PENILAIAN BAGI MAKSUD PENGAMBILAN BALIK TANAH

DR. SHARDY ABDULLAH

FAKTA
Pemilikan tanah yang telah dilulus/ diberi secara sah oleh PBN adalah tidak boleh disangkal sepertimana yang termaktub di bawah sek. 340 Kanun Tanah Negara 1965. Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan:
1. Tiada seorang pun yang boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang. 2. Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan harta secara paksa dengan tiada diberi pampasan yang mencukupi.

Fakta
Tanah/ Harta seseorang hanya boleh diambil balik oleh PBN bagi maksud awam menerusi peruntukkan yang dinyatakan oleh Akta Pengambilan Balik Tanah, 1960. Kuasa untuk mengambilbalik tanah hanya berada di kuasa PBN sebagaimana yang dijelaskan dalam butiran 2(d), Senarai Neger, Jadual Kesembilan, Perlembagaan Persekutuan.

KUASA PBN
PBN boleh mengambil balik:
i. ii. iii. Tanah-tanah beri milik sebagaimana yang ditakrif di bawah sek.76, KTN. Tanah hak milik interim di bawah KTN (Akta Hak Milik-Hak Milik Pulau Pinang dan Melaka) 1963. Tanah yang diduduki dengan harapan hak milik akan dikeluarkan seperti tanah Approved Application atau surat akauan Tanah yang tertakluk kepada Akta Tanah Penempatan Berkelompok, 1960.

iv.

AKTA PENGAMBILAN BALIK TANAH, 1960

Digubal bagi menampung keperluan Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan Akta ini digubal berasaskan India Land Acquisition Act, 1894. Akta ini memberi kuasa kepada PBN untuk mengambil balik tanah bagi tujuan awam. Akta ini telah mengariskan tatacara dan prosedur bagi pengambilan balik tanah

AKTA PENGAMBILAN BALIK TANAH, 1960

Akta ini hanya digunapakai di Semenanjung Malaysia sahaja memandangkan Sabah dan Sarawak sudah mempunyai undang-undang mereka sendiri untuk tujuan pengambilan balik tanah iaitu ORDINAN PENGAMBILAN BALIK TANAH SABAH 1950 dan KANUN TANAH SARAWAK

TUJUAN PENGUBALAN AKTA

Untuk memberi kuasa kepada PBN mengambil balik semula tanah mengikut tujuan tertentu. Untuk menangani sikap enggan pemilik harta tanah Untuk membolehkan kelancaran perlaksanaan projek pembangunan

Tujuan Pengubalan
Untuk mengatasi masalah bebanan yang mungkin terdapat di atas sesuatu tanah Untuk mengatasi masalah/ kesukaran guna syarat tanah

TUJUAN PENGAMBILAN BALIK TANAH

Umumnya sesuatu tanah hanya boleh diambil balik bagi memenuhi maksud awam Sek. 3, memperuntukkan bahawa sesuatu tanah hanya boleh diambil balik untuk tujuan: i. Maksud awam ii. Kemajuan ekonomi Malaysia iii. Perlombongan atau kediaman atau rekreasi atau gabungan

PROSEDUR PENGAMBILAN BALIK TANAH

Mewartakan notis permulaan mengikut peruntukan Sek.4 dengan menggunakan borang A Pengistiharan bahawa tanah dikehendaki bagi maksud awam, di bawah peruntukan Sek. 8 dengan menggunakan borang D Siasatan dan penentuan pampasan oleh pentadbir tanah Mengambil alih atau posesi tanah secara formal Rujukan mahkamah

Mewartakan notis permulaan

Mengikut peruntukan sek.4, dalam keadaan biasa pengambilan balik tanah hendaklah dimulakan dengan mengeluarkan notis permulaan Notis permulaan diwartakan menerusi pengemukaan borang A Warta ini hanya berkuatkuasa untuk tempoh 12 bulan sahaja Notis permulaan ini diwujudkan sebagai warta pemberitahuan bagi membolehkan badan yang berkuasa masuk dan membuat siasatan ke tanah terjadual. Kuasa bertulis bagi memasuki dan mengukur tanah dibuat dengan menggunakan borang B Sek. 5(1). Jika berlaku kerosakan semasa kemasukan, maka pampasan hendaklah dibayar menikut peruntukan sek.6. Setelah siasatan dibuat, maka pihak yang terlibat akan memutuskan sama ada tanah akan diambil balik atau sebaliknya

 Jika tanah diputuskan untuk diambil, maka pentadbir tanah perlu mengemukakan: a. pelan yang menunjukkan kawasan tanah yang akan diambil b. senaraikan tanah-tanah yang terlibat dengan menggunakan borang C

Pengistiharan bahawa tanah dikehendaki bagi maksud awam

Dibuat mengikut peruntukan Sek. 8 iaitu dengan menggunakan borang D Pengistiharan dalam borang D adalah berkuatkuasa selama 2 tahun Selepas borang D digazetkan, maka pentadbir tanah boleh membuat siasatan dan penentuan pampasan.

Siasatan dan penentuan pampasan

Untuk membuat siasatan dan menentukan pampasan, pentadbir tanah perlu mengeluarkan notis dalam borang E : Sek. 10 (1). Notis borang E hendaklah dihantar kepada pihak berkepentingan, iaitu: a. penduduk tanah tersebut b. pemilik berdaftar c. mana-mana orang yang mempunyai kepentingan d. mana-mana orang yang diketahui ada kepentingan

 Semasa siasatan, beberapa perkara perlu diberikan perhatian:

i. nilai tanah yang dimaksudkan ii. Kepentingan bagi semua orang yang menuntut pampasan iii. Apa-apa bantahan

Semasa siasatan, pentadbir tanah ada kuasa untuk panggil saksi Setelah siap siasatan, maka award atau nilai pampasan hendaklah dinyatakan dengan menggunakan borang H Setelah award dikeluarkan dan disampaikan kepada pihak yang berkepentingan/ berhak, maka mereka boleh:
i. menerima sepenuhnya ii. menerima dengan bantahan iii. menolak

Rujukan Mahkamah
Siapa yang boleh menuntut: i. orang berkepentingan ii. orang yang mempunyai tuntutan awal terhadap pentadbir tanah iii. Orang yang tidak terima pampasan atau terima dengan bantahan Bantahan adalah berkaitan dengan: i. Ukuran tanah ii. Jumlah pampasan iii. Orang yang menerima pampasan iv. Pengasingan atau pembahagian pampasan

Mengambil alih atau posesi tanah secara formal

Pengambil tanah dilakukan secara formal dengan menggunakan borang K: Sek. 22 Pentadbir tanah akan catitkan pada Dokumen Hakmilik yang didaftar bahawa tanah itu telah diambil balik Dokumen hakmilik perlu diserah semula Dokumen hakmilik yang lain akan dikeluarkan untuk tanah baki. Pengeluaran borang K penting kerana:
i. bayaran faedah bermula selepas 3 bulan borang H dikeluarkan ii. PBN boleh tarik balik pengambilan sebelum borang K dikeluarkan

PENILAIAN UNTUK PENENTUAN PAMPASAN

Pampasan adalah berdasarkan nilai pasaran terbuka Tarikh penilaian adalah dirujuk kepada tarikh borang D diwartakan diperuntukkan Sek.8 Prinsip : pembayaran pampasan akibat pengambilan balik tanah dan kerugian-kerugian lain yang terlibat

Proses Penilaian & Penentuan Pampasan (Jadual Pertama)

Seksyen 1: menentukan Nilai Pasaran Seksyen 2 : perkara-perkara yang perlu diambil kira dalam menentukan pampasan Seksyen 3 : perkara-perkara yang tidak diambil kira dalam penentuan pampasan Seksyen 4 : Batasan ke atas pampasan atau award

Seksyen 1: menentukan Nilai Pasaran (NP)

NP mempunyai ciri-ciri berikut: - harga yang tertinggi atau terbaik, penjual adan pembeli rela hati, jangka masa rundingan yang munasabah, nilai adalah stabil, tiada sekatan pendedahan, tidak mengambil kira tawaran atau pembeli istimewa NP boleh diperolehi dengan merujuk kepada data transaksi Potensi harta tanah perlu diambil kira dalam menentukan NP Persekitaran dan Kejiranan juga perlu diambil kira Jangkaan nilai oleh pakar adalah bukti yang diterima tetapi memerlukan fakta yang dikemaskini

Seksyen 2 : perkara-perkara yang perlu diambil kira dalam menentukan pampasan Selain daripada nilai pasaran, beberapa perkara lain juga perlu diberikan pampasan akibat daripada pengambil balik tanah. Perkara tersebut ialah: a. Kerugian akibat tanah terpisah b. Penjejasan terbabit atau kehilangan pendapatan c. Kos perpindahan d. Kerja-kerja pembinaan semula

Seksyen 3 : perkara-perkara yang tidak diambil kira dalam penentuan pampasan

Desakan bagi menyegerakan pengambilan balik tanah Ketidak sanggupan atau bantahan pihak berkepentingan Mana-mana kerugian yang disebabkan oleh pihak persendirian Mana-mana susut nilai yang terakru Kenaikan nilai tanah akibat pengambilan

Seksyen 4 : Batasan ke atas pampasan atau award

Pihak yang menuntut perlu menetapkan nilai Jumlah yang dibayar hanya setakat mana dituntut walaupun nilainya lebih

Kaedah Penilaian
Pendapat pakar Penjualan tanah yang sama Penentuan kos ABT ke atas keuntungan Nilai potensi

Terima Kasih