You are on page 1of 68

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.

com

TEMAS LEGALES INMOBILIARIOS 1. Propiedad 1.1. Adquisicin de la Propiedad 1.2. Especificacin y Mezcla 1.3. Accesin 1.4. Transmisin de la Propiedad 1.5. Prescripcin Adquisitiva 1.6. Propiedad Predial 1.7. Limitaciones por Razn de Vecindad 1.8. Derecho del Propietario 1.9. Extincin de la Propiedad 1.10. Copropiedad 1.11. Derecho y obligaciones de los copropietarios 1.12. Particin 1.13. Extincin de la copropiedad 1.14. Medianera

2. Hipoteca 2.1 Rango de las hipotecas 2.2 Reduccin de la hipoteca 2.3 Efectos de la hipoteca frente a terceros 2.4 Hipotecas legales

3. Contratos

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

3.1 Definicin 3.2 Arras confirmatorias 3.3 Arras de retraccin 3.4 Obligaciones de saneamiento 3.5 Saneamiento por eviccin 3.6 Saneamiento por vicios ocultos 3.7 Saneamiento por hecho propio del transferente

4. Compra Venta 4.1 El bien materia de la venta 4.2 El precio 4.3 Obligaciones del vendedor 4.4 Obligaciones del comprador

1. Propiedad
Derecho de propiedad: Atribuciones Ejercicio abusivo del derecho de propiedad Restricciones legales de la propiedad Restricciones convencionales Accin reivindicatoria Rgimen legal de la expropiacin

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 923.- Derecho de propiedad: Atribuciones La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. Articulo 924.- Ejercicio abusivo del derecho de propiedad Aquel que sufre o est amenazado de un dao porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnizacin por los daos irrogados. Articulo 925.- Restricciones legales de la propiedad Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad pblicas o de inters social no pueden modificarse ni suprimirse por acto jurdico. Artculo 926.- Restricciones convencionales Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo. Artculo 927.- Accin reivindicatoria La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquel que adquiri el bien por prescripcin.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 928.- Rgimen legal de la expropiacin La expropiacin se rige por la legislacin de la materia.

1.1

Adquisicin de la Propiedad

Apropiacin de cosas libres Apropiacin por caza y pesca Caza y pesca en propiedad ajena Hallazgo de objetos perdidos Gastos y gratificacin por el hallazgo Tesoros encontrados en predio ajeno Particin de tesoro Proteccin al Patrimonio Cultural de la Nacin

Artculo 929.- Apropiacin de cosas libres Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras anlogas que se hallen en el mar o en los ros o en sus playas u orillas, se adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 930.- Apropiacin por caza y pesca Los animales de caza y peces se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan cado en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos sin interrupcin. Artculo 931.- Caza y pesca en propiedad ajena No est permitida la caza ni la pesca en predio ajeno, sin permiso del dueo o poseedor, segn el caso, salvo que se trate de terrenos no cercados ni sembrados. Los animales cazados o pescados en contravencin a este artculo pertenecen a su titular o poseedor, segn el caso, sin perjuicio de la indemnizacin que corresponda. Artculo 932.- Hallazgo de objetos perdidos Quien halle un objeto perdido est obligado a entregarlo a la autoridad municipal, la cual comunicara el hallazgo mediante anuncio pblico. Si transcurren tres meses y nadie lo reclama, se vender en pblica subasta y el producto se distribuir por mitades entre la Municipalidad y quien lo encontr, previa deduccin de los gastos. Artculo 933.- Gastos y gratificacin por el hallazgo El dueo que recobre lo perdido est obligado al pago de los gastos y a abonar a quien lo hallo la recompensa ofrecida o, en su defecto, una adecuada a las circunstancias. Si se trata de dinero, esa recompensa no ser menor a una tercera parte de lo recuperado.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 934.- Tesoros encontrados en predio ajeno No est permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o edificado, salvo autorizacin expresa del propietario. El tesoro hallado en contravencin de este artculo pertenece ntegramente al dueo del suelo. Quien buscare tesoro sin autorizacin expresa del propietario est obligado al pago de la indemnizacin de daos y perjuicios resultantes. Artculo 935.- Particin de tesoro El tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o edificado, se divide por partes iguales entre el que lo halla y el propietario del terreno, salvo pacto distinto. Articulo 936.- Proteccin al Patrimonio Cultural de la Nacin El artculo 934 y 935 son aplicables solo cuando no sean opuestos a las normas que regulan el patrimonio cultural de la Nacin.

1.2

Especificacin y Mezcla

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 937.- Adquisicin por especificacin y mezcla El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artfice, pagando el valor de la cosa empleada. La especie que resulta de la unin o mezcla de otras de diferentes dueos, pertenece a estos en proporcin a sus valores respectivos.

1.3

Accesin Definicin Accesin por aluvin Accesin por avulsin Edificacin de buena fe en terreno ajeno Mala fe del propietario del suelo Edificacin de mala fe en terreno ajeno Invasin del suelo colindante Edificacin o siembra con materiales, plantas o semillas ajenas

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Adquisicin de las cras

Artculo 938.- Definicin El propietario de un bien adquiere por accesin lo que se une o adhiere materialmente a el.

Artculo 939.- Accesin por aluvin Las uniones de tierra y los incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ros o torrentes, pertenecen al propietario del fundo.

Artculo 940.- Accesin por avulsin Cuando la fuerza del ro arranca una porcin considerable y reconocible en un campo ribereo y lo lleva al de otro propietario ribereo, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos aos del acaecimiento. Vencido este plazo perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se uni la porcin arrancada no haya tomado aun posesin de ella.

Articulo 941.- Edificacin de buena fe en terreno ajeno

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueo del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueo del suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

Articulo 942.- Mala fe del propietario del suelo Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opcin de que trata el artculo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edificacin o pagar el valor comercial actual del terreno.

Articulo 943.- Edificacin de mala fe en terreno ajeno Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueo puede exigir la demolicin de lo edificado si le causare perjuicio, mas el pago de la indemnizacin correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. En el primer caso la demolicin es de cargo del invasor. Articulo 944.- Invasin del suelo colindante Cuando con una edificacin se ha invadido parcialmente

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

y de buena fe el suelo de la propiedad vecina sin que el dueo de esta se haya opuesto, el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo construido. Si la porcin ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construccin normal, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente. Cuando la invasin a que se refiere este artculo haya sido de mala fe, regir lo dispuesto en el artculo 943.

Artculo 945.- Edificacin o siembra con materiales, plantas o semillas ajenas El que de buena fe edifica con materiales ajenos o siembra plantas o semillas ajenas adquiere lo construido o sembrado, pero debe pagar el valor de los materiales, plantas o semillas y la indemnizacin por los daos y perjuicios causados. Si la edificacin o siembra es hecha de mala fe se aplica el prrafo anterior, pero quien construye o siembra debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios.

Artculo 946.- Adquisicin de las cras El propietario de animal hembra adquiere la cra, salvo

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

pacto en contrario. Para que los animales se consideren frutos, basta que estn en el vientre de la madre, aunque no hayan nacido. En los casos de inseminacin artificial realizada con elementos reproductivos procedentes de animal ajeno, el propietario de la hembra adquiere la cra pagando el valor del elemento reproductor, si obra de buena fe, y el triple de dicho valor, si lo hace de mala fe.

1.4

Transmisin de la Propiedad Transferencia de propiedad de bien mueble Adquisicin a non dominus de bienes muebles Transferencia de propiedad de bien inmueble

Articulo 947.- Transferencia de propiedad de bien mueble La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.

Articulo 948.- Adquisicin a non dominus de bienes muebles Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal.

Articulo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.

1.5

Prescripcin Adquisitiva Prescripcin adquisitiva Usucapin de bien inmueble Declaracin judicial de usucapin Interrupcin de trmino rescriptorio

Artculo 950.- Prescripcin adquisitiva La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y publica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo titulo y buena fe.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Artculo 951.- Usucapin de bien inmueble La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua, pacfica y publica como propietario durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro si no la hay. Artculo 952.- Declaracin judicial de usucapin Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la peticin es titulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo. Artculo 953.- Interrupcin de trmino rescriptorio Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.

1.6 Propiedad Predial Extensin del derecho de propiedad Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo Acciones por obra ruinosa

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Regulacin especial de la propiedad predial Propiedad horizontal

Articulo 954.- Extensin del derecho de propiedad La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. Articulo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo. Artculo 956.- Acciones por obra ruinosa Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas. Artculo 956.- Acciones por obra ruinosa Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

adopcin de medidas preventivas.

Articulo 957.- Regulacin especial de la propiedad predial La propiedad predial queda sujeta a la bonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. Artculo 958.- Propiedad horizontal La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.

1.7

Limitaciones por Razn de Vecindad Actos para evitar peligros a propiedades vecinas Paso de materiales por predio ajeno Abstencin de perjudicar propiedades vecinas Prohibicin de causar ruina en propiedad vecina Obras y depsitos nocivos y peligrosos Paso de aguas por predio vecino

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 959.- Actos para evitar peligros a propiedades vecinas El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizara por los daos y perjuicios causados.

Articulo 960.- Paso de materiales por predio ajeno Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en el andamios, el dueo de este debe consentirlo, recibiendo indemnizacin por los daos y perjuicios que se le causen.

Articulo 961.- Abstencin de perjudicar propiedades vecinas El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes. Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias anlogas que excedan

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las circunstancias.

Articulo 962.- Prohibicin de causar ruina en propiedad vecina Al propietario de un inmueble no le est permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y perjuicios.

Artculo 963.- Obras y depsitos nocivos y peligrosos Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o deposito para agua o materias hmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o anlogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de estos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnizacin de daos y perjuicios.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 964.- Paso de aguas por predio vecino El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

1.8 Derecho del Propietario Derecho a cercar un predio Deslinde y amojonamiento

Corte de ramas y races ajenas

Articulo 965.- Derecho a cercar un predio El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

Artculo 966.- Deslinde y amojonamiento El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.

Articulo 967.- Corte de ramas y races ajenas Todo propietario puede cortar las ramas de los rboles

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

que se extiendan sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando sea necesario, podr recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

1.9 Extincin de la Propiedad

Articulo 968.- Causales de extincin de la propiedad La propiedad se extingue por: 1.- Adquisicin del bien por otra persona. 2.- Destruccin o prdida total o consumo del bien. 3.- Expropiacin. 4.- Abandono del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.

1.10 Copropiedad Definicin

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Cuotas de los copropietarios Decisiones sobre el bien comn Administracin judicial del bien

Artculo 969.- Definicin Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas.

Artculo 970.- Cuotas de los copropietarios Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, est en proporcin a sus cuotas respectivas.

Articulo 971.- Decisiones sobre el bien comn Las decisiones sobre el bien comn se adoptaran por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en el. 2.- Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el juez por la va incidental.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 972.- Administracin judicial del bien La administracin judicial de los bienes comunes se rige por el Cdigo de Procedimientos Civiles.

Articulo 973.- Administracin de hecho del bien comn Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin y emprender los trabajos para la explotacin normal del bien, si no esta establecida la administracin convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas. En este caso las obligaciones del administrador sern las del administrador judicial. Sus servicios sern retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trmite de los incidentes.

1.11 Derecho y obligaciones de los copropietarios Uso del bien comn Indemnizacin por uso Derecho de disfrute Disposicin de la cuota y sus frutos

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Condicionalidad de la validez de actos de propiedad exclusiva Reivindicacin y defensa del bien comn Copropiedad y mejoras Gastos de conservacin y cargas del bien comn Saneamiento por eviccin del bien comn

Articulo 974.Uso del bien comn Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien comn, siempre que no altere su destino ni perjudique el inters de los dems. El derecho de usar el bien comn corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia el juez regulara el uso, observndose las reglas procesales sobre administracin judicial de bienes comunes.

Artculo 975.- Indemnizacin por uso El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusin de los dems, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artculo 731.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 976.- Derecho de disfrute El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos estn obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

Articulo 977.- Disposicin de la cuota y sus frutos Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede tambin gravarlos.

Articulo 978.- Condicionalidad de la validez de actos de propiedad exclusiva Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo ser vlido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practico el acto.

Artculo 979.- Reivindicacin y defensa del bien comn Cualquier copropietario puede reivindicar el bien comn. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las dems que determine la ley.

Artculo 980.- Copropiedad y mejoras Las mejoras necesarias y tiles pertenecen a todos los

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

copropietarios, con la obligacin de responder proporcionalmente por los gastos.

Articulo 981.- Gastos de conservacin y cargas del bien comn Todos los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su parte, a los gastos de conservacin y al pago de los tributos, cargas y gravmenes que afecten al bien comn.

Articulo 982.- Saneamiento por eviccin del bien comn Los copropietarios estn recprocamente obligados al saneamiento en caso de eviccin, en proporcin a la parte de cada uno.

1.12 Particin Definicin Obligatoriedad de la particin Imprescriptibilidad de la accin de particin Particin convencional Particin convencional especial

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Particin de bienes indivisibles Preferencia del copropietario Lesin en la particin Diferimento o suspensin de la particin

Artculo 983.- Definicin Por la particin permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican.

Artculo 984.- Obligatoriedad de la particin Los copropietarios estn obligados a hacer particin cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisin forzosa, de acto jurdico o de ley que fije plazo para la particin.

Articulo 985.- Imprescriptibilidad de la accin de particin La accin de particin es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

prescripcin los bienes comunes.

Artculo 986.- Particin convencional Los copropietarios pueden hacer particin por convenio unnime. La particin convencional puede ser hecha tambin mediante sorteo. Artculo 987.- Particin convencional especial Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la particin convencional se somete a aprobacin judicial, acompaando a la solicitud tasacin de los bienes por tercero, con firma legalizada notarialmente, as como el documento que contenga el convenio particional, firmado por todos los interesados y sus representantes legales. Puede prescindirse de tasacin cuando los bienes tienen cotizacin en bolsa o mercado anlogo, o valor determinado para efectos tributarios. La solicitud de aprobacin se sujeta al trmite del proceso no contencioso, con citacin del Ministerio Publico y del consejo de familia, si ya estuviera constituido

Artculo 988.- Particin de bienes indivisibles Los bienes comunes que no son susceptibles de divisin material pueden ser adjudicados, en comn, a dos o ms

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

copropietarios que convengan en ello, o se vendern por acuerdo de todos ellos y se dividir el precio. Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo con la adjudicacin en comn o en la venta contractual, se vendern en pblica subasta.

Artculo 989.- Preferencia del copropietario Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que correspondan a los dems coparticipes

Artculo 990.- Lesin en la particin La lesin en la particin se rige por lo dispuesto en los artculos 1447 a 1456.

Artculo 991.- Diferimento o suspensin de la particin Puede diferirse o suspenderse la particin por acuerdo unnime de los copropietarios. Si hubiese copropietarios incapaces, se requerir autorizacin judicial, observndose las reglas previstas en el artculo 987.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

1.13 Extincin de la copropiedad Causales de extincin Plazo de la indivisin

Articulo 992.- Causales de extincin La copropiedad se extingue por: 1.- Divisin y particin del bien comn. 2.- Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario. 3.- Destruccin total o prdida del bien. 4.- Enajenacin del bien a un tercero. 5.- Perdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

Artculo 993.- Plazo de la indivisin Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisin por un plazo no mayor de cuatro aos y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

El pacto de indivisin que no consigne plazo se presume que es por cuatro aos. Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisin debe inscribirse en el registro correspondiente. Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la particin antes del vencimiento del plazo.

1.14 Medianera Presuncin de medianera Obtencin de medianera Uso de pared medianera Construccin de la pared medianera Cargas de la medianera

Artculo 994.- Presuncin de medianera Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.

Artculo 995.- Obtencin de medianera Si la pared que separa los predios se ha levantado en

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianera.

Artculo 996.- Uso de pared medianera Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas.

Artculo 997.- Construccin de la pared medianera Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparacin y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura. Artculo 998.- Cargas de la medianera Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservacin, reparacin o reconstruccin de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianera, hagan o no uso de ella.

2. Hipoteca

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Nocin de hipoteca Formalidad de la hipoteca Requisitos de validez de hipoteca Carcter inmobiliario de la hipoteca Extensin de la hipoteca Indivisibilidad de la hipoteca Hipoteca de unidad de produccin Garanta de obligacin futura Modalidad de la hipoteca Prohibicin de hipotecar bienes futuros Cobertura de la hipoteca Garanta de ttulos transmisibles Hipoteca de varios inmuebles Cumplimiento anticipado de la obligacin Nulidad del pacto comisorio

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1097.- Nocin de hipoteca Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Articulo 1098.- Formalidad de la hipoteca La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la ley.

Articulo 1099.- Requisitos de validez de hipoteca Son requisitos para la validez de la hipoteca: 1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley. 2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable. 3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble. Articulo 1100.- Carcter inmobiliario de la hipoteca La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1101.- Extensin de la hipoteca La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto.

Articulo 1102.- Indivisibilidad de la hipoteca La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados. Articulo 1103.- Hipoteca de unidad de produccin Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca, toda explotacin econmica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre si. Articulo 1104.- Garanta de obligacin futura La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual. Articulo 1105.- Modalidad de la hipoteca La hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo. Articulo 1106.- Prohibicin de hipotecar bienes futuros No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros. Articulo 1107.- Cobertura de la hipoteca La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1108.- Garanta de ttulos transmisibles La escritura de constitucin de hipoteca para garantizar ttulos trasmisibles por endoso o al portador, consignara, adems de las circunstancias propias de la constitucin de hipoteca, las relativas al nmero y valor de los ttulos que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisin; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designacin de un fideicomisario; y las dems que sirvan para determinar las condiciones de dichos ttulos.

Articulo 1109.- Hipoteca de varios inmuebles El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr, a su eleccin, perseguir a todos ellos simultneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.

Articulo 1110.- Cumplimiento anticipado de la obligacin Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligacin aunque no este vencido el plazo, salvo que se garantice esta a satisfaccin del acreedor.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1111.- Nulidad del pacto comisorio Aunque no se cumpla la obligacin, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

2.1 Rango de las hipotecas Preferencia de hipotecas Hipotecas ulteriores Cesin de rango preferente

Articulo 1112.- Preferencia de hipotecas Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

Articulo 1113.- Hipotecas ulteriores No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas.

Articulo 1114.- Cesin de rango preferente El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

hipotecario. Para que la cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea comunicada fehacientemente

2.2 Reduccin de la hipoteca Articulo 1115.- Reduccin del monto de la hipoteca Articulo 1116.- Reduccin judicial del monto de la hipoteca

Articulo 1115.- Reduccin del monto de la hipoteca El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor. La reduccin solo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el registro.

Articulo 1116.- Reduccin judicial del monto de la hipoteca El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin. La peticin se tramita como incidente.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Efectos de la hipoteca frente a terceros Articulo 1117.- Accin personal y accin real del acreedor El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que este en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley.

2.3 Hipotecas legales Hipotecas legales Constitucin e inscripcin de hipoteca legal Renuncia y cesin de rango Normas aplicables a la hipoteca legal

Causas de extincin de la hipoteca

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1118.- Hipotecas legales Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. 2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. 3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Articulo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1120.- Renuncia y cesin de rango Las hipotecas legales son renunciables y tambin puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales. La renuncia y la cesin pueden hacerse antelada y unilateralmente. Articulo 1121.- Normas aplicables a la hipoteca legal Las reglas de los artculos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales en cuanto sean aplicables.

Articulo 1122.- Causas de extincin de la hipoteca La hipoteca se acaba por: 1.- Extincin de la obligacin que garantiza. 2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. 3.- Renuncia escrita del acreedor. 4.- Destruccin total del inmueble. 5.- Consolidacin.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

3. Contratos

Articulo 1351.- Nocin de contrato El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial. Articulo 1352.- Perfeccin de contratos Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, adems, deben observar la forma sealada por la ley bajo sancin de nulidad.

3.1 Arras confirmatorias Entrega y devolucin de arras Arras penales Reglas aplicables a la indemnizacin

Articulo 1477.- Entrega y devolucin de arras La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputara sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin. Articulo 1478.- Arras penales

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. Articulo 1479.- Reglas aplicables a la indemnizacin Si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las normas generales.

3.2 Arras de retraccin Arras de retractacin Efectos de la retractacin entre partes Renuncia al derecho de retractacin Efecto del contrato definitivo

Articulo 1480.- Arras de retractacin La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Articulo 1481.- Efectos de la retractacin entre partes Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. Articulo 1482.- Renuncia al derecho de retractacin La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin. Articulo 1483.- Efecto del contrato definitivo Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolver de inmediato o las imputara sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin

3.3 Obligaciones de saneamiento Aplicacin de saneamiento Saneamiento Destino normal Transmisin del derecho de saneamiento Caducidad de la accin de saneamiento Facultad de los contratantes respecto del saneamiento Limitacin del Saneamiento

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1484.- Aplicacin de saneamiento Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien. Articulo 1485.- Saneamiento En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Articulo 1486.- Destino normal Si no se indica expresa o tcitamente la finalidad de la adquisicin, se presume que la voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus caractersticas, la oportunidad de la adquisicin y las costumbres del lugar. Articulo 1487.- Transmisin del derecho de saneamiento Tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se trasmiten a los respectivos herederos. Articulo 1488.- Caducidad de la accin de saneamiento El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los anteriores a este, en la medida que estos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebracin de sus respectivos contratos. Articulo 1489.- Facultad de los contratantes respecto del saneamiento Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, salvo el caso contemplado en el artculo 1528. Articulo 1490.- Limitacin del Saneamiento En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por ley, el saneamiento queda limitado a la restitucin del precio que produzca la transferencia. 3.4 Saneamiento por eviccin Saneamiento por eviccin Eviccin por allanamiento o abandono Liberacin del transferente Improcedencia del saneamiento Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento Mejoras hechas por el transferente Renuncia a saneamiento por eviccin Notificacin de la demanda al transferente

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Intervencin sustitutoria y coadyuvante en el proceso

Perdida del derecho al saneamiento Eviccin parcial Eviccin en bienes interdependientes

Articulo 1491.- Saneamiento por eviccin Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. Articulo 1492.- Eviccin por allanamiento o abandono Se produce la eviccin cuando el adquirente, con el asentimiento del transferente, se allana a la demanda o hace abandono del bien sin esperar la resolucin de que trata el artculo 1491. Articulo 1493.- Liberacin del transferente Si el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la eviccin mediante un pago, el transferente puede liberarse de todas las consecuencias del saneamiento con el reembolso de lo pagado, de los intereses, de todos los gastos en que haya

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

incurrido el adquirente y de la indemnizacin a que se refiere el artculo 1495, inciso 7. Articulo 1494.- Improcedencia del saneamiento No hay lugar a saneamiento por eviccin cuando el derecho del tercero llegue a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente. Articulo 1495.- Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al transferente: 1.- El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido. 2.- Los intereses legales desde que se produce la eviccin. 3.- Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.

4.- Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a pagarlas. 5.- Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente. 6.- Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente. 7.- La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo o culpa al celebrar el contrato.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1496.- Mejoras hechas por el transferente Si las mejoras son abonadas al adquirente, habiendo sido hechas por el transferente, su valor ser considerado a cuenta de lo que tenga que pagar este a aquel. Articulo 1497.- Renuncia a saneamiento por eviccin Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de saneamiento por eviccin, si se produce esta debe devolver la contraprestacin que recibi, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a dicha devolucin. No es vlida esta renuncia si el transferente acto con dolo o culpa inexcusable. Articulo 1498.- Notificacin de la demanda al transferente Promovido juicio de eviccin, queda el adquirente obligado a solicitar, dentro del plazo para contestar la demanda, que esta se notifique al transferente que el designe. Articulo 1499.- Intervencin sustitutoria y coadyuvante en el proceso Si el transferente sale a juicio ocupara el lugar del adquirente como demandado hasta la conclusin del juicio. Cuando el adquirente lo solicite puede coadyuvar en la defensa. Articulo 1500.- Perdida del derecho al saneamiento El adquirente pierde el derecho a exigir el saneamiento:

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

1.- Si no pidi y cuido que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin. 2.- Si se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdi. 3.- Si transigi el juicio sin anuencia del transferente. 4.- Si al celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso a ajeno. 5.- Por caducidad, siendo el plazo de esta de un ao a partir de la fecha en que se produjo la eviccin. Articulo 1501.- Eviccin parcial En caso de eviccin parcial, el adquirente tiene derecho a recibir el valor de la parte del bien cuyo derecho se pierde. Sin embargo, puede optar por la resolucin del contrato, si esa parte es de tal importancia con respecto al todo que la haga intil para la finalidad de la adquisicin. Articulo 1502.- Eviccin en bienes interdependientes El adquirente pude ejercitar la facultad opcional del articulo 1501 cuando se le transfieren dos o ms bienes interdependientes o en conjunto, si por razn de eviccin pierde el derecho sobre alguno de ellos. El derecho a que se refiere el prrafo anterior rige aun cuando se haya sealado un valor individual a cada uno de los bienes transferidos.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

3.5 Saneamiento por vicios ocultos Obligacin de saneamiento por vicios ocultos Vicios conocibles por el adquirente Saneamiento por falta de cualidades prometidas Vicio oculto en la transferencia conjunta Saneamiento en bienes principales y accesorios Vicios en bien fungible Carga Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas Accin redhibitoria Efectos de la resolucin Accin estimatoria Caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria Vicios de poca importancia Perjuicio del transferente por prdida del bien Perdida por culpa del adquirente Prdida por caso fortuito o fuerza mayor

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Renuncia a saneamiento por vicios ocultos Nulidad de renuncia al saneamiento Vicios ocultos en transferencia de animales Improcedencia del saneamiento Garanta de buen funcionamiento

Articulo 1503.- Obligacin de saneamiento por vicios ocultos El transferente esta obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia. Articulo 1504.- Vicios conocibles por el adquirente No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias. Articulo 1505.- Saneamiento por falta de cualidades prometidas Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacan apto para la finalidad de la adquisicin. Articulo 1506.- Vicio oculto en la transferencia conjunta Cuando se transfieren dos o ms bienes conjuntamente, el vicio

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

de cada uno dar derecho a la accin correspondiente y no se extender a los otros, a no ser que el adquirente no hubiese adquirido el otro u otros sin el que adolece del vicio. Se presume esto ltimo cuando se adquiere un tiro, yunta, pareja, juego o anlogos, aunque se hubiera sealado un valor separado por cada uno de los bienes que lo componen. Articulo 1507.- Saneamiento en bienes principales y accesorios Cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de estos y de los accesorios, pero no a la inversa. Articulo 1508.- Vicios en bien fungible El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en sustitucin del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza. Articulo 1509.- Carga Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravmenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, si estos son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo hacen intil para la finalidad de su adquisicin o reducen sus cualidades para ese efecto. Articulo 1510.- Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas Tambin hay lugar al saneamiento cuando no existen las

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato, que haran apto el bien para la finalidad de su adquisicin. Articulo 1511.- Accin redhibitoria El adquirente puede pedir, en razn del saneamiento a que esta obligado el transferente, la resolucin del contrato. Articulo 1512.- Efectos de la resolucin La resolucin a que se refiere el artculo 1511 impone al transferente la obligacin de pagar al adquirente: 1.- El valor que tendra el bien al momento de la resolucin, si es que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisicin. 2.- Los intereses legales desde el momento de la citacin con la demanda. 3.- Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente. 4.- Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolucin. 5.- La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios. Articulo 1513.- Accin estimatoria El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razn de vicio, en el momento de ejercerse la

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

accin de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisicin, sin perjuicio del derecho que contempla el artculo 1512, inciso 5. Articulo 1514.- Caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria Las acciones a que se refieren los artculos 1511 y 1513 caducan a los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis, de inmuebles. Los plazos se computan desde el momento de la recepcin del bien. Articulo 1515.- Vicios de poca importancia Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede intentar solo la accin estimatoria, perdiendo la redhibitoria. Articulo 1516.- Perjuicio del transferente por perdida del bien El transferente sufre el perjuicio de la prdida del bien si este perece totalmente por los vicios ocultos que tenia. Articulo 1517.- Perdida por culpa del adquirente El transferente queda libre de responsabilidad si el vicio que causo la prdida del bien tuvo este efecto exclusivamente por culpa del adquirente, aunque hubiera ya existido en el momento de la transferencia.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1518.- Perdida por caso fortuito o fuerza mayor El transferente queda libre de responsabilidad si el bien que adolece de vicio se pierde por caso fortuito o fuerza mayor. Articulo 1519.- Renuncia a saneamiento por vicios ocultos Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razn de estos vicios, debe devolver la contraprestacin, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a ella. Articulo 1520.- Nulidad de renuncia al saneamiento La renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente acta con dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia. Articulo 1521.- Vicios ocultos en transferencia de animales En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos se regula por las leyes especiales o, en su defecto, por los usos. A falta de estos ltimos, se observaran las normas que anteceden. Articulo 1522.- Improcedencia del saneamiento No hay lugar al saneamiento por vicio oculto en la transferencia de animales y ganado hecha en feria o en pblica subasta, ni en las de caballera de desecho o en circunstancias equivalentes. Articulo 1523.- Garanta de buen funcionamiento Si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete das a partir del descubrimiento; y puede entablar la accin correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicacin.

3.6 Saneamiento por hecho propio del transferente Saneamiento por hecho propio Acciones redhibitorias y estimatorias Plazos de caducidad Excepcin de saneamiento Nulidad del pacto de liberacin o limitacin del saneamiento

Articulo 1524.- Saneamiento por hecho propio El transferente esta obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace intil para la finalidad de su adquisicin, o reduce sus cualidades para ese efecto. Articulo 1525.- Acciones redhibitorias y estimatorias En razn del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede ejercer las acciones previstas en los artculos

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

1511 y 1513. Estas acciones son excluyentes. Articulo 1526.- Plazos de caducidad Los plazos de las acciones de que trata el artculo 1525 son los indicados en el artculo 1514. Articulo 1527.- Excepcin de saneamiento Si el transferente entabla accin judicial destinada a enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene este la facultad de deducir la excepcin de saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio. Articulo 1527.- Excepcin de saneamiento Si el transferente entabla accin judicial destinada a enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene este la facultad de deducir la excepcin de saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio.

Articulo 1528.- Nulidad del pacto de liberacin o limitacin del saneamiento Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Sin embargo, puede ser vlida, a juicio del juez, la exoneracin o limitacin del saneamiento por hechos concretos,

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

cuya justificacin debe expresarse en el contrato.

4 La Compraventa Definicin Gastos de entrega y transporte Condiciones del contrato

Articulo 1529.- Definicin Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Articulo 1530.- Gastos de entrega y transporte Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto distinto. Articulo 1531.- Condiciones del contrato Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificara el contrato de acuerdo con la intencin manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominacin que se le de. Si no consta la intencin de las partes, el contrato es de permuta

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor.

4.1 El bien materia de la venta Bienes susceptibles de compra - venta Perecimiento parcial del bien Compra venta de bien futuro Riesgo de cuanta y calidad del bien futuro Compra-venta de esperanza incierta Compromiso de venta de bien ajeno Conversin del compromiso de venta de bien ajeno en compra venta Rescisin del compromiso de venta de bien ajeno Compra-venta de bien parcialmente ajeno Efectos de la rescisin Adquisicin de bienes en locales abiertos al pblico

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1532.- Bienes susceptibles de compra - venta Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinacin y cuya enajenacin no este prohibida por la ley. Articulo 1533.- Perecimiento parcial del bien Si cuando se hizo la venta haba perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporcin al precio que se fijo por el todo. Articulo 1534.- Compra venta de bien futuro En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato esta sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Articulo 1535.- Riesgo de cuanta y calidad del bien futuro Si el comprador asume el riesgo de la cuanta y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producir desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuanta y calidad, y el comprador debe pagar ntegramente el precio. Articulo 1536.- Compra-venta de esperanza incierta En los casos de los artculos 1534 y 1535, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1537.- Compromiso de venta de bien ajeno El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artculos 1470, 1471 y 1472. Articulo 1538.- Conversin del compromiso de venta de bien ajeno en compra - venta En el caso del artculo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere despus la propiedad del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario. Articulo 1539.- Rescisin del compromiso de venta de bien ajeno La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no perteneca al vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citacin con la demanda. Articulo 1540.- Compra-venta de bien parcialmente ajeno En el caso del artculo 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisin del contrato o la reduccin del precio. Articulo 1541.- Efectos de la rescisin En los casos de rescisin a que se refieren los artculos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido, y pagar la indemnizacin de daos y perjuicios sufridos. Debe reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por este.

Articulo 1542.- Adquisicin de bienes en locales abiertos al pblico Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico no son reivindicables si son amparados con facturas o plizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendi indebidamente.

4.2 El precio Nulidad por precio fijado unilateralmente Determinacin del precio por tercero Determinacin del precio en bolsa o mercado Reajuste automtico del precio Fijacin del precio Precio determinado por peso neto

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1543.- Nulidad por precio fijado unilateralmente La compraventa es nula cuando la determinacin del precio se deja al arbitrio de una de las partes. Articulo 1544.- Determinacin del precio por tercero Es vlida la compraventa cuando se confa la determinacin del precio a un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente, siendo de aplicacin las reglas establecidas en los artculos 1407 y 1408. Articulo 1545.- Determinacin del precio en bolsa o mercado Es tambin valida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere el bien en bolsa o mercado, en determinado lugar y da. Articulo 1546.- Reajuste automtico del precio Es lcito que las partes fijen el precio con sujecin a lo dispuesto en el primer prrafo del artculo 1235. Articulo 1547.- Fijacin del precio En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor. Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de mercado, se presume, a falta de indicacin expresa sobre el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la entrega.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1548.- Precio determinado por peso neto En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto.

4.3 Obligaciones del vendedor Perfeccionamiento de transferencia Estado del bien al momento de la entrega Entrega de documentos y ttulos del bien vendido Oportunidad de la entrega del bien Lugar de entrega del bien Entrega de frutos del bien Demora en entrega de frutos Resolucin por falta de entrega Prorroga de plazos por demora en entrega del bien

Articulo 1549.- Perfeccionamiento de transferencia Es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Articulo 1550.- Estado del bien al momento de la entrega El bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Articulo 1551.- Entrega de documentos y ttulos del bien vendido El vendedor debe entregar los documentos y ttulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto. Articulo 1552.- Oportunidad de la entrega del bien El bien debe ser entregado inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto. Articulo 1553.- Lugar de entrega del bien A falta de estipulacin, el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato. Si el bien fuera incierto, la entrega se har en el domicilio del vendedor, una vez que se realice su determinacin. Articulo 1554.- Entrega de frutos del bien El vendedor responde ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la demora de su entrega. Si no hay culpa, responde por los frutos solo en caso de haberlos percibido. Articulo 1555.- Demora en entrega de frutos Si al tiempo de celebrarse el contrato el comprador conoca el obstculo que demora la entrega, no se aplica el artculo 1554 ni

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

es responsable el vendedor de la indemnizacin por los daos y perjuicios. Articulo 1556.- Resolucin por falta de entrega Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e indemnizarle los daos y perjuicios. Articulo 1557.- Prorroga de plazos por demora en entrega del bien Demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio debe pagarse a plazos, estos se prorrogan por el tiempo de la demora.

4.4 Obligaciones del comprador Tiempo, forma y lugar del pago del precio Resolucin por falta de pago del saldo Resolucin por falta de garanta por el saldo Incumplimiento de pago por armadas Improcedencia de la accin resolutoria Efectos de la resolucin por falta de pago

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

Resolucin de la compraventa de bienes muebles no entregados Oportunidad de la obligacin de recibir el bien Compraventa de bienes muebles inscritos

Articulo 1558.- Tiempo, forma y lugar del pago del precio El comprador esta obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactado. A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado al contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse en el lugar de la entrega del bien, se har en el domicilio del comprador. Articulo 1559.- Resolucin por falta de pago del saldo Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipulo plazo para la cancelacin del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el artculo 1429. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato. Articulo 1560.- Resolucin por falta de garanta por el saldo Se observara lo dispuesto en el artculo 1559 si el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garanta debida por el saldo del precio. Articulo 1561.- Incumplimiento de pago por armadas Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos,

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolucin del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dndose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes. Articulo 1562.- Improcedencia de la accin resolutoria Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolucin del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor solo podr optar por exigir el pago del saldo. Articulo sustituido por el Artculo nico de la Ley N 27420 publicada el 07-0.- 2001. Articulo 1563.- Efectos de la resolucin por falta de pago La resolucin del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido; teniendo derecho a una compensacin equitativa por el uso del bien y a la indemnizacin de los daos y perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a titulo de indemnizacin, algunas de las armadas que haya recibido, aplicndose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con clusula penal. Articulo 1564.- Resolucin de la compraventa de bienes muebles no entregados En la compraventa de bienes muebles no entregados al comprador, si este no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga

Constructora Inmobiliaria Concordia S.A.C. Av. Grau N 615 Santa Victoria - Chiclayo Telfono: (+74) 698214 www.concordiapropiedades.com

la garanta a que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien. En tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho. Articulo 1565.- Oportunidad de la obligacin de recibir el bien El comprador esta obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que sealen los usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebracin del contrato. Articulo 1566.- Compraventa de bienes muebles inscritos Los contratos de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el registro correspondiente se rigen por la ley de la materia.

http://www.concordiapropiedades.com/asesoria-legal/

You might also like