1
PENILAIAN UNTUK PENGENAAN PBBPENDAHULUAN
Salah satu tujuan penilaian properti adalah untuk tujuan pajak. Untuk tujuankhusus ini maka penentuan nilainya harus mengikuti prosedur dan ketentuan yang berlaku (undang-undang, peraturan pemerintah, keputusan menteri, surat edarandirektur jenderal,dan peraturan pelaksanaan lainnya. Salah satu tujuan penilaianuntuk kepentingan pajak adalah untuk penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)yang saat ini mempunyai peranan yang sangat penting bagi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
J
ENIS-
J
ENIS OB
J
EK PA
J
AK
Dalam penentuan NJOP, objek pajak dibagi menjadi 2 (dua) klasifikasi,yaitu objek pajak umum dan objek pajak khusus. Objek pajak umum yangdimaksud adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasantanah berdasrkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum ini selanjutnyadibedakan atas lagi berdasarkan ukuran fisiknya, yaitu :1.
Objek Pajak Standar
Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yangmemenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : luas tanah tidak lebih dari 10.000meter persegi, jumlah lantai bangunan maksimal 4 (empat) lantai dengan luastidak boleh melebihi 1000 meter persegi.2.
Objek Pajak Non Standar
Objek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang tidak memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai objek standar seperti dinyatakan diatas.Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khususatau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhanlaut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain. Jadi karakteristik fisik dari objek khusus ini adalah spesifik dan pengkategoriannya lebih berdasarkan pada fungsi atau kegunaan bangunan, bukan semata mata berdasarkan luas fisiknya.
PENDEKATAN PENILAIAN
Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu :Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach),
Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
dan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
(Income Approach)
.
2
Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudahdiketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratanutama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianyadata jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutamaditerapkan untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat jugadipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan caramemperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baruobjek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengancara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitaslainnya.Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung ataumemproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasitertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial,yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen,gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempatrekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadapnilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya.
C
ARA PENILAIAN
Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di seluruhwilayah Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaiandilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara),yaitu: Penilaian Massal yang diterapkan bagi objek standar dan Penilaian secaraIndividual diterapkan untuk objek nonstandar dan khusus. Pembedaan ini lebihditekankan pada nilai ekonomis dan potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.
1.
Penilaian Massal
Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan nilai indikasi rata-rata(NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Perhitungan penilaian massaldilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation/CAV).
3
2
.
Penilaian Individual
Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi(tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telahdinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yangsebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalahdengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.Sebelum melaksanaan penilaian terlebih dahulu dilakukan pendataan, yaituuntuk mengumpulkan data objek yang akan digunakan. Pelaksanaan pendataan inidilakukan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP, sedangkan untuk data-datatambahan dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objek pajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian sebagaimana dalam lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian Objek Khusus PBB atau dengan lembaran khusus untuk objek-objek tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pompa bensin dan lain-lain.Setiap penilaian harus memperhatikan tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan PBB per 1 Januari tahun pajak sebagaimana diatur pada Pasal 8 ayat 2UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telahdiubah dengan UU No. 12 Tahun 1994.
PELAKSANAAN PENILAIAN1.
PENILAIAN MASSAL1.1.
PENILAIAN TANAH
Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkanDBKB.
1.
1.1.
C
ara Pembentukan/ Penyempurnaan ZNT/NIR
Ada 3 (tiga) kondisi yang mungkin terjadi:1.
Wilayah yang dinilai memiliki 3 (tiga) atau lebih data transaksi2.
Wilayah yang dinilai hanya memiliki 1 (satu) atau 2 (dua) datatransaksi, sedangkan wilayah di sebelahnya memiliki 1 atau lebihdata transaksi3.a.Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, sedangkanwilayah di sebelahnya memiliki 1 (satu) atau lebih data transaksi b. Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, sedangkanwilayah di sebelahnya memiliki kode ZNT hasil analisa.
Search History:
Result 00 of 00
00 results for result for
p.
Recommended
More From This User
Notes
Load more
