñ yÕu lµ: th«ng tin bÞ h¹n chÕ; sù h¹n chÕ cña chÝnh phñ khi kiÓm so¸t vµ ph¶n
øng cña doanh nghiÖp; sù h¹n chÕ cña chÝnh phñ khi kiÓm so¸t bé m¸y hµnh chÝnh quan liªu
vµ cuèi cïng lµ kh¶ n¨ng h¹n chÕ cña chÝnh phñ tr−íc nh÷ng ¸p ®Æt vÒ chÝnh trÞ.
3. Marketing - ®iÒu tra vµ ph©n tÝch thÞ tr−êng

3.1.Marketing
Tõ khi h×nh thµnh thÞ tr−êng ®· xuÊt hiÖn nhiÒu quan ®iÓm kinh doanh nh−:
- Quan ®iÓm ®Þnh h−íng vµo s¶n xuÊt cho r»ng ng−êi tiªu dïng sÏ −a thÝch nhiÒu s¶n
phÈm ®−îc b¸n réng r·i víi gi¸ h¹;
- Quan ®iÓm ®Þnh h−íng vµo hoµn thiÖn s¶n phÈm cho r»ng ng−êi tiªu dïng lu«n −a
thÝch nh÷ng s¶n phÈm cã chÊt l−îng cao nhÊt, cã nhiÒu c«ng dông vµ tÝnh n¨ng míi;
- Quan ®iÓm tËp trung vµo b¸n hµng cho r»ng ng−êi tiªu dïng th−êng b¶o thñ trong
viÖc mua s¾m, do ®ã cÇn tËp trung cè g¾ng thóc ®Èy tiªu thô vµ khuyÕn m·i. cã ng−êi gäi quan
®iÓm nµy lµ marketing truyÒn thèng ®Ó ph©n biÖt víi marketing hiÖn ®¹i.
Quan ®iÓm marketing hiÖn ®¹i cßn h−íng tíi kÕt hîp hµi hoµ lîi Ých cña ng−êi tiªu
dïng, nhµ kinh doanh vµ x· héi, do ®ã cßn gäi lµ quan ®iÓm marketing ®¹o ®øc x· héi.
3.2. §iÒu tra thÞ tr−êng
Néi dung ®iÒu tra thÞ tr−êng bao gåm
3.2.1. §iÒu tra m«i tr−êng kinh doanh gåm cã:
M«i tr−êng ph¸p luËt vµ chÝnh trÞ; m«i tr−êng kinh tÕ, kÓ c¶ GDP vµ møc ®é t¨ng
tr−ëng GDP, vËt gi¸, l¹m ph¸t, kÕt cÊu h¹ tÇng .v.v... m«i tr−êng nh©n khÈu häc; m«i tr−êng
v¨n ho¸ x· héi; m«i tr−êng tù nhiªn.
3.2.2. §iÒu tra kü thuËt vµ c«ng nghÖ: KÓ c¶ tr×nh ®é c«ng nghÖ tiªn tiÕn trªn thÕ giíi
cña lo¹i s¶n phÈm ®ã.
5
3.2.3. §iÒu tra dung l−îng yªu cÇu cña thÞ tr−êng: KÓ c¶ ®éng th¸i yªu cÇu ë trong
n−íc vµ ngoµi n−íc; l−îng yªu cÇu hiÖn cã vµ tiÒm Èn; l−îng tån kho; l−îng cung øng trªn thÞ
tr−êng.
3.2.4. §iÒu tra vÒ ng−êi tiªu dïng vµ hµnh vi cña hä: Nh− ph©n lo¹i hä theo çc tiªu
chÝ kh¸c nhau (tuæi, giíi, d©n téc, nghÒ nghiÖp, së thÝch, khu vùc .v.v...) søc mua, sù ham
muèn vµ ®éng c¬ mua s¾m, thãi quen .v.v...
3.2.5. §iÒu tra t×nh h×nh c¹nh tranh: Bao gåm c¶ ®èi t−îng c¹nh tranh vµ s¶n phÈm
c¹nh tranh ®Ó "biÕt m×nh, biÕt ng−êi".
3.2.6. §iÒu tra nh©n tè Marketing: Nh− s¶n phÈm, gi¸ c¶, kªnh tiªu thô, s¸ch l−îc
xóc tiÕn.
Môc ®Ých cña ®iÒu tra thÞ tr−êng kh«ng chØ nh»m ph©n tÝch thÞ tr−êng, thÝch øng víi
thay ®æi cña thÞ tr−êng vµ n©ng cao n¨ng lùc øng biÕn cña doanh nghiÖp, mµ cßn t×m c¬ héi
khai th¸c më réng thÞ tr−êng hiÖn cã vµ më réng thÞ tr−êng míi, råi c¨n cø vµo ®ã mµ ®Þnh ra
s¸ch l−îc marketing hiÖu qu¶ nh»m ®¹t tíi môc tiªu kinh doanh ®· ®Þnh.
Çc b−íc ®iÒu tra thÞ tr−êng cã thÓ hiÓn thÞ b»ng s¬ ®å d−íi ®©y:
X¸c ®Þnh çc V¹ch ra

Thu thËp Ph©n tÝch B¸o ço
vÊn ®Ò vµ môc kÕ ho¹ch
th«ng tin th«ng tin kÕt qu¶
®Ých ®iÒu tra ®iÒu tra
Muèn ®¹t ®−îc kÕt qu¶ tèt th× ®iÒu tra thÞ tr−êng ph¶i cã tÝnh khoa häc, tøc lµ trªn c¬
së çc th«ng tin x¸c thùc vµ quan s¸t tØ mØ mµ h×nh thµnh çc gi¶ thiÕt, çc dù b¸o råi tiÕn
hµnh kiÓm nghiÖm; ng−êi ®iÒu tra ph¶i cã tÝnh s¸ng t¹o, vËn dông çc ph−¬ng ph¸p ®iÒu tra
kh¸c nhau ®Ó ®èi chøng, cã tÝnh hoµi nghi chÝnh ®¸ng vµ ph¶i cã ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp.
3.3. Ph©n tÝch thÞ tr−êng vµ ®èi s¸ch cña doanh nghiÖp
Mçi doanh nghiÖp ®Òu cã ¶nh h−ëng qua l¹i víi bé phËn nµo ®ã cña m«i tr−êng kinh
doanh tæng thÓ, bé phËn ®ã cña m«i tr−êng ®−îc gäi lµ m«i tr−êng t−¬ng quan. M«i tr−êng
t−¬ng quan nµy lu«n ë trong tr¹ng th¸i biÕn ®æi, nÕu doanh nghiÖp thÝch øng kÞp thêi víi m«i
tr−êng t−¬ng quan th× ®¹t ®−îc thµnh c«ng.
Sù biÕn ®æi cña m«i tr−êng t−¬ng quan dÉn ®Õn hai xu thÕ ®èi víi doanh nghiÖp : Mét
lµ sù ®e do¹ vµ hai lµ t¹o c¬ héi thÞ tr−êng thuËn lîi. Sau khi ph©n tÝch ®¸nh gi¸ çc xu thÕ ®e
do¹ vµ t¹o c¬ héi, doanh nghiÖp cã thÓ thÊy xuÊt hiÖn bèn tr−êng hîp sau ®©y : a) NghiÖp vô lý
t−ëng (c¬ héi cao mµ ®e do¹ thÊp); b) NghiÖp vô m¹o hiÓm (c¬ héi cao mµ ®e do¹ còng cao);
c) nghiÖp vô chÝn muåi (c¬ héi thÊp nh−ng ®e do¹ còng thÊp); d) NghiÖp vô khã kh¨n (c¬ héi
thÊp mµ ®e do¹ cao).
Khi ®øng tr−íc c¬ héi thÞ tr−êng th× doanh nghiÖp ph¶i ®¸nh gi¸ cÈn thËn chÊt l−îng
cña nã. Nhµ Marketing häc næi tiÕng Thedore Levit nh¾c nhë khi ®¸nh gi¸ c¬ héi th× cÇn thÊy
r»ng: "§ã cã thÓ lµ mét thø nhu cÇu nh−ng kh«ng cã thÞ tr−êng; hoÆc ë ®ã cã thÓ cã thÞ tr−êng
nh−ng kh«ng cã ng−êi tiªu dïng, hoÆc ë ®ã cã thÓ cã ng−êi tiªu dïng nh−ng tr−íc m¾t thùc sù
ch−a ph¶i lµ mét thÞ tr−êng, hay ë ®ã thÞ tr−êng ®Ó båi d−ìng kü thuËt míi nh−ng ch−a cã
ng−êi mua s¶n phÈm nµy. Nh÷ng ng−êi lµm dù b¸o thÞ tr−êng mµ kh«ng hiÓu ®¹o lý nãi trªn
th× ®èi víi c¬ héi bÒ ngoµi trong mét sè lÜnh vùc, nh− s¶n phÈm tån kho hoÆc nhµ ë cßn ®Ó
kh«ng, cã thÓ ®−a ra nh÷ng ®¸nh gi¸ sai lÇm chÕt ng−êi".
Khi ®øng tr−íc nh÷ng mèi ®e do¹ th× doanh nghiÖp cã thÓ c¨n cø vµo t×nh h×nh cô thÓ
mµ lùa chän mét trong ba ®èi s¸ch sau ®©y :
6
1. Chèng tr¶: tøc lµ h¹n chÕ hoÆc xoay chuyÓn nh©n tè bÊt lîi, ch¼ng h¹n chiÕn tranh
th−¬ng m¹i.
2. Hoµ ho·n: Tøc lµ th«ng qua viÖc ®iÒu chØnh çc tæ hîp Marketing ®Ó gi¶m bít sù
nghiªm träng mèi ®e däa cña m«i tr−êng.
3. ChuyÓn dÞch: Tøc lµ chuyÓn ®Õn thÞ tr−êng cã l·i h¬n, ch¼ng h¹n chuyÓn mÆt hµng.
3.4. Ph©n ®o¹n - lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ tr−êng

H¹t nh©n cña chiÕn l−îc Marketing hiÖn ®¹i lµ Marketing STP, bao gåm ph©n ®o¹n thÞ
tr−êng (Segmenting), lùa chän thÞ tr−êng môc tiªu (Targeting) vµ ®Þnh vÞ thÞ tr−êng
(Positioning).
3.4.1. Ph©n ®o¹n thÞ tr−êng

ThÞ tr−êng tæng thÓ rÊt réng lín, nhiÒu ®èi thñ c¹nh tranh, kh¸ch hµng cã nhu cÇu mua
vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh rÊt kh¸c nhau, nh−ng mçi doanh nghiÖp th−êng cã mét thÕ m¹nh nµo ®ã
trong viÖc tho¶ m·n nhu cÇu thÞ tr−êng do ®ã tr−íc tiªn cÇn ph©n ®o¹n thÞ tr−êng. Nh÷ng
kh¸ch hµng trong cïng mét ®o¹n thÞ tr−êng sÏ cã mét sù gièng nhau vÒ nhu cÇu hoÆc −íc
muèn, cã nh÷ng ph¶n øng gièng nhau tr−íc cïng mét kÝch thÝch marketing. Çc tiªu thøc ®Ó
ph©n ®o¹n thÞ tr−êng cã thÓ lµ vÒ ®Þa lý, vÒ d©n sè - x· héi, vÒ t©m lý vµ hµnh vi tiªu dïng.
3.4.2 Lùa chän thÞ tr−êng môc tiªu
Sau khi ph©n ®o¹n th× dùa vµo çc tiªu chuÈn c¬ b¶n lµ quy m« vµ sù t¨ng tr−ëng, søc
hÊp dÉn cña ®o¹n, çc môc tiªu vµ kh¶ n¨ng cña doanh nghiÖp ®Ó lùa chän thÞ tr−êng môc tiªu.
§ã lµ thÞ tr−êng bao gåm çc kh¸ch hµng cã cïng nhu cÇu hoÆc −íc muèn vµ doanh nghiÖp cã
thÓ ®¸p øng vµ còng cã thÓ t¹o ra −u thÕ h¬n çc ®èi thñ c¹nh tranh, ®¹t ®−îc çc môc tiªu
marketing ®· ®Þnh.
3.4.3. §Þnh vÞ thÞ tr−êng
Lµ thiÕt kÕ mét s¶n phÈm cã nh÷ng ®Æc tÝnh kh¸c biÖt so víi hµng ho¸ cña çc ®èi thñ
c¹nh tranh vµ t¹o cho nã mét h×nh ¶nh riªng ®èi víi kh¸ch hµng nh»m x¸c lËp vÞ trÝ cña s¶n
phÈm trªn thÞ tr−êng so víi s¶n phÈm cïng lo¹i. KÕt qu¶ ®¹t tíi lµ s¶n phÈm ph¶i cã lîi thÕ
c¹nh tranh víi s¶n phÈm cã s½n hoÆc chiÕm lÜnh ®−îc mét vÞ trÝ míi mµ ch−a s¶n phÈm nµo cã.
Khi lùa chän thÞ tr−êng môc tiªu vµ ®Þnh vÞ thÞ tr−êng, ng−êi lµm marketing ®· ph¶i
nhËn d¹ng vµ ph©n tÝch çc ®èi thñ c¹nh tranh ®Ó ®i ®Õn chiÕn l−îc c¹nh tranh. Nªn nhí r»ng
cã ®èi thñ c¹nh tranh hiÖn t¹i nh−ng còng cã ®èi thñ c¹nh tranh tiÒm tµng, do ®ã trong chiÕn
l−îc c¹nh tranh còng ph¶i dÌ chõng ®èi thñ tiÒm tµng v× nhiÒu khi chÝnh hä míi lµ kÎ ®e do¹
nghiªm träng, thËm chÝ ®¸nh b¹i doanh nghiÖp.
II. BÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm chung
1. 1. BÊt ®éng s¶n
BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai, vËt kiÕn tróc vµ çc bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi khái ®Êt
®ai vµ vËt kiÕn tróc, cïng víi nh÷ng thø dïng ®Ó n©ng cao gi¸ trÞ sö dông cña bÊt ®éng s¶n nh−
hµng rµo, c©y cèi vµ çc trang thiÕt bÞ cÊp tho¸t n−íc, cÊp ®iÖn, vÖ sinh, th«ng giã, thang m¸y,
phßng ch¸y, th«ng tin .v.v... bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng ®Æc tÝnh sau ®©y:
7
1.1.1. Cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®−îc

§Æc tÝnh nµy cã ¶nh h−ëng lín ®Õn viÖc ®Çu t− v× nÕu kh«ng cã thÞ tr−êng t¹i chç th×
còng kh«ng thÓ ®em ®i n¬i kh¸c ®Ó giao dÞch. VÊn ®Ò vÞ trÝ cã ý nghÜa rÊt quan träng ®èi víi
gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n, v× vËy ng−êi ta th−êng nh¾c "vÞ trÝ, vÞ trÝ vµ vÞ trÝ", tøc lµ cÇn quan t©m
®Õn ®Þa ®iÓm cô thÓ, ®Õn t×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ - x· héi vµ ®Õn m«i tr−êng c¶nh
quan còng nh− kÕt cÊu h¹ tÇng khu vùc cã ®Þa ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n.
1.1.2. TÝnh l©u bÒn
§Êt ®ai lµ thø ®−îc xem nh− kh«ng bÞ huû ho¹i, trõ khi cã thiªn tai nh− xãi lë, vïi lÊp,
vËt kiÕn tróc th× cã thÓ tån t¹i hµng chôc n¨m ®Õn hµng tr¨m n¨m. CÇn ph©n biÖt tuæi thä kinh
tÕ víi tuæi thä vËt lý cña bÊt ®éng s¶n. Tuæi thä kinh tÕ chÊm døt khi trong ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng
vµ tr¹ng th¸i vËn hµnh ®Òu b×nh th−êng mµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n l¹i ngang b»ng víi lîi
Ých thu ®−îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuæi thä vËt lý nãi chung dµi h¬n nhiÒu tuæi thä kinh tÕ, nã
chÊm døt khi çc kÕt cÊu chÞu lùc chñ yÕu bÞ l·o ho¸ vµ h− háng, kh«ng thÓ tiÕp tôc b¶o ®¶m
an toµn cho viÖc sö dông. Trong tr−êng hîp ®ã nÕu xÐt thÊy tiÕn hµnh c¶i t¹o, n©ng cÊp c«ng
tr×nh mµ l¹i thu ®−îc lîi Ých lín h¬n lµ ph¸ nã ®i vµ ®Çu t− x©y míi, th× ta cã thÓ kÐo dµi tuæi
thä vËt lý ®Ó "chøa" ®−îc mÊy lÇn tuæi thä kinh tÕ.
1.1.3. TÝnh thÝch øng
Lîi Ých cña c«ng tr×nh ®−îc sinh ra trong qu¸ tr×nh sö dông, v× lÏ ®ã nÕu kÞp thêi ®iÒu
chØnh c«ng n¨ng sö dông th× vÉn võa cã thÓ gi÷ l¹i ®Æc tr−ng cña c«ng tr×nh l¹i võa cã thÓ ®em
l¹i lîi nhuËn lín h¬n cho nhµ ®Çu t−.
ViÖc kÞp thêi ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông ®Ó ®¸p øng yªu cÇu cña kh¸ch hµng lµ cùc
kú quan träng ®Ó thu hót kh¸ch hµng, cho nªn çc nhµ ®Çu t− rÊt quan t©m ®Õn tÝnh thÝch øng
cña bÊt ®éng s¶n.
1.1.4. TÝnh dÞ biÖt
Trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, kh«ng tån t¹i hai c«ng tr×nh hoµn toµn gièng nhau v×
chóng cã vÞ trÝ kh«ng gian kh¸c nhau, kÓ c¶ hai c«ng tr×nh ë c¹nh nhau vµ cïng dïng mét thiÕt
kÕ. Ngay trong cïng mét cao èc th× c¨n hé, çc phßng còng cã h−íng vµ tÇng kh¸c nhau.
Ngoµi ra còng cÇn chó ý ®Õn ý muèn cña ng−êi ®Çu t−, ng−êi sö dông, kÓ c¶ kiÕn tróc s−, mçi
ng−êi ®Òu quan t©m ®Õn tÝnh dÞ biÖt hoÆc ®Ó t¹o sù hÊp dÉn kh¸ch hµng hoÆc tho¶ m·n së thÝch
ç nh©n. Do vËy trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, ®Þa vÞ vµ gi¸ trÞ cña mçi bÊt ®éng s¶n kh«ng
hoµn toµn gièng nhau nh− çc hµng ho¸ kh¸c.
1.5.1. TÝnh chÞu ¶nh h−ëng cña chÝnh s¸ch
V× bÊt ®éng s¶n cã tÇm quan träng ®èi víi ho¹t ®éng kinh tÕ cña x· héi, nªn chÝnh phñ
çc n−íc ®Òu rÊt quan t©m ®Õn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, th−êng ®−a ra chÝnh s¸ch míi trong
lÜnh vùc nµy ®Ó ®iÒu chØnh çc quan hÖ ph¸p luËt , quan hÖ lîi Ých kinh tÕ trong viÖc s¶n xuÊt,
giao dÞch vµ sö dông bÊt ®éng s¶n. V× kh«ng thÓ di chuyÓn ®−îc nªn bÊt ®éng s¶n khã mµ
tr¸nh ®−îc ¶nh h−ëng cña çc ®iÒu chØnh chÝnh s¸ch, ch¼ng h¹n nh− çc chÝnh s¸ch ®Êt ®ai,
nhµ ë, tiÒn tÖ, thuÕ .v.v...
1.1.6. TÝnh phô thuéc vµo n¨ng lùc qu¶n lý.
NhiÒu lo¹i h×nh ®Çu t− kh«ng ®ßi hái ph¶i tèn c«ng qu¶n lý l¾m, ch¼ng h¹n ®Çu t− vµo
chøng kho¸n, ®å cæ hay kim lo¹i quý. ThÕ nh−ng ®Çu t− trùc tiÕp vµo nhµ ®Êt th× ph¶i cã n¨ng
lùc qu¶n lý thÝch hîp. ViÖc ®Çu t− ph¸t triÓn x©y dùng rÊt phøc t¹p, ®ßi hái nhiÒu kiÕn thøc,
nh− ngay viÖc cho thuª nhµ còng ®ßi hái ph¶i xem xÐt kh¸ch thuª, hîp ®ång thuª nhµ, duy tr×
söa ch÷a nhµ, phßng ch¸y, ch÷a ch¸y vµ çc biÖn ph¸p an toµn kh¸c .v.v.. Nãi chung chi phÝ
qu¶n lý nhµ cho thuª th−êng chiÕm tíi 10% tiÒn thuª nhµ, nÕu qu¶n lý kh«ng tèt, chi phÝ t¨ng
cao hoÆc ng−êi thuª kh«ng b»ng lßng vµ bá ®i th× thiÖt h¹i sÏ lín. §©y lµ ch−a kÓ nh÷ng chi
phÝ cho chuyªn gia, kÕ to¸n thuÕ vµ cho luËt s−.v.v...
8
1.1.7. TÝnh ¶nh h−ëng lÉn nhau

ViÖc ChÝnh phñ ®Çu t− më mang ®−êng x¸, c«ng viªn, tr−êng häc v.v... cã thÓ n©ng
cao gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n trong khu vùc phô cËn lªn kh¸ nhiÒu. Kinh nghiÖm chøng tá nÕu dù
b¸o ®−îc chÝnh x¸c sù ®Çu t− lín cña chÝnh phñ vµo kÕt cÊu h¹ tÇng t¹i khu vùc råi ®Çu t−
(thËm chÝ ®Çu c¬) ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n tr−íc mét b−íc th× cã thÓ thµnh c«ng rÊt lín.
1.2. ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, tuy kh«ng thÓ di chuyÓn nh−ng cã thÓ ®em l¹i
lîi Ých cho chñ së h÷u, do ®ã lµm n¶y sinh ho¹t ®éng giao dÞch. thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i
tiÕn hµnh çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n, mang tÝnh khu vùc vµ biÕn ®éng theo thêi gian. V×
vËy thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ çc giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®¹t ®−îc t¹i mét khu vùc
®Þa lý nhÊt ®Þnh trong thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n bao gåm 3 thÞ tr−êng nh¸nh: ThÞ tr−êng mua b¸n; thÞ tr−êng
cho thuª bÊt ®éng s¶n ; thÞ tr−êng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n.
C¨n cø vµo thø tù thêi gian mµ bÊt ®éng s¶n gia nhËp thÞ tr−êng th× thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n cã 3 cÊp, gåm :
- ThÞ tr−êng cÊp I: lµ thÞ tr−êng chuyÓn nh−îng, giao hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt
(cßn gäi lµ thÞ tr−êng ®Êt ®ai);
ThÞ tr−êng cÊp II: Lµ thÞ tr−êng x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó b¸n hoÆc cho thuª;
ThÞ tr−êng cÊp III: Lµ thÞ tr−êng b¸n l¹i hoÆc cho thuª l¹i c«ng tr×nh ®· ®−îc mua hoÆc
thuª.
2. §Æc tÝnh vµ chøc n¨ng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
2.1. Çc ®Æc tÝnh
2.1.1. ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr−êng giao dÞch çc quyÒn lîi chøa trong BÊT
®ÉNG S¶N ®ã chø kh«ng ph¶i b¶n th©n ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh. Th«ng th−êng th× çc quyÒn lîi
®ã bÞ mét sè h¹n chÕ, ch¼ng h¹n nh− qui ho¹ch ®« thÞ, ®iÒu lÖ x©y dùng v.v... tøc lµ cã tÝnh
t−¬ng ®èi chø kh«ng ph¶i tuyÖt ®èi.
2.1.2. ThÞ tr−êng mang tÝnh khu vùc do ®Æc ®iÓm cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®−îc cña
bÊt ®éng s¶n. Trong mçi n−íc, mçi ®« thÞ, thËm chÝ mçi khu vùc trong ®« thÞ, thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n cã nh÷ng ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng, quan hÖ cung cÇu vµ møc gi¸ c¶ rÊt kh¸c nhau.
2.1.3. CÇn ®Õn dÞch vô cña çc lo¹i t− vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao bÊt ®éng s¶n
th−êng cã gi¸ trÞ cao, sè ®«ng kh¸ch hµng muèn mua cho m×nh dïng, mµ mét ®êi ng−êi l¹i
ch¼ng cã mÊy lÇn mua s¾m nh− vËy (ë Mü, sè liÖu tæng kÕt cho biÕt lµ kho¶ng 3-4 lÇn), do ®ã
khi mua s¾m rÊt cÈn thËn tÝnh to¸n, cÇn hái ý kiÕn cña çc chuyªn viªn m«i giíi, chuyªn viªn
®Þnh gi¸ .v.v... Tuy gi¸ c¶ do chuyªn viªn −íc tÝnh vÉn Ýt nhiÒu mang tÝnh chñ quan nh−ng
nh÷ng ng−êi nµy ®· qua ®µo t¹o, cã kinh nghiÖm chuyªn m«n, n¾m ®−îc t×nh h×nh míi nhÊt
cña thÞ tr−êng, thu thËp nhiÒu th«ng tin nªn cã thÓ gióp hoÆc thay mÆt ng−êi mua ®Ó tiÕn hµnh
®µm ph¸n, thu xÕp tµi chÝnh vµ b¶o hiÓm .v.v... ®Ó mua hoÆc thuª bÊt ®éng s¶n ®¸p øng yªu
cÇu ®Ò ra. Kinh nghiÖm cho thÊy nÕu çc tæ chøc m«i giíi kÐm ph¸t triÓn th× sù vËn hµnh cña
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n sÏ kÐm hiÖu qu¶, chi phÝ giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n sÏ ®¾t lªn.
2.1.4. DÔ nÈy sinh t×nh tr¹ng mÊt c©n b»ng cung cÇu vµ t×nh tr¹ng ®éc quyÒn trªn
thÞ tr−êng. Muèn biÕt thÞ tr−êng vËn hµnh hiÖu qu¶ th× ph¶i xÐt møc ®é tù do c¹nh tranh, tøc
lµ bªn b¸n vµ bªn mua cã ®−îc tù do ®i vµo thÞ tr−êng kh«ng, cã ®ñ sè l−îng bªn b¸n vµ bªn
mua kh«ng ? V× thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh khu vùc nªn sù c¹nh tranh lµ kh«ng hoµn
toµn, mÆt kh¸c nÕu thÞ tr−êng vÉn kh«ng hoµn chØnh th× viÖc ph¸t triÓn nh÷ng dù ¸n bÊt ®éng
9
s¶n lín gÆp trë ng¹i, do ®ã dÔ nÈy sinh t×nh tr¹ng ®Çu c¬, b¾t bÝ, ®Èy gi¸ lªn çch xa gi¸ trÞ
thùc hoÆc t×nh tr¹ng nhµ ®Ó kh«ng, Ýt ng−êi mua hoÆc thuª.
2.2. Çc chøc n¨ng
C¬ chÕ gi¸ c¶ ph¸t huy t¸c dông th«ng qua thÞ tr−êng, lµm cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
cã çc chøc n¨ng d−íi ®©y:
2.1.2. Ph©n phèi tµi nguyªn vµ lîi Ých cña bÊt ®éng s¶n. V× tµi nguyªn ®Êt ®ai cã h¹n,
chu kú ®Çu t− ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n l¹i dµi vµ th−êng chËm so víi thay ®æi yªu cÇu cña thÞ
tr−êng, do ®ã cÇn cã sù ®iÒu tiÕt ®èi víi sù ph©n phèi vµ lîi Ých cña bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¬
chÕ gi¸ c¶.
2.2.2. ThÓ hiÖn sù thay ®æi cÇu ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Sù biÕn ®éng cña cÇu
lµ do nh÷ng nguyªn nh©n chñ yÕu sau ®©y g©y ra:
- Thay ®æi dù b¸o lîi Ých thu ®−îc trong t−¬ng lai;
- ¶nh h−ëng chÝnh s¸ch thuÕ cña ChÝnh phñ;
- Thay ®æi møc thu nhËp vµ thÞ hiÕu ng−êi tiªu dïng.
- Thay ®æi kh¶ n¨ng cung cÊp vèn vµ ®Êt ®ai.
2.2.3. ChØ ®¹o viÖc cung øng ®Ó thÝch øng víi thay ®æi cÇu. Cã hai ph−¬ng thøc sau
®©y ®Ó thay ®æi viÖc cung øng:
- Ph¸t triÓn thªm nhiÒu bÊt ®éng s¶n míi hoÆc thay ®æi çch sö dông bÊt ®éng s¶n hiÖn
cã, ch¼ng h¹n chuyÓn nhµ ®Ó b¸n thµnh nhµ cho thuª hoÆc ng−îc l¹i;
- Thay ®æi quan hÖ gi¸ c¶ gi÷a b¸n vµ cho thuª. Ch¼ng h¹n gi¸ b¸n nhµ th−êng t−¬ng
®−¬ng víi 300-400 lÇn gi¸ thuª th¸ng, nÕu gi¸ b¸n nhµ t¨ng cao h¬n nhiÒu th× nhu cÇu thuª
nhµ còng t¨ng lªn; hoÆc nh− gi¸ thuª v¨n phßng t¨ng cao th× nhiÒu kh¸ch s¹n vµ nhµ ë còng
®−îc cho thuª lµm v¨n phßng .v.v...
CÇn chó ý r»ng qu¸ tr×nh thay ®æi cung ®ßi hái ph¶i tr¶i qua thêi gian nhÊt ®Þnh, trong
thêi gian Êy l¹i cã thÓ xuÊt hiÖn nh©n tè míi ®ßi hái ph¶i tiÕp tôc ®iÒu chØnh, do vËy t×nh tr¹ng
c©n b»ng cung cÇu bÊt ®éng s¶n rÊt khã thùc hiÖn, vµ nÕu ®¹t tíi th× còng trong giai ®o¹n ng¾n
ngñi th«i. Do vËy ng−êi ta th−êng nãi "mÊt c©n b»ng lµ tuyÖt ®èi cßn c©n b»ng chØ lµ t−¬ng ®èi
vµ t¹m thêi th«i".
2.2.4. ChØ ®¹o cÇu ®Ó thÝch øng víi thay ®æi ®iÒu kiÖn cung. Ch¼ng h¹n t¹i çc ®« thÞ
lín gi¸ ®Êt ngµy cµng cao nh−ng gi¸ thµnh x©y dùng nhµ cao èc l¹i gi¶m xuèng do øng dông
nhiÒu tiÕn bé khoa häc vµ c«ng nghÖ míi trong kü thuËt x©y dùng (kÓ c¶ vËt liÖu x©y dùng),
dÉn ®Õn viÖc ph¸t triÓn çc nhµ cao èc víi nhiÒu c¨n hé cã gi¸ b¸n hoÆc gi¸ thuª ph¶i ch¨ng,
mµ gi¶m bít viÖc x©y dùng nhµ ë nhiÒu tÇng kh«ng cã thang m¸y. Nh− vËy ng−êi tiªu dïng
còng ph¶i dÇn dÇn thÝch øng víi t×nh h×nh thay ®æi ®iÒu kiÖn cung míi mÎ nµy.
3. Quan hÖ cung cÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

3.1. CÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, khi cã sù c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu, ta cã ®−êng biÓu
diÔn quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ ®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n víi sè l−îng cÇu trong ®¬n vÞ thêi gian nh− trong
h×nh vÏ 1, øng víi gi¸ ®¬n vÞ Po ta cã sè l−îng cÇu Qo. Khi gÝa c¶ t¨ng th× sè l−îng cÇu l¹i
biÕn ®æi ng−îc l¹i, tøc lµ gi¶m ®i.
10
Gi¸ c¶ P
®¬n vÞ
bÊt ®éng s¶n
Po D1
D
O Qo Q1 Q
Sè l−îng cÇu trong
®¬n vÞ thêi gian
H×nh 1 : ¶nh h−ëng cña ®iÒu kiÖn gi¸ c¶ ®èi víi cÇu
§−êng biÓu diÔn ®ã ®−îc h×nh thµnh víi gi¶ thiÕt lµ tÊt c¶ çc nh©n tè kh¸c ®Òu kh«ng
thay ®æi, trõ gi¸ c¶ P vµ sè l−îng Q. ThÕ nh−ng ®èi víi nhiÒu lo¹i bÊt ®éng s¶n, nh− nhµ ë
ch¼ng h¹n, sè l−îng cÇu cßn phô thuéc vµo nhiÒu nh©n tè kh¸c nh− :
3.1.1.Sù thay ®æi thu nhËp: NÕu thu nhËp t¨ng lªn th× cïng mét gi¸ nh−ng sè l−îng ng−êi
mua t¨ng lªn, tõ Q thµnh Q1 ®−êng biÓu diÔn dÞch vÒ bªn ph¶i.
3.1.2. Sù thay ®æi gi¸ c¶ hµng ho¸ cã thÓ thay thÕ: Ch¼ng h¹n nÕu gi¸ b¸n nhµ t¨ng
qu¸ cao th× sÏ thay ®æi quan hÖ cung cÇu ®èi nhµ cã gara còng sÏ biÕn ®æi.
3.1.3. Sù thay ®æi dù b¸o vÒ t−¬ng lai: Ch¼ng h¹n nhiÒu ng−êi mua dù b¸o r»ng t−¬ng
lai m×nh sÏ s¾m « t« th× mèi quan hÖ cung cÇu cña nhµ cho thuª.
3.1.4. Sù thay ®æi chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ: ch¼ng h¹n vÒ thuÕ, vÒ nhµ ë, vÒ ®Êt ®ai
vµ quy ho¹ch còng lµm biÕn ®æi quan hÖ cung cÇu víi nhµ ë.
3.2. Cung trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Khi gi¸ c¶ t¨ng hoÆc gi¶m th× sè l−îng cung còng biÕn ®æi theo chiÒu h−íng t¨ng hoÆc
gi¶m (tû lÖ thuËn). Quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ vµ sè l−îng bÊt ®éng s¶n x©y dùng míi ®−îc biÓu thÞ
trªn h×nh 2 víi ®iÒu kiÖn lµ çc nh©n tè kh¸c kh«ng thay ®æi.
11
P
Gi¸ c¶
®¬n vÞ
bÊt ®éng s¶n
S2 So S1
Po
O Q2 Qo Q1 Q
Sè l−îng bÊt ®éng s¶n x©y míi ®Ó cung
H×nh 2: Quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ vµ sè l−îng cung
Còng nh− ®èi víi cÇu, cßn cã nhiÒu nh©n tè ¶nh h−ëng tíi cung nh− gi¸ thµnh khai
ph¸t, c«ng nghÖ x©y dùng, chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ, gi¸ c¶ t−¬ng quan gi÷a çc lo¹i s¶n
phÈm, dù b¸o t−¬ng lai .v.v... Sau ®©y sÏ tr×nh bµy ¶nh h−ëng cña ba trong sè çc nh©n tè ®ã:
3.2.1. Gi¸ thµnh khai ph¸t bÊt ®éng s¶n: Cã ¶nh h−ëng trùc tiÕp ®Õn møc lîi nhuËn
cña nhµ ®Çu t−, do ®ã ¶nh h−ëng ®Õn quyÕt ®Þnh ®Çu t− ®Ó t¨ng sè l−îng cung. Gi¸ thµnh cao
thÊp cßn phô thuéc vµo l·i suÊt cho vay cña Ng©n hµng t×nh h×nh l¹m ph¸t .v.v... ch¼ng h¹n
nÕu l·i suÊt ng©n hµng gi¶m ®i vµ ®−êng ®å thÞ chuyÓn dÞch sang tr¸i thµnh ®−êng S1, tøc lµ sè
cung sÏ t¨ng lªn.
2.3.2. Sù thay ®æi chÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ: NÕu ChÝnh phñ t¨ng gi¸ ®Êt hoÆc t¨ng
thuÕ th× sè l−îng cung øng gi¶m ®i vµ ®−êng ®å thÞ chuyÓn dÞch sang tr¸i thµnh ®−êng S2.
3.2.3. Sù thay ®æi dù b¸o t−¬ng lai: NÕu ng−êi kinh doanh bÊt ®éng s¶n dù b¸o r»ng
s¾p tíi gi¸ nhµ sÏ t¨ng lªn, do ®ã hä sÏ g¨m l¹i mét sè bÊt ®éng s¶n ch−a b¸n véi, lµm gi¶m
l−îng cung.
3.3. C©n b»ng cung cÇu

Khi vÏ ®−êng cung vµ ®−êng cÇu (vèn lµ ®−êng cong, nh−ng vÏ thµnh ®−êng th¼ng ®Ó
tiÖn th¶o luËn) trªn cïng mét ®å thÞ th× hai ®−êng ®ã gÆp nhau t¹i ®iÓm E, gäi lµ ®iÓm c©n
b»ng cung cÇu (víi gi¶ thiÕt lµ çc nh©n tè kh¸c kh«ng thay ®æi). Cã hai lo¹i c©n b»ng: c©n
b»ng æn ®Þnh, tøc lµ sau khi chÖch ra khái ®iÓm c©n b»ng nh− do çc nh©n tè kh¸c t¸c ®éng
l¹i cã thÓ t¸i lËp ®−îc ®iÓm c©n b»ng míi, vµ c©n b»ng kh«ng æn ®Þnh khi kh«ng t¸i lËp ®−îc
®iÓm c©n b»ng míi.
12
P §−êng cÇu S
§−êng cung
Po E
P1 E'
Do
D1
O Qa Q1 Qo Q
H×nh 3: C©n b»ng cung cÇu
Khi çc nh©n tè kh¸c thay ®æi th× ®å thÞ quan hÖ cung cÇu còng chuyÓn dÞch. Ch¼ng
h¹n khi l·i suÊt cho vay mua nhµ t¨ng lªn th× trong h×nh 3, ®−êng cÇu chuyÓn tõ Do sang D1 vµ
nÕu gi¸ c¶ vÉn lµ Po th× sè l−îng cÇu gi¶m ®i thµnh Qa. Nh− vËy nÕu l−îng cung vÉn lµ Qo th×
sÏ l−îng bÊt ®éng s¶n tån ®äng lµ ∆Q=Qo - Qa. Trong tr−êng hîp ®ã, nhµ thÇu ®Çu t− gi¶m
gi¸ b¸n cßn P1 th× l−îng nhµ b¸n ®−îc sÏ t¨ng lªn ®Õn Q1 vµ ®¹t tíi ®iÓm c©n b»ng míi E' gi÷a
cung vµ cÇu.
3.4. TÝnh ®µn håi cña cung vµ cÇu

Mèi quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ víi cung vµ cÇu (trong ®iÒu kiÖn çc nh©n tè kh¸c kh«ng thay
®æi) ®èi víi mèi lo¹i hµng ho¸ kh«ng nh− nhau. §èi víi mçi lo¹i hµng ho¸ nµy sù thay ®æi gi¸
c¶ sÏ ¶nh h−ëng m¹nh mÏ ®Õn cÇu cña ng−êi tiªu dïng hoÆc l−îng cung nh−ng víi lo¹i hµng
ho¸ kh¸c l¹i kh«ng nh− thÕ. Do ®ã ®Ó ®o ®−îc ®é nh¹y bÐn cña sè l−îng cung vµ cÇu ®èi víi
sù thay ®æi gi¸ c¶, ng−êi ta dïng kh¸i niÖm tÝnh ®µn håi cña gi¸ c¶.
3.4.1. TÝnh ®µn håi cña cÇu : thÓ hiÖn trªn hai mÆt
- TÝnh ®µn håi cña gi¸ cÇu ®−îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè PED (hÖ sè ®µn håi gi¸ cÇu)
Tû lÖ % sù thay ®æi sè l−îng cÇu
HÖ sè PED = -------------------------------------------
Tû lÖ % sù thay ®æi cña gi¸ cÇu
Cã thÓ thÊy hÖ sè PED cµng lín cã nghÜa lµ sè l−îng cÇu nh¹y c¶m ®èi víi sù thay ®æi
gi¸ c¶, tøc lµ gi¸ c¶ gi¶m mét Ýt nhê sè l−îng cÇu t¨ng lªn nhiÒu vµ ng−îc l¹i. NÕu hÖ sè
PED<1 th× ng−êi ta nãi r»ng hµng ho¸ ®ã thiÕu tÝnh ®µn håi cña cÇu, hoÆc cÇu ®èi víi lo¹i
hµng ho¸ ®ã lµ cÇu phi ®µn håi vµ ng−îc l¹i PED>1 th× ®ã lµ cÇu cã ®µn håi, ch¼ng h¹n khi gi¸
m¸y tÝnh gi¶m 10% mµ sè l−îng cung l¹i t¨ng lªn 30% th× hÖ sè PED=3. Nghiªn cøu cña mét
sè n−íc cho thÊy ®èi víi nhµ ë th× hÖ sè PED trong kho¶ng 0,5 ÷1 tøc lµ gi¸ c¶ kh«ng ph¶i lµ
nh©n tè chñ yÕu t¸c ®éng ®Õn cÇu.
- TÝnh ®µn håi cña thu nhËp cña bªn cÇu ®−îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè YED (hÖ sè ®µn håi
thu nhËp bªn cÇu):
Tû lÖ % sù thay ®æi sè l−îng cÇu
HÖ sè YED = -------------------------------------------
Tû lÖ % sù thay ®æi thu nhËp
13
HÖ sè YED biÓu thÞ sù nh¹y c¶m cña sè l−îng cÇu khi cã sù thay ®æi thu nhËp cña
ng−êi mua. Kinh nghiÖm cho thÊy ®èi víi nhµ ë th× YED ë trong kho¶ng 0,75 ÷1,25 vµ sù
thay ®æi sè l−îng cÇu th−êng trÔ h¬n sù thay ®æi cña thu nhËp (thu nhËp t¨ng th× sè l−îng cÇu
còng t¨ng nh−ng trÔ h¬n).
3.4.2. TÝnh ®µn håi cña cung: §−îc ®Þnh nghÜa t−¬ng tù nh− tÝnh ®µn håi cña cÇu vµ
®−îc biÓu thÞ b»ng hÖ sè PES (hÖ sè ®µn håi cña cung):
Tû lÖ % sù thay ®æi sè l−îng cung
HÖ sè PES = -------------------------------------------
Tû lÖ % sù thay ®æi cña gi¸ cung
NÕu PES <1 th× ng−êi ta nãi hµng ho¸ ®ã thiÕu tÝnh ®µn håi cña cung vµ ng−îc l¹i khi
PES>1. Nh©n tè thêi gian cã ¶nh h−ëng lín tíi tÝnh ®µn håi cña cung, tøc lµ khi gi¸ c¶ thay
®æi th× trong thêi gian ng¾n sè l−îng cung khã mµ thay ®æi kÞp. Sau mét thêi gian kh¸ dµi th×
¶nh h−ëng cña thay ®æi gi¸ c¶ míi t¸c ®éng râ rÖt lªn sè l−îng cung. Ch¼ng h¹n gi¸ cho thuª
hoÆc b¸n nhµ v¨n phßng t¨ng cao th× ph¶i 1-3 n¨m sau míi cã thªm nhiÒu nhµ v¨n phßng ®−îc
x©y dùng míi hoÆc c¶i t¹o tõ çc lo¹i nhµ kh¸c ®−a ra cung øng. V× vËy trong kinh doanh bÊt
®éng s¶n do sù chËm trÔ nµy mµ khi ®Ò cËp ®Õn tÝnh ®µn håi cña cung ng−êi ta cßn chia ra
thµnh tÝnh ®µn håi ng¾n h¹n vµ tÝnh ®µn håi dµi h¹n. Trong h×nh 4 lµ mét vÝ dô vÒ ¶nh h−ëng
cña nh©n tè thêi gian ®èi víi tÝnh ®µn håi cña cung.
Trong ®iÒu kiÖn thÞ tr−êng nhÊt ®Þnh, øng víi gi¸ Pe ta cã sè l−îng cung Qe. NÕu gi¸
t¨ng lªn thµnh P1 nh−ng trong thêi gian ng¾n, sè l−îng cung vÉn kh«ng ®æi, tøc lµ Q1=Qe, vµ
®−êng cung S1 trë thµnh th¼ng ®øng vu«ng gãc víi trôc hoµnh Q. Sau mét thêi gian, sè l−îng
cung t¨ng thµnh Q2 vµ ®−êng S quay mét gãc trë thµnh S2. Víi ®−êng S1 th× cung hoµn toµn
kh«ng cã tÝnh ®µn håi, cßn víi ®−êng S2 vµ S3 th× tÝnh ®µn håi cña cung t¨ng lªn.
Gi¸ c¶ P S1 S2 S3
P1
Pe
O Q1/Qe Q2 Q3 Sè l−îng cung Q
H×nh 4: TÝnh ®µn håi cña gi¸ cung ng¾n h¹n vµ dµi h¹n
Trong tr−êng hîp cùc ®oan, khi ®−êng cung trë thµnh hoµn toµn n»m ngang th× tÝnh
®µn håi cña cung trë nªn v« h¹n.
3.5. Sù vËn hµnh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Trong thÞ tr−êng th× quan hÖ cung cÇu ¶nh h−ëng rÊt lín ®Õn gi¸ c¶. ThÕ nh−ng trong
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, ngoµi bÊt ®éng s¶n ®Ó mua b¸n cßn cã bÊt ®éng s¶n ®Ó cho thuª. V×
vËy ngoµi gi¸ c¶ cßn ph¶i xem xÐt gi¸ thuª v× c¶ hai lo¹i gi¸ nµy ®Òu cã ¶nh h−ëng quyÕt ®Þnh
®Õn sè l−îng cÇu. Tû sè gi÷a gi¸ thuª th¸ng R trªn gi¸ c¶ P ®−îc gäi lµ tû suÊt t− b¶n ho¸:
i=R/P, tû suÊt nµy cµng cao th× thu håi vèn cµng nhanh.
14
V× sao ng−êi tiªu dïng muèn thuª nhµ? §ã lµ v× ngoµi nhu cÇu vÒ nhµ ë, ng−êi tiªu
dïng cßn cã nhiÒu nhu cÇu kh¸c vÒ ¨n mÆc, ®i l¹i gi¶i trÝ, nu«i con çi .v.v... V× vËy ph¶i xuÊt
ph¸t tõ thu nhËp cña m×nh vµ c©n nh¾c cô thÓ çc kho¶n chi tiªu ®Ó quyÕt ®Þnh viÖc mua hay
thuª nhµ. Nh− vËy gi¸ thuª nhµ lµ do thÞ tr−êng sö dông bÊt ®éng s¶n quyÕt ®Þnh chø kh«ng
ph¶i do thÞ tr−êng ®Çu t− bÊt ®éng s¶n chi phèi.
ThÞ tr−êng ®Çu t− bÊt ®éng s¶n quyÕt ®Þnh sè l−îng cung cho thÞ tr−êng sö dông bÊt
®éng s¶n, cßn cÇu ®èi víi bÊt ®éng s¶n l¹i do gi¸ tiÒn thuª vµ mét sè nh©n tè kinh tÕ nh− tr×nh
®é s¶n xuÊt, møc thu nhËp, sè l−îng çc hé gia ®×nh .v.v... quyÕt ®Þnh. V× vËy t¸c dông cña thÞ
tr−êng sö dông bÊt ®éng s¶n lµ x¸c lËp ®−îc møc gi¸ thuª, víi møc ®ã th× sè l−îng cÇu c©n
b»ng ®−îc víi sè l−îng cung.
§Ó tiÖn ph©n tÝch sù vËn hµnh cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, ng−êi ta th−êng dïng m«
h×nh bèn hÖ to¹ ®é nh− trong h×nh 5:
ThÞ tr−êng ®Çu t− gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông
®Þnh gi¸ P=R/i th¸ng x¸c ®Þnh gi¸ thuª
D=f(R, t×nh h×nh kinh tÕ)=S
II I
P S
2
Gi¸ c¶ L−îng m ®ang tån
III IV
ThÞ tr−êng ®Çu t− ThÞ tr−êng sö dông
X©y dùng míi ®iÒu chØnh l−îng tån
L−îng m2 S = C/δ
míi x©y dùng (∆S=C-δS)
P=f(c) C
H×nh 5: ThÞ tr−êng sö dông vµ thÞ tr−êng ®Çu t− bÊt ®éng s¶n
HÖ to¹ ®é I dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thuª vµ l−îng cÇu, nÕu gi¸ thuª t¨ng
th× l−îng cÇu gi¶m vµ ng−îc l¹i. NÕu cã sù thay ®æi nh©n tè kinh tÕ - x· héi nµo ®ã th× ®−êng
cÇu D cã thÓ dÞch chuyÓn, ch¼ng h¹n nÕu kinh tÕ t¨ng tr−ëng th× nã dÞch chuyÓn song song vÒ
phÝa trªn, tøc lµ l−îng cÇu t¨ng lªn khi gi¸ thuª vÉn nh− tr−íc hoÆc gi¸ thuª t¨ng lªn khi l−îng
cÇu kh«ng ®æi. Nh− vËy ®−êng cÇu D biÓu diÔn hµm sè cña gi¸ thuª R vµ t×nh h×nh kinh tÕ.
Khi l−îng cÇu b»ng víi sè l−îng cung th× ®¹t ®−îc c©n b»ng:
D (R, t×nh h×nh kinh tÕ) = S
HÖ to¹ ®é II (thuéc vÒ thÞ tr−êng ®Çu t−) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thuª R
vµ gi¸ c¶ P. Tû sè gi÷a hai gi¸ ®ã lµ tû suÊt t− b¶n ho¸: i = R/P nh− ®· nãi ë trªn vµ i chÝnh lµ
to¹ ®é dèc cña ®−êng biÓu diÔn. Tû suÊt i còng lµ tû suÊt thu lîi cña ng−êi kinh doanh nhµ
cho thuª. Khi x¸c ®Þnh i, ng−êi kinh doanh cÇn xÐt ®Õn 4 mÆt sau ®©y:
(1) L·i suÊt dµi h¹n trong ho¹t ®éng kinh tÕ;
(2) Dù b¸o l·i suÊt t¨ng gi¸ thuª;
(3) Çc rñi ro ®èi víi thu nhËp tõ gi¸ thuª;
(4) ChÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi bÊt ®éng s¶n.
15
Khi ®· x¸c ®Þnh i th× cã thÓ x¸c ®Þnh ®−îc gi¸ c¶ P hoÆc gi¸ thuª R nÕu biÕt ®−îc mét
trong hai gi¸ ®ã.
HÖ to¹ ®é III (còng thuéc thÞ tr−êng ®Çu t−) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a gi¸
thµnh f(c) vµ l−îng x©y dùng míi C. T¹i h×nh 5, gi¶ thiÕt lµ khi C t¨ng th× gi¸ thµnh t¨ng, tøc
lµ ®−êng biÓu diÔn h−íng vÒ phÝa d−íi bªn tr¸i. NÕu gÆp t×nh huèng gi¸ thµnh kh«ng phô
thuéc vµo çc yÕu tè kh¸c th× nã trë thµnh ®−êng th¼ng ®øng h−íng xuèng d−íi, hoÆc gÆp
tr−êng hîp ®Êt ®ai cung øng phi ®µn håi th× nã l¹i n»m ngang song song víi trôc hoµnh. Khi
gi¸ c¶ vµ gi¸ thµnh b»ng nhau th× cã thÓ x¸c ®Þnh ®−îc l−îng x©y míi trong d¹ng c©n b»ng,
nÕu l−îng x©y míi Ýt h¬n l−îng c©n b»ng th× ng−êi kinh doanh cã thÓ thu ®−îc lîi nhuËn siªu
ng¹ch, cßn nÕu nhiÒu h¬n th× kh«ng thu ®−îc lêi l·i g×. V× vËy l−îng nhµ x©y míi nªn duy tr×
ë d¹ng c©n b»ng, tøc lµ khi gi¸ c¶ b»ng gi¸ thµnh, tøc lµ: P = f(c).
HÖ to¹ ®é IV (thuéc vÒ thÞ tr−êng sö dông) dïng ®Ó biÓu thÞ mèi quan hÖ gi÷a l−îng
nhµ ®ang tån vµ nhµ míi x©y (tøc lµ l−îng t¨ng thªm). Trong mét n¨m, l−îng nhµ ®ang tån S
t¨ng thªm nhê cã l−îng nhµ míi x©y trong n¨m C, ®ång thêi còng gi¶m ®i l−îng δS, trong ®ã
δ lµ tû suÊt nhµ bÞ th¶i lo¹i do qu¸ cò vµ h− háng. Nh− vËy l−îng nhµ ®ang tån ®−îc t¨ng thªm
mét l−îng lµ ∆S=C-δS.
Dïng h×nh 5 ta cã thÓ ph©n tÝch çc ¶nh h−ëng cña kinh tÕ vÜ m« ®èi víi thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n, nh− sù th¨ng trÇm cña kinh tÕ, l·i suÊt dµi h¹n, tÝn dông ng¾n h¹n .v.v...
a) ¶nh h−ëng cña t¨ng tr−ëng kinh tÕ ®èi víi yªu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n
Khi kinh tÕ t¨ng tr−ëng th× ®−êng biÓu diÔn cÇu D trong hÖ to¹ ®é I dÞch song song lªn
phÝa trªn (h×nh 6) do s¶n xuÊt ph¸t triÓn, thu nhËp gia ®×nh t¨ng lªn .v.v... NÕu l−îng cung S
kh«ng kÞp t¨ng lªn th× gi¸ thuª sÏ t¨ng, do ®ã qua hÖ to¹ ®é II mµ kÐo gi¸ c¶ P còng t¨ng theo,
råi qua hÖ to¹ ®é III mµ lµm t¨ng l−îng nhµ x©y míi C, cuèi cïng chuyÓn ®Õn hÖ to¹ ®é IV
lµm t¨ng l−îng nhµ ®ang tån S.
ThÞ tr−êng ®Çu t− Gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

®Þnh gi¸ th¸ng x¸c ®Þnh gi¸ thuª
II I
P S
Gi¸ c¶ L−îng nhµ tån
III IV

X©y dùng míi ®iÒu chØnh l−îng tån
L−îng nhµ
míi x©y dùng C
H×nh 6: Sù t¨ng cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n
16
b. ¶nh h−ëng cña l·i suÊt dµi h¹n ®èi víi yªu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n
Khi cÇn ®iÒu tiÕt vÜ m« thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n th× ChÝnh phñ cã thÓ dïng c«ng cô l·i
suÊt tiÒn vay. Ch¼ng h¹n khi muèn kÝch thÝch nh©n d©n mua nhµ tr¶ gãp, ChÝnh phñ (hoÆc
ng©n hµng) h¹ l·i suÊt cho vay dµi h¹n, nh− vËy sè ng−êi muèn vay tiÒn mua nhµ sÏ t¨ng lªn,
cßn ng−êi thuª sÏ gi¶m ®i, do ®ã theo quy luËt cung cÇu, gi¸ c¶ nhµ t¨ng lªn cßn gi¸ thuª h¹
xuèng, tøc lµ tû suÊt t− b¶n ho¸ i gi¶m xuèng, ®−êng biÓu diÔn trong hÖ to¹ ®é II sÏ quay vÒ
phÝa d−íi mét gãc (h×nh 7), ¶nh h−ëng ®Õn çc hÖ to¹ ®é cßn l¹i cuèi cïng h×nh thµnh sù c©n
b»ng míi, trong ®ã l−îng nhµ míi x©y t¨ng vµ lµm cho l−îng nhµ tån còng t¨ng t−¬ng øng.
HiÓn nhiªn sù c©n b»ng nµy ph¶i sau mét thêi gian míi cã thÓ h×nh thµnh do hiÖn t−îng thêi
trÔ (do tÝnh khu vùc cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n , khi thiÕu th× kh«ng thÓ ®em bÊt ®éng s¶n tõ
n¬i kh¸c ®Õn ®Ó b¸n hoÆc cho thuª). T×nh h×nh vËn hµnh cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n còng
diÔn ra t−¬ng tù khi çc rñi ro trªn thÞ tr−êng gi¶m ®i hoÆc thuÕ ®¸nh vµo bÊt ®éng s¶n h¹
xuèng.
NÕu do l·i suÊt dµi h¹n t¨ng dÉn ®Õn yªu cÇu mua nhµ gi¶m ®i, t×nh h×nh diÔn ra ng−îc
l¹i, nhµ míi x©y vµ l−îng nhµ tån bÞ gi¶m; gi¸ thuª t¨ng .v.v... tiÕn ®Õn sù c©n b»ng míi.
ThÞ tr−êng ®Çu t− Gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ thuª
II I
P S
Gi¸ c¶ L−îng nhµ tån
ThÞ tr−êng ®Çu t− III IV ThÞ tr−êng sö dông

x©y dùng míi ®iÒu chØnh l−îng tån
L−îng nhµ
míi x©y dùng
C
H×nh 7: Sù thay ®æi nhu cÇu ®Çu t−
c. ¶nh h−ëng cña tÝn dông ng¾n h¹n ®èi víi l−îng nhµ míi x©y
TÝn dông ng¾n h¹n cã ¶nh h−ëng ®Õn quyÕt ®Þnh ®Çu t−. Ch¼ng h¹n khi l·i tÝn dông
ng¾n h¹n t¨ng lªn th× gi¸ thµnh x©y nhµ t¨ng lªn, ®−êng biÓu diÔn trong hÖ to¹ ®é III dÞch song
song vÒ bªn tr¸i (H×nh 8), l−îng nhµ míi x©y vµ l−îng nhµ tån gi¶m ®i, sè ng−êi mua nhµ
gi¶m ®i vµ sè ng−êi muèn thuª nhµ t¨ng lªn, lµm t¨ng gi¸ thuª nhµ .v.v... råi h×nh thµnh sù c©n
b»ng míi.
17
ThÞ tr−êng ®Çu t− gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ thuª
II I
P S
gi¸ c¶ L−îng nhµ tån
III IV

x©y dùng míi ®iÒu chØnh l−îng tån
L−îng nhµ míi
x©y dùng
C
H×nh 8: Thay ®æi gi¸ thµnh x©y dùng míi
T×nh h×nh t−¬ng tù nh− vËy, còng xÈy ra khi ®é rñi ro t¨ng lªn, ch¼ng h¹n do quy
ho¹ch ®« thÞ, gi¸ ®Òn bï, gi¸ ®Êt ®ai t¨ng lªn lµm gi¸ thµnh x©y dùng t¨ng lªn .v.v..
CÇn chó ý lµ bèn hÖ to¹ ®é gióp xem xÐt sù biÕn ®éng cña thÞ tr−êng ®Çu t− vµ thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n khi cã sù biÕn ®æi cña chØ mét nh©n tè ¶nh h−ëng. Trong thùc tÕ, nhiÒu
khi cã ®Õn hai hoÆc ba nh©n tè cïng ¶nh h−ëng mét lóc, kh«ng thÓ ph©n tÝch b»ng m« h×nh
bèn hÖ täa ®é mµ ph¶i dïng ph−¬ng ph¸p kh¸c nh− m« h×nh ph©n tÝch ®éng lùc häc hÖ thèng.
Tuy vËy bèn hÖ to¹ ®é gióp ta nhËn thøc râ vÒ quan hÖ qua l¹i gi÷a thÞ tr−êng sö dông (x¸c
®Þnh gi¸ thuª) víi thÞ tr−êng ®Çu t− (gi¸ c¶ vµ x©y dùng míi), nãi çch kh¸c lµ quan hÖ cung
cÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
18
Ch−¬ng II
Khung ph¸p lý vÒ thÞ tr−êng bÊt ®ång s¶n
I. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm vÒ Ph¸p luËt ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n
1.1 HÖ thèng Ph¸p LuËt
Theo gi¸o s− Ulf Jensel (Lund University): Theo sù ph©n chia truyÒn thèng dùa trªn c¬
së m« h×nh luËt (Legand Model), çc n−íc trªn thÕ giíi ¸p dông 2 hÖ thèng ph¸p luËt chñ yÕu
lµ: LuËt Chung (Common Law) nh− Anh, Mü vµ çc n−íc thuéc ®Þa cò cña Anh; LuËt Lôc ®Þa
(Continental Law) nh− Ph¸p, T©y Ban Nha vµ çc thuéc ®Þa cò cña 2 n−íc nµy (Nh¸nh La M·),
§øc vµ B¾c ¢u (Nh¸nh §øc), Liªn X« vµ §«ng ¢u cò (Nh¸nh X· héi chñ nghÜa). Tuy nhiªn
LuËt bÊt ®éng s¶n cña §øc, óc, Mü kh«mg mang tÝnh toµn liªn bang mµ chØ trong ph¹m vi
tõng bang. V× vËy, LuËt Mü (American Law) ®−îc hiÓu theo nghÜa chung vµ nguån gèc chung
cña luËt kh«ng nhÊt thiÕt dÉn ®Õn çc quy ®Þnh t−¬ng ®ång vÒ bÊt ®éng s¶n.
1.2. H×nh thøc v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n
Khung ph¸p lý vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®−îc quy ®Þnh trong çc lo¹i v¨n b¶n ph¸p
luËt nh− sau:
HiÕn ph¸p;
Bé luËt: VÝ dô Bé luËt ®Êt ®ai Thuþ §iÓn (1970);
LuËt: VÝ dô LuËt x¸c lËp bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn (1970); LuËt qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ®«
thÞ n−íc Céng hoµ Nh©n d©n Trung Hoa (1994); LuËt Chung c− Malaysia (1985), LuËt §Êt ®ai
ViÖt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004).
Ph¸p lÖnh:
VÝ dô Ph¸p lÖnh §¨ng ký BÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn (1970),
Ph¸p lÖnh Nhµ ë ViÖt Nam (1991).
1.3. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt cña ph¸p luËt §Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n
Ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n quy ®Þnh:
Çc quyÒn liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n nh−:
- QuyÒn vµ ph¹m vi giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
- Kª khai ®¨ng ký, cÊp giÊy chøng nhËn bÊt ®éng s¶n; Çc thñ tôc vÒ chuyÓn ®æi,
chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n nh»m ®¶m b¶o quyÒn lîi hîp
ph¸p cña ng−êi b¸n vµ ng−êi mua bÊt ®éng s¶n;
- §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
- ChÕ ®é tµi chÝnh, thuÕ vµ çc kho¶n thu nép vµo ng©n s¸ch nhµ n−íc tõ ho¹t ®éng cña
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
- Gi¶i quyÕt çc tranh chÊp liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n vµ çc ho¹t ®éng cña thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n.
2. Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n
2.1. QuyÒn së h÷u
2. 1.1 §Þnh nghÜa
QuyÒn së h÷u lµ quyÒn ®−îc ghi nhËn vµ b¶o vÖ cña ph¸p luËt ®èi víi mét chñ thÓ
®−îc tù do chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t quyÒn së h÷u. Trong ®ã:
- QuyÒn chiÕm h÷u lµ quyÒn ®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ nh»m gi¸m s¸t thùc tÕ ®èi víi bÊt
®éng s¶n.
- QuyÒn sö dông lµ quyÒn ®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ ®Ó khai th¸c çc ®Æc tÝnh h÷u Ých tù
nhiªn cña bÊt ®éng s¶n vµ sö dông lîi Ých cña nã; lîi Ých cã thÓ lµ thu nhËp, ph¸t triÓn, thu
ho¹ch vµ çc h×nh thøc kh¸c.
- QuyÒn ®Þnh ®o¹t lµ quyÒn ®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ trong viÖc quyÕt ®Þnh sè phËn ph¸p
lý cña bÊt ®éng s¶n.
19
2.1.2 Çc h×nh thøc së h÷u vÒ bÊt ®éng s¶n

Cã 3 h×nh thøc së h÷u vÒ bÊt ®éng s¶n:
- Së h÷u Nhµ n−íc (chñ së h÷u lµ Nhµ n−íc);
- Së h÷u tËp thÓ, céng ®ång (chñ së h÷u lµ tËp thÓ hoÆc céng ®ång);
- Së h÷u ç nh©n (chñ së h÷u lµ ç nh©n).
2.1.3 QuyÒn cña chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n
Chñ së h÷u cã quyÒn thùc hiÖn bÊt cø ho¹t ®éng nµo mµ kh«ng tr¸i víi ph¸p luËt,
kh«ng x©m ph¹m quyÒn vµ lîi Ých ng−êi kh¸c bao gåm chiÕm h÷u, sö dông, ®Þnh ®o¹t, thÕ
chÊp, chuyÓn nh−îng, cho thuª, ®Ó thõa kÕ, cho tÆng hoÆc tõ bá bÊt ®éng s¶n.
2.1.4 X¸c lËp quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n
QuyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n ®−îc x¸c lËp khi mét ph¸p nh©n t¹o ®−îc mét bÊt ®éng
s¶n míi ®Ó sö dông hîp ph¸p hoÆc do mua b¸n, chuyÓn nh−îng, cho, tÆng, thõa kÕ theo di
chóc hoÆc ph¸n quyÕt cña toµ ¸n.
2.1.5 ChÊm døt quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n
QuyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n chÊm døt khi: thùc thÓ ph¸p lý tõ bá quyÒn së h÷u b»ng
v¨n b¶n, bÊt ®éng s¶n bÞ thu håi theo quyÕt ®Þnh cña cÊp cã thÈm quyÒn theo quy ®Þnh cña
ph¸p luËt hoÆc ph¸n quyÕt cña toµ ¸n.
2.2. QuyÒn cÇm cè
2.2.1 §Þnh nghÜa
QuyÒn cÇm cè lµ quyÒn cña ng−êi nhËn cÇm cè ®èi víi bÊt ®éng s¶n cña ng−êi ®i cÇm
cè sÏ ®−îc ®¶m b¶o ®Ó ng−êi nî hoµn thµnh tr¸ch nhiÖm tµi chÝnh vµ çc tr¸ch nhiÖm kh¸c.
- Chñ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ lµ ng−êi cÇm cè; C¶ ng−êi ®i vay vµ bªn thø ba còng cã
thÓ lµ ng−êi cÇm cè. Ng−êi cÇm cè chØ cã thÓ lµ ng−êi cã quyÒn mang ®i cÇm cè.
- Ng−êi nhËn cÇm cè lµ ng−êi cã quyÒn vÒ tµi s¶n cña ng−êi ®i cÇm cè theo quy ®Þnh
cña ph¸p luËt hoÆc hîp ®ång thÕ chÊp.
2.2.2 Quy ®Þnh vÒ viÖc cÇm cè
a. §èi t−îng cña cÇm cè cã thÓ lµ bÊt cø tµi s¶n nµo, bao gåm c¶ quyÒn bÊt ®éng s¶n.
Tµi s¶n cÇm cè cã thÓ lµ vËt cÇm cè cho lÇn tiÕp theo (cÇm cè kÕ tiÕp). Trong tr−êng hîp nµy
yªu cÇu cña ng−êi nhËn cÇm cè thø hai sÏ ®−îc thùc hiÖn khi ®¸p øng yªu cÇu cña ng−êi cÇm
cè thø nhÊt.
b. Hîp ®ång cÇm cè ph¶i ®−îc lµm thµnh v¨n b¶n cã ghi râ tªn çc bªn, ®Þa chØ cè ®Þnh,
®èi t−îng cÇm cè, tr¸ch nhiÖm ®−îc ®¶m b¶o bëi cÇm cè vµ thêi gian thùc hiÖn.
c. §¨ng ký nhµ n−íc vÒ cÇm cè ®−îc thùc hiÖn t¹i c¬ quan nhµ n−íc vÒ ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n.
d. §¨ng ký vÒ quyÒn cÇm cè, chøng nhËn viÖc ®¨ng ký çc quyÒn nµy chÊm døt khi: cã
®¬n cña ng−êi gi÷ giÊy ®¨ng ký, cã ®¬n cña ng−êi nhËn cÇm cè vµ ng−êi cÇm cè, theo ph¸n
quyÕt cña toµ ¸n.
2.3. QuyÒn thÕ chÊp
2.3.1 §Þnh nghÜa
ThÕ chÊp lµ mét d¹ng cña cÇm cè khi bÊt ®éng s¶n cÇm cè (c¶ ®éng s¶n vµ bÊt ®éng
s¶n) thuéc së h÷u cña ng−êi cÇm cè hoÆc bªn thø ba;
2.3.2 H¬p ®ång thÕ chÊp
- Mét hîp ®ång thÕ chÊp ph¶i cã tªn cña çc bªn, ®Þa chØ, ®èi t−îng thÕ chÊp, tr¸ch
nhiÖm rµng buéc bëi thÕ chÊp vµ thêi gian thùc hiÖn.
- Hîp ®ång thÕ chÊp ph¶i lËp gi÷a bªn thÕ chÊp vµ bªn nhËn thÕ chÊp vµ ng−êi nî nÕu
ng−ßi thÕ chÊp kh«ng ph¶i lµ ng−êi nî.
- Hîp ®ång ®−îc lËp thµnh v¨n b¶n vµ cã ch÷ ký cña çc bªn, ®−îc c«ng chøng vµ ph¶i
®¨ng ký;
20
2.3.2 Çc quy ®Þnh vÒ viÖc thÕ chÊp

- Çc c«ng tr×nh cã trªn ®Êt mang thÕ chÊp hoÆc ®ang ®−îc x©y dùng kh«ng ®−îc coi
lµ mét phÇn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp trõ khi ng−êi thÕ chÊp ghi trong hîp ®ång;
- §èi t−îng cña thÕ chÊp cã thÓ thµnh ®èi t−îng cña mét thÕ chÊp kh¸c (thÕ chÊp kÕ
tiÕp). ThÕ chÊp kÕ tiÕp ®−îc phÐp khi kh«ng bÞ cÊm trong hîp ®ång thÕ chÊp tr−íc ®ã. NÕu cã
thÕ chÊp kÕ tiÕp th× yªu cÇu cña ng−êi thÕ chÊp ®Çu tiªn ph¶i ®−îc ®¸p øng tr−íc;
- Ng−êi mua sÏ cã tÊt c¶ çc quyÒn vµ tr¸ch nhiÖm mµ ng−êi thÕ chÊp cã ®−îc. V× vËy
ng−êi mua phô thuéc vµo çc quyÒn mµ bªn thø ba - ng−êi chñ së h÷u cña c«ng tr×nh cã tr−íc
khi thÕ chÊp vµ b¸n bÊt ®éng s¶n ®ã;
- Ng−ßi thÕ chÊp cã quyÒn x©y dùng çc c«ng tr×nh trªn thöa ®Êt mang ®i thÕ chÊp mµ
kh«ng cÇn sù ®ång ý cña ng−êi nhËn thÕ chÊp. Tuy nhiªn nÕu c«ng tr×nh x©y dùng g©y ra hoÆc
cã thÓ g©y ra thiÖt h¹i cho thöa ®Êt, th× ng−êi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu thay ®æi h¬p
®ång thÕ chÊp ®Ó më réng thªm quyÒn ®èi víi c«ng tr×nh ®−îc x©y dùng trªn thöa ®Êt thÕ
chÊp;
- BÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u nhµ n−íc, céng ®ång vµ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch
(Servitude) kh«ng ®−îc coi lµ ®èi t−îng thùc hiÖn thÕ chÊp.
2. 4. QuyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch (Servitude)

2. 4.1 §Þnh nghÜa
Chñ së h÷u mét thöa ®Êt ®−îc quyÒn yªu cÇu chñ së h÷u thöa ®Êt bªn c¹nh cho phÐp
sö dông h¹n chÕ ®èi víi thöa ®Êt bªn c¹nh ®ã nh− ®i qua thöa ®Êt (®i bé hoÆc xe ®¹p), l¾p ®Æt
vµ sö dông ®−êng ®iÖn, n−íc, khÝ, ®iÖn tho¹i... QuyÒn ®ã gäi lµ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch
(TH§D).
2. 4.2 Çc quy ®Þnh vÒ quyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch
- QuyÒn TH§D cã thÓ ®−îc x¸c lËp tù nguyÖn hay b¾t buéc. QuyÒn THDD tù nguyÖn
®−îc x¸c lËp bëi tho¶ thuËn b»ng v¨n b¶n cã c«ng chøng gi÷a ng−êi cã yªu cÇu TH§D vµ
ng−êi chñ së h÷u thöa ®Êt bªn c¹nh;
- QuyÒn TH§D b¾t buéc ®−îc thiÕt lËp bëi toµ ¸n khi ng−êi cã yªu cÇu TH§D chøng
minh ®−îc kh«ng thÓ thiÕt lËp quyÒn TH§D tù nguyÖn b»ng tho¶ thuËn;
- QuyÒn TH§D ph¶i ®¨ng ký nhµ n−íc theo thñ tôc ph¸p luËt quy ®Þnh vµ ®−îc gi÷
nguyªn khi çc quyÒn liªn quan ®Õn thöa ®Êt cã thiÕt lËp quyÒn TH§D ®−îc b¸n cho ng−êi
kh¸c;
- Chñ thöa ®Êt cã thiÕt lËp quyÒn TH§D cã quyÒn yªu cÇu ng−êi h−ëng quyÒn TH§D
®Òn bï cho viÖc thiÕt lËp quyÒn TH§D trªn th−¶ ®Êt cña m×nh.
II. Ph¹m vi ®iÒu tiÕt (Çc quy ®Þnh liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n vµ çc giao dÞch bÊt
®éng s¶n)
1. Ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n
1.1 Quy ®Þnh vÒ ®Êt, nhµ vµ c¨n hé
- BÊt ®éng s¶n lµ çc tµi s¶n kh«ng di dêi ®−îc bao gåm ®Êt, nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng
g¾n liÒn víi ®Êt. Mét sè luËt thõa nhËn nhµ vµ c¨n hé lµ bÊt ®éng s¶n, mét sè luËt kh¸c kh«ng
thõa nhËn.
- VÊn ®Ò liªn quan ®Õn nhµ vµ c¨n hé víi t− çch lµ bÊt ®éng s¶n lµ quan hÖ ph¸p lý
gi÷a nhµ, ®Êt, c¨n hé víi chñ së h÷u ®Êt. C¨n hé së h÷u ç nh©n lµ m« h×nh phæ biÕn ngoµi ra
cßn cã çc m« h×nh kh¸c nh−: Nhµ Hîp t¸c (Cooperative Housing), trong ®ã mét tæ chøc cã
quyÒn së h÷u tµi s¶n cßn ng−êi thuª ký hîp ®ång thuª vÜnh viÔn mét c¨n hé nµo ®ã; Së h÷u
chung (Codominium Ownership) trong ®ã mçi ng−êi cã quyÒn së h÷u c¨n hé riªng ®ång thêi
®−îc h−ëng lîi tõ phÇn chung cña toµ nhµ vµ thöa ®Êt.
21
1.2 Quy ®Þnh vÒ tµi s¶n cè ®Þnh

Ph¸p luËt bÊt ®éng s¶n çc n−íc ®Òu quy ®Þnh: Nhµ vµ çc ph−¬ng tiÖn kh¸c thuéc thöa
®Êt víi t− çch lµ tµi s¶n cè ®Þnh vµ t−¬ng tù çc trang thiÕt bÞ cÇn thiÕt trong nhµ nh− bÕp, hÖ
thèng cÊp n−íc còng lµ tµi s¶n cè ®Þnh. NÕu tµi s¶n lµ do chñ së h÷u ®Êt t¹o lËp th× kh«ng cã
vÊn ®Ò g×, nÕu do ng−êi thuª t¹o dùng trªn ®Êt th× cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ ®Ó ®¶m
b¶o lîi Ých cña c¶ chñ së h÷u ®Êt vµ ng−êi thuª.
1.3 Quy ®Þnh vÒ viÖc ph©n ®Þnh thöa ®Êt
Çc hÖ thèng mµ quyÒn së h÷u ®Êt lµ c¬ së cña tµi s¶n th× viÖc ph©n ®Þnh bÊt ®éng s¶n
lµ rÊt quan träng. Çc quèc gia theo LuËt Chung (Common Law) cã xu h−íng chÊp nhËn
®−êng ranh giíi ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh−îng (Contract of Conveyance). Çc n−íc theo
hÖ thèng LuËt Lôc ®Þa (Continental Law) cã xu h−íng dùa vµo c¬ së §Þa chÝnh nhµ n−íc,
trong ®ã ®−êng ranh giíi çc thöa ®Êt ®−îc thÓ hiÖn rÊt chÝnh x¸c.
2 ChuyÓn nh−îng (Transfer)

2.1 Hîp ®ång vµ chøng th− (Contract and Deed)
HÇu hÕt çc quèc gia ®Òu ¸p dông quy tr×nh chuyÓn nh−îng theo hai b−íc. Çc bªn
rµng buéc nhau b»ng mét hîp ®ång vµ tiÕn hµnh giao dÞch b»ng chøng th−. Hîp ®ång th−êng
cã ch÷ ký cña ng−êi b¸n vµ ng−êi mua, ®«i khi chØ cã ch÷ ký cña ng−êi b¸n.
Víi çc n−íc theo LuËt Chung, hîp ®ång th−êng kho¸ng ®¹t h¬n vµ çc ®iÒu kho¶n
quan träng th−êng ®−îc thÓ hiÖn b»ng ng«n ng÷ cæ ch¾c ch¾n.
Hîp ®ång phæ biÕn ®−îc thÓ hiÖn d−íi h×nh thøc v¨n b¶n, tuy nhiªn hîp ®ång miÖng
còng ®−îc chÊp nhËn (Anh, Thuþ §iÓn, §øc quy ®Þnh hîp ®ång viÕt kh«ng ph¶i lµ b¾t buéc).
2.2 §¨ng ký (Registration)
a. Kh¸i niÖm
Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n ®−îc ph¸p luËt b¶o hé sau khi ®−îc ®¨ng ký nhµ n−íc; §Ó
khuyÕn khÝch viÖc ®¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n, ph¸p luËt çc n−íc quy ®Þnh kh«ng chØ
quyÒn së h÷u mµ çc quyÒn kh¸c nh− thÕ chÊp, cho thuª, th«ng hµnh ®Þa dÞch còng ®−îc ®¨ng
ký. Mét sè n−íc quy ®Þnh viÖc ®¨ng ký lµ b¾t buéc trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh tõ khi giao
dÞch ®−îc thùc hiÖn, nÕu qu¸ thêi h¹n, hîp ®ång giao dÞch kh«ng cã gi¸ trÞ.
b. Ph©n lo¹i
Cã 2 hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n:
HÖ thèng §¨ng ký §Þa b¹ (Deed Registration System), viÖc ®¨ng ký ®−îc thùc hiÖn
vµo sæ ®¨ng ký (ngµy th¸ng, môc kª) vµ l−u tr÷ çc chøng th− vÒ quyÒn së h÷u vµ çc v¨n b¶n
kh¸c;
HÖ thèng §¨ng ký B»ng kho¸n (Title Registration System), viÖc ®¨ng ký dùa trªn c¬
së x¸c lËp giÊy chøng nhËn ®¶m b¶o çc th«ng tin quan träng cña bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn
së h÷u vµ thÕ chÊp.
c. Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n
TÊt c¶ çc tæ chøc, ç nh©n tham gia vµo thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n (nhµ ®Çu t−, ng−êi
mua, ng−êi cho vay, ng−êi cÇm thÕ chÊp vµ çc bªn liªn quan kh¸c) ®Òu cÇn thiÕt tiÕp cËn víi
th«ng tin vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn giao dÞch. Kh¶ n¨ng tiÕp cËn
cña c«ng chóng ®èi víi th«ng tin ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ quan träng; quy ®Þnh cña çc n−íc
vÒ vÊn ®Ò nµy còng rÊt kh¸c nhau, ë CHLB §øc chØ cã çc chuyªn gia míi ®−îc quyÒn truy
cËp th«ng tin ®¨ng ký, bÊt kú sù tra cøu nµo còng ph¶i ®−îc phÐp cña c¬ quan ®¨ng ký, trong
khi ë Mü th«ng tin ®−îc truy cËp trªn m¹ng. Çc n−íc B¾c ¢u (Thuþ §iÓn, Na Uy, PhÇn Lan)
lµ çc quèc gia cã hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information System) hiÖn ®¹i kh¸ hoµn
chØnh.
d. HÖ thèng mét cöa (One Stop System)
C¶i çch thñ tôc hµnh chÝnh lµ mét vÊn ®Ò bøc xóc ®Æt ra ®èi víi nÒn hµnh chÝnh çc
n−íc nãi chung trong ®ã ®Æc biÖt ®èi víi çc c«ng viÖc liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n.
22
HÖ thèng Mét cöa (One Stop System) cho phÐp ng−êi d©n chØ ph¶i tíi mét c¬ quan ®Ó gi¶i
quyÕt çc c«ng viÖc liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n cña m×nh. Hµ Lan lµ mét n−íc ®ang h−íng tíi
thùc hiÖn viÖc c¶i çch nµy víi sù kÕt hîp gi÷a hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (LIS) vµ hÖ thèng
th«ng tin bÊt ®éng s¶n (Real Property Information System).
3. X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký
3.1 X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký nhµ n−íc
- Mét sè n−íc chÝnh phñ trung −¬ng chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hå s¬ ®¨ng ký (Anh, Hµ Lan,
Thuþ §iÓn, §an M¹ch, NaUy), hÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký ®−îc x©y dùng hiÖn ®¹i víi sù trî gióp
cña c«ng nghÖ th«ng tin (GIS, LIS).
- Mét sè n−íc kh¸c viÖc ®¨ng ký giao cho chÝnh quyÒn ®Þa ph−¬ng, viÖc x©y dùng hå
s¬ ®¨ng ký phøc t¹p h¬n vµ chÊt l−îng kÐm h¬n. VÝ dô ë Mü cã kho¶ng 3000 h¹t, riªng Texas
cã 254 h¹t, h¹t nhá nhÊt chØ cã 140 nh©n khÈu, trong lóc h¹t lín nhÊt cã 3 triÖu nh©n khÈu, tÊt
c¶ çc h¹t ®Òu cã hå s¬ ®¨ng ký riªng, viÖc truy cËp th«ng tin chØ cã thÓ tiÕn hµnh t¹i h¹t n¬i
cã bÊt ®éng s¶n.
3.2 X©y dùng hå s¬ ®¨ng ký t− nh©n
Trong ®iÒu kiÖn ®Æc thï cña Mü xuÊt hiÖn h×nh thøc b¶o hiÓm quyÒn së h÷u. Çc c«ng
ty t− nh©n ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy qu¶n lý hå s¬ kh«ng chÝnh thøc cña liªn bang vµ sö
dông chóng ®Ó t×m kiÕm th«ng tin vÒ quyÒn së h÷u (Title Searches). ViÖc t×m kiÕm cã hiÖu
qu¶ nªn çc c«ng ty cã thÓ thu lîi, cßn kh¸ch hµng sö dông dÞch vô ph¶i chi phÝ cao.
4. Trî gióp ph¸p lý
T¹i Lôc ®Þa Ch©u ¢u vµ çc n−íc chÞu ¶nh h−ëng cña ph¸p luËt §øc, Ph¸p, T©y Ban
Nha, sù tham gia cña çc c¬ quan c«ng chøng trong viÖc chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n lµ b¾t
buéc. NhiÖm vô cña c«ng chøng viªn lµ so¹n th¶o v¨n b¶n vµ ®¶m b¶o tho¶ thuËn cña çc bªn
lµ ®óng ph¸p luËt.
T¹i çc n−íc kh¸c nh− Mü, Anh vµ Thuþ §iÓn hîp ®ång do çc bªn tù so¹n th¶o ®−îc
coi lµ hîp lÖ. Th«ng th−êng çc bªn giao dÞch vÉn nhê ®Õn sù trî gióp ph¸p lý cña luËt s− vµ
çc ®¹i lý bÊt ®éng s¶n; Çc c«ng ty kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng cã xu h−íng sö dông çc
®¹i lý hoÆc ng−êi m«i giíi ®Ó tiÕp cËn víi nhiÒu kh¸ch hµng tiÒm n¨ng h¬n.
5. ThuÕ vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
5.1. ThuÕ BÊt ®éng s¶n
ThuÕ bÊt ®éng s¶n lµ thuÕ tr¶ hµng n¨m tÝnh theo gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n. Ph¸p luËt quy
®Þnh ®èi t−îng chÞu thuÕ vµ c¨n cø tÝnh thuÕ vµ viÖc lËp biÓu thuÕ bÊt ®éng s¶n. ThuÕ bÊt ®éng
s¶n thuéc thÈm quyÒn trung −¬ng (Thuþ §iÓn), hoÆc ®Þa ph−¬ng (Mü, §an M¹ch).
5.2. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
Ph¸p luËt quy ®Þnh cô thÓ viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. ThuÕ bÊt ®éng s¶n ph¶i c¨n cø
vµo gi¸ thÞ tr−êng cña bÊt ®éng s¶n. ViÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gióp cho thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n ho¹t ®éng lµnh m¹nh, tr¸nh rñi ro cho c¶ ng−êi b¸n vµ ng−êi mua.
6. TÝn dông
6.1. Ng−êi cho vay (Creditor)
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr−êng khæng lå. §iÒu kiÖn tiªn quyÕt cho mét thÞ
tr−êng tÝn dông bÊt ®éng s¶n lµ ph¶i cã LuËt Ng©n hµng ®−îc x©y dùng tèt vµ cã hiÖu lùc. Vai
trß cña nhµ n−íc lµ gi¸m s¸t çc ho¹t ®éng cña ng−êi cho vay vµ x¸c ®Þnh c¬ sè vèn. T¹i çc
quèc gia c«ng nghiÖp nh− CHLB §øc vµ çc n−íc B¾c ¢u h×nh thµnh çc tæ chøc tÝn dông
chuyªn nghiÖp nh− Ng©n hµng thÕ chÊp (Çc HiÖp héi x©y dùng), ë çc n−íc Nam ¢u tÝn
dông bÊt ®éng s¶n còng lµ mét dÞch vô quan träng cña çc ng©n hµng th«ng th−êng.
6.2. Cho vay dµi h¹n
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cÇn çc kho¶n cho vay ®Çu t− dµi h¹n, hÇu nh− kh«ng cÇn çc
kho¶n cho vay ng¾n h¹n. VÊn ®Ò lµ ng−êi cho vay ph¶i huy ®éng ®−îc çc nguån dµi h¹n ®Ó
®¸p øng çc kho¶n vay nµy. ë nhiÒu n−íc, quü l−¬ng h−u lµ mét trong nh÷ng nguån quan
träng nhÊt. Lßng tin lµ mét yÕu tè chñ ®¹o trong viÖc cho vay dµi h¹n khi c«ng chóng lùa chän
23
ng©n hµng ®Ó göi tiÒn l−¬ng h−u. §iÒu nµy phô thuéc vµo nghiÖp vô cho vay vµ quy m« tµi s¶n
thÕ chÊp cña ng©n hµng.
6.3. Hîp ®ång thÕ chÊp
H×nh thøc thÕ chÊp cæ ®iÓn chØ lµ mét giao dÞch chuyÓn nh−îng trong ®ã cho phÐp
ng−êi vay mua l¹i tµi s¶n cña m×nh th«ng qua viÖc tu©n thñ çc quy ®Þnh cña ®iÒu kho¶n vay.
Tuy nhiªn ngµy nay thÕ chÊp th«ng th−êng lµ tµi s¶n ®−îc sö dông nh− vËt ®¶m b¶o cho mét
kho¶n vay vµ ng−êi vay vÉn cã quyÒn së h÷u. Çch th«ng th−êng ®Ó ®¨ng ký thÕ chÊp lµ ng−êi
vay ký mét giÊy hÑn tr¶ tiÒn (Promisory note) coi nh− b»ng chøng vay nî. Ng−êi cho vay
chuyÓn giÊy nµy ®Õn c¬ quan ®¨ng ký ®Ó ®¨ng ký. HoÆc ng−êi vay ®Õn phßng ®¨ng ký xin cÊp
mét giÊy chøng nhËn thÕ chÊp (Mortgage deed), sau ®ã chuyÓn giÊy chøng nhËn cho ng−êi
cho vay lµm b»ng chøng cho viÖc thÕ chÊp.
III. Ph¸p luËt ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc n−íc
1. Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia
1.1 Quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n
Ph¸p luËt ®Êt ®ai Australia quy ®Þnh §Êt ®ai gåm mÆt ®Êt vµ çc thµnh phÇn n»m
d−íi ®Êt, gåm kho¶ng kh«ng phÝa trªn mÆt ®Êt, gåm mÆt n−íc, phÇn phÝa d−íi mÆt n−íc vµ
kho¶ng kh«ng phÝa trªn mÆt n−íc, tÊt c¶ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng vµ nh÷ng c«ng tr×nh ®Çu t−
g¾n víi mÆt ®Êt, trªn vµ d−íi mÆt ®Êt, hoÆc kÕ cËn ¶nh h−ëng tíi viÖc sö dông ®Êt ®ã.
“Víi môc ®Ých x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông, ®Êt ®ai ®−îc chia nhá
thµnh çc thöa riªng biÖt, trong thùc tiÔn ë hÇu hÕt çc n¬i trªn thÕ giíi, çc thöa ®Êt ®−îc x¸c
®Þnh ranh giíi theo chiÒu th¼ng ®øng, vÒ lý thuyÕt trôc nµy tÝnh tõ t©m tr¸i ®Êt theo h−íng d©y
däi lªn phÝa thiªn ®Ønh”.
Nh− vËy mét thöa ®Êt (Hay mét ®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n) ®−îc x¸c ®Þnh theo ranh giíi
n»m ngang vµ ranh giíi th¼ng ®øng t¹o thµnh h×nh khèi. VÝ dô ®iÓn h×nh ®Ó minh häa ë ®©y lµ
nhµ cao tÇng chung c− trªn mét thöa ®Êt, mét tr−êng hîp n÷a lµ çc c«ng tr×nh kiÕn tróc d¹ng
ch©n cét x©y phÝa trªn ®Êt thuéc hµnh lang ®−êng s¾t (chñ c«ng tr×nh cã thÓ thuª phÇn kh«ng
gian phÝa trªn ®−êng s¾t do Nhµ chøc tr¸ch qu¶n lý ®−êng s¾t cho thuª).
“Theo quan ®iÓm kinh tÕ häc, ®Êt nãi chung ®−îc xem nh− lµ mét nh©n tè riªng
biÖt hoÆc nh− lµ mét yÕu tè s¶n xuÊt, kh¸c víi vèn ë chç kh«ng mét sù t¨ng gi¸ sö dông ®Êt
nµo cã thÓ hiÓu nh− lµ bæ sung thªm cho nguån vèn”.
1.2 Çc hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n
ë ¤xtr©ylia tån t¹i hai hÖ thèng x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n: Mét lµ hÖ
thèng “Torrens” hay ®−îc gäi lµ hÖ thèng míi x¸c lËp quyÒn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n. HÖ
thèng nµy do B¸ t−íc Robert Torrens s¸ng lËp; hÖ thèng thø hai theo LuËt chÝnh thèng cña
Liªn hiÖp Anh, lµ hÖ thèng cò.
Nguyªn lý c¬ b¶n cña hÖ thèng “Torrens” lµ viÖc x¸c lËp quyÒn vÒ ®Êt dùa trªn c¬
së ®¨ng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn vÒ nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n, kh«ng ®ßi hái çc lo¹i chøng th−
giao dÞch, çc giÊy tê cã liªn quan kh¸c vµ c«ng viÖc thÈm tra phøc t¹p tèn thêi gian nh− yªu
cÇu ë hÖ thèng cò.
Theo hÖ thèng “Torrens” chñ ®Êt n¾m mét giÊy chøng nhËn, trong ®ã cã ghi diÖn
tÝch, çc néi dung vÒ ph¸p lý, tû lÖ b¶n vÏ mÆt b»ng thöa ®Êt, chØ dÉn c¬ së b¶n ®å mÆt b»ng
l−u gi÷ liªn quan ®Õn thöa ®Êt, lÞch sö çc giao dÞch/chuyÓn dÞch liªn quan tíi thöa ®Êt kÓ tõ
khi thöa ®Êt ®ã ®−îc ®¨ng ký theo LuËt nãi trªn.
HÖ thèng “Torrens” ®· t¹o nªn nh÷ng chuyÓn biÕn míi trong çc giao dÞch
chuyÒn quyÒn nhµ, ®Êt/bÊt ®éng s¶n ë ¤xtr©ylia.
1.3 Çc quyÒn vÒ ®Êt
Theo LuËt cña Anh quèc, quyÒn së h÷u vÒ ®Êt kh«ng mang tÝnh tuyÖt ®èi, ng−êi
d©n chØ ®−îc quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn ®Êt; VÒ lý thuyÕt, chØ ®−îc quyÒn thuª ®Êt cña
24
N÷ hoµng, nh−ng trªn thùc tÕ cã d¹ng thuª ®Êt dµi h¹n (999 n¨m) ®−îc h−ëng çc lîi Ých
gièng nh− së h÷u.
ë ¤xtr©ylia mét phÇn n¨m diÖn tÝch ®Êt thuéc quyÒn së h÷u t− nh©n, cßn l¹i d−íi
d¹ng thuª hoÆc ®−îc quyÒn sö dông. LuËt ph¸p ë tÊt c¶ çc bang cña ¤xtr©ylia ®Òu chÕ ®Þnh
çc mèi quan hÖ gi÷a chñ së h÷u ®Êt vµ ng−êi thuª nhµ ®Êt/t¸ ®iÒn. Trong mét sè tr−êng hîp
LuËt khèng chÕ møc tiÒn thuª theo tõng lo¹i nhµ ®Êt/bÊt ®éng s¶n vµ ®Ò ra çc quy ®Þnh b¶o vÖ
quyÒn lîi cña ng−êi thuª nhµ ®Êt/t¸ ®iÒn vµ b¶o ®¶m çc quyÒn cña chñ ®Êt.
2 Ph¸p luËt ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶nTrung Quèc

2.1 Çc v¨n b¶n ph¸p quy
Ngµy 27 th¸ng 3 n¨m 1982 Tæng côc x©y dùng thµnh phè quèc gia ®· ban hµnh “
Quy ®Þnh t¹m thêi vÒ qu¶n lý s¶n tÞch, s¶n quyÒn nhµ ®Êt ë thµnh thÞ (trÊn)”
Ngµy 17 th¸ng 2 n¨m 1983 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ qu¶n lý nhµ t− ë
thµnh phè” quy ®Þnh viÖc qu¶n lý mua b¸n ,cho thuª nhµ t− ë thµnh phè;
Ngµy 12 th¸ng 12 n¨m 1984 Bé B¶o vÖ M«i tr−êng, x©y dùng thµnh thÞ vµ n«ng
th«n ban hµnh “ Nguyªn t¾c ®¸nh gi¸, thanh lý nhµ cho thuª”
N¨m 1985 Bé b¶o vÖ M«i tr−êng, x©y dùng thµnh thÞ vµ n«ng th«n cïng Tæng côc
Thèng kª triÓn khai viÖc ®iÒu tra nhµ thµnh phè, thÞ trÊn toµn quèc lÇn thø nhÊt; n¨m 1987
triÓn khai tæng ®¨ng ký nhµ thµnh phè , thÞ trÊn toµn quèc lÇn thø nhÊt.
Ngµy 15 th¸ng 9 n¨m 1986 Quèc vô viÖn ban hµnh “ §iÒu lÖ t¹m thêi vÒ vÒ thuÕ
tµi s¶n nhµ ®Êt
sö dông ®Êt ®ai thµnh phè, thÞ trÊn cña n−íc CHND Trung Hoa”
Ngµy 8 th¸ng 8 n¨m 1988 Bé X©y dùng, Côc VËt gia, Côc qu¶n lý hµnh chÝnh
c«ng th−¬ng ban hµnh “ Th«ng tri vÒ t¨ng c−êng qu¶n lý thÞ tr−êng giao dÞch tµi s¶n nhµ ®Êt “
Ngµy 31 th¸ng 12 n¨m 1990 Bé X©y dùng ban hµnh “ BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ qu¶n
lý s¶n tÞch, s¶n quyÒn nhµ ë thµnh phè”
N¨m 1992 Bé X©y dùng ban hµnh “ BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ qu¶n lý gi¸ c¶ nhµ ®Êt
thÞ tr−êng thµnh phè”
gi¸ trÞ gia t¨ng nhµ ®Êt n−íc CHND Trung Hoa”
Ngµy 5 th¸ng 7 n¨m 1994 Trung Quèc ban hµnh “ LuËt tµi s¶n nhµ ®Êt”;
[12] Hoµng Hµ. LuËt Tµi s¶n nhµ ®Êt. NXB §¹i häc ChÝnh Ph¸p Trung Quèc 1997.
B¶n dÞch NguyÔn Quang Thä vµ T«n Gia Huyªn 2004
2.2 NhiÖm vô qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt
Theo quy ®Þnh cña LuËt Tµi s¶n nhµ ®Êt n−íc CHND Trung Hoa 1994:
X©y dùng c¬ quan qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt, t¨ng c−êng qu¶n lý vÜ m« cña c¬
quan qu¶n lý hµnh chÝnh víi thÞ tr−êng nhµ ®Êt ;
X©y dùng hoµn thiÖn çc lo¹i ph¸p quy vÒ qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt ®Ó quy ph¹m
ho¸ hµnh vi giao dÞch nhµ ®Êt nh»m lµm cho ho¹t ®éng ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®©t
cã chç dùa vÒ ph¸p luËt;
C¶i çch chÕ ®é nhµ ë vµ chÕ ®é cho thuª nhµ hiÖn hµnh;
Xö lý hµnh vi giao dÞch phi ph¸p, ng¨n c¶n hµnh vi x©m chiÕm quyÒn tµi s¶n nhµ
®Êt .
2.3 Néi dung chñ yÕu vÒ qu¶n lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt
H¹n chÕ kh¸ch thÓ giao dÞch nhµ ®Êt: Kh«ng cho phÐp mua b¸n, cho thuª , thÕ
chÊp ®èi víi nhµ ®Êt kh«ng hîp ph¸p;
Quy ph¹m hµnh vi giao dÞch nh−: ThÈm tra xem xÐt viÖc giao dÞch thuéc quyÒn tµi
s¶n nhµ ®Êt cã râ rµng kh«ng, viÖc chuyÓn nh−îng tµi s¶n nhµ ®Êt cã ®−îc 2 bªn ®ång ý
kh«ng;
25
§iÒu phèi gi¸ c¶ nhµ ®Êt , chñ yÕu lµ dùa vµo gi¸ chuÈn vÒ nhµ, ®Êt çc lo¹i cña
nhµ n−íc ®Ó cung cÊp cho çc bªn giao dÞch;
B¶o ®¶m thu thuÕ cho nhµ n−íc , ë Trung Quèc viÖc thu thuÕ nµy chñ yÕu do së
giao dÞch ®¶m nhiÖm.
IV. Khung ph¸p lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ViÖt nam
1. Bèi c¶nh
1.1 Giai ®o¹n 1975-1985
Sau §¹i th¾ng Mïa Xu©n 1975 n−íc ViÖt Nam thèng nhÊt, ®éc lËp, tù do, ®i lªn Chñ
nghÜa x· héi. Trong giai ®o¹n 1975-1985 §¶ng, Nhµ n−íc ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch ph¸p
luËt ®Êt ®ai thùc hiÖn ®iÒu chØnh ruéng ®Êt, khuyÕn khÝch ph¸t triÓn s¶n xuÊt, khai hoang phôc
ho¸, më réng diÖn tÝch s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (NghÞ quyÕt 254/NQ-T¦ ngµy 15/7/1976 cña
BCT, ChØ thÞ 57/CT-T¦ ngµy 15/11/1978), c¶i tiÕn qu¶n lý hîp t¸c x· (ChØ thÞ 100/CT-T¦
ngµy 15/1/1981), ®æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ (NghÞ quyÕt T¦ 6 kho¸ IV 9/1979, chØ thÞ
35/CT-T¦ ngµy 18/1/1984). ChÝnh s¸ch kinh tÕ trong giai ®o¹n nµy mang tÝnh kÕ ho¹ch ho¸
tËp trung cao, theo c¬ chÕ Nhµ n−íc cã quyÒn quyÕt ®Þnh hÇu hÕt çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh
doanh vµ ph©n phèi s¶n phÈm: Thùc hiÖn chÕ ®é giao chØ tiªu kÕ ho¹ch ®Õn tõng xÝ nghiÖp,
hîp t¸c x·; thu mua hÇu hÕt çc s¶n phÈm chñ yÕu; quyÕt ®Þnh gi¸ çc mÆt hµng vµ thùc hiÖn
chÕ ®é ph©n phèi b»ng tem phiÕu; Kinh tÕ hé gia ®×nh vµ kinh tÕ ç thÓ kh«ng ®−îc khuyÕn
khÝch ph¸t triÓn. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, qu¶n lý ®Êt ®ai theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch mang
nÆng tÝnh hµnh chÝnh, ch−a quan t©m ®Õn hiÖu qu¶.
1.2 Giai ®o¹n tõ 1986 ®Õn nay
Tõ 1986 ®Õn nay, §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam kho¸ VI
(1986), kho¸ VII (1991), kho¸ VIII (1996), Kho¸ IX (2001) ®· ®Ò ra ®−êng lèi §æi míi, ®Èy
m¹nh C«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n−íc, x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng theo ®Þnh
h−íng X· héi chñ nghÜa. ChÝnh s¸ch kinh tÕ trong giai ®o¹n nµy chuyÓn tõ c¬ chÕ kÕ ho¹ch
ho¸, tËp trung quan liªu bao cÊp sang c¬ chÕ kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý
cña Nhµ n−íc theo ®Þnh h−íng X· héi chñ nghÜa.
NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII x¸c
®Þnh: "TiÕp tôc ®æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ víi môc tiªu xo¸ bá c¬ chÕ tËp trung, quan liªu,
bao cÊp, h×nh thµnh t−¬ng ®èi ®ång bé c¬ chÕ thÞ tr−êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n−íc theo
®Þnh h−íng x· héi chñ nghÜa"; (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam
lÇn thø VIII - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia 1996, trang 96-100).
NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX x¸c ®Þnh:
"TiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè thÞ tr−êng; ®æi míi vµ n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý kinh tÕ
cña Nhµ n−íc. Thóc ®Êy sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn vµ tõng b−íc tõng b−íc hoµn thiÖn çc lo¹i
thÞ tr−êng theo ®Þnh h−íng x· héi chñ nghÜa, ®Æc biÖt quan t©m çc thÞ tr−êng quan träng
nh−ng hiÖn ch−a cã hoÆc cßn s¬ khai nh−: thÞ tr−êng lao ®éng, thÞ tr−êng chøng kho¸n, thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n, thÞ tr−êng khoa häc vµ c«ng nghÖ"(V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc
§¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia -2001, trang 100).
C¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai còng ®−îc ®æi míi ®¸p øng yªu cÇu ®æi míi c¬ chÕ kinh tÕ.
ChÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng ®· ®−îc thÓ chÕ ho¸, HiÕn Ph¸p CHXHCN ViÖt Nam n¨m 1992
®· quy ®Þnh §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n (§iÒu 17); Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai
theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt (§iÒu 18). LuËt ®©t ®ai 1993, 1998, 2001, 2003 còng ®· thÓ chÕ
ho¸ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng vµ cô thÓ ho¸ çc quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai cña HiÕn ph¸p.
LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh çc nguyªn t¾c qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai: ®Êt ®ai thuéc së h÷u
toµn d©n, Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch, ph¸p luËt, sö dông ®Êt ®ai hîp
lý hiÖu qu¶ vµ tiÕt kiÖm, b¶o vÖ c¶i t¹o båi d−ìng ®Êt, b¶o vÖ m«i tr−êng ®Ó ph¸t triÓn bÒn
v÷ng; Çc quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt: ®−îc cÊp GCNQSDD, ®−îc h−ëng thµnh qu¶ lao
®éng vµ kÕt qu¶ ®Çu t− trªn ®Êt ®−îc giao, ®−îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ,
26
thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, ®−îc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó s¶n xuÊt, kinh doanh;
NghÜa vô cña ng−êi sö dông ®Êt: sö dông ®óng môc ®Ých, b¶o vÖ ®Êt, b¶o vÖ m«i tr−êng, nép
thuÕ, lÖ phÝ, tiÒn sö dông ®Êt, båi th−êng khi ®−îc nhµ n−íc giao ®©t, tr¶ l¹i ®Êt khi nhµ n−íc
cã quyÕt ®Þnh thu håi. Bé luËt d©n sù còng quy ®Þnh cô thÓ çc quan hÖ d©n sù liªn quan ®Õn
quyÒn sö dông ®Êt...
2. Chñ tr−¬ng, chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
NghÞ QuyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII (1996)
x¸c ®Þnh: "Qu¶n lý chÆt chÏ ®Êt ®ai vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n,
kh«ng t− nh©n ho¸, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai; Thùc hiÖn ®óng LuËt §Êt ®ai; bæ sung
hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. Trong viÖc giao quyÒn sö dông ®Êt vµ
cho thuª ®Êt ph¶i x¸c ®Þnh ®óng gi¸ çc lo¹i ®Êt ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶, duy tr× ph¸t triÓn quü
®Êt, b¶o ®¶m lîi Ých cña toµn d©n, kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vµ nh÷ng tiªu cùc, yÕu kÐm
trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt. Tæ chøc qu¶n lý tèt thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Ch¨m lo gi¶i
quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ ë çc vïng ®« thÞ; ph¸t triÓn çc doanh nghiÖp nhµ
n−íc x©y dùng, kinh doanh nhµ ë. KhuyÕn khÝch çc thµnh phÇn kinh tÕ tham gia x©y dùng vµ
kinh doanh nhµ ë theo sù h−íng dÉn vµ qu¶n lý cña nhµ n−íc" (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu
toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia 1996, trang 100).
NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX tiÕp tôc
kh¼ng ®Þnh "H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, bao gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt
theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng b−íc më thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cho ng−êi ViÖt Nam ë
n−íc ngoµi vµ ng−êi n−íc ngoµi tham gia ®Çu t−" (V¨n kiÖn §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng
Céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø IX - NXB ChÝnh trÞ Quèc gia - 2001, trang 100).
NghÞ quyÕt §¹i héi §¶ng VIII, IX ®· x¸c lËp chñ tr−¬ng, më ®−êng cho sù h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam gãp phÇn tiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè thÞ
tr−êng trong c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ thÞ tr−êng ®Þnh h−íng X· héi chñ nghÜa "ThÞ tr−êng BÊt
®éng s¶n tuy cßn s¬ khai nh−ng ®· thu hót ®−îc mét l−îng vèn kh¸ lín vµo ®Çu t− x©y dùng c¬
së h¹ tÇng, t¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt b»ng cho çc ngµnh s¶n xuÊt, kinh doanh ph¸t triÓn, c¶i thiÖn
®iÒu kiÖn nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ t¹i çc ®« thÞ" (NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy
12/3/2003).
Trong giai ®o¹n tõ 1987-1997 cã trªn 2000 dù ¸n ®Çu t− n−íc ngoµi, víi sè vèn gÇn
35.000 triÖu USD ®Çu t− vµo çc lÜnh vùc kinh tÕ, sö dông 97.000 Ha ®Êt; Tû träng vèn ph¸p
®Þnh bªn ViÖt nam chiÕm 37% (trªn 6.000 TriÖu USD - trong ®ã vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt
chiÕm 27%). Riªng trong lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®Õn cuèi n¨m 2001 vèn
®Çu t− trùc tiÕp n−íc ngoµi ®¹t gÇn 7.000 triÖu USD. Trong giai ®o¹n 1996-2000 Nhµ n−íc ®·
giao cho çc tæ chøc 260.000 Ha ®Êt chuyªn dïng ®Ó x©y dùng vµ ph¸t triÓn h¹ tÇng çc lÜnh
vùc kinh tÕ, khoa häc - kü thuËt, v¨n ho¸ x· héi, gi¸o dôc, thÓ dôc thÓ thao, ytÕ...; ®· giao vµ
cho thuª 25.000 Ha ®Êt cho çc tæ chøc, ç nh©n ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ ph¸t triÓn ®« thÞ, diÖn
tÝch nhµ ë ®« thÞ tõ 3-4 M2/ng−êi t¨ng lªn 7-8 M2/ng−êi. (Nguån: Bé kÕ ho¹ch ®Çu t−, Tæng
côc §Þa chÝnh).
Tuy nhiªn "Ho¹t ®éng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng lµnh m¹nh, t×nh tr¹ng ®Çu
c¬ vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi ®Êt rÊt nghiªm träng, ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao, ®Æc biÖt
lµ ë ®« thÞ, g©y khã kh¨n c¶n trë lín cho c¶ ®Çu t− ph¸t triÓn vµ gi¶i quyÕt nhµ ë, t¹o ra
nh÷ng ®Æc quyÒn, ®Æc lîi, dÉn ®Õn tiªu cùc vµ tham nhòng cña mét sè ç nh©n vµ tæ chøc".
"Qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai cßn nhiÒu h¹n chÕ, yÕu kÐm, qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n bÞ
bu«ng láng. Ng−êi sö dông ®Êt ch−a lµm tèt nghÜa vô ®èi víi Nhµ n−íc. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh
®èi víi ®Êt ®ai cßn nhiÒu bÊt cËp, g©y thÊt tho¸t lín cho ng©n s¸ch nhµ n−íc". (NghÞ quyÕt sè
26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).
Nh÷ng tån t¹i, yÕu kÐm cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n n−íc ta hiÖn nay thÓ hiÖn ë nh÷ng
®iÓm chñ yÕu sau: MÊt c©n ®èi vÒ cung, cÇu (Nhµ ë cung kh«ng ®¸p øng cÇu, trong khi mÆt
27
b»ng khu c«ng nghiÖp cung v−ît qu¸ cÇu); Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao (kho¶ng trªn
70%); Gi¸ bÊt ®éng s¶n biÕn ®éng m¹nh (tr−íc 7/1992: Ýt biÕn ®éng; 1993-1997: "nãng";
1997-1999: “®ãng b¨ng"; 2000-2001: "sèt"; tån t¹i song hµnh 2 lo¹i gi¸: Gi¸ theo khung gi¸
®Êt cña Nhµ n−íc vµ gi¸ thÞ tr−êng; Thñ tôc hµnh chÝnh phøc t¹p, giao dÞch vßng vÌo qua
nhiÒu nÊc trung gian; Th«ng tin bÊt ®éng s¶n thiÕu, kh«ng râ rµng. HËu qu¶ lµ ®Êt ®ai bÞ sö
dông l·ng phÝ, kÐm hiÖu qu¶, ng©n s¸ch thÊt thu: trong giai ®o¹n 1996-2000 çc kho¶n thu do
cÊp GCNQSD§ (míi cã 17% ®−îc cÊp) kho¶ng gÇn 1.000 Tû/N¨m. Mét sè nguyªn nh©n chñ
yÕu nh×n tõ gãc ®é qu¶n lý kinh tÕ: VÒ chÝnh s¸ch ph¸p luËt: Mét sè chñ tr−¬ng, chÝnh s¸ch
lín rÊt quan träng cña §¶ng vÒ ®Êt ®ai ch−a ®−îc thÓ chÕ ho¸ (Nh−: chÕ ®é së h÷u toµn d©n
®èi víi ®Êt ®ai; thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt...). V¨n b¶n ph¸p luËt
®Êt ®ai ban hµnh nhiÒu, nh−ng chång chÐo, thiÕu ®ång bé. (NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy
12/3/2003).
HiÖn n−íc ta ch−a cã mét hÖ thèng ph¸p luËt thèng nhÊt, ®ång bé cho viÖc qu¶n lý thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n. ViÖc qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai ®−îc ®iÒu tiÕt bëi LuËt §Êt ®ai (1993, 1998,
2001); viÖc qu¶n lý nhµ ë ®−îc ®iÒu tiÕt bëi Ph¸p lÖnh Nhµ ë (1992); çc quan hÖ vÒ ®Êt ®ai,
nhµ ë trong giao dÞch d©n sù ®−îc ®iÒu tiÕt bëi Bé luËt D©n sù.
3 Ph¸p luËt
3.1 HiÕn ph¸p 1992
ChÕ ®é së h÷u
§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån n−íc, tµi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lîi ë vïng
biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi, phÇn vèn vµ tµi s¶n do nhµ n−íc ®Çu t− vµo çc xÝ nghiÖp,
c«ng tr×nh thuéc çc ngµnh vµ lÜnh vùc kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi, khoa häc, kü thuËt, ngo¹i giao,
quèc phßng, an ninh cïng çc tµi s¶n kh¸c mµ ph¸p luËt quy ®Þnh cña Nhµ n−íc, ®Òu thuéc së
h÷u toµn d©n" (§iÒu 17).
ChÕ ®é qu¶n lý vµ sö dông
“Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, b¶o ®¶m sö
dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Nhµ n−íc giao ®Êt cho çc tæ chøc vµ ç nh©n sö dông æn
®Þnh l©u dµi. Tæ chøc vµ ç nh©n cã tr¸ch nhiÖm b¶o vÖ, båi bæ, khai th¸c hîp lý, sö dông tiÕt
kiÖm ®Êt, ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Nhµ n−íc giao theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt" (§iÒu
18) (NXB ChÝnh trÞ Quèc gia ).
3.2 LuËt §Êt ®ai 2003
3.2.1. Së h÷u ®Êt ®ai
LuËt ®Êt ®ai tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n−íc ®¹i diÖn
chñ së h÷u.Nhµ n−íc gi÷ quyÒn ®Þnh ®o¹t cao nhÊt ®èi víi ®Êt ®ai b»ng viÖc thùc hiÖn nh÷ng
quyÒn n¨ng cô thÓ: quyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt (th«ng qua viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch
sö dông ®Êt), quy ®Þnh thêi h¹n sö dông ®Êt, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt.
Nhµ n−íc cã quyÒn h−ëng lîi tõ ®Êt ®ai th«ng qua çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai nh−: thu
tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt; thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt; ®iÒu tiÕt phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm tõ ®Êt mµ kh«ng do ®Çu t− cña ng−êi sö dông ®Êt mang l¹i.
Nhµ n−íc trao quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt,
c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng−êi ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh; quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô
cña ng−êi sö dông ®Êt.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh Nhµ n−íc kh«ng thõa nhËn viÖc ®ßi l¹i ®Êt
®· giao cho ng−êi kh¸c sö dông trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n−íc
çch m¹ng qua çc thêi kú.
3.2.2. Néi dung qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai
- Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt: §Ó b¶o ®¶m sù phï hîp víi viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai
t¹i ®« thÞ vµ tÝnh thèng nhÊt trong sö dông ®Êt ph¸t triÓn ®« thÞ, LuËt ®Êt ®ai kh«ng giao cho
ph−êng, thÞ trÊn, çc x· thuéc khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt
mµ do Uû ban nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. §ång thêi ®Ó
28
tr¸nh t×nh tr¹ng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt “treo” nh− hiÖn nay, LuËt quy ®Þnh: DiÖn
tÝch ®Êt ghi trong kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®−îc c«ng bè ph¶i thu håi ®Ó thùc hiÖn dù ¸n, c«ng
tr×nh hoÆc ph¶i chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt mµ sau ba n¨m kh«ng ®−îc thùc hiÖn theo kÕ
ho¹ch th× c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ph¶i ®iÒu chØnh
hoÆc huû bá.
- ThÈm quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt,
cho thuª ®Êt theo h−íng tiÕp tôc ph©n cÊp cho ®Þa ph−¬ng vµ thùc hiÖn c¶i çch hµnh chÝnh
trong lÜnh vùc ®Êt ®ai. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng quyÕt ®Þnh giao
®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi tæ chøc; giao ®Êt ®èi víi c¬ së t«n gi¸o; giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi
ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi; cho thuª ®Êt ®èi víi tæ chøc, ç nh©n n−íc ngoµi. Uû
ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi
víi hé gia ®×nh, ç nh©n; giao ®Êt ®èi víi céng ®ång d©n c−.
- Thu håi ®Êt, båi th−êng, t¸i ®Þnh c− cho ng−êi cã ®Êt bÞ thu håi: LuËt ®Êt ®ai quy
®Þnh Nhµ n−íc thùc hiÖn viÖc thu håi ®Êt, båi th−êng, gi¶i phãng mÆt b»ng sau khi quy ho¹ch,
kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®−îc c«ng bè hoÆc khi dù ¸n ®Çu t− cã nhu cÇu sö dông ®Êt phï hîp víi
quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt, nh»m ®Ó
chñ ®éng quü ®Êt cho ®Çu t− ph¸t triÓn. Nhµ n−íc giao cho tæ chøc ph¸t triÓn quü ®Êt (do Uû
ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng thµnh lËp) ®Ó thùc hiÖn viÖc thu håi ®Êt,
båi th−êng, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ trùc tiÕp qu¶n lý quü ®Êt ®· thu håi ®èi víi tr−êng hîp sau
khi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®−îc c«ng bè mµ ch−a cã dù ¸n ®Çu t−. VÒ båi th−êng
khi thu håi ®Êt, LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh râ nh÷ng tr−êng hîp ®−îc båi th−êng vÒ ®Êt (nh÷ng
ng−êi cã giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh). Nh÷ng ng−êi kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn
sö dông ®Êt th× khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt kh«ng ®−îc båi th−êng vÒ ®Êt. Uû ban nh©n d©n tØnh,
thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng ph¶i thùc hiÖn çc dù ¸n t¸i ®Þnh c− tr−íc khi thu håi ®Êt.
Khu t¸i ®inh c− ph¶i cã ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn b»ng hoÆc tèt h¬n n¬i cò.
- ThÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh cÊp
nµo cã thÈm quyÒn giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, thu håi ®Êt th× cÊp ®ã
cã thÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc
thuéc trung −¬ng cã thÓ ñy quyÒn cho c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai cïng cÊp cÊp giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt.
- §¨ng ký ®Êt ®ai: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh viÖc ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thùc
hiÖn t¹i V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®ã, V¨n phßng nµy ®−îc thµnh lËp theo
h−íng: V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt lµ tæ chøc sù nghiÖp thuéc Së Tµi nguyªn vµ
M«i tr−êng, cã trô së chÝnh vµ çc chi nh¸nh ®−îc bè trÝ ®Ó t¹o thuËn lîi cho ng−êi tham gia
thùc hiÖn çc thñ tôc hµnh chÝnh vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai. V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö
dông ®Êt cã chøc n¨ng tæ chøc thùc hiÖn ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh
gèc vµ thùc hiÖn thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Êt ®ai theo c¬ chÕ "mét cöa".
- Qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai: Gi¸ ®Êt b¶o ®¶m s¸t víi gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö
dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng; khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸
chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp. Gi¸
®Êt do Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng quy ®Þnh ®−îc c«ng bè vµo
ngµy 01 th¸ng 01 hµng n¨m ®Ó ng−êi sö dông ®Êt thùc hiÖn çc nghÜa vô tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai
cña n¨m ®ã. Bæ sung quy ®Þnh vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ ®Êu thÇu dù ¸n trong ®ã cã
quyÒn sö dông ®Êt, cho phÐp doanh nghiÖp cã kh¶ n¨ng chuyªn m«n lµm dÞch vô t− vÊn vÒ gi¸
®Êt ®Ó thuËn lîi trong giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt.
- Gi¶i quyÕt tranh chÊp, khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai: ThÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt
®ai ®−îc quy ®Þnh râ h¬n, ®ång thêi víi viÖc më réng thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt
®ai cña tßa ¸n nh©n d©n (gi¶i quyÕt kh«ng chØ ®èi víi ng−êi cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö
dông ®Êt mµ c¶ nh÷ng ng−êi cã giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt). Tr−êng hîp tranh chÊp ®Êt ®ai
mµ ®−¬ng sù kh«ng cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc kh«ng cã mét trong çc lo¹i
29
giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt th× viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp thuéc thÈm quyÒn cña c¬ quan
hµnh chÝnh, kh«ng khëi kiÖn ra tßa ¸n nh©n d©n v× tßa ¸n nh©n d©n kh«ng cã c¬ së gi¶i quyÕt,
cô thÓ lµ: viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ®−îc thùc hiÖn ë hai cÊp, trong ®ã cÊp thø hai lµ
cÊp gi¶i quyÕt cuèi cïng. ViÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai ®−îc thùc hiÖn theo tr×nh tù:
Ng−êi sö dông ®Êt göi ®¬n khiÕu n¹i ®Õn Uû ban nh©n d©n ®· ra quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh hoÆc
cã hµnh vi hµnh chÝnh bÞ khiÕu n¹i, Uû ban nh©n d©n ®· ra quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh hoÆc cã
hµnh vi hµnh chÝnh bÞ khiÕu n¹i cã tr¸ch nhiÖm gi¶i quyÕt lÇn ®Çu; Tr−êng hîp ®−¬ng sù
kh«ng ®ång ý víi quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt lÇn ®Çu th× cã quyÒn göi ®¬n khiÕu n¹i ®Õn Uû ban
nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp hoÆc khëi kiÖn ra tßa ¸n nh©n d©n; quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt khiÕu n¹i
cña Uû ban nh©n d©n cÊp trªn trùc tiÕp lµ quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt cuèi cïng; Tr−êng hîp Uû ban
nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng lµ cÊp gi¶i quyÕt khiÕu n¹i lÇn ®Çu mµ ®−¬ng
sù kh«ng ®ång ý th× cã quyÒn khëi kiÖn ra toµ ¸n nh©n d©n; ViÖc gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt
®ai kh«ng bao gåm tr−êng hîp khiÕu n¹i vÒ quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt
®ai.
3.2.3. Ph©n lo¹i ®Êt
§Êt ®−îc ph©n thµnh 3 nhãm nh− sau: Nhãm ®Êt n«ng nghiÖp bao gåm çc lo¹i ®Êt
n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thuû s¶n vµ ®Êt lµm muèi; Nhãm ®Êt phi n«ng
nghiÖp bao gåm ®Êt ë t¹i n«ng th«n, ®Êt ë t¹i ®« thÞ, ®Êt chuyªn dïng mµ LuËt ®Êt ®ai n¨m
1993 ®· quy ®Þnh; Nhãm ®Êt ch−a sö dông bao gåm çc lo¹i ®Êt ch−a x¸c ®Þnh môc ®Ých sö
dông ®Êt.
3.2.4. ChÕ ®é sö dông ®Êt
- Thêi h¹n sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh cô thÓ çc tr−êng hîp sö dông ®Êt æn
®Þnh l©u dµi, çc tr−êng hîp sö dông ®Êt cã thêi h¹n trªn c¬ së kÕ thõa çc quy ®Þnh vÒ thêi
h¹n sö dông ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 (®Êt ë thêi h¹n sö dông ®Êt lµ æn ®Þnh l©u dµi, ®Êt
n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m lµ 20 n¨m, ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, c©y c«ng
nghiÖp lµ 50 n¨m). §èi víi ®Êt thuª th× thêi h¹n ®−îc thùc hiÖn theo hîp ®ång thuª ®Êt.
- H¹n møc giao ®Êt, h¹n møc nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp: LuËt
®Êt ®ai n¨m 2003 chØ quy ®Þnh h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, nÕu
v−ît h¹n møc giao ®Êt ph¶i chuyÓn sang thuª ®Êt trõ diÖn tÝch ®Êt thuª, ®Êt nhËn chuyÓn
nh−îng, ®Êt ®−îc thõa kÕ, tÆng cho. §Ó b¶o ®¶m c«ng b»ng, ®ång thêi khuyÕn khÝch s¶n xuÊt
n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i thñy s¶n, s¶n xuÊt muèi, LuËt ®Êt ®ai còng quy ®Þnh h¹n møc
giao ®Êt trong tr−êng hîp hé gia ®×nh, ç nh©n sö dông nhiÒu lo¹i ®Êt (®Êt trång c©y hµng n¨m,
®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt rõng s¶n xuÊt, ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt lµm muèi). ChÝnh phñ
tr×nh ñy ban th−êng vô Quèc héi quy ®Þnh h¹n møc nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt n«ng
nghiÖp cña hé gia ®×nh, ç nh©n nh»m tr¸nh tËp trung ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp víi quy m«
lín vµo mét sè ng−êi, phï hîp víi tiÕn tr×nh c«ng nghiÖp hãa hiÖn ®¹i hãa ®Êt n−íc vµ ®iÒu
kiÖn kinh tÕ - x· héi cña tõng vïng.
- VÒ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña tæ chøc: LuËt quy ®Þnh ®èi víi doanh nghiÖp nhµ
n−íc ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt
n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi tr−íc ngµy 01 th¸ng 01 n¨m 1999 th×
nay ph¶i chuyÓn sang thuª ®Êt hoÆc ®−îc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt. Tr−êng hîp tæ chøc
®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i
trång thuû s¶n, lµm muèi nh−ng kh«ng sö dông, sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých hoÆc sö dông
kh«ng hiÖu qu¶ th× Nhµ n−íc thu håi ®Ó ®−a vµo sö dông.
- §Êt sö dông cho kinh tÕ trang tr¹i: LuËt quy ®Þnh chñ trang tr¹i ®−îc chñ ®éng
chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông çc lo¹i ®Êt theo ph−¬ng ¸n s¶n xuÊt ®· ®−îc Uû ban nh©n d©n
cÊp huyÖn xÐt duyÖt, nh»m t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc chñ trang tr¹i khai th¸c cã hiÖu qu¶ ®Êt ®ai,
më réng quy m« sö dông ®Êt n«ng nghiÖp theo h−íng s¶n xuÊt hµng ho¸.
- §Êt ë (v−ên, ao): LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh ®Êt ë, v−ên, ao trªn cïng mét thöa ®Êt thuéc
khu d©n c− ë n«ng th«n, phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®−îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt ë, kh«ng ph¶i
30
lµ ®Êt n«ng nghiÖp; ®Êt ë, ®Êt trong khu«n viªn xung quanh nhµ ë thuéc khu d©n c− ®« thÞ, phï
hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®−îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt ë. Bæ sung quy ®Þnh cô thÓ vÒ x¸c ®Þnh diÖn
tÝch ®Êt ë ®èi víi çc tr−êng hîp thöa ®Êt ë mµ cã v−ên, ao (tr−êng hîp ®Êt ë mµ cã khu«n
viªn xung quanh nhµ ë ®−îc h×nh thµnh tr−íc ngµy 18 th¸ng 12 n¨m 1980, ngµy HiÕn ph¸p cã
hiÖu lùc thi hµnh vµ tõ ngµy 18 th¸ng 12 n¨m 1980 ®Õn tr−íc ngµy LuËt nµy cã hiÖu lùc thi
hµnh). Quy ®Þnh nµy nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ®Þa ph−¬ng khi x¸c ®Þnh ®Êt ë, ®Êt v−ên
cña hé gia ®×nh, ç nh©n trong båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, b¶o ®¶m quyÒn lîi chÝnh ®¸ng
cña ng−êi sö dông ®Êt cã v−ên, ao.
- §Êt khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ (c¬ chÕ giao l¹i ®Êt): LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh Uû
ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng quyÕt ®Þnh giao ®Êt mét lÇn cho Ban qu¶n
lý Khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ; Ban qu¶n lý ®−îc giao l¹i ®Êt, cho thuª ®Êt cho ng−êi ®Çu
t− vµo Khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi, thu hót ®Çu t−.
3.2.5. QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng−êi sö dông ®Êt
- QuyÒn lùa chän h×nh thøc giao ®Êt, thuª ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh: “Tæ chøc kinh
tÕ, hé gia ®×nh, ç nh©n, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi ®Çu t− vµo ViÖt Nam ®−îc lùa
chän h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc thuª ®Êt”. Quy ®Þnh nµy t¹o ®iÒu kiÖn
thuËn lîi cho tæ chøc, hé gia ®×nh, ç nh©n chñ ®éng trong sö dông ®Êt, t¨ng nguån thu ng©n
s¸ch tõ quü ®Êt vµ t¹o thuËn lîi cho ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n; xo¸ dÇn sù kh¸c biÖt vÒ
quyÒn sö dông ®Êt gi÷a ng−êi ViÖt Nam ë trong n−íc vµ ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc
ngoµi, ®éng viªn ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi h−íng vÒ Tæ quèc, tham gia x©y dùng
®Êt n−íc.
- VÒ çc quyÒn cña tæ chøc sö dông ®Êt: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh tæ chøc kinh tÕ ®−îc
Nhµ n−íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, nhËn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt, chuyÓn
môc ®Ých sö dông ®Êt mµ tiÒn sö dông ®Êt ®· tr¶ hoÆc tiÒn ®· tr¶ cho viÖc nhËn chuyÓn nh−îng,
chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt kh«ng cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch nhµ n−íc cã çc quyÒn
chuyÓn nh−îng, cho thuª, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt, ®−îc thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng
quyÒn sö dông ®Êt. Qui ®Þnh nµy t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, t¹o
thuËn lîi cho çc nhµ ®Çu t− cã ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh, kh«ng nhÊt thiÕt
ph¶i thuª ®Êt cña Nhµ n−íc.
- VÒ quyÒn cña hé gia ®×nh, ç nh©n: LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· kÕ thõa çc quyÒn
theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®ång thêi bæ sung quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
cña hé gia ®×nh, ç nh©n sö dông ®Êt kh«ng ph¶i lµ ®Êt thuª, kh«ng quy ®Þnh çc ®iÒu kiÖn h¹n
chÕ khi thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng vµ quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp
nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong thùc hiÖn çc quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt, thóc ®Èy thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vµ tÝch tô ®Êt ®ai theo ®Þnh h−íng cña Nhµ n−íc.
- Gi¶i quyÕt çc tr−êng hîp Nhµ n−íc m−în ®Êt cña hé gia ®×nh, ç nh©n: LuËt ®Êt
®ai quy ®Þnh tr−êng hîp hé gia ®×nh, ç nh©n cho m−în ®Êt cã giÊy tê theo quy ®Þnh cña LuËt
®Êt ®ai th× ®−îc Nhµ n−íc tr¶ l¹i quyÒn sö dông ®Êt hoÆc tr¶ l¹i b»ng tiÒn hoÆc giao ®Êt míi,
chç ë míi.
- QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi, tæ chøc, ç nh©n
n−íc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt Nam: LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh ngoµi çc quyÒn vµ nghÜa vô
chung cña ng−êi sö dông ®Êt th× ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi, tæ chøc, ç nh©n n−íc
ngoµi thuª ®Êt cßn cã çc quyÒn t−¬ng øng víi h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m hay tr¶
tiÒn mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª. Tr−êng hîp ®−îc phÐp ®Çu t− x©y dùng kinh doanh nhµ ë
th× cã quyÒn b¸n hoÆc cho thuª nhµ ë theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.
3.2.6. Thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt
LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh çc thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt theo h−íng
c¬ chÕ “mét cöa”, thñ tôc hå s¬ ®¬n gi¶n, thêi gian thùc hiÖn çc thñ tôc ®−îc rót gän nh»m
thèng nhÊt vµ c«ng khai ho¸ thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Êt ®ai, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi
cho ng−êi sö dông ®Êt thùc hiÖn çc quyÒn, ®¸p øng yªu cÇu vÒ c¶i çch hµnh chÝnh.
31
3.2.7 Xö lý vi ph¹m
LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh : Tr¸ch nhiÖm cña chñ tÞch Uû ban nh©n d©n çc cÊp: Chñ tÞch
Uû ban nh©n d©n çc cÊp cã tr¸ch nhiÖm ph¸t hiÖn, ng¨n chÆn vµ xö lý kÞp thêi nh÷ng vi ph¹m
ph¸p luËt vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt t¹i ®Þa ph−¬ng. Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n cÊp x· cã tr¸ch
nhiÖm ph¸t hiÖn vµ ng¨n chÆn kÞp thêi viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp, chuyÓn môc
®Ých sö dông ®Êt tr¸i phÐp; ph¸t hiÖn vµ ¸p dông çc biÖn ph¸p ng¨n chÆn kÞp thêi viÖc x©y
dùng çc c«ng tr×nh trªn ®Êt lÊn chiÕm, ®Êt sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých ë ®Þa ph−¬ng vµ
buéc ng−êi cã hµnh vi vi ph¹m kh«i phôc l¹i t×nh tr¹ng cña ®Êt tr−íc khi vi ph¹m. Xö lý tr¸ch
nhiÖm cña thñ tr−ëng, c«ng chøc, viªn chøc thuéc c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai çc cÊp vµ çn bé
®Þa chÝnh cÊp x· trong viÖc vi ph¹m tr×nh tù thùc hiÖn çc thñ tôc hµnh chÝnh.
3.3. Bé luËt d©n sù
3.3.1. ChÕ ®é së h÷u
Nh÷ng quy ®Þnh kh¸c vÒ quyÒn së h÷u (Tõ §iÒu 270 dÕn 284) nh−:
NghÜa vô t«n träng ranh giíi gi÷a çc bÊt ®éng s¶n (§iÒu 270);
QuyÒn së h÷u ®èi víi mèc giíi ng¨n çch çc bÊt ®éng s¶n (§iÒu 271);
NghÜa vô t«n träng quy t¾c x©y dùng (§iÒu 272)...;
Hîp ®ång mua b¸n nhµ (Tõ §iÒu 443 ®Õn §iÒu 451).
3.3.2. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
(Tõ §iÒu 690 ®Õn §iÒu 744)
3.4. Ph¸p lÖnh Nhµ ë 1991
3.4.1. ChÕ ®é së h÷u
QuyÒn cã nhµ cña c«ng d©n (§iÒu 1);
Quü nhµ ë bao gåm: Nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n−íc; Nhµ ë thuéc së h÷u tæ chøc x· héi,
tæ chøc kinh tÕ; Nhµ ë thuéc së h÷u t− nh©n (§iÒu 2).
3.4.2. ChÕ ®é qu¶n lý
Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý nhµ ë b»ng ph¸p luËt (§iÒu 6); Néi dung qu¶n lý nhµ
n−íc vÒ nhµ ë (§iÒu 7).
3.4.3. NghÜa vô cña chñ së h÷u nhµ ë
(§iÒu 18).
3.5 Gi¸ ®Êt vµ §Þnh gi¸ ®Êt
3.5.1. Gi¸ ®Êt
LuËt ®Êt ®ai 1993 quy ®Þnh "Nhµ n−íc x¸c ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®©t ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, båi
th−êng thiÖt h¹i khi thu håi ". LÇn ®Çu tiªn gi¸ ®Êt vµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®−îc x¸c nhËn lµ
mét chÕ ®Þnh ph¸p luËt vµ ®−îc ®−a thµnh mét néi dung qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai.
LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh:
- ChÝnh phñ quy ®Þnh ph−¬ng ph¸p x¸ ®Þnh gi¸ ®Êt; khung gi¸ çc lo¹i ®Êt cho tõng
vïng, theo tõng thêi gian; t−ng tr−êng hîp ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt vµ viÖc xö lý chªnh lÖnh gi¸
®Êt liÒn kÒ gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung −¬ng.
- C¨n cø vµo nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 ®iÒu nµy, ph−¬ng ph¸p x¸c
®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh, Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh
phè trùc thuéc Trung −¬ng x©y dùng gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng tr×nh Héi ®ång nh©n d©n
cïng cÊp cho ý kiÕn tr−íc khi quyÕt ®Þnh. (…§iÒu 56)
3.5.2. Khung gi¸ ®Êt
Sau khi LuËt §Êt ®ai 2003 ban hµnh, ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 80/N§-CP
ngµy 6/11/1993 quy ®Þnh khung gi¸ çc lo¹i ®Êt. Néi dung c¬ b¶n cña NghÞ ®Þnh: Quy ®Þnh
khung gi¸ tèi thiÓu çc lo¹i ®Êt; giao cho ®Þa ph−¬ng c¨n cø vµo vµo b¶ng khung gi¸ tèi thiÓu
çc lo¹i ®Êt ®Ó quy ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®©t, h¹ng ®©t phï h¬p víi thùc tÕ cña ®Þa ph−¬ng; gi¸ çc
lo¹i ®Êt do ®Þa ph−¬ng ban hµnh ph¶i theo s¸t thÞ tr−êng vµ kh«ng ®−îc thÊp h¬n gi¸ chuÈn tèi
thiÓu quy ®Þnh; Khi gi¸ thÞ tr−êng biÕn ®éng qu¸ 20% gi¸ chuÈn tèi thiÓu th× ChÝnh phñ quyÕt
32
®Þnh ®iÒu chØnh. C¨n cø Nghi ®Þnh 80/CP çc ®Þa ph−¬ng ®· x©y dùng b¶ng gi¸ ®Êt cho ®Þa
ph−¬ng ®Ó thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ gi¸ ®Êt ®· ®¹t mét sè kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh. Tuy nhiªn
trªn thùc tÕ gi¸ ®Êt biÕn ®éng rÊt m¹nh, gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña Nhµ n−íc kh«ng ®−îc ®iÒu
chØnh kÞp thêi vµ th−êng thÊp h¬n gi¸ chuyÓn nh−îng trªn thÞ tr−êng do ®ã viÖc kiÓm so¸t vµ
®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt kh«ng thùc hiÖn ®−îc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Ngµy 17/8/1994 ChÝnh phñ
®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/N§-CP thay cho NghÞ ®Þnh 80/CP ®Ó kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i trªn.
Do chøc n¨ng, nhiÖm vô qu¶n lý nhµ n−íc vÒ gi¸ ®Êt ch−a ®−îc ph©n c«ng, ph©n cÊp râ,
c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ch−a ®−îc x¸c lËp, thiÕu çn bé cã kinh nghiÖm, thiÕu lý luËn vµ thùc
tiÔn vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; nhiÖm vô qu¶n lý nhµ n−íc vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn tån t¹i nhiÒu
khã kh¨n, v−íng m¾c ch−a ®−îc th¸o gì.
Ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP vÒ
ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®©t ®Ó thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña LuËt
§Êt ®ai 2003 vÒ gi¸ ®Êt
3.6. ChÝnh s¸ch ThuÕ vµ thu tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt
3.6.1. ThuÕ sö dông ®Êt N«ng nghiÖp ( 10/7/1993 )
§èi t−îng chÞu thuÕ lµ ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt cã mÆt n−íc
nu«i trång thuû s¶n, ®Êt rõng; thùc hiÖn thu thuÕ theo hé gia ®×nh; C¨n cø tÝnh thuÕ: diÖn tÝch
sö dông ®¨ng ký theo sæ §Þa chÝnh; h¹ng ®Êt c¨n cø vµo çc yÕu tè chÊt ®Êt, vÞ trÝ ®Þa h×nh, khÝ
hËu, thêi tiÕt vµ ®iÒu kiÖn t−íi tiªu; biÓu ®Þnh xuÊt thuÕ (TÝnh b»ng Kg thãc trªn mét ®¬n vÞ
diÖn tÝch ®èi víi tõng h¹ng ®Êt; Thu thuÕ b»ng tiÒn, quy ®æi tõ thãc theo gi¸ thÞ tr−êng. ThuÕ
sö dông ®Êt n«ng nghiÖp møc ®é huy ®éng kh«ng lín (6-7% s¶n l−îng hµng n¨m) nh−ng qu¸
phøc t¹p, ch−a ®¶m b¶o c«ng b»ng, hîp lý.
3.6.2. Ph¸p lÖnh thuÕ bæ sung ®èi víi hé gia ®×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp v−ît qu¸
h¹n møc diÖn tÝch (3/1994); LuËt ThuÕ ThuÕ ChuyÓn quyÒn sö dông ®©t (6/1994).
3.6.3. Ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt (1992), Ph¸p lÖnh bæ sung söa ®æi thuÕ nhµ ®Êt
(1994)
§èi t−îng chÞu thuÕ nhµ ®Êt: nhµ ë, ®Êt ë, ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh (T¹m ch−a thu ®èi
víi nhµ ë). Çc lo¹i ®Êt thuéc ®èi t−îng chÞu thuÕ trªn kh¸c nhau vÒ çc yÕu tè h×nh thµnh nªn
gi¸ ®Êt so víi ®Êt n«ng nghiÖp. Nh−ng møc thuÕ ®Êt l¹i ®−îc tÝnh trªn c¬ së thuÕ sö dông ®Êt
n«ng nghiÖp, c¨n cø vµ ph©n h¹ng ®Êt vµ vÞ trÝ ®−êng phè (kh«ng c¨n cø vµo gi¸ ®Êt). Møc huy
®éng thuÕ nhµ ®Êt cßn rÊt thÊp so víi tiÒm n¨ng cña nã.
3.6.4. Çc chÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt: Trong ®ã cã biÖn ph¸p hç
trî tiÒn sö dông ®Êt, kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc chËm thu tiÒn sö dông ®Êt, miÔn gi¶m
tiÒn thuª ®Êt, chÕ ®é thu lÖ phÝ tr−íc b¹ vµ çc chÝnh s¸ch kh¸c: C¬ chÕ sö dông quü ®Êt t¹o
vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng; Quü ®Çu t− ph¸t triÓn nhµ; hç trî tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª nhµ
cho cho çc ®èi t−îng chÝnh s¸ch x· héi. Nãi chung çc chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh
ch−a ®−îc ®æi míi triÖt ®Ó, cßn dÊu Ên bao cÊp vµ ch−a ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ
ph¸t triÓn cña ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
3.7 TÝn dông
LuËt Ng©n hµng vµ çc tæ chøc tÝn dông hiÖn nay, kh«ng cho phÐp çc ng©n hµng
th−¬ng m¹i trùc tiÕp ho¹t ®«ng kinh doanh bÊt ®éng s¶n; Ngoµi ho¹t ®éng chÝnh thùc hiÖn
chøc n¨ng 3 trung t©m tiÒn tÖ, tÝn dông vµ thanh to¸n, çc ng©n hµng cßn ®Èy m¹nh çc ho¹t
®éng dÞch vô: Ng©n quü, kiÒu hèi, thÎ tÝn dông vµ dÞch vô nhµ ®Êt.
VÝ dô DÞch vô nhµ ®Êt cña ACB bao gåm: qu¶ng ço nhµ rao b¸n, h−íng dÉn thñ tôc
ph¸p lý vÒ chuyÓn nh−îng, thanh to¸n tiÒn mua b¸n nhµ qua ng©n hµng, cho vay vèn ®Ó mua
nhµ; ho¹t ®éng dÞch vô nhµ ®Êt lµ ph−¬ng tiÖn ®Ó thóc ®Èy, ph¸t triÓn ho¹t ®éng tÝn dông, nhÊt
lµ cho vay ®Ó x©y dùng, söa ch÷a, mua nhµ; Çc ho¹t ®éng dÞch vô nhµ ®Êt cña Ng©n hµng
gi¸n tiÕp tham gia vµo ho¹t ®éng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, tuy nhiªn møc ®é cßn h¹n chÕ so
víi tiÒm n¨ng cña HÖ thèng nµy.
33
Nhµ n−íc ®· ¸p dung mét sè chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p ®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t
triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n nh− : khuyÕn khÝch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc ng©n hµng th−¬ng m¹i
tham gia vµo çc ho¹t ®éng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n; lËp quü hç trî ®Çu t− ph¸t triÓn nhµ,
thùc hiÖn hç trî cho çc ®èi t−îng chÝnh s¸ch, ng−êi nghÌo, thu nhËp thÊp mua nhµ; hç trî vèn
®Çu t− cho çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n míi thµnh lËp
4. §æi míi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n n−íc ta trong giai
®o¹n hiÖn nay
4.1 Ph−¬ng h−íng
Qu¸n triÖt vµ tæ chøc thùc hiÖn viÖc x©y dùng, qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ chÝnh
s¸ch tµi chÝnh ®Êt ®ai theo çc quan ®iÓm chØ ®¹o cña Héi nghÞ trung −¬ng lÇn thø 7 kho¸ IX:
"Chñ ®éng x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã quyÒn sö dông
®Êt, tr−íc hÕt ë çc ®« thÞ vµ çc vïng quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ. Nhµ n−íc ®Þnh h−íng,
®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ tr−êng, cã çc biÖn ph¸p chèng çc hµnh vi ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n; t¹o
®iÒu kiÖn thuËn lîi cho çc thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, ph¸t huy vai
trß chñ ®¹o cña cña kinh tÕ nhµ n−íc trong kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ bÊt ®éng s¶n. Ban hµnh
sím çc chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia t¨ng kh«ng do ng−êi sö dông
®Êt t¹o ra mµ do ®« thÞ ho¸, do Nhµ n−íc ®Çu t− x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch
chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®Ó phôc vô cho lîi Ých chung. X©y dùng LuËt kinh doanh bÊt
®éng s¶n... TiÕp tôc nghiªn cøu x©y dùng c¬ chÕ qu¶n lý gi¸, x©y dùng hÖ thèng ®Þnh gi¸ vµ
thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi sù ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã quyÒn sö
dông ®Êt... thay thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay b»ng thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt vµ ¸p dông thuÕ xuÊt luü tiÕn tõng phÇn ®èi víi ng−êi cã thu nhËp cao khi chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt... ChÝnh s¸ch båi th−êng, tæ chøc t¸i ®Þnh c− vµ hç trî t¹o viÖc lµm khi Nhµ
n−íc thu håi ®Êt.."
(NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/3/2003).
4.2. Mét sè biÖn ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕp tôc thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
cña ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
a. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ khung ph¸p lý ®Ó qu¶n lý vµ
ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
b. KhÈn tr−¬ng hoµn thµnh viÖc lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch ®« thÞ chi tiÕt,
hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt;
c. Tæ chøc c¬ quan ®¨ng ký vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó ®¶m b¶o çc giao dÞch bÊt ®éng s¶n
®−îc ph¸p luËt b¶o hé, b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng−êi tham gia thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n;
d. Söa ®æi bæ sung çc s¾c thuÕ, chÕ ®é thu vµ phÝ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n;
e. KhuyÕn khÝch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó çc ng©n hµng th−¬ng m¹i tham gia vµo çc ho¹t
®éng cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
f. LËp quü hç trî ®Çu t− ph¸t triÓn nhµ, thùc hiÖn hç trî cho çc ®èi t−îng chÝnh s¸ch,
ng−êi nghÌo, thu nhËp thÊp mua nhµ;
g. Tæ chøc l¹i hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, hç trî vèn ®Çu t− cho
çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n míi thµnh lËp;
h. Tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin bÊt ®éng s¶n.
34
Ch−¬ng III
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
I. Kh¸i qu¸t vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
ViÖc ®¨ng ký Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ( d−íi ®©y gäi chung lµ ®ang ký
bÊt ®éng s¶n) cã ý nghÜa: Çc quyÒn vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®−îc b¶o ®¶m bëi nhµ n−íc,
liªn quan ®Õn tÝnh tin cËy, sù nhÊt qu¸n vµ tËp trung, thèng nhÊt cña d÷ liÖu ®Þa chÝnh.
2. VÞ trÝ, vai trß cña ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
§¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ mét c«ng cô cña nhµ n−íc ®Ó b¶o vÖ lîi Ých nhµ n−íc, lîi
Ých céng ®ång còng nh− lîi Ých c«ng d©n.
2.1 Lîi Ých ®èi víi nhµ n−íc vµ x· héi
- Phôc vô thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ tµi s¶n, thuÕ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, thuÕ chuyÓn
nh−îng;
- Cung cÊp t− liÖu phôc vô çc ch−¬ng tr×nh c¶i çch ®Êt ®ai, b¶n th©n viÖc triÓn khai
mét hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai còng lµ mét c¶i çch ph¸p luËt.
- Gi¸m s¸t giao dÞch ®Êt ®ai;
- Phôc vô quy ho¹ch;
- Phôc vô qu¶n lý trËt tù trÞ an;
2.2 Lîi Ých ®èi víi c«ng d©n
- T¨ng c−êng sù an toµn vÒ chñ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n
- KhuyÕn khÝch ®Çu t− ç nh©n;
- Më réng kh¶ n¨ng vay vèn ( thÕ chÊp);
- Hç trî çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ;
- Gi¶m tranh chÊp ®Êt ®ai .
3 Chøc n¨ng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
Chøc n¨ng cña ®¨ng ký nhµ n−íc vÒ bÊt ®éng s¶n:
- C«ng nhËn, ®¶m b¶o vµ b¶o vÖ çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n bëi nhµ n−íc;
- Hç trî cho viÖc h×nh thµnh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
- ThiÕt lËp hÖ thèng th«ng tin vÒ quyÒn vµ nh÷ng h¹n chÕ vÒ çc quyÒn vÒ bÊt ®éng
s¶n;
- Cung cÊp th«ng tin vÒ quyÒn vµ çc h¹n chÕ liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n cho çc c¬
quan qu¶n lý nhµ n−íc trung −¬ng,c¬ quan qu¶n lý ®Þa ph−¬ng,çc c¬ quan t− ph¸p, ph¸p nh©n,
çc ng©n hµng vµ mäi c«ng d©n.
4. §èi t−îng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
§èi t−îng ®¨ng ký nhµ n−íc vÒ bÊt ®éng s¶n bao gåm:
Çc quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n, quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông, quyÒn chuyÓn nh−îng,
quyÒn cho thuª, quyÒn cÇm cè, thÕ chÊp vµ quyÒn thõa kÕ.
§¨ng ký nhµ n−íc vÒ bÊt ®éng s¶n cho çc chñ bÊt ®éng s¶n : Çc quyÒn ®èi víi bÊt
®éng s¶n ®−îc nhµ n−íc b¶o hé, sö dông hoµn toµn çc quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n bao gåm
b¸n, tÆng, ®Ó thõa kÕ vµ trao ®æi.
II thèng kª ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
1 Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n
1.1 Kh¸i niÖm
- Hå s¬ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n (d−íi ®©y gäi chung lµ Hå s¬ BÊt ®éng s¶n – hå s¬
bÊt ®éng s¶n) ®−îc hiÓu lµ tµi liÖu chøa ®ùng th«ng tin liªn quan tíi thuéc tÝnh cña ®Êt ®ai, chñ
quyÒn ®Êt ®ai vµ chñ thÓ cã chñ quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai. hå s¬ bÊt ®éng s¶n ®−îc lËp ®Ó phôc vô
cho lîi Ých cña nhµ n−íc vµ phôc vô quyÒn lîi cña c«ng d©n.
35
- Nhµ n−íc cÇn HSBÊT ®ÉNG S¶N ®Ó thùc hiÖn viÖc thu thuÕ còng nh− ®¶m b¶o cho
viÖc qu¶n lý, gi¸m s¸t, sö dông vµ ph¸t triÓn ®Êt ®ai mét çch hîp lý vµ hiÖu qu¶.
- §èi víi c«ng d©n, viÖc lËp HSBÊT ®ÉNG S¶N ®¶m b¶o cho ng−êi së h÷u, ng−êi sö
dông cã çc quyÒn thÝch hîp ®Ó hä cã thÓ giao dÞch mét çch thuËn lîi, nhanh chãng, an toµn
vµ víi mét chi phÝ thÊp.
1.2 Ph©n lo¹i
Hå s¬ nãi chung chia thµnh 2 lo¹i theo chñ thÓ thiÕt lËp hå s¬, ®ã lµ hå s¬ nhµ n−íc
vµ hå s¬ t− nh©n.
1.2.1 Hå s¬ Nhµ n−íc
Lµ hå s¬ do Nhµ n−íc lËp ra ®Ó thùc hiÖn chøc n¨ng, quyÒn h¹n, nhiÖm vô cña nhµ
n−íc nh− thu thuÕ, qu¶n lý ®Êt ®ai hiÖu qu¶, b¶o hé chñ quyÒn ®Êt ®ai cho çc chñ ®Êt. Hå s¬
®Êt ®ai nhµ n−íc theo môc ®Ých lËp hå s¬ ®−îc chia thµnh 2 lo¹i: hå s¬ ®Êt ®ai phôc vô thu
thuÕ (fiscal casdastre) vµ hå s¬ ph¸p lý phôc vô viÖc b¶o ®¶m an toµn ph¸p lý ®æi víi chñ
quyÒn ®Êt ®ai (land record for land tenure security)
a. HÖ thèng hå s¬ phôc vô thu thuÕ
Theo môc ®Ých ®−îc chia lµm 2 lo¹i:
- HSBÊT ®ÉNG S¶N ®¬n thuÇn phôc vô thuÕ (pure fiscal cadastre) lµ lo¹i hå s¬ kiÓm
kª ®Êt ®ai ®−îc thµnh lËp ®Ó nhµ n−íc n¾m ®−îc quü ®Êt ®Ó phôc vô viÖc thu thuÕ. ViÖc kª
khai ®Êt ®ai vµo sæ kiÓm kª ®Êt ®ai (land inventory) kh«ng b¶o ®¶m sù an toµn ph¸p lý vÒ chñ
quyÒn cho çc chñ së h÷u.
- Hå s¬ ®Þa chÝnh ®a môc tiªu (multipurpose cadastre) lµ lo¹i hå s¬ ngoµi môc ®Ých
thu thuÕ cßn chøa çc th«ng tin vÒ ®Êt ®ai phôc vô quy ho¹ch, thèng kª, qu¶n lý.
b. Hå s¬ ph¸p lý
Hå s¬ ph¸p lý ®−îc chia thµnh 2 lo¹i:
- Hå s¬ ®¨ng ký giao dÞch (deed registration lµ hå s¬ ®¨ng ký néi dung çc giao dÞch
vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®−îc thÓ hiÖn trong çc v¨n tù giao dÞch (deeds). Hå s¬ ®¨ng ký
giao dÞch ®¨ng ký b»ng chøng vÒ viÖc mét vô giao dÞch ®· ®−îc thùc hiÖn nh−ng kh«ng
kh¼ng ®Þnh chñ quyÒn ®Êt ®ai - ®èi t−îng cña vô giao dÞch - cã hoµn toµn hîp ph¸p hay kh«ng.
- Hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn (title registration) lµ hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn hîp ph¸p
(land title) cña chñ ®Êt.
Cã thÓ nãi mét çch kh¸i qu¸t r»ng viÖc ®¨ng ký giao dÞch chÝnh lµ ®¨ng ký sù kiÖn
ph¸p lý cßn viÖc ®¨ng ký quyÒn chÝnh lµ ®¨ng ký hÖ qu¶ ph¸p lý cña sù kiÖn ph¸p lý ®ã. HÖ
qu¶ ph¸p lý cña 1 vô giao dÞch vÒ ®Êt ®ai lµ mét hoÆc nhiÒu quyÒn hoÆc toµn bé chñ quyÒn
®Êt ®ai cña ng−êi b¸n ®−îc chuyÓn cho ng−êi mua. Trong hå s¬ ®¨ng ký chñ quyÒn chØ ®¨ng
ký nh÷ng th«ng tin vÒ chñ ®Êt míi, çc quyÒn cña ng−êi ®ã ®èi víi ®Êt vµ çc th«ng tin vÒ
thöa ®Êt mµ kh«ng ®¨ng ký néi dung hå s¬ giao dÞch.
2. Nguyªn t¾c cña ®¨ng ký BÊt ®éng s¶n
Cã 4 nguyªn t¾c c¬ b¶n sau ®©y:
2.1 Nguyªn t¨c ®¨ng nhËp hå s¬ (the booking principle);
Nguyªn t¾c ®¨ng nhËp hå s¬ cã nghÜa lµ mét biÕn ®éng vÒ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng
s¶n, ®Æc biÖt lµ khi mua b¸n chuyÓn nh−îng, sÏ ch−a cã hiÖu lùc ph¸p lý nÕu ch−a ®−îc ®¨ng
nhËp vµo sæ ®¨ng ký ®Êt ®ai.
2.2 Nguyªn t¾c ®ång thuËn (the consent principle);
Nguyªn t¾c ®ång thuËn: ng−êi ®−îc ®¨ng ký víi t− çch lµ chñ thÓ ®èi víi quyÒn
(tittle) ph¶i ®ång ý víi viÖc ®¨ng nhËp çc th«ng tin ®¨ng ký hoÆc thay ®æi çc th«ng tin ®·
®¨ng ký tr−íc ®©y trong hå s¬ ®¨ng ký.
2.3 Nguyªn t¾c c«ng khai (the principle of publicity);
Nguyªn t¾c c«ng khai: hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai ®−îc c«ng khai cho mäi ng−êi cã thÓ
tra cøu, kiÓm tra. Çc th«ng tin ®¨ng ký ph¶i chÝnh x¸c vµ tÝnh ph¸p lý cña th«ng tin ph¶i
®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ.
36
Trªn thùc tÕ, møc ®é c«ng khai thay ®æi tuú theo quèc gia. ë mét sè quèc gia (Hµ
Lan, BØ, Ph¸p, Scotland) bÊt cø ai muèn ®Òu cã thÓ tiÕp cËn hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai. ë mét sè
quèc gia kh¸c, ®èi t−îng ®−îc phÐp tiÕp cËn hå s¬ ®¨ng ký hÑp h¬n, thÝ dô, ë §øc chØ nh÷ng
ng−êi cã quyÒn lîi liªn quan theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt míi ®−îc phÐp tiÕp cËn th«ng tin
®¨ng ký, ë Anh cho tíi n¨m 1990 chØ cã chñ së h÷u vµ nh÷ng ng−êi ®−îc chñ së h÷u cho phÐp
míi ®−îc tiÕp cËn th«ng tin ®¨ng ký cña hä.
2.4 Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸ (the principle of speciality).
- Nguyªn t¾c chuyªn biÖt ho¸: trong ®¨ng ký, chñ thÓ (ng−êi cã quyÒn cÇn ®¨ng ký)
vµ ®èi t−îng (®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n) ph¶i ®−îc x¸c ®Þnh mét çch râ rµng, ®¬n nghÜa, bÊt biÕn
vÒ ph¸p lý.
- ViÖc chuyªn biÖt ho¸ çc ®èi t−îng ®¨ng ký cã vai trß quan träng ®èi víi viÖc x¸c
®Þnh chñ quyÒn vÒ ph¸p lý cña çc chñ thÓ cô thÓ ®èi víi tµi s¶n cô thÓ. ViÖc chuyªn biÖt ho¸
tµi s¶n ®¨ng ký ®¹t ®−îc trªn c¬ së ®Þnh nghÜa râ rµng vµ m« t¶ chÝnh x¸c ®¬n vÞ ®¨ng ký.
- Çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn ®¹i lÊy thöa ®Êt lµm ®¬n vÞ ®¨ng ký. ViÖc x¸c
®Þnh thöa ®Êt mét çch chuyªn biÖt lµ lÜnh vùc cña ®o ®¹c vµ b¶n ®å. ViÖc x¸c ®Þnh mét çch
chuyªn biÖt çc chñ thÓ th−êng ®−îc thùc hiÖn th«ng qua viÖc dïng tæ hîp çc th«ng tin nh©n
th©n nh− hä vµ tªn, ngµy sinh, m· sè thÎ c¨n c−íc, m· sè ®¨ng ký c«ng d©n (civil code); tªn,
®Þa chØ, m· sè x¸c ®Þnh mét tæ chøc ...Tuy nhiªn, tÝnh chuyªn biÖt ho¸ ®èi víi çc ®èi t−îng
®¨ng ký còng kh«ng ph¶i bao giê còng ®−îc tho¶ m·n ®Çy ®ñ, ®Æc biÖt lµ ®èi víi chñ thÓ tËp
thÓ cña çc quyÒn ®−îc ®¨ng ký (chñ së h÷u, chñ sö dông).
ViÖc tu©n thñ nh÷ng nguyªn t¾c trªn ®¶m b¶o cho hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai thùc sù
cã hiÖu lùc vµ hiÖu qu¶, lµm ®¬n gi¶n ho¸ çc giao dÞch vµ gi¶m bít nh÷ng khiÕu kiÖn vÒ chñ
quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai.
3. §¬n vÞ ®¨ng ký BÊt ®éng s¶n - thöa ®Êt
3.1 §¬n vÞ ®¨ng ký
§¬n vÞ ®¨ng ký- thöa ®Êt ®−îc hiÓu lµ mét phÇn bÒ tr¸i ®Êt, cã thÓ liÒn m¶nh hoÆc
kh«ng liÒn m¶nh, ®−îc coi lµ mét thùc thÓ ®¬n nhÊt vµ ®éc lËp ®Ó ®¨ng ký vµo hÖ thèng hå s¬
víi t− çch lµ mét ®èi t−îng ®¨ng ký cã mét sè hiÖu nhËn biÕt duy nhÊt.
Ngµy nay, ®¨ng ký quyÒn vµ ®¨ng ký ®Ó thu thuÕ kh«ng ph¶i lµ môc tiªu duy nhÊt.
Trªn thÕ giíi ®· h×nh thµnh çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ®a môc tiªu. Nh− ë ch©u ¢u cã hÖ
thèng §Þa chÝnh ®a môc tiªu (multi-purpose cadastre). §èi víi hÖ thèng míi nµy, viÖc ®Þnh
nghÜa mét çch râ rµng ®¬n vÞ ®¨ng ký lµ vÊn ®Ò quan träng cèt lâi. Th«ng th−êng, ®¬n vÞ ®¨ng
ký lµ thöa ®Êt (land parcel) , ®−îc ®Þnh nghÜa lµ mét phÇn liªn tôc cña bÒ mÆt tr¸i ®Êt trªn ®Êt
liÒn, mµ ë ®ã mçi thuéc tÝnh cÇn qu¶n lý lµ ®ång nhÊt trong toµn bé thöa ®Êt ®ã. Quy m« thöa
®Êt cã thÓ tõ hµng chôc M2 cho ®Õn hµng ngµn ha.
3.2. Thöa ®Êt
- Trong çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch cæ ®iÓn, ®¬n vÞ ®Êt trong ®¨ng ký kh«ng ®−îc
x¸c ®Þnh mét çch ®ång nhÊt, ®óng h¬n lµ kh«ng cã quy ®Þnh. Lý do cña viÖc nµy lµ trong sæ
®¨ng ký, çc th«ng tin ®¨ng ký ®−îc ghi sæ mét çch ®éc lËp theo tõng vô giao dÞch. Çch ghi
chÐp th«ng tin nh− vËy lµm cho viÖc tra cøu trë nªn phøc t¹p, dÔ nhÇm lÉn vµ bá sãt th«ng tin
khi sè l−îng çc vô giao dÞch ®−îc ®¨ng ký t¨ng lªn.
Tõ yªu cÇu vÒ sù thuËn tiÖn cho viÖc tra cøu ph¸t sinh ®ßi hái vÒ viÖc tæ chøc th«ng
tin theo çc ®èi t−îng qu¶n lý nµo Ýt biÕn ®éng vµ dÔ nhËn biÕt. Do tÝnh chÊt kh«ng di dêi
®−îc nªn thöa ®Êt lµ ®èi t−îng phï hîp nhÊt ®èi víi viÖc tæ chøc th«ng tin. HÖ thèng ®¨ng ký
v¨n tù giao dÞch Scotland ngay tõ khi thµnh lËp ®· cã mét c«ng cô phôc vô tra cøu lµ B¶ng tra
cøu (Search Sheet), b¶ng nµy tæ chøc th«ng tin theo thöa ®Êt. Mçi thöa ®Êt lµ mét môc
(account) nhËp th«ng tin. Çc th«ng tin cña mçi giao dÞch ®−îc ®¨ng ký trong hÖ thèng hå s¬
theo quy ®Þnh ®−îc bãc t¸ch vµ ghi chÐp vµo môc tra cøu cña tõng thöa trong hÖ thèng b¶ng
tra cøu. S¸ng kiÕn tæ chøc th«ng tin cña HÖ thèng Scotland ®· lµm cho hÖ thèng nµy ho¹t ®éng
hiÖu qu¶ h¬n h¼n çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch cña çc n−íc kh¸c.
37
Trong hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch, néi dung m« t¶ ranh giíi thöa ®Êt chñ yÕu
b»ng lêi, cã thÓ kÌm theo s¬ ®å hoÆc kh«ng. Çc hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch n©ng cao ®· cã
®ßi hái cao h¬n vÒ néi dung m« t¶ thöa ®Êt, kh«ng chØ b»ng lêi mµ cßn ®ßi hái cã s¬ ®å hoÆc
b¶n ®å víi hÖ thèng m· sè nhËn d¹ng thöa ®Êt kh«ng trïng lÆp (unique parcel identifier).
§èi víi hÖ thèng ®Þa chÝnh ®a môc tiªu, b¶n ®å cÇn ®−îc lËp trong mét hÖ to¹ ®é
thèng nhÊt trªn mét vïng l·nh thæ lín hoÆc thËm chÝ trong ph¹m vi toµn quèc.
Nh−ng còng cÇn nhÊn m¹nh r»ng viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vÉn cã thÓ thùc hiÖn ®−îc trªn
c¬ së s¬ ®å th−¶ ®Êt víi çc ranh giíi ®−îc m« t¶ hoÆc ®o ®¹c víi ®é chÝnh x¸c kh¸c nhau, tõ
viÖc sö dông çc ®Þa vËt s½n cã tíi viÖc ch«n çc cét mèc trªn thùc ®Þa vµ x¸c ®Þnh to¹ ®é cña
chóng. Mét sè n−íc ®ang ph¸t triÓn th−êng x©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña m×nh theo
ph−¬ng thøc tiÖm tiÕn (incremental development/ progresive development) víi −u tiªn hµng
®Çu lµ x¸c lËp nhanh chñ quyÒn ®Êt ®ai cña c«ng d©n víi nhiÒu møc ®é ph¸p lý kh¸c nhau,
tõng b−íc n©ng cao chÊt l−îng b¶n ®å vµ hoµn thiÖn thñ tôc ph¸p lý khi ®iÒu kiÖn cho phÐp.
4. §¨ng ký ph¸p lý
4.1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch
4.1.1. Kh¸i niÖm
Giao dÞch ®Êt ®ai (land conveyancing): lµ ph−¬ng thøc mµ çc quyÒn, lîi Ých vµ
nghÜa vô liªn quan ®Õn ®Êt ®ai ®−îc chuyÓn tõ chñ thÓ nµy sang chñ thÓ kh¸c, bao gåm thÕ
chÊp (mortgage), nghÜa vô (charge), cho thuª (lease), quyÕt ®Þnh phª chuÈn (assent), tuyªn bè
ban tÆng (vesting declaration), v¨n kiÖn phong tÆng (vesting instrument), tuyªn bè tõ bá quyÒn
lîi (disclaimer), giÊy sang nh−îng (release), vµ bÊt cø sù b¶o ®¶m quyÒn nµo kh¸c. Trªn thùc
tÕ çc giao dÞch ph¸p lý vÒ ®Êt rÊt ®a d¹ng trong khu«n khæ çc ph−¬ng thøc chuyÓn giao
quyÒn. §ã cã thÓ lµ mét giao dÞch thuª nhµ ®¬n gi¶n (simple ternancy agreement ), thuª
nh−îng dµi h¹n (tr¶ tiÒn hµng n¨m - lease at rack-rent), ph¸t canh thu t« dµi h¹n (long lease at
a ground rent), thuª danh nghÜa kÌm thu l·i (nominal lease with a premium), cho quyÒn ®Þa
dÞch (grant of easement), thÕ chÊp (mortgage) vµ çc quyÒn kh¸c, ®Æc biÖt lµ h×nh thøc giao
dÞch phæ th«ng nhÊt lµ mua b¸n ®Êt ®ai.
V¨n tù giao dÞch (deed): Lµ mét v¨n b¶n viÕt m« t¶ mét vô giao dÞch ®éc lËp, nã
th−êng lµ çc v¨n b¶n hîp ®ång mua b¸n, chuyÓn nh−îng hoÆc çc tho¶ thuËn kh¸c vÒ thùc
hiÖn çc quyÒn hoÆc h−ëng thô nh÷ng lîi Ých trªn ®Êt hoÆc liªn quan tíi ®Êt. Çc v¨n tù nµy
lµ b»ng chøng vÒ viÖc mét giao dÞch nµo ®ã ®· ®−îc thùc hiÖn, nh−ng çc v¨n tù nµy kh«ng
ph¶i lµ b»ng chøng vÒ tÝnh hîp ph¸p cña çc quyÒn ®−îc çc bªn ®em ra giao dÞch. ThÝ dô
mét v¨n tù b¸n nhµ ®Êt lµ b»ng chøng vÒ viÖc bªn b¸n ®· tù nguyÖn b¸n, bªn mua ®· tù
nguyÖn mua, gi¸ c¶ vµ ph−¬ng thøc thanh to¸n, ph−¬ng thøc bµn giao tµi s¶n ®−îc tho¶ thuËn
thèng nhÊt... çc bªn kh«ng thÓ phñ nhËn çc ®iÒu kho¶n ghi trong v¨n tù mua b¸n trªn. V¨n
tù mua b¸n cã thÓ kh«ng cã ng−êi lµm chøng, cã thÓ cã ng−êi lµm chøng, cã thÓ do ng−êi ®¹i
diÖn chÝnh quyÒn x¸c nhËn. Tuy nhiªn, v¨n tù trªn kh«ng thÓ lµ b»ng chøng ph¸p lý vÒ viÖc
bªn b¸n cã quyÒn së h÷u hoÆc sö dông hîp ph¸p ®èi víi nhµ vµ ®Êt ®em ra mua b¸n.
§¨ng ký v¨n tù: Lµ h×nh thøc ®¨ng ký víi môc ®Ých phôc vô çc giao dÞch, chñ yÕu
lµ mua b¸n ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch lµ mét hÖ thèng ®¨ng
ký mµ ®èi t−îng ®¨ng ký lµ b¶n th©n çc v¨n tù giao dÞch. Khi ®¨ng ký, çc v¨n tù giao dÞch
cã thÓ ®−îc sao chÐp nguyªn v¨n hoÆc trÝch sao nh÷ng néi dung quan träng vµo sæ ®¨ng ký.
4.1.2. TÝnh chÊt
Do tÝnh chÊt vµ gi¸ trÞ ph¸p lý cña v¨n tù giao dÞch (deed), dï ®−îc ®¨ng ký hay
kh«ng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch kh«ng thÓ lµ chøng cø ph¸p lý kh¼ng ®Þnh quyÒn hîp ph¸p ®èi
víi ®Êt ®ai. §Ó ®¶m b¶o an toµn cho quyÒn cña m×nh, bªn mua ph¶i tiÕn hµnh ®iÒu tra ng−îc
thêi gian ®Ó t×m tíi nguån gèc cña quyÒn ®èi víi ®Êt mµ m×nh mua.
4.1.3. Ph¹m vi ¸p dông
H×nh thøc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch th−êng ®−îc ®−a vµo sö dông ë çc n−íc theo xu
h−íng LuËt La M· vµ LuËt §øc (the Roman Law and German law) nh− Ph¸p, ý, Hµ Lan, §øc,
38
BØ, T©y Ban Nha vµ çc n−íc kh¸c trªn thÕ giíi mµ trong qu¸ khø chÞu ¶nh h−ëng cña çc
quèc gia trªn nh− çc n−íc Nam Mü, mét phÇn B¾c Mü, mét sè n−íc ch©u Phi vµ ch©u ¸.
H×nh thøc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®−îc ¸p dông ë nhiÒu n−íc trªn thÕ giíi nh−ng
møc ®é thµnh c«ng vµ møc ®é ®−îc x· héi chÊp nhËn rÊt kh¸c nhau. ë Anh, ngay tõ n¨m 1870,
Héi ®ång Hoµng gia (The Royal Commission) ®· ®¸nh gi¸ hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch
lµ mét hÖ thèng “r¾c rèi, kh«ng lµm t¨ng ®é an toµn ph¸p lý, nªn cho ngõng ho¹t ®éng”. HÖ
thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay cña Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®iÓn
h×nh ®· ®−îc c¶i tiÕn vµ tù ®éng ho¸ ®Ó n©ng cao ®é an toµn ph¸p lý vµ hiÖu qu¶ ho¹t ®éng.
ë Scotland, hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch còng cã hiÖu qu¶ cao, nh−ng cuèi cïng, chÝnh quyÒn ë
®©y còng quyÕt ®Þnh thay thÕ b»ng hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn.
4.2 §¨ng ký quyÒn (Registration of title)
4.2.1. Kh¸i niÖm
Trong lÜnh vùc ®¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n, quyÒn ®−îc hiÓu lµ tËp hîp çc hµnh vi
vµ çc lîi Ých mµ ng−êi ®−îc giao quyÒn (entittled person) hoÆc çc bªn liªn quan ®−îc ®¶m
b¶o thùc hiÖn vµ h−ëng lîi.
Trong hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn, kh«ng ph¶i b¶n th©n çc giao dÞch, hay çc v¨n tù
giao dÞch mµ hÖ qu¶ ph¸p lý cña çc giao dÞch ®−îc ®¨ng ký vµo sæ. Nãi çch kh¸c, ®èi t−îng
trung t©m cña ®¨ng ký quyÒn chÝnh lµ mèi quan hÖ ph¸p lý hiÖn hµnh gi÷a ®Êt ®ai/ bÊt ®éng
s¶n vµ ng−êi cã chñ quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ®ã. Quan hÖ ph¸p lý ®−îc ®Ò cËp ë
®©y bao hµm c¶ quyÒn, lîi Ých vµ nghÜa vô cña ng−êi ®−îc giao quyÒn. Giao dÞch ®Êt ®ai/ bÊt
®éng s¶n khi ®−îc thùc hiÖn sÏ t¹o ra mét t×nh tr¹ng ph¸p lý míi, viÖc ®¨ng ký quyÒn thùc
chÊt lµ ®¨ng ký t×nh tr¹ng ph¸p lý míi ®ã.
So s¸nh 2 hÖ thèng ®¨ng ký, cã thÓ nãi r»ng, ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch lµ ®¨ng ký sù
kiÖn ph¸p lý (legal fact) cßn ®¨ng ký quyÒn lµ ®¨ng ký hÖ qu¶ ph¸p lý cña sù kiÖn ph¸p lý ®ã.
4.2.2. Nguyªn t¾c
- Nguyªn t¾c ph¶n ¸nh trung thùc (the mirror principle): lµ hå s¬ ®¨ng ký ph¶n ¸nh
trung thùc t×nh tr¹ng ph¸p lý.
- Nguyªn t¾c khÐp khÐp kÝn (the curtain principle): Nh÷ng quyÒn ®· ®−îc ®¨ng ký th×
tÊt c¶ çc chøng cø ph¸p lý kh¸c, kÓ c¶ çc chøng cø ®· cã tr−íc khi ®¨ng ký ®−îc thùc hiÖn
sÏ kh«ng cßn hiÖu lùc thùc hiÖn.
- Nguyªn t¾c b¶o hiÓm ( the insurance principle): çc bªn thø ba bÞ thiÖt h¹i do hÖ
thèng ®¨ng ký kh«ng chÝnh x¸c, kh«ng ®Çy ®ñ sÏ ®−îc nhµ n−íc båi th−êng.
III §¨ng ký bÊt ®éng s¶n çc n−íc
1. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland
HÖ thèng ®¨ng lý giao dÞch Scotland TriÓn khai n¨m 1617 theo mét ®¹o luËt cña
Th−îng viÖn Scotland, hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch cã môc tiªu ®¶m b¶o an toµn ph¸p lý
cho çc giao dÞch, ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai vµ tiÕp cËn dÔ dµng. Sù an toµn ph¸p lý ®−îc b¶o
®¶m th«ng qua viÖc luËt dµnh quyÒn −u tiªn ph¸p lý cho çc giao dÞch ®· ®¨ng ký. TÝnh c«ng
khai ®−îc ®¶m b¶o b»ng luËt quy ®Þnh bÊt kú c«ng d©n nµo còng cã quyÒn kh¶o cøu sæ ®¨ng
ký ®Ó lÊy th«ng tin cÇn thiÕt. TÝnh dÔ tiÕp cËn thÓ hiÖn qua viÖc chÝnh quyÒn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó
viÖc cung cÊp th«ng tin ®−îc nhanh chãng vµ râ rµng. T−¬ng ph¶n víi hÖ thèng ®¨ng ký cña
Anh vèn duy tr× "bÝ mËt ç nh©n" tíi n¨m 1990, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ë Scotland lµ hÖ
thèng c«ng khai ngay tõ buæi ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn.
Quy tr×nh ®¨ng ký theo hÖ thèng Scotland:
- §¨ng ký th«ng tin khai b¸o;
- LËp biªn b¶n vµ ®¨ng ký vµo Sæ Biªn b¶n (Minute Book)
- Hå s¬ gèc (Record Volume)
- B¶ng tra cøu (Search Sheet)
39
Çc Hå s¬ gèc (Record Book ) vµ çc Sæ biªn b¶n (Minute Book) ®−îc göi tíi V¨n
phßng §¨ng ký Scotland ®Ó cho c«ng chóng cã thÓ tra cøu lÊy th«ng tin. Nh− vËy mét l−îng
lín hå s¬ vµ giÊy tê ph¶i ®−îc l−u gi÷ l©u dµi. Trong hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn, çc v¨n tù chØ
cÇn l−u tr÷ mét thêi gian cÇn thiÕt ®Ó nhËp th«ng tin vµo hÖ thèng sæ ®¨ng ký vµ phôc vô thÈm
tra.
V¨n tù giao dÞch sau khi ®−îc ®ãng dÊu ®¨ng ký sÐ ®−îc ®ãng dÊu chÝnh quyÒn
(official stamp) trªn tõng trang vµ trao l¹i cho ng−êi nép hå s¬.
2. §¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Mü
§¨ng ký v¨n tù giao dÞch cña Mü cã môc tiªu "tr¸nh nh÷ng vô chuyÓn nh−îng cã
tÝnh gian lËn, ®Ó ®¶m b¶o cho bÊt kú ng−êi nµo muèn thùc hiÖn giao dÞch còng cã thÓ biÕt cã
nh÷ng quyÒn tµi s¶n (estate) vµ lîi Ých (interest) nµo thuéc vÒ hoÆc liªn quan tíi m¶nh ®Êt hoÆc
ng«i nhµ cô thÓ". ViÖc ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®−îc triÓn khai lÇn ®Çu tiªn theo LuËt §¨ng
ký cña Mü n¨m 1640 vµ ®· ®−îc ph¸t triÓn ra toµn Liªn bang.
Çc ®iÒu luËt vÒ §¨ng ký ®−îc ph©n lo¹i theo çch thøc mµ nã gi¶i quyÕt çc vÊn ®Ò
vÒ quyÒn −u tiªn (priority) vµ nguyªn t¾c nhËn biÕt (notice). Çc ®iÒu luËt ®−îc chia thµnh 3
lo¹i: quy ®Þnh quyÒn −u tiªn theo tr×nh tù (race statutes), quy ®Þnh vÒ quyÒn −u tiªn theo
nguyªn t¾c nhËn biÕt (notice statutes) vµ quy ®Þnh hçn hîp (race-notice statutes).
§iÒu luËt theo nguyªn t¾c tr×nh tù dµnh quyÒn −u tiªn cho giao dÞch ®¨ng ký tr−íc.
Mét giao dÞch ®−îc ®¨ng ký sÏ th¾ng mét giao dÞch ch−a ®−îc ®¨ng ký dï cho giao dÞch ch−a
®¨ng ký ®−îc thùc hiÖn tr−íc. §iÒu nµy dÔ bÞ lîi dông ®Ó thùc hiÖn çc giao dÞch cã yÕu tè
gian lËn.
§iÒu luËt theo nguyªn t¾c nhËn biÕt ( notice) : kh«ng dµnh quyÒn −u tiªn cho tr×nh
tù ®¨ng ký. Ng−êi mua nÕu kh«ng biÕt ®−îc (kh«ng ®−îc th«ng tin ) vÒ çc tranh chÊp quyÒn
lîi liªn quan tíi bÊt ®éng s¶n mµ ng−êi Êy mua th× vÉn ®−îc an toµn vÒ ph¸p lý.
§iÒu luËt hçn hîp phèi hîp c¶ 2 nguyªn t¾c trªn vµ lµ mét b−íc ph¸t triÓn l« gic víi
çc quy ®Þnh nh− sau: Mét ng−êi mua sau ®−îc quyÒn −u tiªn so víi ng−êi mua tr−íc nÕu
kh«ng biÕt vÒ vô giao dÞch tr−íc vµ ng−êi mua sau ph¶i ®¨ng ký tr−íc.
Còng nh− ®Æc ®iÓm chung cña ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch, hÖ thèng nµy ë Mü, dï theo
nguyªn t¾c −u tiªn tr×nh tù ®¨ng ký hay theo nguyªn t¾c kh¸c, vÉn lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký
chøng cø vÒ çc quyÒn chø ch−a ph¶i b¶n th©n çc quyÒn. Ng−êi mua vÉn ph¶i ®iÒu tra mét
chuçi çc v¨n tù cña çc vô mua b¸n tr−íc vµ ph¶i ®iÒu tra t¹i chç xem ng−êi b¸n cã ®óng lµ
chñ së h÷u vµ hoµn toµn cã quyÒn b¸n hay kh«ng.
3. HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®Êt ®ai ë Hµ Lan
HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai ë Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch n©ng
cao. Trªn c¬ së HÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ®· ®−îc duy tr× hµng tr¨m n¨m, khi
cã mét giao dÞch ®−îc ®¨ng ký, hÖ qu¶ ph¸p lý cña giao dÞch ®ã tøc lµ t×nh tr¹ng ph¸p lý hiÖn
hµnh cña ®Êt ®ai sau khi thùc hiÖn giao dÞch (actual legal situation) ®−îc rót ra vµ ®¨ng ký vµo
mét hÖ thèng hå s¬ riªng biÖt mét çch cã hÖ thèng vµ theo tr×nh tù chÆt chÏ (theo hÖ thèng
thöa ®Êt), hÖ thèng ®¨ng ký nµy gäi lµ Dutch Cadastre (HÖ thèng ®Þa chÝnh Hµ Lan). Sù chuÈn
x¸c cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch kÕt hîp víi hå s¬ ®Þa chÝnh mang l¹i hiÖu qu¶ t−¬ng
tù nh− mét hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. Sù chuÈn x¸c cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch phô
thuéc chñ yÕu vµo 2 yÕu tè, ®ã lµ viÖc duy tr× hÖ thèng ho¹t ®éng liªn tôc vµ quy tr×nh ph¸p lý
x¸c ®Þnh chñ quyÒn (land adjudication). ViÖc x¸c ®Þnh chñ quyÒn (land adjudication) ë ®©y
®−îc hiÓu lµ mét qu¸ tr×nh mµ tÊt c¶ çc quyÒn ®ang tån t¹i liªn quan ®Õn mét thöa ®Êt ®−îc
kh¼ng ®Þnh mét çch døt kho¸t, ®óng thÈm quyÒn ®Ó thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký. CÇn ph©n biÖt
kh¸i niÖm x¸c ®Þnh quyÒn vµ x¸c lËp quyÒn (grant/establish a title). X¸c ®Þnh chñ quyÒn ®−îc
thùc hiÖn ®èi víi quyÒn ®ang tån t¹i, cßn x¸c lËp quyÒn lµ viÖc t¹o ra mét quyÒn míi mµ
tr−íc ®ã ch−a cã. HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay ë Hµ Lan lµ mét hÖ thèng ®¨ng ký nhµ
n−íc, do c¬ quan nhµ n−íc thùc hiÖn. Tuy nhiªn, do hÖ thèng nµy vËn hµnh cã hiÖu qu¶ kinh
40
tÕ, phÝ dÞch vô thu ®−îc cña hÖ thèng (kh«ng tÝnh thuÕ ®Êt ®ai nép vµo ng©n s¸ch) lín tíi møc
®ñ ®Ó hÖ thèng c¬ quan nµy ho¹t ®éng theo nguyªn t¾c tù chñ vÒ tµi chÝnh (finance automomy).
4. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh
ë Anh, do lÞch sö sö dông ®Êt l©u dµi nªn hÇu nh− kh«ng thÓ t×m l¹i ®−îc chøng cø
vÒ chñ quyÒn gèc - ®−îc hiÓu lµ chøng cø hîp ph¸p vÒ viÖc m¶nh ®Êt cô thÓ ®−îc c¾t tõ ®Êt
c«ng (Crown land or State land) ®Ó giao cho mét ®èi t−îng cô thÓ. Çc tµi liÖu m« t¶, s¬ ®å
thöa ®Êt, çc dÊu mèc hoÆc ®Þa vËt dïng ®Ó x¸c ®Þnh ranh giíi trªn thùc ®Þa còng kh«ng ®Çy
®ñ, hoÆc nÕu cã còng kh«ng ph¶i bao giê còng ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c hay x¸c thùc.
Khi xem xÐt mét hå s¬ ®· cã chñ quyÒn xin ®¨ng ký lÇn ®Çu tiªn vµo hÖ thèng ®¨ng
ký ®Êt ®ai ph¶i xem xÐt c¶ 2 khÝa c¹nh chñ quyÒn (néi dung ph¸p lý) vµ ranh giíi thöa ®Êt
(néi dung kü thuËt) trªn c¬ së tÊt c¶ çc chøng cø cã thÓ cã.
5. §¨ng ký quyÒn ë Scotland
HÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland ho¹t ®éng rÊt hiÖu qu¶ xÐt trªn gãc ®é
®¶m b¶o an toµn ph¸p lý cho çc giao dÞch, tÝnh c«ng khai vµ thuËn tiÖn trong tiÕp cËn hÖ
thèng, tuy nhiªn chi phÝ ®¨ng ký cho mét vô giao dÞch ë Scotland ®¾t gÊp 3 lÇn ë Anh
(England) lµ n¬i ¸p dông hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. MÆt kh¸c, nguån nh©n lùc lµm viÖc cho hÖ
thèng d¨ng ký v¨n tù giao dÞch ë Scotland kh«ng ®¸p øng ®−îc khèi l−îng c«ng viÖc lín do
cã nhiÒu vô giao dÞch hµng n¨m. V× nh÷ng lý do trªn, chÝnh quyÒn Scotland ®· quyÕt ®Þnh
thay thÕ hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch b»ng hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn. HÖ thèng ®¨ng ký
quyÒn ®−îc triÓn khai víi çc yªu cÇu sau:
- KÕ thõa −u ®iÓm cña hÖ thèng ®¨ng ký v¨n tù giao dÞch vÒ çc ph−¬ng diÖn ®¶m b¶o
an toµn ph¸p lý cho çc giao dÞch, ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai vµ tiÕp cËn thuËn tiÖn ;
- TiÕt kiÖm thêi gian trong viÖc xö lý çc vÊn ®Ò ph¸p lý vµ tiÕt kiÖn chi phÝ cho c«ng
d©n;
- Ph¶i ®¶m b¶o tÝnh liªn tôc trong giai ®o¹n chuyÓn tiÕp;
- Ph¶i ®¶m b¶o lîi Ých cña çc chñ ®Êt l©n cËn khi tiÕn hµnh ®¨ng ký quyÒn ®èi mét
m¶nh ®Êt cô thÓ. Gi¶i ph¸p thùc hiÖn viÖc nµy lµ tiÕn hµnh viÖc x¸c ®Þnh quyÒn cña çc chñ
l©n cËn ngay tõ ®Çu vµ ®«ng thêi víi viÖc x¸c ®Þnh quyÒn cña chñ së h÷u m¶nh ®Êt ®em ®¨ng
ký.
6. HÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña óc (HÖ thèng Torrens)
HÖ thèng nµy ®−îc Torrens ®−a vµo sö dông ë Nam Uc n¨m 1858, chÞu ¶nh h−ëng
cña hÖ thèng ®¨ng ký quyÒn cña Anh vµ hÖ thèng ®¨ng ký tµu biÓn cña §øc. Tuy nhiªn hÖ
thèng Torrens ®· cã chñ tr−¬ng ®−a viÖc ®¨ng ký quyÒn ®èi víi ®Êt ®ai thµnh quy ®Þnh b¾t
buéc. §©y lµ mét nh©n tè chÝnh lµm cho HÖ thèng Torrens triÓn khai thµnh c«ng ngay tõ ®Çu.
Theo LuËt BÊt ®éng s¶n Nam óc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) ®Êt c«ng
(Crown land) khi ®−îc giao cã thêi h¹n (leasehold) sau ngµy 01 th¸ng 7 n¨m 1858 ®Òu ph¶i
®¨ng ký theo hÖ thèng Torrens. Vµo thêi ®iÓm ®ã ë Nam Uc ®Êt c«ng (crown land) ch−a giao
cßn chiÕm tû lÖ rÊt lín, viÖc khai khÈn lËp ®ån ®iÒn còng ®ang ph¸t triÓn m¹nh, do ®ã sè
l−îng çc vô ®¨ng ký vµo hÖ thèng Torrens rÊt lín. PhÇn lín ®Êt míi giao nªn viÖc x¸c ®Þnh
nguån gèc ph¸p lý rÊt dÔ dµng. Nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu cña HÖ thèng §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt
®éng s¶n cña Uc (HÖ thèng Torrens):
- B»ng kho¸n ®−îc ®¶m b¶o bëi Nhµ n−íc
- HÖ thèng ®¨ng ký ®¬n gi¶n, an toµn vµ tiÖn lîi
- Mçi trang cña sæ ®¨ng ký lµ lµ mét tµi liÖu duy nhÊt ®Æc tr−ng cho hå s¬ hiÖn h÷u
vÒ vÒ quyÒn vµ lîi Ých ®−îc ®¨ng ký vµ dù phßng cho ®¨ng kyd biÕn ®éng l©u dµi
- B»ng kho¸n ®Êt lµ mét v¨n b¶n ®−îc tr×nh bÇy dÔ hiÓu cho c«ng chóng
- S¬ ®å trÝch lôc thöa ®Êt trong b»ng kho¸n cã thÓ dÔ dµng kiÓm tra, tham kh¶o
- Gi¸ thµnh cña hÖ thèng hîp lý, tiÕt kiÖm ®−îc chi phÝ vµ thêi gian x©y dùng
- HÖ thèng ®−îc x©y dùng trªn nÒn t¶ng c«ng nghÖ th«ng tin hiÖn ®¹i , dÔ dµng cËp
nhËt ,tra cøu còng nh− ph¸t triÓn ®¸p øng yªu cÇu qu¶n lý vµ sö dông
41
HÖ thèng Torren ®· ®−îc ¸p dông thµnh c«ng ë nhiÒu n¬i trªn thÕ giíi : sau ®ã ®−îc
phæ biÕn trªn toµn Uc vµ mét sè quèc gia trªn thÕ giíi nh− New Zealand, Malaixia, Bruney,
Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory Coast,
Trinidat-Tobago, Jamaica, mét sè bang cña Mü nh− California, Colorado, Georgia, Virginia,
Washington ...
IV §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

1. §¨ng ký ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam thêi kú tr−íc 1975
1.1. Thêi kú phong kiÕn
LÞch sö cßn ghi nhËn tõ thÕ kû thø s¸u, nhµ n−íc phong kiÕn ®· tæ chøc viÖc ®¹c ®iÒn
®Ó qu¶n lý ®iÒn ®Þa; d−íi triÒu ®¹i nhµ Lª (tõ n¨m 1428-1788) ®· ban hµnh Quèc triÒu h×nh
luËt (cßn gäi lµ LuËt Hång ®øc) ®· quy ®Þnh rÊt cô thÓ viÖc qu¶n lý, b¶o vÖ nghiªm ngÆt chÕ
®é së h÷u ®èi víi ruéng ®Êt cña c«ng vµ cña t− nh©n; giao cho quan l¹i cã tr¸ch nhiÖm ®o ®¹c
vµ lËp sæ ruéng ®Êt ®Ó qu¶n lý vµ thu thuÕ; ng−êi d©n së h÷u ruéng ®Êt, kÓ c¶ ng−êi sö dông
®Êt c«ng ®iÒn ®Òu cã tr¸ch nhiÖm khai b¸o chÝnh x¸c ruéng ®Êt do m×nh së h÷u, sö dông víi
nhµ n−íc. Tuy nhiªn chøng tÝch cña viÖc ®¨ng ký ®Êt trong lÞch sö ViÖt Nam mµ ngµy nay cßn
l−u gi÷ l¹i ®−îc chØ cßn hÖ thèng sæ ®Þa b¹ thêi Gia Long (n¨m 1806) ë mét sè n¬i thuéc B¾c
bé vµ Trung bé vµ hÖ thèng ®Þa bé thêi Minh m¹ng.
1.2. Thêi Ph¸p thuéc
D−íi thêi Ph¸p thuéc, do chÝnh s¸ch cai trÞ cña thùc d©n Ph¸p, viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai
trªn l·nh thæ ViÖt Nam ®−îc thùc hiÖn theo nhiÒu chÕ ®é kh¸c nhau cho tõng miÒn nh−: ChÕ
®é qu¶n thñ ®Þa bé t¹i Nam kú; chÕ ®é b¶o tån ®iÒn tr¹ch, sau ®æi thµnh qu¶n thñ ®Þa ch¸nh t¹i
Trung kú; chÕ ®é b¶o thñ ®Ó ¸p (cßn gäi lµ “®Ó ®−¬ng”) ¸p dông víi bÊt ®éng s¶n cña ng−êi
Ph¸p vµ kiÒu d©n kÕt −íc theo luËt lÖ Ph¸p quèc; chÕ ®é ®iÒn thæ theo S¾c lÖnh 29/3/1939 ¸p
dông t¹i B¾c kú; chÕ ®é ®iÒn thæ theo s¾c lÖnh 21/7/1925 ¸p dông t¹i Nam kú vµ çc nh−îng
®Þa cña Ph¸p ë Hµ Néi, H¶i Phßng, §µ N½ng (cïng mét ngµy cã 3 s¾c lÖnh ¸p dông riªng cho
3 miÒn: B¾c, Trung, Nam Kú);
1.3. Thêi kú nguþ quyÒn Sµi Gßn tr−íc n¨m 1975
Sau n¨m 1954, MiÒn Nam ViÖt Nam bÞ chia c¾t vµ ®Æt d−íi ¸ch cai trÞ cña chÝnh
quyÒn Sµi gßn; c«ng t¸c ®¨ng ký ®Êt chñ yÕu kÕ thõa çc hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®· ®−îc thùc
hiÖn theo 3 chÕ ®é qu¶n thñ ®iÒn ®Þa ®−îc thùc hiÖn d−íi thêi Ph¸p thuéc tr−íc ®©y ë Nam bé
gåm: ChÕ ®é qu¶n thñ ®Þa chÝnh ¸p dông ë mét sè ®Þa ph−¬ng thuéc Trung kú; chÕ ®é qu¶n
thñ ®Þa bé ë nh÷ng ®Þa ph−¬ng thuéc Nam Kú ®· thùc hiÖn tõ tr−íc n¨m 1925; t©n chÕ ®é ®iÒn
thæ theo s¾c lÖnh 1925.
Tuy nhiªn tõ 1962, ChÝnh quyÒn Sµi Gßn ®· cã s¾c lÖnh 124-CTNT triÓn khai c«ng
t¸c kiÕn ®iÒn vµ qu¶n thñ ®iÒn ®Þa t¹i nh÷ng ®Þa ph−¬ng ch−a thùc hiÖn S¾c lÖnh 1925. Nh−
vËy tõ 1962 trªn phÇn ®Êt ë MiÒn Nam thuéc Nguþ quyÒn sµi gßn kiÓm so¸t cßn tån t¹i hai hÖ
thèng ®¨ng ký theo çc chÕ ®é gåm: T©n chÕ ®é ®iÒn thæ theo s¾c lÖnh 1925 vµ chÕ ®é qu¶n
thñ ®iÒn ®Þa.
2. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n thêi kú tõ 1975 ®Õn nay
2.1 §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tr−íc khi cã LuËt ®Êt ®ai (n¨m 1988)
Tr−íc n¨m 1980, Nhµ n−íc c«ng nhËn chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai cña nhiÒu thµnh phÇn
gåm: Nhµ n−íc, tËp thÓ vµ t− nh©n. Tuy nhiªn, ngay tõ khi thùc hiÖn c¶i çch ruéng ®Êt (n¨m
1957), toµn bé ruéng ®Êt cña ®Þa chñ ®· bÞ tÞch thu vµ chia cho n«ng d©n kh«ng cã hoÆc thiÕu
ruéng ®Êt; tiÕp ®ã thùc hiÖn hîp t¸c ho¸ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp do §¶ng vµ ChÝnh phñ ph¸t
®éng, ®¹i bé phËn n«ng d©n ®· ®ãng gãp ruéng ®Êt cña m×nh (ë nhiÒu ®Þa ph−¬ng kÓ c¶ ®Êt
v−ên) vµo hîp t¸c x·; do ®ã hiÖn tr¹ng ruéng ®Êt ë MiÒn B¾c vµ mét sè vïng ë MiÒn Nam ®·
cã rÊt nhiÒu thay ®æi; Ttrong ®iÒu kiÖn chiÕn tranh, ®Êt n−íc bÞ chia c¾t hÖ thèng b¶n ®å, sæ bé
ruéng ®Êt tõ thêi Ph¸p thuéc ®Ó l¹i ®· kh«ng ®−îc cËp nhËt, chØnh lý nªn kh«ng cßn sö dông
®−îc n÷a. C«ng t¸c ®Þa chÝnh trong giai ®o¹n nµy lµ tæ chøc çc cuéc ®iÒu tra nhanh vÒ ®Êt ®Ó
42
nhµ n−íc cã çc th«ng tin vÒ diÖn tÝch çc lo¹i ®Êt phôc vô cho yªu cÇu x©y d−ng kÕ ho¹ch
ph¸t triÓn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, x©y dùng çc hîp t¸c x· vµ tËp ®oµn s¶n xuÊt, khai hoang x©y
dùng vïng kinh tÕ míi. Hå s¬ ®Êt ®ai trong giai ®o¹n nµy chñ yÕu gåm cã: sæ môc kª ®Êt vµ
b¶n ®å hoÆc s¬ ®å gi¶i thöa ruéng ®Êt (®o ®¹c b»ng mäi c«ng cô hiÖn cã: th−íc v¶i, th−íc thÐp,
th−íc d©y tre, bµn ®¹c c¶i tiÕn) hoÆc chØnh lý çc b¶n ®å cò. Th«ng tin ®Êt ®ai x¸c ®Þnh trªn sæ
s¸ch chñ yÕu th«ng qua ®iÒu tra vµ x¸c ®Þnh theo hiÖn tr¹ng thùc tÕ gåm: diÖn tÝch, lo¹i ®Êt vµ
tªn ng−êi sö dông, kh«ng lµm çc thñ tôc kª khai vµ xem xÐt c¬ së ph¸p lý, lÞch sö sö dông ®Êt
nh− çc chÕ ®é tr−íc vÉn lµm.
N¨m 1980 Nhµ n−íc ban hµnh QuyÕt ®Þnh 201-CP ngµy 1/7/1980 cña Héi ®ång
ChÝnh phñ vÒ thèng nhÊt qu¶n lý ruéng ®Êt vµ t¨ng c−êng c«ng t¸c qu¶n lý ruéng ®Êt trong c¶
n−íc. Thñ t−íng chÝnh phñ ban hµnh ChØ thÞ 299-TTg ngµy 10/11/1980 vÒ c«ng t¸c ®o ®¹c,
ph©n h¹ng vµ ®¨ng ký thèng kª duéng ®Êt; Tæng côc Qu¶n lý ruéng ®Êt cã QuyÕt ®Þnh sè
56/§KTK ngµy 5/11/1981 ban hµnh quy ®Þnh vÒ thñ tôc ®¨ng ký thèng kª ruéng ®Êt trong c¶
n−íc viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai míi ®−îc b¾t ®Çu ®−îc thùc hiÖn trë l¹i ë ViÖt Nam.
Theo quy ®Þnh nµy, viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai ®−îc thùc hiÖn thèng nhÊt c¶ n−íc theo mét
tr×nh tù thñ tôc chÆt chÏ,
HÖ thèng hå s¬ ®¨ng ký ®Êt ®ai quy ®Þnh kh¸ ®Çy ®ñ vµ chi tiÕt, trong ®ã b¶n ®å gi¶i
thöa vµ sæ ®¨ng ký ru«ng ®Êt, sæ môc kª ®Êt lµ tµi liÖu c¬ b¶n cña hå s¬ thÓ hiÖn çc néi dung
®¨ng ký ®Êt gåm: H×nh thÓ ®−êng ranh giíi thöa (trªn b¶n ®å), tªn chñ sö dông ruéng ®Êt (hä
tªn, tuæi, chç ë), sè hiÖu thöa ®Êt vµ tê b¶n ®å, xø ®ång, diÖn tÝch, sö dông chÝnh thøc hay t¹m
giao, lo¹i ®Êt, lo¹i thæ nh−ìng, h¹ng ®Êt, t×nh h×nh thuû lîi; çc tµi liÖu nµy ®−îc lËp thµnh 2
bé l−u gi÷ ë 2 cÊp x·, huyÖn ®Ó theo dâi, qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai; sæ ®¨ng ký ru«ng ®Êt vµ
sæ môc kª ®Êt ph¶i ®−îc Uû ban nh©n d©n x· vµ huyÖn phª duyÖt míi chÝnh thøc cã gi¸ trÞ
ph¸p lý.
2.2 §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n tõ khi cã LuËt ®Êt ®ai 1988 ®Õn nay
Tõ khi cã LuËt §Êt ®ai (n¨m 1988): viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn
sö dông ®Êt, lËp hå s¬ ®Þa chÝnh ®−îc ghi vµo LuËt ®Êt ®ai, trë thµnh mét trong 7 néi dung
nhiÖm vô cña qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai thuéc tr¸ch nhiÖm cña chÝnh quyÒn çc cÊp.
Thùc hiÖn ChØ thÞ 299-TTg viÖc ®o ®¹c vµ ®¨ng ký thèng kª ruéng ®Êt ®· lËp ®−îc hÖ
thèng hå s¬ ®¨ng ký ruéng ®Êt cho toµn bé ruéng ®Êt n«ng nghiÖp vµ mét phÇn ®Êt thuéc khu
d©n c− n«ng th«n ë mét sè tØnh ®ång b»ng; Tæng côc §Þa chÝnh ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh 201-
§KTK ngµy 14/7/1989 vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ Th«ng t− 302-
§KTK ngµy 28/10/1989 h−íng dÉn thùc hiÖn quyÕt ®Þnh nµy ®· t¹o ra mét sù chuyÓn biÕn lín
vÒ chÊt cho hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña ViÖt Nam.
Tõ sau LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993: Tæng côc §Þa chÝnh ®· x©y dùng vµ ban hµnh hÖ
thèng sæ s¸ch ®Þa chÝnh míi theo C«ng v¨n 434CV/§C th¸ng 7/1993 ®Ó ¸p dông t¹m thêi thay
thÕ cho çc mÉu quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 56/§KTK n¨m 1981; sau 2 n¨m thö nghiÖm Tæng
côc §Þa chÝnh ®· söa ®æi hoµn thiÖn ®Ó ban hµnh chÝnh thøc theo QuyÕt ®Þnh 499/Q§-§C
ngµy 27/7/1995. Nh− vËy kÓ tõ th¸ng 8 n¨m 1995, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®· cã sù thay ®æi c¬
b¶n trªn ph¹m vi c¶ n−íc c¶ vÒ néi dung ®¨ng ký, biÓu mÉu sæ s¸ch ®Þa chÝnh cho qu¶n lý vµ
hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.
N¨m 1998 Tæng côc §Þa chÝnh ®· ban hµnh Th«ng t− sè 346/1998/TT-TC§C cña
Tæng côc §Þa chÝnh h−íng dÉn thñ tôc ®¨ng ký ®Êt ®ai, lËp hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp GCN QSD§
thay thÕ hoµn toµn QuyÕt ®Þnh 56/§KTK n¨m 1981; Th«ng t− nµy còng quy ®Þnh bæ sung, söa
®æi viÖc viÕt giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo Th«ng t− 302-§KTK ngµy 28/10/1989.
N¨m 2001 Tæng côc §Þa chÝnh mét lÇn n÷a söa ®æi quy ®Þnh vÒ thñ tôc ®¨ng ký ®Êt
theo Th«ng t− sè 1990/2001/TT-TC§C ngµy 30/11/2001; Th«ng t− nµy ®· quy ®Þnh râ nh÷ng
thñ tôc c«ng viÖc cã tÝnh b¾t buéc ph¶i thùc hiÖn thèng nhÊt, kh«ng h−íng dÉn çch lµm (nh−
Th«ng t− 346/1998/TT-TC§C) ®Ó çc ®Þa ph−¬ng tuú ®iÒu kiÖn nh©n lùc vµ c«ng nghÖ cña
m×nh cã thÓ vËn dông cho phï hîp; ®Æc biÖt Th«ng t− nµy söa ®æi c¬ b¶n thñ tôc ®¨ng ký biÕn
43
®éng, chØnh lý hå s¬ ®Þa chÝnh ®¬n gi¶n, dÔ thùc hiÖn h¬n ®Ó ®Èy m¹nh viÖc cÊp giÊy chøng
nhËn ë çc ®Þa ph−¬ng.
N¨m 1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 60/CP ngµy 5/7/1994 vÒ quyÒn së
h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ; theo quy ®Þnh nµy, hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cã mét
sè ®iÓm míi: ng−êi sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u
nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ.
N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 14/1998/N§-CP ngµy 06/3/1998 vÒ
viÖc qu¶n lý tµi s¶n nhµ n−íc; theo quy ®Þnh nµy, tÊt c¶ çc c¬ quan nhµ n−íc, çc ®¬n vÞ sù
nghiÖp, ®¬n vÞ thuéc lùc l−îng vò trang, tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ- x· héi, tæ chøc x·
héi, tæ chøc x· héi- nghÒ nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký ®Êt ®ai, nhµ vµ c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c
g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. ViÖc ®¨ng ký ®−îc thùc hiÖn t¹i c¬ quan qu¶n lý c«ng s¶n çc tØnh, thµnh
phè trùc thuéc Trung −¬ng vµ ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn qu¶n lý, sö dông nhµ ®Êt trô së
lµm viÖc thuéc së h÷u nhµ n−íc theo quy ®Þnh cña Bé Tµi chÝnh t¹i QuyÕt ®Þnh sè
20/1999/Q§-BTC ngµy 25/02/1999.
Nh− vËy víi viÖc ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 60/CP ngµy 5/7/1994 vµ NghÞ ®Þnh sè
14/1998/N§-CP ngµy 06/3/1998 viÖc ®¨ng ký ®èi víi ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®·
®−îc triÓn khai thùc hiÖn cho mét sè ph¹m vi ®èi t−îng gåm: ®Êt cã nhµ ë t¹i ®« thÞ cña çc
thµnh phÇn kinh tÕ; ®Êt x©y dùng trô së cña çc c¬ quan, tæ chøc thuéc hÖ thèng chÝnh trÞ.
3. §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ViÖt nam trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.1 Thùc tr¹ng
- ViÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai ë ViÖt Nam cã lÞch sö tõ l©u ®êi; hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai cña
çc thÕ hÖ sau th−êng ®−îc thùc hiÖn dùa trªn c¬ së kÕ thõa çc quy ®Þnh cña çc thÕ hÖ tr−íc;
hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai hiÖn nay ë ViÖt Nam ®−îc quy ®Þnh dùa trªn c¬ së ®iÒu kiÖn thùc
tiÔn hiÖn nay vµ trong ®ã cã sµng läc, kÕ thõa mét sè quy ®Þnh vÒ thñ tôc, hå s¬ ®¨ng ký cña
çc thÕ hÖ tr−íc. ViÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam chñ yÕu míi ®−îc thùc hiÖn ®èi víi
®Êt ®ai vµ ®Õn nay ®· ®−îc thùc hiÖn trªn ph¹m vi c¶ n−íc, xong míi c¬ b¶n hoµn thµnh viÖc
cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp; viÖc cÊp giÊy chøng nhËn çc lo¹i ®Êt
kh¸c ®Æc biÖt ®èi víi ®Êt ë, nhµ ë ®« thÞ cßn tån ®äng nhiÒu.
- HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam hiÖn nay ch−a cã sù thèng
nhÊt vÒ thñ tôc, biÓu mÉu hå s¬ ®Þa chÝnh, giÊy chøng nhËn vµ c¬ së th«ng tin ®Êt ®ai vµ bÊt
®éng s¶n.
- HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n qu¸ coi trong ®èi víi viÖc lËp çc sæ ®Þa
chÝnh, sæ môc kª ®Êt; ch−a coi träng ®óng møc ®èi víi viÖc lËp, qu¶n lý çc giÊy tê, chøng tõ
cña qu¸ tr×nh thùc hiÖn çc thñ tôc ®¨ng ký ®Êt; çc tµi liÖu nµy hiÖn cã nhiÒu tån t¹i vÒ ph¸p
lý vµ kü thuËt; viÖc qu¶n lý rÊt ph©n t¸n lµm h¹n chÕ gi¸ trÞ tra cøu sau nµy
- ViÖc tæ chøc thùc hiÖn ®¨ng ký ®Êt cßn ph©n cÊp tr¸ch nhiÖm cho qu¸ nhiÒu c¬ quan,
nhiÒu cÊp; ch−a x¸c ®Þnh râ tr¸ch nhiÖm chÝnh thuéc vÒ c¬ quan nµo; ®©y lµ nguyªn nh©n
chÝnh cña t×nh tr¹ng phøc t¹p vÒ thñ tôc, hå s¬ ®¨ng ký ®Êt hiÖn nay, ¶nh h−ëng nhiÒu ®Õn tiÕn
®é thùc hiÖn vµ chÊt l−îng c«ng viÖc mµ nhiÒu ®Þa ph−¬ng ®· rÊt tèn c«ng søc ®Ó thùc hiÖn c¶i
çch nh−ng kh«ng thÓ c¶i çch triÖt ®Ó ®−îc.
3.2 Hoµn thiÖn hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n n−íc ta trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.2.1 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh
- §¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, lËp vµ qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt lµ mét trong nh÷ng néi dung qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai (§iÒu 6);
- ViÖc ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®−îc ®¨ng ký t¹i v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö
dông ®Êt;
- Hå s¬ ®Þa chÝnh bao gåm : B¶n ®å ®Þa chÝnh, Sæ ®Þa chÝnh, Sæ môc kª ®Êt ®ai, Sæ
theo dâi biÕn ®éng ®Êt ®ai;
- Néi dung hå s¬ ®Þa chÝnh bao gåm çc th«ng tin vÒ thöa ®Êt: Sè hiÖu, kÝch th−íc,
h×nh thÓ, diÖn tÝch, vÞ trÝ, ng−êi sö dông ®Êt, nguån gèc môc ®Ých thêi h¹n sö dông ®Êt, gi¸ ®Êt
44
tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, nghÜa vô tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai ®· thùc hiÖn vµ ch−a thùc hiÖn, giÊy
chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn vµ nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt, biÕn
®éng trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt vµ çc th«ng tin cã liªn quan. (§iÒu 47);
- GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc cÊp theo tõng thöa ®Êt cho ng−êi sö dông
®Êt theo mét mÉu thèng nhÊt trong c¶ n−íc ®èi víi mäi lo¹i ®Êt, tr−êng hîp cã tµi s¶n g¾n liÒn
víi ®Êt th× tµi s¶n ®ã ®−îc ghi trªn giÊy CN QSD §Êt.
3.2.2 Thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003
a. X©y dùng çc v¨n b¶n h−íng dÉn thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m
2003 vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n:
- ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 181/2004 ngµy 29 th¸ng 10 n¨m 2004 vÒ Thi hµnh LuËt
§Êt ®ai;
- Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè: 24/ 2004/ Q§-BTNMT ngµy 1
th¸ng 11 n¨m 2004 vÒ Ban hµnh quy ®Þnh vÒ GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ;
- Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng ®· ban hµnh Th«ng t− 28/2004/ TT-BTNMT ngµy 1 th¸ng
11 n¨m 2004 VÒ h−íng dÉn thùc hiÖn thèng kª, kiÓm kª ®Êt ®ai vµ x©y dùng b¶n ®å hiÖn
tr¹ng sö dông ®Êt
- Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng ®· ban hµnh Th«ng t− 28/2004/ TT-BTNMT ngµy 1 th¸ng
11 n¨m 2004 VÒ h−íng dÉn lËp, chØnh lý, qu¶n lý hå s¬ ®Þa chÝnh
b. TriÓn khai çc v¨n phßng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n;
c. X©y dùng çc trung t©m th«ng tin ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®Ó hoµn thiÖn vµ n©ng
cao hiÖu qu¶ cña hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n
45
Ch−¬ng IV
§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
I. Kh¸i niÖm chung

1. Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong bÊt cø mét x· héi nµo tr−íc hÕt lµ nh»m
phôc vô cho çc lîi Ých cña Nhµ n−íc, lµm c¨n cø ®Ó thu thuÕ vµ çc kho¶n lÖ phÝ, ®iÒu chØnh
thu nhËp cña çc tÇng líp d©n c− vµ ng−êi lao ®éng trong x· héi th«ng qua çc chÝnh s¸ch tµi
chÝnh, sau ®ã lµ nh»m ®¸p øng çc nhu cÇu cña ng−êi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n, nh÷ng ng−êi
cã quyÒn vµ lîi Ých liªn quan cÇn biÕt gi¸ trÞ thùc cña bÊt ®éng s¶n trong viÖc thùc hiÖn çc
chuyÓn ®æi, chuyÖn nh−îng, thõa kÕ, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông
®Êt, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, gi¶i quyÕt çc tranh chÊp vÒ gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n .v.v... bÊt
®éng s¶n cã nhiÒu lo¹i, cã lo¹i dïng ®Ó ë (nhµ ë, ®Êt ë) cã lo¹i dïng vµo viÖc kinh doanh dÞch
vô, nh»m thu lîi nhuËn (kh¸ch s¹n, nhµ hµng), cã lo¹i dïng vµo c«ng së, tr−êng häc .v.v...
2. §Æc tr−ng chñ yÕu cña gi¸ bÊt ®éng s¶n
C¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ møc ®é lîi Ých sö dông, møc thiÕu hiÕm t−¬ng
®èi vµ møc cÇu cña ng−êi mua. So s¸nh víi gi¸ c¶ hµng ho¸ kh¸c, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã 6 ®Æc
tr−ng sau:
+ TÝnh song trïng, tøc lµ bao gåm c¶ gi¸ ®Êt vµ c«ng tr×nh;
+ TÝnh khu vùc, chñ yÕu ph¶n ¸nh ®Þa t« cÊp sai;
+ Hai çch thÓ hiÖn: b»ng gi¸ mua b¸n hoÆc b»ng gi¸ cho thuª;
+ Giao dÞch bÊt ®éng s¶n thùc chÊt lµ giao dÞch quyÒn lîi mµ bÊt ®éng s¶n ®ã ®em l¹i,
quyÒn lîi kh«ng gièng nhau th× gi¸ c¶ còng kh¸c nhau;
+ §−îc h×nh thµnh trong tõng giao dÞch riªng lÎ, ngoµi viÖc chÞu ¶nh h−ëng cña tÝnh
bÊt ®éng vµ tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, cßn phô thuéc vµo tè chÊt tÝnh çch ç biÖt cña
ng−êi mua vµ ng−êi b¸n;
+ Nh×n tõ gãc ®é dµi h¹n, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n lu«n cã khuynh h−íng t¨ng lªn v×
tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ cã h¹n.
- Çc lo¹i h×nh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ nhiÒu çch ph©n lo¹i kh¸c nhau, trong ®ã cã 4 çch ph©n
lo¹i th«ng dông sau ®©y:
+ Gi¸ mua b¸n vµ gi¸ thuª (®èi víi ®Êt ®ai, gi¸ thuª cßn gäi lµ ®Þa t«);
+ Gi¸ ®Êt, gi¸ c«ng tr×nh vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n (gi¸ ®Êt vÒ thùc chÊt lµ ®Þa t« ®−îc t− b¶n
ho¸)
+ Gi¸ tæng (gi¸ toµn nhµ) gi¸ ®¬n vÞ (gi¸ m2 sµn)
+ Gi¸ thÞ tr−êng, gi¸ lý thuyÕt vµ gi¸ −íc tÝnh, gi¸ thÞ tr−êng h×nh thµnh thùc tÕ qua
giao dÞch vµ biÕn ®éng theo thêi gian gåm gi¸ thÞ tr−êng c«ng b»ng vµ kh«ng c«ng b»ng, gi¸
lý thuyÕt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n gi¶ thiÕt ®−îc h×nh thµnh mét çch hîp lý trªn thÞ tr−êng c«ng
khai. Gi¸ −íc tÝnh lµ gi¸ ®−îc b×nh nghÞ b»ng ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµo ®ã, th−êng ®−îc dïng
réng r·i trong mua b¸n, thiÕt kÕ, xö lý ph¸p luËt .v.v... ®èi víi gi¸ bÊt ®éng s¶n.
C¨n cø vµo c«ng dông th× çc lo¹i gi¸ sau ®©y:
+ Gi¸ thÞ tr−êng, dïng trong giao dÞch mua b¸n (market Value);
+ Gi¸ thuª, dïng trong giao dÞch cho thuª (Rental Value);
+ Gi¸ thÕ chÊp, dïng ®Ó thÕ chÊp khi vay tiÒn (Morrtgage Value);
+ Gi¸ ®Òn bï, dïng trong gi¶i phãng mÆt b»ng (Compensation Value);
+ Gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸ (Value for Auction Reserve);
+ Gi¸ cho chñ nhµ tù dïng (Value for Owner Occupation);
+ Gi¸ dïng cho môc ®Ých ®Çu t− (Value for Investment Purpose);
+ Gi¸ sö dông hiÖn thêi (Current use Value);
46
+ Gi¸ ph¸t triÓn (Development Value) dïng khi n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n;
+ Gi¸ dïng ®Ó b¶o hiÓm (Value for Insurance);
+ Gi¸ tÝnh thuÕ (Value for Taxation);
+ Gi¸ tr−ng mua khi chÝnh phñ cÇn huy ®éng bÊt ®éng s¶n (Value for Compulsory
Purchase)
3. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n
Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n bao gåm mäi chi phÝ tõ lóc mua quyÒn sö dông ®Êt, x©y dùng
c«ng tr×nh cho ®Õn lóc tiªu thô xong.
Gi¸ thµnh bao gåm chi phÝ ®Êt ®ai (mua quyÒn sö dông ®Êt, nép phÝ sö dông kÕt cÊu h¹
tÇng, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng), chi phÝ chuÈn bÞ x©y dùng (quy ho¹ch, nghiªn cøu kh¶ thi,
®o ®¹c vµ kh¶o s¸t ®Þa chÊt, thiÕt kÕ), chi phÝ x©y dùng, chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp, chi phÝ
tiªu thô, thuÕ phÝ vµ chi phÝ dù phßng.
Gi¸ thµnh lµ c¬ së quan träng ®Ó nhµ ®Çu t− x¸c ®Þnh gi¸ b¸n hîp lý, dù tÝnh lîi nhuËn,
hoµn thiÖn ho¹ch to¸n néi bé, t¨ng c−êng kh¶ n¨ng c¹nh tranh .v.v...
Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n th−êng biÕn ®éng do chÞ ¶nh h−ëng cña çc nh©n tè hµnh chÝnh -
chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, thiªn nhiªn vµ mét sè nh©n tè kh¸c (chÊt l−îng thiÕt kÕ, x©y dùng,
trang thiÕt bÞ, phong thuû ...)
4. Môc tiªu vµ tr×nh tù ®Þnh gi¸
Khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ng−êi ®Çu t− ph¶i x¸c ®Þnh râ môc tiªu cña m×nh lµ g×. Môc
tiªu kh¸c nhau th× gi¸ c¶ cã thÓ còng kh¸c nhau.
S¸ch l−îc ®Þnh gi¸ thùc ra s¬ bé h×nh thµnh khi quyÕt ®Þnh ®Þnh vÞ thÞ tr−êng. Ch¼ng
h¹n, khi ng−êi ®Çu t− x©y dùng biÖt thù sang träng, b¸n cho kh¸ch hµng giµu cã th× ®· ngô ý
r»ng sÏ b¸n cho hä víi gi¸ cao, nh−ng nÕu x©y dùng nhµ ë chung c− víi c¨n hé b¸n tr¶ gãp
cho ng−êi thu nhËp trung b×nh vµ thÊp th× hiÓn nhiªn ph¶i dù tÝnh chóng víi gi¸ "ph¶i ch¨ng",
phï hîp víi søc mua cña hä.
Ng−êi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n th«ng qua viÖc ®Þnh gi¸ ®Ó thùc hiÖn môc tiªu cña m×nh.
Môc tiªu ®ã cã thÓ lµ:
- §Ó tån t¹i trong lóc kinh tÕ suy tho¸i, thÞ tr−êng ¶m ®¹m, cung v−ît cÇu, c¹nh tranh
qu¸ kÞch liÖt hoÆc thÞ hiÕu ®· thay ®æi .v.v... Lóc nµy viÖc b¶o ®¶m cho doanh nghiÖp tiÕp tôc
tån t¹i cßn quan träng gÊp béi so víi viÖc kiÕm lêi, v× vËy ng−êi ®Çu t− cã thÓ h¹ gi¸ b¸n, miÔn
cã thÓ tr¶ nî ng©n hµng vµ ®ñ chi phÝ cÇn thiÕt. Tuy thÕ, môc tiªu tån t¹i chØ lµ nhÊt thêi chø
kh«ng thÓ l©u bÒn. V× vËy tiÕp theo ®ã lµ ph¶i nhanh chãng n©ng cao gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n
®Ó hÊp dÉn ng−êi mua;
- §Ó kiÕm lîi nhuËn tèi −u tr−íc m¾t, tËn dông c¬ héi thuËn lîi võa xuÊt hiÖn ®Ó b¸n
gi¸ cao. Nªn chó ý r»ng môc tiªu nµy cã thÓ kh«ng phï hîp víi lîi Ých l©u dµi, g©y ra ph¶n
øng cña ®èi thñ c¹nh tranh vµ thËm chÝ v−ît qu¸ sù khèng chÕ cña ph¸p luËt;
- §Ó kiÕm doanh thu tèi ®a tr−íc m¾t, chó träng "cÇu". NhiÒu nhµ ®Çu t− tin r»ng ®¹t
doanh thu tèi ®a sÏ dÉn ®Õn lîi nhuËn tèi ®a vÒ l©u dµi, n©ng cao ®−îc thùc lùc vµ uy tÝn cña
doanh nghiÖp.
- §Ó ®¹t l−îng tiªu thô tèi ®a, nhÊt lµ khi vµo thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n t¹i khu vùc míi,
nh»m thu håi vèn nhanh, g©y thanh thÕ, v× vËy cã thÓ h¹ gi¸ b¸n chót Ýt.
- §Ó kiÕm lîi nhuËn thÞ tr−êng tèi ®a, kh¸c víi kiÕm lîi nhuËn tèi ®a tr−íc m¾t ë chç
lóc ®Çu cã thÓ b¸n gi¸ t−¬ng ®èi thÊp mét sè Ýt bÊt ®éng s¶n ®Ó thu hót kh¸ch hµng, khi kh¸ch
hµng ®æ x« ®Õn nhiÒu th× dÇn dÇn n©ng cao gi¸ nh−ng vÉn duy tr× ®−îc tr¹ng th¸i ®«ng kh¸ch,
qua ®ã mµ kiÕm ®−îc lîi nhuËn thÞ tr−êng tèi ®a;
- §Ó chiÕm vÞ trÝ dÉn ®Çu trong nghÒ hay trong mét sè mÆt hµng. Mét sè doanh nghiÖp
cã thùc lùc hïng hËu nh»m vµo môc tiªu l©u dµi, ®Ò cao h×nh t−îng th−¬ng hiÖu, rÊt coi träng
ch÷ tÝn, ch¨m lo chÊt l−îng vµ h×nh thøc cña c«ng tr×nh, b¸n nhµ víi gi¸ t−¬ng ®èi cao nh−ng
chiÕm gi÷ thÞ phÇn t−¬ng ®èi lín, ®−îc t«n vinh lµ "anh c¶" trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n.
47
- §Ó phôc vô ®Þnh h−íng cña chÝnh phñ. §ã lµ doanh nghiÖp Nhµ n−íc hoÆc doanh
nghiÖp hîp t¸c chÆt chÏ víi chÝnh quyÒn mµ ph¸t triÓn nhµ cho ng−êi thu nhËp thÊp vµ çc ®èi
t−îng chÝnh s¸ch kh¸c, kiÕm Ýt l·i nh−ng n©ng cao ®−îc møc sèng nh©n d©n, ®−îc chÝnh
quyÒn tÝn nhiÖm vµ t¹o nhiÒu ®iÒu kiÖn thuËn lîi
* §Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc rÊt phøc t¹p, ph¶i tu©n theo tr×nh tù nhÊt ®Þnh nãi chung gåm 7
b−íc nh− sau :
B−íc 1: Lùa chän môc tiªu ®Þnh gi¸ cô thÓ râ rµng;
B−íc 2: §iÒu tra thÞ tr−êng, thu thËp th«ng tin, th¨m dß yªu cÇu, t×m hiÓu gi¸ c¶ cña
®èi thñ c¹nh tranh ;
B−íc 3: ¦íc l−îng gi¸ thµnh trªn c¬ së ®¬n gi¸, dù to¸n, dùa vµo kinh nghiÖm thùc tÕ
vµ t×nh h×nh gi¸ trªn thÞ tr−êng x©y dùng;
B−íc 4: Lùa chän ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸;
B−íc 5: X¸c ®Þnh gi¸ chuÈn ;
B−íc 6: §iÒu chØnh gi¸ ®¬n nguyªn trªn c¬ së gi¸ chuÈn sao cho phï hîp víi çc vÞ trÝ
kh¸c nhau, tÇng kh¸c nhau, h−íng nhµ kh¸c nhau .v.v...
B−íc 7: §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸ kÞp thêi cho phï hîp víi t×nh h×nh biÕn ®æi cña
thÞ tr−êng vµ yªu cÇu cña s¸ch l−îc tiªu thô cña b¶n th©n doanh nghiÖp.
II. Çc ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

1. Kh¸i niÖm chung
Chóng ta biÕt r»ng gi¸ qu¸ cao th× kh«ng ai mua, gi¸ qu¸ thÊp th× kh«ng cã l·i, v× vËy
trªn lý thuyÕt th× khi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i xem xÐt ba yÕu tè lµ : gi¸ thµnh s¶n phÈm, gi¸ trÞ c¶m
nhËn ®−îc cña ng−êi mua vµ gi¸ c¶ cu¶ ®èi t−îng c¹nh tranh. ThÕ nh−ng trªn thùc tÕ, ng−êi
®Çu t− chØ ®i s©u xem xÐt mét nh©n tè nµo ®ã th«i, do ®ã mµ cã 3 xu h−íng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng
s¶n lµ h−íng vµo gi¸ thµnh, h−íng vµo ng−êi mua vµ h−íng c¹nh tranh. Mçi xu h−íng bao
gåm vµi ba ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸.
1.1. §Þnh gi¸ h−íng vµo gi¸ thµnh
- Ph−¬ng ph¸p gi¸ thµnh : ®Þnh gi¸ b»ng çch céng lîi nhuËn vµo gi¸ thµnh, nãi çch
kh¸c lµ ng−êi ®Çu t− muèn kiÕm ®−îc tû lÖ lîi nhuËn cè ®Þnh. §©y lµ ph−¬ng ph¸p c¬ b¶n nhÊt
biÓu thÞ b»ng c«ng thøc sau (quy vÒ ®¬n vÞ diÖn tÝch) :
Gi¸ c¶ ®¬n vÞ = gi¸ thµnh ®¬n vÞ + lîi nhuËn ®¬n vÞ
Nh−ng th«ng th−êng lîi nhuËn ®¬n vÞ ®−îc tÝnh sau khi ®· nép thuÕ, cho nªn : Lîi
nhuËn §V sau thuÕ = gi¸ c¶ §V- gi¸ thµnh §V-tiÒn thuÕ ®¬n vÞ
NÕu gäi gi¸ c¶ ®¬n vÞ lµ P, gi¸ thµnh ®¬n vÞ lµ C, R lµ tû lÖ lîi nhuËn ®¬n vÞ (%) vµ T lµ
tû lÖ thuÕ ®¬n vÞ (%), thay vµo c«ng thøc (1) ta cã :
RC = P - C - TP (2)
Tõ ®ã suy ra gi¸ c¶ ®¬n vÞ :
C (1 + R) C- Gi¸ thµnh ®¬n vÞ ®/m2
P= R- Tû lÖ lîi nhuËn ®¬n vÞ (%)
1− T
T- Tû lÖ thuÕ (%)
Nãi chung ph−¬ng ph¸p gi¸ thµnh cã nhiÒu bÊt hîp lý v× bá qua quy luËt cung cÇu, chØ
chó träng lîi Ých bªn b¸n mµ bá qua lîi Ých bªn mua vµ ®èi thñ c¹nh tranh, thÕ nh−ng nhiÒu
nhµ ®Çu t− vÉn dïng ph−¬ng ph¸p nµy v× hä hiÓu râ gi¸ thµnh h¬n, ph−¬ng ph¸p l¹i ®¬n gi¶n,
v¶ l¹i çc nhµ ®Çu t− kh¸c còng quen dïng ph−¬ng ph¸p nµy nªn gi¸ c¶ còng t−¬ng tù, gi¶m
bít c¹nh tranh. MÆt kh¸c hä cho r»ng ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ t−¬ng ®èi c«ng b»ng, kh«ng v×
quan hÖ cung cÇu c¨ng th¼ng mµ n©ng gi¸
48
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ môc tiªu : §Þnh gi¸ dùa trªn c¬ së tæng doanh thu vµ l−îng
tiªu thô dù kiÕn. Ph−¬ng ph¸p nµy sö dông kh¸i niÖm ®iÓm hoµ vèn biÓu thÞ sù ngang b»ng
cña tæng doanh thu víi tæng gi¸ thµnh (h×nh 10)
Tæng doanh thu
Kim ng¹ch
§iÓm hoµ vèn
K Tæng gi¸
thµnh
K0
H
Kc Gi¸ thµnh cè ®Þnh
I
O Lo L−îng tiªu thô

L−îng hoµ vèn Lo
H×nh 9: §å thÞ c©n b»ng lç l·i
Trªn ®å thÞ, tung ®é ®−êng biÓu diÔn tæng gi¸ thµnh bao gåm hai phÇn : PhÇn gi¸ thµnh
cè ®Þnh Kc (mua ®Êt, x©y dùng nhµ) vµ phÇn gi¸ thµnh biÕn thiªn, phô thuéc vµo l−îng tiªu
thô. T¹i ®iÓm H n¬i giao c¾t cña hai ®−êng tæng gi¸ thµnh vµ tæng doanh thu th× tæng gi¸ thµnh
vµ tæng doanh thu b»ng nhau, tøc lµ kh«ng cã lîi nhuËn. §iÓm H gäi lµ ®iÓm hoµ vèn vµ l−îng
tiªu thô Lo øng víi nã gäi lµ l−îng hoµ vèn .
T¹i ®iÓm H ta cã :
Tæng doanh thu = tæng gi¸ thµnh (Tæng chi phÝ)
PLo = Kc + CLo
VËy l−îng hoµ vèn Lo lµ :
Kc
Lo =
P −C
Trong ®ã: Kc : Gi¸ thµnh cè ®Þnh
Khi l−îng tiªu thô L>Lo th× thu ®−îc tæng lîi nhuËn. Theo ®Þnh nghÜa th× :
Tæng lîi nhuËn = Tæng kim ng¹ch ®Çu t− x Tû lÖ LN dù kiÕn = RV
Tæng gi¸ thµnh = Gi¸ thµnh ®¬n vÞ x l−îng tiªu thô = CL
Tæng doanh thu = Gi¸ c¶ ®¬n vÞ x l−îng tiªu thô = PL
V× tæng doanh thu = Tæng gi¸ thµnh + Tæng lîi nhuËn ta cã
PL = CL + RV
Vµ suy ra c«ng thøc ®Ó tÝnh gi¸ c¶ ®¬n vÞ P :
P
P=C+R
L
Trong ®ã : - V : Tæng kim ng¹ch ®Çu t−
- L : L−îng tiªu thu (L>Lo)
Nãi chung ng−êi ®Çu t− muèn cã tû lÖ lîi nhuËn tõ 20% (khi kh«ng thuËn lîi l¾m) ®Õn
30% (khi rÊt thuËn lîi). DÜ nhiªn trªn thùc tÕ tû lÖ lîi nhuËn cã thÓ v−ît ngoµi ph¹m vi ®ã.
Nh−îc ®iÓm cña ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ môc tiªu lµ do xuÊt ph¸t tõ l−îng tiªu thô ®Ó
®Þnh gi¸, trong khi chÝnh gi¸ c¶ l¹i lµ nh©n tè ¶nh h−ëng ®Õn l−îng tiªu thô.
1.2. §Þnh gi¸ h−íng vµo ng−êi mua
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ: dùa trªn sù h×nh thµnh vµ x¸c lËp sù nhËn
biÕt gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n cña ng−êi mua ®Ó ®Þnh gi¸ sao cho phï hîp víi nhËn biÕt gi¸ trÞ ®ã.
Ph−¬ng ph¸p nµy rÊt phï hîp víi t− t−ëng nhËn ®Þnh thÞ tr−êng.
49
Quy tr×nh ®Þnh gi¸ theo ph−¬ng ph¸p nhËn biÕt gi¸ trÞ b¾t ®Çu tõ lóc ng−êi ®Çu t−
h−íng vµo mét thÞ tr−êng môc tiªu ®· ®Þnh ®Ó ®−a ra kh¸i niÖm vÒ s¶n phÈm víi gi¸ c¶ vµ chÊt
l−îng t−¬ng øng. TiÕp ®ã doanh nghiÖp tiÕn hµnh ®iÒu tra thÞ tr−êng, −íc tÝnh víi gi¸ c¶ dù
®Þnh th× l−îng tiªu thô sÏ lµ bao nhiªu. C¨n cø vµo l−îng tiªu thô ®ã mµ quyÕt ®Þnh kim ng¹ch
®Çu t− vµ gi¸ thµnh ®¬n vÞ, råi bé phËn Marketing tÝnh to¸n xem víi gi¸ c¶ vµ gi¸ thµnh nh−
vËy th× cã thÓ thu ®−îc lîi nhuËn võa ý kh«ng. NÕu ®−îc th× cã thÓ ®Çu t−, nÕu kh«ng th× huû
bá kÕ ho¹ch nµy. Quy tr×nh ®Þnh gi¸ thÓ hiÖn h×nh 11
Lùa chän s¶n phÈm §iÒu tra thÞ tr−êng

ThÞ tr−êng
môc tiªu ChÊt l−îng Gi¸ c¶ NhËn biÕt l−îng
gi¸ trÞ tiªu thô
QuyÕt ®Þnh ®Çu t−
KÕ ho¹ch s¶n xuÊt

Huû kÕ TÝnh to¸n lîi nhuËn
ho¹ch SX Gi¸ thµnh l−îng vèn
s¶n phÈm cÇn thiÕt
H×nh 11: Quy tr×nh ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ
Sù thµnh c«ng cña ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµy dùa vµo kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n sù
nhËn biÕt gi¸ trÞ s¶n phÈm cña ng−êi mua. NÕu ®¸nh gi¸ sai th× gi¸ c¶ ®Þnh ra sÏ qu¸ cao hay
qu¸ thÊp. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ lµ "gi¸ c¶ cao, gi¸ trÞ cao".
Th−¬ng hiÖu cã ¶nh h−ëng rÊt lín ®Õn sù nhËn biÕt gi¸ trÞ s¶n phÈm cña ng−êi mua.
NÕu ng−êi mua tin t−ëng vµo th−¬ng hiÖu cña bÊt ®éng s¶n th× gi¸ dï cã cao ng−êi mua vÉn
vui vÎ t×m mua. Do vËy doanh nghiÖp cÇn chó träng qu¶ng ço th−¬ng hiÖu vµ h×nh ¶nh cña
doanh nghiÖp.
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ: vµ ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn biÕt gi¸ trÞ cã cïng quy
tr×nh ®Þnh gi¸ nh−ng kh¸c nhau vÒ triÕt lý kinh doanh. Trong khi ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ trÞ
nhËn biÕt gi¸ trÞ dùa trªn t− t−ëng "Gi¸ cao, gi¸ trÞ cao", cßn ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ th×
quan niÖm "gi¸ ph¶i ch¨ng, gi¸ trÞ cao", nh»m phôc vô cho ng−êi ®Çu t− h−íng vÒ ng−êi mua
thuéc tÇng líp thu nhËp trung b×nh vèn lµ sè ®«ng trong x· héi mµ tiÕn hµnh kinh doanh víi
ph−¬ng ch©m "thu lîi võa ph¶i nh−ng b¸n ®−îc nhiÒu", võa t¹o ®−îc uy tÝn x· héi võa ®−îc sù
ñng hé cña chÝnh quyÒn, cã lîi cho sù ph¸t triÓn l©u dµi cña doanh nghiÖp.
1.3. §Þnh gi¸ h−íng vµo c¹nh tranh
C¹nh tranh trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n còng kh¸ m¹nh mÏ, v× vËy viÖc ®Þnh gi¸ còng
ph¶i xÐt ®Õn nh©n tè nµy vµ tuú thuéc vµo vÞ trÝ cña ng−êi ®Çu t− trong cuéc c¹nh tranh Êy, mµ
tiÕn hµnh theo mét trong çc ph−¬ng ph¸p sau ®©y:
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ dÉn ®Çu: nh»m phôc vô cho s¸ch l−îc dÉn ®Çu thÞ tr−êng cña
nh÷ng C«ng ty ®Çu ®µn v× cã thùc lùc hïng hËu, uy tÝn cao cã thÓ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n t−¬ng
®èi cao h¬n bÊt ®éng s¶n cïng lo¹i trªn thÞ tr−êng, ch¼ng h¹n nhiÒu mµ ®Çu t− n−íc ngoµi vµo
n−íc ta bá vèn x©y dùng çc cao èc v¨n phßng, cao èc nhµ ë, kiÕm lîi nhuËn kh¸ lín ;
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khiªu chiÕn: nh»m phôc vô cho s¸ch l−îc khiªu chiÕn cña
ng−êi ®Çu t− b»ng çch ®Þnh ra gi¸ c¶ thÊp h¬n Ýt hoÆc nhiÒu so víi gi¸ c¶ cña nhµ ®Çu t− ®ang
50
dÉn ®Çu thÞ tr−êng. Ng−êi khiªu chiÕn còng ph¶i cã thùc lùc kh¸ hoÆc cã gi¸ thµnh thÊp h¬n,
d¸m chÊp nhËn lîi nhuËn Ýt h¬n nh−ng më réng ®−îc thÞ phÇn, n©ng cao uy tÝn ®Ó trë thµnh
ng−êi dÉn ®Çu thÞ tr−êng;
- Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®i theo: nh»m phôc vô cho s¸ch l−îc "chung sèng hoµ b×nh"
cña ng−êi ®Çu t−, nhÊt lµ khi hä ch−a n¾m ch¾c ®−îc gi¸ thµnh còng nh− ph¶n øng cña ng−êi
tiªu dïng vµ ®èi thñ c¹nh tranh. Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµy dùa trªn gi¸ c¶ cña ®èi thñ c¹nh
tranh mµ kh«ng chó träng l¾m ®Õn gi¸ thµnh vµ l−îng cÇu cña s¶n phÈm. V× ng−êi ®Çu t− cho
r»ng gi¸ c¶ ®ã ®· ph¶n ¸nh ®−îc "trÝ tuÖ tËp thÓ" cña ngµnh nghÒ, ch¾c lµ ®em l¹i lîi nhuËn
hîp lý mµ kh«ng g©y ra lén xén g×. Ph−¬ng ph¸p nµy ®−îc nhiÒu ng−êi ®Çu t− sö dông.
Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®i theo cßn gäi lµ ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh, dùa trªn çc
giao dÞch tiÒn tÖ råi tiÕn hµnh so s¸nh vµ ®iÒu chØnh khi cÇn thiÕt cho phï hîp thêi gian vµ
kh«ng gian cô thÓ. ThÕ nh−ng ¸p dông ph−¬ng ph¸p nµy còng cã khã kh¨n v× tÝnh di biÖt cña
bÊt ®éng s¶n, mÆt kh¸c sè liÖu tham kh¶o cã thÓ h¬i cò, thêi gian cã thÓ v−ît qu¸ 1-2 th¸ng.
Cßn khi lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−îc ®Þnh gi¸ l¹i kh«ng phæ biÕn l¾m hoÆc ®−a ra thÞ tr−êng lÇn ®Çu
th× cµng kh«ng thÓ dïng ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh.
2. Mét sè ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ BÊt ®éng s¶n
BÊt ®éng s¶n cã nhiÒu lo¹i vµ ®Æc biÖt lµ chóng ®−îc sö dông vµo rÊt nhiÒu môc ®Ých
kh¸c nhau; cã môc ®Ých nh»m t¹o ra lîi nhuËn vµ ng−îc l¹i còng cã nhiÒu bÊt ®éng s¶n ®−îc
sö dông vµo çc môc ®Ých kh«ng nh»m t¹o ra lîi nhuËn (®Ó ë hoÆc lµm c«ng së, nhµ
thê .v.v... ). V× vËy viÖc lùa chän ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ thÝch hîp cho mçi lo¹i bÊt ®éng s¶n ®Ó
cã ®−îc kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ gÇn víi gi¸ trÞ thùc cña bÊt ®éng s¶n lµ vÊn ®Ò quan träng ®èi víi
ng−êi ®Þnh gi¸. HiÖn nay mét sè ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n ®ang ®−îc ¸p dông
phæ biÕn nh− sau :
2.1. Ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
2.1.1. C¬ së lý luËn
§©y lµ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ th«ng qua viÖc tiÕn hµnh ph©n tÝch çc møc gi¸
®Êt thùc tÕ ®· chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr−êng cña m¶nh ®Êt t−¬ng tù (vÒ lo¹i
®Êt, diÖn tÝch, h¹ng ®Êt, h×nh d¹ng thöa ®Êt, lo¹i ®−êng phè vµ vÞ trÝ) ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸
cña thöa ®Êt, lo¹i ®Êt cÇn x¸c ®Þnh ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®−îc ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt
khi trªn thÞ tr−êng cã çc lo¹i ®Êt t−¬ng tù ®· chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt so s¸nh ®−îc
víi lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.
Gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt cña lo¹i ®Êt t−¬ng tù sö dông ®Ó ph©n tÝch, so
s¸nh víi lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ph¶i lµ gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ
tr−êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng.
2.1.2. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ph¶i tiÕn hµnh çc b−íc
sau ®©y:
a. B−íc 1: Kh¶o s¸t vµ thu thËp th«ng tin
- X¸c ®Þnh ®Þa ®iÓm cña thöa ®Êt, khu ®Êt t−¬ng ®ång víi nhau vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch ®Êt,
kÕt cÊu h¹ tÇng, c¬ së ph¸p lý ë liÒn kÒ hoÆc ë khu vùc l©n cËn víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh
gi¸ ®· chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc tæ chøc giao dÞch trªn sµn giao dÞch bÊt ®éng
s¶n, tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt thµnh c«ng ®Ó thu thËp th«ng tin cÇn thiÕt.
- Thêi gian thu thËp th«ng tin:
Nh÷ng th«ng tin cÇn thu thËp ph¶i diÔn ra trong kho¶ng thêi gian gÇn nhÊt víi thêi
®iÓm kh¶o s¸t ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt hoÆc khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.
Tr−êng hîp kh«ng thu thËp ®−îc nh÷ng th«ng tin trong kho¶ng thêi gian gÇn nhÊt, th×
cã thÓ thu thËp th«ng tin vÒ çc cuéc giao dÞch chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trong thêi
h¹n 01 n¨m tÝnh ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt. NÕu kh«ng cã nh÷ng th«ng tin vÒ çc cuéc
chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian gÇn nhÊt trong thêi gian 01 n¨m ®Ó thu thËp,
th× thu thËp th«ng tin trong thêi gian 03 n¨m tÝnh ®Õn thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt.
- Nh÷ng th«ng tin cÇn thu thËp:
51
+ §Þa ®iÓm, ®Æc ®iÓm hiÖn t¹i cña thöa ®Êt (lo¹i ®Êt, h¹ng ®Êt, vÞ trÝ, lo¹i ®« thÞ, lo¹i
®−êng phè, diÖn tÝch, h×nh d¸ng, çc ®Æc tr−ng ®Þa lý cña thöa ®Êt, tµi s¶n trªn ®Êt);
+ M«i tr−êng (bao gåm m«i tr−êng tù nhiªn gåm nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n nh− c¶nh
quan, nguån n−íc; møc ®é « nhiÔm kh«ng khÝ vµ nguån n−íc; møc ®é tho¸i ho¸ cña ®Êt, v.v...
vµ m«i tr−êng kinh tÕ - x· héi gåm nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n nh− kÕt cÊu h¹ tÇng tèt hay kh«ng
tèt, thuËn lîi hay kh«ng thuËn lîi vÒ giao th«ng, th−¬ng m¹i, th«ng tin liªn l¹c, y tÕ, v¨n ho¸
gi¸o dôc , trËt tù vµ an ninh x· héi,v.v...);
+ Çc ®Æc ®iÓm vÒ ph¸p lý (quy ho¹ch khu ®Êt, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt,
quyÒn thõa kÕ, ®Êt ®−îc tÆng, cho, thuª, lÊn chiÕm .v.v...);
+ Thêi ®iÓm chuyÓn nh−îng, giao dÞch, hoÆc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt thµnh c«ng;
+ Thèng kª çc møc gi¸ chuyÓn nh−îng, gi¸ cho thuª, ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt;
+ Thêi gian, ®iÒu kiÖn giao dÞch chuyÓn nh−îng vµ thanh to¸n.
- §iÒu kiÖn cña th«ng tin:
Nh÷ng th«ng tin trªn ®©y ph¶i ®−îc thu thËp tõ kÕt qu¶ nh÷ng cuéc giao dÞch chuyÓn
nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng, tøc lµ nh÷ng
cuéc giao dÞch gi÷a ng−êi mua vµ ng−êi b¸n tù nguyÖn, mçi bªn cã ®Çy ®ñ th«ng tin vµ hiÓu
biÕt vÒ lo¹i ®Êt, thöa ®Êt, khu ®Êt mµ m×nh tham gia giao dÞch. Nh÷ng cuéc giao dÞch mua b¸n
nµy kh«ng cã tÝnh ®Çu c¬, kh«ng bÞ søc Ðp vÒ thêi gian, bÞ Ðp buéc mua b¸n hoÆc mua b¸n
gi÷a çc bªn cã quan hÖ huyÕt thèng, kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p vµ çc lý do chñ quan kh¸c
g©y t¸c ®éng lµm sai lÖch qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ vËn ®éng b×nh th−êng cña gi¸ chuyÓn
nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr−êng.
b. B−íc 2: So s¸nh, ph©n tÝch th«ng tin
C¨n cø nh÷ng th«ng tin ®· kh¶o s¸t , thu thËp ®−îc ë B−íc 1, tiÕn hµnh ph©n tÝch, so
s¸nh ®Ó lùa chän nh÷ng tiªu chÝ gièng nhau vµ kh¸c nhau gi÷a çc thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh
víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. Trªn c¬ së ®ã x¸c ®Þnh çc tiªu chÝ gièng vµ kh¸c biÖt vÒ
gÝa ®Ó tÝnh to¸n, x¸c ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.
c. B−íc 3: Thùc hiÖn ®iÒu chØnh çc yÕu tè kh¸c biÖt vÒ gi¸ gi÷a çc thöa ®Êt, khu ®Êt
so s¸nh víi thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.
Gi¸ trÞ −íc tÝnh cña thöa ®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®−îc tÝnh theo çch ®iÒu chØnh çc
yÕu tè kh¸c biÖt vÒ gi¸ víi tõng thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh nh− sau:
Møc tiÒn ®iÒu chØnh møc gi¸

Gi¸ chuyÓn nh−îng
Gi¸ trÞ −íc tÝnh h×nh thµnh tõ nh÷ng yÕu tè
quyÒn sö dông ®Êt
cña thöa ®Êt, khu = ± kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña tõng thöa
cña tõng thöa ®Êt,
®Êt cÇn ®Þnh gi¸ ®Êt, khu ®Êt so s¸nh víi thöa
khu ®Êt so s¸nh
®Êt, khu ®Êt cÇn ®Þnh gÝa
Trong ®ã, møc tiÒn ®iÒu chØnh møc gi¸ gi÷a tõng thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh vµ thöa ®Êt,
khu ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ lµ l−îng ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ xuÊt ph¸t tõ nh÷ng kh¸c biÖt vÒ vÞ
trÝ thöa ®Êt, kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Æc ®iÓm cña lo¹i ®Êt, møc ®é « nhiÔm m«i tr−êng .v.v... Sù kh¸c
biÖt vÒ gi¸ gi÷a thöa ®Êt so s¸nh vµ thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ (cã thÓ tÝnh theo gi¸ trÞ tuyÖt ®èi
hoÆc tû lÖ % cña gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt) ®−îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo ®¸nh gi¸
cña çc chuyªn gia vµ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt.
Tr−êng hîp gi¸ ®Êt cã biÕn ®éng trong kho¶ng thêi gian tõ thêi ®iÓm chuyÓn nh−îng
thµnh c«ng quyÒn sö dông ®Êt cña thöa ®Êt so s¸nh ®Õn thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt
cÇn ®Þnh gi¸, th× ph¶i ®iÒu chØnh møc gi¸ cña thöa ®Êt so s¸nh vÒ ngang møc gi¸ chuyÓn
nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng, sau ®ã thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh tiÕp møc
gi¸ cña thöa ®Êt so s¸nh theo c«ng thøc nªu trªn.
52
d. B−íc 4: X¸c ®Þnh gi¸ cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ b»ng çch lÊy sè b×nh qu©n cña çc
møc gÝa cña 3 ®Õn 5 thöa ®Êt, khu ®Êt so s¸nh ®· tÝnh to¸n ®iÒu chØnh kh¸c biÖt vÒ gi¸ ë
b−íc 3.
2.1.3. KhÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt
§èi víi tr−êng hîp gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt bao gåm c¶ gi¸ trÞ çc tµi
s¶n trªn ®Êt (c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, ®Êt ®· cã trång c©y l©u n¨m nh− cao su, cµ phª,
chÌ, tiªu, ®iÒu .v.v... hoÆc c©y ¨n qu¶) th× khi tÝnh gi¸ ®Êt ph¶i khÊu trõ phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i cña
c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång ®· ®Çu t− trªn ®Êt theo c«ng thøc sau:
Gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng

Gi¸ ®Êt t¹i thêi Tæng gi¸ trÞ khu ®Êt (gåm c¶ gi¸ trÞ
tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn
®iÓm x¸c ®Þnh = cña ®Êt vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt) t¹i thêi -
tróc, c©y trång t¹i thêi
gi¸ ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸
®iÓm x¸c ®Þnh
Trong ®ã :
Gi¸ trÞ cßn l¹i cña Nguyªn gi¸ Nguyªn gi¸
Tû lÖ Sè n¨m ®· sö
c«ng tr×nh, nhµ cöa, hoÆc tæng chi hoÆc tæng chi
khÊu hao dông çc
vËt kiÕn tróc, c©y = phÝ ®Çu t− x©y - x phÝ ®Çu t− x©y x
hµng n¨m c«ng tr×nh
trång t¹i thêi ®iÓm dùng çc c«ng dùng çc c«ng
(%) ®Çu t−
x¸c ®Þnh gi¸ tr×nh tr×nh
Ph−¬ng ph¸p tÝnh tæng chi phÝ ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, v−ên c©y l©u n¨m; ph−¬ng
ph¸p tÝnh khÊu hao; tû lÖ khÊu hao ¸p dông theo nh÷ng quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n−íc.
§èi víi nh÷ng c«ng tr×nh, vËt kiªn tróc hoÆc c©y l©u n¨m kh«ng n»m trong danh môc
çc quy ®Þnh hiÖn hµnh vÒ khÊu hao cña Nhµ n−íc th× Së Tµi chÝnh phèi hîp víi çc Së, ngµnh
liªn quan c¨n cø vµo nguyªn t¾c tÝnh khÊu hao ®Ó h−íng dÉn ph−¬ng ph¸p tÝnh khÊu hao cho
phï hîp.
Tr−êng hîp çc c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc hoÆc c©y trång l©u n¨m trªn thöa ®Êt
®· hÕt thêi h¹n khÊu hao mµ vÉn ®−îc khai th¸c sö dông, th× gi¸ trÞ cña nã ®−îc tÝnh theo gi¸
trÞ ®¸nh gi¸ l¹i tµi s¶n.
§èi víi c©y trång ®ang trong thêi kú ®Çu t− x©y dùng c¬ b¶n th× kh«ng tÝnh khÊu hao.
Nguyªn gi¸ c©y trång l©u n¨m ®ang trong thêi kú x©y dùng c¬ b¶n lµ gi¸ trÞ ®Çu t− luü kÕ ®Õn
thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®Êt hoÆc tÝnh theo gi¸ trÞ ®¸nh gi¸ thùc tÕ.
2.2. Ph−¬ng ph¸p thu nhËp
2.2.1. C¬ së lý luËn
Ph−¬ng ph¸p thu nhËp lµ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ tÝnh b»ng th−¬ng sè gi÷a møc
thu nhËp thuÇn tuý thu ®−îc hµng n¨m trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt so víi l·i suÊt tiÒn göi tiÕt
kiÖm b×nh qu©n mét n¨m (tÝnh ®Õn thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt) cña lo¹i tiÒn göi VND kú h¹n
01 n¨m (12 th¸ng) t¹i ng©n hµng th−¬ng m¹i nhµ n−íc cã møc l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm cao
nhÊt trªn ®Þa bµn.
Ph−¬ng ph¸p thu nhËp chØ ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt x¸c ®Þnh ®−îc çc
kho¶n thu nhËp mang l¹i tõ ®Êt.
2.2.2. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph−¬ng ph¸p thu nhËp ph¶i tiÕn hµnh çc b−íc sau:
a. B−íc 1: TÝnh tæng thu nhËp hµng n¨m do thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i.
- §èi víi ®Êt ®−îc sö dông ®Ó cho thuª hoÆc ®Êt cã x©y dùng c«ng tr×nh kiÕn tróc (nhµ
cöa) ®Ó cho thuª th× tæng thu nhËp cña thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ chÝnh lµ sè tiÒn cho thuª ®Êt hoÆc
sè tiÒn cho thuª ®Êt vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt thu ®−îc hµng n¨m.
- §èi víi lo¹i ®Êt ®−îc sö dông cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× tæng thu nhËp cña thöa
®Êt cÇn ®Þnh gi¸ chÝnh lµ tæng doanh thu tõ ho¹t ®éng s¶n xuÊt trªn thöa ®Êt, lo¹i ®Êt thu ®−îc
hµng n¨m.
53
b. B−íc 2: TÝnh tæng chi phÝ ph¶i chi ra h×nh thµnh tæng thu nhËp vµ çc kho¶n ph¶i
nép theo luËt ®Þnh.
Tæng chi phÝ bao gåm çc kho¶n chi phÝ cô thÓ nh− thuÕ, chi phÝ ®Çu t− c¶i t¹o, chi phÝ
s¶n xuÊt. Çc kho¶n chi phÝ nµy ®−îc tÝnh theo çc quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n−íc; kho¶n
chi phÝ nµo kh«ng cã quy ®Þnh cña nhµ n−íc th× tÝnh theo gi¸ thùc tÕ phæ biÕn t¹i thÞ tr−êng ®Þa
ph−¬ng mµ c¬ së s¶n xuÊt, kinh doanh ®· chi tr¶ (quy ®Þnh trong hîp ®ång, ho¸ ®¬n mua b¸n
hµng ho¸ do c¬ quan tµi chÝnh cã thÈm quyÕt ph¸t hµnh).
c. B−íc 3: X¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m theo c«ng thøc sau
Tæng thu nhËp hµng
Thu nhËp thuÇn Tæng chi phÝ ®·
= n¨m tÝnh ®−îc ë B−íc -
tuý hµng n¨m tÝnh ë B−íc 2
1
d. B−íc 4: ¦íc tÝnh møc gi¸ ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ theo c«ng thøc sau
Gi¸ ®Êt Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m thu ®−îc tõ thöa ®Êt
=
−íc tÝnh L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 12 th¸ng
Khi ®Þnh gi¸ ®Êt theo ph−¬ng ph¸p thu nhËp, tæng thu nhËp, çc chi phÝ x¸c ®Þnh ë
B−íc 1, B−íc 2 vµ thu nhËp thuÇn tuý x¸c ®Þnh ë B−íc 3 ph¶i lµ tæng thu nhËp, tæng chi phÝ vµ
møc thu nhËp thuÇn tuý b×nh qu©n cña h¹ng ®Êt hoÆc vÞ trÝ ®Êt cña lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ vµ
®óng víi môc ®Ých sö dông ®Êt ®· ®−îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt. §ång thêi, tÝnh b×nh
qu©n cho tõng n¨m trong 3 n¨m ngay tr−íc thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.
Tr−êng hîp kh«ng thu thËp ®−îc sè liÖu trong 3 n¨m th× sö dông sè liÖu cña n¨m ngay
tr−íc thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.
2.2.3. KhÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt
§èi víi ®Êt ®· cã x©y dùng c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc trªn ®Êt, ®· cã trång c©y
l©u n¨m nh− cao su, cµ phª, chÌ, tiªu, ®iÒu, v.v... hoÆc c©y ¨n qu¶ th× khi tÝnh gi¸ ®Êt ph¶i khÊu
trõ phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng tr×nh, nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång ®· ®Çu t− trªn ®Êt b»ng
ph−¬ng ph¸p khÊu trõ gi¸ trÞ tµi s¶n trªn ®Êt nh− h−íng dÉn t¹i môc II.2.1.3.
2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông çc ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
2.3.1. Khi thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt, chØ ¸p dông ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp khi
thu thËp thèng kª ®−îc ®ñ th«ng tin sè liÖu cña lo¹i ®Êt t−¬ng tù so s¸nh ®−îc víi lo¹i ®Êt cÇn
®Þnh gi¸ nh− ®· h−íng dÉn t¹i môc II.2.1.2; chØ ¸p dông ph−¬ng ph¸p thu nhËp ®Ó ®Þnh gi¸ çc
lo¹i ®Êt khi x¸c ®Þnh ®−îc yÕu tè thu nhËp mang l¹i tõ ®Êt, nÕu kh«ng thu nhËp ®−îc ®Çy ®ñ
çc sè liÖu vÒ gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt cña çc lo¹i ®Êt t−¬ng tù so s¸nh ®−îc
trªn thÞ tr−êng.
2.3.2. Khi cã lo¹i ®Êt võa cã thÓ thu thËp ®−îc gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt
phæ biÕn trªn thÞ tr−êng võa cã thÓ tÝnh ®−îc thu nhËp do thöa ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i, th× sö
dông ph−¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµm ph−¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt.
2.3.3. Trong çc tr−êng hîp sau ®©y cÇn ph¶i sö dông kÕt hîp c¶ hai ph−¬ng ph¸p x¸c
®Þnh gi¸ ®Êt nµy ®Ó kiÓm tra so s¸nh, ®èi chiÕu çc møc gi¸ −íc tÝnh ®Ó quyÕt ®Þnh møc gi¸ cô
thÓ:
- ViÖc chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt ch−a diÔn ra phæ biÕn trªn thÞ tr−êng, sè liÖu
thu thËp ®−îc kh«ng cã tÝnh hÖ thèng;
- Gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr−êng biÕn ®éng thÊt th−êng, kh«ng
ph¶n ¸nh ®óng quan hÖ cung - cÇu vÒ ®Êt trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng.
- Møc gia ®Êt −íc tÝnh b»ng çch ¸p dông mét trong hai ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
cã kÕt qu¶ cao h¬n møc gi¸ tèi ®a cña khung gi¸ do chÝnh phñ quy ®Þnh t¹i Kho¶n I §iÒu 6 vµ
giíi h¹n ®−îc phÐp vËn dông cho lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ qui ®Þnh t¹i Kho¶n 2 ®iÒu 6 NghÞ ®Þnh
sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gÝa
®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
54
2.3.4. Çc ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ®©y ®−îc ¸p dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña
thöa ®Êt, l« ®Êt cô thÓ lµm c¨n cø ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt hµng lo¹t cho tõng h¹ng ®Êt hoÆc vÞ trÝ ®Êt
theo h−íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng.
3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng

3.1. Mét sè c«ng viÖc chuÈn bÞ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt
a. TiÕn hµnh ph©n ®Þnh çc lo¹i x· theo lo¹i x· ®ång b»ng, x· trung du vµ x· miÒn nói
®Ó ¸p khung gi¸ çc lo¹i ®Êt t¹i n«ng th«n do ChÝnh phñ quy ®Þnh theo vïng: ®ång b»ng, trung
du, miÒn nói vµo tõng lo¹i x· t¹i ®Þa ph−¬ng (tØnh, thµnh phè) cho phï hîp.
b. TiÕn hµnh ph©n h¹ng ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt: ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt
trång c©y l©u n¨m, ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt rõng s¶n xuÊt, ®Êt rõng phßng hé vµ ®Êt rõng
®Æc dông vµ çc lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.
ViÖc ph©n h¹ng ®Êt ¸p dông theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña LuËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng
nghiÖp vµ çc v¨n b¶n h−íng dÉn thùc hiÖn LuËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp.
Tr−êng hîp çc tØnh ®· ph©n h¹ng ®Êt, mµ h¹ng ®Êt ®ã ®ang ®−îc ¸p dông ®Ó tÝnh thuÕ
sö dông ®Êt n«ng nghiÖp th× sö dông kÕt qu¶ ph©n h¹ng ®Êt ®ã ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt vµ chØ thay ®æi
khi cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt theo quy ®Þnh cña nhµ n−íc.
c. Quy ®Þnh çc tiªu thøc cô thÓ vÒ vÞ trÝ ®Êt theo thø tù tõ sè 1 trë ®i ®Õn sè cuèi cïng
phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña ®Þa ph−¬ng vµ x¸c ®Þnh sè l−îng vÞ trÝ ®Êt lµm muèi vµ vÞ trÝ cña
çc lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt theo çc tiªu thøc chung quy ®Þnh
t¹i §iÒu 9 NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng
ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt cho çc lo¹i ®Êt, cô thÓ sau:
- §èi víi ®Êt lµm muèi: C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp
tØnh xÕp lo¹i vÞ trÝ theo tiªu thøc dùa vµo kho¶ng çch tõ çnh ®ång muèi ®Õn kho muèi tËp
trung t¹i khu s¶n xuÊt hoÆc kho¶ng çch tõ ®ång muèi ®Õn ®−êng giao th«ng liªn huyÖn
(tr−êng hîp kh«ng cã ®−êng giao th«ng liªn huyÖn ®i qua th× c¨n cø vµo kho¶ng çch víi
®−êng giao th«ng liªn x·).
- §èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n: C¨n cø vµo
®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiÕn hµnh x¸c ®Þnh khu vùc cÇn ®Êt
®Þnh gi¸; ph©n vÞ trÝ ®Êt vµ quyÕt ®Þnh sè l−îng vÞ trÝ ®Êt cña tõng khu vùc ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸.
d. Quy ®Þnh çc tiªu thøc cô thÓ vÒ vÞ trÝ ®Êt ®Ó xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt vµ quyÕt ®Þnh sè
l−îng vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®−êng phè; ph©n lo¹i ®−êng phè vµ quyÕt ®Þnh sè l−îng ®−êng
phè theo thø tù tõ sè 1 trë ®i ®Õn sè cuèi cïng phï hîp víi çc ®iÒu kiÖn cña ®Þa ph−¬ng trong
tõng lo¹i ®« thÞ ®Ó ®Þnh gi¸ theo çc tiªu thøc chung quy ®Þnh t¹i §iÒu 10, NghÞ ®Þnh sè
188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh cã thÓ kh«ng xÕp
lo¹i ®−êng phè, mµ cã thÓ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt vµ quy ®Þnh sè l−îng vÞ trÝ ®Êt cho tõng ®o¹n phè,
tõng tªn ®−êng phè cô thÓ ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt. ViÖc ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt, ph©n chia tõng
®o¹n phè, tõng ®−êng phè cña tõng lo¹i ®« thÞ ®Ó ®Þnh gi¸ còng ph¶i thùc hiÖn theo çc tiªu
thøc chung quy ®Þnh t¹i §iÒu 10, NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh
phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
e. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh c¨n cø vµo quyÕt ®Þnh thµnh lËp ®« thÞ vµ xÕp lo¹i ®« thÞ
do cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®èi víi çc ®« thÞ thuéc ®Þa bµn trong tØnh ®Ó ¸p khung gi¸
çc lo¹i ®Êt t¹i ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh cho ®óng víi çc lo¹i ®« thÞ ë ®Þa ph−¬ng.
3.2. §Þnh gi¸ vµ ®iÒu chØnh gi¸ çc lo¹i ®Êt cô thÓ
a. Gi¸ ®Êt ph¶i ®−îc quyÕt ®Þnh theo ®óng môc ®Ých sö dông ®Êt ghi trong giÊy chøng
nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc cÊp theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt; quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª
®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt cña c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn, ®¨ng ký
55
chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt phï hîp víi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®−îc cÊp cã
thÈm quyÒn phª duyÖt.
§èi víi ®Êt ch−a ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ch−a cã quy ho¹ch
hoÆc ®· cã quy ho¹ch sö dông ®Êt nh−ng vÉn ch−a ®−îc thùc hiÖn, ch−a ®¨ng ký quyÒn sö
dông ®Êt th× gi¸ ®Êt ®−îc quy ®Þnh theo môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i.
Tr−êng hîp ®èi t−îng sö dông ®Êt sö dông toµn bé hoÆc mét phÇn diÖn tÝch cña thöa
®Êt kh«ng ®óng môc ®Ých sö dông ®· ®−îc ph¸p luËt c«ng nhËn hoÆc c¬ quan cã thÈm quyÒn
phª duyÖt; sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp ®Ó nu«i trång xen canh, ®Ó kÕt hîp víi viÖc
tæ chøc du lÞch sinh th¸i vµ sö dông ®Êt phi n«ng nghiÖp kÕt hîp víi môc ®Ých kh¸c th× khi
®Þnh gi¸ ®Êt vÉn theo môc ®Ých sö dông ®Êt quy ®Þnh trong giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt,
quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña Nhµ n−íc, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®¨ng ký
quyÒn sö dông ®Êt nªu trªn.
b. Møc gi¸ cô thÓ cña tõng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp
tØnh quy ®Þnh b»ng ®ång ViÖt Nam trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt (m2) vµ kh«ng ®−îc v−ît ra
ngoµi khung gi¸ çc lo¹i ®Êt theo tõng vïng ®Êt hoÆc tõng lo¹i ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh
t¹i Kho¶n 1 ®iÒu 6 vµ giíi h¹n cho phÐp vËn dông cña çc ®ia ph−¬ng ®−îc quy ®Þnh t¹i
Kho¶n 2 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ
ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
Tr−êng hîp gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng trong ®iÒu
kiÖn b×nh th−êng t¹i ®Þa ph−¬ng cña nh÷ng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt nhÊt ®Þnh cã biÕn ®éng (biÕn
®éng mang tÝnh côc bé) t¨ng hoÆc gi¶m so víi gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh
th× Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh chØ ®iÒu chØnh gi¸ cña nh÷ng lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cã biÕn ®éng ®ã
theo quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 15 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m
2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
c. §Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt mµ ChÝnh phñ cã quy
®Þnh khung gi¸ ®Êt:
- §èi víi ®Êt trång c©y hµng n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m. ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt
rõng s¶n xuÊt, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt ph©n chia theo 3 vïng nh− ®· x¸c ®Þnh
theo h−íng dÉn t¹i §iÓm a vµ §iÓm b Môc II.3.1.
Tr−êng hîp cïng mét lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp nãi trªn l¹i nu«i hoÆc trång nhiÒu lo¹i c©y,
con kh¸c nhau, th× chØ quy ®Þnh mét møc gi¸ ®Êt thèng nhÊt cho tõng h¹ng ®Êt theo ®Êt nu«i
trång mét lo¹i c©y, con chñ yÕu trong vïng (vÝ dô nh− ®Êt trång lóa cña vïng ®Êt trång c©y
hµng n¨m); kh«ng qui ®Þnh gi¸ ®Êt cña cïng mét h¹ng ®Êt cña cïng mét lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp
trong cïng vïng ®Êt kh¸c biÖt theo tõng c©y, con kh¸c nhau.
C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng, viÖc ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt cã thÓ sö
dông mét trong hai çch sau:
+ Çch thø nhÊt: §Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng h¹ng ®Êt.
Trong mçi h¹ng ®Êt ®· ®−îc ph©n chia theo 3 vïng trong ph¹m vi ®Þa giíi hµnh chÝnh
®· x¸c ®Þnh lùa chän ra tèi thiÓu ba (03) thöa ®Êt tiªu biÓu cã tÝnh ®¹i diÖn. Sau ®ã, tiÕn hµnh
x¸c ®Þnh gi¸ cña tõng thöa ®Êt b»ng çch ¸p dông çc ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh−
h−íng dÉn t¹i môc II.2 vµ tÝnh gi¸ mét ®¬n vÞ diÖn tÝch (m2) cña tõng thöa ®Êt.
Gi¸ h¹ng ®Êt (tÝnh trªn mét mÐt vu«ng) ®−îc x¸c ®Þnh lµ møc gi¸ b×nh qu©n cña çc
møc gi¸ cña çc thöa ®Êt ®· lùa chän nªu trªn.
+ Çch thø hai: §Þnh gi¸ ®Êt h¹ng 1, sau ®ã sö dông hÖ sè h¹ng ®Êt ®Þnh gÝa ®Ó ®Þnh
gi¸ cho çc h¹ng ®Êt cßn l¹i.
Çch thøc ®Þnh gi¸ ®Êt h¹ng 1 thùc hiÖn nh− h−íng dÉn t¹i çch ®Þnh gi¸ trùc tiÕp cho
tõng h¹ng ®Êt nªu trªn.
C¨n cø tiªu chuÈn çc yÕu tè cña tõng h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ hoÆc gi¸ chuyÓn nh−îng
quyÒn sö dông ®Êt cña çc h¹ng ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh x©y dùng hÖ sè h¹ng ®Êt ®Ó
56
®Þnh gi¸ ®Êt theo nguyªn t¾c: §Êt h¹ng 1 cã møc gi¸ cao nhÊt øng víi hÖ sè 1, ®Êt çc h¹ng
tiÕp sau cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp h¬n.
HÖ sè h¹ng ®Êt ®Þnh gi¸ lµ tû lÖ so s¸nh gi÷a gi¸ chuyÒn nh−îng quyÒn sö dông cña
çc h¹ng ®Êt so víi gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt h¹ng 1, hoÆc tû lÖ so s¸nh gi÷a tiªu
chuÈn çc yÕu tè cña tõng h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ so víi ®Êt h¹ng 1.
Gi¸ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt ®−îc tÝnh theo h¹ng ®Êt nªu trªn ®−îc tÝnh b»ng çch lÊy møc
gi¸ ®Êt cña h¹ng ®Êt ®· x¸c ®Þnh ®−îc (h¹ng 1) nh©n víi hÖ sè ®Þnh gi¸ ®Êt cña tõng h¹ng ®Êt.
ë nh÷ng n¬i kh«ng cã ®Êt h¹ng 1 th× lÊy h¹ng ®Êt cao nhÊt cña tõng lo¹i ®Êt lµm
hÖ sè 1.
- §èi víi ®Êt lµm muèi, thùc hiÖn ®Þnh gi¸ theo vÞ trÝ ®Êt. C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i
vÞ trÝ ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiÕn hµnh x©y dùng hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt theo nguyªn
t¾c; ®Êt t¹i vÞ trÝ sè 1 cã møc gi¸ cao nhÊt, øng víi hÖ sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ trÝ tiÕp sau cã hÖ sè
thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp h¬n. Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng vÞ trÝ ®Êt thùc
hiÖn t−¬ng tù nh− çch x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng h¹ng ®Êt nh− h−íng dÉn ë trªn.
- §èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i n«ng th«n, thùc hiÖn ®Þnh
gi¸ theo vÞ trÝ ®Êt ë ba khu vùc ®Êt t¹i ®Þa ph−¬ng. C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt, Uû
ban nh©n d©n cÊp tØnh tiÕn hµnh x©y dùng hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng khu vùc ®Êt theo
nguyªn t¾c : §Êt t¹i vÞ trÝ sè 1 cña khu vùc nµo cã møc gÝa cao nhÊt t¹i khu vùc ®ã, øng víi hÖ
sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ trÝ tiÕp sau cña çc khu vùc ®Êt t−¬ng øng cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc
møc gÝa thÊp h¬n. Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng vÞ trÝ ®Êt thùc hiÖn t−¬ng tù nh− çch
x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng vÞ trÝ ®Êt ë vµ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ.
Riªng ®èi víi mét sè vÞ trÝ ®Êt ë t¹i n«ng th«n cã mÆt tiÒn liÒn c¹nh víi çc trôc ®−êng
giao th«ng chÝnh (tØnh lé, quèc lé), hoÆc n»m tiÕp gi¸p khu c«ng nghiÖp, khu th−¬ng m¹i, khu
du lÞch nªn ®Æc biÖt thuËn lîi cho viÖc kinh doanh vµ lµm dÞch vô, cã gi¸ chuyÓn nh−îng
quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng cao; th× gi¸ ®Êt ®−îc qui ®Þnh cao h¬n, nh−ng møc
tèi ®a kh«ng ®−îc cao h¬n qu¸ 3 lÇn møc gi¸ tèi ®a cña khung gi¸ ®Êt ë t¹i n«ng th«n qui ®Þnh
t¹i Kho¶n 1 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ
vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh tiªu chÝ cô thÓ vµ quy ®Þnh sè l−îng vÞ trÝ ®èi víi
lo¹i ®Êt nµy ®Ó ®Þnh gi¸.
- §èi víi ®Êt ë; ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ, thùc hiÖn ®Þnh gi¸
®Êt theo vÞ trÝ ®Êt cho tõng lo¹i ®−êng phè cña çc lo¹i ®« thÞ kh¸c nhau.
C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng, viÖc ®Þnh gi¸ cho tõng vÞ trÝ ®Êt cã thÓ sö
dông mét trong hai çch sau:
+ Çch thø nhÊt: §Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng vÞ trÝ ®Êt
Trong mçi vÞ trÝ ®Êt cña tõng lo¹i ®−êng phè hoÆc tõng ®o¹n phè cô thÓ lùa chän ra tèi
thiÓu ba (03) thöa ®Êt t¹i çc ®Þa ®iÓm kh¸c nhau cã tÝnh ®¹i diÖn cho c¶ vÞ trÝ ®Êt. Sau ®ã, tiÕn
hµnh x¸c ®Þnh gi¸ cña tõng thöa ®Êt b»ng çch ¸p dông çc ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh−
h−íng dÉn t¹i môc II.2 vµ tÝnh gi¸ mét ®¬n vÞ diÖn tÝch (m2) cña tõng thöa ®Êt.
Gi¸ ®Êt cña tõng vÞ trÝ (tÝnh trªn mét mÐt vu«ng) ®−îc x¸c ®Þnh lµ møc gi¸ b×nh qu©n
cña çc møc gi¸ cña çc thöa ®Êt ®· lùa chän nªu trªn.
+ Çch thø hai: §Þnh gi¸ ®Êt vÞ trÝ 1 cña tõng khu vùc, tõng lo¹i ®−êng phè hoÆc tõng
®−êng phè, sau ®ã sö dông hÖ sè vÞ trÝ ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc vÞ trÝ ®Êt cßn l¹i cña tõng khu
vùc, tõng lo¹i ®−êng phè hoÆc tõng ®−êng phè.
Çch thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vÞ trÝ 1 thùc hiÖn nh− ®Þnh gi¸ trùc tiÕp cho tõng vÞ trÝ ®Êt
nªu trªn.
C¨n cø vµo tiªu thøc xÕp lo¹i vÞ trÝ ®Êt uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tiªn hµnh x©y dùng hÖ
sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng lo¹i ®−êng phè cña çc lo¹i ®« thÞ theo nguyªn t¾c : §Êt t¹i vÞ trÝ
sè 1 cña ®−êng phè nµo cã møc gi¸ cao nhÊt cña ®−êng phè ®ã øng víi hÖ sè 1, ®Êt t¹i çc vÞ
57
trÝ tiÕp theo cña tõng lo¹i ®−êng phè t−¬ng øng cã hÖ sè thÊp h¬n øng víi çc møc gi¸ thÊp
h¬n.
HÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cña tÊt c¶ çc lo¹i ®Êt nªu trªn lµ tû lÖ so s¸nh gi÷a gi¸ chuyÓn
nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ phæ biÕn trªn thÞ tr−êng cña tõng vÞ trÝ ®Êt so víi vÞ trÝ sè 1,
hoÆc tû lÖ so s¸nh gi÷a çc tiªu thøc cña tõng vÞ trÝ ®Êt.
Gi¸ ®Êt cña tÊt c¶ çc lo¹i ®Êt ®−îc ®Þnh gi¸ theo vÞ trÝ nªu trªn tÝnh b»ng çch lÊy møc
gi¸ ®Êt cña vÞ trÝ ®Êt ®· x¸c ®Þnh ®−îc (vÞ trÝ sè 1) nh©n víi hÖ sè vÞ trÝ ®Þnh gi¸ ®Êt cña tõng
lo¹i ®Êt.
§èi víi ®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i çc thÞ x· ,thÞ trÊn, khu ®«
thÞ míi ch−a ®−îc xÕp lo¹i ®« thÞ n»m ë khu vùc ®Êt n«ng th«n (ngoµi ®Þa giíi cña ®Êt ®« thÞ
nh− thµnh phè, thÞ x· ®· ®−îc xÕp lo¹i ®« thÞ), khi ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ ®−îc ¸p dông khung gi¸
®Êt ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp t¹i ®« thÞ lo¹i V quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 vµ giíi
h¹n cho phÐp vËn dông qui ®Þnh t¹i Kho¶n 2 §iÒu 6 nghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16
th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
d. §Þnh gi¸ cô thÓ cho çc lo¹i ®Êt mµ ChÝnh phñ kh«ng quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt
- §èi víi ®Êt rõng phßng hé vµ ®Êt rõng ®Æc dông : C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban
nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi ®Êt rõng s¶n xuÊt ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt rõng phßng hé, ®Êt
rõng ®Æc dông. Quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®èi víi ®Êt rõng phßng hé, ®Êt rõng ®Æc dông thùc hiÖn nh−
quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®èi víi ®Êt rõng s¶n xuÊt h−íng dÉn t¹i môc II.3.2.
Møc gi¸ cô thÓ cho tõng h¹ng ®Êt cña ®Êt rõng phßng hé, ®Êt rõng ®Æc dông tèi ®a
kh«ng v−ît qu¸ møc gi¸ cô thÓ tõng h¹ng ®Êt cña ®Êt rõng s¶n xuÊt.
- §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c theo qui ®Þnh t¹i TiÕt d Môc 4 §iÒu 6 cña NghÞ ®Þnh sè
181/2004/N§-CP ngµy 26 th¸ng 10 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt §Êt §ai.
Gi¸ çc lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c ®−îc x¸c ®Þnh c¨n cø møc gi¸ ®Êt cô thÓ mµ Uû ban
nh©n d©n cÊp tØnh ®· qui ®Þnh cho lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ hoÆc ë khu vùc l©n cËn trong
cïng vïng (nÕu kh«ng cã ®Êt liÒn kÒ).
Møc gi¸ ®Êt cô thÓ qui ®Þnh cho tõng lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c tèi ®a kh«ng v−ît qu¸
møc gi¸ cô thÓ ®· qui ®Þnh cho lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ, hoÆc møc gi¸ cao nhÊt ®· qui
®Þnh cho ®Êt n«ng nghiÖp ë khu vùc l©n cËn.
- §èi víi ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp
C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi gi¸ ®Êt ë ®Ó
®Þnh gi¸ ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp theo nguyªn t¾c: §Êt
x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp t¹i n«ng th«n th× c¨n cø vµo gi¸ ®Êt
ë t¹i n«ng th«n; ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp t¹i ®« thÞ th×
c¨n cø vµo gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ.
Møc gi¸ cô thÓ qui ®Þnh cho tõng vÞ trÝ ®Êt cña ®Êt x©y dùng trô së c¬ quan vµ x©y
dùng c«ng tr×nh sù nghiÖp tèi ®a kh«ng cao h¬n møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n ®· quy
®Þnh cho vÞ trÝ ®Êt t−¬ng tù cña ®Êt ë liÒn kÒ hoÆc ®Êt ë t¹i khu vùc l©n cËn gÇn nhÊt nÕu kh«ng
cã liÒn kÒ.
- §èi víi ®Êt sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh; ®Êt sö dông vµo çc môc ®Ých
c«ng céng theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ; ®Êt do çc c¬ së t«n gi¸o sö dông; ®Êt cã c«ng tr×nh
lµ ®×nh, ®Òn, miÕu, am, tõ ®−êng, nhµ thê hä; ®Êt lµm nghÜa trang, nghÜa ®Þa vµ ®Êt phi n«ng
nghiÖp kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ (t¹i TiÕt e Môc 5 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè
181/2004/N§-CP cÊp ngµy 29/10/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt ®Êt ®ai).
C¨n cø møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· quy ®Þnh ®èi víi gi¸ çc lo¹i
®Êt liÒn kÒ ®Ó ®Þnh gi¸ cho çc lo¹i ®Êt trªn, cô thÓ lµ:
+ Tr−êng hîp çc lo¹i ®Êt trªn chØ liÒn kÒ ®Êt ë th× c¨n cø gi¸ ®Êt ë hoÆc chØ liÒn kÒ ®Êt
s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp th× c¨n cø gi¸ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp;
nÕu kh«ng cã nh÷ng lo¹i ®Êt liÒn kÒ nªu trªn th× c¨n cø vµo gi¸ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi
n«ng nghiÖp ë khu vùc gÇn nhÊt ®Ó ®Þnh gi¸.
58
+ Tr−êng hîp çc lo¹i ®Êt trªn liÒn kÒ víi nhiÒu lo¹i ®Êt kh¸c nhau, th× c¨n cø vµo gi¸
cña lo¹i ®Êt cã møc gi¸ cao nhÊt.
Møc gi¸ cô thÓ quy ®Þnh cho tõng vÞ trÝ ®Êt cña çc lo¹i ®Êt nãi trªn tèi ®a kh«ng cao
h¬n møc gi¸ cô thÓ mµ Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®· qui ®Þnh cho vÞ trÝ t−¬ng tù cña ®Êt ë,
hoÆc lµ ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp liÒn kÒ.
3.3. §Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh
a. Gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung −¬ng:
- Khi ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung −¬ng,
Uû ban nh©n d©n çc tØnh cã ®Êt gi¸p ranh ph¶i c¨n cø vµo quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 12,
Kho¶n 1 §iÒu 14 NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ
vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt vµ h−íng dÉn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo
Th«ng t− 114/2004/TT-BTC.
- Tr−íc khi quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh qui ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu 12 NghÞ
®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c
®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i tham kh¶o, trao ®æi víi
nhau vÒ møc gi¸ dù kiÕn ban hµnh vµ ph¶i tu©n thñ theo ®óng nguyªn t¾c qui ®Þnh t¹i TiÕt c
Môc 1 §iÒu 56 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003: "§Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè
cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh− nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc
®Ých sö dông theo qui ho¹ch th× møc gi¸ nh− nhau".
Trong tr−êng hîp ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc tØnh, thµnh phè cã cïng môc ®Ých
sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo qui ho¹ch, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng
nh− nhau nh−ng cã çc chÝnh s¸ch ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi, chÝnh s¸ch thu hót ®Çu t− kh¸c
nhau, th× møc gi¸ t¹i khu vùc gi¸p ranh cã thÓ chªnh lÖch nhau nh−ng tèi ®a kh«ng qu¸ 20%.
- Tr−êng hîp çc ®Þa ph−¬ng kh«ng tho¶ thuËn ®−îc víi nhau vÒ møc gi¸ t¹i khu vùc
®Êt gi¸p ranh, th× b¸o ço Thñ t−íng ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh.
b. Gi¸ ®Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a çc quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh, thµnh
phè trùc thuéc Trung −¬ng.
Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh , c¨n cø t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph−¬ng, quy ®Þnh gi¸ ®Êt t¹i khu
vùc ®Êt gi¸p ranh cho phï hîp theo nguyªn t¾c : Kho¶ng çch ®Êt gi¸p ranh do tØnh quy
®Þnh nÕu cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh− nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn
t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh− nhau.
Tr−êng hîp t¹i khu vùc gi¸p ranh mµ ®iÒu kiÖn kÕt cÊu h¹ tÇng kh«ng nh− nhau th× gi¸
®Êt t¹i khu vùc ®Êt gi¸p ranh ®−îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo ®iÒu kiÖn thùc tÕ cña tõng khu vùc.
§èi víi ®Êt ë t¹i n«ng th«n ë çc vïng ven ®« thÞ (bao gåm çc x· tiÕp gi¸p víi néi
thµnh phè vµ thÞ trÊn thuéc ®« thÞ ®Æc biÖt vµ ®« thÞ lo¹i I vµ çc th«n (Êp) tiÕp gi¸p víi néi
thµnh phè, thÞ x· thÞ trÊn cña çc ®« thÞ cßn l¹i), th× gi¸ ®Êt t¹i khu vùc nµy ®−îc x¸c ®Þnh theo
nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ cho çc thöa ®Êt liÒn kÒ vµ ®−îc vËn dông khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ qui
®Þnh cho lo¹i ®« thÞ n»m liÒn kÒ.
Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh cô thÓ vÒ ®Êt ë t¹i n«ng th«n ë çc vïng ven ®« thÞ.
59
Ch−¬ng V
hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n
I. Kh¸i qu¸t
1. HÖ thèng C¬ së d÷ liÖu quèc gia
1.1 Kh¸i niÖm
C«ng nghÖ th«ng tin ®· t¹o nªn b−íc ngoÆt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn c«ng nghÖ cña x· héi
loµi ng−êi. C«ng nghÖ c¬ khÝ ®· gióp con ng−êi thay thÕ lao ®éng thñ c«ng b»ng m¸y mãc vµ
c«ng nghÖ th«ng tin ®· t¹o ®iÒu kiÖn thay thÕ tõng b−íc lao ®éng trÝ ãc cña con ng−êi. Sù ph¸t
ph¸t triÓn cña c«ng nghÖ th«ng tin ®· lµm thay ®æi ph−¬ng thøc s¶n xuÊt vµ tr×nh ®é d©n trÝ
®−îc n©ng cao dÉn ®Õn nhu cÇu x©y dùng mét c¬ së d÷ liÖu quèc gia thèng nhÊt trªn nÒn t¶ng
c«ng nghÖ th«ng tin.
HÖ thèng çc CSDL quèc gia lµ mét trong çc thµnh phÇn nÒn t¶ng cña kÕt cÊu h¹ tÇng vÒ
th«ng tin. CSDL quèc gia bao gåm çc CSDL chuyªn ngµnh ®Ó t¹o thµnh mét hÖ thèng CSDL
thèng nhÊt. Mçi CSDL thµnh phÇn cã tÝnh ®éc lËp t−¬ng ®èi, ®−îc t¹o thµnh tõ th«ng tin cña
mét sè ngµnh vµ ®Þa ph−¬ng. HÖ thèng CSDL quèc gia t¹o mèi liªn kÕt ngang gi÷a çc CSDL
thµnh phÇn víi çc chøc n¨ng trao ®æi, chia sÎ th«ng tin ®ång thêi t¹o mèi liªn kÕt däc theo
cÊu tróc ph©n cÊp cña hÖ thèng chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ n−íc.
1.2 Néi dung cña c¬ së d÷ liÖu quèc gia
C¬ së d÷ liÖu quèc gia bao gåm çc thµnh phÇn:
- C¬ së d÷ liÖu vÒ chÝnh trÞ: luËt ph¸p, tæ chøc, çn bé;
- C¬ së d÷ liÖu kinh tÕ: nguån lùc- tµi nguyªn thiªn nhiªn, ®Êt ®ai, lao ®éng vµ vèn, quy
ho¹ch kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ, kÕt qu¶ ho¹t ®éng kinh tÕ: n«ng nghiÖp, c«ng nghiÖp
vµ dÞch vô;
- C¬ së d÷ liÖu x· héi: d©n sè, lao ®éng v¨n ho¸, gi¸o dôc, y tÕ, thÓ thao v.v..
Th«ng tin vÒ ®Êt ®ai vµ tµi nguyªn lµ mét thµnh phÇn kh«ng thÓ thiÕu ®−îc cña c¬
së d÷ liÖu quèc gia.
2. C¬ së d÷ liÖu vÒ tµi nguyªn ®Êt/bÊt ®éng s¶n
( D−íi ®©y gäi chung lµ c¬ së d÷ liÖu tµi nguyªn ®Êt – CSDLTN§)
2.1 Çc thµnh phÇn cña CSDLTN§
Çc thµnh phÇn cÊu thµnh cña CSDL TN§ gåm:
1. Th«ng tin vÒ hÖ thèng quy chiÕu
2. Th«ng tin vÒ hÖ to¹ ®é, ®é cao Nhµ n−íc
3. Th«ng tin vÒ hÖ thèng b¶n ®å ®Þa h×nh c¬ b¶n
4. Th«ng tin vÒ ®−êng biªn giíi vµ ®Þa giíi hµnh chÝnh
5. Th«ng tin vÒ m« h×nh ®é cao ®Þa h×nh
6. Th«ng tin vÒ çc lo¹i ®Êt ph©n theo hiÖn tr¹ng sö dông
7. Th«ng tin vÒ quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt
8. Th«ng tin vÒ b¶n ®å thöa ®Êt (bao gåm nhµ cöa, tµi s¶n trªn ®Êt)
9. Th«ng tin vÒ chñ sö dông ®Êt
10. Th«ng tin vÒ çc d÷ liÖu cã liªn quan tíi ng−êi d©n.
- Mèi quan hÖ gi÷a CSDL vÒ Tµi nguyªn ®Êt víi çc CSDL kh¸c ®−îc tr×nh bµy
trong s¬ ®å 1 d−íi ®©y:
60
C¬ quan Qu¶n lý
®Êt ®ai
§¨ng ký:
Çc thµnh phÇn tham gia
1. D©n sè
thÞ tr−êng
2. ThÕ chÊp internet 1. Ng©n hµng
3. Ph¸p nh©n
2. C«ng chøng
4. §Þa chØ
3. Çc Cty BDS
5. Nh÷ng khu vùc b¶o
4. C«ng d©n
vÖ
5. Çc cty Th−¬ng m¹i
6. Di s¶n v¨n ho¸
vµ luËt
Ng©n hµng ®¨ng ký d÷ liÖu

vÒ bÊt ®éng s¶n cña Trung −¬ng
§Êt ®ai Nhµ cöa C¨n hé
GIS Chñ së h÷u §Þa chØ
Çc quyÒn ThÕ chÊp Sù h¹n chÕ
S¬ ®å 1
Ph¹m vi ho¹t ®éng CSDL vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n
Nguån: F.I.G, th¸ng 4/2002
2.2. Vai trß cña CSDL vÒ tµi nguyªn ®Êt trong hÖ thèng CSDL Quèc gia
- T¹o c¬ së ®Þa lý thèng nhÊt ®Ó thÓ hiÖn thuéc tÝnh kh«ng gian cho çc CSDL kh¸c
nh− d©n c−, tæ chøc, kinh tÕ, x· héi, tµi chÝnh, kÕ ho¹ch, ph¸p luËt, phôc vô cho c«ng t¸c quy
hoach, kÕ ho¹ch, ph©n tÝch çc ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi theo çc yÕu tè ®Þa lý.
- T¹o mèi liªn hÖ chÆt chÏ gi÷a çc CSDL trong hÖ thèng CSDL quèc gia ®Ó h×nh
thµnh mét hÖ thèng qu¶n lý thèng nhÊt, mét quy ho¹ch ph¸t triÓn thèng nhÊt vµ mét c«ng cô
kiÓm so¸t qu¸ tr×nh triÓn khai çc ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi.
- HÇu hÕt çc d÷ liÖu cña çc c¬ quan ®Òu cã liªn quan ®Õn thuéc tÝnh kh«ng gian cña
d÷ liÖu ®ã; Çc ho¹t ®éng chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi ®Òu g¾n víi tµi nguyªn ®Êt vµ quan hÖ ®Êt
®ai nªn yÕu tè ®Êt ®ai lu«n cÇn thiÕt cho CSDL cña çc ngµnh kh¸c.
- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô cho çc môc ®Ých qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ d©n sù, hµnh
chÝnh, l·nh thæ, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch.
- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô trùc tiÕp çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt, nghiªn cøu khoa häc,
gi¸o dôc ®µo t¹o, phôc vô an ninh quèc phßng.
61
- CSDL tµi nguyªn ®Êt phôc vô nhu cÇu x· héi ho¸ th«ng tin vµ n©ng cao d©n trÝ.
- CSDL tµi nguyªn ®Êt cã tÝnh liªn ngµnh rÊt cao, viÖc x©y dùng hÖ CSDL vÒ tµi
nguyªn ®Êt vµ çc tµi nguyªn thiªn nhiªn vµ m«i tr−êng ph¶i cã sù phèi hîp cña nhiÒu
ngµnh kh¸c nhau.
II. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ BÊt ®éng s¶n
( D−íi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai)
1. Kh¸i niÖm
2. Ph©n lo¹i CSDLTN§
2.1. Theo d¹ng th«ng tin
- CSDL ®å ho¹ (çc môc tõ 1-5),
- CSDL v¨n b¶n (çc môc tõ 6-10).
2.2. Theo nguån th«ng tin
a. Th«ng tin ®Çu vµo
- D÷ liÖu b¶n ®å. Thu thËp tõ b¶n ®å trªn giÊy, b¶n ®å sè, sè liÖu ®o mÆt ®Êt, sè
liÖu ®o ¶nh hµng kh«ng, vò trô.
- D÷ liÖu thuéc tÝnh. Thu thËp tõ néi dung b¶n ®å cò, ®iÒu tra thùc ®Þa, sæ s¸ch tµi
liÖu, hå s¬, sè liÖu ®iÒu tra c¬ b¶n
b. Th«ng tin ®Çu ra
- Phôc vô yªu cÇu qu¶n lý Nhµ n−íc cña ChÝnh quyÒn Trung −¬ng, ®Þa ph−¬ng.
- Phôc vô trùc tiÕp yªu cÇu qu¶n lý cña ngµnh §Þa chÝnh.
- Phôc vô cho qu¶n lý çc ngµnh kh¸c
- Phôc vô th«ng tin ®Êt ®ai cho nhu cÇu sinh ho¹t cña ngµnh
3. CÊu tróc hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai
3.1 Tæ chøc CSDLTN§
VÒ nguyªn t¾c mét hÖ thèng th«ng tin cña ngµnh hîp lý nhÊt lµ cã tæ chøc dùa trªn
c¬ cÊu tæ chøc cña ngµnh chñ qu¶n. C¬ cÊu tæ chøc ®−îc ph©n thµnh çc cÊp trung −¬ng vµ ®Þa
ph−¬ng. Th«ng th−êng, çc ®Þa ph−¬ng ®ãng vai trß lµ n¬i thu thËp, cËp nhËt çc th«ng tin chi
tiÕt, cung cÊp th«ng tin ®Çu vµo cho toµn bé hÖ thèng vµ còng sÏ lµ n¬i qu¶n lý vµ sö dông chñ
yÕu çc th«ng tin chi tiÕt, cßn cÊp Trung −¬ng nhu cÇu chñ yÕu l¹i lµ çc th«ng tin tæng hîp tõ
çc th«ng tin chi tiÕt.
3.2. Çc ph−¬ng ¸n qu¶n lý CSDL
Cã 4 ph−¬ng ¸n l−u tr÷ vµ qu¶n lý d÷ liÖu bao gåm: Qu¶n lý tËp trung; Ph©n t¸n
b¶n sao; Ph©n t¸n d÷ liÖu; Ph©n t¸n d÷ liÖu chi tiÕt, tËp trung sè liÖu tæng hîp c¨n cø: Tr×nh ®é
qu¶n lý, møc ®é æn ®Þnh cña quy tr×nh qu¶n lý, ph©n bè tÇn xuÊt sö dông th«ng tin gi÷a çc
®¬n vÞ ®Ó x¸c ®Þnh ph−¬ng ¸n thÝch hîp.
Ph−¬ng ¸n l−u tr÷ d÷ liÖu tËp trung: TËp trung sè liÖu chi tiÕt t¹i mét ®iÓm,
th−êng ®−îc sö dông khi çc th«ng tin chi tiÕt ®−îc tra cøu víi tÇn xuÊt t−¬ng ®èi ®Òu tõ çc
®¬n vÞ sö dông th«ng tin hoÆc nhu cÇu tæng hîp th«ng tin rÊt ®a d¹ng khã cã thÓ quy ®Þnh s½n.
Mét vÝ dô thÝch hîp ®èi víi ph¬ng ¸n nµy lµ sè liÖu ®iÒu tra d©n sè, sè liÖu th« ®−îc sö dông
nhiÒu lÇn ®Ó tæng hîp ph©n tÝch theo nhiÒu khÝa c¹nh ®¸nh gi¸ kh¸c nhau. Ph−¬ng ¸n nµy cã
−u ®iÓm lµ ®ì g©y phøc t¹p cho c«ng viÖc qu¶n trÞ hÖ thèng, lµm gi¶m chi phÝ cho toµn bé hÖ
thèng (bao gåm chi phÝ x©y dùng vµ ®Æc biÖt lµ chi phÝ b¶o tr× hÖ thèng). Çc nh−îc ®iÓm cña
nã lµ: th«ng tin ph¶i chuyÓn t¶i nhiÒu vµ th−êng xuyªn gi÷a trung −¬ng vµ ®Þa ph−¬ng, khèi
l−îng d÷ liÖu trong CSDL t¨ng lµm gi¶m tèc ®é xö lý vµ t×m kiÕm.
Ph−¬ng ¸n Ph©n t¸n b¶n sao d÷ liÖu: Ph−¬ng ¸n nµy lµ sè liÖu ®−îc l−u thµnh
çc b¶n gièng hÖt nhau ë nhiÒu ®iÓm kh¸c nhau. Mçi khi sè liÖu ®−îc cËp nhËt t¹i mét ®iÓm
th× ®ång thêi còng ®−îc sao chÐp vµo çc b¶n sao cßn l¹i. Ph−¬ng ¸n nµy th−êng dïng trong
çc bµi to¸n qu¶n lý ng©n hµng. §èi víi ph−¬ng ¸n ph©n t¸n b¶n sao, chi phÝ tèn kÐm nhÊt lµ
viÖc duy tr× nhÊt qu¸n d÷ liÖu trong toµn bé hÖ thèng.
62
Ph−¬ng ¸n ph©n t¸n d÷ liÖu: D÷ liÖu ®−îc c¾t khóc vµ l−u gi÷ ë nhiÒu ®Þa ®iÓm
kh¸c nhau. Khi cã tra cøu tíi d÷ liÖu, hÖ thèng sÏ tù tæ chøc ®Ó ng−êi dïng t×m ®−îc th«ng tin
cÇn thiÕt mµ kh«ng cÇn biÕt ®Õn vÞ trÝ thùc sù cña d÷ liÖu lµ ë ®©u, ®©y lµ m« h×nh lý t−ëng ®èi
víi çc hÖ thèng th«ng tin do th«ng tin chi tiÕt th−êng ®−îc sö dông trong néi bé çc ®Þa
ph−¬ng. HÖ thèng l¹i hoµn toµn trong suèt vÒ mäi vÞ trÝ vËt lý. HÖ thèng d−êng nh− kh«ng tèn
kÐm cho viÖc b¶o toµn tÝnh nhÊt qu¸n, còng nh− tr¸nh ®−îc hiÖn t−îng t¾c nghÏn trªn ®−êng
truyÒn. M« h×nh nµy lµ m« h×nh tèt nhÊt do sè liÖu ®−îc l−u gi÷ ngay t¹i ®iÓm thu thËp vµ
®−îc tra cøu tõ mäi ®iÓm cÇn th«ng tin. Tuy nhiªn viÖc thiÕt kÕ hÖ thèng nh− vËy gÆp ph¶i rÊt
nhiÒu phøc t¹p vµ kÐo theo ®ã lµ chi phÝ cho toµn bé hÖ thèng. Tr−íc hÕt m« h×nh nµy ®ßi hái
mét c¬ së h¹ tÇng m¹ng nÒn hoµn toµn æn ®Þnh 24/24 giê trong ngµy ®Ó b¶o ®¶m truy nhËp
trùc tuyÕn, còng nh− viÖc duy tr× çc trung t©m qu¶n trÞ CSDL t¹i çc ®iÓm l−u gi÷ sè liÖu.
Ph−¬ng ¸n ph©n t¸n d÷ liÖu chi tiÕt tËp trung d÷ liÖu tæng hîp: Víi ph−¬ng ¸n
nµy, hÖ thèng ®−îc chia nhá thµnh çc hÖ thµnh phÇn qu¶n lý th«ng tin trªn ph¹m vi ®Þa
ph−¬ng, hÖ thèng cÊp trung −¬ng thùc hiÖn çc chøc n¨ng tæng hîp çc th«ng tin ®−îc thu
thËp t¹i ®Þa ph−¬ng.
Ph−¬ng ¸n nµy nãi chung kh¸ hiÖu qu¶, song còng sÏ cã mét sè nh−îc ®iÓm khi
th−êng xuyªn cã nhu cÇu tra cøu chi tiÕt tõ mét ®Þa ph−¬ng tíi th«ng tin cña mét ®Þa ph−¬ng
kh¸c hoÆc cã nhu cÇu ph©n tÝch míi trªn toµn bé sè liÖu. §ång thêi còng ph¶i x¸c ®Þnh c¬ chÕ
cËp nhËt vµ quy t¾c tæng hîp th«ng tin trong qu¸ tr×nh vËn hµnh.
3.3. Gi¶i ph¸p m¹ng cho CSDLTN§
a. S¬ ®å m¹ng tæng thÓ
• Çc yªu cÇu c¬ b¶n
Nh− ®èi víi tÊt c¶ çc c¬ së d÷ liÖu kh¸c, CSDL tµi nguyªn ®Êt ph¶i tho¶ m·n çc yªu
cÇu chung ®Æt ra ®èi víi mét CSDL. Ngoµi ra, ®èi víi çc d÷ liÖu ®Êt ®ai lµ çc th«ng tin mang
tÝnh chÊt kh«ng gian, cßn cã nh÷ng yªu cÇu riªng nh− sau:
- HÖ thèng cã kh¶ n¨ng l−u tr÷ vµ xö lý mét khèi l−îng th«ng tin lín, trong ®ã çc d÷
liÖu ®å ho¹ (graphic) chiÕm mét tû träng rÊt cao.
- HÖ thèng cã kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu tra cøu, truyÒn çc th«ng tin mét çch nhanh
chãng, chÝnh x¸c vµ an toµn trªn ph¹m vi toµn quèc gi÷a trung −¬ng vµ ®Þa ph−¬ng, còng nh−
gi÷a çc ®Þa ph−¬ng.
- M¹ng m¸y tÝnh ®¸p øng ®−îc çc yªu cÇu c¬ b¶n.
- §é tin cËy cao, an toµn trªn m¹ng. Cã kh¶ n¨ng kh¾c phôc nhanh chãng sù cè.
- ThiÕt kÕ theo c«ng nghÖ hiÖn ®¹i, víi nguyªn t¾c më vµ çc chuÈn quèc tÕ th«ng dông.
- DÔ dµng ghÐp nèi vµo m¹ng quèc gia trong t−¬ng lai.
• S¬ ®å tæng thÓ
VÒ tæng thÓ, ®Ó ®¸p øng çc yªu cÇu ®· nªu, nhÊt lµ çc yªu cÇu vÒ t×m kiÕm, truyÒn
th«ng tin víi dung l−îng lín vµ ®Æc biÖt lµ th«ng tin ®å ho¹, m¹ng m¸y tÝnh phôc vô CSDL
Quèc gia vÒ tµi nguyªn ®Êt ®−îc chia lµm nhiÒu m¹ng con, võa cã kh¶ n¨ng ho¹t ®éng ®éc lËp,
l¹i võa liªn kÕt ®−îc víi nhau trong mét m¹ng diÖn réng thèng nhÊt, cã ®é tin cËy cao.
M¹ng diÖn réng nèi çc m¹ng côc bé t¹i tÊt c¶ çc tØnh
T¹i c¬ quan ®Þa chÝnh ®Þa ph−¬ng sÏ h×nh thµnh çc m¹ng côc bé, lµ n¬i l−u tr÷ th«ng
tin vÒ tµi nguyªn ®Êt t¹i ®Þa ph−¬ng cña m×nh.
Çc m¹ng nµy sÏ kÕt nèi víi nhau th«ng qua çc bé ®Þnh tuyÕn víi m«i tr−êng truyÒn
dÉn lµ m¹ng ®iÖn tho¹i c«ng céng hoÆc ®−êng chuyÓn m¹ch gãi X.25.
b. M¹ng vµ hÖ ®iÒu hµnh m¹ng
Kh¶ n¨ng nèi m¹ng diÖn réng
• Nèi m¹ng qua ®iÖn tho¹i. Nèi m¹ng diÖn réng qua ®iÖn tho¹i lµ ph−¬ng thøc phæ
biÕn nhÊt v× lý do m¹ng ®iÖn tho¹i lµ ®−êng truyÒn th«ng ®· cã s½n. §Ó nèi çc m¸y tÝnh qua
m¹ng ®iÖn tho¹i, vÒ c¬ b¶n chØ cÇn thªm çc Modem. Tuy nhiªn ph−¬ng thøc nèi nµy cã nhiÒu
h¹n chÕ:
63
- Tèc ®é truyÒn th«ng tin thÊp (2400 - 19200 bit/gi©y)

- Tû lÖ lçi cao trªn ®−êng truyÒn
- TruyÒn rÊt chËm çc øng dông ®å ho¹
- Kh¶ n¨ng kiÓm tra an toµn d÷ liÖu yÕu
• ChuyÓn m¹ch gãi X.25 ®−îc coi nh− ph−¬ng thøc truyÒn th«ng kh«ng ®ång bé tin
cËy nhÊt vµ ®−îc dïng phæ biÕn trong çc n−íc ®ang ph¸t triÓn, nh÷ng n¬i m¹ng ®iÖn tho¹i
c«ng céng cã ®é tin cËy kÐm. §é tin cËy cao cña X.25 còng chÝnh lµ nguyªn nh©n g©y ra tèc
®é truyÒn th«ng chËm (kho¶ng 56 Kbps), do X.25 thùc hiÖn kiÓm tra lçi ë mçi nót nhËn vµ
truyÒn th«ng tin. ViÖc nèi m¹ng th«ng qua çc thiÕt bÞ nh− Router, Bridge, Modem. §−êng
truyÒn X.25 hiÖn t¹i ë ViÖt Nam ®ang cßn kh¸ ®¾t kÓ c¶ c«ng l¾p ®Æt d©y ban ®Çu vµ thuª bao
hµng th¸ng.
• Çc hÖ ®iÒu hµnh m¹ng
- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng Novell Netware
- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng UNIX
- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng Windows NT, Window 2000, Window XP
- HÖ ®iÒu hµnh m¹ng ngang hµng Windows for Workgroup, Window 95, 98.
HÖ ®iÒu hµnh Windows 2000 vµ Window XP ®−îc dïng kh¸ phæ biÕn.
3.4 ChuÈn ho¸ CSDLTN§
a. C¬ së
• Nhu cÇu cña viÖc chuÈn ho¸
VÒ nguyªn t¾c, mét CSDL khi ®−a vµo sö dông chung ph¶i ®−îc chuÈn hãa d÷ liÖu,
b¶o ®¶m tÝnh thèng nhÊt cña d÷ liÖu khi chia sÎ chóng cho nhiÒu ®èi t−îng sö dông hoÆc hiÖn
chØnh chóng tõ nhiÒu nguån kh¸c nhau.
ViÖc chuÈn ho¸ d÷ liÖu ph¶i ®¸p øng yªu cÇu:
- X¸c ®Þnh chuÈn thèng nhÊt cho tõng lo¹i d÷ liÖu
- X¸c ®Þnh quy tr×nh thèng nhÊt ®Ó chuyÓn çc lo¹i d÷ liÖu cò vÒ d¹ng chuÈn ®·
®Þnh.
- X¸c ®Þnh quy tr×nh thèng nhÊt vÒ thu thËp d÷ liÖu ®Ó cã ®−îc çc d÷ liÖu chuÈn.
• Nguyªn t¾c chuÈn ho¸
- Kh«ng ®Þnh chuÈn qu¸ chi tiÕt lµm cho hÖ thèng kh«ng b¶o ®¶m tÝnh më, h¹n chÕ
viÖc më réng CSDL. MÆt kh¸c kh«ng x¸c ®Þnh qu¸ kh¸i qu¸t g©y ra t×nh tr¹ng thiÕu thèng
nhÊt khã kh¾c phôc vÒ sau.
- Kh«ng thay ®æi nh÷ng chuÈn hiÖn ®−îc dïng nÕu nh÷ng chuÈn ®ã kh«ng g©y khã
kh¨n trong qu¸ tr×nh tin häc ho¸.
- Tu©n thñ çc chuÈn do çc c¬ quan qu¶n lý Nhµ n−íc kh¸c quy ®Þnh. Cô thÓ lµ:
§èi víi hÖ thèng tin häc c¶ phÇn cøng vµ phÇn mÒm chØ nªn khuyÕn nghÞ, kh«ng nªn quy ®Þnh
cøng nh¾c.
64
b. Néi dung chuÈn ho¸

Néi dung cña c«ng t¸c chuÈn ho¸ CSDL tµi nguyªn ®Êt bao gåm çc khÝa c¹nh sau
1. ChuÈn ho¸ thiÕt bÞ tin häc
- ChuÈn hÖ thèng: chuÈn ho¸ viÖc sö dông hÖ ®iÒu hµnh, m¹ng, thiÕt bÞ phÇn
cøng
- ChuÈn øng dông: chuÈn phÇn mÒm øng dông, chuÈn b¶ng m· ký tù vµ chuÈn tæ
chøc d÷ liÖu.
2. ChuÈn ho¸ hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, hÖ ®Þa danh vµ ®Þa giíi quèc gia
3. ChuÈn ho¸ hÖ thèng b¶n ®å ®Þa h×nh
4. ChuÈn ho¸ d÷ liÖu b¶n ®å sö dông ®Êt
5. ChuÈn ho¸ d÷ liÖu b¶n ®å ®Þa chÝnh
6. ChuÈn ho¸ hå s¬ ®Þa chÝnh
7. ChuÈn ho¸ meta data.
III. Thùc tr¹ng hÖ thèng th«ng tin ®Êt/ bÊt ®éng s¶n n−íc ta
IV. X©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ BÊt ®éng
s¶n
(D−íi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land information System)
1. Môc tiªu x©y dùng HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land information System)
Môc tiªu chÝnh lµ tiÕn hµnh viÖc thiÕt lËp vµ triÓn khai HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai trªn
quy m« quèc gia. §ã lµ mét hÖ thèng ®a chøc n¨ng ho¹t ®éng ë çc cÊp trung −¬ng vµ ®Þa
ph−¬ng phôc vô cho c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai trong nh÷ng ph¹m vi nh− sau:
- Th«ng tin cña LIS cã tÝnh chÊt ®Þa chÝnh, nh÷ng th«ng tin kh¸c nh− m¹ng l−íi täa
®é, ®Þa h×nh, ®Þa lý, thæ nh−ìng,... kh«ng thuéc vµo LIS.
- PhÇn d÷ liÖu: Th«ng tin cña LIS bao gåm b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ ®¨ng ký ®Êt ®ai, bÊt
®éng s¶n. §¬n vÞ mang th«ng tin lµ tõng thöa ®Êt chi tiÕt vµ th«ng tin vÒ chñ sö dông ®Êt.
- PhÇn c«ng cô: çc thñ tôc vµ kü thuËt cho phÐp thu thËp, cËp nhËt, xö lý vµ ph©n
ph¸t çc th«ng tin nãi trªn.
HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, khi hoµn tÊt sÏ t¹o ra çc lîi Ých nh− t¨ng c−êng viÖc qu¶n
lý vµ b¶o ®¶m quyÒn sö dông ®Êt, ®èi víi nhµ n−íc còng nh− ®èi víi ng−êi sö dông ®Êt, gãp
phÇn vµo viÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt (Hç trî quy ho¹ch ph¸t triÓn
kinh tÕ x· héi, thu hót ®Çu t−….).
2. Ph¹m vi ho¹t ®éng cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai
Ph¹m vi ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai liªn quan ®Õn hÖ thèng ®¨ng ký,
b¶n ®å ®Þa chÝnh, lÜnh vùc ph¸p lý.
2.1. HÖ thèng ®¨ng ký
HÖ thèng ®¨ng ký lµ néi dung th«ng tin c¬ së cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, nã chøa
çc th«ng tin c¬ b¶n b¶o ®¶m cho môc ®Ých ®¨ng ký ®Êt ®ai. Kh¸c víi b¶n ®å lµ ph¹m vi cã
tÝnh chÊt liªn ®íi, hÖ thèng ®¨ng ký lu«n ®−îc coi lµ bao hµm trong HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.
Çc giíi h¹n cña hÖ thèng kh«ng chØ dõng l¹i ë ph¹m vi ®¨ng ký mµ sÏ ph¸t triÓn çc øng
dông kh¸c nh− thuÕ, nhµ ë,... trªn c¬ së th«ng tin ®¨ng ký.
2.2. B¶n ®å ®Þa chÝnh
§èi víi HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, b¶n ®å ®Þa chÝnh tr−íc hÕt lµ nÒn t− liÖu kü thuËt,
cung cÊp çc th«ng tin c¬ b¶n cho c«ng t¸c ®¨ng ký, sau ®ã lµ néi dung ®−îc b¶o tr× vµ khai
th¸c song song cïng víi d÷ liÖu hå s¬ ®Þa chÝnh v¨n b¶n. HÖ thèng b¶n ®å n»m trong ph¹m vi
cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai do nhu cÇu cÇn ph¶i duy tr× th«ng tin b¶n ®å ë mäi tr−êng hîp
(kÕt qu¶ còng nh− giao diÖn), song hµnh víi th«ng tin ch÷ sè.
2.3. Nhµ vµ çc hé nhiÒu tÇng ë khu vùc ®« thÞ
Nhu cÇu qu¶n lý viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®« thÞ ®−îc ®Æt ra víi HÖ th«ng tin ®Êt
®ai. So víi ®Êt khu vùc n«ng th«n, khu vùc nµy cã nh÷ng ®iÓm kh¸c sau ®©y:
65
- Nhµ ®Êt ®« thÞ thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña nhiÒu ngµnh.

- Thöa ®Êt ngoµi nh÷ng th«ng tin ®Êt ®ai nh− khu vùc n«ng th«n cßn bao gåm çc th«ng
tin vÒ nhµ. Çc th«ng tin nµy ®−îc ph¶n ¸nh trªn giÊy chøng nhËn.
- §èi víi nhµ nhiÒu tÇng vµ nhiÒu c¨n hé cã thÓ cã nhiÒu chñ sö dông.
2.4. Ph¸p lý
Vai trß ph¸p lý cã ¶nh h−ëng rÊt lín ®èi víi ho¹t ®éng cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai
lµm cho HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai tõ mét HÖ thèng kü thuËt thuÇn tuý trë nªn mét C«ng cô
qu¶n lý ®Çy ®ñ quyÒn lùc. Ngoµi ®é tin cËy cña d÷ liÖu do phÝa HÖ thèng kü thuËt b¶o ®¶m th×
còng cÇn ph¶i ban hµnh çc ®iÒu luËt vµ quy ®Þnh b¶o ®¶m cho d÷ liÖu l−u gi÷ trong hÖ thèng
vµ ph©n ph¸t bëi hÖ thèng cã gi¸ trÞ vÒ mÆt ph¸p lý chø kh«ng chØ lµ tµi liÖu hay th«ng tin hç
trî.
2.5. Çc lÜnh vùc kh¸c
Ngoµi nh÷ng th«ng tin liªn quan ®Õn ®Êt ®ai do ngµnh §Þa chÝnh chÞu tr¸ch nhiÖm
qu¶n lý cã nh÷ng th«ng tin cã liªn quan ®Õn çc ngµnh kh¸c. Nh÷ng thay ®æi vÒ ®Êt ph¶i ®−îc
ph¶n ¸nh trong ®ã th× míi b¶o ®¶m ®−îc gi¸ trÞ cña th«ng tin vµ hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai b¶o
®¶m ®¸p øng yªu cÇu lÜnh vùc tµi chÝnh (thuÕ), thÕ chÊp, ng©n hµng (cho vay).
3. M« h×nh d÷ liÖu
3.1. C¬ së
M« h×nh d÷ liÖu lµ ph−¬ng thøc ®Ó triÓn khai mét çch cã cÊu tróc h×nh ¶nh cña phÇn
lÜnh vùc cÇn xem xÐt ph©n tÝch. §©y lµ m« h×nh lý thuyÕt cã tÝnh chÊt quan hÖ vµ kh«ng phô
thuéc vµo m«i tr−êng kü thuËt. Nã lµ c«ng cô giao tiÕp gi÷a ng−êi sö dông vµ ng−êi ph¸t triÓn
hÖ thèng.
§èi víi c«ng viÖc cña HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai, m« h×nh ®−îc x©y dùng trªn c¬ së
ph¶n ¸nh m«i tr−êng ®ang vËn hµnh hiÖn t¹i.
Mét sè thuËt ng÷ ®−îc sö dông trong m« h×nh CSDL
- §èi t−îng (Object/Entity) hay thùc thÓ lµ mét thµnh phÇn cña m« h×nh d÷ liÖu, cã
tÝnh chÊt quan träng ®èi víi lÜnh vùc c«ng viÖc vµ cÇn ph¶i l−u gi÷ th«ng tin vÒ nã. §èi t−îng
cã thÓ cã tÝnh cô thÓ nh− lµ chñ sö dông ®Êt, thöa ®Êt hoÆc cã tÝnh trõu t−îng h¬n nh− lµ thÕ
chÊp, thuÕ,...ViÖc x¸c ®Þnh chóng ®−îc xÐt qua çc tiªu chuÈn sau:
+ Cã thÓ nhËn biÕt qua m· (Identify).
+ Quan träng ®èi víi lÜnh vùc c«ng viÖc
+ Tù tån t¹i ®−îc
- Thuéc tÝnh ®−îc g¾n víi çc ®èi t−îng vµ chóng lµ çc tÝnh chÊt m« t¶ ®èi t−îng ®ã.
Thuéc tÝnh cã tÝnh chÊt ®¹i diÖn duy nhÊt cho ®èi t−îng ®−îc gäi lµ m· x¸c ®Þnh ®èi t−îng
(Identification). Mét sè thuéc tÝnh cã thÓ cã tÝnh chÊt ®¹i diÖn tõ b¶n chÊt tù nhiªn cña chóng
(thÝ dô sè chøng minh nh©n d©n ®èi víi ng−êi) nÕu ®èi t−îng kh«ng cã m· x¸c ®Þnh th× ph¶i
x©y dùng cho nã.
- Quan hÖ: Quan hÖ ®−îc coi lµ mèi liªn hÖ gi÷a çc ®èi t−îng kh¸c nhau. Çc thÓ
lo¹i quan hÖ cã thÓ cã lµ:
+ 1 : 1 Quan hÖ mét víi mét. Mçi thöa ®Êt cã mét m· sè thöa duy nhÊt.
+ 1 : M Quan hÖ mét víi nhiÒu. ThÝ dô: Mét tê b¶n ®å cã thÓ bao gåm nhiÒu
thöa ®Êt.
+M:M Quan hÖ nhiÒu víi nhiÒu.
ThÝ dô: Chñ sö dông ®Êt - Thöa ®Êt. Mét chñ cã thÓ cã quyÒn sö dông nhiÒu thöa ®Êt,
mét thöa ®Êt cã thÓ do nhiÒu chñ cïng sö dông.
M« h×nh d÷ liÖu vµ quan hÖ lµ néi dung vµ c¨n cø quan träng ®Ó x©y dùng cÊu tróc d÷
liÖu nh»m tæ chøc qu¶n lý d÷ liÖu trong hÖ thèng ®−îc tèt vµ ph¶n ¸nh ®−îc thùc tÕ kh¸ch
quan cña hÖ thèng.
66
3.2. M« h×nh
§Ó x©y dùng m« h×nh d÷ liÖu cÇn tiÕp cËn tõ 2 h−íng:
- H−íng thø nhÊt: tõ çc ®èi t−îng vµ thùc thÓ tham gia vµo lÜnh vùc nghiÖp vô ®Ó lËp
nªn m« h×nh ®èi t−îng, ë giai ®o¹n ®Çu tÊt c¶ çc ®èi t−îng cã liªn quan trong lÜnh vùc cña hÖ
thèng ®−îc m« t¶ ®Çy ®ñ. Sau ®ã çc thùc thÓ kh«ng tham gia trùc tiÕp vµo ho¹t ®éng ®−îc
lo¹i bá bít vµ thùc hiÖn chuÈn ho¸ quan hÖ. Çc mèi quan hÖ nhiÒu - nhiÒu ®−îc ph©n t¸ch
thµnh çc quan hÖ mét - nhiÒu.
- H−íng tiÕp cËn thø hai xuÊt ph¸t tõ çc yªu cÇu vµ chøc n¨ng ®Æt ra ®èi víi hÖ thèng,
thÝ dô yªu cÇu cÇn ph¶i l−u gi÷ qu¶n lý ®−îc c¶ çc th«ng tin lÞch sö thöa ®Êt. C¨n cø vµo çc
yªu cÇu ®ã bæ sung çc thùc thÓ vµo m« h×nh ®Ó b¶o ®¶m chuyÓn t¶i ®−îc néi dung th«ng tin
nãi trªn. M« h×nh chuyÓn dÇn tõ tÝnh chÊt ®èi t−îng sang tÝnh chÊt d÷ liÖu.
Khi ®· hoµn thµnh, m« h×nh d÷ liÖu lµ c¬ së ®Ó t¹o nªn cÊu tróc l«gic cña c¬ së d÷
liÖu, víi çc b¶ng (tables) t−¬ng øng víi çc thùc thÓ cña m« h×nh, mèi quan hÖ gi÷a çc b¶ng
®−îc duy tr× th«ng qua çc khãa (key).
3.3. M« h×nh chøc n¨ng
3.3.1. Chøc n¨ng cËp nhËt
- §¨ng ký ban ®Çu.
+ Chøc n¨ng ®¨ng ký ban ®Çu b¶o ®¶m cho hÖ thèng kh¶ n¨ng hç trî c«ng t¸c ®¨ng
ký thiÕt lËp hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nãi çch kh¸c lµ khi
hÖ thèng th«ng tin ®· ®−îc thiÕt lËp th× çc ®¨ng ký ban ®Çu tiÕp theo ®−îc thùc hiÖn trùc tiÕp
bëi hÖ thèng.
+ Thu thËp th«ng tin ban ®Çu lµ c«ng t¸c chuyÓn d÷ liÖu trªn çc lo¹i sæ s¸ch hiÖn t¹i
vµo hÖ thèng d−íi d¹ng sè. C«ng t¸c thu thËp d÷ liÖu nµy sÏ ®−îc thùc hiÖn ®ång lo¹t, khi hÖ
thèng ®−îc ®−a vµo vËn hµnh.
- CËp nhËt biÕn ®éng: Çc biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai sÏ ®−îc cËp nhËt ®Þnh kú, cã thÓ lµ
hµng ngµy, hµng tuÇn hoÆc th¸ng t¹i cÊp qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu trªn c¬ së çc hå s¬ biÕn ®éng
tõ çc cÊp kh¸c göi ®Õn. ViÖc cËp nhËt bao gåm çc th«ng tin vÒ thuéc tÝnh vµ h×nh häc. Mét
yªu cÇu ®Æt ra lµ víi mét chu kú cËp nhËt nh− vËy th× çc th«ng tin vÒ qu¸ tr×nh diÔn biÕn cña
mét sù vô ph¶i ®−îc ghi nhËn ®Ó ®¶m b¶o tÝnh nhÊt qu¸n cña d÷ liÖu. B¶o ®¶m cho th«ng tin
cña hÖ thèng cã ®é tin cËy ph¸p lý vµ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng biÕn ®éng thùc tÕ.
- Th«ng tin bæ sung cho tõng ®Þa ph−¬ng: Thùc tÕ cho thÊy mét sè th«ng tin quan
träng ®èi víi ®Þa ph−¬ng nµy song l¹i kh«ng quan träng ®èi víi ®Þa ph−¬ng kh¸c. Do ®ã hÖ
thèng ph¶i dù kiÕn chøc n¨ng bæ sung th«ng tin theo yªu cÇu cña tõng ®Þa ph−¬ng mµ kh«ng
ph¸ vì cÊu tróc chung.
3.3.2. Chøc n¨ng t×m kiÕm
- T×m kiÕm thöa ®Êt: §Ó b¶o ®¶m nhÊt qu¸n d÷ liÖu trªn toµn bé hÖ thèng cÇn cã quy
®Þnh vÒ m· sè ®Ó mçi thöa ®Êt ®−îc x¸c ®Þnh duy nhÊt. Gi¶i ph¸p ®Ò nghÞ lµ coi m· sè x¸c
®Þnh mét thöa ®Êt bao gåm 4 thµnh phÇn:
+ M· ®¬n vÞ hµnh chÝnh tõ tØnh ®Õn x·
+ M· m¶nh b¶n ®å
+ Sè thöa ®Êt trªn m¶nh b¶n ®å
Gi¶i ph¸p nµy dùa trªn c¬ së hÖ thèng ®¸nh sè tê b¶n ®å ®Þa chÝnh hiÖn t¹i, theo tõng
®Þa ph−¬ng vµ hiÖn ®−îc dïng trong hå s¬ ®Þa chÝnh vµ çc giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông
®Êt ®ang l−u hµnh. NÕu m· m¶nh b¶n ®å ®−îc ®¸nh thèng nhÊt trªn toµn quèc th× trong t−¬ng
lai chØ cÇn m· ph¸p danh m¶nh b¶n ®å toµn quèc, sè hiÖu thöa.
- T×m kiÕm chñ sö dông ®Êt: §èi t−îng qu¶n lý quan träng trong LIS lµ çc chñ sö
dông ®Êt. Mçi chñ sö dông ®Êt cã thÓ sö dông nhiÒu thöa ®Êt ®ång thêi vµ thËm chÝ t¹i nhiÒu
®Þa ph−¬ng kh¸c nhau.Trªn quy m« toµn quèc viÖc x¸c ®Þnh m· sè ®èi víi chñ sö dông ®Êt
kh«ng thÓ thùc hiÖn ®−îc dÉn tíi mét sè khã kh¨n trong qu¶n lý.
67
- Mèi liªn hÖ gi÷a thöa ®Êt vµ tµi liÖu gèc cã liªn quan ®Õn nã - kh¶ n¨ng hç trî khai
th¸c kho l−u tr÷.
- Hå s¬ ®Þa chÝnh phôc vô qu¶n lý bao gåm b¶n ®å ®Þa chÝnh, hå s¬ kü thuËt thöa ®Êt,
çc lo¹i sæ s¸ch,... lµ ®èi t−îng ®−a vµo qu¶n lý trong HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.
- Hå s¬ tµi liÖu gèc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh ®¨ng ký ban ®Çu, ®¨ng ký biÕn ®éng
®Êt ®ai vµ cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Çc tµi liÖu gèc ®ã bao gåm:
+ Çc giÊy tê do chñ sö dông ®Êt nép khi kª khai ®¨ng ký nh− ®¬n kª khai ®¨ng ký,
çc giÊy tê ph¸p lý vÒ nguån gèc ®Êt ®ai,...
+ Hå s¬ tµi liÖu h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh thÈm tra xÐt duyÖt ®¬n cña cÊp x·, cÊp
huyÖn.
+ Çc v¨n b¶n ph¸p lý cña çc cÊp cã thÈm quyÒn trong viÖc thùc hiÖn ®¨ng ký ®Êt
®ai, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh− quyÕt ®Þnh thµnh lËp héi ®ång ®¨ng ký, quyÕt
®Þnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh xö lý çc vi ph¹m ®Êt ®ai,...
+ Hå s¬ kiÓm tra kü thuËt, nghiÖm thu s¶n phÈm ®¨ng ký ®Êt ®ai, xÐt cÊp giÊy chøng
nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
Trong khi mét sè th«ng tin ®−îc ®−a vµo hÖ thèng qu¶n lý th× çc hå s¬ gèc vÒ c¨n cø
ph¸p lý cña thöa ®Êt vÉn ®−îc l−u trªn giÊy tê. HÖ thèng trªn m¸y tÝnh ph¶i cã chøc n¨ng liªn
kÕt víi HÖ thèng Hå s¬ gèc ®Ó hç trî cho c«ng t¸c tra cøu ®Õn tµi liÖu trong tr−êng hîp cÇn
thiÕt.
ViÖc qu¶n lý çc th«ng tin lÞch sö cã nghÜa lµ hÖ thèng kh«ng chØ thÓ hiÖn t×nh tr¹ng
hiÖn t¹i cña th«ng tin mµ cßn cho phÐp thÓ hiÖn sù thay ®æi cña th«ng tin.
3.3.3. Chøc n¨ng b¶o mËt.
Phô thuéc vµo ph−¬ng ¸n triÓn khai hÖ thèng mµ thÈm quyÒn cËp nhËt d÷ liÖu ®−îc
quy ®Þnh thÝch hîp cho çc cÊp hµnh chÝnh.
3.3.4. Th«ng tin ®Çu ra (output)
- Cung cÊp biÓu thèng kª ®Êt ®ai theo hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt.
- Cung cÊp biÓu thèng kª theo dâi biÕn ®éng sö dông ®Êt.
- B¸o ço thèng kª phôc vô yªu cÇu cña Nhµ n−íc vµ çc tæ chøc.
- Cung cÊp çc b¸o ço do kh¸ch hµng yªu cÇu
- Chøc n¨ng tÝnh to¸n cña hÖ thèng phôc vô cho mét sè yªu cÇu ph©n tÝch
- In GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ trÝch lôc
- Cung cÊp çc tµi liÖu hç trî cho c«ng t¸c ®o ®¹c ®Þa chÝnh, thÈm tra, gi¶i quyÕt
tranh chÊp ®Êt ®ai
3.4 CÊu tróc hÖ thèng
M« h×nh chøc n¨ng hÖ thèng: bao gåm çc chøc n¨ng xö lý chÝnh ®−îc giíi thiÖu
trong s¬ ®å d−íi ®©y:
68
S¬ ®å 2: CÊu tróc hÖ thèng c¬ së d÷ liÖu hå s¬ ®Þa chÝnh
CSDL Hå s¬
§C
Danh môc Thu nhËn CËp nhËt sè Thèng kª,

hÖ thèng sè liÖu biÕn t×m kiÕm
liÖu ban ®éng
DM Khu Tõ sæ ®Þa §æi chñ sö Theo chñ
vùc chÝnh dông sö dông
hµnh cÝinh
DM M¶nh Tõ sæ Theo thöa
b¶n ®å §æi môc ®Êt
môc kª ®Ých SD,...
DM H¹ng NhËp tõ
®Êt CSDL T¸ch thöa LÞch sö
DM lo¹i
®Êt XuÊt d÷ Hîp thöa Tuú chän
liÖu
DM Môc
®Ých
DM Thµnh
phÇn KT
DM thöa
®Êt
DM Chñ sö
dông ®Êt
(Nguån: §Ò ¸n XD SDL ®Êt ®ai … TT TT … Bé TN MT)
69
S¬ ®å 3 - HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n cña Thuþ §iÓn
HÖ thèng
Computer
vµ c¬ s¬ d÷ liÖu
HÖ thèng HÖ thèng
LDBS,MBS,CGS GIS
C¬ së d÷ liÖu
BÊt ®éng s¶n
§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký Gi¸

BÊt ®éng s¶n §Êt ®ai BÊt ®éng s¶n
§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký

Nhµ To¹ ®é §Þa chØ
§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký

Quy ho¹ch chñ së h÷u QuyÒn, Lîi Ých
CSDL Gi¸ b¸n §¨ng ký ThÕchÊp B¶o hiÓm

BÊt ®éng s¶n BÊt ®éng s¶n TÝn dông nhµ
C¬ së d÷ liÖu çc
C«ng ty
§¨ng ký thÕ chÊp §¨ng ký çc c«ng

C«ng ty ty, hiÖp héi
70
Ch−¬ng VI
Kinh doanh bÊt ®éng s¶n
I. Ph©n tÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ lËp kÕ ho¹ch ®Çu t−
1. Ph©n tÝch vµ dù b¸o thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
1.1. Ph©n tÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Ph©n tÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ néi dung quan träng cña Marketing bÊt ®éng s¶n,
víi môc ®Ých lµ:
* T×m hiÓu ¶nh h−ëng cña nh©n tè kinh tÕ - x· héi vÜ m« ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n ®Ó n¾m ch¾c c¬ héi vµ ph−¬ng h−íng ®Çu t−
* T×m hiÓu gi¸ c¶ vµ quan hÖ cung cÇu ®èi víi çc lo¹i s¶n phÈm trªn thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n ®Ó ®Þnh vÞ thÞ tr−êng cho çc h¹ng môc ®Çu t− (®èi t−îng phôc vô, quy m«, gi¸ c¶,
gi¸ thuª .v.v... )
* T×m hiÓu yªu cÇu cña ng−êi sö dông ®èi víi kiÕn tróc vµ chøc n¨ng cña c«ng tr×nh ®Ó
chän ®Þa ®iÓm quy ho¹ch vµ thiÕt kÕ x©y dùng c«ng tr×nh.
Néi dung ph©n tÝch h−íng vµo çc nh©n tè tæng qu¸t vµ çc nh©n tè cã liªn quan ®Õn
môc ®Ých ®Çu t− cô thÓ:
1.1.1. Ph©n tÝch çc nh©n tè tæng qu¸t
Tr−íc tiªn ph¶i xem xÐt çc ®Æc ®iÓm cña t×nh h×nh kinh tÕ c¶ n−íc vµ cña ®Þa ph−¬ng
®Þnh ®Çu t−, xem xu thÕ kinh tÕ chung cña n¬i ®ã ®ang ë vµo giai ®o¹n t¨ng tr−ëng hay suy
tho¸i, tèc ®é t¨ng tr−ëng b×nh qu©n GDP/®Çu ng−êi, sè l−îng vµ kÕt cÊu d©n sè, thu nhËp vµ
nguån thu nhËp cña d©n c−, sù æn ®Þnh chÝnh trÞ - x· héi, t×nh h×nh ®Çu t−, tr×nh ®é qu¶n lý cña
chÝnh quyÒn, t×nh h×nh l¹m ph¸t vµ thùc hiÖn çc mÆt chÝnh s¸ch cña Nhµ n−íc vµ ®Þa ph−¬ng,
ngoµi ra cßn ph¶i kh¶o s¸t t×nh h×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt, thÞ tr−êng lao ®éng, thÞ tr−êng
vËt liÖu x©y dùng .v.v...
TiÕp ®ã lµ ph©n tÝch t×nh h×nh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, nh− quan hÖ cung cÇu, t×nh h×nh
khai th¸c ®Êt ®ai, gi¸ c¶ vµ gi¸ thuª, c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, çc lo¹i thuÕ vµ
phÝ trong qu¸ tr×nh kinh doanh bÊt ®éng s¶n, t×nh h×nh c¹nh tranh, suÊt lîi nhuËn ®Çu t− çc
lo¹i bÊt ®éng s¶n, t×nh h×nh quy ho¹ch ®« thÞ (quy ho¹ch tæng thÓ, quy ho¹ch chi tiÕt, quy
ho¹ch kÕt cÊu h¹ tÇng kinh tÕ vµ x· héi .v.v...), t×nh h×nh ng−êi mua : yªu cÇu cña hä ®èi víi
c«ng n¨ng çc bÊt ®éng s¶n, nghÒ nghiÖp, tuæi t¸c, tr×nh ®é v¨n ho¸, kho¶ng çch tõ n¬i ë ®Õn
n¬i lµm viÖc, tû lÖ mua ®Ó kinh doanh vµ ®Ó tù dïng .v.v....
1.1.2. Ph©n tÝch çc nh©n tè cã liªn quan ®Õn h¹ng môc bÊt ®éng s¶n cô thÓ dù
®Þnh ph¸t triÓn
Sau khi lµm râ bèi c¶nh chung, ng−êi ®Çu t− cÇn tËp trung ph©n tÝch lo¹i h×nh ®Çu t− vµ
®Þa ®iÓm cô thÓ ®Þnh h−íng tíi. Ch¼ng h¹n nÕu ®Þnh ®Çu t− ph¸t triÓn nhµ ë th× cßn ph¶i ph©n
tÝch thªm çc tæ chøc giao dÞch m«i giíi, tæ chøc qu¶n lý nhµ, t×nh h×nh ph¸t triÓn vµ cung cÇu
nhµ ë quanh ®Þa ®iÓm ®Þnh chän, møc ®é, gi¸ c¶, th¸i ®é cña con ng−êi ®èi víi nhµ hiÖn cã vµ
nguyÖn väng cña hä ®èi víi nhµ t−¬ng lai .v.v...
Nãi tãm l¹i, çc th«ng tin vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n bao gåm ba lo¹i: mét lµ çc th«ng
tin vÒ kinh tÕ vµ nh©n v¨n vÜ m«, hai lµ çc th«ng tin vÒ qu¸ tr×nh vËn hµnh cña thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n t¹i chç vµ ba lµ çc th«ng tin liªn quan trùc tiÕp ®Õn h¹ng môc ®Çu t−.
Çc sè liÖu thu thËp ®−îc ®Õn tõ hai nguån: Sè liÖu cña b¶n th©n doanh nghiÖp trong
qu¸ tr×nh kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh− b¸o ço tµi chÝnh vµ çc biÓu b¶ng thèng kª kÕ to¸n,
b¸o ço cña bé phËn tiªu thô vµ sæ ghi chÐp ý kiÕn kh¸ch hµng vµ sè liÖu bªn ngoµi gåm sè
liÖu ®· qua xö lý nh− çc sè liÖu thèng kª cña chÝnh phñ, cña chÝnh quyÒn ®Þa ph−¬ng, cña çc
tæ cøc t− vÊn, b¸o ço tæng kÕt n¨m cña doanh nghiÖp .v.v... vµ sè liÖu do çc nh©n viªn ®iÒu
tra thÞ tr−êng thu thËp qua tiÕp xóc víi çc chuyªn gia, qua ph¸t phiÕu ®iÒu tra, pháng vÊn ®iÖn
tho¹i, tham quan hiÖn tr−êng .v.v...
71
1.2. Dù b¸o thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

Dùa trªn kÕt qu¶ ph©n tÝch thÞ tr−êng ®Ó dù b¸o t−¬ng lai vµ xu thÕ biÕn ®éng cña thÞ
tr−êng, l−îng cÇu, l−îng cung vµ gi¸ c¶, gi¸ thuª. Cã hai ph−¬ng ph¸p dù b¸o :
- Dù b¸o ®Þnh tÝnh, chñ yÕu dùa vµo kinh nghiÖm, kiÕn thøc vµ n¨ng lùc cña ng−êi
ph©n tÝch. Khi thiÕu sè liÖu ph©n tÝch th× ph−¬ng ph¸p dù b¸o ®Þnh tÝnh trë nªn quan träng,
nhÊt lµ dù b¸o trung h¹n;
- Dù b¸o ®Þnh l−îng, sö dông thèng kª to¸n häc ®Ó xö lý sè liÖu çc n¨m tr−íc, qua ®ã
mµ m« t¶ xu thÕ ph¸t triÓn trong t−¬ng lai, ch¼ng h¹n cña l−îng cÇu nhµ ë phæ th«ng, gi¸ c¶
hoÆc gi¸ thuª nhµ v¨n phßng .v.v... Ph−¬ng ph¸p dù b¸o ®Þnh l−îng th−êng ®−îc dïng ®Ó dù
b¸o ng¾n h¹n hoÆc trung h¹n.
2. Lùa chän ph−¬ng h−íng ®Çu t−
2.1. Lä¹i h×nh ®Çu t− bÊt ®éng s¶n
Cã hai lo¹i h×nh ®Çu t−: ®Çu t− ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n vµ ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng
s¶n.
2.1.1. §Çu t− ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n: b¾t ®Çu tõ mua quyÒn sö dông ®Êt råi thuª thiÕt
kÕ vµ x©y dùng lo¹i c«ng tr×nh cã thÓ tho¶ m·n yªu cÇu cña mét sè ng−êi mua nµo ®ã, tiÕp ®ã
®em s¶n phÈm c«ng tr×nh ra b¸n trªn thÞ tr−êng, tøc lµ chuyÓn nh−îng s¶n phÈm cho nhµ ®Çu
t− kh¸c hoÆc cho ng−êi mua tù dïng, qua ®ã mµ thu håi vèn ®Çu t− vµ kiÕm l·i.
2.1.2. §Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n: cã thÓ do chÝnh ng−êi ®Çu t− ph¸t triÓn bÊt
®éng s¶n thùc hiÖn hoÆc do ng−êi ®Çu t− thø hai tiÕn hµnh ®èi víi s¶n phÈm c«ng tr×nh võa
x©y dùng xong hoÆc cã s½n. Ng−êi nµy mua bÊt ®éng s¶n råi cho ng−êi sö dông thuª, qua ®ã
mµ cã thu nhËp th−êng xuyªn vµ æn ®Þnh. §Õn lóc nµo ®ã ng−êi chñ bÊt ®éng s¶n nµy l¹i cã
thÓ chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n cho ng−êi ®Çu t− kh¸c, qua ®ã mµ kiÕm l·i.
2.2. Hai thÕ m¹nh vµ yÕu cña ®Çu t− bÊt ®éng s¶n
2.2.1. ThÕ m¹nh cña ®Çu t− bÊt ®éng s¶n
* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã lîi thÕ vÒ mÆt ®ãng thuÕ trong nh÷ng n¨m ®Çu
Do ngµnh thuÕ quy ®Þnh thêi h¹n khÊu hao c¬ b¶n ng¾n h¬n nhiÒu so víi tuæi thä tù
nhiªn vµ tuæi thä kinh tÕ, v× vËy tiÒn khÊu hao hµng n¨m kh¸ cao lµm cho tiÒn l·i kinh doanh
gi¶m, do ®ã tiÒn thuÕ còng Ýt ®i, cßn nhµ ®Çu t− thu håi ®−îc vèn nhanh h¬n, trong khi tµi s¶n
thùc vÉn cßn ®ã ch−a bÞ h− hao nhiÒu, vÉn cã thÓ tiÕp tôc thu lîi.
MÆc dï khÊu hao nhiÒu, kÕt qu¶ h¹ch to¸n kinh doanh hµng n¨m Ýt (thËm chÝ lµ ©m),
nh−ng ng−êi ®Çu t− vÉn cã lîi v× hä th−êng ®Çu t− kinh doanh nhiÒu thø, ®em çc lç nµy khÊu
trõ vµo l·i cña çc h¹ng môc ®Çu t− kh¸c th× vÉn gi¶m ®−îc thuÕ thu nhËp cña çc nhµ ®Çu t−
®ã, hä xem ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã t¸c dông gióp hä tÝch luü tµi s¶n;
* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n dÔ vay ®−îc tiÒn cña çc tæ chøc tiÒn tÖ v× ng−êi vay cã bÊt
®éng s¶n ®Ó thÕ chÊp, lµm bªn cho vay an t©m vÒ kh¶ n¨ng thu håi vèn. MÆt kh¸c thu nhËp tõ
tiÒn thuª nhµ t−¬ng ®èi æn ®Þnh, b¶o ®¶m bªn vay cã thÓ tr¶ nî ®óng h¹n. Do vËy, çc tæ chøc
tiÒn tÖ cã thÓ cho vay thÕ chÊp ®¹t ®Õn tû lÖ kh¸ cao, nãi chung trong kho¶ng 70-80%, thËm
chÝ cßn kÌm thªm −u ®·i vÒ l·i suÊt.
* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®èi phã víi ¶nh h−ëng l¹m ph¸t. Do l¹m ph¸t nªn
gi¸ thµnh x©y dùng t¨ng cao, do ®ã còng lµm cho gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn, cho nªn
ng−êi ta nãi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n mang tÝnh t¨ng gi¸ trÞ. V× bÊt ®éng s¶n lµ nhu cÇu kh«ng thÓ
thiÕu cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng nªn dï kinh tÕ cã bÞ suy tho¸i th× gi¸ trÞ sö dông bÊt ®éng s¶n
vÉn ®−îc b¶o tån, gäi lµ cã tÝnh gi÷ gi¸ trÞ.
Kinh nghiÖm cña Trung Quèc cho thÊy trong h¬n m−êi mÊy n¨m gÇn ®©y, gi¸ c¶ b×nh
qu©n cña bÊt ®éng s¶n t¨ng hµng n¨m 15% trong khi tû lÖ l¹m ph¸t b×nh qu©n hµng n¨m chØ lµ
12%. KÕt qu¶ nghiªn cøu cña Mü, Anh vµ Hång K«ng cho thÊy tû lÖ t¨ng gi¸ nhµ b×nh qu©n
hµng n¨m th−êng gÊp ®«i tû lÖ l¹m ph¸t cïng kú.
72
Tuy vËy, cÇn chó ý lµ viÖc t¨ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n lµ xÐt tõ gãc ®é ®Çu t− dµi h¹n, cßn
trong ng¾n h¹n th× gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ gi¶m ®i, cã lóc gi¶m gi¸ thª th¶m;
* Kinh doanh bÊt ®éng s¶n n©ng cao cÊp bËc uy tÝn cña ng−êi ®Çu t− v× hä cã tµi s¶n
v÷ng ch¾c, chøng minh ®−îc thùc lùc trong giao dÞch ®Çu t−.
2.2.2. ThÕ yÕu cña ®Çu t− bÊt ®éng s¶n
Ngoµi çc thÕ m¹nh kÓ trªn, ®Çu t− bÊt ®éng s¶n còng cã nh÷ng thÕ yÕu sau ®©y :
- KÐm tÝnh chuyÓn ®æi thµnh tiÒn. V× bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ di chuyÓn ®−îc, qu¸ tr×nh
tiªu thô kh¸ phøc t¹p mÊt thêi gian , chi phÝ giao dÞch cao nªn khi cÇn th× khã mµ chuyÓn ®æi
thµnh tiÒn ®−îc nhanh, lµm cho ng−êi ®Çu t− cã khi kh«ng kÞp huy ®éng tiÒn ®Ó tr¶ nî qu¸ h¹n,
bÞ l©m vµo c¶nh ph¸ s¶n;
- §ßi hái vèn ®Çu t− lín. Dï r»ng khi ®Çu t− chØ cÇn ®Õn 30% vèn ®Çu t− lµ tù cã,
nh−ng 30% Êy còng ®· lµ rÊt lín ®èi víi nhiÒu ng−êi ®Çu t−, khiÕn hä lùc bÊt tßng t©m tr−íc
nh÷ng c¬ héi sinh lîi kh¸ tèt kh¸c.
- Chu kú thu håi vèn ®Çu t− kh¸ dµi: Vèn ®Çu t− ph¸t triÓn còng ph¶i 3-5 n¨m míi thu
håi ®−îc, cßn vèn ®Çu t− kinh doanh th× chu kú thu håi vèn cßn dµi h¬n nhiÒu, nhanh còng
ph¶i 8-10 n¨m, thËm chÝ 20-30 n¨m hoÆc dµi h¬n.
- CÇn cã kiÕn thøc chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm kinh doanh. V× qu¸ tr×nh t×m kiÕm ®Êt
®ai vµ thiÕt kÕ x©y dùng kh¸ phøc t¹o, viÖc kinh doanh nhµ cho thuª còng ®ßi hái kiÕn thøc vµ
kinh nghiÖm qu¶n lý, do ®ã ng−êi hµnh nghÒ trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cÇn ®−îc ®µo t¹o
s©u vµ réng. NhiÒu ng−êi ®Çu t− ë n−íc ta v× thÊy suÊt thu lîi kh¸ cao trong thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n ë mét lóc nµo ®ã, t¹i n¬i nµo ®ã mµ véi v· nhÈy vµo ®Çu t− kinh doanh tuy kh«ng cã
kiÕn thøc chuyªn m«n vµ kinh nghiÖm, nªn ®· bÞ ph¸ s¶n vµ vi ph¹m Ph¸p luËt.
2.3. Çc rñi ro trong ®Çu t− bÊt ®éng s¶n

§Çu t− bÊt ®éng s¶n cã thÓ kiÕm ®−îc lîi nhuËn lín nh−ng còng ph¶i ®èi mÆt víi rÊt
nhiÒu rñi ro (risk - cßn gäi lµ hiÓm ho¹). Rñi ro trong ®Çu t− bÊt ®éng s¶n thÓ hiÖn trªn bèn
mÆt sau ®©y: ®é an toµn cña vèn, ®é tin cËy cña møc ®é thu lîi dù tÝnh, møc ®é chuyÓn ®æi
thµnh tiÒn vµ møc ®é phøc t¹p cña qu¶n lý tµi s¶n. Çc rñi ro ®ã cã thÓ gép thµnh hai lo¹i:
nh÷ng nh©n tè ¶nh h−ëng ®Õn toµn bé çc h¹ng môc ®Çu t− mµ ng−êi ®Çu t− kh«ng thÓ khèng
chÕ, gäi lµ rñi ro hÖ thèng, vµ nh÷ng nh©n tè chØ ¶nh h−ëng ®Õn mét hai (h¹ng môc mµ th«i vµ
ng−êi ®Çu t− cã thÓ khèng chÕ, gäi lµ rñi ro ç biÖt.
2.3.1. Rñi ro hÖ thèng
Ng−êi ®Çu t− rÊt khã ph¸n ®o¸n vµ ®èi phã çc rñi ro hÖ thèng nh− rñi ro do l¹m ph¸t,
do cung cÇu thÞ tr−êng, rñi ro vÒ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn, vÒ l·i suÊt, vÒ chÝnh s¸ch vµ do çc tai
ho¹ g©y ra.
* Do l¹m ph¸t: V× chu kú ®Çu t− bÊt ®éng s¶n ®ßi hái mét thêi gian nhÊt ®Þnh nªn gi¸
trÞ cña ®ång vèn bá ra ®Çu t− so víi lóc thu håi l¹i cã thÓ bÞ gi¶m ®i do l¹m ph¸t. NÕu tiÒn thuª
nhµ lµ cè ®Þnh th× rñi ro vÒ gi¶m gi¸ trÞ do bªn cho thuª chÞu chø kh«ng ph¶i ng−êi thuª. V×
vËy suÊt thu lîi ®Çu t− tèi thiÓu cÇn phÊn ®Êu v−ît trªn tû lÖ l¹m ph¸t, ph¶i quay vßng ®ång
vèn nhanh, ®iÒu chØnh kÞp thêi tiÒn thuª nhµ vµ tËn dông tÝnh gi÷ gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n.
* Do cung cÇu cña thÞ tr−êng. Cung vµ cÇu trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n së t¹i lu«n
lu«n biÕn ®éng, do ®ã gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n còng biÕn ®éng kh«ng ngõng, lµm cho l·i suÊt thu
thùc tÕ kh¸c víi l·i suÊt thu dù tÝnh. Khi t×nh h×nh trë nªn nghiªm träng cung lín h¬n cÇu th×
l−îng nhµ tån t¨ng lªn nhiÒu, vèn bÞ x¬ cøng, tr¶ nî khã kh¨n, rÊt dÔ dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ph¸
s¶n. §Ó ®èi phã víi rñi ro nµy, ng−êi ®Çu t− cÇn theo dâi s¸t kinh tÕ ®Þa ph−¬ng vµ tiÕn hµnh
ph©n tÝch tØ mØ kÕt qu¶ ®Çu t− ®Ó ®−a ra quyÕt ®Þnh phï hîp vµ kÞp thêi.
* Rñi ro chu kú. Còng nh− sù ph¸t triÓn kinh tÕ nãi chung, sù th¨ng trÇm cña thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n còng cã chu kú, mçi chu kú gåm 4 giai ®o¹n lµ håi phôc vµ ph¸t triÓn; phån vinh;
khñng ho¶ng vµ suy tho¸i; tiªu ®iÒu. Thêi gian chu kú cña mçi n−íc kh«ng gièng nhau, ch¼ng
h¹n ë NhËt lµ 7 n¨m, ë Hång K«ng lµ 7-8 n¨m, cã n−íc lµ 18-20 n¨m. Trong giai ®o¹n thÞ
73
tr−êng bÊt ®éng s¶n tiªu ®iÒu 1991- 1992 ë Mü, gi¸ b¸n nhµ chØ cßn 1/4 nguyªn gi¸, tæng
l−îng bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ tr−êng lµ 3.500 tû ®« la n¨m 1989, ®Õn n¨m 1991 sôt
gi¶m cßn 1.500 tû. Khi ®ã chØ nhµ ®Çu t− cã thùc lùc hïng hËu míi trô l¹i ®−îc cßn nh÷ng nhµ
®Çu t− nhá yÕu th× phÇn lín bÞ ph¸ s¶n v× g¸nh nÆng nî nÇn;
* Do khã chuyÓn nhanh thµnh tiÒn. Khi cÇn ®Õn tiÒn mét çch gÊp g¸p, muèn b¸n nhµ
véi vµng th× gi¸ b¸n bÞ thÊp, lç nhiÒu nªn vèn ®Çu t− bÞ sót gi¶m nhanh;
* Do l·i suÊt tiÒn vay. ChÝnh phñ th−êng dïng chÝnh s¸ch l·i suÊt ®Ó h−íng dßng vèn
®Çu t− vµo ngµnh nµo, n¬i nµo mµ m×nh mong muèn. L·i suÊt ¶nh h−ëng ®Õn lç l·i, ®Õn nî nÇn
cña nhµ ®Çu t−, cßn çc tæ chøc tiÒn tÖ th× chó träng ®Õn tÝnh quay vßng, ®Õn kh¶ n¨ng thu lîi
vµ ®Õn sù an toµn vèn cña hä, cho nªn thiªn vÒ çc kháan cho vay ng¾n h¹n hoÆc ¸p dông l·i
suÊt th¶ næi (kh«ng cè ®Þnh);
* Do chÝnh s¸ch thay ®æi. Trong qu¸ tr×nh ®Çu t− bÊt ®éng s¶n, cã rÊt nhiÒu chÝnh s¸ch
cña ChÝnh phñ nh− vÒ cÊp ®Êt, vÒ gi¸ ®Êt, vÒ thuÕ, vÒ nhµ ë, vÒ gi¸ c¶, vÒ tiÒn tÖ, vÒ b¶o vÖ m«i
tr−êng .v.v... g©y ¶nh h−ëng rÊt lín ®Õn kh¶ n¨ng thu lîi cña nhµ ®Çu t−, t¹o ra nh÷ng rñi ro.
§Ó h¹n chÕ nh÷ng rñi ro nµy, nhµ ®Çu t− th−êng h−íng vµo çc h¹ng môc ®Çu t− ®−îc ChÝnh
phñ khuyÕn khÝch, −u ®·i, ch¼ng h¹n nhµ ë th«ng dông hoÆc c¶i t¹o çc khu phè cò;
* Do yÕu tè chÝnh trÞ. nh− chiÕn tranh, trõng ph¹t kinh tÕ, b·i c«ng .v.v... Rñi ro lo¹i
nµy kh«ng chØ ¶nh h−ëng trùc tiÕp ®Õn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, thËm chÝ huû ho¹ c¶ b¶n th©n
bÊt ®éng s¶n mµ cßn g©y ¶nh h−ëng ®Õn toµn bé nÒn kinh tÕ hoÆc nhiÒu thÞ tr−êng cã liªn
quan kh¸c, ®Õn l−ît chóng l¹i ¶nh h−ëng ®Õn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
* Do çc tai ho¹ nh− ch¸y næ vµ çc thiªn tai g©y ra. §Ó h¹n chÕ hËu qu¶ nµy, nhµ ®Çu
t− ®· ®ãng çc lo¹i phÝ b¶o hiÓm nh−ng dï sao th× b¶o hiÓm còng kh«ng ph¶i v¹n n¨ng, bao
trïm ®−îc hÕt vµ bï ®¾p ®ñ.
2.3.2. Rñi ro ç biÖt PhÇn lín çc rñi ro ç biÖt liªn quan ®Õn sù ph©n tÝch ®¸nh gi¸ sai
nh©n tè nµo ®ã cña thÞ tr−êng, ch¼ng h¹n ®Þnh gi¸ sai, dù ®o¸n sai thÞ hiÕu ng−êi tiªu dïng,
chän ®Þa ®iÓm thiÕu chÝnh x¸c .v.v. Ngoµi ra cßn cã nh÷ng biÕn ®éng trªn thÞ tr−êng nãi chung,
ch¼ng h¹n xuÊt hiÖn c¬ may míi trªn thÞ tr−êng kh¸c mµ nhµ ®Çu t− bÊt ®éng s¶n l¹i bÞ buéc
chÆt vµo dù ¸n ®· triÓn khai, kh«ng thÓ tËn dông ®−îc, hoÆc lµ dßng vèn ®Çu t− chuyÓn h−íng
vÒ ®ã lµm cho khã huy ®éng vèn vµo thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n hoÆc nh− do qu¶n lý s¬ suÊt, nhµ
®Çu t− bÞ lõa ®¶o hoÆc dÝnh vµo çc vô kiÖn ço kÐo dµi tèn c«ng tèn cña mµ bÞ thiÖt h¹i
lín .v.v...
Ng−êi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n cÇn t×m mäi çch ®Ó nÐ tr¸nh, khèng chÕ vµ chuyÓn h−íng
rñi ro, nãi çch kh¸c lµ ph¶i giái nhËn thøc vµ qu¶n lý rñi ro. M«n häc qu¶n lý rñi ro b¾t ®Çu
h×nh thµnh tõ nh÷ng n¨m 30 cña thÕ kû XX t¹i Mü, nay ®−îc ¸p dông réng r·i trong qu¶n lý
®Çu t−, kÓ c¶ ®Çu t− bÊt ®éng s¶n.
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr−êng ®éng, rñi ro nhiÒu. Khi ph©n tÝch ®¸nh gi¸ thÞ
tr−êng cÇn hÕt søc kh¸ch quan, kh«ng nªn qu¸ say s−a víi çc mÆt thuËn lîi, ®−a ra nh÷ng kÕt
luËn kh¸ l¹c quan. Nh−ng còng nªn nhËn thøc r»ng rñi ro lín nhÊt lµ rñi ro do kh«ng hµnh
®éng g× c¶. Ng−êi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ ®Çu t− ph¸t triÓn, th−êng ®−îc xem lµ ng−êi
m¹o hiÓm. Thùc ra hä lµ nh÷ng ng−êi m¹o hiÓm sau khi ®· tÝnh to¸n hÕt søc cÈn thËn.
2.4. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t− vµ s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n
2.4.1. Chän ®Þa ®iÓm ®Çu t−
Khi ®Çu t− ph¸t triÓn (x©y dùng míi bÊt ®éng s¶n) vÊn ®Ò "vÞ trÝ" ®Ó x©y dùng lµm nhµ
®Çu t− quan t©m nhÊt. HiÓu theo nghÜa hÑp th× ®ã lµ vÞ trÝ ®Þa lý ®éc nhÊt v« nhÞ thÓ hiÖn trªn
b¶n ®å. Theo nghÜa réng th× cßn bao gåm c¶ bèi c¶nh kinh tÕ x· héi vµ m«i tr−êng c¶nh quan
cña khu vùc cã ®Þa ®iÓm. VÉn theo nghÜa réng th× cßn chøa ®ùng c¶ møc ®é cao thÊp ph¶i chi
ra khi ®Çu t− vµ quan hÖ c¹nh tranh t¹i chç, trong ®ã chó träng xÐt ®Õn nh©n tè gi¸ ®Êt, hiÖn
nay t¹i nhiÒu ®« thÞ ®· chiÕm kho¶ng 60-70% gi¸ thµnh, vµ xu thÕ t¨ng lªn cña nã. Tãm l¹i khi
lùa chän ®Þa ®iÓm ®Çu t− cÇn xem xÐt 10 nh©n tè sau ®©y:
74
* Qui ho¹ch ®« thÞ;

* §Þa chÊt thuû v¨n ;
* CÊp tho¸t n−íc, ®iÖn, ®iÖn tho¹i;
* VÊn ®Ò ®i l¹i;
* §iÒu kiÖn ®ç xe;
* M«i tr−êng phóc lîi vµ phôc vô c«ng céng (tr−êng häc, tr¹m x¸, b−u ®iÖn, cøu ho¶,
thu gom r¸c, an ninh trËt tù c«ng céng);
* Th¸i ®é hiÖn t¹i cña c− d©n ®èi víi dù ¸n, ph¶n ®èi hay ®ång t×nh tû lÖ bao nhiªu;
* TÝnh ph¸p lý, ®Þa chÝnh;
* Gi¸ c¶ ®Êt ®ai vµ chi phÝ gi¶i phãng mÆt b»ng.
HiÓn nh×n khi ®· dù ®Þnh chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n ®Þnh ph¸t triÓn (nhµ ë, v¨n phßng,
nhµ th−¬ng nghiÖp hay nhµ c«ng nghiÖp) th× ph¶i c¨n cø vµo yªu cÇu cña tõng lo¹i mµ c©n
nh¾c lùa chän ®Þa ®iÓm vµ ng−îc l¹i, khi ®· cã mét ®Þa ®iÓm cã thÓ ph¸t triÓn th× l¹i xem xÐt
t¹i ®ã nªn ph¸t triÓn nh÷ng chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n g× cho thÝch hîp, thu ®−îc nhiÒu lîi .
2.4.2. Chän chñng lo¹i s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n
ViÖc lùa chän chñng lo¹i s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n xuÊt ph¸t tõ lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ
tr−êng môc tiªu, tõ ®Æc ®iÓm cña yªu cÇu sö dông cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng, trªn c¬ së ®ã mµ
quy ®Þnh ra çc c«ng n¨ng chÝnh vµ phô trî cña chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−a ra cung øng. Nãi
çch kh¸c, viÖc ®Þnh vÞ c«ng n¨ng cña s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n ph¶i ®øng trªn lËp tr−êng cña
ng−êi tiªu dïng mµ xem xÐt tøc lµ ph¶i x¸c ®Þnh râ quÇn thÓ ng−êi sö dông ®Þnh h−íng nh− sè
l−îng, nhu cÇu thiÕt bÞ thÞ hiÕu vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ cña hä (ng−êi giµu hay ng−êi thu nhËp
thÊp, ng−êi trong n−íc hay ng−êi n−íc ngoµi, ngay ng−êi n−íc ngoµi th× mçi n−íc hä cã thãi
quen kh¸c nhau). Sau ®ã ng−êi ®Çu t− bµn b¹c trao ®æi víi kiÕn tróc s− ®Ó thÓ hiÖn c«ng n¨ng
s¶n phÈm lªn b¶n vÏ thiÕt kÕ.
2.5. S¸ch l−îc tiÒn vèn ®Çu t− bÊt ®éng s¶n

§Çu t− bÊt ®éng s¶n cÇn tiÒn vèn lín v× vËy ng−êi ®Çu t− cÇn cã n¨ng lùc huy ®éng vèn
vµ sö dông vèn. NhiÒu ng−êi thÊy ®Çu t− bÊt ®éng s¶n lµ c¬ héi t×m ®−îc lîi nhuËn cao nh−ng
v× thiÕu n¨ng lùc huy ®éng vèn mµ ®µnh bã tay. MÆt kh¸c theo thèng kª cña nhiÒu n−íc cho
thÊy lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n lµ lÜnh vùc thu hót nhiÒu vèn vay nhÊt cña çc tæ chøc tiÒn tÖ.
2.5.1. Çc nguån vè cã thÓ huy ®éng ngoµi vèn tù cã lµ
* TiÒn vay ng©n hµng: NÕu chØ dùa vµo vèn tù cã th× cã thÓ ®¸nh mÊt nhiÒu c¬ héi
thuËn lîi, khã khuyÕch tr−¬ng quy m« h¹ng môc ®Çu t− vµ n©ng cao n¨ng suÊt thu lîi cña vèn
tù cã. V× vËy ng−êi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n ph¶i biÕt dùa vµo ng©n hµng vµ çc tæ chøc tµi chÝnh
kh¸c thÕ chÊp.
* ThÕ chÊp
* Huy ®éng vèn x· héi
+ Ph¸t hµnh cæ phiÕu, çc cæ ®«ng cïng h−ëng quyÒn lîi vµ cïng chia sÎ rñi ro trong
®Çu t−;
+ Quü ph¸t triÓn nhµ ë cña tØnh thµnh;
+ Ph¸t hµnh tr¸i phiÕu cã kú h¹n, th−êng 3-5 n¨m;
+ NhËn tiÒn ®Æt cäc cña ng−êi mua;
+ Nhµ thÇu x©y dùng t¹m øng vèn thi c«ng;
+ Hîp t¸c víi mét sè nhµ ®Çu t− kh¸c, ph©n c«ng ®Çu t− çc h¹ng môc kh¸c nhau trªn
cïng mét ®Þa ®iÓm.
2.5.2. Lùa chän ph−¬ng ¸n vèn
* KÕt cÊu vèn: nh− trªn ®· nãi, vèn ®Çu t− gåm vèn tù cã vµ vèn huy ®éng tõ nhiÒu
nguån. Th«ng th−êng tû lÖ vèn tù cã lµ 30% nh−ng cã thÓ thay ®æi tuú theo hoµn c¶nh.
75
Vèn huy ®éng cã nhiÒu nguån nh−ng nguån vay thÕ chÊp lµ quan träng nhÊt. Muèn
vay thÕ chÊp th× ng−êi vay ph¶i cã ®Êt ®ai vµ çc tµi s¶n kh¸c lµm vËt thÕ chÊp. Cßn muèn ph¸t
hµnh cæ phiÕu th× thñ tôc t−¬ng ®èi phøc t¹p chø kh«ng ®¬n gi¶n nh− vay ng©n hµng.
Dùa phÇn nµo vµo tiÒn ®Æt cäc cña ng−êi mua còng lµ biÖn ph¸p tèt nhÊt nh−ng nÕu
qu¸ dùa dÉm vµo nguån nµy th× nÕu ch¼ng may thÞ tr−êng "®øng" l¹i, nhµ ®Çu t− v× thiÕu vèn
nªn rÊt dÔ ph¶i bá dë hoÆc kÐo dµi giai ®o¹n x©y dùng cuèi cïng.
* Chän bªn cho vay: Khi lùa chän bªn cho vay cÇn chó ý xem xÐt çc nh©n tè sau ®©y:
+ Nguån vèn vµ tµi lùc cña bªn cho vay, xem xÐt uy tÝn trong n−íc (vµ ngoµi n−íc) vµ
quy m« cña bªn cho vay;
+ HiÖu suÊt lµm viÖc cña bªn cho vay, c¨n cø vµo tèc ®é xö lý ®¬n xin vay;
+ Møc ®é hîp lý cña l·i suÊt, phÝ lµm thñ tôc, thêi h¹n cho vay .v.v... ;
+ Møc ®é linh ho¹t khi ®iÒu ®éng vµ chuyÓn tiÒn cho vay.
* Çc nguyªn t¾c:
Bªn cho vay dùa vµo çc nguyªn t¾c sau ®©y khi cho vay:
+ B¶o ®¶m tÝnh l−u ®éng, còng tøc lµ b¶o ®¶m kh¶ n¨ng cña bªn vay nhanh chãng
chuyÓn thµnh tiÒn mÆt mµ kh«ng bÞ thiÖt h¹i, cã nh− vËy bªn vay míi tr¶ ®−îc ®óng h¹n. gi÷
®−îc sù tÝn nhiÖm çc bªn cho vay;
+ B¶o ®¶m tÝnh an toµn, tøc lµ møc ®é rñi ro thÊp khi cho vay, do vËy bªn cho vay
ph¶i nghiªn cøu kü h¹ng môc cho vay vµ ph©n tÝch ®¸nh gi¸ møc ®é rñi ro vµ t− çch bªn cho
vay;
+ B¶o ®¶m tÝnh thu lîi, tøc kh¶ n¨ng thu ®−îc bao nhiªu lîi nhuËn trong qu¸ tr×nh cho
vay.
* Çc ®iÒu kiÖn cho vay lµ:
+ Thµnh tÝch ®Çu t− tr−íc ®©y cña bªn vay, çc biÓu hiÖn cña bªn vay trªn th−¬ng
tr−êng, n¨ng lùc vµ kinh nghiÖm cña çc nh©n viªn chñ chèt, chÊt l−îng c«ng tr×nh ®· x©y
dùng, d− luËn cña kh¸ch hµng ...;
+ Çc b¶ng biÓu thèng kª, kÕ to¸n ph¶n ¸nh t×nh h×nh tµi vô cña bªn vay trong vµi ba
n¨m võa qua, ph¶n ¸nh t×nh h×nh lç l·i, nî nÇn, biÕn ®éng tµi s¶n, ph©n phèi lîi nhuËn .v.v... ;
+ T×nh h×nh çc h¹ng môc x©y dùng, xem xÐt qui m« lín bÐ cña h¹ng môc, suÊt ®Çu t−
cho mét h¹ng môc riªng rÏ. §èi víi kh¸ch vay lÇn ®Çu, tæ chøc tµi chÝnh cßn cö ng−êi trùc tiÕp
®Õn tËn ®Þa ®iÓm ®Çu t− ®Ó xem xÐt t×nh h×nh çc h¹ng môc vµ t×nh h×nh c¹nh tranh .v.v... nªn
nhí r»ng çi mµ ng−êi ®Çu t− xem lµ c¬ may th× tæ chøc tiÒn tÖ th−êng xem lµ rñi ro, hiÓm
ho¹;
+ Sè l−îng tiÒn cho vay th−êng chØ chiÕm mét phÇn cña vèn ®Çu t− mµ th«i. Cã tr−êng
hîp bªn cho vay xuÊt ®Õn 50% chi phÝ vÒ ®Êt ®ai vµ 100% chi phÝ x©y dùng. NÕu ng−êi ®Çu t−
thÕ chÊp ®Êt ®ai x©y dùng c«ng tr×nh th× bªn cho vay cã thÓ cho vay thÕ chÊp b»ng 70%-75%
gi¸ trÞ thöa ®Êt ®ã, thËm chÝ ®Õn 80%-85% nÕu lµ thöa ®Êt thuËn lîi. NÕu ®· râ rµng cã ®èi
t−îng mua hoÆc cho thuª råi th× bªn cho vay cßn cã thÓ n©ng tiÒn cho vay lªn ®Õn 90% tæng
vèn ®Çu t−. Cßn trong çc tr−êng hîp th«ng th−êng th× bªn cho vay giíi h¹n ë møc ®é 70%-
75% vèn ®Çu t− vµ ng−êi ®Çu t− ph¶i cã 25-30% sè vèn ®ã;
+ Thêi h¹n cho vay, ®èi víi tÝn dông ng¾n h¹n, thêi h¹n cho vay tèi ®a kh«ng qu¸ 1
n¨m. §èi víi tÝn dông dµi h¹n th× thêi h¹n cho vay cña Ng©n hµng, cña quü b¶o hiÓm vµ çc
quü cho vay kh¸c cã thÓ kÐo dµi ®Õn 5-10 n¨m. Khi ng−êi ®Çu t− kinh doanh cho thuª nhµ,
ng−êi nµy cã thÓ dïng kho¶n vay thÕ chÊp dµi h¹n ®Ó tr¶ nî çc kho¶n vay ng¾n h¹n ®· dïng
®Ó mua ®Êt vµ x©y nhµ. Lóc nµy cã thÓ dïng çc h¹ng môc cho thuª ®· x©y dùng xong ®Ó lµm
vËt thÕ chÊp, råi dïng thu nhËp tiÒn thuª trong t−¬ng lai ®Ó dÇn dÇn tr¶ nî.
+ L·i suÊt thu lîi môc tiªu, Bªn cho vay xem xÐt c¶ suÊt lîi môc tiªu cña dù ¸n, møc
l·i rßng hµng n¨m. nÕu dù ¸n cã møc ®é rñi ro cµng cao th× suÊt thu lîi cµng lín. NÕu suÊt thu
lîi qu¸ thÊp bªn cho vay cã thÓ tõ chèi cho vay.
76
2.5.3. Çc lo¹i tr¸i phiÕu bÊt ®éng s¶n

- ThÕ chÊp lµ mét c«ng cô tÝn dông cho vay. Ng−êi vay cam kÕt giao quyÒn së h÷u bÊt
®éng s¶n cho bªn vay ®Ó ®æi l¹i kho¶n tÝn dông ®−îc nhËn, ng−êi vay sö dông bÊt ®éng s¶n
nh−ng chØ nhËn l¹i quyÒn së h÷u sau khi tr¶ nî xong. NÕu l·i suÊt tiÒn vay cã thÓ ®iÒu chØnh
khi cÇn, th× gäi lµ thÕ cÊp víi suÊt ®iÒu chØnh (Adjustable Rate Morrtgage - ARM). Møc ®é
®iÒu chØnh diÔn ra víi kho¶ng çch thêi gian ®Òu ®Æn, ch¼ng h¹n 1,3,5 n¨m. Th«ng th−êng
ARM cã l·i suÊt ban ®Çu thÊp. Ng−êi vay cã thÓ lùa chän lo¹i thÕ chÊp cè ®Þnh hoÆc thÕ chÊp
ARM.
- C«ng ty tµi chÝnh cã thÓ ph¸t hµnh tr¸i phiÕu t−¬ng ®−¬ng trÞ gi¸ tµi s¶n thÕ chÊp :
+ Tr¸i phiÕu cã kú h¹n kh¸c nhau (Collateralised Mortgage Obligation - CMO). C«ng
ty tµi chÝnh gom tµi s¶n thÕ chÊp thµnh nh÷ng nhãm cã kú h¹n thÕ chÊp kh¸c nhau (2,5,10 vµ
20 n¨m) ®Ó ph¸t hµnh tr¸i phiÕu cã kú h¹n thanh to¸n kh¸c nhau víi l·i suÊt kh¸c nhau
+ Tr¸i phiÕu ®Çu t− ph©n cÊp (Collateralised Bond Obligation - CBO), còng t−¬ng tù
nh− trªn nh−ng kh«ng ph©n biÖt kú h¹n thÕ chÊp tuy vÉn cã møc l·i suÊt kh¸c nhau.
+ Tr¸i phiÕu dÞch phÇn ®Çu t− (Real Estate Mortgage Investment Conduit -REMIC)
míi xuÊt hiÖn tõ nh÷ng n¨m 80, kh«ng chia tµi s¶n thÕ chÊp theo kú h¹n mµ theo møc ®é rñi
ro kh¸c nhau.
II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n

1. Çch thøc tiªu thô bÊt ®éng s¶n
Mét qu¸ tr×nh tiªu thô thµnh c«ng bÊt ®éng s¶n gåm 3 giai ®o¹n: (1) Tuyªn truyÒn cho
s¶n phÈm vµ tiÕp xóc víi ng−êi mua hoÆc çc kh¸ch hµng tiÒm n¨ng ®Ó giíi thiÖu cô thÓ s¶n
phÈm nh»m thu hót hä; (2) §µm ph¸n víi ng−êi mua vÒ gi¸ c¶ hoÆc gi¸ thuª vÒ çc ®iÒu kiÖn
trong hîp ®ång; (3) ký kÕt hîp ®ång, bµn giao s¶n phÈm.
Nh×n vÒ gãc ®é Marketing th× cã hai çch tiªu thô bÊt ®éng s¶n: Ng−êi ®Çu t− ph¸t
triÓn tù tæ chøc tiªu thô s¶n phÈm hoÆc uû th¸c m«i giíi tiªu thô.
1.1. Tù tæ chøc tiªu thô
Çc C«ng ty ®Çu t− ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n lín cã bé phËn chµo b¸n kh¸ch hµng ®«ng
®¶o vµ cã kinh nghiÖm th× tæ chøc viÖc tiªu thô çc s¶n phÈm do m×nh ®Çu t− x©y dùng.
Trong thêi kú thÞ tr−êng phån thÞnh, cÇu v−ît cung, nhµ x©y ®· cã kh¸ch hµng t×m mua
vµ nhanh chãng b¸n ®−îc hÕt, th× ng−êi ®Çu t− ph¸t triÓn còng tù tæ chøc lÊy viÖc tiªu thô.
Ngoµi ra, khi dù ¸n míi b¾t ®Çu ®· cã kh¸ch hµng ®Æt mua, thËm chÝ øng tr−íc mét
phÇn hoÆc toµn bé tiÒn mua th× ng−êi ®Çu t− cµng trùc tiÕp b¸n lÊy s¶n phÈm cña m×nh.
1.2. Uû th¸c m«i giíi thiªu thô
Tõ khi thèng nhÊt ®Êt n−íc cho ®Õn lóc b¾t ®Çu giai ®o¹n ®æi míi kinh tÕ, n−íc ta
kh«ng cã thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cho nªn kh«ng cã vÊn ®Ò uû th¸c m«i giíi tiªu thô. Tõ khi
®æi míi, mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n "ngÇm" ®−îc h×nh thµnh vµ cïng víi nã xuÊt hiÖn nghÒ
"cß ®Êt, cß nhµ" ch−a ®−îc x· héi coi träng l¾m v× cho r»ng hä "kiÕm" ¨n b»ng n−íc bät, ®Çy
m−u mÑo ®Ó kiÕm ch¸c c¶ ®«i bªn b¸n vµ mua. §Õn nay çc cß ®· dÇn dÇn tr−¬ng biÓn "Trung
t©m giíi thiÖu nhµ ®Êt" vµ ®¨ng hoÆc d¸n qu¶ng ço kh¾p n¬i, nhËn lµm c«ng viÖc cung cÊp
th«ng tin, h−íng dÉn xem nhµ, tæ chøc cho hai bªn mua b¸n gÆp nhau, nÕu giao dÞch thµnh
c«ng th× nhËn tiÒn ho¶ hång. Tuy vËy ho¹t ®éng cña hä vÉn ch−a ®−îc ph¸p luËt thõa nhËn.
Thùc ra c«ng viÖc m«i giíi trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ nhu cÇu kh¸ch quan. Nã
cÇn cho c¶ bªn b¸n, bªn mua vµ thËm chÝ cho c¶ çc tæ chøc tiÒn tÖ vµ ng©n hµng. ChÝnh v×
vËy mµ Ng©n hµng Cæ phÇn ¸ Ch©u ®Çu tiªn lËp ra Trung t©m giao dÞch ®Þa èc. TiÕp theo ®ã
mét sè ng©n hµng kh¸c còng thµnh lËp nh÷ng Trung t©m, Siªu thÞ ®Þa èc cña m×nh. Çc Trung
t©m nµy võa gióp Ých cho viÖc khai th«ng mua b¸n bÊt ®éng s¶n. §ång thêi còng gãp phÇn lµm
s«i ®éng thªm ho¹t ®éng kinh doanh cña ng©n hµng.
77
Trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n hiÖn ®¹i, viÖc uû th¸c m«i giíi kh«ng chØ ®¬n thuÇn hç
trî viÖc mua b¸n mµ ®· ph¸t triÓn réng h¬n vµ cao h¬n, tham gia vµo toµn bé qu¸ tr×nh
marketing víi t×nh ®é kü thuËt nghiÖp vô cã chÊt l−îng cao.
1.2.1. T¸c dông cña m«i giíi uû th¸c thÓ hiÖn trªn çc mÆt sau ®©y:
* Th«ng qua ®iÒu tra thÞ tr−êng mµ t×m hiÓu çc yªu cÇu tiÒm n¨ng cña thÞ tr−êng, dù
b¸o hµnh vi, së thÝch, phong trµo vµ thÞ hiÕu cña kh¸ch hµng tiÒm n¨ng ®Ó gióp nhµ ®Çu t−
®Þnh vÞ thÞ tr−êng ®−îc ®óng ®¾n.
* Th«ng qua çc ho¹t ®éng qu¶ng ço tuyªn truyÒn ®Ó ph¸t triÓn çc h¹ng môc cho
®Õn lóc hoµn thµnh viÖc tiªu thô, thùc hiÖn ®−îc môc tiªu thu lîi nhuËn.
* Trî gióp ng−êi ®Çu t− kinh doanh (cho thuª) nhµ t×m mua nhµ cã vÞ trÝ, gi¸ c¶, diÖn
tÝch, ®Æc ®iÓm kiÕn tróc .v.v... hîp yªu cÇu vµ gióp hoµn thµnh thñ tôc mua b¸n, thu xÕp nguån
tµi chÝnh, giíi thiÖu víi bªn cho vay thÝch hîp. Cung cÊp th«ng tin, tæ chøc gÆp gì, lµm cho c¶
3 bªn ®Òu ®¹t ®Õn môc ®Ých.
* N©ng cao hiÖu qu¶ vËn hµnh cña thÞ tr−êng. V× hiÕm khi cã thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
cè ®Þnh vµ tËp trung, bÊt ®éng s¶n l¹i lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, ng−êi m«i giíi gióp cho ®«i bªn
mua b¸n t×m ®Õn nhau, nhanh chãng thùc hiÖn giao dÞch thµnh c«ng, nhê ®ã mµ thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n vËn hµnh cµng thªm hiÖu qu¶.
1.2.2. Çc h×nh thøc m«i giíi uû th¸c
* Chuyªn viªn m«i giíi bÊt ®éng s¶n (broker) cã thÓ mét m×nh hoÆc cã sù trî gióp cña
chuyªn viªn phô m«i giíi (associate broke) thùc hiÖn yªu cÇu cña kh¸ch hµng, còng cã thÓ sö
dông thªm mét sè nh©n viªn m«i giíi kh¸c khi thùc hiÖn dÞch vô do kh¸ch hµng nªu ra trong
hîp ®ång uû th¸c (Listing contract). §èi víi dÞch vô cã quy m« lín, kh¸ch hµng cã thÓ chØ ký
hîp ®ång víi mét chuyªn viªn m«i giíi chÝnh vµ ng−êi nµy hîp ®ång l¹i víi mét sè chuyªn
viªn m«i giíi kh¸c ®Ó ph©n chia cho hä mét sè c«ng viÖc nµo ®ã.
* Chuyªn viªn m«i giíi cã thÓ chØ nhËn uû th¸c cña bªn b¸n hoÆc bªn mua mµ th«i vµ
nhËn phÝ dÞch vô cña bªn uû th¸c ®ã. Nh−ng còng cã lóc hä nhËn uû th¸c cña c¶ bªn b¸n lÉn
bªn mua, gäi lµ uû th¸c song trïng (dual egency) vµ nhËn phÝ uû th¸c cña mét bªn. Khi nhËn
ñy th¸c song trïng, chuyªn viªn m«i giíi ph¶i nãi râ tr¸ch nhiÖm vµ quyÒn lîi cho c¶ hai bªn
râ.
* ë nhiÒu n−íc, chuyªn viªn m«i giíi ph¶i cã chøng chØ hµnh nghÒ do ChÝnh phñ cÊp
hoÆc do HiÖp héi chuyªn viªn m«i giíi cÊp, cßn nh©n viªn b¸n hµng chØ ®−îc ho¹t ®éng nh©n
danh mét chuyªn viªn m«i giíi duy nhÊt mµ th«i vµ kh«ng cÇn chøng chØ v× chuyªn viªn m«i
giíi lµ ng−êi chÞu tr¸ch nhiÖm ph¸p lý thay cho nh©n viªn nµy.
* Trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, sù uû th¸c cho m«i giíi thùc ra lµ tÝn th¸c (fiduciary)
dùa trªn tÝn nhiÖm. §Ó xøng ®¸ng víi tÝn nhiÖm ®ã, chuyªn viªn m«i giíi cã çc bæn phËn sau
®©y:
+ Ph¶i hoµn tÊt c«ng viÖc theo ®óng nh÷ng tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp ®−îc nh÷ng ng−êi
cïng nghÒ chÊp nhËn trªn cïng mét thÞ tr−êng.
+ Ph¶i tù m×nh hoµn thµnh c«ng viÖc. Dï cã trî gióp cña chuyªn viªn b¸n hµng th× vÉn
ph¶i ç nh©n m×nh chÞu tr¸ch nhiÖm.
+ Ph¶i trung thùc. Muèn nhËn uû th¸c song trïng th× ph¶i nãi râ cho ®«i bªn b¸n vµ
mua biÕt râ sù viÖc nµy.
+ Kh«ng ®−îc bÝ mËt kiÕm thªm lîi Ých ç nh©n hoÆc nhËn hèi lé tõ viÖc m×nh lµm.
Ph¶i tr×nh bµy cho kh¸ch hµng biÕt bÊt kú sù liªn quan trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp vÒ quyÒn lîi ç
nh©n m×nh vµ gia ®×nh m×nh víi c«ng viÖc ®−îc uû th¸c.
+ Ph¶i thùc hiÖn nghiªm tóc çc chØ dÉn cña kh¸ch hµng, trõ khi çc chØ dÉn ®ã lµ phi
ph¸p hoÆc v« ®¹o ®øc. Ph¶i b¶o mËt cho kh¸ch hµng.
+ Ph¶i rµnh m¹ch tµi chÝnh. Chuyªn viªn m«i giíi chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ mäi kho¶n tiÒn
hoÆc sÐc nhËn ®−îc nh©n danh kh¸ch hµng. Ph¶i nép b¶o hiÓm ®Ó ®Ò phßng mäi mÊt m¸t. Khi
nhËn ®−îc sÐc ph¶i ®æi ngay thµnh tiÒn mÆt vµ ®−a vµo tµi kho¶n tÝn th¸c ®øng tªn kh¸ch hµng.
78
Chuyªn viªn m«i giíi kh«ng ®−îc chuyÓn tiÒn vµo tµi kho¶n ç nh©n, nÕu kh«ng sÏ bÞ coi lµ
"nhËp nh»ng tiÒn b¹c" (commingling) cã thÓ dÉn ®Õn bÞ thu håi chøng chØ hµnh nghÒ.
+ Ph¶i th«ng b¸o çc sù viÖc then chèt ¶nh h−ëng ®Õn sù xÐt ®o¸n cña kh¸ch hµng.
Çc bæn phËn trªn, cã thø ®−îc luËt ®Þnh, cã thø ®−îc ghi vµo quy t¾c ®¹o ®øc hµnh
nghÒ cña HiÖp héi nghÒ nghiÖp vÒ m«i giíi.
1.2.3. PhÝ uû th¸c
PhÝ (ho¶ hång) m«i giíi cho thuª nhµ th−êng b»ng 10% tiÒn thuª mét n¨m hoÆc t−¬ng
®−¬ng víi tiÒn thuª mét th¸ng.
PhÝ (hoa hång) m«i giíi mua b¸n nhµ b¸n nhµ b»ng 1-3% gi¸ b¸n nhµ (cã khi chØ lµ
0,5%), nhËn tiÒn tõ bªn uû th¸c.
Nãi chung, nhµ ®Çu t− kh«ng sö dông qu¸ nhiÒu chuyªn viªn m«i giíi cïng mét lóc v×
dÔ g©y Ên t−îng kh«ng tèt cho ng−êi mua hoÆc thuª nhµ v× hä cã thÓ nghÜ r»ng s¶n phÈm ®ã
®ang bÞ Õ hoÆc "cã vÊn ®Ò".
2. Xóc tiÕn b¸n hµng bÊt ®éng s¶n

2.1. Kh¸i niÖm chung
§èi víi mÆt hµng bÊt ®éng s¶n, viÖc Marketing còng t−¬ng tù nh− ®èi víi çc mÆt
hµng kh¸c, bao gåm tæ hîp 4P: S¶n phÈm (Product) gi¸ c¶ (price) ®Þa ®iÓm (Place) vµ xóc tiÕn
b¸n hµng (promotion). Tuy vËy, ®èi víi bÊt ®éng s¶n ngoµi 4P nªu trªn th× xóc tiÕn b¸n hµng
cã nhiÒu h×nh thøc ho¹t ®éng míi mÎ h¬n, h×nh thµnh tæ hîp biÖn ph¸p xóc tiÕn bao gåm:
- Tuyªn truyÒn qu¶ng ço.
- Nh©n viªn chµo b¸n hµng
- Xóc tiÕn tiªu thô
- Quan hÖ c«ng céng
Mét vÊn ®Ò ®Æt ra cho nhµ ®Çu t− lµ ph¶i tÝnh to¸n chi ra bao nhiªu cho çc biÖn ph¸p
xóc tiÕn b¸n hµng.
Nãi chung, ngµnh hµng kh¸c nhau th−êng cã chi phÝ xóc tiÕn kh¸c nhau, (ch¼ng h¹n
trong kinh doanh mü phÈm chi phÝ xóc tiÕn cã thÓ tíi 30-50%). Trong ngµnh bÊt ®éng s¶n, chi
phÝ xóc tiÕn chØ cÇn 2%-5% (cho nhµ ë phæ th«ng lµ 2%, cho c«ng tr×nh th−¬ng nghiÖp quy
m« lín cã thÓ ®Õ 5%). HiÓn nhiªn ®ã chÝnh lµ nh÷ng sè liÖu tham kh¶o, nhµ ®Çu t− c¨n cø vµo
t×nh h×nh thÞ tr−êng cô thÓ vµ kh¶ n¨ng cña m×nh mµ quyÕt ®Þnh.
2.2. Tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço
2.2.1. Tuyªn truyÒn
Tuyªn truyÒn th−êng th«ng qua çc ph−¬ng tiÖn nh− Ên lo¸t, ph¸t thanh truyÒn h×nh,
triÓn l·m .v.v... dïng mäi biÖn ph¸p ch−a cÇn ®Õn nh©n viªn ®Ó kÝch thÝch nhu cÇu cña kh¸ch
hµng tiÒm n¨ng ®èi víi s¶n phÈm, dÞch vô cña doanh nghiÖp ".
T¸c dông cña tuyªn truyÒn lµ:
* Giíi thiÖu s¶n phÈm míi, nh·n hiÖu míi
* Kh«i phôc sù quan t©m cña kh¸ch hµng ®èi víi s¶n phÈm khi l−îng cÇu cã chiÒu
h−íng gi¶m sót.
* Lµm cho mäi ng−êi chó ý ®Õn doanh nghiÖp khi doanh nghiÖp cßn Ýt ng−êi biÕt tíi.
* C¶i thiÖn h×nh ¶nh cña doanh nghiÖp khi doanh nghiÖp cã m¾c mí nµo ®ã
* Thu hót vèn ®Çu t− vµ viÖn trî cña n−íc ngoµi.
Mét biÕn thÓ cña tuyªn truyÒn lµ tµi trî cho çc ho¹t ®éng thÓ thao, v¨n nghÖ, hoÆc çc
tiÕt môc truyÒn h×nh. Çc ho¹t ®éng nµy kh«ng cã g× liªn quan trùc tiÕp víi c«ng viÖc kinh
doanh cña doanh nghiÖp nh−ng gióp cho doanh nghiÖp t¹o lËp ®−îc tiÕng t¨m tèt cho m×nh
hoÆc cho s¶n phÈm cña m×nh. ThÕ nh−ng tuyªn truyÒn th× kh«ng tèn tiÒn l¾m cßn khi tµi trî
th× ph¶i chi kho¶n tiÒn lín h¬n.
79
§Ó qu¶n lý tèt vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña tuyªn truyÒn, bé m«n xóc tiÕn b¸n hµng cña
doanh nghiÖp cÇn lµm tèt çc viÖc sau ®©y:
* X¸c ®Þnh môc tiªu tuyªn truyÒn nh»m vµo s¶n phÈm nµo, kh¸ch hµng nµo
* Lùa chän çc tin tøc vµ c«ng cô tuyªn truyÒn, cã quan hÖ ç nh©n tèt víi phãng viªn,
biªn tËp viªn.
* §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tuyªn truyÒn
¦u ®iÓm cña tuyªn truyÒn lµ sö dông bµi vë cña çc phãng viªn, çc th«ng tin cã vÎ
"kh¸ch quan" dÔ t¹o ra sù tÝn nhiÖm cña c«ng chóng.
2.2.2. Qu¶ng ço
Qu¶ng ço lµ ph−¬ng thøc cã hiÖu qu¶ ®Ó lan truyÒn th«ng tin, ®Ó trùc tiÕp thuyÕt phôc
kh¸ch hµng môc tiªu vµ c«ng chóng nãi chung. Çc c«ng cô dïng ®Ó qu¶ng ço lµ:
- B¸o chÝ vµ ph¸t thanh - S¸ch giíi thiÖu
- TuyÒn h×nh - BiÓn qu¶ng ço
- ¸p phÝch - Tµi liÖu nghe nh×n
- §iÖn ¶nh - Logo, biÓu t−îng
2.3. Nh©n viªn b¸n hµng
Ngoµi çc ph−¬ng thøc tuyªn truyÒn vµ qu¶ng ço, çc doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n cßn
sö dông ®éi ngò nh©n viªn chµo b¸n hµng ®Ó tæ chøc triÓn l·m vµ héi nghÞ kh¸ch hµng, lµm
dÞch vô tËn nhµ.
Muèn ®éi ngò nh©n viªn chµo b¸n hµng cã hiÖu qu¶ th× ph¶i tæ chøc qu¶n lý tèt, giao
viÖc râ rµng (vÒ s¶n phÈm, kh¸ch hµng, thêi gian, khu vùc ho¹t ®éng .v.v...), tuyÓn chän vµ ®µo
t¹o cÈn thËn, cã biÖn ph¸p khuyÕn khÝch (®Þnh møc tiªu thô, chÕ ®é ho¶ hång .v.v...) vµ ®¸nh
gi¸ n¨ng lùc.
Ph−¬ng ph¸p lµm viÖc cña nh©n viªn chµo b¸n vµ trao ®æi gÆp gì trùc diÖn víi kh¸ch
hµng v× vËy ph¶i cã nh÷ng tè chÊt giao tiÕp cÇn thiÕt. Do qu¶ng ço mµ kh¸ch hµng cã thÓ trùc
tiÕp ®Õn doanh nghiªp trao ®æi, t×m hiÓu hoÆc gäi ®iÖn tho¹i xin tµi liÖu giíi thiÖu vµ h−íng
dÉn, ®ã lµ nh÷ng c¬ héi ®Ó nh©n viªn chµo b¸n hµng gÆp gì trùc tiÕp víi kh¸ch hµng. Dï nh©n
viªn chµo b¸n hµng thuéc biªn chÕ cña doanh nghiÖp hay cña tæ chøc m«i giíi ®−îc uû th¸c
th× hä còng nªn ®−îc huy ®éng vµ ph¸t huy t¸c dông tõ giai ®o¹n h×nh thµnh s¸ch l−îc
marketing, cung cÊp çc th«ng tin vÒ t×nh h×nh vµ xu thÕ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng, vµ chó ý
thu thËp t×nh h×nh ph¸t triÓn cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ c¹nh tranh ë xung quanh.
2.4. Xóc tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng
2.4.1. Xóc tiÕn b¸n hµng
Xóc tiÕn b¸n hµng bao gåm mét sè biÖn ph¸p do doanh nghiÖp tæ chøc ®Ó thu hót
kh¸ch hµng nh−:
- Tæ chøc triÓn l·m - Thuª tr−íc mua sau
- Héi chî giao dÞch bÊt ®éng s¶n - §æi nhµ cò lÊy nhµ míi
- ChiÕt khÊu - TÆng kÌm trang bÞ nhµ bÕp
- Cho vay nhÑ l·i - TriÓn l·m nhµ mÉu .v.v...
Mçi biÖn ph¸p ®Òu cã −u, nh−îc ®iÓm riªng vµ thÝch hîp víi mét sè lo¹i bÊt ®éng s¶n
nµo ®ã, nhµ ®Çu t− cÇn c©n nh¾c lùa chän cÈn thËn cho phï hîp, ®ì tèn kÐm, hiÖu qu¶ cao.
2.4.2. Quan hÖ c«ng céng
Doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n cÇn quan t©m më réng quan hÖ c«ng céng (quan hÖ víi
c«ng chóng, tæ chøc x· héi, c¬ quan nhµ n−íc, tæ chøc cïng ngµnh hµng .v.v... ®Ó ®Ò cao b¶o
vÖ h×nh ¶nh cña b¶n th©n hoÆc s¶n phÈm cña m×nh. Çc biÖn ph¸p th−êng dïng ®Ó duy tr× vµ
ph¸t triÓn quan hÖ c«ng céng cã thÓ lµ:
- Héi th¶o chuyªn ®Ò - XuÊt b¶n
- Tµi trî - B¶n tin doanh nghiÖp
- Quyªn gãp c«ng Ých vµ tõ thiÖn - B¸o ço tæng kÕt n¨m
80
Quan hÖ c«ng chóng cÇn cã ®é tin cËy cao, thÓ hiÖn mèi quan t©m ®Õn lîi Ých céng
®ång vµ lîi Ých x· héi, tu©n thñ quy t¾c øng xö khiªm tèn, lÞch sù vµ ®µng hoµng.
2.4.3. ThuyÕt phôc kh¸ch hµng b»ng AIDA
AIDA gåm ch÷ ®Çu cña 4 tõ : attention (quan t©m), interest (thÝch thó), desire (ham
muèn) action (hµnh ®éng). BÝ quyÕt AIDA ®Ó thuyÕt phôc kh¸ch hµng khi lµm qu¶ng ço, xóc
tiÕn b¸n hµng vµ quan hÖ c«ng céng lµ dÉn d¾t vµ thu hót sù chó ý cña kh¸ch hµng ®Ó hä tõ
quan t©m mµ c¶m thÊy thÝch thó, ph¸t triÓn thµnh ham muèn råi ®i ®Õn quyÕt ®Þnh hµnh ®éng
(Nh− gäi ®iÖn tho¹i, ®Õn C«ng ty mêi ®Õn nhµ, tham quan hiÖn tr−êng .v.v... ) Cã thÓ dÉn ®Õn
giao dÞch.
3. Qu¸ tr×nh ®µm ph¸t trong mua vµ b¸n

Çc bªn tham gia ®µm ph¸n cã nh÷ng tho¶ thuËn chi phèi ®Õn lîi Ých cña nhau khi thùc
hiÖn mét giao dÞch mua, b¸n. Môc ®Ých cña hä trong ®µm ph¸n lµ ®¹t ®−îc nhiÒu lîi Ých cho
m×nh, nÕu mét bªn ®µm ph¸n cã thÕ m¹nh h¬n bªn kia (cã tiÒm lùc tri thøc, quyÒn lùc, kinh tÕ,
chÝnh trÞ .v.v...) th× hä sÏ t×m çch tËn dông çc thÕ m¹nh ®ã ®Ó t¨ng c−êng lîi Ých cho m×nh.
Trong ®a phÇn çc giao dÞch mét bªn ®µm ph¸n bao giê còng muèn giµnh lÊy çc thuËn lîi
cho m×nh vµ ®Èy khã kh¨n cho çc ®èi t¸c. NÕu hai bªn ®Òu muèn t¨ng c−êng quyÒn lîi cho
m×nh cïng mét lóc dùng lªn nh÷ng khã kh¨n cho ®èi t¸c th× hä sÏ ®i ®Õn m«t kÕt qu¶ tåi tÖ
h¬n so víi lóc ban ®Çu.
Th«ng th−êng ®µm ph¸n gi÷a hai bªn bÞ chi phèi çc ®iÒu kho¶n tho¶ thuËn cho nªn
cÇn cã mét luËt ph¸p nghiªm minh gi¸m s¸t viÖc thi hµnh nÕu kh«ng sÏ dÉn ®Õn ®æ vì trong
®µm ph¸n. Th«ng th−¬ng çc tho¶ thuËn ®Æt ra ph¶i cã tÝnh tù c−ìng chÕ.
* T×m tiªu ®iÓm trong ®µm ph¸n
Cã rÊt nhiÒu kÕt qu¶ hîp t¸c víi çch ph©n chia lîi tøc kh¸c nhau, do vËy xuÊt hiÖn
kh¶ n¨ng trong viÖc nªn chän kÕt qu¶ nµo. ViÖc tho¶ thuËn ®ßi hái ph¶i cã sù tho¶ thuËn vµ
−íc ®o¸n cña mçi bªn vÒ ®iÒu mµ bªn kia sÏ ®ång ý. Mét tiªu ®iÓm sÏ xuÊt hiÖn nªu tÝnh
huèng cô thÓ cña cuéc ®µm ph¸n h−íng sù quan t©m cña çc bªn ®µm ph¸n vµo mét kÕt côc cô
thÓ nhê sù phèi hîp −íc ®o¸n cña hä. Mét kÕt côc cô thÓ cã thÓ ®−îc lµm næi bËt nh− mét tiªu
®iÓm nhê vµo tiÒn lÖ lÞch sö, hoÆc nhê vµo tÝnh ®èi xøng, ch¼ng h¹n nh− viÖc ph©n chia ®Òu.
* Søc m¹nh ®µm ph¸n:
Çc cuéc ®µm ph¸n th−êng c¨n cø vµo quy t¾c cã qua cã l¹i tøc lµ ng−êi ta tho¶ thuËn
víi nhau trªn nguyªn t¾c cïng t«n träng lÉn nhau. Bªn c¹nh ®ã cã h×nh thøc ®µm ph¸n mµ
trong ®ã hai bªn t×m çch h¹ thÊp lîi Ých cña nhau, viÖc sö dông chiÕn thuËt tÊn c«ng nµy dùa
trªn niÒm tin mét bªn cho r»ng m×nh cã thÓ ®µm ph¸n m¹nh h¬n so víi ®èi t¸c.
Nh−ng c¬ héi lùa chän kh¸c nhau lµ nguån gèc cña søc m¹nh ®µm ph¸n, ®Ó c¶i thiÖn
vÞ thÕ ®µm ph¸n cña m×nh, mét çch ch¬i tÊn c«ng lµ lµm cho c¬ héi lùa chän cña ®èi ph−¬ng
trë nªn tåi tÖ h¬n. §©y lµ ý ®Þnh cña nh÷ng chiÕn l−îc ®µm ph¸n tÊn c«ng. nÕu ®èi ph−¬ng phô
thuéc vµo b¹n trong mét khÝa c¹nh kinh tÕ th× ®ã chÝnh lµ thÕ m¹nh ®µm ph¸n cña b¹n, tuy
nhiªn nh− ®· nãi ë trªn sÏ lµ tåi tÖ nÕu ®èi t¸c cña b¹n còng cã −u thÕ vÒ mét lÜnh vùc nµo ®ã
mµ thùc hiÖn biÖn ph¸p tr¶ ®òa . Bµi häc rót ra ®−îc chÝnh lµ chiÕn thuËt ®µm ph¸n tÊn c«ng cã
thÓ thµnh c«ng nÕu nh¾m vµo ®èi t¸c cã kh¶ n¨ng tr¶ ®òa kÐm vµ nh÷ng ®èi t¸c bÞ h¹n chÕ vÒ
tr×nh ®é, n¨ng lùc.
NÕu mét trong nh÷ng bªn tham dù ®µm ph¸n thay ®æi chiÕn l−îc, ch¼ng h¹n chuyÓn
sang chiÕn l−îc tÊn c«ng th× sÏ lµm x¸o trén c©n b»ng cò, vµ kh«ng cã g× ®¶m b¶o r»ng c©n
b»ng míi xuÊt hiÖn sÏ hiÖu qu¶ h¬n, mèi nguy hiÓm chÝnh lµ sù ®æ vì cña ®µm ph¸n khi
chuyÓn h−íng sang chiÕn l−îc tÊn c«ng.
81
3.1. Mua b¸n trong t×nh huèng ®Æc biÖt

Mua b¸n theo nguyªn t¾c tù nguyÖn vµ tù do, song còng cã liªn quan ®Õn qu¶n lý thÞ
tr−êng, gi¸ ®Þnh ra ph¶i ®−îc c«ng nhËn, song ë mét sè tr−êng hîp sau ®©y g©y ¶nh h−ëng ®Õn
gi¸ chuyÓn nh−îng.
3.1.1. B¸n b¾t buéc
- B¸n ®Êt cÇm cè;
- Khi chñ së h÷u, sö dông gÆp rñi ro : èm ®au, ph¸ s¶n, lµm ¨n thua lç;
- Di chuyÓn ®i n¬i kh¸c;
- BÞ søc Ðp cña chÝnh quyÒn (t¨ng thuÕ );
- BÞ søc Ðp cña gia ®×nh hä hµng;
- ChÝnh phñ tr−ng thu, tr−ng dông;
- YÕu tè tinh thÇn;
- V¨n tù giÊy tê kh«ng hoµn chØnh.
3.1.2. Mua b¾t buéc
- Mua ®Ó më réng trang tr¹i, qui m«
- Mua lµm ®−êng ®i
- Mua ®Ó cã nguån n−íc, çc c¬ së dÞch vô
- Ng−êi mua bÞ gia ®×nh rµng buéc, Ðp buéc.
3.2. Kü x¶o ®Þnh gi¸

3.2.1. Çc lo¹i chiÕt khÊu
Khi ®· cã gi¸ c¬ b¶n bÊt ®éng s¶n, ng−êi ta dïng çc lo¹i chiÕt khÊu ®Ó thu hót kh¸ch
hµng nh− :
3.2.1.1. ChiÕt khÊu cho ng−êi ®Æt mua tr¶ tr−íc : §Ó huy ®éng tiÒn cña hä vµo kinh
doanh, ®ì g¸nh nÆng tr¶ l·i ng©n hµng. Tû lÖ chiÕt khÊu vµo kho¶ng 7-9% tuú t×nh h×nh cô thÓ.
3.2.1.2. ChiÕt khÊu cho kh¸ch hµng tr¶ tiÒn mét lÇn : §Ó gi¶m bít rñi ro do ng−êi mua
chËm tr¶ vµ do l¹m ph¸t (chó ý : mua nhµ tr¶ gãp l¹i lµ chuyÖn kh¸c), th−êng ¸p dông cho bÊt
®éng s¶n cã gi¸ trÞ rÊt lín nªn ng−êi mua khã gom ®ñ tiÒn ngay mét lóc. Tû lÖ chiÕt khÊu lo¹i
nµy vµo kho¶ng 8-9,5%.
3.2.1.3. ChiÕt khÊu cho ng−êi mua sè l−îng lín : Nh»m gi¶m bít chi phÝ tiªu thô thu
håi vèn nhanh, t¹o ra côc diÖn thÞnh v−îng , ®Èy m¹nh cao trµo mua. Ng−êi mua sè l−îng lín
th−êng lµ c¬ quan nhµ n−íc hoÆc çc doanh nghiÖp mua cho c«ng nh©n viªn chøc thuª ë vµ
còng cã thÓ lµ ng−êi ®Çu t− kinh doanh, mua ®Ó kinh doanh kiÕm lêi. Tû lÖ chiÕt khÊu tuú t×nh
h×nh cô thÓ.
3.2.1.4. ChiÕt khÊu ho¶ hång (cßn gäi lµ chiÕt khÊu mËu dÞch) cho çc tæ chøc hoÆc ç
nh©n lµm ®¹i lý tiªu thô. Tû lÖ chiÕt khÊu tuú vµo chøc n¨ng mµ ®¹i lý cã thÓ ®¶m nhiÖm.
3.2.1.5. ChiÕt khÊu mïa vô ®èi víi gi¸ b¸n hoÆc thuª nh»m khuyÕn m¹i vµo nh÷ng
mïa vô v¾ng kh¸ch, ch¼ng h¹n chiÕt khÊu gi¸ thuª phßng vµo mïa Ýt kh¸ch du lÞch.
3.2.1.6. Gi¸ khuyÕn m·i lµ mét h×nh thøc xóc tiÕn tiªu thô, ch¼ng h¹n trong tuÇn b¸n
nhµ ®Çu tiªn sÏ gi¶m gi¸ 9% hoÆc 10%, kh¸ch hµng ®Çu tiªn ®−îc tÆng ®iÒu hoµ kh«ng
khÝ .v.v...
3.2.2. §Þnh gi¸ t©m lý
Kü x¶o ®Þnh gi¸ nµy nh»m t¸c ®éng vµo t©m lý ng−êi mua. Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhËn
biÕt gi¸ trÞ ®· nãi ë phÇn trªn còng sö dông kü x¶o nµy. Sau ®©u lµ mét sè kü x¶o ®Þnh gi¸ t©m
lý:
- §Þnh gi¸ dïng sè lÎ. §©y lµ kü x¶o nh»m lµm cho ng−êi mua c¶m thÊy gÝa c¶ kh«ng
®Õn nçi cao, gi¸ ®−îc ng−êi b¸n tÝnh to¸n rÊt tû mØ cÈn thËn : Ch¼ng h¹n ®Þnh gi¸ nguyªn thuû
lµ 8 triÖu ®ång/m2 , nh−ng gi¸ b¸n l¹i ®Þnh lµ 7,999 triÖu ®ång/m2, chØ kÐm 1000 ®ångnh−ng
l¹i ®−îc tiÕng ch−a ®Õn 8 triÖu.
82
- §Þnh gi¸ dïng sè hªn. Kü x¶o nµy dùa vµo t©m lý thÝch sè hªn cña ng−êi mua (nh−
thÝch sè hªn khi ®¨ng ký « t«, xe m¸y), ch¼ng h¹n gi¸ nguyªn thuû lµ 12 triÖu ®ång/m2 mµ gi¸
b¸n lµ 11,99 triÖu th× thËt tuyÖt vêi v× võa cã sè lÎ l¹i cã tæng sè çc sè chia ch½n cho 10.
- §Þnh gi¸ thu hót : Trong mét ng«i nhµ nhiÒu tÇng, tuú theo vÞ trÝ tÇng, h−íng cña c¨n
hé .v.v... nªn cã çc gi¸ kh¸c nhau. Khi qu¶ng ço, ng−êi ta lÊy gi¸ X lµ gi¸ thÊp ®Ó mêi chµo,
ch¼ng h¹n : "Gi¸ b¸n tõ X ®ång/m2 trë lªn "nh»m thu hót ng−êi mua.
3.3. §iÒu chØnh gi¸ vµ thay ®æi gi¸
3.3.1. §iÒu chØnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
Gi¸ do çc ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ë trªn ®Þnh ra lµ gi¸ b×nh qu©n cho mét tiÓu khu hoÆc
mét ng«i nhµ nhiÒu ®¬n nguyªn. HiÕm khi cã kh¸ch mua toµn bé mét tiÓu khu hoÆc çc ®¬n
nguyªn trong mét nhµ, mµ th−êng lµ mua lÎ mét ng«i nhµ biÖt thù, hoÆc mét vµi ®¬n nguyªn
trong ng«i nhµ nhiÒu tÇng hay liÒn kÒ. Do tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n vµ còng do t¸c dông cô
thÓ cña bÊt ®éng s¶n ®èi víi mçi ng−êi mua, khi b¸n ra ng−êi ta ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ b×nh qu©n
cña bÊt ®éng s¶n thµnh gi¸ c¶ phï hîp víi tõng ®¬n nguyªn cô thÓ, cho dï gi¸ thµnh cña çc
®¬n nguyªn ®ã kh«ng kh¸c g× nhau. ViÖc ®iÒu chØnh gi¸ cã hîp lý hay kh«ng sÏ ¶nh h−ëng tíi
viÖc tiªu thô bÊt ®éng s¶n.
ViÖc ®iÒu chØnh gi¸ trªn çc hÖ sè sau ®©y :
a) HÖ sè vÞ trÝ nhµ
Trong mét tiÓu khu nhµ ë, mçi ng«i nhµ do vÞ trÝ kh¸c nhau nªn cã h−íng nhµ , kho¶ng
çch tíi mÆt phè, tíi nhµ kh¸c, tíi v−ên hoa çc c¬ së dÞch vô c«ng céng rÊt kh¸c nhau, l¹i
kh¸c vÒ kiÕn tróc, vÒ sè ®¬n nguyªn cïng tÇng cho mét cÇu thang .v.v... Ng−êi ta ®¸nh gi¸ sù
kh¸c nhau b»ng hÖ sè vÞ trÝ nhµ.
HÖ sè vÞ trÝ nhµ th−êng trong kho¶ng ± (2÷5%) trong tr−êng hîp ®Æc biÖt (nh− ë mÆt
phè) cã thÓ cao h¬n, nh−ng kh«ng v−ît qu¸ 15%.
b) hÖ sè tÇng cña ®¬n nguyªn
Tuú ®¬n nguyªn c¨n hé vµo tÇng nµo mµ ng−êi ë cã thÓ cã tÇm nh×n, c¶nh quan vµ
møc ®é phï hîp víi thãi quen sinh ho¹t kh¸c nhau .v.v... Sù kh¸c nhau ®ã ®−îc ®¸nh gi¸ b»ng
hÖ sè tÇng cña ®¬n nguyªn. Mçi n−íc, mçi vïng cã thÓ sö dông hÖ sè tÇng kh¸c nhau phï hîp
víi nguyÖn väng cña ng−êi mua ë n¬i ®ã.
c) HÖ sè h−íng cña ®¬n nguyªn
HÖ sè h−íng cña ®¬n nguyªn dïng ®Ó xÐt ®Õn h−íng, th«ng giã, lÊy ¸nh s¸ng ,tÇm
nh×n, c¶nh quan, bè côc mÆt b»ng cña ®¬n nguyªn .v.v... th−êng trong kho¶ng ±4%.
Khi ®· cã çc hÖ sè vÞ trÝ nhµ, hÖ sè tÇng vµ hÖ sè h−íng cña ®¬n nguyªn th× gi¸ ®¬n
nguyªn ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc.
Gi¸ ®¬n nguyªn = gi¸ chuÈn (1+hÖ sè vÞ trÝ nhµ) X (1+hÖ sè tÇng) X (1+hÖ sè h−íng)
Nªn chó ý lµ çc hÖ sè cã thÓ cã gi¸ trÞ d−¬ng hoÆc ©m
3.3.2. Thay ®æi gi¸
Sau khi ®· cã s¸ch l−îc vµ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸, ng−êi ®Çu t− bÊt ®éng s¶n cßn ph¶i ®èi
diÖn víi sù thay ®æi t¨ng hoÆc gi¶m gi¸ bÊt ®éng s¶n nh− sau :
* Gi¶m gi¸, khi gÆp çc tr−êng hîp nh− thÞ tr−êng suy tho¸i hoÆc rñi ro, ®èi thñ c¹nh
tranh gi¶m gi¸ hoÆc khi ®¹t ®−îc gi¸ thµnh h¹ h¬n ®èi thñ c¹nh tranh nªn gi¶m gi¸ ®Ó thu hót
kh¸c hµng.
* T¨ng gi¸ :
+ Khi l¹m ph¸t t¨ng lªn th× gi¸ thµnh t¨ng. Theo kinh nghiÖm nhiÒu n−íc, khi cã l¹m
ph¸t th× thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n l¹i rÊt phån vinh.
83
+ Khi cÇu t¨ng lªn, v× tÝnh thêi trÔ nªn cung t¨ng kh«ng kÞp cÇu do ®ã ®Èy gi¸ lªn.
Ng−êi ®Çu t− ph¶i quan s¸t ®¸nh gi¸ kü thÞ tr−êng khi ®Þnh t¨ng gi¸ ®Ó chän gi¸ thÝch hîp cho
lóc ®ã, kh«ng qu¸ cao mµ còng kh«ng qu¸ thÊp.
Khi ng−êi ®Çu t− ph¶i thay ®æi gi¸ c¶ th× sù thay ®æi ®ã kh«ng chØ ¶nh h−ëng ®Õn
kh¸ch hµng mµ cßn t¸c ®éng tíi çc ®èi thñ c¹nh tranh. Khi sè l−îng doanh nghiÖp cã cïng
mÆt hµng kh«ng nhiÒu, chÊt l−îng s¶n phÈm kh«ng kh¸c bao nhiªu gi÷a çc doanh nghiÖp vµ
kh¸ch hµng n¾m b¾t ®−îc th«ng tin th× çc ®èi thñ c¹nh tranh rÊt cã thÓ ph¶n øng l¹i viÖc thay
®æi gi¸ cña ng−êi ®Çu t− nµy. V× vËy ng−êi ®Çu t− ph¶i dù ®o¸n ®−îc çch thøc ph¶n øng cña
®èi thñ c¹nh tranh ®Ó chuÈn bÞ s½n ®èi s¸ch thÝch hîp.
Trong tr−êng hîp chØ cã mét ®èi thñ c¹nh tranh th× ®èi thñ nµy cã thÓ cã hai çch ph¶n
øng: Ph¶n øng theo çch thøc cè ®Þnh nªn dÔ dù ®o¸n, cßn nÕu ph¶n øng theo çch thøc xem
sù thay ®æi nµy lµ mét çch thøc, mét sù khiªu chiÕn hoÆc v× nhµ tån ®äng nhiÒu th× rÊt khã
dù ®o¸n. Do ®ã ng−êi ®Çu t− ph¶i ph©n tÝch lîi Ých cña ®èi thñ lµ g×, ph¶i biÕt ®−îc t×nh h×nh
tµi chÝnh vµ t×nh h×nh tiªu thô hiÖn t¹i còng nh− môc tiªu cña ®èi thñ, th«ng qua nguån th«ng
tin tõ néi bé vµ tõ bªn ngoµi.
Trong tr−êng hîp cã nhiÒu ®èi thñ c¹nh tranh nh−ng nÕu çc ®èi thñ ®ã cã çch ph¶n
øng nh− nhau th× xem nh− chØ cã mét ®èi thñ, nh−ng nÕu hä cã çch thøc ph¶n øng kh¸c nhau
th× sÏ phøc t¹p h¬n nhiÒu, ph¶i ph©n tÝch tõng ®èi thñ riªng biÖt.
3.4. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸
3.4.1. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ (Appraiser)
Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ lµ bªn thø ba lµm viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n khi ®ang tån t¹i
hoÆc cã kh¶ n¨ng xuÊt hiÖn quan hÖ ®èi ®Þch gi÷a hai bªn cã quyÒn lîi trong bÊt ®éng s¶n ®ã.
Hai bªn ®èi ®Þch cã thÓ lµ vî vµ chång trong mét vô ly h«n, lµ chñ ®Êt vµ ng−êi thuª ®Êt trong
khi th−¬ng l−îng thuª ®Êt, lµ ng−êi nép thuÕ vµ ng−êi ®Þnh thuÕ (assessor) hoÆc c¬ quan thuÕ
lµ ng−êi cho vay vµ ®−îc vay tiÒn, lµ ng−êi b¸n vµ ng−êi mua .v.v... ®iÒu quan träng lµ chuyªn
viªn ®Þnh gi¸ ph¶i lµ träng tµi kh«ng thiªn vÞ ®èi víi gi¸ c¶ tµi s¶n, nghÜa lµ kh«ng lµm cho bÊt
cø bªn ®èi ®Þch nµo thiÖt h¹i mét çch kh«ng c«ng b»ng. Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ kh«ng ph¶i lµ
luËt s− bÖnh vùc quyÒn lîi cña kh¸ch hµng dï r»ng kh¸ch hµng ®ã tr¶ tiÒn cho anh ta. Dï r»ng
bÊt cø bªn nµo tr¶ tiÒn cho chuyªn viªn ®Þnh gi¸ th× ng−êi Êy vÉn cã bæn phËn ®−a ra sù ph¸n
xÐt kh«ng thiÖn vÞ vÒ gi¸ c¶ cña tµi s¶n.
Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ cã thÓ lµ nh©n viªn trong biªn chÕ cña C«ng ty B¶o hiÓm, cña tæ
chøc tiÕt kiÖm vµ cho vay, cña ng©n hµng, hay cña c¬ quan nµo ®ã cña ChÝnh phñ. Nh÷ng c¬
quan sö dông hä muèn hä ®−a ra quan ®iÓm kh«ng ®Þnh kiÕn vÒ gi¸ c¶ thÞ tr−êng c«ng b»ng
cña bÊt ®éng s¶n mµ c¬ quan ®ã cÇn cho c«ng viÖc vµ cho r»ng sö dông chuyªn viªn ®Þnh gi¸
thuéc biªn chÕ cña m×nh th× rÎ h¬n vµ ®¸ng tin cËy h¬n. Çc ç nh©n trong tranh chÊp hoÆc
®Çu t− vµo bÊt ®éng s¶n còng thØnh tho¶ng cÇn ®Õn chuyªn viªn ®Þnh gi¸ hoÆc thuª m−ín dµi
h¹n, ng−êi sö dông chuyªn viªn ®Þnh gi¸ nhiÒu nhÊt lµ ChÝnh phñ Trung −¬ng hoÆc ®Þa ph−¬ng
khi muèn mua tµi s¶n ®Ó dïng vµo viÖc c«ng, cßn trong c«ng viÖc cã liªn quan tíi Toµ ¸n th×
cÇn ®Õn chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®éc lËp. ChÝnh phñ còng cÇn ®Õn chuyªn viªn nµy trong c«ng t¸c
gi¶i phãng mÆt b»ng vµ khi thu thuÕ bÊt ®éng s¶n.
ë Mü trong mét ®¹o luËt Liªn bang n¨m 1989 cã quy ®Þnh r»ng çc Bang ph¶i cÊp
chøng chØ hµnh nghÒ cho çc çc chuyªn viªn ®Þnh gi¸ lµm viÖc ®Þnh gi¸ cña çc bÊt ®éng s¶n
mµ ChÝnh phñ cÊp vèn hoÆc B¶o hiÓm kho¶n vay. Tr−íc ®ã nhiÒu Bang chØ kiÓm so¸t trong
chõng mùc nµo ®ã tiªu chuÈn ®Þnh gi¸ cña çc tæ chøc ®Þnh gi¸. Lín nhÊt trong sè tæ chøc nµy
lµ ViÖn Hoa Kú chuyªn viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n (Society of Real Estate Appraisers) vµ HiÖp
Héi Hoa Kú çc chuyªn viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n (Amertican Society of Real estate
Appraisers). §Õn n¨m 1990 hai tæ chøc ®Çu hîp nhÊt l¹i thµnh ViÖn ®Þnh gi¸ (Appraisal
Institute).
84
Thµnh viªn cña çc tæ chøc nghÒ nghiÖp ®−îc tÝn nhiÖm cao khi hµnh nghÒ v× mçi tæ
chøc ®Òu quy ®Þnh tiªu chuÈn nghÒ nghiÖp chÆt chÏ, cã quyÒn kû luËt hoÆc khai trõ ng−êi nµo
kh«ng tu©n thñ çc tiªu chuÈn ®ã. Tr−íc khi trë thµnh thµnh viªn chÝnh thøc, chuyªn viªn ®Þnh
gi¸ ph¶i cã thêi gian tËp sù nhÊt ®Þnh, lµm viÖc d−íi sù h−íng dÉn vµ kiÓm tra cña chuyªn viªn
®Þnh gi¸ cã nhiÒu kinh nghiÖm.
NhiÒu tr−êng ®¹i häc cã më çc m«n häc chuyªn ®Ò vµ cÊp b»ng cho nh÷ng sinh viªn
muèn trë thµnh chuyªn viªn ®Þnh gi¸.
ë Trung Quèc, §Æc khu Th©m QuyÕn lµ n¬i ®Çu tiªn ban hµnh "BiÖn ph¸p t¹m thêi vÒ
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n " n¨m 1991 ®Ó "T¨ng c−êng qu¶n lý gi¸ c¶ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cña
§Æc khu". Tr−íc ®ã, Vô bÊt ®éng s¶n cña Bé X©y dùng Trung Quèc, Héi Tr¾c §¹c Hång
K«ng vµ Khoa qu¶n lý cña §¹i häc Th©m QuyÕn ®· hîp t¸c tæ chøc líp tËp huÊn toµn quèc
lÇn thø nhÊt vÒ båi d−ìng nh©n viªn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, mêi h¬n m−êi héi viªn Héi Tr¾c
§¹c Hång K«ng ®Õn gi¶ng bµi. n¨m 1992 ®Õn l−ît Bé X©y dùng Trung Quèc ban hµnh "BiÖn
ph¸p t¹m thêi qu¶n lý ®Þnh gi¸ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n thµnh thÞ" cã hiÖu lùc tõ 1/10 n¨m ®ã,
trong ®ã quy ®Þnh bÊt ®éng s¶n ch−a qua ®Þnh gi¸ hîp ph¸p th× c¬ quan qu¶n lý giao dÞch bÊt
®éng s¶n kh«ng ®−îc lµm çc thñ tôc vÒ mua b¸n, chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n.
3.4.2. Hîp ®ång vµ phÝ ®Þnh gi¸
Tuy cã lóc bªn sö dông vµ chuyªn viªn ®Þnh gi¸ chØ lµm viÖc víi nhau b»ng miÖng trªn
c¬ së ch÷ tÝn råi tr¶ phÝ, ch¼ng h¹n khi cÇn hái ý kiÕn nhanh vÒ gi¸ c¶ lo¹i bÊt ®éng s¶n nµo ®ã,
nh−ng th«ng th−êng th× quan hÖ gi÷a ®«i bªn ®−îc x¸c ®Þnh b»ng hîp ®ång ®Þnh gi¸.
S¶n phÈm mµ chuyªn viªn ®Þnh gi¸ trao ®æi cho kh¸ch hµng lµ mét b¶n b¸o ço viÕt.
Cã hai d¹ng b¸o ço : d¹ng ng¾n gän trong ®ã ®−a ra çc sè liÖu mµ kh¸ch hµng yªu cÇu vµ
d¹ng t−êng thuËt, kÓ l¹i tû mØ h¬n qu¸ tr×nh vµ c¨n cø ®Þnh gi¸. Dï lµ d¹ng nµo th× b¸o ço
®Þnh gi¸ lµ tµi liÖu mµ kh¸ch hµng tin t−ëng dùa vµo ®ã ®Ó thùc hiÖn.
Còng nh÷ng ng−êi luËt s− hay b¸c sÜ, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®−îc kh¸ch hµng tr¶ tiÒn
®Ó lµm hÕt søc m×nh v× lîi Ých cña kh¸ch hµng nh−ng kh«ng ®¶m b¶o cho kÕt qu¶ sÏ ®¹t ®−îc
(ng−êi luËt s− kh«ng høa hÑn sÏ c·i cho th©n chñ nhÊt ®Þnh ®−îc tr¾ng ¸n hoÆc b¸c sÜ kh«ng
høa hÑn ch÷a cho ng−êi bÖnh hoµn toµn khái bÖnh). Chuyªn viªn ®Þnh gi¸ nhËn tiÒn thï lao lµ
®Ó ®−a ra ý kiÕn cã thÈm quyÒn (competent) vµ kh«ng thiªn kiÕn (unbiased) vÒ gi¸ thÞ tr−êng
cña mét bÊt ®éng s¶n, ®ång thêi phaØ b¶o mËt cho kh¸ch hµng.
Thï lao cho chuyªn viªn ®Þnh gi¸ cã thÓ rÊt kh¸c nhau nh−ng ë Mü th−êng lµ dùa trªn
sè giê lµm viÖc cho môc ®Ých ®Þnh gi¸ cña hîp ®ång vµ ®−îc øng tr−íc 1/3 ®Õn 1/2 sè tiÒn nÕu
dÞch vô cÇn ®Õn thêi gian qu¸ 1 hoÆc 2 ngµy. ë Th©m QuyÕn phÝ dÞch vô ®Þnh gi¸ dùa trªn kim
ng¹ch cña bÊt ®éng s¶n: NÕu kim ng¹ch d−íi 1 triÖu Nh©n d©n tÖ lÊy 1%o (mét phÇn ngh×n),
tõ 1 triÖu ®Õn 10 triÖu Nh©n d©n tÖ, lÊy 5%oo (n¨m phÇn v¹n), trªn 10 triÖu Nh©n d©n tÖ lÊy
3%oo (ba phÇn v¹n) nh−ng phÝ kh«ng qu¸ 1 v¹n Nh©n d©n tÖ vµ kh«ng d−íi 100 Nh©n d©n tÖ.
PhÝ dÞch vô hoµ gi¶i cho çc vô tranh chÊp hoÆc phÝ träng tµi th× lÊy thÊp h¬n nhiÒu, ch¼ng h¹n
kim ng¹ch d−íi 1 triÖu Nh©n d©n tÖ th× chØ lÊy 5%oo.v.v... vµ còng giíi h¹n trong kho¶ng 100-
10.000 Nh©n d©n tÖ, do bªn thua g¸nh chÞu.
85
Ch−¬ng VII
Qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
I Vai trß qu¶n lý cña nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng
1. Nhµ n−íc vµ thÞ tr−êng
C¶ thÞ tr−êng vµ ChÝnh phñ ®Òu cÇn thiÕt cho mét nÒn kinh tÕ vËn hµnh lµnh m¹nh.
ThiÕu c¶ hai ®iÒu nµy th× ho¹t ®éng cña çc nÒn kinh tÕ hiÖn ®¹i ch¼ng kh¸c g× vç tay b»ng
mét bµn tay [10. Trang 94]. Sù ph©n chia mét çch thÝch hîp tr¸ch nhiÖm gi÷a thÞ tr−êng vµ
ChÝnh phñ sÏ quyÕt ®Þnh sù thÞnh v−îng cña mét nÒn kinh tÕ. MÆc dï kinh tÕ thÞ tr−êng lµ biÖn
ph¸p hiÖu qu¶ cña s¶n xuÊt vµ ph©n phèi hµng ho¸, nh−ng nh÷ng khuyÕt tËt cña nã nhiÒu khi
l¹i dÉn ®Õn nh÷ng kÕt côc kinh tÕ kÐm hiÖu qu¶. ChÝnh phñ cã thÓ tham gia kh¾c phôc çc
khuyÕt tËt ®ã b»ng çch ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶, ®iÒu chØnh sù ph©n phèi thu nhËp kh«ng c«ng
b»ng, khuyÕn khÝch ph¸t triÓn vµ æn ®Þnh kinh tÕ.
2. Vai trß cña nhµ n−íc
ThÞ tr−êng kh«ng thÓ ph©n bæ çc nguån lùc mét çch hîp lý khi xuÊt hiÖn c¹nh tranh
kh«ng hoµn h¶o vµ çc ¶nh h−ëng ngo¹i sinh. §Ó kh¾c phôc, ChÝnh phñ ®iÒu tiÕt çc doanh
nghiÖp hay ¸p dông çc ®iÒu luËt chèng ®éc quyÒn. ChÝnh phñ cã thÓ can thiÖp ®Ó ®iÒu chØnh
çc t¸c ®éng ngo¹i sinh nh− « nhiÔm m«i tr−êng hay cung cÊp çc hµng ho¸ c«ng céng nh− c¬
së h¹ tÇng x· héi, an ninh, quèc phßng.
ThÞ tr−êng kh«ng thÓ t¹o ra sù ph©n phèi thu nhËp c«ng b»ng, mµ cã thÓ g©y ra c¬n
xèc bÊt b×nh ®¼ng vÒ thu nhËp vµ tiªu dïng tíi møc kh«ng thÓ chÊp nhËn ®−îc. §Ó kh¾c phôc,
ChÝnh phñ cã thÓ lùa chän nh÷ng lo¹i h×nh thu nhËp (cho ai) vÒ tiÒn c«ng trªn thÞ tr−êng, tiÒn
cho thuª, l·i suÊt, cæ tøc v.v... ChÝnh phñ cßn cã thÓ sö dông thuÕ ®Ó t¹o nguån thu ®Ó trî cÊp
cho çc ch−¬ng tr×nh hç trî thu nhËp nh»m taä ra m¹ng l−íi tµi chÝnh an toµn cho nh÷ng ®èi
t−îng x¸c ®Þnh.
Tõ n¨m 1930, dùa vµo kinh tÕ häc vÜ m«, ChÝnh phñ ®· sö dông quyÒn lùc vÒ tµi kho¸
(thu thuÕ vµ chi tiªu ng©n s¸ch) vµ tiÒn tÖ (t¸c ®éng tíi tÝn dông vµ l·i suÊt) ®Ó khuyÕn khÝch
t¨ng tr−ëng dµi h¹n vµ n¨ng suÊt, vµ chÕ ngù nh÷ng hËu qu¶ cùc ®oan vÒ l¹m ph¸t vµ thÊt
nghiÖp qu¸ cao cña chu kú kinh doanh. H×nh thøc phæ biÕn vÒ tæ chøc kinh tÕ trong çc nÒn
kinh tÕ c«ng nghiÖp hiÖn ®¹i lµ nÒn kinh tÕ hçn hîp, trong ®ã thÞ tr−êng quyÕt ®Þnh hÇu hÕt çc
gi¸ c¶ vµ s¶n l−îng, cßn ChÝnh phñ kiÓm so¸t tæng thÓ nÒn kinh tÕ víi çc ch−¬ng tr×nh vÒ
thuÕ, chi tiªu ng©n s¸ch, vµ quy ®Þnh vÒ tiÒn tÖ.
II Vai trß cña Nhµ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
ë çc møc ®é kh¸c nhau, çc n−íc kinh tÕ thÞ tr−êng ®Òu x¸c nhËn vai trß qu¶n lý cña
Nhµ n−íc ®èi víi TTBÊT ®ÉNG S¶N víi nh÷ng néi dung chñ yÕu nh− sau:
1. X©y dùng HÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu
lùc
X©y dùng HÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh, æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc nh»m:
- T¹o ®iÒu kiÖn ®Ó TTBÊT ®ÉNG S¶N ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, thuËn lîi, tu©n thñ
ph¸p luËt;
- §¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng−êi mua, ng−êi b¸n;
- §¶m b¶o thu thuÕ tõ ho¹t ®éng cña TTBÊT ®ÉNG S¶N nép vµo ng©n s¸ch Nhµ n−íc;
2 X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quan
X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ çc chÝnh s¸ch liªn quan nh»m:
- §¶m b¶o cho TTBÊT ®ÉNG S¶N ho¹t ®éng lµnh m¹nh, lo¹i bá nh÷ng yÕu tè ch−a
hoµn thiÖn cña cña b¶n th©n TTBÊT ®ÉNG S¶N còng nh− çc yÕu tè bªn ngoµi t¸c ®éng xÊu
®Õn thÞ tr−êng nµy;
86
- §iÒu tiÕt ®Ó ph©n phèi l¹i cho nh÷ng ng−êi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp nh»m gi¶i
quyÕt çc vÊn ®Ò x· héi bøc xóc ®Æc biÖt lµ nhµ ë;
3. X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nh»m:
- §¶m b¶o kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi toµn bé bÊt ®éng s¶n ;
- §¶m b¶o ®¨ng ký biÕn ®éng ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh giao dÞch BÊT ®ÉNG S¶N
(ChuyÓn ®æi, chuyÖn nh−äng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp BÊT ®ÉNG S¶N);
4 X©y d−ng khung ph¸p lý Quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸
®Êt
X©y d−ng khung ph¸p lý quy ®Þnh chÕ ®é, quy tr×nh, thñ tôc ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m:
- Lµm c¬ së cho viÖc giao dÞch BÊT ®ÉNG S¶N trªn thÞ tr−êng;
- Lµm c¬ së cho viÖc båi th−êng khi thu håi BÊT ®ÉNG S¶N ®Ó x©y dùng çc c«ng
tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, c«ng céng, viÖc thu thuÕ BÊT ®ÉNG S¶N;
5 X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - Ng©n hµng d÷ liÖu vÒ BÊT ®ÉNG S¶N
X©y dùng hÖ thèng th«ng tin më - Ng©n hµng d÷ liÖu vÒ BÊT ®ÉNG S¶N nh»m:
- §¸p øng cho tÊt c¶ çc tæ chøc, c«ng d©n cã nhu cÇu vÒ giao dÞch BÊT ®ÉNG S¶N
- §¸p øng yªu cÇu qu¶n lý BÊT ®ÉNG S¶N cña çc c¬ quan nhµ n−íc.
III HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶n
( D−íi ®©y gäi chung lµ hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai )
1. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ( Land Administation System)
Kh¸i niÖm
1.1.1 §Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn, tµi s¶n Quèc gia quý gi¸; bÊt ®éng s¶n lµ mét
tµi s¶n cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi, bÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt vµ çc tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt; bÊt
®éng s¶n cã thÓ bao gåm mét hoÆc mét sè thöa ®Êt. Mét hÖ thèng cho viÖc x¸c lËp hå s¬ vÒ
quyÒn së h÷u ®Êt, gi¸ trÞ ®Êt, sö dông ®Êt vµ çc tµi liÖu kh¸c liªn quan ®Õn ®Êt lµ mét c«ng cô
kh«ng thÓ thiÕu ®−îc cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng lµnh m¹nh vµ th«ng tho¸ng còng nh− ®Ó qu¶n
lý bÒn v÷ng tµi nguyªn ®Êt.
1.1.2 HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai bao gåm nh÷ng ®èi t−îng, ®¬n vÞ c¬ b¶n kh¸c nhau,
nh−ng thöa ®Êt vÉn lµ ®èi t−îng c¬ b¶n nhÊt, phæ biÕn nhÊt. ë çc n−íc ph¸t triÓn viÖc ®¨ng ký
nhµ, ®Êt theo mét hÖ thèng thèng nhÊt, giÊy chøng nhËn (Land title) lµ mét sè duy nhÊt theo
thöa ®Êt chung cho c¶ nhµ vµ ®Êt, kh«ng lo¹i trõ viÖc cho phÐp ®¨ng ký nhµ, mét phÇn cña toµ
nhµ cïng nh÷ng cÊu tróc trªn mÆt ®Êt hoÆc d−íi mÆt ®Êt g¾n liÒn víi thöa ®Êt. V× vËy tõ lóc
nµy tµi liÖu khi ®Ò cËp ®Õn kh¸i niÖm hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ®· bao hµm c¶ qu¶n lý ®Êt ®ai
vµ bÊt ®éng s¶n.
1.2. Lîi Ých cña mét hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai tèt
1.2.1 §¶m b¶o quyÒn së h÷u vµ an toµn quyÒn h−ëng dông;
1.2.2 Hç trî cho thuÕ ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n;
1.2.3 §¶m b¶o an toµn tÝn dông;
1.2.4 Ph¸t triÓn vµ gi¸m s¸t thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n;
1.2.5 B¶o vÖ ®Êt Nhµ n−íc;
1.2.6 Gi¶m thiÓu tranh chÊp ®Êt ®ai;
1.2.7 ThuËn lîi cho qu¸ tr×nh ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai;
1.2.8 T¨ng c−êng quy ho¹ch ®« thÞ vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng;
1.2.9 Hç trî qu¶n lý m«i tr−êng;
1.2.10 Ph¸t hµnh çc tµi liÖu thèng kª, ®Êt ®ai phôc vô çc môc tiªu, kinh tÕ x· héi.
2. CÊu tróc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai-Land Administration System (LAS)
2.1. §¨ng ký ®Êt ®ai (Land Regislation)
Lµ mét thµnh phÇn c¬ b¶n quan träng nhÊt cña LAS, ®ã lµ qu¸ tr×nh x¸c lËp hå s¬ vÒ
quyÒn së h÷u ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n sù ®¶m b¶o vµ nh÷ng th«ng tin vÒ quyÒn së h÷u ®Êt. Chøc
87
n¨ng cña ®¨ng ký ®Êt ®ai lµ cung cÊp nh÷ng c¨n cø chuÈn x¸c vµ an toµn cho viÖc thu håi,
chÊp thuËn vµ tõ chèi çc quyÒn vÒ ®Êt;
LAS cã thÓ cung cÊp nh÷ng quy t¾c vµ sù æn ®Þnh x· héi bëi viÖc x¸c lËp sù an toµn
kh«ng nh÷ng cho çc chñ së h÷u ®Êt vµ çc thµnh viªn cña hä mµ cßn cho çc nhµ ®Çu t−, çc
nhµ cho vay tiÒn, çc nhµ th−¬ng nh©n, ng−êi m«i giíi trong n−íc vµ quèc tÕ mµ cßn cho
chÝnh phñ. HÖ thèng ®¨ng ký ®Êt kh«ng chØ liªn quan trùc tiÕp ®Õn viÖc b¶o vÖ lîi Ých cña çc
chñ së h÷u t− nh©n mµ cßn lµ mét c«ng cô quan träng cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai quèc gia vµ c¬
chÕ hç trî cho ph¸t triÓn kinh tÕ.
2.2. §Þa chÝnh (Cadastre)
Lµ mét d¹ng cña hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai.
Môc tiªu cña nã ®Æc biÖt h−íng vÒ së h÷u, gi¸ trÞ vµ sö dông cña thöa ®Êt còng nh−
®¨ng ký ®Êt, ®Þa chÝnh bao gåm nh÷ng hå s¬ vÒ ®Êt dùa trªn c¬ së çc thöa ®Êt mµ quyÒn së
h÷u ®−îc x¸c lËp, ®ã lµ diÖn tÝch ®Êt x¸c ®Þnh bëi quyÒn së h÷u hoÆc lµ diÖn tÝch ®Êt chÞu thuÕ,
nã kh«ng chØ liªn quan ®Õn chñ së h÷u mµ cßn ®èi víi ng−êi sö dông ®Êt. §Þa chÝnh kh«ng chØ
hç trî cho quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n mµ cßn thuÕ ®Êt vµ hå s¬ vÒ sö dông ®Êt.
§Þa chÝnh lµ hÖ thèng th«ng tin gåm hai thµnh phÇn c¬ b¶n ®ã lµ nh÷ng sªri b¶n ®å
chØ râ kÝch th−íc vµ vÞ trÝ cña toµn bé çc thöa ®Êt vµ nh÷ng hå s¬ m« t¶ vÒ ®Êt, çi ph©n biÖt
víi ®¨ng ký ®Êt ®ai mµ ®Æc tr−ng lµ sù liªn quan ®Õn quyÒn së h÷u.
§Þa chÝnh vµ ®¨ng ký ®Êt ph¶i ho¹t ®éng trong khu«n khæ ph¸p luËt nghiªm ngÆt,
nh−ng ®¨ng ký ®Êt cã thÓ kh«ng thÓ thiÕt lËp hå s¬ toµn bé ®Êt ®ai trong c¶ n−íc khi kh«ng
ph¶i tÊt c¶ mäi c«ng d©n lùa chän viÖc ®¨ng ký ®Êt. §Þa chÝnh cã thÓ bao trïm c¶ n−íc khi nã
®−îc sö dông cho môc ®Þch thuÕ. §o ®¹c ®Þa chÝnh cã thÓ hç trî cho ®¨ng ký ®Êt.
2.3. HÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information System-LIS).
ThuËt ng÷ LIS ®−îc ¸p dông cho ph¹m vi réng cña th«ng tin kh«ng gian bao gåm c¬
së d÷ liÖu vÒ m«i tr−êng, kinh tÕ-x· héi còng nh− nh÷ng d÷ liÖu liªn quan ®Õn hÖ thèng c¬ së
h¹ tÇng vµ ®Þa chÝnh;
Kh¸c víi ®Þa chÝnh ph¸p lý, tµi chÝnh hoÆc ®Þa chÝnh ®a môc ®Ých LIS kh«ng nhÊt thiÕt
ph¶i c¨n cø vµo thöa ®©t, LIS cã thÓ liªn quan ®Õn ®iÒu tra tµi nguyªn rõng, thæ nh−ìng hoÆc
®i¹ chÊt vµ cã thÓ bao gåm nh÷ng d¹ng kh¸c nhau cña d÷ liÖu;
Çc d÷ liÖu liªn quan ®Õn ®Þa chÝnh bao gåm: D÷ liÖu ®o ®¹c (to¹ ®é, b¶n ®å), ®Þa chØ
cña bÊt ®éng s¶n, sö dông ®Êt, th«ng tin bÊt ®éng s¶n, cÊu tróc cña toµ nhµ, c¨n hé, d©n sè,
thuÕ ®Êt, gi¸ ®Êt.
D÷ liÖu cã thÓ liªn quan ®Õn thöa ®Êt riªng lÎ cã thÓ bao trïm nhiÒu bÊt ®éng s¶n nh−
nh÷ng vïng sö dông ®Êt. D÷ liÖu ®Þa chÝnh kh«ng chØ phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai, thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n mµ cßn hç trî cho viÖc qu¶n lý çc lÜnh vùc kh¸c cña nÒn kinh tÕ nh−:
N«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ng− nghiÖp, giao th«ng vËn t¶i, dÞch vô c«ng céng.T¹i Thuþ §iÓn,
sù h×nh thµnh bÊt ®éng s¶n, thay ®æi, hîp nhÊt thöa ®Êt, b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt, quyÒn
së h÷u, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ thuÕ ®−îc liªn kÕt trªn c¬ së hÖ thèng ®Þa chÝnh.
Nghiªn cøu kh¶ thi ph¸t triÓn hÖ thèng §Þa chÝnh ViÖt Nam cña Ch−¬ng tr×nh hîp t¸c
ViÖt Nam-Thuþ §iÓn vÒ ®æi míi hÖ thèng ®Þa chÝnh (CPLAR-1997-2003) ®· x¸c ®Þnh: HÖ
thèng §Þa chÝnh lµ mét tËp hîp çc gi¶i ph¸p kü thuËt vµ nh©n lùc lµm nßng cèt cho viÖc thùc
hiÖn qu¶n lý ®Êt ®ai, hÖ thèng §Þa chÝnh (Cadastral System) bao gåm: §¨ng ký ®Êt ®ai (Land
Regislation), §Þnh gi¸ ®Êt (Land Valuation), Quy ho¹ch sö dông ®Êt (Land Use Planning) vµ
th«ng tin ®Êt ®ai (Land Information). VÞ trÝ cña hÖ thèng §Þa chÝnh (CS) trong hÖ thèng qu¶n
lý ®Êt ®ai (LAS) d−îc tr×nh bÇy trong s¬ ®å d−íi ®©y:
88
S¬ ®å 4: HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai
§¨ng ký
®Êt ®ai Thanh tra
§iÒu tra
c¬ b¶n §Þnh Quy
gi¸ ho¹ch
®Êt sö dông
®Êt Gi¶i quyÕt
tranh chÊp
®Êt ®ai
Th«ng tin ®Êt ®ai
Ph¸p luËt ®Êt ®ai
3 Tæ chøc vµ qu¶n lý
Nhµ n−íc ®ãng vai trß chÝnh trong viÖc x¸c lËp chÝnh s¸ch ®Êt ®ai vµ nh÷ng nguyªn t¾c
cña hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai bao gåm ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ çc quy ph¹m ph¸p luËt kh¸c liªn
quan ®Õn ®Êt ®ai víi nh÷ng néi dung chñ yÕu ®−îc x¸c lËp nh− sau:
- Phèi hîp gi÷a çc c¬ quan Nhµ n−íc;
- X¸c ®Þnh vÞ trÝ cña c¬ quan ®¨ng ký;
- Vai trß cña çc lÜnh vùc c«ng vµ t−;
- Qu¶n lý c¬ së d÷ liÖu ®Þa chÝnh;
- Qu¶n lý çc tæ chøc ®Þa chÝnh;
- Qu¶n lý nguån nh©n lùc, gi¸o dôc vµ ®µo t¹o;
- Nghiªn cøu khoa häc;
- Hç trî vÒ chuyªn gia vµ kü thuËt;
- Hîp t¸c quèc tÕ.
IV M« h×nh hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai/ bÊt ®éng s¶n çc n−íc
1. Céng hoµ Ph¸p
DiÖn tÝch 551.600 Km2 , d©n sè 58 triÖu ng−êi.
HÖ thèng §Þa chÝnh cña Ph¸p ®−îc thiÕt lËp ®Ó ®¸p øng yªu cÇu qu¶n lý 88 triÖu
thöa ®Êt, 36 triÖu ng«i nhµ, 27 triÖu chñ së h÷u , trªn 6 triÖu ®iÓm d©n c− , 2 triÖu trÝch lôc
chøng th− vµ 20 triÖu th«ng b¸o thuÕ hµng n¨m víi 590.000 tê b¶n ®å, 43 triÖu hå s¬ ®Êt ®ai,
5,7 triÖu sæ s¸ch ®¨ng ký, thèng kª.
§Þa chÝnh Ph¸p phèi hîp ho¹t ®éng cña nhiÒu c¬ quan cã liªn quan vÒ §Êt ®ai,
Quy ho¹ch l·nh thæ, Kinh tÕ, tµi chÝnh, §Çu t− ph¸t triÓn, M«i tr−êng. §Þa chÝnh Ph¸p trùc
thuéc Tæng côc ThuÕ, Bé Kinh tÕ –Tµi chÝnh. Tæng biªn chÕ 9000, trong ®ã cã 1500 nh©n
viªn ®o ®¹c.
Tæ chøc §Þa chÝnh Ph¸p cã 3 cÊp : C¬ quan §Þa chÝnh Trung −¬ng ( Tæng côc
ThuÕ ) trong ®ã cã Së T− liÖu §Þa chÝnh Quèc gia chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c«ng t¸c ®o ®¹c b¶n ®å
89
vµ th«ng tin t− liÖu ®Þa chÝnh; Tr−êng §Þa chÝnh Quèc gia phô tr¸ch ®µo t¹o çn bé §Þa chÝnh.
C¬ quan §Þa chÝnh Vïng ( Côc ThuÕ), trong ®ã cã X−ëng Tr¾c ®Þa ¶nh, Tr−êng §Þa chÝnh
Vïng vµ C¬ quan ®Þa chÝnh çc tØnh ( Së ThuÕ- 103 së ThuÕ chÝnh quèc vµ 6 së ThuÕ H¶i
ngo¹i) gåm çc trung t©m thuÕ Nhµ ®Êt vµ vµ çc v¨n phong qu¶n lý thÕ chÊp (353). HÖ thèng
®Þa chÝnh Ph¸p ®· gãp phÇn thùc hiÖn 170 Tû Fran tõ nguån thu nhµ ®Êt ( 10% Tæng sè Thu
thuÕ cña n−íc Ph¸p) .
2. Hµ Lan
DiÖn tÝch tù nhiªn 41.526 Km2, d©n sè 15,6 triÖu ng−êi.
HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n d−îc tæ chøc theo ngµnh däc: C¬ quan §Þa
chÝnh Hµ Lan ( Dutch Kadaste) chÞu tr¸ch nhiÖm ®o ®¹c lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt ®ai
vµ bÊt ®éng s¶n , c¬ quan cã 15 chi nh¸nh khu vùc t¹i çc tØnh. Mçi chi nh¸nh cã phßng ®o
®¹c, phßng ®¨ng ký vµ qu¶n lý chøng th− phôc vô cho viÖc chuyÓn nh−îng BÊt ®éng s¶n
( 700.000-800.000 vô viÖc/ n¨m) (S¬ ®å 2-Phô lôc)
3. Thuþ §iÓn
DiÖn tÝch tù nhiªn 450.000 Km2 ( 411.000 Km2 ®Êt, trong ®ã 228. 000 Km2 ®Êt rõng,
30.000 Km2 ®Êt n«ng nghiªp; 39.000 Km2 ®Çm, hå). L·nh thæ Thuþ §iÓn chia thµnh 24 khu
vùc vµ 286 ®Þa ph−¬ng.
HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Thuþ ®iÓn chia thµnh 3 cÊp: Trung −¬ng, khu vùc (24) vµ ®Þa
ph−¬ng (286). C¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai Trung −¬ng lµ Côc §iÒu tra §Êt ®ai Quèc gia
( National Land Survey- NLS ) trùc thuéc Bé M«i tr−êng.
NSL trung −¬ng cã çc ®¬n vÞ chñ yÕu: DÞch vô §Þa chÝnh, DÞch vô Th«ng tin ( GIS vµ
LIS ); DÞch vô §o ®¹c b¶n ®å.
Çc chi nh¸nh t¹i ®Þa ph−¬ng gåm 21 C¬ quan ®Þa chÝnh n«ng th«n; 39 C¬ quan ®Þa
chÝnh ®« thÞ; 91C¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai ®Þa ph−¬ng. NhiÖm vô cña NSL lµ : DÞch vô §Þa
chÝnh, dÞch vô th«ng tin ®Þa lý vµ th«ng tin ®Êt ®ai; dÞch vô th−¬ng m¹i Metria ; Biªn chÕ 2400
ng−êi . Doanh thu cña NSL 1. 000 triÖu SEK ( t−¬ng ®−¬ng 140 triÖu USD).
90
S¬ ®å 5: HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cña Thuþ ®iÓn
C¬ quan ®iÒu tra ®Êt quèc gia Thuþ §iÓn
Ministry of Law Ministry of Environment

Bé T− ph¸p Bé M«i tr−êng
National Land Survey

National courts Ad C¬ quan ®iÒu tra
Toµ ¸n hµnh chÝnh ®Êt Quèc gia
91 Land Registration 21 Contry cadastral 39 Municipal cadastral

Authorities Authorities Authorities
C¬ quan ®¨ng ký C¬ quan ®Þa chÝnh C¬ quan ®Þa chÝnh
®Êt ®ai n«ng th«n ®« thÞ
4. CHND Trung Hoa

N¨m 1986 Trung Quèc thµnh lËp Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai Quèc gia trùc thuéc Quèc Vô
viÖn chÞu tr¸ch nhiÖm thèng nhÊt qu¶n ®Êt ®ai trong toµn quèc vµ thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch ®Êt
®ai ë ®« thÞ vµ n«ng th«n. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai 5 cÊp : Trung −¬ng lµ Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai
Quèc gia cã 9 vô ban vµ 5 ®¬n vÞ sù nghiÖp; Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai çc khu tù trÞ, thµnh phè trùc
thuéc trung −¬ng; Côc qu¶n lý ®Êt ®ai çc thµnh phè trùc thuéc tØnh; Chi côc qu¶n lý ®Êt ®ai
quËn huyÖn vµ phßng qu¶n lý ®Êt ®ai x· ph−êng.
N¨m 1998 Trung Quèc thµnh lËp Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt
®ai , tµi nguyªn kho¸ng s¶n , biÓn vµ ®o ®¹c b¶n ®å. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ë Trung −¬ng lµ
Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn trong ®ã cã çc Vô : ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt (2), Qu¶n lý §Þa chÝnh
(1) , Qu¶n lý sö dông ®Êt (3), B¶o vÖ ®Êt canh t¸c (4) ; Côc §o ®¹c vµ b¶n ®å Quèc gia (5) vµ
çc ®¬n vÞ sù nghiÖp (6) ; ®Þa ph−¬ng cã çc Së §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn TØnh, Thµnh phè, Khu
tù trÞ
5. MalaYsia
DiÖn tÝch 332.317 Km2, d©n sè 2,5 triÖu ng−êi ( M· lai 59%, Hoa 32%, ¢n ®é vµ
çc d©n téc kh¸c 9%)
Liªn bang Malaysia gåm 13 bang. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai cã 3 cÊp: CÊp Liªn
Bang (Héi ®ång §Êt ®ai Nhµ n−íc , Bé §Êt ®ai vµ Hîp t¸c ph¸t triÓn, Tæng côc §Êt ®ai vµ
HÇm má, Tæng côc §o ®¹c –B¶n ®å); cÊp Bang (ChÝnh quyÒn Bang, Côc §Êt ®ai vµ HÇm má,
Côc §o ®¹c-B¶n ®å); cÊp QuËn (Phßng qu¶n lý ®Êt ®ai QuËn); M« h×nh tæ chøc (S¬ ®å 5-Phô
lôc)
91
6. Th¸i Lan
DiÖn tÝch 514.000 Km2. D©n sè 65 triÖu. Çc ®¬n vÞ hµnh chÝnh cñaTh¸i Lan :76 tØnh,
794 huyÖn. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai cã 2 cÊp: Trung −¬ng vµ §Þa ph−¬ng. T¹i trung −¬ng Côc
Qu¶n lý §Êt ®ai Th¸i Lan trùc thuéc Bé Néi vô, cã chøc n¨ng qu¶n lý viÖc ®o ®¹c b¶n ®å,
®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n, cÊp giÊy chøng nh©n, ®Þnh gi¸ nhµ, ®Êt . Côc Qu¶n lý ®Êt ®ai
biªn chÕ 12.423 çn bé, cã 25 ®¬n vÞ trùc thuéc vµ 15 chi nh¸nh. T¹i çc ®Þa ph−¬ng cã 76
V¨n phßng qu¶n lý ®Êt ®ai tØnh vµ 223 chi nh¸nh, 794 V¨n phßng qu¶n lý ®Êt ®ai cÊp huyÖn vµ
81 Chi nh¸nh
Tãm l¹i: Mét hÖ thèng Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n cã chøc n¨ng x¸c lËp hå s¬ vÒ
quyÒn së h÷u ®Êt, gi¸ trÞ ®Êt, sö dông ®Êt vµ çc tµi liÖu kh¸c liªn quan ®Õn ®Êt lµ mét c«ng cô
kh«ng thÓ thiÕu ®−îc cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng lµnh m¹nh vµ th«ng tho¸ng còng nh− ®Ó qu¶n
lý bÒn v÷ng tµi nguyªn ®Êt. Çc n−íc cã nÒn kinh tÕ thÞ tr−¬ng ph¸t triÓn vµ ®ang ph¸t triÓn
®Òu h−íng tíi viÖc x©y dùng vµ kiÖn toµn hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n víi môc
®Ých: ®¶m b¶o quyÒn së h÷u vµ an toµn quyÒn h−ëng dông; Hç trî cho thuÕ ®Êt vµ bÊt ®éng
s¶n; ®¶m b¶o an toµn tÝn dông; ph¸t triÓn vµ gi¸m s¸t thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n; b¶o vÖ ®Êt Nhµ
n−íc; gi¶m thiÓu tranh chÊp ®Êt ®ai; thuËn lîi cho qu¸ tr×nh ®æi míi hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai;
t¨ng c−êng quy ho¹ch ®« thÞ vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng; hç trî qu¶n lý m«i tr−êng; ph¸t
hµnh çc tµi liÖu thèng kª, ®Êt ®ai phôc vô çc môc tiªu, kinh tÕ x· héi.
Tuú thuéc t×nh h×nh ®Æc ®iÓm chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi; môc tiªu chiÕn l−îc, quy ho¹ch
ph¸t triÓn; yªu cÇu qu¶n lý ®Êt ®ai vµ b©t ®éng s¶n trong tõng thêi kú, mçi quèc gia lùa chän
ph−¬ng ¸n kh¸c nhau cho mét hÖ rhèng qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng qu¶n lý ®Êt
®ai vµ bÊt ®éng s¶n (HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N) ë çc n−íc ph¸t triÓn (Ph¸p , §øc , Hµ Lan,
Thuþ §iÓn, Uc …) cã lÞch sö h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn trªn 100 n¨m, tÝch luü ®−îc nhiÒu kinh
nghiÖm vµ thu ®−îc nhiÒu thµnh qu¶; HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N ë çc n−íc ph¸t triÓn vµ
®ang ph¸t triÓn trong khu vùc (, §µi Loan, Th¸i Lan, Malaixia) ®−îc h×nh thµnh trong kho¶ng
40-50 n¨m theo kinh nghiÖm cña çc n−íc ph¸t triÓn; HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N çc n−íc cã
nÒn kinh tÕ chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng
( Trung Quèc vµ çc n−íc §«ng ¢u) ®· vµ ®ang ®æi míi trong kho¶n 20 n¨m trë l¹i ®©y.
HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N hiÖn t¹i cña çc n−íc cã nh÷ng ®Æc ®iÓm chung:
(a) Trùc thuéc Bé qu¶n lý ®a ngµnh vÒ tµi nguyªn, m«i tr−êng, quy ho¹ch, ph¸t triÓn h¹
tÇng ( Thuþ §iÓn, Hµ Lan, Uc, Malaixia, Trung Quèc );
(b) tæ chøc ho¹t ®éng chuyªn m«n theo ngµnh däc tõ trung u¬ng ®Õn ®Þa ph−ong ;
(c) C¬ cÊu HÖ thèng gåm çc thµnh phÇn chÝnh: chÝnh s¸ch, ph¸p luËt, quy häach sö
dông ®Êt , ®o ®¹c b¶n ®å ®Þa chÝnh, ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸, hÖ thèng th«ng
tin;
(d) HiÖn ®¹i ho¸ HTQL§§&BÊT ®ÉNG S¶N trªn c¬ së øng dông khoa häc, c«ng nghÖ
hiÖn ®¹i : c«ng nghÖ GPS, viÒn th¸m, hµng kh«ng trong viÖc ®o ®¹c lËp b¶n ®å , c«ng nghÖ
th«ng tin trong viÖc x©y dùng hÖ thèng th«ng tin §Þa lý (GÝS) , Th«ng tin ®Êt ®ai ( LIS) phôc
vô cho c«ng t¸c quy hoach, ®¨ng ký, ®Þnh gi¸.
M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai n−íc ta hiÖn nay
( xem s¬ ®å d−íi )
92
S¬ ®å 6: Tæ chøc HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam
Tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai trong ngµnh Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng
BéTµi nguyªn
vµ M«i tr−êng
Vô §Êt ®ai Trung t©m Th«ng tin ViÖn
Vô Ph¸p chÕ Trung t©m §iÒu tra Quy Nghiªn cøu
Vô §¨ng ký Thèng kª ®Êt ®ai ho¹ch ®Êt ®ai §Þa chÝnh
Thanh tra
Së Tµi nguyªn
vµ M«i tr−êng
P Quy ho¹ch, KÕ ho¹ch Trung t©m Th«ng tin
- §o ®¹c b¶n ®å, Kü thuËt TµI nguyªn
- §¨ng ký thèng kª ®Êt ®ai vµ M«I tr−êng
-Thanh tra
Phßng
Tµi nguyªn vµ
M«i tr−êng
Çn bé ®Þa chÝnh X· ph−êng
93
Ch−¬ng VIII
Thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
I. Kh¸i qu¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n ë ViÖt
Nam
1. Çc giai ®o¹n ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
1.1. Giai ®o¹n tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 ®Õn n¨m 1980
Trong thêi gian tõ sau çch m¹ng th¸ng 8 n¨m 1945 cho ®Õn n¨m 1960 ë miÒn b¾c thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n vÉn diÔn ra; Tuy nhiªn, do nhiÒu yÕu tè t¸c ®éng, çc giao dÞch thuª m−ín,
thÕ chÊp, cÇm cè bÊt ®éng s¶n hÇu nh− Ýt xuÊt hiÖn. Thêi kú sau çc n¨m 1958 ®Õn 1975 lµ
thêi kú ph¸t triÓn cña kinh tÕ quèc doanh vµ kinh tÕ hîp t¸c x·, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ho¹t
®éng víi nhÞp ®é thÊp vµ quy m« kh«ng lín, vµ chñ yÕu diÔn ra trong ph¹m vi mua b¸n ®Êt ë,
nhµ ë. giai ®o¹n tõ sau 1975 ®Õn 1980, ë MiÒn Nam thùc hiÖn c¶i t¹o n«ng nghiÖp, c¶i t¹o
c«ng th−¬ng nghiÖp t− b¶n t− doanh; vÒ møc ®é ë hai miÒn cã kh¸c nhau song thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n vÉn ch−a h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn.
Tõ n¨m 1945 ®Õn n¨m 1980, ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta thuéc së h÷u t− nh©n, së
h÷u céng ®ång, së h÷u cña tæ chøc, së h÷u cña Nhµ n−íc vµ ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n,
thuª m−ín, cÇm cè ®Êt ®ai, nhµ cöa diÔn ra mét çch b×nh th−êng. Sau c¶i çch ruéng ®Êt vµ
c¶i t¹o c«ng th−¬ng nghiÖp t− b¶n t− doanh ë miÒn B¾c, ®Êt ®ai - bÊt ®éng s¶n ®· ®−îc ph©n
phèi l¹i, çc giao dÞch mua b¸n, chuyÓn nh−îng thuª m−ín, cÇm cè ®Êt ®ai - bÊt ®éng s¶n vÉn
diÔn ra, nh−ng kh«ng phæ biÕn. Çch thøc vµ thñ tôc chuyÓn nh−îng, mua b¸n, thuª
m−ín....®−îc thùc hiÖn theo truyÒn thèng tËp qu¸n cña céng ®ång. Çc bªn tham gia giao dÞch
tù t×m ®Õn nhau vµ tù tho¶ thuËn gi¸ c¶. Trong giai ®o¹n nµy mÆc dï nhµ n−íc ch−a cã v¨n b¶n
Ph¸p luËt vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n, nh−ng Nhµ n−íc vÉn thõa nhËn vµ lµm thñ tôc cho çc
quan hÖ giao dÞch mua, b¸n, thuª m−ín bÊt ®éng s¶n, vÉn thu lÖ phÝ tr−íc b¹ (thuÕ tr−íc b¹)
khi ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ, ®Êt. §Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trong giai
®o¹n nµy lµ mét thÞ tr−êng tù ph¸t ë mét sè vïng, mét sè ®Þa ph−¬ng theo yªu cÇu cña thùc tÕ;
ch−a cã khung Ph¸p luËt cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n; ch−a xuÊt hiÖn çc tæ chøc kinh doanh,
m«i giíi, dÞch vô, cung cÊp th«ng tin thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
1.2. Giai ®o¹n tõ sau n¨m 1980 ®Õn n¨m 2003
HiÕn ph¸p 1980 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ nghiªm cÊm viÖc mua b¸n
®Êt ®ai. Do ®ã, Nhµ n−íc kh«ng ban hµnh hÖ thèng çc v¨n b¶n Ph¸p luËt cho thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n. ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n, ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng ®−îc
thùc hiÖn, v× ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ ®−îc giao cho khu vùc kinh tÕ Nhµ n−íc vµ kinh
tÕ hîp t¸c x·. Quan hÖ chuyÓn dÞch, mua b¸n ®Êt ®ai, thuª m−ín, cÇm cè ®Êt ®ai tõ n¨m 1980
®Õn ®Çu thËp kû 90 kh«ng ®−îc thõa nhËn. Tuy nhiªn; cïng víi qu¸ tr×nh ®æi míi cña toµn bé
nÒn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n−íc, yªu cÇu sö dông ®Êt phôc vô cho ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng x·
héi, x©y dùng vµ ph¸t triÓn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th−¬ng m¹i, dÞch vô ... thuéc çc thµnh phÇn
kinh tÕ ngµy mét gia t¨ng, nhu cÇu giao dÞch vÒ ®Êt ®ai ®−îc ®Æt ra. HiÖn t−îng mua, b¸n ®Êt
®ai, mua b¸n bÊt ®éng s¶n ®· xuÊt hiÖn vµ diÔn ra s«i ®éng t¹i çc ®« thÞ vµo nh÷ng n¨m tõ
1991-1993, víi h×nh thøc mua nhµ ë, ®−îc tiÕp tôc sö dông ®Êt ë g¾n víi nhµ ë v× §iÒu 17
LuËt ®Êt ®ai 1988 ®· cho phÐp "Ng−êi ®−îc thõa kÕ nhµ ë hoÆc ng−êi ch−a cã nhµ ë khi ®−îc
ng−êi kh¸c chuyÓn nh−îng nhµ ë, sau khi ®−îc c¬ quan Nhµ n−íc cã thÈm quyÒn c«ng nhËn
quyÒn së h÷u ®èi víi nhµ ë th× ®−îc quyÒn sö dông ®Êt ë cã ng«i nhµ ®ã". Thùc chÊt quan hÖ
mua b¸n nhµ ë lµ hiÖn t−îng mua b¸n ®Êt ®ai ngÇm kh«ng ®−îc Ph¸p luËt quy ®Þnh. HiÖn
t−îng tù chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë, ®Çu c¬ n©ng gi¸, h¹ gi¸ lµ kh¸ phæ biÕn lµm x¸o
trén nh÷ng quan hÖ vÒ ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. HiÖn t−îng giao ®Êt, cho ®Êt kh«ng
®óng thÈm quyÒn diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt çc vïng ngo¹i thµnh ®« thÞ, çc khu vùc ven
94
®−êng giao th«ng, çc trung t©m c«ng nghiÖp, th−¬ng m¹i vµ dÞch vô v.v... vµ çc vô khiÕu
kiÖn ®Êt ®ai ®· b¾t ®Çu ph¸t sinh vµ ph¸t triÓn ...
§Æc ®iÓm c¬ b¶n cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n nµy lµ sù tù ph¸t h×nh
thµnh thÞ tr−êng ngÇm mua, b¸n ®Êt tõ ph¹m vi hÑp ®−îc ph¸t triÓn ®Õn s«i ®éng, kh«ng ®−îc
Ph¸p luËt qui ®Þnh ¶nh h−ëng ®Õn ®êi sèng kinh tÕ x· héi, mÆc dï HiÕn ph¸p 1980 kh¼ng ®Þnh
®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n−íc nghiªm cÊm viÖc mua b¸n vµ lÊn chiÕm ®Êt tr¸i phÐp
vµ §iÒu 5 LuËt ®Êt ®ai 1987 qui ®Þnh: "Nghiªm cÊm viÖc mua b¸n, lÊn chiÕm ®Êt ®ai, ph¸t
canh thu t« d−íi mäi h×nh thøc".
HiÕn ph¸p n¨m 1980 kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh−ng suèt thêi kú tõ
cuèi nh÷ng n¨m 80 ®Çu nh÷ng n¨m 90 thÞ tr−êng ngÇm ®Êt ®ai - thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ngµy
cµng s«i ®éng vµ gia t¨ng. ë thêi kú nµy, mÆc dï vÉn ch−a cã yÕu tè Ph¸p luËt cho thÞ tr−êng
®Êt ®ai - ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, song çc giao dÞch mua b¸n, cïng víi nhËn chuyÓn nh−îng
quyÒn sö dông diÔn ra d−íi nhiÒu h×nh thøc kh¸c nhau, çc giao dÞch thuª m−ín, thÕ chÊp gãp
vèn .. ®· xuÊt hiÖn.
Tõ sau ph¸p lÖnh nhµ ë vµ nhÊt lµ sau LuËt ®Êt ®ai 1993, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë
n−íc ta ®· ®−îc kh¬i dËy - h×nh thµnh vµ tõng b−íc ph¸t triÓn. Cã thÓ nãi, cïng víi viÖc ph¸t
triÓn m¹nh mÏ v÷ng ch¾c cña toµn bé nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n−íc, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
lµ kÕt qu¶ cña c«ng cuéc ®æi míi, ®ã lµ kÕt qu¶ cña c¶ mét qu¸ tr×nh x©y dùng l©u dµi ®Ó cã
®−îc mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n h«m nay, cho dï ®ã lµ mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ch−a thËt
hoµn h¶o - mét thÞ tr−êng ®−îc chia lµm hai phÇn râ rÖt ; thÞ tr−êng kh«ng chÝnh thøc (thÞ
tr−êng n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ n−íc) vµ thÞ tr−êng ho¹t ®éng mµ Nhµ n−íc kiÓm so¸t
®−îc (thÞ tr−êng chÝnh thøc). ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc vÉn tån t¹i ë mét
ph¹m vi réng vµ cã ¶nh h−ëng nhiÒu ®Õn ®êi sèng kinh tÕ - x· héi, cã n¬i cã lóc ®· cã t¸c
®éng tiªu cùc, lµ vÊn ®Ò cÇn ®−îc quan t©m.
2. Thùc tr¹ng thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993; LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai 1998; LuËt
®Êt ®ai n¨m 2003; Ph¸p lÖnh Nhµ ë n¨m 1991 vµ çc NghÞ ®Þnh, Th«ng t− cña Thñ t−íng
ChÝnh phñ ra ®êi trong thêi gian qua ®· cô thÓ ho¸ LuËt ®Êt ®ai vµ Ph¸p lÖnh nhµ ë lµ c¬ së
ph¸p lý quan träng trong viÖc qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. ViÖc qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n ®· ®¹t ®−îc nh÷ng kÕt qu¶ quan träng, b−íc ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng
BÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam.
§Ó thùc hiÖn LuËt ®Êt ®ai vµ Ph¸p lÖnh nhµ ë cã hiÖu qu¶, nhiÒu v¨n b¶n ®· ®−îc ban
hµnh nh− khung gi¸ çc lo¹i ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ tr−íc b¹, quyÒn së h÷u
nhµ ë vµ kinh doanh nhµ ë, vÒ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, vÒ xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh trong
lÜnh vùc ®Êt ®ai ... ®ang tõng b−íc lµm cho ®Êt ®ai, nhµ ë tiÕp cËn víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
§©y lµ mét trong nh−ng c¬ së quan träng h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n,
t¨ng nguån thu ®¸ng kÓ vµo ng©n s¸ch nhµ n−íc, thóc ®Èy viÖc sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶,
t¨ng c−êng n¨ng lùc ®Çu t− cho c¬ së h¹ tÇng.
Trªn c¬ së quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ho¹ch ®« thÞ, quy ho¹ch n«ng th«n,
còng nh− trªn c¬ së kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, b−íc ®Çu gióp cho viÖc ph©n bæ
quü ®Êt ®ai hîp lý h¬n cho çc môc ®Ých sö dông vµ t¹o lËp ®−îc mét c¬ chÕ hîp lý trong qu¶n
lý nhµ n−íc cña çc c¬ quan chøc n¨ng ®èi víi ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng
c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ, h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
ViÖc giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë trong
nh÷ng n¨m gÇn ®©y ®· ®−îc tiÕn hµnh khÈn tr−¬ng, gãp phÇn t¨ng c−êng c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt
®ai. §©y lµ tiÒn ®Ò quan träng cho sù h×nh thµnh thÞ tr−êng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai.
Çc ch−¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë còng nh− çc chÝnh s¸ch hç trî vèn cho çc ho¹t
®éng ph¸t triÓn nhµ ë cho çc ®Þa ph−¬ng, chÝnh phñ ®· cho phÐp çc ®Þa ph−¬ng sö dông
phÇn lín nguån tiÒn thu vÒ sö dông ®Êt ®« thÞ ®Ó ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®« thÞ vµ lo nhµ cho
95
ng−êi cã thu nhËp thÊp. ChÝnh phñ còng cho phÐp çc ®Þa ph−¬ng gi÷ l¹i toµn bé sè tiÒn thu tõ
viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ n−íc dïng cho çc ph−¬ng ¸n ph¸t triÓn vµ c¶i t¹o nhµ ë.
TÊt c¶ çc chÝnh s¸ch, çc ch−¬ng tr×nh trªn lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn hiÖn nay ë n−íc ta ®ang tån t¹i song song c¶ thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n chÝnh thøc do Nhµ n−íc qu¶n lý vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc.
Nguyªn nh©n s©u xa lµ thiÕu mét hÖ thèng chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai vµ hÖ thèng ®¸nh thuÕ râ
rµng vµ hîp lý, tõ ®ã chñ sö dông ®Êt ®· lîi dông thÞ tr−êng kh«ng chÝnh thøc ®Ó b¸n quyÒn sö
dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë, thËm chÝ c¶ khi hä kh«ng cã çc giÊy tê ®ã. Tr−íc n¨m 1993
LuËt ®Êt ®ai ch−a c«ng nhËn quyÒn thùc hiÖn çc giao dÞch cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai nªn ®Êt
th−êng kh«ng cã gi¸. Sau n¨m1993 LuËt ®Êt ®ai còng kh«ng quy ®Þnh quyÒn tù do chuyÓn
nh−îng vµ hÖ th«ng qu¶n lý nh−îng, tõ ®ã ®· kÝch thÝch thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh
thøc ph¸t triÓn. Sù xuÊt hiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ë n−íc ta
®· lµm tæn h¹i rÊt lín ®Õn lîi Ých quèc gia, ngoµi ra nã cßn dÉn ®Õn sù x©y dùng bõa b·i, lén
xén, ph¸ vì quy ho¹ch c¶nh quan ®« thÞ, lµm cho trËt tù x©y dùng ®« thÞ bÞ ®¶o lén nghiªm
träng. Nhµ n−íc ®· dïng nhiÒu biÖn ph¸p ®Ó lËp l¹i trËt tù trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt
®ai, nh−ng muèn qu¶n lý vµ kiÓm so¸t nã chóng ta kh«ng thÓ chØ dùa vµo biÖn ph¸p hµnh
chÝnh ®¬n gi¶n mµ ph¶i hiÓu b¶n chÊt cña nã ®Ó ®iÒu tiÕt nã.
§¸nh gi¸ thùc tr¹ng thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta hiÖn nay ®· kh¼ng ®Þnh mét sè
yÕu tè lµm xuÊt hiÖn, tån t¹i vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc lµ:
- LuËt ®Êt ®ai, Bé LuËt d©n sù tuy ®¶m b¶o c¬ së cho viÖc h×nh thµnh thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n th«ng qua viÖc x¸c lËp quyÒn mua vµ b¸n quyÒn sö dông ®Êt ®ai, nh−ng viÖc chuyÓn
dÞch vÒ ®Êt tõ ng−êi b¸n sang ng−êi mua th× l¹i ch−a ®−îc thùc hiÖn qua kª khai ®¨ng ký, nhÊt
lµ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, ch−a cã mét hÖ thèng ®¨ng ký hç trî cho LuËt, Bé luËt cã thÓ ®i vµo
cuéc sèng.
- ThÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n n−íc ta vÒ c¬ b¶n lµ thÞ tr−êng kh«ng chÝnh thøc do hÇu hÕt
çc bÊt ®éng s¶n kh«ng cã ®Çy ®ñ ®iÒu kiÖn ph¸p lý khi tham gia vµo çc giao dÞch d©n sù nh−
b¸n quyÒn sö dông ®Êt, nhµ, thÕ chÊp , cho thuª ... Trong khi ®ã viÖc hîp thøc ho¸ rÊt khã
kh¨n, thñ tôc phøc t¹p r−êm rµ, gi¸ çc thuÕ phÝ l¹i qu¸ cao.
- Çc quyÒn cña ng−êi mua vµ ng−êi b¸n quy ®Þnh ch−a râ rµng.
- ViÖc trèn tr¸nh nép thuÕ vµ lÖ phÝ ®· trë thµnh thãi quen, kh«ng ®−îc xö lý nghiªm
kh¾c trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
- YÕu tè t©m lý tËp qu¸n còng lµ nguyªn nh©n t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn çc biÕn ®éng
phøc t¹p trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. T©m lý phæ biÕn cña ng−êi ViÖt Nam lµ muèn ®−îc së
h÷u nhµ g¾n liÒn víi ®Êt. Ngay c¶ ®èi víi nh÷ng ng−êi cã thu nhËp trung b×nh còng muèn së
h÷u mét m¶nh ®Êt víi mét c¨n nhµ ®¬n gi¶n h¬n lµ mét c¨n hé hoµn chØnh mµ kh«ng g¾n liÒn
víi ®Êt ®ai. Trong ®iÒu kiÖn ®ã, chñ tr−¬ng vÒ quy ho¹ch ®« thÞ kh«ng cho phÐp quy ho¹ch
nhµ chia l« cµng g©y t¸c ®éng t©m lý, lµm mÊt c©n b»ng trong quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai.
ChÝnh v× vËy gi¸ ®Êt lu«n lu«n cã xu h−íng t¨ng nhanh h¬n gi¸ nhµ.
- Vai trß ®iÒu tiÕt thÞ tr−êng cña Nhµ n−íc ch−a ®−îc x¸c ®Þnh trong viÖc qu¶n lý gi¸
mua, gi¸ b¸n, tæ chøc mua b¸n, gióp cho ng−êi mua ng−êi b¸n gÆp gì nhau, tæ chøc cung cÊp
çc th«ng tin vÒ nhµ ®Êt, viÖc ®¨ng ký thèng kª vµ viÖc thùc thi çc tr×nh tù, thñ tôc chÝnh thøc
cho viÖc giao dÞch d©n sù vÒ nhµ vµ ®Êt.
- TiÕn ®é cung cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ ë khu vùc ®« thÞ
cßn qu¸ chËm.
- ThiÕu sù kiÓm so¸t th−êng xuyªn vµ cã hÖ thèng vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt.
- Nhµ n−íc ch−a thùc hiÖn çc b−íc ®Ó chÝnh thøc ho¸ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trong
khi nhu cÇu giao dÞch d©n sù vÒ mua b¸n nhµ, ®Êt lµ mét nhu cÇu tÊt yÕu cã tÝnh quy luËt
kh¸ch quan ngµy mét gia t¨ng.
- Cã mét nghÞch lý vÒ cung - cÇu bÊt ®éng s¶n hiÖn ®ang tån t¹i: CÇu cña khu vùc d©n
c− vÒ nhµ ë t¨ng vät vµ lín h¬n so víi cung, trong khi cung vÒ mÆt b»ng t¹i çc khu c«ng
96
nghiÖp, khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp Nhµ n−íc vµ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng
l¹i v−ît xa cÇu. §iÒu ®¸ng l−u ý lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n mµ cung v−ît cÇu th−êng ®−îc h×nh
thµnh tõ nguån vèn ng©n s¸ch hoÆc cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch.
- Cßn cã sù kh¸c nhau gi÷a viÖc chuyÓn dÞch nhµ ë vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mµ
nguyªn nh©n chÝnh lµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n, trong khi nhµ ë th× l¹i thuéc së h÷u t− nh©n.
- Ch−¬ng tr×nh truyÒn th«ng cho kh¸ch hµng ch−a ®Çy ®ñ. Thùc tÕ nh©n d©n vÉn ch−a
hiÓu râ vµ ®Çy ®ñ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña m×nh vÒ tr×nh tù vµ thñ tôc hµnh chÝnh trong viÖc
kª khai, ®¨ng ký vµ çc nghÜa vô tµi chÝnh vÒ nhµ ®Êt gåm thuÕ, tiÒn thuª ®Êt, phÝ vµ lÖ phÝ ®Þa
chÝnh.
II. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
1. Môc tiªu, quan ®iÓm, ®Þnh h−íng
1.1. Môc tiªu ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
B¸o ço chÝnh trÞ t¹i §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø IX cña §¶ng: "Thóc ®Èy sù
h×nh thµnh vµ tõng b−íc ph¸t triÓn çc lo¹i thÞ tr−êng theo ®Þnh h−íng x· héi chñ nghÜa, ®Æc
biÖt quan t©m ®Õn çc thÞ tr−êng quan träng nh−ng hiÖn nay ch−a cã hoÆc cßn s¬ khai nh− :
ThÞ tr−êng lao ®éng, thÞ tr−êng chøng kho¸n, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, thÞ tr−êng khoa häc vµ
c«ng nghÖ ...". §ã chÝnh lµ sù tiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé çc yÕu tè cña kinh tÕ thÞ tr−êng theo
®Þnh h−íng X· héi chñ nghÜa trong giai ®o¹n míi ë n−íc ta, nh»m thùc hiÖn môc tiªu tæng
qu¸t cña chiÕn l−îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi 10 n¨m 2001-2010. B¸o ço chÝnh trÞ cña §¶ng
kh¼ng ®Þnh: "... h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, cho phÐp chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt".
Tõng b−íc kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm hiÖn nay, chuÈn bÞ tèt çc c¬ së h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n theo ®−êng lèi ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng
nhiÒu thµnh phÇn ®Þnh h−íng x· héi chñ nghÜa, nh»m ph¸t huy nguån lùc to lín ®Ó ph¸t triÓn
kinh tÕ x· héi ®ång thêi ®¸p øng xu h−íng héi nhËp khu vùc vµ Quèc tÕ, ®¶m b¶o cho viÖc
thùc hiÖn quy ho¹ch x©y dùng vµ qu¶n lý ph¸t triÓn ®« thÞ cã trËt tù kû c−¬ng vµ nÒ nÕp theo
quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. §ã chÝnh lµ môc tiªu x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë
n−íc ta trong thêi gian tíi.
1.2. Quan ®iÓm ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Nh»m thùc hiÖn môc tiªu trªn, viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë
n−íc ta ph¶i qu¸n triÖt çc quan ®iÓm sau:
Mét lµ, ë n−íc ta thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn nhanh vµ bÒn v÷ng ph¶i ®−îc thùc
hiÖn trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n. Ng−êi mua, b¸n nhµ hoÆc c«ng tr×nh chØ ®−îc
chuyÓn nh−îng hoÆc nhËn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt. Ng−êi thÕ chÊp, gãp vèn liªn
doanh bÊt ®éng s¶n chØ ®−îc sö dông gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp hoÆc gãp vèn liªn
doanh. Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt l¹i tuú thuéc vµo h×nh thøc giao ®Êt hoÆc thuª ®Êt, tuú thuéc
vµo ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ... ®Ó khai th¸c cao nhÊt nguån lùc tõ ®Êt
®ai, Nhµ n−íc thùc hiÖn giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµi cho ng−êi sö dông ®Êt vµ giao cho hä
çc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng
gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã, ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¶i ph¸t huy cao nhÊt çc
quyÒn nµy trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý mµ vÊn ®Ò
c¬ b¶n lµ Nhµ n−íc ph¶i qu¶n lý chÆt chÏ viÖc sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, nhµ n−íc - ng−êi
®¹i diÖn quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai ph¶i thùc hiÖn ®−îc quyÒn ®Þnh ®o¹t tèi cao lµ
quyÒn thu hót ®Êt. sù ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n theo c¬ chÕ thÞ tr−êng song kh«ng thÓ
t¸ch rêi vai trß ®Þnh h−íng qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ n−íc.
97
Hai lµ, B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ.
B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ lµ ®Ó khai th¸c mäi thÕ m¹nh, mäi nguån lùc
®¸p øng nhu cÇu ®a d¹ng cña sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. B×nh
®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ lµ mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®−îc tham gia vµo thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n, mäi doanh nghiÖp kh«ng ph©n biÖt thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu cã çc qyÒn b¸n
(chuyÓn nh−îng), mua (nhËn chuyÓn nh−îng), thuª, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh
b»ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n (gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt) ... mäi chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p −u ®·i ®Òu
®−îc ¸p dông thèng nhÊt cho tÊt c¶ çc doanh nghiÖp thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia
kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh− : biÖn ph¸p sö dông quü ®Êt t¹o vèn ban ®Çu (t¹o vèn x©y dùng
c¬ së h¹ tÇng), biÖn ph¸p −u ®·i trong giao ®Êt, thuª ®Êt, −u ®·i tÝn dông, chÝnh s¸ch thuÕ ...
Ba lµ, D©n sù ho¸ çc quan hÖ chuyÓn dÞch bÊt ®éng s¶n.
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n chØ cã thÓ ph¸t triÓn khi çc quan hÖ chuyÓn dÞch ®−îc thùc
hiÖn theo c¬ chÕ thÞ tr−êng, Nhµ n−íc - ng−êi qu¶n lý x· héi tham gia ®iÒu tiÕt vÜ m« thÞ
tr−êng b»ng çc c«ng cô vÜ m« : ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt, biÖn ph¸p h−íng dÉn...
Quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) bÊt ®éng s¶n lµ quan hÖ kinh tÕ,
quan hÖ d©n sù, nã bÞ chi phèi chñ yÕu b»ng çc c«ng cô vµ biÖn ph¸p kinh tÕ vµ ®−îc thùc
hiÖn ë thÞ tr−êng. V× thÕ, vÊn ®Ò më réng, d©n sù ho¸ çc quan hÖ chuyÓn dÞch bÊt ®éng s¶n
ph¶i ®−îc xem nh− lµ mét quan ®iÓm trong viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
Bèn lµ, ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn,
vËn ®éng theo c¬ chÕ thÞ tr−êng trong x· héi cã sù ph©n ho¸ giµu nghÌo; ng−êi nghÌo, ng−êi
cã thu nhËp thÊp sÏ kh«ng cã kh¶ n¨ng tù lo ®−îc chç ë, nhÊt lµ ë ®« thÞ. MÆt kh¸c, cïng ho¹t
®éng trong thÞ tr−êng sÏ cã nh÷ng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng thêi kú
gÆp khã kh¨n, ç biÖt cã tr−êng hîp kh«ng cøu v·n v× bÞ ph¸ s¶n, nh−ng x· héi l¹i rÊt cÇn çc
doanh nghiÖp nµy tån t¹i vµ ph¸t triÓn v× lîi Ých chung cña x· héi. Nh÷ng khuyÕt tËt vèn cã
nµy lµ mÆt tr¸i cña c¬ chÕ thÞ tr−êng ph¶i ®−îc kh¾c phôc, ®ång thêi ph¸t huy nh©n tè con
ng−êi, më réng c¬ héi cho mäi ng−êi ®Òu cã ®iÒu kiÖn ph¸t huy kh¶ n¨ng tham gia vµo qu¸
tr×nh ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n vµ ®−îc h−ëng thô nh÷ng thµnh qu¶ cña chÝnh sù ph¸t triÓn ®ã,
gi¶m bít sù ng¨n çch giµu nghÌo mµ biÓu hiÖn cô thÓ lµ gãp phÇn n©ng cao chÊt l−îng cuéc
sèng cña nh©n d©n vÒ ¨n, ë, ®i l¹i, häc tËp vµ lµm viÖc... gi÷ g×n sù c«ng b»ng x· héi.
Nhµ n−íc hç trî vÒ tµi chÝnh, vÒ kü thuËt, vÒ ®µo t¹o nh©n lùc... cho doanh nghiÖp ®ang
yÕu kÐm v−¬n lªn ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, ®¸p øng nhu cÇu bÊt ®éng s¶n cho x· héi;
®ång thêi nhµ n−íc còng hç trî cho ng−êi nghÌo, ng−êi cã thu nhËp thÊp vµ çc ®èi t−îng
chÝnh s¸ch x· héi ®Ó hä cã thÓ mua nhµ hoÆc thuª nhµ ë. MÆt kh¸c, nhµ n−íc còng giµnh phÇn
vèn hîp lý ®Ó ®Çu t− ph¸t triÓn çc c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi, t¹o
m«i tr−êng cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn.
1.3. §Þnh h−íng ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
§Ó thùc hiÖn tèt môc tiªu, quan ®iÓm nªu trªn, cÇn ph¶i ®Þnh h−íng ph¸t triÓn thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian tíi lµ:
* X©y dùng khung thÓ chÕ vµ ph¸p luËt vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
- X©y dùng khung ph¸p luËt vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Thµnh lËp mét tæ chøc chÝnh phñ ®Ó qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
- T¹o ®iÒu kiÖn cho çc doanh nghiÖp, ç nh©n tham gia ph¸t triÓn nhµ vµ ®Êt.
* Tõng b−íc x©y dùng thÞ tr−êng b©t ®éng s¶n chÝnh thøc
- X©y dùng c¬ chÕ vËn hµnh thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
- QuyÒn cña ng−êi b¸n nhµ, ®Êt vµ quyÒn cña ng−êi mua nhµ ®Êt ®−îc ®¶m b¶o.
- Ph¶i cã c¬ chÕ ng−êi mua vµ ng−êi b¸n t×m ®Õn nhau th«ng qua çc ph−¬ng tiÖn
th«ng tin qu¶ng ço, m«i giíi, ®¹i lý.
- Çc hîp ®ång mua, b¸n th«ng dông, ®−îc céng ®ång chÊp nhËn vµ ng−êi mua b¸n cã
thÓ thùc hiÖn mét çch dÔ dµng.
- ViÖc mua b¸n ®−îc kª khai, ®¨ng ký mét çch c«ng khai ë n¬i ®¨ng ký c«ng céng.
98
- QuyÒn sö dông ®Êt vµ b¸n nhµ cho ng−êi mua kh«ng ph¶i qua kiÓm so¸t vµ xÐt duyÖt
hµnh chÝnh.
* Çc chÝnh s¸ch ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n
+ ThuÕ vµ çc kho¶n lÖ phÝ ph¶i nép:
- ThuÕ sö dông ®Êt
- ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
- LÖ phÝ ®Þa chÝnh.
+ T¹o lËp thÞ tr−êng vèn
+ S¾p xÕp çc doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
* Coi träng vµ ®i tr−íc mét b−íc c«ng t¸c quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. Quy
ho¹ch ®¶m b¶o tÝnh khoa häc, phï hîp víi thùc tiÔn. Ph¶i cã quy ho¹ch chi tiÕt vµ c«ng khai
ho¸.
* Tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ nhµ phï hîp víi gi¸ thÞ tr−êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng.
Xo¸ bá gi¸ bao cÊp, gi¸ xin - cho.
* H×nh thµnh çc tæ chøc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn hÖ thèng tæ
chøc ®¨ng ký nhµ ®Êt vµ x¸c nhËn mäi biÕn ®éng vÒ chñ sö dông ®Êt, chñ së h÷u nhµ.
* Ph¸t triÓn nhµ ë dµnh cho ng−êi nghÌo: giao ®Êt lµm nhµ, b¸n nhµ tr¶ gãp , cho vay
tiÒn, gi¶m gi¸ thuª ®Êt, ph¸t ®éng x©y dùng nhµ t×nh nghÜa.
* §µo t¹o nghiÖp vô chuyªn m«n trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n : ban hµnh
quy chÕ ph¸p lý vµ qu¶n lý ho¹t ®éng cña çc ®¹i lý, m«i giíi dÞch vô bÊt ®éng s¶n, hµnh nghÒ
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, nghÒ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, nghÒ t− vÊn bÊt ®éng s¶n ...
2. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
§Ó thùc hiÖn môc tiªu nhanh chãng h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr−êng cã sù qu¶n lý
cña nhµ n−íc theo ®Þnh h−íng x· héi chñ nghÜa ; ®ã chÝnh lµ mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t
triÓn lµnh m¹nh cã sù kiÓm so¸t cña nhµ n−íc b»ng hÖ thèng ph¸p luËt vµ hÖ thèng çc biÖn
ph¸p, h−íng dÉn çc giao dÞch; ®ång thêi kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i hiÖn nay cña thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n, nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n thóc ®Èy s− h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
ë n−íc ta trong thêi gian tíi bao gåm:
2.1. Tõng b−íc x©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt cho thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n
X©y dùng vµ hoµn thiÖn hµnh lang ph¸p luËt lµ viÖc lµm khëi ®Çu vµ th−êng xuyªn ®Ó
thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Nh»m tõng b−íc h¹n chÕ vµ
xo¸ bá thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc (thÞ tr−êng nhµ n−íc kh«ng kiÓm so¸t ®−îc).
a) §Ó t¹o m«i tr−êng ph¸p lý cÇn khÈn tr−¬ng x©y dùng LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®iÒu chØnh çc mèi quan hÖ liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ho¹t ®éng
kinh doanh bÊt ®éng s¶n, ®©y lµ nhu cÇu bøc xóc ®Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n cã sù qu¶n lý vÜ m« cña nhµ n−íc.
Do ch−a cã LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n nªn tõ tr−íc tíi nay viÖc ®iÒu chØnh çc mèi
quan hÖ liªn quan ®Õn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¶i dùa vµo nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt nh− LuËt
®Êt ®ai, LuËt x©y dùng, Bé luËt d©n sù, LuËt doanh nghiÖp, LuËt thuÕ vµ çc v¨n b¶n ph¸p quy
cã liªn quan. Tuy nhiªn, viÖc dùa vµo qu¸ nhiÒu çc v¨n b¶n nh− trªn khã tr¸nh khái chång
chÐo, kh«ng ®Çy ®ñ vµ g©y nhiÒu khã kh¨n trong tæ chøc thùc hiÖn.
b) Çc quy ®Þnh cÇn ph¶i th«ng tho¸ng h¬n, kh«ng h¹n chÕ ®èi t−îng ®−îc quyÒn mua
b¸n, chuyÓn nh−îng vµ nhËn chuyÓn nh−îng, thuª m−ín, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng
bÊt ®éng s¶n. Riªng ®èi víi tæ chøc, ç nh©n ng−êi n−íc ngoµi th× cã h¹n chÕ vÒ thêi gian
®−îc sö dông ®Êt vµ chØ nªn khèng chÕ ph¹m vi thùc hiÖn ë mét sè ®Þa ph−¬ng.
99
c) viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thÕ chÊp ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ph¶i
th«ng qua ®¨ng ký giao dÞch.
d) Cã chÝnh s¸ch phï hîp gi¶i quyÕt cµng sím cµng tèt nh÷ng tån ®äng vÒ nhµ ®Êt do
lÞch sö ®Ó l¹i; ®©y lµ mét tån t¹i lín cÇn gi¶i quyÕt døt ®iÓm.
2.2. Coi träng c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt, ®¶m b¶o quy ho¹ch ph¶i ®i tr−íc
mét b−íc nh»m ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®óng môc ®Ých, c©n ®èi vµ hiÖu qu¶. DiÖn tÝch ®Êt ®ai
cã h¹n mµ ¸p lùc ®èi víi ®Êt ®ai trong mäi lÜnh vùc ngµy cµng t¨ng, v× vËy ph¶i bè trÝ sö dông
®Êt hîp lý, võa ®¶m b¶o nhu cÇu võa b¶o vÖ ®−îc nguån tµi nguyªn h÷u h¹n vµ quý gi¸ lµ ®Êt
®ai víi quan ®iÓm ph¸t triÓn bÒn v÷ng. Ph−¬ng ¸n quy ho¹ch sö dông ®Êt mang tÝnh kh¶ thi
cao vµ ph¶i ®−îc c«ng khai ho¸.
2.3. Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m t¹o ra nhiÒu hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n hoµn thiÖn vÒ tÝnh
ph¸p lý ®Ó thùc hiÖn çc giao dÞch, ®ñ ®iÒu kiÖn l−u th«ng trªn thÞ tr−êng. §Ó ®¹t ®−îc gi¶i
ph¸p nµy cÇn:
a) KhÈn tr−¬ng hoµn thµnh viÖc lËp hå s¬ ®Þa chÝnh
b) §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u nhµ ë
(gi¶m bít çc thñ tôc, xem xÐt çc kho¶n thu vÒ tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tr−íc
b¹; s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc ra khái çc trung t©m th−¬ng m¹i vµ dÞch vô .v.v...).
2.4. Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh c¬ b¶n
a) Ph¸t triÓn thÞ tr−êng vèn vµ tiÒn tÖ, huy ®éng vèn ®Çu t− trong n−íc lµ mét ®iÒu kiÖn
cÇn thiÕt ®Ó h×nh thµnh mét thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn v÷ng ch¾c vµ lµnh m¹nh, kh¾c
phôc t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi gi÷a cung-cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n
b) Gi¸ ®Êt do nhµ n−íc quy ®Þnh ph¶i phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi vµ gi¸ thÞ
tr−êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng.
c) Hç trî vèn ban ®Çu vµ cho vay l·i suÊt thÊp ®èi víi çc doanh nghiÖp kinh doanh bÊt
®éng s¶n.
d) Hç trî trùc tiÕp tõ ng©n s¸ch nhµ n−íc cho ng−êi nghÌo, ng−êi cã thu nhËp thÊp
trong viÖc mua nhµ hoÆc thuª nhµ.
e) Gi¶m tiÒn mua cæ phÇn víi nh÷ng ng−êi cã thu nhËp thÊp, hoµn c¶nh khã kh¨n khi
cæ phÇn ho¸ doanh nghiÖp nhµ n−íc.
f. Gi¶m thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp trong thêi gian nhÊt ®Þnh ®èi víi çc doanh
nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n (sè thuÕ ®−îc miÔn gi¶m doanh nghiÖp ®Çu t− t¨ng
c−êng n¨ng lùc s¶n xuÊt më réng kinh doanh bÊt ®éng s¶n).
2.5. Tæ chøc hoµn thiÖn hÖ thèng doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n
a) B×nh ®¼ng gi÷a çc thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n .
b) Mäi doanh nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký kinh doanh hµnh nghÒ vµ lµm ®ñ nghÜa vô tµi
chÝnh ®èi víi Nhµ n−íc.
c. Tæ chøc tèt m¹ng l−íi t− vÊn giao dÞch, t− vÊn th«ng tin thÞ tr−êng, t− vÊn ph¸p luËt,
t− vÊn gi¸ c¶, thñ tôc hîp ®ång giao dÞch ...
d) H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt.
2.6. Tæ chøc qu¶n lý nhµ n−íc víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
a) Thùc hiÖn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt, t¹o m«i tr−êng
c¹nh tranh lµnh m¹nh, gãp phÇn kiÓm so¸t gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n hîp lý.
b) Tæ chøc c¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. Çc giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®Òu ph¶i ®−îc
®¨ng ký. T¹o tiÒn ®Ò cho Nhµ n−íc qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
c) Tæ chøc, thèng nhÊt tËp trung thu tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt,
lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tr−íc b¹ vµo mét c¬ quan.
d) Tæ chøc hÖ thèng dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, ®¶m b¶o
çc th«ng tin ®Çy ®ñ, minh b¹ch vµ dÔ tiÕp cËn.
100
e) Thµnh lËp tæ chøc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, ®µo t¹o nghÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Båi
d−ìng n©ng cao kiÕn thøc cho c«ng chøc qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai - nhµ ë.
f) Tæ chøc thùc hiÖn ®iÓm, x©y dùng m« h×nh ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®Ó nh©n réng ra
c¶ n−íc.
101
Tµi liÖu tham kh¶o
1. B¸o ço phÇn B: Çc kh¸i niÖm vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n 1/1999. Dù ¸n thi hµnh chÝnh
s¸ch ®Êt ®ai TF 29167.
2. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, 1998, 2001, 2003
3. HiÕn ph¸p 1992, Bé luËt d©n sù 1995.
4. Mét sè kh¸i niÖm vµ nh÷ng ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n - Tæng côc §Þa chÝnh n¨m
2000.
5. TS. Ph¹m Sü Liªm - Chuyªn ®Ò thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n - Héi khoa häc kü thuËt vµ x©y
dùng ViÖt Nam, Hµ Néi 3-2001.
6. C¬ së khoa häc vµ gi¶i ph¸p thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n -
Bé tµi chÝnh 04-2001.
7. §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh¸c, Tæng côc §Þa chÝnh - Hµ Néi 10/1999.
8. Tæng hîp vÒ chÝnh s¸ch vµ t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai cña mét sè n−íc trong khu vùc vµ
trªn thÕ giíi, Tæng côc §Þa chÝnh - Hµ Néi 2000.
9. B¸o ço tãm t¾t 10 n¨m kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë Th©m QuyÕn - Trung Quèc.
10. TS. Hå ThÞ Lam Trµ vµ TS NguyÔn Thanh Trµ - Bµi gi¶ng §Þnh gi¸ ®Êt, dïng cho cao häc
ngµnh Qu¶n lý ®Êt ®ai - Hµ Néi 2002.
11. Th.sü NguyÔn V¨n Qu©n - Bµi gi¶ng ®Þnh gi¸, dïng cho ®¹i häc ngµnh Qu¶n lý ®Êt ®ai -
HN 2002.
12. TS. NguyÔn §×nh Bång vµ TS. NguyÔn Thanh Trµ - Bµi gi¶ng Qu¶n lý thÞ tr−êng BÊt ®éng
s¶n, dïng cho cao häc ngµnh qu¶n lý ®Êt ®ai – HN2002.
13. Héi th¶o khoa häc: Ph¸t triÓn vµ qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. Bé X©y dùng
- Bé kÕ ho¹ch vµ ®Çu t− - Bé tµi nguyªn vµ m«i tr−êng- Bé Tµi chÝnh - Hµ Néi 2003.
14. A.F. Millington: "An Introduction to property valuation" the Eastates Gazette Limited
Publisher, London 1988.
15. GS.TSKH Lª §×nh Th¾ng: Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ tr−êng nhµ ®Êt - NXB ChÝnh trÞ Quèc
Gia - Hµ Néi 2000.
16. Th«ng t− h−íng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh
phñ vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt.
102

Giao Trinh Thi Truong Bat Dong San

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Giao Trinh Thi Truong Bat Dong San

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

2.1. Hîp ®ång vµ chøng th− 22

1.1. Kh¸i niÖm 35

3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng 55

II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n 77

Lêi nãi ®Çu

I. Kh¸i niÖm chung vÒ thÞ tr−êng

1.2.4. Chøc n¨ng liªn hÖ kinh tÕ

3. Marketing - ®iÒu tra vµ ph©n tÝch thÞ tr−êng

X¸c ®Þnh c¸c V¹ch ra

3.4. Ph©n ®o¹n - lùa chän vµ ®Þnh vÞ thÞ tr−êng

3.4.1. Ph©n ®o¹n thÞ tr−êng

II. BÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

1.1.1. Cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng di chuyÓn ®−îc

1.1.7. TÝnh ¶nh h−ëng lÉn nhau

1.2. ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

3. Quan hÖ cung cÇu trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

H×nh 2: Quan hÖ gi÷a gi¸ c¶ vµ sè l−îng cung

3.3. C©n b»ng cung cÇu

3.4. TÝnh ®µn håi cña cung vµ cÇu

O Q1/Qe Q2 Q3 Sè l−îng cung Q

ThÞ tr−êng ®Çu t− Gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

ThÞ tr−êng ®Çu t− ThÞ tr−êng sö dông

H×nh 6: Sù t¨ng cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n

ThÞ tr−êng ®Çu t− Gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

ThÞ tr−êng ®Çu t− III IV ThÞ tr−êng sö dông

ThÞ tr−êng ®Çu t− gi¸ thuª R ThÞ tr−êng sö dông

ThÞ tr−êng ®Çu t− ThÞ tr−êng sö dông

I. C¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n

2.1.2 C¸c h×nh thøc së h÷u vÒ bÊt ®éng s¶n

2.3.2 C¸c quy ®Þnh vÒ viÖc thÕ chÊp

2. 4. QuyÒn th«ng hµnh ®Þa dÞch (Servitude)

1.2 Quy ®Þnh vÒ tµi s¶n cè ®Þnh

2 ChuyÓn nh−îng (Transfer)

2 Ph¸p luËt ®Êt ®ai / bÊt ®éng s¶nTrung Quèc

I. Kh¸i qu¸t vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n

IV §¨ng ký ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam

I. Kh¸i niÖm chung

II. C¸c ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

O Lo L−îng tiªu thô

Lùa chän s¶n phÈm §iÒu tra thÞ tr−êng

QuyÕt ®Þnh ®Çu t−

KÕ ho¹ch s¶n xuÊt

Møc tiÒn ®iÒu chØnh møc gi¸

Gi¸ trÞ cßn l¹i cña c«ng

3. §Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph−¬ng

Ng©n hµng ®¨ng ký d÷ liÖu

- Tèc ®é truyÒn th«ng tin thÊp (2400 - 19200 bit/gi©y)

b. Néi dung chuÈn ho¸

- Nhµ ®Êt ®« thÞ thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña nhiÒu ngµnh.

S¬ ®å 2: CÊu tróc hÖ thèng c¬ së d÷ liÖu hå s¬ ®Þa chÝnh

Danh môc Thu nhËn CËp nhËt sè Thèng kª,

§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký Gi¸

§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký

§¨ng ký §¨ng ký §¨ng ký

CSDL Gi¸ b¸n §¨ng ký ThÕchÊp B¶o hiÓm

§¨ng ký thÕ chÊp §¨ng ký c¸c c«ng

1.2. Dù b¸o thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n

2.3. C¸c rñi ro trong ®Çu t− bÊt ®éng s¶n

* Qui ho¹ch ®« thÞ;

2.5. S¸ch l−îc tiÒn vèn ®Çu t− bÊt ®éng s¶n

2.5.3. C¸c lo¹i tr¸i phiÕu bÊt ®éng s¶n

II. Tiªu thô bÊt ®éng s¶n