PREGUNTAS Y RESPUESTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Ms respuestas sobre asambleas (asistencia, poderes, impugnaciones) Tomado de http://contenido.metrocuadrado.

com ASISTENCIA La asistencia a la reunin de asambleas es un derecho o un deber del copropietario? Es legal el cobro de multas por no asistir? Rta./ Existe jurisprudencia en los dos sentidos, sin embargo, la asistencia es un deber. Le recomendamos consultar tambin el Cdigo de Polica de Bogot. La asamblea, debidamente convocada, puede imponer multas o sanciones cuando en el reglamento no se estableci la obligacin de asistir? Rta./ No. Debe estar contemplado el hecho que ocasiona la sancin y su respectivo castigo. Est viciada de nulidad una asamblea citada con 11 das de antelacin? Rta./ S. Es normal hacer tres convocatorias a asamblea general cuando no se han cambiado estatutos? Rta./ Aunque no se haya sometido a la nueva ley deben convocar a la asamblea como lo establezca el reglamento vigente. Sin embargo, hay algunas disposiciones de orden pblico que deben acatarse como el 70 por ciento en ciertos casos. Se logr qurum del 50 por ciento pero en el transcurso de la misma se disolvi, Podemos citar de nuevo para continuar el orden? Rta./ El consultante dice que slo asisti la mitad, es decir, no hubo qurum desde el ini-cio, ya que se requieren ms de la mitad de los coeficientes (norma de orden pblico). Es comn que entren 200 y queden 20 pero no hay constancia de la salida de las personas, lo que no le deja prueba al juez de que se disolvi el qurum.

En el reglamento se aprob la multa por no asistencia pero nadie paga alegando que son inconstitucionales e ilegales cmo podemos cobrarlas? Rta./ Si el reglamento contempla tal disposicin es obligacin del administrador y de todos los propietarios acatarlo. Si alguien no est dispuesto a pagar la multa, debe demandar la nulidad del artculo correspondiente; para cobrar la deuda hay que instaurar una accin judicial. Qu hago como propietario para posponer una asamblea que se realizar en Semana Santa y no puedo asistir? Rta./ Puede solicitar el cambio de fecha u otorgar un poder. No me convocaron por no residir en el edificio. Cmo hago valer mis derechos? Rta./ Inscriba su nombre, direccin y dems datos ante la administracin, en el libro de propietarios. As el administrador tendr que enviarle la citacin a la direccin correcta. Sin embargo, est pendiente. El punto de proposiciones y varios se puede colocar dentro de los primeros puntos? Rta./ Depende del orden que imponga la asamblea. Considero que quien tenga una idea importan-te debe enviarla al administrador con anterioridad pues la ley es clara en los pun-tos a tratar en asambleas ordinarias. PODERES Los poderes deben autenticarse ante notario? Rta./ No necesariamente. Es posible ceder el poder a una tercera persona? Es valida esta representacin? Rta./ La facultad de sustitucin a un tercero para ser vlida debe constar en el poder. Mis hijos han suscrito por escritura pblica un poder general me autoriza este poder a formar parte del consejo?

Rta./ La Ley 675 dice que el consejo debe estar integrado por el propietario y sus delega-dos; es decir, que si tiene poder est facultada. Cuntos poderes puede recibir una persona? El administrador puede apoderar a otros copropietarios? Rta./ No hay lmite de poderes. Aunque la nueva ley no expresa nada al respecto, el administrador no debera asumir dos posiciones que estn claramente definidas en la ley. En el consejo pueden participar dos personas que viven en el mismo apartamento? el contador puede ser reemplazado por un asesor administrativo y contable? Rta./ No existe prohibicin al respecto. Sin embargo, dadas las funciones que la Ley 675 al consejo lo ms prudente y aconsejable es que haya personas de otras unidades. Ahora, toda vez que nadie quiere pertener al consejo de administracin, hay casos en los que se debe acudir a personas de la misma familia. 2). Si no es mixto (comercial y residencial) existe la posibilidad de que otro profesional con conocimientos contables pueda ejercer la funcin de revisora. Se puede proponer que los miembros del consejo tengan pago? Rta./ No debera ser porque esta es una actitud de colaboracin. Sin embargo, para estimularlos en muchos conjuntos se descuenta un porcentaje de las cuotas de administracin; cosa que es justa. ******* REGLAMENTOS E IMPUGNACIN Nombramos administrador pero no reformamos estatutos son vlidas sus actuaciones? Rta./ S. Se puede impugnar un reglamento al que no se le incluyeron las correcciones en la minuta final? Rta./ Si .Se puede impugnar la decisin de aprobacin de reglamento. Si ya est registrado se demandar su nulidad.

Se puede impugnar la asamblea del 2004? An no se han publicado las actas. Rta./ Hay plazo de dos meses despus de publicada el acta. Como no hay publicacin, el tiempo an no ha empezado a correr. Se puede alegar el IPC para impedir el incremento de una cuota de administracin aprobada en asamblea? Rta./ La asamblea es el mximo rgano de la propiedad horizontal. Sin embargo, es necesario verificar si el presupuesto se puede modificar. En qu eventos se deben suspender las decisiones de las asambleas cuando un acta se ha impugnado judicialmente? Rta./ Ninguno de los rganos de administracin estn facultados para suspender una decisin de la asamblea. Es legal que la asamblea decida que el modulo comercial contribuya a gastos de tipo social? ASAMBLEA Qu sanciones les pueden imponer al administrador, consejo y revisor fiscal por ser renuentes a convocar a asamblea ordinaria? El reglamento de propiedad horizontal y la ley son de obligatorio cumplimiento para los rganos de administracin y para el revisor fiscal. Considero que en el caso expuesto hay desconocimiento del reglamento, al punto que los propietarios pertenecientes al consejo podran ser multados e incluso, ser incluidos en un listado ubicado en lugares de amplia circulacin en el edificio. En cuanto al administrador estara incurriendo en una violacin adicional del contrato en el que sera obligatorio incluir una clusula en el sentido de que se adhiere al reglamento. Tambin se aplicarn las sanciones del caso. Los administradores y revisores respondern por los perjuicios que ocasionen a la persona jurdica, a los propietarios o a terceros por esta omisin.

Cuando no se convoca a asamblea dentro del trmino de ley, la asamblea ordinaria puede ser programada y debatir los temas como extraordinaria? Se le debe dar carcter de ordinaria, as se celebre fuera de trmino, siempre y cuando rena los requisitos de este tipo de cita. All se tratarn y decidirn slo los asuntos pactados para esta. El administrador, el consejo y el revisor fiscal pueden presentar propuestas a la asamblea de acuerdo con el cargo que tienen? El administrador y el revisor fiscal no forman parte de la asamblea pero al presentar sus informes pueden elaborar propuestas en beneficio de la comunidad. Es viable que por el mal comportamiento de algunos asamblestas se solicite el apoyo de la fuerza pblica? Si los actos lo ameritan hay que acudir a la fuerza pblica. El consejo de administracin debe participar en la asamblea individualmente como propietario? Sus integrantes tienen alguna funcin dentro de este ente? El consejo, como tal, no participa con voz y voto. Sin embargo, en determinado momento son sus miembros los que presentan informes y la dirigen. Adems de dirigir la asamblea el presidente y el secretario tienen alguna otra obligacin? Deben firmar las actas. Adems, la Ley prev que el presidente de la asamblea firmar el contrato con el administrador en caso de que el presidente del consejo no lo haga. Cules son las funciones de la comisin verificadora y por cunto tiempo son elegidos sus integrantes? Las personas designadas por la asamblea deben verificar la redaccin del acta, que debe ser fiel reflejo de las decisiones que se tomaron. Podrn cumplir su misin cada vez que la asamblea los designe. Cmo se debe publicar el acta de asamblea? Cunto tiempo hay para hacerlo? El administrador debe poner a disposicin de los propietarios copia completa del acta en el lugar determinado como sede de la administracin, e informar la situacin a cada propietario, en un lapso no superior a 20 das de la fecha de la reunin.

Las actas se pueden corregir por solicitud de la comisin verificadora o de algn propietario? S, slo si no es fiel a lo que sucedi en la asamblea. Quin se encarga de elaborar el acta de asamblea? Por lo general, el secretario quien en la mayora de casos es el administrador. Las votaciones a consejo deben ser secretas? Salvo que lo establezcan las normas internas del consejo. La impugnacin de actas es diferente a la de decisiones? Cul es el trmite para impugnar una y otra? Cunto tiempo tiene el interesado? La ley habla que la impugnacin de decisiones se podr hacer dentro de los dos meses siguientes a la fecha de publicacin o notificacin del acta. Quin puede impugnar las actas de asamblea y en qu casos? El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados pueden hacerlo ante el juez. Segn jurisprudencia emitida sobre los tenedores, considero que estos tambin pueden impugnar una decisin que los perjudique y que sea contraria a la Ley o al reglamento (Sentencia C318 de 2002.Corte Constitucional). Qu pasa cuando la comisin verificadora no est de acuerdo con el contenido del acta y han transcurrido ms de veinte das hbiles conforme a la ley? El acta debe ser aclarada o corregida en caso de que no est de acuerdo con la comisin. De todas formas se dar cumplimiento a las decisiones. Dnde se encuentran las funciones del consejo, del revisor fiscal y del contador? La Ley 675 define las de los miembros del consejo. Adems, en los reglamentos de propiedad horizontal se establecen las atribuciones del consejo y del revisor fiscal o del contador, cuyos vacos se pueden llenar con las disposiciones del Cdigo del Comercio. Qu pasa cuando la persona que convoca a la asamblea no enva las citaciones a la residencia del propietario? Se puede sancionar a este ltimo por no asistir? El administrador debe asegurarse de que la convocatoria sea conocida por cada propietario. Si la persona no vive en el edificio, la citacin se podra

enviar por correo certificado. Claro que si no se envi sera injusto e ilegal imponer cualquier sancin por inasistencia. Cul es el procedimiento para modificar el reglamento? Se requiere aprobacin de la asamblea con un qurum decisorio de un nmero de propietarios que represente, por lo menos, el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. DECISIONES Y DISPOSICIONES DE ASAMBLEA GENERAL Y CONSEJO DE ADMINISTRACIN. En cuanto se puede subir las cuotas de administracin en una propiedad horizontal? El porcentaje del aumento de las cuotas de administracin en la propiedad horizontal, es establecido mediante la asamblea de propietarios, por lo cual no tiene un porcentaje determinado. Este valor, se incrementa para efectos de valorizacin de la propiedad. GESTION ADMINSTRATIVA EN PH1 1) El consejo de administracin en el edificio nunca ha funcionado como tal, y no tiene un libro de actas, ni rinde informe de su gestin. Qu se hace en este caso? En las asambleas ordinarias los dignatarios deben rendir un informe de su gestin como lo hace el administrador . El libro de actas debe ser la memoria histrica de la copropiedad. Las actas del consejo de administracin deben estar a disposicin de los miembros de la comunidad, la firma es un requisito formal para efectos probatorios en caso de un proceso, se recomienda hacer firmar de quienes actuaron como presidente y secretario de las reuniones. En el evento de no tener el libro de actas, se debe comunicar esta situacin a la asamblea de copropietarios. 2) En el edificio se remat una oficina por el cobro de una deuda de administracin. Ese bien cmo queda frente a la copropiedad y en relacin con los dems dueos de las unidades privadas, en qu los beneficia?

Tomado de ABC INQUIETUDES CIUDADANAS SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL, Alcalda Mayor de Bogot. Instituto Distrital de la Participacin y Accin Comunal. Mesa Distrital Propiedad Horizontal. 2007.

El patrimonio del edificio est compuesto por las cuotas de administracin, las multas, las donaciones, etc. Si se recuper el dinero por remate este se Incorpora al patrimonio, la asamblea decidir sobre el uso que se debe dar a ese dinero. 3) Las cuentas bancarias de la copropiedad deben estar registradas solamente a nombre del administrador o ser compartidas con el presidente del consejo? El administrador es la cabeza visible de la copropiedad, por seguridad puede llevar otra firma para mover la cuenta. 4) El coeficiente para cuotas de administracin puede ser unificado (pagar igual) o se debe someter a la ley?. Estos coeficientes se calculan con base en el rea privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al rea total privada del edificio o conjunto. La corte constitucional en sentencia c-782 de agosto 18 de 2.004. M.p. Rodrigo Uprimmy Yepes, aclar, en cuanto al pago de las expensas comunes, que el criterio adoptado por la ley 675 de 2.001, no es el retributivo, segn el cual los propietarios de las unidades privadas contribuyen a los gastos comunes en forma proporcionada a los beneficios que reciben, ni el igualitario que conlleva a que todas las unidades privadas contribuyan en forma idntica, sino el del coeficiente de propiedad o de proporcionalidad al rea de cada inmueble exclusivo frente a la totalidad del rea del edificio o conjunto. 5) Cualquier ciudadano que habite en el conjunto puede ejercer el cargo de administrador sin necesidad de tantas normas que coloque el consejo de administracin? La ley 675 de 2.001 no estableci caractersticas especiales para ejercer el cargo de administrador, se limit en el artculo 50 pargrafo 2 a estipular que quien ejerza la administracin directamente, o por encargo de una persona jurdica contratada para tal fin, deber acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrar en los trminos del reglamento que para el efecto expida el gobierno nacional y a la fecha esa reglamentacin no ha sido expedido. Lo cierto es que le corresponde a las copropiedades reglamentar qu administrador quieren para su conjunto y en esa medida establecer los requisitos mnimos para hacer una buena contratacin. 6) El administrador puede ser elegido por votacin en Asamblea? El nombramiento del Administrador lo hace la Asamblea General, excepto en aquellas o propiedades en las que existe el Consejo de Administracin donde ser este quien haga el nombramiento, de acuerdo con el artculo 50 de la Ley 675 de 2001.

Sin embargo, en nuestro concepto, esto no implica que no pueda la Asamblea nombrarlo o removerlo si as lo desea. El legislador consider, para otorgar tal atribucin al Consejo, que as se facilitaba el nombramiento y remocin del Administrador al no tenerse que convocar una Asamblea General, como se hacia bajo el imperio de la anterior legislacin. El artculo 50 de la ley 675 de 2001, fue demandado y aunque la Corte en su sentencia C127/04 dice que con esto se agiliza un procedimiento administrativo, sin vulnerar ningn derecho y sin coartar la libertad de la comunidad de elegir democrticamente, directamente, en la Asamblea a su Administrador, son muchas las personas que consideran que esta determinacin, por su trascendencia debe ser funcin indelegable de la Asamblea. La corte constitucional en sentencia c-474 del 2004 ha dicho que la asamblea puede ser consultada cuando hay asuntos que puede perjudicarle. Teniendo en cuenta la jerarqua de los rganos administrativos, donde la Asamblea General es siempre la MAXIMA AUTORIDAD en la copropiedad, si sta, es decir la Asamblea determina nombrar directamente al Administrador, tiene todo el derecho de hacerlo, para el periodo que ella misma establezca, o puede dar al Consejo de Administracin, rgano que la representa durante su receso, instrucciones precisas para la eleccin del Administrador. De acuerdo a lo preceptuado por la ley, en los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administracin directamente, o por encargo de una persona jurdica debe acreditar idoneidad para ocupar el cargo. El Presidente de la Asamblea General, o el Presidente del Consejo, donde este rgano exista, ser quien firme el contrato con el Administrador, a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente en todo lo referente a tipo de contrato, honorarios, plizas, vigencia, etctera. El Administrador constituir garanta, mediante una pliza de seguro, cuyo valor asegurado corresponda al valor del presupuesto del ao para el cual se suscribe el Contrato. (Art. 50 Par 3 - El gobierno Nacional, podr disponer la constitucin de plizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto mximo asegurable ser equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el ao en que se realiza la respectiva designacin)

7) El apartamento cuya propietaria es una mujer cabeza de familia puede ser embargado por deuda de cobro de administracin? y Qu se puede hacer si la deudora no quiere pagar los intereses de mora? En principio s. Si es patrimonio de familia a favor de sus hijos menores, se solicita ante el juez de familia el levantamiento del patrimonio de familia para poder embargar y si la seora va a pagar los intereses los consejos de administracin podran condonar la deuda. 8) Hay algn trmino para cobrar las cuotas de administracin, vence o prescribe su cobro? Las cuotas son exigibles desde el momento en que quien las crea: asamblea general, determina la oportunidad de pago de una manera clara, expresa y exigible, correspondindole al administrador su recaudo y cobro por mandato legal por el monto determinado y a partir de la fecha de exigibilidad, an sin obtener autorizacin de nadie para efectuar la gestin. Prescribe la oportunidad para instaurar la accin las cuotas generadas con posterioridad a la ley 791 a los cinco aos va ejecutiva y va ordinaria a los 10 aos, prescripcin que opera cuota a cuota, ya que son de tracto sucesivo mensual. El juez no puede decretar la prescripcin de oficio, se necesita que sea alegada por quien se beneficia. 9) Los morosos pueden asistir a las asambleas y votar? La ley 675 del 2001 en el art. 37 en especial el inciso segundo manifiesta que la asamblea est compuesta por la totalidad de los propietarios de Unidades privadas que componen el conjunto o edificio, quienes tendrn derecho a voz y voto. Donde la ley no hace diferencia no le es dado al intrprete hacer diferencia, la ley debe entenderse en su sentido gramatical, por ello finalmente el pargrafo primero del artculo quinto de la misma ley precepta que en ningn caso los reglamentos de propiedad horizontal podrn contrariar lo dispuesto en el mismo estatuto legal y en caso de hacerlo se entender no escrito. 10) Son obligatorios los mdulos de contribucin en los Conjuntos residenciales? No, la ley 675 solo los prev con carcter imperativo para los conjuntos o edificios comerciales y/o mixtos; empero no los prohbe en los residenciales. Si se adoptan es vlida tal decisin y tiende a reglar la contribucin para ciertos sectores del conjunto que se benefician con ciertos servicios inherentes a ellos y que excluyen a las dems unidades privadas y en consecuencia a sus propietarios.

11) Se pueden arrendar los salones comunales o sedes Sociales? El artculo 19 de la ley 675 de 2.001 establece que los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrn autorizar la explotacin econmica de bienes comunes. Dicha explotacin solo hace referencia al uso y goce, no se extiende a la realizacin de negocios jurdicos que impliquen la disposicin o transferencia del derecho de dominio de esos bienes comunes. 12) Injerencia de los derechos adquiridos frente a: coeficientes y zonas comunes de uso exclusivo para la imposicin de actos Pecuniarios. Los derechos adquiridos comprenden aquellas situaciones individuales y subjetivas que se han consolidado y definido bajo la vigencia de la ley, y por ende ellos se encuentran garantizados, de tal forma que no pueden ser menoscabados por disposiciones futuras, basado en la seguridad jurdica que caracteriza dichas situaciones. Sin embargo los artculos 17 y 28 de la ley 153 de 1887, recogen la doctrina desarrollada en torno al tema, abundante por cierto, para disponer que la ley nueva puede anular o cercenar las simples expectativas y que todo derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad con ella, subsiste bajo el imperio de otra; pero en cuanto a su ejercicio y cargas, y en lo tocante a su extincin, prevalecern las disposiciones de la nueva ley. Esto quiere decir que las normas posteriores pueden modificar la forma de ejercer los derechos, por lo tanto le corresponde a la copropiedad reglamentar las cargas impuestas pero respetando los derechos adquiridos de los copropietarios, los que no se pueden desconocer. Se pueden modificar los coeficientes teniendo en cuenta los usos exclusivos si estos no los hubieren tenidos en cuenta en su formacin o clculo, concordancia con el art. 26 27, y 28 de la ley 675 de 2001. O se pueden reconfirmar su asignacin como derecho adquirido y la imposicin de una compensacin en equidad y razonabilidad.

13) La urbanizacin Galicia I sector tiene un reglamento de propiedad horizontal sin formalizar , La Junta de Accin Comunal lo puede aplicar? La Junta de Accin Comunal no lo puede aplicar porque este es un ente privado que tiene sus propios estatutos. Si no lo ha formalizado debe protocolizarlo, registrarlo en la oficina de instrumentos pblico y alcalda local para que produzca efectos jurdicos. 14) Ser que cualquier ciudadano que habite en el conjunto puede ejercer el cargo de administrador sin necesidad de tantas normas que coloque el consejo de administracin? La ley 675 de 2.001 no estableci caractersticas especiales para ejercer el cargo de administrador , se limit en el artculo 50 pargrafo 2 a estipular que quien ejerza la administracin directamente, o por encargo de una persona jurdica contratada para tal fin, deber acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrar en los trminos del reglamento que para el efecto expida el gobierno nacional y a la fecha esa reglamentacin no ha salido. Lo que si es cierto es que le corresponde a las copropiedades reglamentar que administrador quieren para su conjunto y en esa medida establecer los requisitos mnimos para hacer una buena contratacin. 15) Informacin sobre responsabilidades tributarias de un conjunto residencial en propiedad horizontal. Obligatoriedad de revisor fiscal. La principal responsabilidad fiscal que tiene la propiedad horizontal es la de actuar como agente retenedor, lo que implica segn el ET. la obligacin de retener, declarar y consignar en forma oportuna las retenciones efectuadas sobre pagos o abonos en cuenta, adicionalmente a partir de este ao se debe presentar ante las autoridades fiscales la informacin de las retenciones en medios magnticos. El revisor fiscal es el rgano de control de las copropiedades y las normas relativas se encuentran consignadas en el artculo 56 de la ley 675 de 2001, y las disposiciones vigentes sobre el ejercicio de la contadura pblica en Colombia. 16) Obligatoriedad de la personera jurdica. El artculo 14 de la Constitucin Nacional impone el derecho de toda persona a que se le reconozca personera. Personera jurdica equivale a capacidad para actuar, para adquirir derechos y contraer obligaciones. A la luz de los esquemas existentes en la historia de propiedad horizontal, han existido tres esquemas y cada uno de ellos requiere personera.

En el esquema de la ley 182 de 1948, no hay persona jurdica, pero el art. 11 cre las dos opciones: una de constituir una sociedad para administrar la comunidad y en ese caso se entiende que el representante de la sociedad tiene la representacin legal, y dos la de hacer unos reglamentos de propiedad horizontal. Para el caso de la opcin dos el asunto se cubre con la integracin normativa que se dio con la ley 95 de 1890 en el artculo 22, corroborada 37 aos despus por la ley 16 de 1985 en el artculo 10 y un ao mas tarde el decreto 1365 de 1986 en su artculo 30 reglamenta la ley 182 de 1948 y 16 de 1985, y la abundante jurisprudencia de las altas cortes en este sentido. En el esquema de la ley 16 de 1985, el art. 3 define la persona jurdica y aunque discutida as permaneci, independiente a los propietarios de unidades privadas y compuesta por bienes y servicios comunes, representada por el administrador elegido en asamblea de propietarios de unidades privadas, y se registra ante la alcalda respectiva, quien adems certifica de su existencia y representacin. En el esquema de la ley 675 del 2001, la persona jurdica es acertadamente constituida por los propietarios de las unidades privadas, representada por el administrador nombrado en asamblea o elegido por el consejo, segn el caso, registrada y certificada por la alcalda respectiva. 17) Es obligatorio pasarse al esquema de la ley 675 del 2001, para obtener personera? La sentencia c- 488 de 2002 de la Corte Constitucional, produjo efectos retrospectivos a la ley 675 del 2001, y por tanto no es obligatorio para las comunidades sometidas a regmenes anteriores que asuman en este sentido cargas de la nueva ley, en este caso a menos que sus copropietarios o propietarios de unidades privadas, de acuerdo a sus reglamentos, decidan voluntariamente acogerse al nuevo sistema, que se entender incorporada a los reglamentos expedidos anteriormente. Por ello, quienes voluntariamente no han adecuado sus reglamentos internos a la nueva ley, permanecen bajo los derechos de la anterior legislacin, y donde hay abundante casustica de los bifamiliares y trifamiliares. 18) Un conjunto cerrado de casas tiene el mismo manejo Administracin que un conjunto multifamiliar de apartamentos?. en

Si ambos son proyectos son esquema nato de propiedad horizontal sern similares, variarn de pronto coeficientes, los mdulos de contribucin si alguno es mixto , el revisor fiscal obligatorio si alguno es mixto o comercial entre otros. Ahora bien ser un poco distinto si el grupo de casas y edificios pertenecen a lo que se conoce como Unidad Inmobiliaria Cerrada, que aunque es una figura de propiedad horizontal a que se refiere

el art. 63 y siguientes de la ley 675 de 2001, tienen a su interior propiedad horizontal nata, y en cuanto a la unidad inmobiliaria cerrada una configuracin de bienes y servicios comunales propios de la formas de estar integrados arquitectnicamente y sus caractersticas propias, as mismo un coeficiente de aplicacin distinto. 19) Qu documentos debe entregar el representante legal de un conjunto nuevo, en el momento de entregarlo a los Propietarios?. Los indicados en el artculo 24 de la ley 675 del 2001, pero resaltamos que el hecho de que lo entregado corresponda a lo aprobado en el reglamento 20) Cmo podemos hacer para que la asamblea se concientice que un consejo que lleva varios periodos, hace contrataciones muy costosas y creen que son los nicos elegibles? Capacitando a la asamblea, a quienes los eligen y los reeligen; si el conjunto llegare a ser exclusivamente residencial, los consejos no son obligatorios, solo lo son en los mixtos o comerciales de mas de 30 unidades privadas. Haciendo gestin proactiva aportando lluvia de cotizaciones en cada una de las convocatorias a contratar . 21) Un deudor moroso de ms de 5 aos en mora, se inicia proceso jurdico despus de 4 aos y el registro contable no coincide con lo supuestamente cobrado en capital e intereses. Se puede solicitar inspeccin de contabilidad para establecer lo realmente cobrado? Y Teniendo en cuenta que el deudor es persona jurdica no registrada en cmara y comercio? En los cobros judiciales, el juez al fallar debe hacerlo de acuerdo a lo probado en el proceso, art. 174 del Cdigo de Procedimiento Civil, desde luego que usted puede pedir el cotejo, la inspeccin judicial, pero el xito estar en que lo pruebe. 22) Puede una PH de casas convertirse en PH haca arriba con la modificacin de algn decreto, adems del acuerdo del 1007 de los copropietarios? Siempre que se conserve el respeto por la norma urbanstica, esta lo permita, y la asamblea lo apruebe con qurum calificado y conociendo sus consecuencias.

23) Es legal cobrar intereses de mora por cuotas extraordinarias, cuando el contrato de la obra a realizar no se ha ejecutado y teniendo en cuenta que en ocasiones anteriores, por esta misma cuota, se han condonado los intereses de mora? No se exige el derecho de igualdad? Es vlido el cobro coactivo para la obra que no se ha realizado?. Para cobrar intereses de mora debe haberse constituido en mora al deudor, art. 1615 del Cdigo Civil, si la obligacin no trae la renuncia, o no contiene con claridad desde qu momento se est en mora, se debe constituir al deudor en mora. 24) Cul es la competencia de las alcaldas locales ante la propiedad horizontal? En cuanto a la atribucin otorgada a las autoridades municipales para llevar el registro de las personas jurdicas, as como para expedir la certificacin sobre su existencia y representacin legal, para el caso del distrito capital viene siendo ejercida por los alcaldes locales, desde antes de expedirse la ley 675 de 2001. En efecto, el decreto 1365 de 1986 por el cual se reglamentaron las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, dispona en el artculo 7 lo siguiente: el registro y certificacin sobre existencia y representacin legal de las personas jurdicas que se crean por ministerio de la ley 16 de 1985, corresponder al alcalde del municipio donde se encuentran ubicados el o los inmuebles afectos a propiedad horizontal. En el distrito especial de Bogot, tal funcin corresponder al alcalde mayor de la ciudad o su delegado. La ley 675 de 2001 recoge prcticamente en los mismos trminos lo que sealaba el citado decreto, al consagrar en el artculo 8 que: la inscripcin y posterior certificacin sobre existencia y representacin legal de las personas jurdicas a las que alude esta ley, corresponde al alcalde municipal o distrital del lugar de ubicacin del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. Para cumplir con el anterior procedimiento, en el inciso segundo del citado artculo se indica que el interesado deber presentar ante el funcionario o entidad competente la escritura contentiva del rgimen de propiedad horizontal debidamente registrada, as como los documentos que demuestren el nombramiento y aceptacin tanto del representante legal como del revisor fiscal, agregando que en ningn caso deber exigirse trmites o requisitos adicionales.

Para el cumplimiento de lo dispuesto en la citada ley, el alcalde mayor expidi el decreto 854 de 2001, consagrando en el artculo 50 lo siguiente: delegar en los alcaldes locales de Bogot, la inscripcin y expedicin de las certificaciones de existencia y representacin legal de las personas jurdicas reguladas por la ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el rgimen de propiedad horizontal, sobre la constitucin de edificio o conjuntos. Para el ejercicio de la funcin delegada, la competencia de los alcaldes locales se determinar respecto de los edificios o conjuntos que se hallen ubicados dentro de la correspondiente jurisdiccin territorial de cada localidad. La facultad delegada se desarrollar conforme con los requisitos sealados en el artculo 8 de la ley 675 de 2001. Es claro entonces que en materia de propiedad horizontal, la facultad de las autoridades municipales es la de llevar el registro de las mismas y expedir las certificaciones sobre su existencia y representacin legal previo cumplimiento de los requisitos sealados en el artculo 8 de la ley 675 de 2001, a los cuales se hizo referencia precedentemente, as como lo relacionado con la orden para que se expida copia de las actas de asamblea general, cuando esta le es negada a algn copropietario, tal como lo dispone el pargrafo del artculo 47 de la citada ley.