A produo e a apropriao da habitao em So Paulo diante dos novos negcios imobilirio -financeiros

Danilo Volochko Programa de Ps-Graduao em Geografia Humana (Doutorado) Universidade de So Paulo (USP) Brasil

Introduo

Este texto apresenta uma parte de minha pesquisa de doutorado que vem sendo desenvolvida desde agosto de 2007 e que trata da temtica da produo habitacional no Brasil e particularmente na metrpole de So Paulo nos ltimos cinco anos. Trata-se de um processo aberto e em pleno andamento, que articula, em sua complexidade, o movimento reprodutivo das finanas nacionais e internacionais, das empresas imobilirias locais e nacionais, de amplas parcelas das classes mdias inferiores da populao e dos governos em suas mltiplas esferas (municipal, federal). No corao desse processo figuram os espaos metropolitanos e as periferias urbanas menos valorizadas, que tm consolidado seu protagonismo nos ltimos anos. Isto equivale a dizer que o capital, para reproduzir -se, tem lanado mo de novas estratgias espaciais para sua valorizao: a metropolizao dos investimentos e a ampliao da base social de consumo dos novos produtos imobilirios , o que implica processos significativos que problematizar emos ao longo do artigo. O caminho de exposio das idias no texto abranger, em primeiro lugar, uma aproximao terica com a primeira parte da hiptese do estudo, que diz respeito relao entre as novas produes do espao e a reproduo econmica; em seguida apresentarei sucintamente algumas premissas polticas do Estado que atuam como medidas de ajuda e proteo aos investidores imobilirio e financeiros ; passarei por uma caracterizao do objeto de estudo que aponta para o lugar como o ponto de partida concreto da anlise; e finalmente discorrerei sobre as implicaes do processo analisado para a apropriao do espao, comentando as mudanas na prtica socioespacial, o aprofundamento da segregao e da insero cotidianidade.

O desafio terico-metodolgico se revela na tentativa de apreender os contedos e fundamentos da problemtica atual da produo e da apropriao da habitao na metrpole de So Paulo atravs d o estudo concreto de um fragmento urbano. Portanto , supe operar uma pesquisa que identifique as mediaes entre a produo dos espaos metropolitanos e a totalidade da metrpole. Da a proposta de analisar um processo local de construo de um grande conjunto de moradias na periferia de uma cidade da Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP) levando em considerao proce ssos mais amplos, como a reproduo da economia metropolitana, as polticas nacionais relativas ao tema e a rentabilizao das finanas em nvel mundial. Assim, a pesquisa toma um grande conjunto de moradias ainda em construo como ponto de partida para a anlise das relaes entre os sujeitos econmicos, polticos e sociais que de um lado atuam na sua produo e que de outro o utilizam para viver (os moradores). Desse modo, define -se uma contradio entre a produo do espao como valor de troca (negcio produtivo) e sua apropriao como uso (improdutivo). Para se ter uma idia inicial do dinamismo imobilirio e financeiro ligado construo habitacional no pas, tomemos brevemente alguns dados 1. Diante do crescimento de 7,5% do PIB (Produto Int erno Bruto) verificado no Brasil em 2010, chama a ateno o crescimento do setor da construo civil, que foi o setor da economia que mais cresceu, com elevao de 11,6% em relao ao ano de 2009. Outro dado que ganha destaque foi a elevao do consumo das famlias brasileiras, que subiu pelo stimo ano seguido. Em relao a 2009, o crescimento do consumo foi de 7%, o que nos remete claramente a um mecanismo de oferta barata e abundante de crdito, grande parte dele voltado construo e compra de imveis. Dados da Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip) e do Banco Central do Brasil (BACEN) apontam que nos ltimos sete anos a concesso de crdito imobilirio para a construo e a aquisio vem aumentando. Em 2009, por exemplo, foram financiados a construo e a compra de 302.680 imveis, que corresponderam a um valor total de R$ 34,02 bilhes. Em 2010 os mesmos dados apontam para 421.386 imveis financiados para a construo e para a
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Fontes: Folha de So Paulo (reportagem do Caderno Mercado de 04/03/2010 e IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica), Bloomberg e institutos nacionais de estatsticas.

compra, correspondendo a um montante de R$ 56,2 bilhes, um aumento de cerca de 65% em relao aos valores financiados e de quase 40% em relao ao nmero de imveis financiados para construo e compra. Portanto, podemos observar um nvel ascendente das atividades imobilirias e financeiras no pas, que inclusive tm contribudo significativamente para a elevao das taxas de crescimento brasileiras e aparentemente (ou temporariamente) afastar os riscos da recesso econmica e da crise financeira que se espalhou pelas economias mundiais recentemente.

Crise financeira e produo do espao

HARVEY (1990) analisa a crise atravs de um conceito revelador: o desenvolvimento geogrfico pouco uniforme do capitalismo . A argumentao desse autor sugere que as crises so geradas a partir de constantes desequilbrios entre os mbitos implicados do capital: produo, distribuio, circulao e consumo, sendo que podemos situar o recorte desse autor no plano das relaes mantidas do capital consigo mesmo, em suas diferentes manifestaes e interesses. Assim, para aquele autor, o capital financeiro crdito e juros, na esfera da expresso monetria do valor e o capital produtivo mercadorias produzidas no plano do trabalho concreto muitas vezes mantm um equilbrio instvel. Com efeito, diz o autor, o movimento de passagem e metamorfose por que passa o capital no curso de sua realizao circulao, produo, consumo tende a autonomizar aqueles momentos em que se colocam maiores possibilidades de ganho, como por exemplo a esfera da circulao (financeira) atualmente. HARVEY tem se dedicado a refletir o lugar da espacialidade e da produo do espao no processo geral da reproduo do capital, interpretando os processos so cioespaciais por meio da produo econmica do meio ambiente construdo. Assim, HARVEY (1990: 420) afirma que:
El resultado es que el desarrollo de la economa espacial del capitalismo se ve asediada por tendencias contradictorias. Por un lado hay que derribar las barreras espaciales y las distinciones regionales, y por otro los medios para lograr esto provocan nue vas diferenciaciones geogrficas, que forma nuevas barreras espaciales que hay que superar. La organizacin geogrfica del capitalismo absorbe las contradicciones dentro de la forma del valor.

As tendncias a que se refere HARVEY so por ele agru padas como foras de concentrao e de disperso geogrfica. No interior desse processo, o autor escreve que la movilidad del dinero -crdito y la tendencia a eliminar las barreras espaciales han llegado a ser la clave para entender la rpida dispersin de la circulacin de capital a travs de la faz de la tierra (1990: 421). Diante disso, as idias de HARVEY nos permitem entender que as diferenciaes espaciais produzidas pela prpria articulao desigual entre o capital financeiro e o setor produtivo nos diversos pases e regies bem como os nveis hierrquicos estabelecidos entre esses diferentes capitais concentrados desigualmente no espao tornam-se uma fonte para a ampliao da circulao do capital. desta maneira que podemos entender , segundo as idias do autor em tela, o processo do capital como um processo contraditrio, portanto crtico, de articulao de espaos -tempos desiguais.

Produo habitacional, metropolizao e valorizao

Novas morfologias urbanas tm marcado a paisagem de metrpoles como So Paulo, com uma profuso de condomnios habitacionais populares que chegam a abrigar 10 mil moradores. Trata -se de um redirecionamento das atividades do setor imobilirio de ponta articulado aos investimentos financeiros que implica um processo geral de capitalizao: capitalizam-se empresas incorporadoras atravs da abertura de capital a partir de 2004 na Bolsa de Valores de So Paulo ( Bovespa), alavancando sua capacidade de comprar terrenos; capitaliza-se um estrato da populao atravs da ampliao do crdito bancrio voltado aquisio da propriedade imobiliria e capitaliza-se o espao como momento que realiza as capitalizaes anteriores. Da capitalizao das maiores incorporadoras do pas decorre uma maior internacionalizao dessas companhias, o que pode ser constatado por meio da composio de capital que apresentam algumas delas. A ttulo de exemplo, o maior acionista da Gafisa S.A. o MORGAN STANLEY & CO. (com 9% das aes, segundo o site www.guiainvest.com.br), sendo que em praticamente todas as incorporadoras listadas na Bovespa existem fundos de investimentos de outros pases. Definimos como hiptese que a atual produo de conjuntos formados por centenas ou milhares de moradias populares condomnios

fechados de blocos de casas e sobrados e edifcios de apartamentos nas periferias metropolitanas se coloca como condio, meio e produto (cf. idias de CARLOS, 2008) da reproduo do setor imobili rio nacional articulado aos capitais financeiros globais. Na metrpole de So Paulo, esse processo tem levado a importantes mudanas quanto aos lanamentos imobilirios, que se direcionam s novas localizaes metropolitanas. O grfico abaixo mostra, na cor azul, a porcentagem do total de imveis novos localizados na cidade de So Paulo, ao passo que a linha vermelha representa o percentual de novas habitaes produzidas na RMSP. De janeiro a dezembro de 2010, dos 67.775 imveis residenciais novos lanados 55,05% (37.314) localizavam-se no municpio central (So Paulo), enquanto 44,95% (30.461) estavam na RMSP. Trata-se de um quadro diferente da situao existente no inci o da dcada:

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Fonte: Embraesp.

Do ponto de vista espacial, o que est na base deste redirecionamento dos lanamentos imobilirios a raridade crescente de espaos edificveis (sobretudo de grandes terrenos) nas reas centrais e valorizadas e a existncia de terrenos grandes e menos valorizados nas periferias. Na verdade, h uma necessidade de superao das barreiras espaciais ligadas sobrevalorizao do espao, sua excessiva edificao e ocupao pela propriedade privada do solo e a necessidade, do ponto de vista do capital, em (re)produzir e (re)valorizar constantemente o espao na metrpole. Outro entrave

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contraditrio a limitao do acesso propriedade privada do solo apenas aos segmentos abastados da sociedade, reduzindo e esgotando o rol de atuao imobilirias aos mais ricos. Uma das premissas desse processo, atualmente em anlise na pesquisa, a Lei sobre a Alienao Fiduciria de Coisa Imvel (N 9.514/97). Esta lei sinaliza para uma mudana jurdica importante, que potencializa os mecanismos de financiamento imobilirio. At 1988, a lei atribua claramente uma funo social casa, e os mecanismos de financia mento imobilirio visavam proteger o direito moradia em primeiro lugar. No caso de inadimplncia das prestaes, iniciava -se um procedimento judicial. Contrariamente, a Lei 9.514/97 institui a possibilidade, no caso de inadimplncia, de que a propriedade retorne instituio credora de modo extrajudicial, ou seja, de modo automtico e sem a necessidade de obter a aprovao pelo Poder Judicirio. Este flexibilizar -se da lei oferece muitas garantias aos credores e aos investidores, protegendo o lado mais f orte dos contratos imobilirios, favorecendo amplamente o setor imobilirio e o capital financeiro ligados produo da habitao fundamentalmente como um negcio lucrativo e seguro. Outra premissa do processo estudado, tambm proveniente da dimenso poltica, o Programa Habitacional Popular Minha Casa Minha Vida, lanado em maro de 2009, durante o governo Lula. Trata-se de um grande pacote anti-crise do governo federal, que contou, em sua elaborao, com a participao das principais incorporadoras do pas. Entre os objetivos desse do Programa esto a construo de 1 milho de imveis para famlias de 0 a 10 salrios mnimos, atravs de uma srie de subsdios incorporadoras e principalmente aos compradores: iseno total ou parcial do seguro de vida nos contratos de financiamento, conforme a renda das famlias; reduo das taxas de juros, conforme a renda familiar; criao de um fundo que garante o refinanciamento integral ou parcial das parcelas no pagas (funcionando como um seguro desemprego); subsdio integral ou parcial dos custos para o registro do imvel; facilitao da aprovao dos projetos imobilirios, com menores exigncias em relao s questes ambientais e maior facilidade para a regularizao fundiria da propriedade do solo em re as de ocupao irregular.

Tanto a Lei sobre a Alienao Fiduciria quanto o Programa Minha Casa Minha Vida, somados a outros fatores como a poltica econmica de juros e inflao mais contidos, a relativa estabilidade do emprego e ampla oferta de crdito pelos bancos e financeiras, atuaram no sentido de fomentar as condies macroeconmicas necessrias para a reprodu o capitalista nacional e internacional atravs da nova produo habitacional nas periferias metropolitanas. Assim, se em um primeiro momento as periferias urbanas e os espaos metropolitanos constituem a formao do valor na passagem da terra de rural para urbana em que ocorre j um processo de valorizao fundiria ao incorporar virtual ou fisicamente atributos urbanos aos terrenos , nos ltimos anos as grandes empresas do setor imobilirio e da construo civil, juntamente com as finanas externas e na cionais, vm impulsionando a produo habitacional justamente em reas perifricas onde as possibilidades de valorizao so maiores e mais abundantes.
O Valle Verde Cotia e os novos condomnios habitacionais

O condomnio fechado Valle Verde Cotia foi inicialmente concebido e construdo pela empresa Bairro Novo, uma jointventure entre as empresas Gafisa S.A. e Odebrecht Realizaes Imobilirias, sendo atualmente finalizado pela incorporadora Tenda, pertencente ao grupo Gafisa. No marco das novas espacialidades produzidas nas periferias metropolitanas, este condomnio formado por um conjunto de 2.400 unidades novas na cidade de Cotia, municpio de cerca de 180 mil habitantes na RMSP localizado a cerca de 35km do centro de So Paulo. O Valle Verde Cotia, construdo em meio a reas pouco ocupadas, parcialmente destitudas de equipamentos urbanos bsicos gua, coleta de lixo, rede de esgoto, luz se insere em uma nova modalidade de produo imobiliria no Brasil , uma vez que o conjunto de moradias do condomnio em tela distinto dos conjuntos habitacionais produzidos pelo Estado, sendo condomnios fechados produzidos pelo setor privado. Todavia, tambm no se assemelham aos condomnios fechados voltados aos moradores abastados, apresentando um aproveitamento mais intensivo da rea do empreendimento, imveis com metragens bastante reduzidas entre 45 e 65 metros quadrados , m qualidade construtiva dos imveis e ausncia

de servios e atividades complementrias nos arredores, como lojas, comrcio, farmcias etc. Em Cotia o condomnio possui quase 500 mil metros quadrados de rea, e os imveis so construdos com uma tecnologia que permite s incorporadoras acelerar o ritmo das construes e ampliar sua quanti dade, diminuindo assim os custos unitrios de produo e barateando sua comercializao (at R$ 90.000,00), o que lhes permite abarcar perfis de renda de grupos sociais que pagavam aluguel e que agora tm acesso propriedade privada do solo pela primeira vez, em sua maioria. A imagem abaixo (extrada do Google Earth em 14/03/2011) mostra o Valle Verde Cotia e seu entorno:

Outras caractersticas do condomnio Valle Verde Cotia e do seu entorno empobrecido podem ser vistas pelas fotos (do autor) que seguem:

Algumas implicaes socioespaciais

At o presente momento podemos concluir que a financeirizao da produo imobiliria impulsiona a produo de novas espacialidades que integram crescentemente a vida cotidiana dos habitantes mais pobres, oferecendo-lhes a materialidade da casa e com isso intensificando sua integrao (precarizada) cotidianidade, nos termos trabalhos por LEFEBVRE (1972). O novo acesso dos setores inferiores da classe mdia propriedade privada do solo caracterizada por uma dvida financeira que precariza a vida ao amarrar e submeter a vida cotidiana dessas famlias lgica dos espaos privados e fechados, avessos rua, ao bairro, cidade, reduzidos funcionalidade do habitat. Alm disso, o enorme sacrifcio em torno do pagamento das prestaes azeita um discurso da propriedade e uma conscincia privada, que os integrando crescentemente cotidianidade dos movimentos repetitivos e das separaes entre os tempos e os espaos da vida, consolidando e formalizand o as desigualdades socioespaciais existentes. Observa-se, no caso concreto em questo, uma ausncia dos investimentos pblicos em relao ampliao e melhora das infraestruturas dos bairros vizinhos: dos espaos pblicos, das escolas, dos hospitais, da r ede de transporte etc. H maior isolamento da casa em relao aos demais espaos da vida cotidiana, uma ampliao dos tempos obrigatrios de deslocamento, uma maior programao e uma maior normatizao das prticas cotidianas do habitar no interior do cond omnio. Diante disso, fica patente uma crise dos espaos de sociabilidade, com a produo de novos espaos fechados, homogneos, novas hierarquizaes e aprofundamento da segregao em espaos perifricos empobrecidos e j bastante segregados. Assim, longe de acessar o habitar entendido como a apropriao do espao para o uso improdutivo, para a fruio do espao pelo corpo, para o exerccio do encontro e das diferenas , amplos setores da populao so jogados nas estruturas e lgicas do habitat fu ncionalizado, isolado, programado pelas polticas de habitao em consonncia com as necessidades da economia capitalista em ampliar sua base socioespacial, acarretando em uma acentuao das hierarquias e desigualdades j existentes na metrpole.

Bibliografia

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e produo do Espao Urbano . So

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