TASACION POR COSTO DE REPOSICION

Conceptualizaciones:
• Valoración comercial (norma internacional)
• Costo de ejecución material
• Aplicabilidad sólo a lo construido
• Para: proyectos, en construcción o terminados
• Obtención del costo actual:
 Reposición o reproducción: réplica idéntica
 Reemplazo: réplica similar
• Método siempre aplicable al valor físico de lo construido
• Método aplicable para lograr el valor del inmueble en base al uso actual del suelo
de él.

Usos:
• Resoluciones judiciales
• Arbitrajes civiles
• Valoraciones para compañías de seguros
• Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano : industrias, escuelas,
monumentos nacionales, teatros, estadios, etc. (caso habitual en expropiaciones
rurales)
• Evaluación de proyectos inmobiliarios
• Control de avances y gastos de una obra en ejecución
• Como auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales

El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional

La tasación tributaria

El valor respaldado

Sistema de valoración por costo:
• Costo histórico u original reajustable
• Presupuesto al día:
 Detallado
 Simplificado
 Método unitario (cubicación presupuestada)

La cubicación presupuestada sistematizada:
• Clases constructivas
• Calidades de edificación nueva
• Tablas de costos unitarios por m² de construcción
• Actualización de valores (ICE)

Incidencia de las partidas fundamentales

La cubicación presupuestada sistematizada
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Incidencia de las obras complementarias frecuentes

Depreciación por antigüedad (pérdida de valor):
• Físico y funcional
• Concepto contable más que tecnológico

Deterioro reparable o irreparable

Vida útil. Edad real. Edad efectiva

Mejoras (rejuvenecimiento) y deterioros (envejecimientos)

La simple formula VT= m² X $
M²

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 CLASES CONSTRUCTIVAS

CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de

acero o losas de hormigón armado.

CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con

estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de
hormigón armado.

CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado

entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de
hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de

piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado.
Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera,

de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de
Adobe. Entrepisos de madera.

CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos

aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera

prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares.

CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-

cortón, fibrocemento, o similares.

CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón

liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para
recibir mortero proyectado.

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 CALIDADES DE EDIFICACION NUEVA

CÓDIGO DEFINICIÓN

1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad

de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por
tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos.
Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como
climatización, seguridad, etc.

2. BUENA o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de

pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena
distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee
algunas de mayor calidad.

3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de

diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente
distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad.
Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.

4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o

masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas.
Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.

5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos

estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de
algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de

dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural,
generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de
edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las
normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con
materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.

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 TABLA DE COSTOS UNITARIOS
La siguiente tabla de valores de edificación por m²
(en pesos, moneda nacional, base Enero 2004)

- OBRAS DE EDIFICACION

TABLA DE COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION

1ER TRIMESTRE 2004

(En pesos moneda nacional, base Enero 2004)

- CATEG - TIPO DE EDIFICACION

ORIAS
A B C D E F G H I
1
2
3
4
5

- OTRAS CONSTRUCCIONES:

TABLA DE CLASIFICACION DE ESTAS CONSTRUCCIONES:

GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES

DEFINICION: Construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes

dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos
verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consiste
en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no
compromete las estructuras de construcciones interiores.

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LISTADO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VALORADAS REFERIDAS
TODAS A CANTIDAD 1.00

Descripción Unidad P.Unitario P.Unitario

$ UF
CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN

Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm m2

Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 cm m2
Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto ml
Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto ml
Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto ml

CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS

De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto ml

De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) ml
De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto ml
De placas hormigón vibradas 1,80 m alto ml
De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml

PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN

Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Global

Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. ml
Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Global
Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Global
Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto ml
Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto Global
PAVIMENTOS EXTERIORES
Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena m2
Adocreto césped m2
Adoquín piedra gris m2
Asfáltico peatonal M2
Baldosa roja 20 x 20 al liquido m2
Baldosa microvibrada m2
Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5 m2
Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca m2
Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne m2

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Pastelón cemento vibrado 50x50 cm m2
Pastelón piedra huevillo a la vista m2
Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 m2
Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 m2
Afinado de piso (1:3) e=2cms. m2

COBERTIZOS CON CUBIERTA

Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada m2

Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada m2

PERGOLAS Y/O PARRONES

De madera m2
De tubos de cemento y madera m2
Metálicos m2

MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS

Pirca de piedra bolón d=10 cm m

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 - GRAFICO 1: DEPRECIACION

DE
PR
EC
IA C
VALOR DE LA EDIFICACION

IO N

Aumento de Valor por

remozamiento

Pérdida de Valor por

Deterioro

VALOR RESIDUAL

Rejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AÑOS

CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I
% ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1
% MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70

ENVEJECIMIENTO Y REJUVENECIMIENTO

VA
LO DEPRECIACION
R
DE
LA AUMENTO VALOR POR
ED REMOZAMIENTO

IFI
CA
CI
ON VALOR RESIDUAL

REJUVENECIMIENTO EDAD EN AÑOS

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 EJEMPLIFICACION TASACION POR COSTO DE REPOSICION

• Información de mercado:

Presupuestos propios de edificación

Presupuestos de empresas constructoras relacionadas

Valores promocionales de “llave en mano”:
- Económicos clasificados El Mercurio
- 610 Casas prefabricadas y galpones
- 611 Construcciones y ampliaciones
- Paginas Amarillas (prefabricados)
• Construcción e ingeniería
• Construcción de viviendas:
 Casas prefabricadas
 Construcción de colegios
 Construcciones metálicas
 Constructoras
 Galpones metálicos
 Galpones prefabricados de hormigón
 Viviendas económicas
 Hormigón prefabricado
- Vivienda decoración
• Economía para el hogar
 Arquitectura y diseño
 Construcción

Información de propuestas D.A. MOP

Residual de lo construido de análisis comparativo del mercado inmobiliario de
casas

Revista Ondac (“no trasnoches”)
• Homologación de presupuestos

Normas INN (Instituto Nacional de Normalización)

Regionalidad (W)

Clase, calidad y altura de edificacion.

Tipología: edificio o galpón.

Fecha
• Incidencia de las obras complementarias frecuentes

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Nombre de archivo: Enfoques por costo de reposición
Directorio: E:\UTEM
Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de
programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot
Título: INTRODUCCION AL CURSO TASACION INMOBILIARIA
Asunto:
Autor: Nelson Aravena
Palabras clave:
Comentarios:
Fecha de creación: 21/06/2007 4:07
Cambio número: 5
Guardado el: 20/03/2008 5:17
Guardado por: Nelson
Tiempo de edición: 5 minutos
Impreso el: 29/08/2008 1:16
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