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El valor de renta representará la capacidad del bien que se tasa (departamento, casa,
oficina, local comercial, etc.) de generar ingresos durante su vida útil o por un plazo a
determinar al cual habrá que agregar el valor residual de la propiedad al final de la vida
útil. Corresponderá al valor presente de los flujos futuros, que genere el bien,
descontados a una tasa pertinente. Los flujos estarán definidos por el canon de arriendo
neto anual. Para obtenerlo se descontará del arriendo bruto, los gastos de
responsabilidad del propietario (contribuciones, gastos de mantenimiento, etc.).
Como base de cálculo para la tasa de descuento, utilizaremos la tasa “libre de riesgo”
para cualquier inversión, en que convendremos será la de los pagarés del Banco
Central en UF (a 10 años) BCU que a diciembre del 2003 fluctúa alrededor del 4,3 %.
Una propiedad que se pudiera clasificar como de las de menor riesgo en el mercado de
los arriendos tiene, sin embargo, imponderables que la hacen más vulnerable que una
inversión en pagarés del banco. Por tal razón, la menor tasa de descuento para
cualquier cálculo de renta no podrá ser igual o inferior a la de los B.C.U. ya indicados.
Deberá superarla por un margen “razonable” que en este momento se estima en un 1,7
%. Es decir, la tasa mínima de descuento no podrá ser inferior al 6,0 %.
Rna.
VP =
i
Las propiedades que tengan una vida útil remanente escasa o que por condiciones
objetivas, se estima una generación de ingresos por poco tiempo, su valor de renta se
calculará estimando un plazo definido, agregando el valor residual o de desecho,
descontado a la misma tasa.
Se entenderá por valor residual aquel que se estime para la propiedad al cabo del
tiempo (último período) en que se le consideró renta.
Para el cálculo será necesario utilizar tablas, para estos fines confeccionadas, o bien,
una calculadora financiera.
• Rentabilidad estática
• Rentabilidad dinámica
Se trata por lo tanto de despejar el valor del terreno, de la ecuación de la Utilidad que
resulta de la evaluación del proyecto, aplicando los flujos futuros de la inversión y de su
recuperación, descontados a valor presente.
Los factores que deben ser considerados en el tiempo son la tasa y el capital
Definiciones
Entre las definiciones que deben tenerse presente están las siguientes:
• VALOR DE RENTA
• RENTA PERPETUA:
Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros (renta neta anual) que
genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés
normal de mercado inmobiliario sobre la inversión.
• TASA DE INTERÉS:
Corresponde al precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (monto/unidad de
tiempo) o, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo.
• VIDA ECONÓMICA
• Los factores de valoración, así como el mercado de arriendos, son muy sensibles a
las variaciones de la economía e inestables en el tiempo
• Ser empleada, las más de las veces, como un camino complementario y no como un
camino único de encuentro con el valor de tasación.
• Ser utilizada tanto para el análisis retrospectivo como prospectivo del valor de
inmuebles.
El procedimiento de tasación por rentabilidad estática implica una serie de etapas que
deben ser desarrolladas y que se pasan a señalar:
Análisis de la propiedad
• Inspección física
• Estudio de mercado: estadística sistematizada de mercado de arriendos similares.
• Captura de datos de inmuebles similares
• Verificación de la información (control de calidad).
• Descartes y validación de datos:
- Datos incompletos o repetidos.
- Sujetos relacionados.
- Especulaciones.
- Promociones “equivocadas”.
- Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción).
- Heterogeneidad de construcciones.
• Corrección de sesgos de las fuentes:
• Muestra restringida pero fiable.
• Seguimiento de las referencias (lo que es sólo un requerimiento teórico).
• Homologación de referencias.
• Reconciliación de valores
• Aproximación matemática:
- Valor máximo, valor mínimo, valor promedio – desviación estándar – distribución.
- Margen de error de la estimación : franja de valor
E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc 5
- Franja de valor = media + margen de error
Determinación de valores
• La renta mensual
• La capitalización de la renta
Entre los gastos, de habitual responsabilidad del propietario que deben ser
considerados para la determinación de la renta neta, deben señalarse los siguientes:
• Pago de contribuciones
• Mantención de lo edificado.
• Reparación de lo edificado.
E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc 6
• Seguros ante siniestralidades (incendios, terremotos, avalanchas, inundaciones,
etc.).
• Fondos de reserva (aplicado generalmente en gastos comunes)
• Corretaje de propiedades por administración del arriendo
Lo anterior debido a que son gastos que habitualmente están incorporados en los
gastos que son de responsabilidad del arrendatario.
Los gastos de mantención y conservación más los meses de desarriendo suelen ser
estimados en el corretaje de propiedades en 1,5 meses por año.
Determinación de la tasa de descuento
td = Rba
E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc 7
Vci
td = Tasa de descuento
Rba = Renta bruta anual del inmueble
Vci = Valor comercial del inmueble deducido de enfoque de comparación de
mercado de transferencias de compraventa de propiedades similares.
Ti = Rna
td
Donde:
Este enfoque utiliza la fórmula para determinar la Utilidad, resultante del procedimiento
de evaluación de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores el
cual corresponde al terreno. Implica por lo tanto determinar la Utilidad a valor presente
del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la totalidad de las (-)
Inversiones (entre las que se encuentra el valor del terreno) así como de la (+)
Recuperación de las Inversiones, lo que se efectúa según estudios con
sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista.
• (-) Inversión:
- Terreno
- Obras de demolición
- Obras de infraestructura de urbanización
- Obras de construcción:
- Obras de edificación
- Obras complementarias
E:\UTEM\Enfoques por rentabilidad.doc 8
- Honorarios profesionales y remuneraciones de personal
- Financiamiento de créditos
- Operaciones de compraventa
- Promoción (corretaje)
- Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.).
- Post venta
La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de
determinar los costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la metodología
de rentabilidad residual dinámico cuando no se dispone aún de un proyecto a cubicar y
presupuestar se opta, a falta de ello, por establecer la constructibilidad máxima
(denominado volumen teórico edificable en la O.G. de U. y C.) que permiten las
Ordenanzas Locales derivadas de los planes reguladores.
Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se
señalan a continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de
información previa municipal:
• Líneas oficiales:
- Perfil oficial
• Condiciones de urbanización
- Ejecutada
- Recibida
- Garantizada
Además de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que
establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción relativo a los “conos de
sombra” y a los “conjuntos armónicos”. También deberá tenerse presente las
disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ya que la mayoría de las
evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren precisamente a conjuntos regidos
por dicha Ley.
• CONOS DE SOMBRA
Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las
rasantes, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre
que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la
sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan ciertas
condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita
verificar su cumplimiento.
En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que
proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente, poniente y sur, ni por ende
la superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el
predio.
La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá calcularse
utilizando el procedimiento de la O.G de U y C.
• CONJUNTOS ARMONICOS
a) CONDICION DE DIMENSION
• Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces
la superficie predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, siempre
que la superficie total no sea inferior a 5000 m2.
En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán
deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el
plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., Con calzada de un ancho
total mínimo de 14 m.
b) CONDICION DE USO
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras
a) y b) podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el plan regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c)
podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por
el plan regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un
50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso podrán
exceder en un 25% la altura máxima establecida por el plan regulador respectivo.
- ti = Rna
td
- Ejemplo:
Ti = 2.100.000 = $ 30.000.000
0,07
Ti = 2.100.000 = $ 35.000.000
0,06
Ti = 2.100.000 = $ 21.000.000
0,10
Ti = Rba
td
Td = Rba
ti
Casas
Departamentos
Oficinas, locales y otros
Otros arriendos: Apart hotel
Casas amobladas
Departamentos amoblados
Piezas amobladas
Departamentos y piezas con pensión
Piezas sin pensión.
Hoteles y residenciales