O Sindico e a Gestão de Conflitos em Condomínios ( Parte 02)

Vida em condomínio: desafios para os condôminos, desafios para os síndicos;

Viver em condomínio é um constante
desafio para a maioria dos moradores, uma vez
que a harmonia e bem estar geral da convivência
em grupo depende de cada um dos habitantes.
Como nem todos respeitam as regras da boa
convivência e acabam levando seu estilo de vida
para fora dos limites do apartamento, os
resultados são aborrecimentos ou mesmo
desconforto para os demais ocupantes da
habitação.
A gestao de conflito em condominios representa o mais novo desafios dos
sindicos modernos, que alem de saber administrar com eficiência, envolvendo aspectos
gerenciais, humanos, financeiros, bancários, contábeis etc, também tem que ter noções
de mediação de conflitos entre vizinhos.
Buscar sempre uma atitude imparcial e justa, prevalecendo o bom senso e o bem
comum, o sindico precisa ter reconhecimento como liderança positiva entre os
moradores, propensão para facilitador e não para complicador e um mantenedor das leis,
da ordem e da democracia.

Continuando o tema iniciado na edição anterior , tratarmos de mais alguns fatores

que são causas de picuinhas nos condomínios , e concluiremos apresentando soluções
inteligente para a gestão e mediação destes conflitos em nossa região.

Acessibilidade: De uns tempos pra cá, outros assuntos passaram a fazer parte da
pauta das assembléias dos condomínios. Um deles é a promoção da acessibilidade dos
edifícios para deficientes físicos. De acordo com o decreto federal 5.296, de 2004, todos
os prédios, sejam privados ou públicos, devem ser adaptados para que pessoas
portadoras de alguma deficiência física possuam livre acesso ao edifício, no entanto a
lei não é respeitada pela maioria dos condomínios. Até porque, alguns edifícios não
possuem condições arquitetônicas para tais adaptações. Assim, toda entrada dos prédios
deveria ter soluções como rampas ou elevadores para permitir a passagem de
condôminos ou visitantes portadores de alguma deficiência física, além de elevadores
internos que respeitem os padrões determinados pela ABNT.

Barulho: Os decibéis emitidos pelos moradores são os principais pivôs de

discussões e caras feias nos condomínios. É o salto da vizinha do andar de cima que
impede que alguém consiga tirar um cochilo, são as crianças que não param de pular ou
o gosto musical duvidoso do companheiro de andar Para esses e outros problemas
ligados ao barulho excessivo, o condomínio deve sempre criar um bom regulamento
interno. Determinar os períodos para o silêncio, o limite máximo de decibéis e as
punições para quem infringir as regras são cruciais para resolver este impasse. Em
alguns estados, existem leis que determina qual é esse limite.

Drogas e Cigarro: Uma preocupação que tem esquentado a cabeça de muitos

síndicos está ligada ao consumo de entorpecentes dentro do condomínio. O porte de
maconha para consumo próprio, por exemplo, não é crime no país. No entanto, é
possível que esta prática gere inconvenientes para os outros moradores. A reação,
contudo, deve variar de acordo com o local em que o condômino usa o entorpecente.. A
polícia deve ser acionada apenas quando os efeitos alucinógenos começam a incomodar
ou colocar outros moradores em risco. Quando o uso é em áreas comuns do prédio, a
história é outra. A administração do prédio pode até enquadrar o condômino em uma
conduta anti-social. No caso de cigarro, as regras variam de acordo com a legislação
antifumo de cada município.

Comércio: Com expansão do mercado autônomo e de projetos de trabalho

remoto, tornou-se comum que profissionais de diversas áreas atendam clientes em suas
próprias residências. Apesar dos benefícios para os profissionais, esta prática pode ser
traduzida em riscos de segurança para os outros moradores. Se o condomínio é
residencial, manter uma atividade comercial no imóvel é irregular, Muitas vezes, no
entanto, é difícil comprovar estes casos. A solução para os casos mais graves é restringir
a entrada de desconhecidos, por exemplo.

Sustentabilidade: Equipar um condomínio com soluções sustentáveis não é

tarefa de outro mundo - muito menos é necessário extremo ativismo ambiental. O
síndico tem que lembrar que ele é representante de uma pequena sociedade, por isso, ele
precisa ter uma visão social e cidadã. Por isso, em um primeiro momento, é possível
adotar soluções mais simples como coleta seletiva do lixo e uma política de
reaproveitamento da água pelos funcionários podem ser adotadas.

Você conheceu os fatores de conflitos , agora resolver os problemas relacionados

a esses temas não é tão simples, apesar de a legislação que rege os condomínios não ser
extensa. Até 2002, apenas a Lei 4.591, d 1964, determinava as normas para a relação
dentro de um mesmo condomínio. Com o novo Código Civil, síndicos e condôminos
ganharam 27 artigos para nortear seus direitos e deveres. Mas essas normas tratam o
assunto de forma genérica.
Cabe à convenção do condomínio especificar as regras internas através da aprovação de
um regimento interno bem abrangente , que norteiam as normas de conduta dentro do
condomínio, daí temos um poderoso instrumento afim de poupar dores de cabeça
futuros , pois não é de se esperar que uma multidão de pessoas cujo único vínculo
comum é o fato de terem escolhido o mesmo lugar para morar cheguem rapidamente a
um consenso sobre temas considerados polêmicos, a menos que estes temas já tenham
sido discutido antes e listado na convenção, e descrito pormenorizadamente no RI.
  Soluções inteligentes:

Em cidade como São Paulo e Rio de Janeiro , onde o Secovi mantêm Câmara de
Mediação e Arbitragem com atendimento gratuito ao condomínio associado, a
situação é facilitada por meio de mediadores experientes nestas questões, Mas aqui em
Joinville temos que buscar soluções criativas para resoluções de conflitos .

 Uma boa conversa :

Quando o assunto envolve problemas entre vizinhos de condomínios a melhor

alternativa é solucionar a questão da forma mais simples: por meio de uma boa
conversa. Um processo pode se arrastar por anos na Justiça até ser julgado e concluído.
O primeiro passo, para sanar desentendimentos é, portanto, tentar resolvê-los no
próprio condomínio, lembrando, porém, que se o síndico não possuir habilidades para
mediação, este poderá ser assessorado por uma administradora ou advogado
especializado. Lembrado que, sempre é bom fechar logo um acordo, antes de haver um
desgaste muito grande entre as partes envolvidas e uma animosidade que impeça o
diálogo.

 Núcleos de Praticas Jurídicas

Se uma boa conversa com a mediação do sindico ou administradora não resolver ,

em Joinville temos os Núcleos de Praticas Jurídicas , com atendimento gratuito
existentes nas faculdades de Direito, prestam este serviço a Univille, a ACE e a FCJ.

Universidade de Joinville (Univille):

Campus Universitário s/n
Bairro: Bom Retiro
Telefone: (47) 3461-9123
Atendimento: 8 às 11h30 e das 13h30 às 17h30

Associação Catarinense de Ensino (ACE):

Rua São José, 490
Bairro: Anita Garibaldi
Telefone: (47) 3026-8258
Atendimento: 8 às 12h e das 14 às 18h

Faculdade Cenecista de Joinville (FCJ):

Rua Coronel Francisco Gomes, 1290
Bairro: Anita Garibaldi
Telefone: (47) 3431-0900 [ramal 977]
Atendimento: 8 às 11h35 e das 14 às 17h35
 Recomendações:
Fazer o prévio agendamento da visita por telefone.

 Câmara de Mediação e Arbitragem

Outra solução inteligente antes de protocolar processo no Judiciário

convencional , como ultimo recurso de conciliação jurídica, apresento a mediação por
Câmara de Mediação e Arbitragem.

“A arbitragem, como método alternativo de solução dos conflitos de natureza

patrimonial disponível, tem adquirido cada vez mais prestígio e importância na sociedade
contemporânea, mormente nas duas últimas décadas, demonstrando ser um instrumento
hábil a atingir os objetivos para os quais tem sido idealizada e modernamente desenvolvida
pela ciência jurídica” Dr. Joel Dias Figueira Junior, Juiz de Direito, “Arbitragem,
Jurisdição e Execução”.

A Mediação e a Arbitragem são meios alternativos para a solução de litígios. A

Mediação, um recurso extra-judicial de solução de conflitos; é um diálogo entre duas ou
mais partes em conflito, assistidas por Mediadores, para que possam chegar a um acordo que
seja satisfatório para ambas as partes. Na Mediação prevalece sempre a vontade das partes.
Os Mediadores não impõe soluções, apenas aproximam as partes para que negociem
diretamente e reconheçam o conflito para buscar algum tipo de solução que contemple e
satisfaça razoavelmente os interesses de todas elas.
Na Arbitragem o(s) Árbitro(s), substituindo a vontade das partes em divergência,
decide(m) a pendência pela confiança que foi nele(s) depositada pela eleição prévia em
Cláusula Compromissória.

Em Joinville temos Câmara de Mediação e Arbitragem ( CMAJ), onde é possível

chegar a um acordo rapidamente através de um mediador autorizado pelo Judiciário por
um baixo custo de honorários.
A Câmara de Mediação e Arbitragem de Joinville ( CMAJ), atende na Rua Nove de
Março, 485 conj. 203.

Oficializada no Brasil através da Lei 9.307/96 a Arbitragem pode ser usada em

resolução de conflitos sobre direitos patrimoniais disponíveis. A arbitragem pode ser
estipulada por cláusula contratual ou por acordo entre as partes. As sentenças proferidas
pelos árbitros ou tribunais arbitrais têm a mesma eficácia da sentença judicial. A
principal diferença é o prazo máximo de seis meses para a solução dos conflitos.

Odimar Manoel da Silva , Tecnólogo em Adminstraçao pela

Sociesc, Corretor Imobiliario e consultor em Gestão Condominial .
Contato : Fone - 8866-1224 - odimar.manoel@hotmail.com