Professional Documents
Culture Documents
LAPORAN PENILAIAN
CBD CILEDUG
JL. HOS Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota Tangerang,
Provinsi Banten
Yth,
Ibu Maria Shinta Hutahuruk
Jalan Bintaro Utama Sektor V Bintaro
Tangerang Selatan
Dengan hormat,
Sehubungan dengan instruksi yang Ibu berikan pada tanggal 21 Oktober 2010
untuk melakukan penilaian terhadap properti Pusat Perbelanjaan CBD Ciledug Family
Mall guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah mengadakan pemeriksaan dan
penelitian terhadap properti pusat perbelanjaan milik PT. SARI INDAH LESTARI
dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan yang berlokasi di HOS
Cokroaminoto 93, Kelurahan Karang Tengah, Kecamatan Ciledug, Kota
Tangerang, Provinsi Banten. Penilaian atas properti pusat perbelanjaan ini penilai
lakukan pada tanggal 16 Januari 2011.
Adapun penilaian yang kami lakukan ini adalah berdasarkan atas data-data yang
kami peroleh melalui pemeriksaan lapangan pada tanggal 3 Januari s.d 14 Januari
2011. Sehingga data dan nilai yang penilai laporkan dalam laporan penilaian ini adalah
benar sesuai dengan pengetahuan penilai.
Laporan penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya ini menjelaskan secara
rinci pendekatan penilaian yang penilai gunakan, yaitu pendekatan biaya dan
pendekatan pendapatan dengan analisis DCF.
-1 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima
kasih.
Hormat kami,
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
-2 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan yang ada dalam laporan ini yang menjadi dasar analisis, pendapat dan
kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada
pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana
ditunjukkan pada saat peninjauan.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2009
Nama Penilai :
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Achprizar Greheta
NPM : 3B-08330004773 ………………
2. Dany Setyawan
NPM : 3B-08330004912 ………………
3. Happy Bayu Payudatama
NPM : 3B-08330004940 ………………
4. M. Arief Bukhari Saraan
NPM : 3B-08330004958 ………………
5. Priyan Mardya K.
NPM : 3B-08330004972 ………………
6. Ricko Pratama.
NPM : 3B-08330004977 ………………
7. Trian Ferianto.
NPM : 3B-08330005000 ………………
8. Yuli Ardiansyah
NPM : 3B-08330005008 ………………
-3 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara
langsung atas properti yang dinilai.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar
dengan tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas
persetujuan secara tertulis dari kami.
5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.
6. PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL yang melakukan penilaian
ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai,
kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT.
ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar
sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan
wewenang kami.
9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara
keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,
maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis
Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum
dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)
-4 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
DAFTAR ISI
SURAT TRANSMITTAL
PERNYATAAN PENILAI
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
DAFTAR ISI.................................................................................................................... 5
1. PENDAHULUAN ........................................................................................................ 7
1.1 Lingkup Pelayanan Jasa .......................................................................................... 7
1.2 Tujuan Penilaian ..................................................................................................... 7
1.3 Tanggal Inspeksi ..................................................................................................... 7
1.4 Tanggal Penilaian ................................................................................................... 7
1.5 Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan ........................................................... 7
1.6 Penjelasan Ringkas Mengenai Properti ................................................................. 19
2. URAIAN UMUM....................................................................................................... 20
2.1 Lokasi Subjek Properti.......................................................................................... 20
2.2 Lingkungan Sekitar ............................................................................................... 21
2.3 Perencanaan Kota ................................................................................................. 21
2.4 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik .......................................................... 21
3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN ............................. 22
3.1 Identifikasi Properti .............................................................................................. 22
3.2 Dokumen Kepemilikan ......................................................................................... 23
4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN..................................................................... 24
4.1 Analisis Makro ..................................................................................................... 24
4.2 Analisis Mikro ...................................................................................................... 31
5. PENDEKATAN PENILAIAN.................................................................................... 33
5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)......................................................... 34
5.2 Pendekatan Biaya ................................................................................................. 36
6. OPINI NILAI ............................................................................................................. 37
6.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya ..................................................................... 38
-5 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
LAMPIRAN-LAMPIRAN :
Lampiran 1. Penilaian Dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 2. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan
-6 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
1. PENDAHULUAN
-7 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
bangunan perdagangan (retail) yang dikelola secara terorganisir dan terdiri dari berbagai unit
pertokoan yang menawarkan berbagai fasilitas ruang belanja dan parkir. Karakteristik dari pusat
perbelanjaan antara lain bangunan-bangunan komersial atau unit-unitnya pada umumnya
mempunyai arsitektur yang seragam dan saling berhubungan satu dengan lainnya. Tipikal
pemanfaatan lahannya terbagi menjadi area jual beli atau sewa, area administrasi dan bisnis, ruang
fasilitas, ruang penyimpanan serta area pelengkap (parkir, lansekap, jalan masuk dan pelengkap
lainnya).
Sedang menurut Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 50
Tahun 1999 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengusahaan Perpasaran Swasta di Daerah Khusus
Ibukota Jakarta, pusat perbelanjaan adalah tempat jual beli umum yang terdiri dari pertokoan,
pasar, dan pusat pertokoan yang mengelompok dalam satu kawasan tertentu yang ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah sebagai daerah atau kawasan perdagangan yang dimiliki oleh perorangan atau
badan hukum, yang pelayanannya dilakukan secara modern dan menggunakan teknologi maju.
Jenis-jenis properti Pusat perbelanjaan atau properti ritel dapat dibedakan baik berdasarkan
jangkauan layanan, bentuk perdagangan maupun aspek lokasionalnya.
-8 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
• Regional Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani pengunjung
sampai 500.000 orang dan memiliki penyewa utama lebih dari 2 ( dua ) dan mempunyai
toko lebih dari 80 toko serta memiliki areal parkir sesuai dengan ketentuan yang berlaku
. regional center mempunyai jangkauan layanan wilayah tertentu, misalnya per
kabupaten/kota dan terletak pada suatu central business district (CBD). Contoh :Jakarta
yaitu Taman Anggrek , Plaza Indonesia, Blok M Plaza , Atrium Senen, Surabaya yaitu
Tunjungan Plaza, Delta Plaza (Surabaya).
-9 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
• Power Center yang terdiri dari komposisi bauran penyewa (mix tenant) dan didominasi
anchor tenant. Biasanya berupa departemen store, dan shopping mall.
-10 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
• Strip Commercial yang merupakan deratan pertokoan berskala menengah dan memiliki
perdagangan yang tertentu, baik seragam atau tidak, di sepanjang jalan utama. Di
berbagai pusat kota, bentuk pertokoan seperti ini sudah lazim keberadaannya secara
tradisional. Contoh : Komplek Ruko (Rumah Toko).
• Highway commercial merupakan pusat pertokoan atau perdagangan yang terletak pada
jalur luar kota, yaitu pada jalan propinsi. Biasanya berupa pusat makanan atau bengkel
kendaraaan. Contoh pusat jajanan di Jl. Magelang-Yogya.
• CBD Komersial sebagai pusat perdagangan yang terletak pada suatu CBD. Biasanya
merupakan pertokoan atau pusat perbelanjaan modern. Contoh Dago Plaza Bandung,
Jawa Barat
-12 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Saat ini properti pusat perbelanjaan telah mengalami perkembangan baik dari segi desain fisik
maupun fungsinya. Properti pusat perbelanjaan tidak lagi digunakan sekedar untuk aktivitas
perdagangan semata, tetapi telah berkembang menjadi tempat rekreasi keluarga, pusat hiburan
dan bahkan sebagai media edukasi dengan diselenggarakannya berbagai seminar di mal atau
shopping center. Intinya, fungsi properti pusat perbelanjaan telah berubah menjadi semacam pusat
komunitas bagi masyarakat dalam melakukan berbagai aktivitas ekonomi dan sosialnya. Properti
pusat perbelanjaan merupakan properti yang pendapatannya tergantung perolehan sewa lantai,
maka tingkat persaingannya menjadi semakin kompleks. Tidak hanya persaingan feasibility lot yang
disewakan, atau desain kontruksi dan fasilitas tetapi juga sistem manajerial properti yang
dijalankan. Tujuan akhirnya adalah, bagaimana menarik komposisi penyewa yang mampu
menghasilkan pendapatan optimum.
Menurut Budi Harjanto, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti adalah permintaan dan
penawaran, faktor fisik properti tersebut, lokasi dan perletakan, dan faktor politik. Adapun faktor-
faktor yang dapat mempengaruhi nilai dari sebuah properti pusat perbelanjaan antara lain:
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena
faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan
permintaan bertambah, maka tingkat pendapatan sewa akan naik begitu juga nilai properti.
-13 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
ekonomi mikro, kekuatan tersebut harus diimbangi oleh pasok ruang perbelanjaan yang
memadai. Kondisi tersebut dapat berjalan sebaliknya jika kondisi ekonomi tidak kondusif.
Tarik menarik dalam situasi pasar dan volume persaingan menyebabkan adanya
perbedaan nilai antar properti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu muncul berbagai bentuk
dan karakter pusat perbelanjaan dengan segmen pasar dan jangkauan yang berbeda-
beda, tujuannya adalah meningkatkan daya saing, melakukan diferensiasi produk dan
akhirnya memenangkan kompetisi.
v Tingkat pendapatan sewa
Nilai properti pusat perbelanjaan secara umum lebih layak diperhitungkan melalui metode
kapitalisasi pendapatan sewa bersih. Sebagaiman diuraikan di atas properti ini memiliki
karakter income producing property yang kuat. Maka besar kecilnya tingkat pendapatan
sewa yang diperoleh akan sangat berpengaruh terhadap besar kecilnya nilai properti.
Sebagai rangkaian dari formulasi tersebut, maka elemen lain yang mempengaruhi adalah
bagaimanakah tarif sewa di tetapkan, berapakah service charge, bagaimana outgoing
dibayar dan siapa yang bertanggung jawab. Artinya, kondisi persaingan pasar dan sistem
manajemen properti memegang peranan yang penting.
Untuk menarik penyewa dan pengguna, dibutuhkan daya tarik fisik yang terancang dan
berteknologi tinggi. Desain teknik dan penerapan teknologi yang modern akan menciptakan rasa
nyaman, cita rasa yang sesuai dan kepuasan bagi penyewa dan pengguna. Sebagai contoh
bangunan pusat perbelanjaan 6 lantai tanpa lift dan eskalator tentu tidak akan laku dijual atau
disewakan. Atributik fisik yang bernilai lebih memiliki dampak yang sangat vital dalam
meningkatkan pendapatan sewa, menciptakan tingkatan harga sewa yang tinggi dan mewujudkan
keunggulan persaingan pasar.
-14 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
pendapatan sewa properti, karena efek penjualan yang begitu besar pada lokasi tersebut.
Pada lokasi yang strategis maka pusat perbelanjaan akan lebih banyak dikunjungi orang,
disitulah sebuah shopping center akan mampu meningkatkan nilai sewa dan tingkat
huniannya.
1.5.4 Nilai
Nilai adalah pendapat seseorang terhadap sesuatu hal pada waktu dan tempat tertentu
yang dinyatakan dengan uang.
Nilai pasaradalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli
-15 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang
penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, dan
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).
-17 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan
dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada
proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa
yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu
untuk mendapatkan keuntungan.
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari
suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendatangkan pendapatan.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang
dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung
menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang
digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti
bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap,
maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau
lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan
pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional
Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk
didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih
terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan
stabil.
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari
keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional
-18 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
-19 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
2. URAIAN UMUM
-20 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal
komersial.
dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang
menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai
bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan.
Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan
lahan tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.
3.1.1 TANAH
Properti berada di atas tanah seluas 32.825 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut
adalah sebagai berikut:
• Bentuk tanah : tidak beraturan
• Kontur tanah : rata
• Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya
• Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan
• No. Sertifikat : HGB28.05.12.01.3.01600
3.1.2 BANGUNAN
Properti berupa pusat perbelanjaan dengan rincian sebagai berikut :
• Tahun Pembuatan :2007
• Tahun Renovasi :-
• Luas struktur : 90.000 m2
• Jumlah lantai : 5 lantai, 1 basement
• Konstruksi : Beton bertulang
• Dinding : Celcon
• Atap : Beton
• Lantai : Keramik
• Kondisi : Baik
• Listrik : 3500KW
-22 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
-23 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
-24 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Faktor lain yang dapat digunakan untuk menganalisis perkembangan ekonomi adalah
inflasi. Inflasi adalah tingkat besaran uang yang beredar di masyarakat, namun dapat pula
diartikan sebagai kenaikan harga secara umum. Kategori inflasi adalah 4-6% rendah, 5-10%
menengah, dan 11-100% tinggi serta bila >100% adalah hiper. Indonesia berada pada inflasi
2.78% pada Desember 2009 dan 3,72% pada Januari 2010.
Grafik inflasi Indonesia :
Suku bunga Bank Indonesia cukup berpengaruh terhadap perekonomian Indonesia, apalagi
bagi sektor perbankan. Sektor ini merupakan bidang yang cukup penting sebagai pemacu
peningkatan ekonomi. Penambahan atau penurunan suku bunga Bank Indonesia akan membawa
dampak pula terhadap bisnis properti. Bila ada penurunan tingkat suku bunga, maka ada peluang
bisnis untuk membuat proyek baru, karena bunga yang kecil meringankan beban pembangunan.
Bila banyak pembangunan baru dalam properti pusat perbelanjaan, tentu ada persaingan yang
kompetitif antara ritel-ritel yang ada untuk mendapatkan pengunjung.
Tanggal BI Rate
-25 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
a. Sebelum tahun1980-an
Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ruko-ruko, dan toko-toko yang berdiri
sendiri merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel di Jakarta. Dengan perkembangan
-26 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
ekonomi yang cukup baik saat itu, pusat perbelanjaan pertama di Jakarta, seperti Gajah Mada
Plaza dan Ratu Plaza, telah menikmati masa kejayaannya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup
tinggi akibat deregulasi perbankan di akhir tahun 1980-an itu ditambah dengan meningkatnya
kemakmuran masyarakat mengakibatkan pembangunan pusat perbelanjaan berkembang pesat.
b. Tahun 1990-an
Pusat perbelanjaan yang dibangun di awal tahun 1990-an, seperti Plaza Indonesia (1990)
dan Plaza Senayan (1995), merupakan suatu pusat perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan
umumnya seluas lebih dari 40.000 meter persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada
(department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Sebagai tambahan
dari beberapa pusat perbelanjaan "regional" yang dibangun di area segitiga emas dan di pusat
kota, jenis pusat perbelanjaan neighbourhood dan community juga bermunculan di daerah
perumahan yang sudah mapan seperti Mal Pondok Indah dan juga di sepanjang jalan raya yang
cukup ramai seperti Mal Taman Anggrek.
Dalam jangka waktu yang singkat ini, sebelum terjadi krisis ekonomi, kita menyaksikan
pembangunan pusat perbelanjaan "super-regional" pertama (umumnya di atas 100.000 meter
persegi dengan tiga atau lebih toko serba ada) yang dinamakan Supermal di Lippo Karawaci.
Dengan adanya krisis ekonomi dan politik di akhir tahun 1990-an, pembangunan pusat
perbelanjaan yang baru menjadi terhenti seluruhnya.
-27 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
terletak di lokasi-lokasi strategis di persimpangan jalan utama dengan tujuan untuk memperoleh
pasar yang lebih luas.
Dengan keadaan pasar yang lebih stabil dan didukung daya beli masyarakat yang
meningkat antara tahun 1999-2001, pengembang mulai berani kembali ke sektor ritel. Dengan
hampir tidak adanya fasilitas pinjaman untuk sektor properti pada saat itu, sebagian besar
pengembang memilih untuk membangun pusat pertokoan dengan ruang atau kios untuk dijual,
bukan untuk disewakan. Tren ini berkembang amat pesatnya sehingga pasar dalam waktu yang
tidak terlalu lama telah menjadi jenuh. Sektor ritel kemudian kembali harus mencari bentuk dan
konsep baru untuk tetap dapat bertahan.
d. Pendekatan kreatif
Bentuk dan konsep baru serta ide-ide kreatif mengenai bagaimana berbelanja dengan lebih
nyaman dan lebih menyenangkan dengan lokasi yang mudah dicapai akan menjadi faktor-faktor
kunci dari suksesnya pembangunan suatu pusat perbelanjaan yang menjawab kebutuhan dan
kepuasan pengunjungnya.
Hal ini meliputi faktor-faktor hardware maupun software dari pembangunan pusat
perbelanjaan itu. Untuk menambah suasana santai dan menyenangkan, beberapa elemen baru
seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan konsep baru di luar
kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah kunci menarik
pasar yang lebih luas.
Kesuksesan ini juga tergantung dari para peritel itu sendiri. Mereka harus lebih kreatif dan
fleksibel dengan segala aspek yang berhubungan dengan operasi mereka, mulai dari perencanaan,
desain, manajemen, dan barang-barang yang dijual untuk mencapai suatu pengalaman berbelanja
yang menyenangkan dari para pengunjungnya. Mereka jangan berpangku tangan dan hanya
mengerjakannya dengan caracara lama, sementara kebiasaan dan gaya hidup para pengunjungnya
telah berubah. Pembeli mereka berubah dan bertumbuh dengan berjalannya waktu, demikian juga
mereka harus menyesuaikan diri dengan perubahan ini.
Sebagai contoh, kita bisa melihat apa yang baru dilakukan oleh perusahaan waralaba
raksasa McDonald’s yang secara kreatif dan inovatif memperkenalkan McCafe yang memiliki gaya
tersendiri untuk menyesuaikan dengan kebutuhan sebagian pengunjungnya yang berkembang, di
mana sebelumnya mereka cukup dipuaskan dengan pelayanan cepat saji gaya Amerika secara
tradisional.
-28 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Saat ini para konsumen lebih menuntut suasana nyaman dan berkelas untuk acara makan
pagi bahkan acara rehat di sore hari. Contoh lain, departemen riset dan pengembangan dari MOS
Burger, sebuah waralaba cepat saji terbesar di Jepang, menciptakan menu baru setiap bulannya
yang bersifat East meets West dan usaha ini sangat berhasil menjawab kebutuhan generasi
eksekutif muda di sana yang menghendaki sentuhan- sentuhan Barat di makanan sehari-hari
mereka, seperti Yakiniku Rice Burger, Tempura Burger, atau Teriyaki Burger.
-29 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
yang sesuai dengan baju anda, kemudian menyegarkan diri anda dengan pergi ke sebuah spa
yang eksklusif. Setelah itu, anda akan bertemu dengan teman- teman dan bermain biliar di sebuah
lounge sementara menunggu pemutaran film untuk midnight show. Anda akan dapat menikmati
sepanjang hari anda di tempat yang menyenangkan ini.
Generasi baru dari pusat perbelanjaan di Jakarta akan menjadi tempat untuk melakukan
semua kegiatan tersebut, dan dengan adanya satu contoh sukses, konsep ini akan menjadi model
acuan bagi pusat ritel lainnya. (Sub bab ini diambil dari tulisan Rosaline Lie Senior Associate
Director Departemen Ritel PT Procon Indah)
-30 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
-31 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
perbelanjaan tersebut antara lain Plaza Baru Ciledug, Ciledug Mall, Giant Departement Store, dan
CBD Ciledug Family Mall.
Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang
ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar
tradisional terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek
-32 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
• Ritel Sewa
o Dari tahun 2005-2008, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah
Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Tangerang dan Bekasi)stabil dan
mengalami penurunan pada tahun awal 2008 hingga 2009, dari tahun 2009-2010
juga terus mengalamikenaikan seiring dengan kembali pulihnya perekonomian
dunia.
o Secara tahunan tiap tahun tingkay permintaan dan penawaran mengalami
kenaikan dari tahun ke tahun. Sebeesar ± 4-5%.
5. PENDEKATAN PENILAIAN
Penilaian properti pusat perbelanjaan ini dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan
yaitu Pendekatan Pendapatan dengan analisis DCF dan Pendekatan Biaya.Pada Pendekatan
Pendapatan, penilaian dilakukan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow).
Sedangkan pada Pendekatan Biaya, penilaian dilakukan dengan metode Kalkulasi Biaya.
Sehubungan dengan jenis aktiva yang tergolong sebagai income producing property, maka
metode penilaian yang paling tepat dan sesuai atas aktiva ini adalah Pendekatan Pendapatan
dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow. Penilaian dengan pendekatan Biaya (Cost
Approach) dalam laporan ini hanya digunakan sebagai cross check untuk melengkapi laporan
-33 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
penilaian ini. Nilai yang kami gunakan sebagai Indikasi Nilai Pasar dari aktiva ini adalah nilai yang
dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow.
Proses penilaian kedua pendekatan di atas diuraikan masing-masing di bawah ini.
-34 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Luas total yang telah disewakan : 25.611,47 m2. Berikut ini adalah rincian harga sewa
yang berhasil dihimpun :
A. Anchor Tenant
• Matahari Department Store
Luas lantai yang disewa : 12.127 m2
Rental rate : Rp 1.280.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
• Carrefour
Luas lantai yang disewa :
Rental rate : Rp 1.280.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
B. Big tenant
Luas lantai yang disewa : 32 m2
Rental rate : Rp 1.500.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
C. Pertokoan
Luas lantai yang disewa : 8.397,3 m2
Rental rate rata-rata : Rp 1.420.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 594.000/m2/tahun
c. Asumsi Penilaian
Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan Pendekatan
Pendekatan nilai jual pengganti dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :
1) Pendapatan properti didapat dari sewa lantai pertahun ditambah dengan sevice
charge dan parkir ;
2) Kenaikan nilai sewa adalah sebesar 10 % per tahun, dimulai sejak tahun 2013
yaitu pada saat occupancy rate adalah 100%;
3) Kenaikan service charge adalah sebesar 10% pertahun untuk semua penyewa;
4) Biaya gaji pegawai adalah sebesar 10% dari total service charge;
5) Biaya administrasi adalah sebesar 25% dari total service charge;
-35 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
6) Biaya penjualan dan pemasaran adalah sebesar 2% dari total pendapatan kotor
efektif
7) Biaya perawatan dan biaya cadangan untuk penggantian per tahun adalah 2%
dari total pendapatan kotor efektif;
8) Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun 2010 adalah sebesar Rp 693.835.500,- ;
9) Biaya asuransi adalah sebesar 3% dari total pendapatan kotor efektif;
10) Kenikan biaya adalah sebesar 5% per tahun sejak tahun 2013;
11) Terminal Caprate adalah rata-rata discount rate yang paling stabil ditambah
dikurangi persentase rata-rata kenaikan NOI setiap tahunnya;
12) Proyeksi Cash Flow dilakukan sampai dengan 9 tahun.
d. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka didapatkan Nilai
Pasar CBD Ciledug Family Mall adalah sebesar :
Nilai Pasar :
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa nilai tanah seluas 32.825 m2 ini pada tanggal 24 Januari 2010
adalah :
Nilai Tanah :
-36 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Rp 630.000,00 per m²
(Enam Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah per m²)
b. Penilaian Bangunan
Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada diatas tanah yang
dinilai. Bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan yang tidak dapat diestimasi
secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan
fungsi bangunannya.
Dari perhitungan yang dilakukan, maka didapatkan nilai untuk bangunan adalah
sebesar :
Nilai Bangunan :
Rp227.587.000.000,00
(Dua Ratus Dua Puluh Tujuh Milyar Lima Ratus Delapan Puluh Tujuh Juta Rupiah)
-37 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
Rp248.267.000.000,00
(Dua Ratus Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Rupiah)
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
-38 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
PT. ACHPRIZAR ALWAYS HAPPY APPRAISAL
Jln. Kebayoran Lama No.7, Golden Tower Lantai 3
Phone (021) 7435555 , Jakarta Selatan
7. KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan hasil analisis dan penilaian kami atas properti serta dengan memperhitungkan
semua faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, maka kami menyimpulkan bahwa nilai
pasar yang paling sesuai adalah nilai berdasarkan pendekatan pendapatan yaitu sebesar :
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
-39 -
Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan
Fasilitas jumlah Unit
Listrik 3500 KVA
AC central 3 unit
PABX 1 set
Sound system 1 set
Alarm 93 buah
Hydrant 50 buah
Sprinkler 230 buah
Reservoir 2 buah
Genset 3 unit
Lift penumpang 1 unit
Lift barang 3 unit
Penangkal petir 1 set
Pengolah limbah 12 buah
Eskalator 28 unit
Travelator 16 unit