Casos Prcticos: Inmovilizado Material

Nuevo Plan General Contable

Clculo del deterioro

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Enunciado del Caso Prctico

Una empresa tiene un inmueble que aparece contabilizado el 31 de diciembre de 20X8 por 375.440 euros al que en la actualidad se le estima un valor mercado de 320.000 euros con unos costes de venta de 5.000 euros. El inmueble fue adquirido el 1 de enero de 20X8 por 380.000 euros, correspondiendo el 60% a la construccin y el 40 % al terreno. La construccin se amortiza a 50 aos por el mtodo lineal considerando un valor residual de 0 euros. Adems se conoce que este inmueble esta arrendado por una renta mensual de 2.000 euros, siendo los gastos anuales (que se pagan a final de cada ao) de 380 euros. La tasa de actualizacin se estima en un 9% anual. SE PIDE: Calcular el deterioro y realizar los asientos contables conforme al nuevo Plan General de Contabilidad.

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Solucin del Caso

Al tratarse de un inmueble que no est siendo utilizado por la empresa en su proceso productivo, debe estar registrado en las inversiones inmobiliarias (cuenta 221) y la norma de valoracin aplicable es la 4 Inversiones inmobiliarias. La norma de valoracin remite al contenido de la norma de valoracin de inmovilizado material: Los criterios contenidos en las normas anteriores, relativas al inmovilizado material, se aplicarn a las inversiones inmobiliarias. Dentro de la norma de valoracin 2 de inmovilizado material, el deterioro est regulado el apartado 2.2., tanto para el PGC como en el Plan de Pymes: Real Decreto 1514/2007 por el que se aprueba el Plan General y de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007 por el que se aprueba el Plan General y de Contabilidad para Pequeas y Medianas Empresas. La regulacin es la misma en ambas normas y establece que al menos al cierre de cada ejercicio, la empresa evaluar si existen indicios de que algn inmovilizado material puedan estar deteriorados, en cuyo caso, deber estimar sus importes recuperables efectuando las correcciones valorativas que procedan. Los clculos del deterioro de los elementos del inmovilizado material se efectuarn elemento a elemento de forma individualizada Para el clculo de los importes recuperables la norma establece que hay que elegir el mayor de los siguientes importes: su valor razonable menos los costes de venta y su valor en uso

Concepto de Valor Razonable: El Marco Conceptual que en el punto 2 del apartado 6 lo define como:
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Es el importe por el que puede ser intercambiado un activo o liquidado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realicen una transaccin en condiciones de independencia mutua. El valor razonable se determinar sin deducir los costes de transaccin en los que pudiera incurrirse en su enajenacin. No tendr en ningn caso el carcter de valor razonable el que sea resultado de una transaccin forzada, urgente o como consecuencia de una situacin de liquidacin involuntaria. Con carcter general , el valor razonable se calcular por referencia a un valor fiable de mercado. En este sentido, el precio cotizado en un mercado activo ser la mejor referencia del valor razonable. Para aquellos elementos respecto de los cuales no exista un mercado activo, el valor razonable se obtendr, en su caso, mediante la aplicacin de modelos y tcnicas de valoracin. Entre los modelos y tcnicas de valoracin se incluye el empleo de referencias a transacciones recientes en condiciones de independencia mutua entre partes interesadas y debidamente informadas, si estuviesen disponibles, as como referencias al valor razonable de otros activos que sean sustancialmente iguales En consecuencia una tasacin o la referecnia al precio de venta de inmuebles sustancialmente iguales podra servir como indicador del valor razonable. Concepto de Valor en Uso: Por otro lado para entender que es el valor en uso, hay que recurrir al Marco Conceptual que en el punto 5 del apartado 6 lo define como: El valor en uso de un activo o de una unidad generadora de efectivo es el valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados, a travs de su utilizacin en el curso normal del negocio y, en su caso, de su enajenacin u otra forma de disposicin, teniendo en cuenta su estado actual y actualizados a un tipo de inters de mercado sin riesgo, ajustado por los riesgos especficos del activo que no hayan ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. Las proyecciones de flujos de efectivo se basarn en hiptesis razonables y fundamentadas; normalmente la cuantificacin o la distribucin de los flujos de efectivo est sometida a incertidumbre, debindose considerar sta asignando probabilidades a las distintas estimaciones de flujos de efectivo. En cualquier caso, esas estimaciones debern tener en cuenta cualquier otra asuncin que los participantes en el mercado consideraran, tal como el grado de liquidez inherente al activo valorado. En esencia habr que calcular el valor actual de los ingresos netos (de gastos) esperados
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para el activo de que se trate.

Clculos para determinar el importe recuperable: Del enunciado se desprende que el valor razonable menos los costes de venta asciende a 315.000 . Valor razonable Costes de venta Valor 320.000 5.000 315.000

El otro elemento de la comparacin es el valor en uso, y su obtencin requiere de algunos clculos financieros: Valor en uso = [Valor actual de los ingresos] [Valor actual de los gastos] El primer paso consiste en calcular mediante su descuento el valor actual de los ingresos, que son de carcter mensual (pagaderos al principio de cada mes, ya que se trata de alquileres) y en principio podemos considerarlos perpetuos y constantes (esta presuncin se adopta por simplicidad ya que normalmente los alquileres son crecientes, en nmeros sucesivos de la revista nuevopgc.net iremos introduciendo otros supuestos ms complejos). Por lo tanto necesitaremos un tipo de inters de actualizacin de periodicidad mensual. El tipo de inters del enunciado es un 9% anual, por tanto habremos de obtener el tipo de inters equivalente mensual a travs de una ecuacin sencilla, la denominada ecuacin de los tantos equivalentes:
(1+tipo inters anual) = (1+ tipo de inters mensual)12 (1+0,09) = (1+ tipo de inters mensual)12

De donde tenemos que tipo de inters mensual = 0,7207 % Valor actual de los ingresos = 2.000 x (1+0,007207) / 0,007207 = 279.459,73 En segundo lugar, calculamos del valor actual de los gastos utilizaremos el tipo anual (ya que estos son anuales y pagaderos al final del ao): Valor actual de los gastos = 380 x / 0,09 = 4.222,22
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Y finalmente tenemos el valor en uso: Valor en uso = 279.459,73 4.222,22 = 275.273,31

Una vez realizados los clculos el importe recuperable ser el mayor de: Valor razonable menos costes de venta: 315.000 Valor en uso: 275.273,31 Por tanto el importe recuperable asciende a 315.000

Comprobacin y clculo en su caso del deterioro: Hemos de comparar el valor contable (350.000 ) con el importe recuperable (315.000 ) y si este es menor existe un deterioro por la diferencia. En nuestro caso el deterioro asciende a Valor contable Importe recuperable Deterioro 375.440 315.000 ======== 60.440

Hemos de tener en cuenta que el valor contable es el coste de adquisicin menos la amortizacin acumulada y los posibles deterioros existentes que figuren registrados en contabilidad.

Asientos contables:
Cuenta 692 292 Descripcin Prdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias DEBE 60.440,00 60.440,00 HABER

Consecuencias: Como consecuencia del reconocimiento de un deterioro la norma contable obliga a recalcular las cuotas de amortizacin del activo considerando el nuevo valor contable y la vida til residual.
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A 31 de diciembre de 2008 antes de dotar el deterioro el valor contable de los elementos que integran el inmueble es el siguiente: Terrenos: 380.000*0,4= 152.000 Construcciones: (380.000*0.6)*49/50= 223.440 ======== Valor contable 375.440

El terreno representa el 40,5 % (152.000/375.440) y la construccin el 59,5% sobre el valor contable. Por tanto el deterioro lo distribuimos en funcin de esos porcentajes, siendo el deterioro del terreno de 60.440*40,5%= 24.478,2 y de la construccin de 35.961,8. Despus del deterioro los valores contables de los elementos seran: Terreno 152.000-24.478,20=129.521,8 Construccin 223.440-35.961,80=187.478,2 La cuota de amortizacin inicial para todos los ejercicios era (380.000*0.6)/50=4.560. La cuota de amortizacin para 31 de diciembre de 2009 ser de 187.478,2/49=3.826,09

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Con esta revista, se pretende fomentar el acceso del pblico a la informacin relativa a los cambios en la regulacin del marco contable espaol en general. Nuestro objetivo consiste en velar por la actualidad y exactitud de dicha informacin. Trataremos de corregir los errores que se nos sealen. No obstante, el Instituto de Estudios Contables y Financieros S.L. no asume responsabilidad alguna en relacin con la informacin incluida en estas pginas. Dicha informacin: es de carcter general y no aborda circunstancias especficas relativas a personas u organismos concretos; no ofrece necesariamente informacin exhaustiva, completa, exacta o actualizada; no ofrece asesoramiento profesional o jurdico (si desea efectuar una consulta de este tipo, dirjase siempre a un profesional debidamente cualificado).

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