TEKNIK EVALUASI PENILAIAN KEUANGAN

METODE PERBANDINGAN BIAYA MANFAAT

 Merupakan analisis perbandingan manfaat yang
diperoleh terhadap biaya yang dikeluarkan
 Rasio yang diharapkan 1<
 CBR =PVB/PVC
METODE EKUIVALEN TAHUNAN
 Dalam metode ini semua biaya yang dikeluarkan
selama umur bangunan dikonversi dalam biaya
tahunan.
 Biaya – biaya selama umur bangunan di nilai
kini-kan kemudian dibagi dengan anuitas
{(1-1/(1+i)^n)/i} selama umur bangunan
 AE = ΣNPV/A,i,n.
METODE NPV
 Merupakan metode untuk menentukan nilai
sekarang dari semua arus kas bersih dimasa yang
akan datang
 NPV= 1/(1+i)^n
METODE IRR
 Merupakan metode untuk menentukan tingkat
bunga (interest rate) yang sesuai sehingga jumlah
NPV dari arus kas selama proyek (umur
bangunan) nol
 Discounted cost = discounted benefit
METODE PAY BACK PERIODE
 Merupakan metode untuk menghitung waktu
yang dibutuhkan untuk pengembalian dari
investasi awal yang dikeluarkan
 Kelemahan metode ini tidak memperhitungkan
nilai waktu dari uang (time value of money)
Soal 1

Ir. Cepy, sebagai seorang manajer properti mempunyai

kesulitan dalam menentukan apakah harus mengganti atau
memperbaiki komponen AC Chiller yang berumur 6 tahun.
Saat ini harga AC Chiller baru Rp 1.200.000.000,00 dan
diperkirakan mempunyai masa pakai sampai dengan 12 tahun
yang akan datang, dengan estimasi biaya operasional dan
pemeliharaan berkisar Rp 20.000.000,00 per tahun. Jika tetap
mengoperasikan AC Chiller yang lama (diperkirakan 6 tahun
lagi harus diganti) membutuhkan biaya operasional dan
perbaikan sbb :
Tahun 1 : Rp 110.000.000,00
Tahun 2 : Rp 90.000.000,00
Tahun 3 : Rp 50.000.000,00
Tahun 4 : Rp 120.000.000,00
Tahun 5 : Rp 60.000.000,00
Tahun 6 : Rp. 70.000.000,00
Langkah apa yang harus ditempuh oleh Ir. Cepy agar keputusan
yang diambil tidak merugikan perusahaan dimana Ir. Doddy
bekerja, dengan asumsi discount factor 8,5%. Jelaskan!
 SOAL 2

Sebuah rumah pada saat ini ditawarkan dengan harga Rp. 350.000.000,- ,
setelah dilakukan penilaian kemungkinan harga jual yang bisa diterima
sebesar Rp. 300.000.000,-. Rumah tersebut masih membutuhkan perbaikan
agar dapat ditempati dengan lebih nyaman dan tampak lebih bagus sesuai
dengan tren model rumah saat ini serta umur ekonomis bangunan diperkirakan
menjadi 20 tahun. Diperkirakan biaya perawatan bangunan tersebut menelan
biaya Rp. 75.000.000,-. Setelah diperbaiki, rumah tersebut disewakan dengan
harga sewa Rp. 50.000.000,- per tahun. Di daerah tersebut rata-rata GRM
(Gross Rent Multiplier) untuk property residential 9,5 kali.
Dari sisi nilai properti tersebut berapa benefit cost ratio atas perbaikan
tersebut.?
SOAL 3

Sebuah gedung akan dilakukan perawatan dengan perkiraan biaya selama sepuluh
tahun sebagai berikut :
Tahun ke Biaya yang dikeluarkan
(Rp.)
0 15.000.000,-
2 20.000.000,-
4 25.000.000,-
6 15.000.000,-
8 12.000.000,-
10 13.000.000,-
12 16.000.000,-
14 17.000.000,-
16 12.000.000,-
18 11.000.000,-
20 13.000,000,-

Bunga yang berlaku saat ini sebesar 9,5% per tahun, Hitung
ekuivalensi tahunan biaya tersebut!
SOAL 4

Sebuah bangunan PLTU akan dibangun di sebuah pulau yang diperuntukan untuk kegiatan
industri. Berdasarkan analisa kebutuhan listrik dan biaya pembangunan, diperkirakan arus kas
sebagai berikut :

Hitung Payback Periode proyek tersebut jika bunga pinjaman yang

berlaku saat ini adalah 9,5% per tahun.
 SOAL 5

Sebuah gedung pusat perbelanjaan telah berumur 10 tahun. Untuk

meningkatkan performa gedung agar pendapatan dari gedung ini dapat
meningkat diperlukan proyek renovasi. Pekerjaan renovasi gedung
membutuhkan waktu 2 tahun. Anggaran biaya yang dibutuhkan pada tahun
awal adalah 2 M dan tahun berikutnya sebesar 1,5 M. Setelah dilakukan
renovasi, cash inflow 750 jt per tahun selama 15 tahun. Sesuai dengan kontrak
pembayran dilakukan pada akhir tahun.
Hitung IRR proyek tersebut!