EXPEDIENTE NRO.

: 04016-2007
DEMANDANTE : JORGE ERNESTO MONGE ARRESE
DEMANDADOS : JUAN CARLOS ORDOÑEZ MEDRANO
CARMEN PILAR ROMERO GUZMÁN.
MATERIA : NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

SENTENCIA

RESOLUCIÓN Nro. Veintitrés

Callao, once de abril de
dos mil once.-
VISTOS; resulta de lo actuado:
... notificándose a las partes que el proceso quedaba expedito para
sentenciar; y CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, conforme con los términos de su demanda, el demandante
fundamenta su pretensión de que se declare nulo el acto jurídico de
independización otorgada por los demandados a favor del demandante en
fecha 14 de diciembre del 2005 y se le otorgue la independización de
acuerdo al contenido de la Ficha Registral N° 3985 del Registro de
Propiedad Inmueble del Callao, así como la cancelación del asiento registral
correspondiente a la inscripción de dicho acto de independización contenido
en la Partida Registral N° 70271023, en el extremo del Asiento B00001 de la
Unidad Inmobiliaria N° 01 Primer Piso de la Av. El Pacífico N° 202-206
Urbanización Altamar Segunda Etapa Sector 2 – La Perla.
SEGUNDO: Que, de la revisión de actuados, se constata del contenido de la
minuta de escritura pública de fecha ocho de mayo del año mil novecientos
noventa y seis, obrante de fojas noventa a noventa y dos, y ofrecida por la
parte demandada, que en dicho documento se estableció el acuerdo de
transferir por parte de los demandados a favor del demandante y su
cónyuge, el inmueble ubicado en la Avenida El Pacífico N° 202-206
Urbanización Altamar Segunda Etapa – Segundo Sector – La Perla – Callao
cuya área, linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en
la Ficha N° 3985 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao. Acto
seguido, en la cláusula segunda, se determina que se da a los compradores
en venta real y enajenación perpetua EL PRIMER PISO DEL INMUEBLE
que se hace referencia en la cláusula primera. Se advierte, además, de la
lectura de la minuta, que en la misma no se ha establecido limitación alguna
respecto del acuerdo de transferencia con relación al área, linderos y
medidas perimétricas, realizándose la compraventa por todo lo que de hecho
y de derecho le corresponde.
TERCERO: Ahora bien, al remitirnos a dicha Ficha Registral, obrante de
fojas seis a fojas nueve, al momento de la suscripción de la mencionada
minuta, se puede verificar que en dicha Ficha se establece claramente que
el inmueble consta de Sala, Comedor, Cocina, Baño, Tres dormitorios, Baño
de Servicios, Dos Jardines interiores, Jardín Exterior y Carport. Luego, en la
descripción del inmueble que se encuentra contenido en el Asiento B00001
de la Partida N° 70044644 del Registro Predial del Callao, sobre Ampliación
y Modificación de Fábrica, se indica como parte integrante del primer piso
del inmueble entre otros, el CARPOT,
CUARTO: Tenemos así, que en estricto y ciñéndonos al contenido de la
Ficha Registral Nº 3985 del Registro de Propiedad Inmueble, de la Partida
Electrónica Nº 70044644 del Registro Predial del Callao y de la propia
minuta de compraventa, podemos establecer que el primer piso al momento
de la realización de la compraventa a favor del demandante y su cónyuge,
efectivamente incluía el CARPOT, que se ha pretendido excluir mediante el
acto jurídico de independización, desconociéndose así el derecho de la parte
accionante con relación a la totalidad del primer piso. Lo expuesto
precedentemente, apreciado de manera conjunta, acredita el hecho de que
la compraventa sobre el primer piso del inmueble, incluye el CARPORT, el
cual, indebidamente, ha sido establecido en el acto jurídico de
independización como un área común, burlándose así el derecho de
propiedad del demandante con en este extremo.
QUINTO: Con relación a lo alegado por la parte demandada con relación a
que los contratos de arrendamiento celebrados por las partes demostrarían
la real intención de lo que se pretendía transferir, se debe señalar, que se
tratan de dos actos jurídicos de naturaleza diferente, siendo totalmente
lógico y no reñido con la intención posterior de las partes, el hecho que el
alquiler de determinado sector de la propiedad no incluyera el CARPORT, y
que, cuando se efectuó el acuerdo de transferencia del primer piso de la
sociedad se haya decidido lógicamente la inclusión de toda parte integrante,
como lo es el mencionado CARPORT, máxime, si como lo hemos señalado
líneas arriba, en el documento no se indicó o se hizo mención de limitación
alguna con relación a lo transferido, o se hizo la observación que el
CARPORT no era objeto de la compraventa, observación que de por si
hubiera sido jurídicamente imposible en tanto hubiese tenido que existir una
independización previa a la compraventa sobre dicho CARPORT, al ser
precisamente parte integrante del inmueble.
SEXTO: Es así que el contrato de compraventa sobre el primer piso del
inmueble, involucra el CARPORT, que precisamente se ubica en el primer
piso del predio, habiendo sido una manifestación de voluntad común válida
por las partes suscribientes. Es así que el acto de independización tal y
como se ha ejecutado, es contrario sería a la leyes que interesan al orden
público y las buenas costumbres, de acuerdo con el numeral 8) del artículo
219º del Código Civil y del artículo V del Título Preliminar de dicho cuero
legal, en tanto los demandados no han respetado el contenido del acuerdo
que figura en la minuta de compraventa, elevada a Escritura Pública,
acuerdo que comprendía la transferencia del primer piso del inmueble, el
cual incluye el CARPOT citado, inobservándose la máxima que el contrato
es ley entre las partes que se internaliza en nuestro ordenamiento conforme
el artículo 1361º del Código Civil, que determina la obligatoriedad en cuanto
se haya expresado en el contrato y, por lo tanto, reiteramos contraria a las
leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbres en la medida
que la compraventa supone de acuerdo con el artículo 1529º del Código
Civil, la obligación del vendedor de transferir la propiedad de un bien al
comprador, en los términos en los cuales se llega al acuerdo, lo cual no ha
sucedido en el caso que nos ocupa.
SÈPTIMO: Finalmente, se debe señalar respecto a las sentencia de vista
ofrecida en calidad de medio probatorio, obrante de veintinueve a treinta,
sobre el proceso seguido por el demandante con los demandados sobre
otorgamiento de escritura pública, que la Sala Superior, hace hincapié en la
incongruencia entre lo transferido en virtud de la minuta de la compraventa,
con lo posteriormente independizado con relación al bien inmueble que nos
ocupa, señalando ser ajeno al debate jurídico de dicho proceso la discusión
sobre las dimensiones y especificaciones que figuran en la Partida.
OCTAVO: Siendo ello así; por tales consideraciones, EL TERCER
JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DEL CALLAO, RESUELVE
DECLARAR FUNDADA la demanda, interpuesta por José Ernesto Monge
Arrese, sobre Nulidad de Acto Jurídico de independización, en consecuencia
SE DECLARA NULO el acto jurídico de independización y NULO el Asiento
Registral a que dio lugar dicho acto, inscrito en el asiento B00001 de la
Unidad Inmobiliaria 01 de la Partida Electrónica 70271023 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima-Callao, condenándose a la parte vencida al
pago de las costas y costos del proceso.