TASACIONES INMOBILIARIAS

TEMA 1. CONCEPCTOS GENERALES Y DEFINICONES.

1.1. DEFINICIONES.
1.2. DIFERENCIA ENTRE VALORACION Y TASACION.
1.3. DEMANDA DE TASACIONES
1.4. COMPETENCIA PROFESIONAL.
1.5. FUNCIONES DEL TECNICO TASADOR.
1.6. TASACIONES PARA PRUEBAS PERICIALES.

TEMA 2. CRITERIO DE VALORACION.

2.1. DEONTOLOGIA PROFESIONAL SOBRE LA ETICA DEL TASADOR Y SU
TASACION.
2.2. PRINCIPIOS DEL TASADOR.
2.3. REGIMEN SANCIONADOR APLICADO.
2.4. PRINCIPIOS DE TASACION.

TEMA 3. METODOS DE VALORACIÓN.

3.1. DEFINICIONES.

1
 TEMA 1. CONCEPCTOS GENERALES Y DEFINICONES.

1.1. DEFINICIONES.

. La tasación es el efecto acción de tasar o oficialmente el precio de una mercancía.

. El objeto de la tasación inmobiliaria es establecer los criterios métodos,
procedimientos e instrucciones técnicas a los que a de adaptarse el valor de los
bienes inmuebles.
. El bien inmueble abarca los edificios, solares y suelos o fincas rústicas.

La tasación inmobiliaria ha sufrido un incremento importante en los últimos años

debido al auge del mercado inmobiliario por lo que se ha creado un gran número de
sociedades de tasación. Este incremento se ha debido, entre otro, a los siguientes
aspectos:
. El extraordinario auge de las operaciones hipotecarias (hipotecas, préstamos, etc.)
. El auge de lo contencioso derivado de préstamos, hipotecas, impagos, etc.
. El incremento de las sociedades de tasaciones que requiere un gran numero de
profesionales a su servicio.
. El control de la administración sobre las entidades financieras, aseguradoras,
inversión colectiva, planes y fondos de pensiones.
. Los mayores niveles de exigencia, rapidez, calidad y precisión derivadas de los
factores de economía y competencia.
. El mayor nivel general de exigencia de responsabilidad a todos los niveles.
. La reciente regularización legal del mercado inmobiliario con órdenes del 30/11/94
o de 27/03/03, que regula las tasaciones para el mercado hipotecario.

Las actuaciones profesionales más típicas del mercado hipotecario son:

. Valoraciones.
. Pruebas periciales.
. Informes técnicos de carácter valorativo.

1.2. DIFERENCIA ENTRE VALORACION Y TASACION.

. La tasación tiene un carácter oficial para valorar el mercado inmobiliario.

. La valoración resulta el mismo procedimiento sin carácter oficial.

1.3. DEMANDA DE TASACIONES

. Entidades públicas:

- Hacienda pública para el cobro de impuesto o embargo ejecutivo.

- Hacienda autónoma para el cobro de impuesto o embargo ejecutivo.
- Hacienda local: ayuntamiento y diputaciones.

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 - Seguro social.
- Los juzgados para lo contencioso y demanda del paro.

. Sociedades privadas:

- Sociedad de tasación.
- Banco o caja de ahorro.
- Entidades de la aseguradora.
- Entidades de la inversión colectiva.

. Particulares:

Generalmente para inventarios, testamentos, herencias, particiones, operaciones de

compra venta o simple consumo.

1.4. COMPETENCIA PROFESIONAL.

El término competente es el encargado de realizar las tasaciones que irán en función

de la naturaleza de la misma, tal como se expresa en el artículo 37 del R.D. 685/1982,
que dice:
“El informe del técnico de tasaciones, así como el certificado en que se sintetizará el
mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un arquitecto, apararejador o
arquitecto técnico, cuando se trata de una finca urbana, solares o inmuebles edificados
con destino residencial; en los demás casos se firmará por un ingeniero o ingeniero
técnico industrial de la especialidad que corresponda a la naturaleza del objeto a tasar”.

1.5. FUNCIONES DEL TECNICO TASADOR.

Dentro de las sociedades de tasación existirán los siguientes grados o categorías:

. Profesional vinculado.

Titulo que dispone de la competencia profesional correspondiente, con una experiencia

mínima de tres años, que establece contacto con la sociedad de tasaciones y que realiza
funciones de control interno a efectos del conocimiento del mercado inmobiliario,
reservando el cumplimiento de la normativa a los trabajos de la sociedad.

. Profesional tasador.

Titulado especializado en tasaciones, con la competencia profesional exigida, que

realiza y escribe informes y certificaciones para la sociedad.

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 . Colaboradores.

Persona que colabora con el tasador en la elaboración del informe de tasación,

especialmente en la toma de datos, inspección y visita del inmueble a tasar, calculo de la
superficie y valoración, etc.

1.6. TASACIONES PARA PRUEBAS PERICIALES.

Otra función de los técnicos tasadores es actuar en aquellas situaciones

profesionales de procesos judiciales, distinguiendo las siguientes funciones:

. Perito de parte.

Encargado fundamentalmente del proceso contencioso y como soporte técnico de las

demandas judiciales. Son los informes de valoraciones que aporta cada una de las partes
en el proceso judicial.

. Perito judicial.

Si las partes del proceso judicial no se ponen de acuerdo y el juez lo considera

oportuno, nombrará otro perito dentro del proceso judicial, que dictaminará sobre la
demanda y al que podrá preguntar cada una de las partes en el proceso. Este perito
judicial se nombra conforme unas listas que se enviará a cada profesional al juzgado
correspondiente.

. Perito tercero.

La función del perito tercero (perito de la agencia tributaria) consiste en arbitrar

entre la administración y el objeto pasivo, si existe contradicción entre la valoración de
uno u otro sobre un mismo bien.

La administración realiza una comprobación fiscal sobre los bienes aportados por el
sujeto pasivo que emite la valoración correspondiente de los mismos, al objeto de
recaudar los correspondientes tributos. El sujeto pasivo podrá promover la tasación
pericial contradictoria, si no está de acuerdo con la valoración de la administración.

Si existe disconformidad entre la tasación del perito o tasación contradictoria y la

administración, y no excede más del de 10% o no superior a 120.000 euros, una de otra,
servirá de base la tasación de la administración; y si se cede de los limites expuestos, la
administración nombrará un perito tercero.

4
 Para el nombramiento del perito tercero la agencia tributaria u organismo
competente de la comunidad autónoma, interesará a los diferentes colegios
profesionales el envío de una lista de colegiados, dispuesto a actuar como perito
tercero.

Elegido uno por sorteo, la restantes designaciones se efectuarán a partir del mismo
orden u teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes a tasar.

Al aceptar el encargo se asume una gran responsabilidad, ya que su dictamen es

determinante para ambas partes.

Para la aceptación del encargo es imprescindible no tener relación directa con el

sujeto pasivo, ya que influiría en su valoración.

Una vez realizada la valoración se llevará al colegio profesional para su visado y se

entregará a la administración.

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 TEMA 2. CRITERIO DE VALORACION.

2.1. DEONTOLOGIA PROFESIONAL SOBRE LA ETICA DEL TASADOR Y SU

TASACION.

Culmina el proceso de valoración por la obtención del valor de la tasación, quedando

aceptado mayor o menormente, en caso de existir desviación sobre el valor real del
cálculo, originándose varias e imposibles consecuencias; de ahí el compromiso de que aun
respectando el criterio del tasador, el resultado sea lo más preciso posible. Surge aquí
el aspecto normal del informe en correspondencia directa con la confianza depositada y
la discreción exigible por quienes solicitan este tipo de trabajos, que siempre estará
presidido por la realidad y la experiencia técnica de quien lo realiza; y representado por
un centro de calidad, configurándose el buen hacer del profesional en la valoración.

2.2. PRINCIPIOS DEL TASADOR.

Al elaborar cualquier tarea de valoración se deberán tener en cuenta los siguientes

principios:

. Precisa información previa.

Se trata de la rigurosa obtención, consulta y análisis de la documentación e

información necesaria para la realización de la valoración, además de su clara y concisa
exposición en el informe.

Se le da detenidamente el encargo, comprobando todos los datos; con especial

atención a la finalidad del mismo, se solicitará y se estudiará toda la documentación
necesaria, además se visitará el inmueble a tasar, para la recogida de datos en situ.

Para realiza una valoración es totalmente imprescindible conocer el inmueble, su

situación y entorno del mismo.

. Eficacia.

De la eficacia entendida como virtud o facultad de realizar el trabajo o elaboración

con la rapidez, calidad y precisión; regulado todo ello por factores de economía y
competencia.

Las actividades como estas funciones, como un eslabón en una cadena para la
consecuencia de un objeto determinado, encontrándose profesionalidad y tiempo
asociado.

6
 Cuando ocurre un desfase en cualquiera de las etapas esto multiplicará el concepto
sobre los demás, produciéndose acumulaciones que obligarán a recuperar el tiempo
perdido en otras etapas.

. Abstracción.

Entendida como la acción de prescindir de aquellos factores externos al proceso de

valoración, que pudiera influir en el cálculo de sus valores, entre otros los siguientes:

- Visitas consecutivas.

Cuando se visitan de forma continuada los inmuebles de distintas calidades y niveles

económicos, es muy probable que una valoración pueda quedar afectada por la supuesta
característica de la valoración.

- Compresiones exteriores.

Cuando personas relacionadas o dependientes del resultado de la valoración,

pretendan valer intereses particulares.

- Estados anímicos o físicos.

Cuando el estado anímico o físico del tasador en el momento de tasar el inmueble no

sea el apropiado, se deberá esperar hasta encontrar la serenidad o el equilibrio
necesario.

. Discreción.

Entendida como la sensatez y tactos necesarios, para el cual relaciona dos personas
con el inmueble a tasar, así como la reserva e independencia oportuna durante la
obtención de datos y su posterior utilización.

Se recuerda la obligación de mantener el secreto profesional, para cuantas

circunstancias se haya podido observar, evitándose toda clase de opiniones, respecto a
la misma, etc. Sobre la experiencia, demuestra que no son atendidas con el mismo
criterio que el profesional.

Hay que ser discreto tanto en la toma de datos como en la solicitud de información y
los comentarios sobre la posible valoración. Se recuerda la práctica de cortesía y
amabilidad.

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 . Veracidad.

Es la conformidad de lo que se dice o se expone en el informe, con lo que se siente o

piensa del mismo; puntualizando, que la verdad en la que uno cree, no presupone que se
trate de la realidad absoluta.

Un momento crítico en la ejecución de tasaciones es el análisis del mercado y la

consecuente captación de testigos; debiendo ser especialmente riguroso, pues no hay
que olvidar que estos datos pueden ser utilizados para otro trabajo o incluso para otro
tasador.

En aquellos casos que existan duda en parte de información, se debe advertir

expresamente en la valoración.

Se debe rehusar los encargos de tasaciones cuando ocurran situaciones de

incompatibilidad profesional, ya sea por encargo, por parentesco o por relación
profesional con los clientes, el inmueble, entidades, sociedades, etc.

. Profesionalidad.

La profesionalidad se refiere a la preparación, calidad y experiencia necesaria para

ejercer el oficio de tasador, refrendada con titulo oficial y homologado por el
organismo competente.

Se observará el total cumplimiento de la normativa vigente (normas de valoración del

inmueble por entidades financieras) y toda la normativa de aplicación relacionada con las
tasaciones (norma de edificación, ordenanza municipal, noema de protección, ley de
arrendamiento urbano, etc.).

2.3. REGIMEN SANCIONADOR APLICADO.

Este régimen será aplicable en las sociedades de tasación y entidades de crédito que
dispongan de servicio propio de tasación. Estas infracciones se clasificarán en muy
grave, graves y leves, dependiendo del grado de incumplimiento y de la corrección en la
ejecución de la tasación.

. Muy grave.

- El incumplimiento de los requisitos de aprobación para ejercer la actividad de

tasación, recogido en la información del mercado hipotecario.
- El incumplimiento por los firmantes, de los informes y certificado de tasación, de
la titulación profesional correspondiente.
- La manifiesta falsedad en la tasación de los bienes.

8
- La resistencia negativa o obstrucción a la labor impestora del Banco de España,
siempre que mande requerimiento expreso o por escrito al respecto.
- Las infracciones graves cuando, durante los cinco años anteriores a su emisión,
hubiera sido impuesta una sanción firme por el mismo tipo de fracción.

. Grave.

- Emisión del certificado de tasación que no sea conforme con el informe de las
tasaciones efectuadas.
- Emisión del certificado de tasación, cuyo contenido no fuese acorde con las
pruebas obtenidas, sin advertirlo expresamente en los procedimientos,
comprobaciones y análisis previsto en la normativa aplicada.
- Cualquier autoincumplimiento de la normativa de tasación que pueda causar
perjuicios económicos a tercero o a la sociedad a la que preste servicio.
- Incumplir los deberes de secreto profesional, independencia e incompatibilidad,
en el servicio.
- No remitir los datos que deban ser suministrados al Banco de España.
- Las infracciones leves cuando, durante dos años anteriores a su emisión, hubiera
sido una sanción sobre el mismo tipo de infracción.

. Leve.

Acciones u omisiones que suponen un incumplimiento de la normativa aplicable sin

ocasionar perjuicios.

2.4. PRINCIPIOS DE TASACION.

Las entidades de crédito, que dispongan de servicio de tasación y las sociedades de

tasación homologadas, deberán hacer las tasaciones aplicando los siguientes principios:

. Principio de anticipación.

El valor de un inmueble, que se encuentre en explotación económica, va en función de

las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

. Principio de finalidad.

La finalidad de la valoración condiciona el método y la técnica de la valoración a

seguir.

Los criterios y métodos de valoración indicados, serán coherentes con la finalidad de

la valoración.

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 . Principio de mayor y mejor uso.

El valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que

resulte destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, a las funciones
económicamente más rentables, y de ser construido con diferentes intensidades, el que
resulte o la intensidad que permita obtener mayor valoración.

. Principio de probabilidad.

Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonable, se elegirá aquellos que

se estimen más probables.

. Principio de proporcionalidad.

Los informes de tasación se realizaran con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta

la importancia y uso del objeto a tasar, así como su singularidad en el mercado.

. Principio de prudencia.

Ante varios escenarios o posibilidades, igualmente probables, se elegirá al que dé

como resultado un menor valor de tasación. Esta principio será obligatorio cuando el
valor de tasación se utilice para las siguientes funcionalidades:

- Garantía hipotecaria.
- Cobertura o provisiones técnicas de entidades aseguradoras.
- Determinación del patrimonio inmobiliario.

. Principio de sustitución.

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de iguales características

sustitutivas de aquel. Se aplica para tasaciones por el método de comparación.

. Principio de temporalidad.

El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo, el valor de las tasaciones

tiene una durabilidad máxima de seis meses.

. Principio de transparencia.

El informe de tasación de un inmueble deberá contener la información necesaria y

suficiente para su fácil compresión, detallando las hipótesis utilizadas en el cálculo y la
documentación utilizada.

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 . Principio del valor residual.

El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, será la

diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores. Se aplica para tasaciones por el método residual.

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 TEMA 3. METODOS DE VALORACIÓN.

3.1. DEFINICIONES. PROTOCOLO NOTARIALES Y REGISTRABLE.

. Unidad funcional.

Inmueble o parte de esta que reúne, por sí mismo, las características funcionales
necesarias y suficientes para ser utilizados para un uso completo.

. Unidad registrable.

Inmueble o parte de este que, con independencia de sus características funcionales,

consta inscrito en el registro de la propiedad, constituyendo lo que se denomina “Fincas
registrables”, con datos significativos, concretos y exclusivos.

. Declaración de obra nueva.

Protocolo notarial mediante el cual se inscribe o se escritura la ejecución de una

obra en construcción o terminada.

. División o segregación de fincas.

Protocolo notarial mediante el cual se inscribe el acto de separación de una finca

existente en varias fincas, registrables e independientes, permaneciendo la principal o
matriz con las mismas características tras la segregación.

Para realizar una segregación se necesita contar previamente con la licencia

municipal.

. Agrupación de fincas.

Protocolo notarial mediante el que se escritura el acto de unión de varias fincas para
constituir una nueva y única unidad registrable, con desaparición de las iniciales.

. Vinculación de fincas:

Protocolo notarial mediante el que se determina el acto de crear una nueva

dependencia jurídica entre dos o más fincas, de modo que una de ellas constituirá la
finca representativa y las demás, constarán como anejo a la primera.

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3.2. COSTE DE CONSTRUCCIÓN.

. Presupuesto de ejecución material (PEM).

Coste de ejecución de una obra donde intervienen exclusivamente, los costes de

materiales, mano de obra y maquinarias.

. Gastos generales y beneficio industrial (GG Y BI).

Porcentajes que abría de sumar al PEM en los que se incluye los gastos generales de la
obra (oficinas de obra, alquileres, ocupación de vía, etc.) y los beneficios del
constructor.

Este porcentaje no está definido oficialmente pero se estima entre un 15% – 19%, en
nuestro caso utilizaremos un 17%.

. Presupuesto de ejecución contrata (PEC).

PEC = PEM + GG y BI.

Otros gastos que se ocasionan en la construcción y que incrementa el proceso

edificatorio, son:

- Licencia municipal de obra.

- Honorario profesional.
- Proyecto y dirección de obra.
- Enganches a la acometida de instalaciones.
- Publicidad.
- Honorario de comercialización, etc.

Todos estos gastos pueden ascender a un 15% o 25%, en nuestro caso 18%.

. Coste de reposición bruto (CRB).

Suma de inversiones necesarias para remplazar un edificio antiguo, en la fecha de

valoración de un inmueble, por otro nuevo de similares características.

. Coste de reposición neto (CRN).

Resultado de reducir al CRB la depreciación física del inmueble, debido a la antigüedad

del mismo, o la depreciación funcional debido al uso actual que no se corresponde con el
concebido para el edificio.

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 3.2.1. CONCEPCTOS.

. Depreciación física.

Perdida del valor del CRB de un edificio en función de su antigüedad, estado de

conservación y durabilidad de sus elementos constructivos.

. Depreciación funcional.

Deducción que se realiza sobre el CRB de un edificio atendiendo a su defectuosa

adaptación y a la función a la que se destinó.

Comprende las pérdidas producidas en un inmueble, por falta de adecuación a su

función y habrá que justificarlo por el tasador, convenientemente a la hora de efectuar
la tasación.

. Antigüedad de un edificio.

Número de años trascurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la

última rehabilitación integral del mismo y la fecha de valoración.

Par poder calcular la antigüedad de un edificio y la depreciación física, debemos

saber la vida útil de un edificio.

. Vida útil de un edificio.

Es el tiempo mediante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para

el fin al que se destinó.

Esta vida útil será estimada por el tasador y como máxima para los diferentes tipos
de edificios:

- Edificios residenciales: 100 años.

- Edificios comerciales: 50 años.
- Edificios industriales: 85 años.
- Edificios ligados a una actividad económica: 75 años.

. Coeficiente de depreciación.

Es el que utilizaremos para calcular la depreciación física de un inmueble y es el

cociente entre la antigüedad de un edificio y su vida útil.

d = A/Vu Unidad: %

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 . Edificio destinado a un uso determinado.

Se dice que un edificio esta destinado a un uso determinado cuando 2/3 partes de la
superficie construida del mismo, sobre la rasante está destinado a dicho uso.

Esto se usa para saber la vida útil de un edificio. Cuando la superficie no llega a
computar las 2/3 partes, se le dará el uso que predomine en la zona.

. Edificio de nueva construcción.

Es toda obra nueva de edificación iniciada y no terminada que cuenta con las
correspondiente licencias y que se esta realizando conforme a un proyecto visado por el
colegio profesional correspondiente.

. Edificio en Proyecto.

Cualquier tipo de construcción de obra nueva o rehabilitación que se realizara sobre

un terreno con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

. Rehabilitación de un edificio.

- Obra de Acondicionamiento.

Aquella obra destinada a mejorar las condiciones de habitabilidad mediante la

sustitución, restauración o modernización de sus diferentes comportamientos
constructivos.

- Obra de rehabilitación integral.

Son aquellas obras, que alterando o no, los elementos estructurales del edificio
implique el acondicionamiento de más del 50% de la superficie edificada y el coste
presupuestado de la obra sea superior al 50% del valor de la edificación (excluido el
valor del terreno.

3.3. ESTUDIO DE SUPERFICIE.

. Superficie útil.

Serán los que se puede pisar. Es la delimitada por la cara interior de los
cerramientos exteriores o medianeros y descontando la superficie ocupada por los
cerramientos interiores fijos, y descontando la superficie ocupada por los elementos
estructurales verticales y canalizadores con superficie superiores a 100 cm2, e
incluyendo el 50% de las terrazas, balcones, porches, etc., y siempre que la altura del
techo sea superior a 1,50 m
15
 . Superficie construida:

Es la superficie útil a la que se le incrementa la superficie ocupadas por los

cerramientos exteriores e interiores, los elementos estructurales y canalizadores y el
50% de los tabiques que son medianeras (balcones, terrazas, porches, etc. Siguen
contando un 50%).

. Superficies de zonas comunes.

Es la superficie que utilizarían todos los propietarios del edificio (portales núcleos
de escaleras, ascensores, trasteros comunes, etc.). Esta superficie se contabiliza para
cada propietario en función del porcentaje de participación.
3.4. INMUEBLES LIGADOS A UNA ACTIVIDAD ECONÓMICA.

Estos edificios o partes de un edificio de uso monovalente (un solo uso) que está o
pueda estar vinculado a una explotación económica. Entre otro se incluirán los siguientes
tipos de edificios:

- Edificios o instalaciones industriales: Fábricas industriales y fábricas de

producción agraria (fábrica de cemento, fábrica de pienso, etc.).
- Centro de transporte, aparcamientos y edificios e instalaciones ligadas al servicio
de transporte (estación de autobuses, taller mecánico, gasolineras, etc.).
- Inmuebles hosteleros en todas sus gamas y tipologías (restaurantes, hoteles,
bares, etc.).
- Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
- Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
- Centro de enseñanza e instalaciones culturales (colegios, bibliotecas, etc.).
- Centro de equipamiento social.
- Residencias de estudiantes, de la tercera edad, etc.

3.5. INSTALACIONES POLIVALENTES.

Son aquellos edificios e instalaciones que, habiendo sido concebidos para un uso
determinado, permiten, a juicio del tasador, su utilización para otro usos permitidos que
permiten un mayor y mejor uso.

3.6. TIPOS DE VALORES DE LA EDIFICACIÓN.

3.6.1. VALOR DEL MERCADO DE UN INMUEBLE.

Es el precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado de un

vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de tasación; en el
supuesto de que el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitan disponer del mismo de manera ordenada y
16
disponiéndole un plazo normal para la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del
inmueble y considerando que se cumplan las siguientes condiciones:

. Que entre el vendedor y el comprador no exista vinculación previa alguna y que

ninguno de los dos tenga intereses personales o profesionales en la tasación.
. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada como la ausencia de información privilegiada de
cualquiera de las partes.
. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja una estimación razonable (precio más probable que se obtendría en las
condiciones de mercado existente en la fecha de la tasación).
. En el valor no se incluyan los impuestos ni los datos de comercialización.

3.6.2. VALOR DE UN INMUEBLE PARA LA HIPOTESIS DE EDIFICIO

TERMINADO.

Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o

rehabilitación, a la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y
con las características técnicas contenidas en su proyecto.

3.6.3. VALOR DE TASACIÓN DE UN INMUEBLE.

Es el valor con efecto jurídico, para las finalidades integrantes en el ámbito de

aplicación de la normativa, para cada tipo de inmueble en la fecha de tasación.

3.6.4. VALOR HIPOTECARIO DE UN INMUEBLE.

Es el valor de un inmueble terminado para una tasación prudente a los efectos de un

crédito hipotecario, teniendo en cuenta los aspectos duraderos, las condiciones del
mercado y sus usos en el momento de la tasación o usos alternativos correspondientes.

3.6.5. VALOR MAXIMO LEGAL.

Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública y que se

establece en la normativa específica.

Este valor se calcula multiplicando la superficie útil de la vivienda por un módulo que
se establece en la normativa dependiendo de las características de la vivienda y su
situación.

3.6.6. REPERCUSIÓN DEL SUELO EN UN INMUEBLE

Es el precio del suelo que le corresponde a cada inmueble en función de la cuota de

participación que se tenga en el conjunto.
17
3.7. MÉTODOS DE VALORACIÓN.

3.7.1. MÉTODO DEL COSTE.

Este método será aplicable a la valoración de cualquier clase de edificio en proyecto,

construcción, rehabilitación o terminado.

Mediante este método se calculará el valor de remplazamiento que será el valor de

construcción de dicho inmueble en la fecha de tasación. Este método lo utilizaremos
fundamentalmente en la tasación de inmueble cuando no se puede aplicar el método de
comparación.

. Para calcular el coste de reposición bruto (CRB) se sumará las siguientes

inversiones:

- Coste de edificación o de la obra de rehabilitación en el momento de la tasación

(PEM).
- Gastos generales de la obra y beneficios industriales del constructor (GG y BI).
- Otros gasto necesarios.
- Valor del terreno en el que se encuentra el edificio.

. Para calcular los gastos necesarios se tendrá en cuenta lo siguiente:

- Honorarios técnicos del proyecto y dirección de obra.

- Licencia municipal y tasa de construcción.
- Importe de las primas y seguros obligatorios de la edificación.
- Gastos de administración del promotor.

. Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la declaración de obra

nueva.

No se consideran como gastos necesarios el beneficio del promotor y cualquier otro

gasto financiero o de comercialización.

. Para calcular el coste de reposición a nuevo (CRE) se restará al coste de

reposición bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

La depreciación física de la edificación se calcula por alguno de los siguientes

métodos:

- Atendiendo a la vida útil total y residual estimada por el tasador, el cual deberá
certificar adecuadamente el procedimiento utilizado.

18
 En caso de que se atribuyeran diferentes vidas útiles a las distintas instalaciones
de los elementos de la construcción del edificio la justificación glosará cada una de
ellas.

- Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyo efecto se multiplicará el coste

de reposición bruto por el coeficiente de depreciación del inmueble.

Coeficiente de depreciación = Área / Vida útil.

Depreciación física = Coste de reposición bruto x coeficiente de depreciación.

Coste de reposición a nuevo = Coste de reposición bruto – depreciación física y

depreciación funcional.

- Depreciación funcional.

Se calculará como el valor de los costes necesarios para adaptar el edificio a los
usos a los que se destina o para corregir cambio de diseño u osodencencia.

3.7.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN.

Es el método más usado en las tasaciones y en esencial, de lo que trata es de

comparar el valor de otros inmuebles conocido, de características similares. El método
de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmueble en construcción
o terminados.

Mediante este método se determinarán dos valores técnicos que se denominarán:

- Valor de comparación.- Permite determinar el valor de mercado de un inmueble-.

- Valor de comparación ajustado.- Permite determinar su valor hipotecario. Este
método se suele utilizar para tasar hipotecas.

Para la utilización del método de comparación será necesario que se cumplan los
siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en
la zona en la que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la
homogeneización de comparable.
c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u
ofertas comparables, que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
Para la realización del método de comparación ajustado será necesario, además, los
siguientes requisitos:
19
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la
evolución de los precios de compra-venta, en el mercad local de comparable durante, al
menos, los 2 años anteriores a la fecha de tasación.
b) Disponer de información adecuada (publicaciones oficiales o personales, índice
sobre evolución del precio, etc.) sobre el comportamiento histórico en la evolución de los
precios de mercado inmobiliario de los inmuebles análogos a los que se valora.
c) Contar con procedimientos adecuados, que a través de la detención de oferta
o transacciones con datos anormales, posibiliten la identificación y eliminación de
elementos especulativos.

• Procedimiento del cálculo por el método de comparación.

Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble a tasar que

influyan en su valor (situación, superficie, antigüedad, calidades, etc.). En el caso de
edificación de carácter histórico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los
elementos que le confiere esa cualidad.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose
en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmas,
apropiadamente corregidas en cada caso, se obtendrán los precios actuales de compra-
venta, al contado de dicho inmueble.
c) Se seleccionarán, entre los precios obtenidos tras el análisis, una muestra
representativa de lo que correspondan a los comparables, a las que se les aplicará el
procedimiento de homogeneización necesario. En la selección de comparable se
eliminarán los precios de aquellos inmuebles que resulten anormales.
d) Se realizará una homogeneización de los precios con los criterios, coeficientes
o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble para el que se trate.
e) Se asignará el valor del inmueble neto de gasto de comercialización, en función
de los precios homogeneizados, y previa adecuación de las servidumbres y limitaciones
que recaigan sobre el bien a tasar.

Calcular la tasación de una vivienda situada en Cáceres según el plano que se

adjunta. Datos de la Vivienda.

- Situación……………………………………………………………………………….….Plaza Marrón, nº 2
- Superpie útil…………………………………………………………………………………………………..90 m2
20
 - Antigüedad……………………………………………………………………………………...………Año 2000
- Calidad……………………………………………………………………………………………………….…….Media

Para calcular la tasación se han buscado testigos de transacciones realizadas, de

las que se han obtenido los siguientes datos:

Muestra Situación Superficie Antigüedad Calidad Precio de Venta

Avd. España,
1 70 1960 Meia 170.000
nº 11

Obispo Segura
2 150 1950 Baja 230.000
Saez, nº 15

Virgen de
3 Guadalupe, 120 1980 Alta 300.000
nº 2

Alfonso IX,
4 100 1970 Media 180.000
nº 9

Hernan Cortes,
5 90 1995 Media 200.000
nº 20

Diego María,
6 120 1960 Media 180.000
nº 14

Virgen de la
7 Montaña, 90 1995 Alta 220.000
nº 20

• Tabla de Homogeneización

21
 Coeficiente Precio de
Muestra Precio / m 2 Situación Superficie Antigüedad Calidad de Homogen.
Homogen. (€/m 2)

1 2.429 0,9 0,95 1,1 1 0,94 2.283

2 1.533 1 1,1 1,1 1,05 1,27 1.947

3 2.500 0,95 1,05 1,05 0,95 1 2.500

4 1.800 1 1 1,05 1 1,05 1.890

5 2.222 1,05 1 1 1 1,05 2.333

6 1.500 1,05 1,05 1,1 1 1,21 1.815

7 2.444 0,95 1 1 0,95 0,9 2.200

 Precio / m2

170 .000 230 .000

1) = 2429 €/m2 2) =1.533 €/m2
70 150

300 .000 180 .000

3) = 2.500 €/m2 4) =1.800 €/m2
120 100

200 .000 180 .000

5) = 2.222 €/m2 6) =1.500 €/m2
90 120
200 .000
7) = 2.444 €/m2
90

Los valores de homogeneización son: 0,90 , 0,95 , 1,00 , 1,05 y 1,10.

 Situación.
Los edificios que estén mejor situados, con respecto al edifico a tasar, son
mas caros. Por los que se les deben bajar el precio dándoles valores de
homogeneización bajos (contra mejor situados más bajos); y viceversa si están
peor situados.
 Superficie.
Los edificios con mayor superficie, al edificio a tasar, son, por metros
cuadrados, más baratos. Por los que hay que aumentar sus precios dándoles un
22
 valor de homogeneización alto; y viceversa si son edificios con menor
superficie.

 Antigüedad.
Los edificios más antiguos, al edificio a tasar, son más baratos, por los que les
hay que subir el precio, dándoles un valor de Homogeneización alto. A más
antiguo mayor será el valor de Homogeneización.

 Calidad.
Los edificios con peor calidad, que el edifico que se va a tasar, son más
baratos. Por los que les hay que subir el precio. Esto se consigue dándolos unos
valores de homogeneización altos (a mayor calidad, valores más altos).

 Coeficiente de Homogeneización.
El coeficiente de Homogeneización se consigue multiplicando todos los
coeficientes anteriores.

1) 0,90 ×0,95 ×1,10 ×1,00 = 0,94 2)

1,00 ×1,10 ×1,10 ×1,05 =1,27
3) 0,95 ×1,05 ×1,05 ×0,95 =1,00 4)
1,00 ×1,00 ×1,05 ×1,00 =1,05
5) 1,05 ×1,00 ×1,00 ×1,00 =1,05 6)
1,05 ×1,05 ×1,10 ×1,00 =1,21
7) 0,95 ×1,00 ×1,00 ×0,95 = 0,90

 Precio de Homogeneización.
El precio de homogeneización de los edificios de la muestra se consigue
multiplicando los coeficientes de homogeneización por el precio / m2.

1) 2.429 ×0,94 = 2.283 € 2) 1.533 ×1,27 =1.947 €

3) 2.500 ×1,00 = 2.500 € 4) 1.800 ×1,05 =1.890 €
5) 2.222 ×1,05 = 2.333 € 6) 1.500 ×1,21 =1.815 €
7) 2.444 ×0,90 = 2.200 €

 El precio de homogeneización del edificio a tasar será la suma de todos los

precios de de homogeneización, correspondientes a las muestras utilizadas,
dividido por el número de muestras (según ley: como mínimo 6). Como en este
caso tenemos siete, podemos eliminar una. Hemos eliminado la muestra nº 3, ya
que es la que más se sale de la media. Es aconsejable, en casos normales,
eliminar siempre las de más valor.

• Calcular el valor de tasación de una vivienda con plaza de garaje situada en Cáceres,
en la c/ Doctor Fleming, nº 15, y que tiene las siguientes características:
23
 o Superficie Útil………………………………………110 m2
o Año Construcción……………………………….1970
o Calidad…………………………………………………….Media

Para la ejecución de la tasación se han obtenidos una serie de muestras según la

tabla adjunto:

Año de
Situación Superficie Útil Calidad Precio
Construcción
C/ General
1 Primo de Ribera, 80 1995 Alta 250.000
nº 1
C/ Clemente
2 Sánchez 140 1950 Baja 300.000
Ramos, nº 4
C/ Hernán
3 120 1960 Baja 220.000
Cortes, nº 30

C/ San Pedro de
4 150 1950 Media 350.000
Alcantará, nº 10

C/ Virgen de
5 160 1970 Alta 380.000
Guadalupe, 4

Avnd. España,
6 150 1960 Alta 500.000
nº 8

C/ Gil Cordero,
7 80 1995 Alta 200.000
nº 15

• Soluciones

Precio/m 2 Situación Superficie Antigüedad Calidad Coef. Homog. Precio Hom.

1 3.125 0,95 0,9 0,9 0,95 1 2.281

2 2.142,90 1,05 1,05 1,1 1,05 1 2.722

3 1.833,30 0,95 1 1,05 1,05 1,05 1.925

4 2.333,30 0,95 1,1 1,1 1 1 2.683,30

5 2.375 0,95 1,1 1 0,95 1 2.351,30

6 3.333,30 0,9 1,1 1,05 0,95 1 3.300

7 2.500 0,95 0,9 0,9 0,95 1 1827,6

Total Tasación 252.816,70

• Calcular el valor de tasación de una vivienda en Cáceres, en la C/ Gómez Becerra, nº

2, y que tiene las siguientes características:
24
 o Superficie Útil………………………………………140 m2
o Año Construcción……………………………….1950
o Calidad…………………………………………………….Media

Para la ejecución de la tasación se han obtenidos una serie de muestras según la

tabla adjunto:

Año de
Situación Superf. Útil (m 2) Calidad Precio (€)
Construcción

C/ Antonio Silva,
1 120 1990 Alta 280.000
nº 4

Avnd. de
2 150 1970 Media 500.000
España, nº 4

C/ Hernán
3 100 1960 Media 220.000
Cortes, nº 30

C/ Gómez
4 160 1990 Alta 510.000
Becerra, nº 10

C/ García Plata
5 90 1995 Media 220.000
de Osma , 4

Avnd. Virgen de
6 100 1960 Baja 180.000
Guadalupe, nº 8

Avnd. Virgen de
7 140 1980 Media 300.000
la Montaña, nº15
C/ Santa
8 Joaquina de 120 1980 Media 280.000
Vedruna, nº14
• Soluciones
Precio/m 2 Situación Superficie Antigüedad Calidad Coef. Homog. Precio Hom.

1 2333,30 1,05 0,95 0,90 0,95 0,85 1989,98

2 3333,30 1,00 1,05 1,00 1,00 1,05 3499,97

3 2200,00 1,10 0,90 1,00 1,00 0,99 2178,00

4 3187,50 1,05 1,10 0,90 0,95 0,99 3147,74

5 2444,40 1,10 0,90 0,90 1,00 0,89 2177,96

6 1800,00 1,05 0,90 1,00 1,05 0,99 1786,05

7 2142,90 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 2137,54

8 2333,30 1,10 0,95 0,95 1,00 0,99 2316,38

Total Tasación 293671,49 2097,65

• Procedimiento de cálculo por el método del valor residual

25
1. El valor por el método residual se calculara siguiendo uno de los procedimientos
siguientes:
a. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales
(procedimiento de cálculo estático)
b. Procedimientos de análisis de inversiones con valores esperados
(procedimiento de cálculo dinámico):
i. T = Pv – Pc – Beneficios

2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los

siguientes inmuebles:
a. Terrenos urbanos urbanizables, estén o no edificados.
b. Edificios en proyectos, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de
que las obras estén paralizadas.

3. El método residual solo podrá aplicarse mediante el procedimiento estático a los

solares o inmuebles en rehabilitación o edificación, en los que se pueda comenzar
la rehabilitación o edificación en un plazo no superior a un año.

4. Requisitos para la utilización del método residual

a. Será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
i. La existencia de información adecuada para poder determinar la
producción inmobiliaria más probable a desarrollar o determinar en
terrenos con edificios, si cumple dicho régimen.
ii. La existencia de información suficiente sobre costes de
construcción, gatos necesarios de la promoción, gastos financieros o
de comercialización, que permitan estimar los costes y gastos
normales para una promoción de características semejantes a las que
se va a desarrollar.
iii. La existencia de información de mercado, que permitan calcular los
precios de venta más probables de los elementos que se incluyan en
la promoción, o en los edificios (ya que pueden existir edificios ya
construidos, o en fase de construcción, dentro del solar), en la fecha
prevista para su comercialización.
iv. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos
(beneficios) de promociones semejantes.
b. Para poder aplicar el método residual dinámico será necesario además:
i. Conocer los plazos de construcción
ii. Los plazos de la comercialización del inmueble
iii. Y en su caso. gestión urbanística y ejecución de la urbanización.

5. Procedimiento de cálculo estático.

26
 a. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático, se seguirán
los siguientes casos:
i. Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios
estudiados en el método del coste, los gastos de comercialización, y
en su caso, los financieros normales, para un promotor de tipo medio.
ii. Se estimarán el valor de venta del inmueble a promover para la
hipótesis de edificios terminados en la fecha de la tasación. Dicho
valor se obtendrá por comparación con otras promociones similares a
la de tasación.
iii. Se fijará el margen de beneficios del promotor, a partir de
información que se dispongan de promociones de semejante
naturaleza y emplazamiento.
iv. Se aplicará la fórmula de cálculo siguiente:

F =VM ×(1 −b )´−∑Ci

F = Valor de tasación que queremos calcular
VM = Valor de la comercialización de los inmuebles de la promoción
b = Margen de beneficios del promotor, en tanto por uno
∑Ci = Suma de todos los gastos no necesarios para la construcción:

 Calcular la tasación de un solar, pendiente de urbanizar:

27
- Superficie útil…………………………………………………………………………………………..…...32.000 m2
- Densidad de vivienda…………………………………………………….…...50 viviendas / hectáreas
- Viviendas en bloques aislados………………………………………………………………………..……..50 %
o Vivienda de
V.P.O………………………………………………………………………………………….25%
- Vivienda en unifamiliares adosadas……………………………………………………………..………50 %
- Repercusión de la urbanización (superficie construida sobre rasante)…50 €/m2
- El beneficio estimado del promotor…………………………………………………………………….13 %
- (Superficie útil) / (Superficie construida)…………………………………………………………0,75

 Bloques
o Los bloques serán de 5 plantas (bajo + 4). 20 viviendas por bloque
o La planta baja de los bloques de V. P. O. se destinarán a locales en
bruto.
o Las plantas bajas de los bloques restantes serán diáfanas.
o Los bloques llevarán 2 sótanos para plazas de garajes, con igual
superficie que las plantas
o Superficie útil de las viviendas de los bloques 120 m2
o Superficie útil de las viviendas de los bloques V. P. O. será de 90 m2
o Calidad de los bloques: Media
 Viviendas
o Semisótanos para dos plazas de garaje de 30 m2 de superficie por
plaza (superficie construida)
o Superficie útil de las viviendas unifamiliares será de 150 m2
o Calidad de las viviendas unifamiliares: Alta
 Precio del mercado
o Vivienda V. P. O. ………………………………………………………………………………….800 €/m2
o Resto de viviendas en bloques…………………………………………………………1200 €/m2
o Viviendas unifamiliares……………………………………………………………….……1500 €/m2
o Locales en bruto…………………………………………………………………………………1400 €/m2
o Plaza de garaje………………………………………………………………………………….…900 €/m2

28
⇒ Relación de superficies

o Viviendas en bloques………………………………………………..…..80 viviendas

 Bloques de V. P. O (2 bloques). ……………………40 viviendas

 Resto de bloques (2 bloques)……………………….40 viviendas

o Viviendas unifamiliares……………………………………………...….80 viviendas

⇒ Cálculo de superficies

o Bloques V. P. O.
- Vivienda……………….. (20 viviendas x 90 m2 x 2 bloques) / 0,75 = 4800 m2
- C. bruto… (((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) x 2 bloques) / 0,75 = 1.200 m2
- Garaje 1º………………… ((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) / 0,75 = 600 m2
- Garaje 2º………………… ((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) / 0,75 = 600 m2

o Restos de bloque
- Vivienda……………… (20 viviendas x 120 m2 x 2 bloques) / 0,75 = 6400 m2
- Diáfanas. (((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) x 2 bloques) / 0,75 = 1.600 m2
- Garaje 1º……………….. ((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) / 0,75 = 800 m2
- Garaje 2º……………….. ((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) / 0,75 = 800 m2

o Viviendas unifamiliares
- Vivienda…………………………. (80 viviendas x 150 m2) / 0,75 = 16.000 m2
- Garaje……………………………………..….80 viviendas x 60 m2 = 4.800 m2

⇒ Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M. = Módulo x Nivel x Uso)

o Bloques V. P. O.
- Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,05 = 346,50 €/m2
- Comercial bruto……………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,50 = 165,00 €/m2
- Garaje 1º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,80 = 264,00 €/m2
- Garaje 2º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,00 = 330,00 €/m2

o Restos de bloque
- Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,05 = 346,50 €/m2
- Plantas diáfanas……………………...P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,40 = 132,00 €/m2
- Garaje 1º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,80 = 264,00 €/m2
- Garaje 2º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,00 = 330,00 €/m2

o Viviendas unifamiliares
- Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,2 x 1,10 = 396,00 €/m2
- Garaje………………………………..P.E.M. = 300 x 1,2 x 0,80 = 288,00 €/m2

29
 ⇒ Precio de construcción.

o Bloques V. P. O.
- Vivienda………………..………….….. 346,50 €/m2 x 4.800 m2 = 1.663.200 €
- Comercial bruto………………………….165,00 €/m2 x 1.200 m2 = 198.000 €
- Garaje 1º………………………….……….. 264,00 €/m2 x 600 m2 = 158.400 €
- Garaje 2º……………………………………330,00 €/m2 x 600 m2 = 198.000 €

o Restos de bloque
- Vivienda………………..………..……..346,50 €/m2 x 6.400 m2 = 2.217.600 €
- Plantas diáfanas…………………………..132,00 €/m2 x 1.600 m2 = 211.200 €
- Garaje 1º……………………………..……..264,00 €/m2 x 800 m2 = 211.200 €
- Garaje 2º…………………………….…….. 330,00 €/m2 x 800 m2 = 264.000 €

o Viviendas unifamiliares
- Vivienda………………..………....…..396,00 €/m2 x 16.000 m2 = 6.336.000 €
- Garaje………………………………..... 288,00 €/m2 x 4.800 m2 = 1.382.400 €

⇒ Presupuesto de ejecución material……………………………………...…….12.840.000 €

⇒ GGyBI (17%)………………………………………………………..…………2.182.800 €
⇒ Presupuesto de contrata………………………………………………...……..15.022.800 €
⇒ Otros gastos (18 %)……………………...………………...…………………...2.704.104 €
⇒ ∑Ci………………………………………………………………………........17.726.904 €

⇒ Precio de Venta (Vm)

o Bloques V. P. O.
- Vivienda………………..………………....4.800 m2 x 800 €/m2 = 3.840.000 €
- Comercial bruto…………………………..1200 m2 x 1400 €/m2 = 1.680.000 €
- Garaje 1º…………...……..(600 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 180.000 €
- Garaje 2º…………...……..(600 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 180.000 €
o Restos de bloque
- Vivienda…………..……..……………... 6.400 m2 x 1.200 €/m2 = 7.680.000 €
- Plantas diáfanas……………………..…...1.600 m2 x 1.200 €/m2 = 1.920.000 €
- Garaje 1º…………...……..(800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 240.000 €
- Garaje 2º…………...……..(800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 240.000 €

o Viviendas unifamiliares
- Vivienda………………..………....…..16.000 m2 x 1.500 €/m2 = 24.000.000 €
- Garaje…………...……(4.800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 1.440.000 €

 Precio de venta (Vm) = 41.400.000 €

F =VM ×(1 −b )´−∑Ci = 41 .400 .000 ×(1 −0,15 ) −17 .726 .904 =17 .463 .096 €

30