Scribd

har

innført

betaling

for

nedlasting

–

det

var

ikke

meningen.

Last

ned

gratis

på

http://goo.gl/iLf1w

Beklager

bryet…

Mvh,

Ole

Røgeberg

Den store norske boligboblen

Ole Røgeberg (ole.rogeberg@gmail.com)8. mai 2011

Det er gode grunner til å tro at det norske boligmarkedet er inne i en boble.Realprisen på boliger i Norge har mer enn tredoblet seg siden nittitallet, og de ligger også langt høyere (i forhold til historisk nivå) enn de amerikanske boligprisene gjorde da boligboblen der sprakk for noen år siden.

Introduksjon - Prisoppgangen

Figuren på forsiden er tatt fraMorten Josefsens blogg, mednorske tall tatt fra Norges Bankog justert for inflasjon. Figuren er enkel, tydelig og dramatisk. Hvisboligprisene ikke “står for fall” så må noe dramatisk ha skjedd de siste tjue årenesom tilsier at realprisene på lang sikt skal være mer enn doblet i forhold til historisknormalnivå. Det har vært ulike forslag til hva dette dramatiske ”noe” kunne være,men etter å ha sett på en rekke mulige kandidater, tenkt gjennom implikasjonene avdem, og holdt dem opp mot tall fra SSB og andre kilder, så har jeg kommet til at deikke strekker til. Prisene skal ned igjen på sikt.Min forklaring av det som har skjedd er som følger: Kortsiktig prisvekst grunnetetterspørselssjokk ga folk troen på at prisene skulle videre oppover og skapte en“boble.” Med boble mener jeg en selvforsterkende prisvekst forårsaket av at folkstadig vil bytte til enda dyrere bolig

fordi

de tror at prisene skal videre opp.Vi kan dele forklaringen opp i tre:

Økt etterspørsel (A)

fra nittitallet og utovergrunnet lave renter og kraftig befolkningsøkning har foreløpig slått ut i pris fordi

tilbudssiden (nybygg) er treg og syklisk (B).

Dette ga oss en midlertidigprisoppgang. I fravær av ytterligere sjokk eller endrede prisforventninger ville dettetilsi at prisene gradvis falt tilbake til (mer eller mindre) sitt gamle nivå. Dette har ikkeskjedd, delvis fordi folk fikk troen på at boligprisene skulle fortsette oppover. Dennetroen skapte en mer

investeringsmotivert etterspørselsvekst (C)

som har “løptfra” det økte tilbudet og skapt ytterligere prispress oppover, med dramatisk økning ibefolkningens gjeldsnivå som resultat.Historien kan sammenfattes grafisk på følgende måte:Det sentrale i denne historien er at boligpriser på sikt må bestemmes av kostnadenepå tilbudssiden - og at kostnadene ved å bygge nytt og verdien av de alternativeanvendelsene av tomteplass ikke har økt dramatisk. Det er fritt frem å kjøpe tomt ogbygge, så med mindre kostnadsfaktorene på tilbudssiden har endret seg vil prisenenødvendigvis falle ned igjen dit de var.

Dette betyr at realprisene på sikt skal ned til under halvparten av dagens nivå.

Denne konklusjonen er ikke noe jeg føler meg trygg på “i maven” - den er voldsom,og den ligger såpass langt utenfor de perspektivene man vanligvis hører at det er