Penilaian Asset dan Properti I

Prodip PPLN

Anggota Kelompok:

Abdullah Syarifudin (01)

Akhmad Khanafi Yusuf (03)

Brilly Arta Farasadi (06)

Fandy Reza Maulidyan (10)

Febry Indra Putra P. (11)

Galih Sinastara S.(12)

Kelas 2A PPLN
 Pengertian dan Jenis- Jenis Nilai

 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli.
 Nilai:
a. Nilai Pasar atau Nilai wajar
b. Nilai Selain Pasar:
- Nilai dalam penggunaan
- Nilai investasi
- Nilai bisnis yang berjalan
- Nilai asuransi
- Nilai kena pajak
- Nilai jual paksa
- Nilai khusus

Definisi Penilaian

 Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasikan
nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu property bagi tujuan tertentu
pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala
karakteristik yang ada pada property tersebut termasuk jenis- jenis yang dipasarkan.
Tujuan Penilaian

 Untuk mendapatkan nilai

Faktor- faktor yang Menciptakan dan Mempengaruhi Nilai:

 Demand
 Utility
 Scarcity
 Transferability
Pengertian dan Klasifikasi Property

 Property adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan
 Klasifikasi property:
- Real property
- Personal property
- Perusahaan atau badan usaha
- Hak kepemilikan finansial
 Analisis HBU
Pengertian HBU : penggunaan paling layak dan optimal dari suatu properti,yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diijinkan, secara pengertian layak, dan menghasilkan nila
tertinggi.
Kriteria HBU :
1. Secara fisik dimungkinkan
Menyangkut lokasi, bentuk tanah, ukuran tanah, topografi, aksesbilitas sarana dan
prasarana, kondisi lingkungan alam, resiko bencana alam.
2. Secara hukum diijinkan
3. Secara keuangan layak
Menyangkut financial, demand, supply, harga jual, harga sewa, profit, nilai.
4. Menghasilkan profit maksimum
Jenis HBU
1. HBU pada lahan kosong
HBU dengan mengasumsikan tanah adalah kosong/dapat dibuat kosong melalui
pembongkaran bangunan, dengan mempertimbangkan hubungan antara kegunaan
yang ada saat ini dengan kegunaan potensialnya. Untuk apa lahan tersebut, apa akan
tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan, atau jenis pengembangan apa yang
sebaiknya dilakukan atas lahan ini.
2. HBU pada lahan yang telah dikembangkan
HBU dari sebuah lahan yang telah dikembangkan adalah terkait dengan kegunaan
yang seharusnya ada pada lahan tersebut sejalan dengan perkembangannya. Apakah
akan dipertahankan dan diteruskan kegunaannya, atau dikembangkan bangunan baru
yang lebih bernilai, atau memungkinkan untuk diganti dengan jenis dan intensitas
penggunaan yang lain.
Situasi khusus HBU
1. Single use situation
2. Interim use
3. Legally noncomforming use
4. Uses that are not highest and best
5. Multiple use
6. Special purpose use
7. Speculative uses
8. Excess land

Prinsip-Prinsip Penilaian
1. Prinsip Antisipasi
Nilai didapatkan atau diciptakan atas keuntungan pada masa yang akan datang .
2. Prinsip Perubahan-Perubahan
Nilai suatu properti dipengaruhi oleh suatu perubahan-perubahan yang terjadi dalam
dunia sosial, lingkungan,kebijakan pemerintah,kebijakan ekonomi,dan lain-lain.
3. Prinsip Penawaran dan Permintaan
 Nilai properti dipengaruhi oleh adanya perubahan supply and demand yang terjadi
dalam pasar.
4. Prinsip Persaingan
Nilai properti dipengaruhi oleh adanya kompetisi antara pembeli dan atau penyewa
dengan penjual atau yang menyewakan.
5. Prinsip Pengganti
Nilai properti dipengaruhi oleh harga jual properti sejenis lainnya.
6. Prinsip Peningkatan dan Penurunan Pendapatan
Tingkat pendapatan mempengaruhi tingkat harga properti.
7. Prinsip Kontribusi
Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai properti
secara keseluruhan.
8. Prinsip Kesesuaian
Nilai properti dipengaruhi oleh adanya kesesuaian antara karakteristik properti itu
dengan demand yang terjadi di pasar.
9. Prinsip Keseimbangan
Nilai properti ditentukan oleh adanya keseimbangan dari interaksi elemen-elemen
yang membentuknya.
10. Prinsip Pengaruh Luar
Faktor eksternal memiliki dampak positif dan negatif dalam suatu properti.
11. Prinsip Higest adn Best Use
Prinsip penggunaan yang tertinggi dan terbaik suatu properti berpengaruh pada nilai
properti.

Prosedur dan Proses Penilaian

A. Indentifikasi masalah:
1. Identifikasi fisik properti
2. Identifikasi hak atas properti
3. Maksud dan tujuan penilaian
4. Basis nilai
5. Tanggal penilaian
6. Ruang lingkup penilaian
7. Batasan dan asumsi
B. Analisis Awal, Seleksi, dan Pengumpulan data:
1. Umum : social, ekonomi, pemerintah, lingkungan
2. Khusus : biaya dan depresiasi, pendapatan dan biaya, tingkat kapitalisasi
Pengumpulan Data
Pengumpulan data atas obyek penilaian harus dilakukan dengan pengamatan langsung
(Direct observation) karena dasar dari penilaian adalah data berdasarkan kondisi fisik
terlihat (Physical observed condition). Data yang dikumpulkan terdiri dari data umum
dan data khusus. Data yang baik adalah data yang memberikan kepercayaan
kebenaran (reliable), tepat waktu (up to date), serta dapat memberikan gambaran
menyeluruh tentang obyek yang dinilai (comprehensive).
 Data umum adalah data yang berhubungan dengan masalah/kondisi sosial,
ekonomi, pemerintahan (politik dan kebijakan) dan lingkungan. Perlu
dicermati adanya kecenderungan ekonomi yang tercipta dari interaksi diantara
kekuatan data umum dan pada akhirnya mempengaruhi nilai.
  Data khusus adalah detail mengenai properti yang dinilai, harga sewa-
menyewa dan harga jual-beli karakteristik fisik pembanding, dan karakteristik
pasar lokal yang relevan. Kegunaan untuk kepentingan menentukan highest
and best use dan analisis perbandingan spesifik.

3. Kompetensi penawaran dan permintaan: penjualan, penawaran, studi permintaan

C. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

D. Taksiran Harga Tanah
E. Penggunaan Pendekatan Penilaian:
1. Pendekatan data pasar
2. Pendekatan pendapatan
3. Pendekatan biaya
F. Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Akhir
G. Pembuatan Laporan

Deskripsi Tanah dan Lapak

Tanah adalah permukaan bumi yang tidak ditutupi air (daratan). Tanah adalah unik,
kekhususan karakteristik tersebut adalah:
a. The relative fixity of supply
b. No cost creation
c. Heterogeneity
d. The absence of a market of a “land”
e. Other characteristics
Karakteristik fisik tanah:
a. Lokasi
b. Ukuran dan bentuk
c. Tanah sudut
d. Plottage
e. Ekses tanah
f. Topografi
g. Utilitas
h. Pengembang tapak

Pendekatan dalam Penilaian

Pendekatan biaya (cost approach)

1. Pengertian
Cost approach adalah sebuah pendekatan dalam penilaian properti yang mendasarkan nilai
properti pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru (New Replacement Cost
(NRC)) dikuranggi dengan tingkat penyusutan yang sesuai (Depriciation (DEP)). Dan
hasilnya ditambah dengan nilai tanah (Land Value (LV))
NP = LV + (NRC – DEP)
Pendekatan data pasar

1.Pengertian
Pendekatan data pasar adalah bagian suatu prosedur yang dimana indikasi nilainya didapat
dari membandingkan property yang sedang di nilai, dengan properti lain yang mirip dan telah
terjual, dengan membandingkan data unit pembanding , dan membuat penyesuaian terhadap
harga jual unit pembanding tersebut berdasarkan element-element pembanding.

2. Konsep Dasar
*Nilai Objek Penilaian = * Harga jual (penawaran) properti pembanding +/- penyesuain
Contoh
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp100.000.000 Rp 108.000.000 Rp 98.000.000
Nilai indikasi Rp 104.000.000 Rp 106.000.000 Rp 102.000.000
properti yang dinilai

Penyesuain dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan yang lebih besar diberikan
kepada pembanding yang mempunyai lebih banyak kesamaan
Misalnya : data 2  40%
Data 1 dan data 3  30%
Maka NILAI PASAR :
30 % x Rp.104.000.000 = Rp.31.200.000
40 % x Rp.106.000.000 = Rp.42.400.000
30 % x Rp.102.000.000 = Rp.30.000.000
= Rp.104.200.000

Pendekatan Pengkapitalisasian Pendapatan (INCOME APPROACH)

1. Pengertian
Pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan besrih tahunan (NOI) yang
diperoleh dari pengusaahan properti tersebut. Untuk mendapat nilai wajar dari properti
tersebut, pendapatan bersih dari properti dikapitalisasikan dengan satu tingkat kapitalisasi
tertentu.

2. Format Penghitungan
Pendapatan kotor potensial (Potensial Gross Income)
(-) tingkat kekosongan (vacany rate and collection loss)
(+) pendapatan lain lain
= pendapatan kotor efektif (Efektif Gross Income)
(-) biaya operasi (Operation Cost)
= Net Operating Income

3. Contoh Soal
Properti A dengan Gross income tahunan 60juta akan dinilai. Dari data pasar diketahui data
properti kompetitor ynag dijadikan pembanding sebagai berikut :
Properti Pendapatan kotor yang di Harga jual GIM
 Pembandin harapkan
g
1 65.000.000 395.000.000 6.03
2 55.000.000 340.000.000 6.18
3 72.000.000 425.000.000 5.90
4 44.000.000 256.000.000 5.75
5 90.000.000 445.000.000 4.94
Rata-Rata 5.76

Nilai property subyek (A) adalah

Value = Gross Income X GIM
= Rp.60.000.000 x 5,76
= Rp.345.600.000

Laporan Penilaian

Definisi
Adalah sebuah laporan tertulis dari nilai atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh
penilai kepada pihak yang memberi tugas.

Bentuk-Bentuk Laporan Penilaian

 Laporan Lisan
 Surat
 Formulir
 Laporan Lengkap

Standar Laporan Penilaian

 Identifikasi dan deskripsi mengenai properti subjek
 Spesifikasi Kepentingan
 Identifikasi Kepentingan
 Identifikasi Opini
 Menetapkan tanggal penilaian, tanggal inspeksi, dan tanggal laporan.
 Menetapkan HBU
 Menetapkan Prosedur yang digunakan
Laporan Penilaian Lengkap Meliputi

 Pendahuluan
 Dasar Penilaian
 Presentasi Data
 Analisis data dan Kesimpulan
 Lampiran Lampiran