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Clases de Derechos Reales de Chocobar

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CAPITULO ILOS DERECHOS PATRIMONIALES
Su clasificaciónSe denominan derechos patrimoniales aquellos derechos susceptibles de apreciación económica.Así serán patrimoniales:
1-
Los derechos reales porque recaen sobre cosas que integran el patrimonio, concediendoademás a su titular un señorío inmediato sobre una cosa.
2-
Los derechos personales que vinculan a dos sujetos determinados, uno de los cuales puedeexigir del otro la conducta debida de dar, hacer o no hacer, conducta que puede valorarseeconómicamente.
3-
Por último incluiremos los derechos intelectuales, ya reconocidos por la ConstituciónNacional en su art. 17 y que a pesar de no estar contemplados en nuestro Código Civil la modernadoctrina ha incorporado, y que corresponden al titular de una obra científica o artística quien puededisponer de ella y explotarla económicamente por cualquier medio.Con respecto a las diferencias entre los derechos reales y los creditorios o personales, remitimos ala bibliografía habitual sobre ellos.Sí repasaremos los conceptos que con respecto a dicha diferenciación existen.La concepción clásica que elabora una comparación a partir de las diferencias entre ambosderechos es criticada por Planiol, quizás el mejor exponente de la doctrina unitarista que califica aldominio y a sus derivados, como “obligaciones pasivamente universales”, señalando que no puedehablarse de una relación entre una persona y una cosa ya que el derecho se refiere a relaciones entrepersonas y en los derechos reales hay también una relación entre un sujeto activo determinado y unsujeto pasivo indeterminado constituido por todo el mundo y obligado a respetar el ejercicio delderecho, ubican así a los derechos reales asimilándolos a la categoría de los derechos personalesconsiderándolos como obligaciones con la característica propia de que su sujeto pasivo en lugar deser particular tiene carácter universal.La evaluación crítica de esta teoría la dejamos a cargo del alumno consultando bibliografía.Es evidente que la tesis diferencial o “dualista” es la triunfante.Para analizar la posición del Dr. López de Zavalía sobre las diferencias entre derecho real yderecho personal, recordemos que él se llama a sí mismo neoclásico en razón de que el núcleocentral de sus ideas coincide con la tesis de la doctrina clásica, se halla además enrolado con laescuela civilista para quienes, repasando conceptos ya conocidos, la “Relación Jurídica” comprendeademás de las conexiones intersubjetivas las conexiones subjetivo-objetivas y que están referidas ala vinculación existente entre la persona y la cosa. Veamos su tesis:
a)
Tanto la relación real como la personal presentan una estructura dual: un lado externo y otrointerno.
b)
Fijándonos en el lado externo no hay diferencias con respecto a ambos derechos (reales ypersonales): el lado externo es una conexión intersubjetiva: los dos tienen un sujeto pasivo universal yésta conexión externa respetará el lado interno, trátese de un derecho real o un derecho personal.
c)
Cuando se toma en cuenta el lado interno sí aparece una diferencia intelectual porque eselado interno en los derechos reales constituye una conexión subjetiva-objetiva, mientras que el ladointerno en las relaciones jurídicas personales es una conexión intersubjetiva.Por último comparamos los vínculos del débito (schuld) y la responsabilidad (haftung) en ambosderechos.HAFTUNGDerecho personal Derecho real* Vínculo de responsabilidad (co- * Vínculo de responsabilidadnexión subjetiva-objetiva) que re- (conexión subjetiva-objetiva)cae sobre el partimonio del deu- que recaerá sobre la cosa in-dor. dividualizada.SHULDDerecho personal Derecho real* Vínculo de débito: es conexión * Vínculo de débito que no esesencial que no puede faltar. esencial, que puede atenuarse.Concluyendo que:
1-
En la relación personal puede haber shuld sin haftunh, por ejemplo una obligación natural.
2-
En la relación real puede haber haftung, responsabilidad sin schuld, débito.Hay algunas situaciones particulares para las cuales se discute si lo que constituyen son derechosreales o no, es el caso de:
a)
Hipoteca : Definida por el art. 3108 del Código Civil y a la que algunos autores le niegancarácter real ya que sostienen que dado que el acreedor hipotecario no adquiere la posesión de lacosa que permanece en poder del deudor falta el elemento característico de los derechos reales quees la relación directa e inmediata entre el titular y la cosa. Quienes se oponen a esta posición
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sostienen en cambio que el señorío sobre la cosa se ejerce no a través del contacto con ella sino del juego de instituciones jurídicas que equivalen a que el acreedor tenga la cosa en su poder. Laposesión además puede tenerse “por otro”, éste “otro” sería el propietario, que como tal tiene laposesión del dóminus, quedando la del acreedor hipotecario como posesión en ese carácter. Desdeel punto de vista legal y en virtud del art. 2503 cuyo texto es taxativo no cabe duda que la hipoteca esun derecho real.
b)
Privilegios : a los que muchos códigos y tratadistas asimilan a las hipotecas, y es el derechodado por la ley a un acreedor para ser pagados con preferencia a otro (art. 3875) y pueden ser generales cuando recaen sobre todos los bienes muebles e inmuebles del deudor, y especiales:recaen sobre muebles e inmuebles determinados.Con respecto a su naturaleza jurídica hay quienes sostienen que no son derechos reales porqueno conceden el ius perseguendi y porque tienen carácter accesorio estando aquella determinada por la del crédito principal que es de naturaleza personal.Los que sostienen que son derechos reales lo fundamentan porque los privilegios se ejercen sobrelos mismos bienes afectados al pago de los respectivos créditos y porque se acuerda un derecho depersecución como se establece en casos como el del art. 3885.Por último señalamos que hay autores que opinan que los privilegios no pueden calificarse nicomo reales ni como personales.Con respecto al derecho de retención (art. 3939) hay autores que afirman su carácter real.El Dr. López de Zavalía afirma que a pesar de su nombre no es un derecho sino un estado de noexigibilidad de la obligación de devolver la cosa, obligación que está condicionada al pago del crédito,si no se paga lo debido, la obligación de devolver es inexigible.Salvat, a favor de que tiene carácter real, argumenta que se establece una relación directa einmediata sobre el retentor y la cosa retenida y que esa retención puede ser ejercida erga omnes.Sobre las obligaciones propter rem, etimológicamente con motivo de la cosa, que también se handenominado “obligaciones reales” debemos señalar que poseen características especiales puesposeen notas comunes con el derecho creditorio y con el derecho real.Se asemejan a la obligación porque el deudor, quien es actual poseedor de la cosa, no respondesólo con la cosa sino con todo su patrimonio.Pero, también se asemejan al derecho real pues se transmiten con la cosa a través de suabandono sin perjuicio de que si el ulterior titular debe responder de una deuda propter rem nacida encabeza del titular anterior, pueda reclamarle lo que haya pagado en razón de ella (art. 2103).Nuestro Código por un lado incorpora el criterio de Zacharie y admite categoría de la obligaciónpropter rem: arts. 3266 y 3268 (sobre obligaciones que pasan del autor al sucesor) y art. 2416.Pero todos estos artículos se aplican a situaciones excepcionales y en supuestos específicos (ver nota art. 3268).Los supuestos mencionados como por ejemplo en la obligación del condómino de pagar proporcionalmente los gastos de la cosa común (art. 2685), crédito por medianería (art.2736), todasson situaciones en las cuales se dan las características señaladas para las obligaciones proptem rem.Otro criterio totalmente opuesto, y fundado en las opiniones de Freitas, Marcadé y Ortolán, es eltexto del art. 497 que claramente dice:
“A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales” 
. Y este es el principio general ennuestra legislación positiva.A continuación repasaremos los sistemas de creación y reglamentación de los derechos reales.Estos sistemas son dos:
1-
Numerus apertus : donde impera la autonomía de los particulares para crear nuevos derechos realeso modificar los consagrados.
2-
Numerus clausus : donde es el legislador quien le da el molde a la autonomía de la voluntad; a losparticulares sólo les cabe adoptarlos o no sin que les esté permitido la más leve modificación y esto es fácilobservar que desde las primeras legislaciones el poder político adoptó y adopta hoy una actitudenteramente distinta a la que tiene con respecto a los otros derechos patrimoniales, todo lo que concierne ala propiedad y sus derivadas es cuestión que hace la cuestión social traducido en orden público y como tales tomado el derecho real.El Dr. López de Zavalía afirma que uno y otro sistema son inadecuados: el primero porqueconduce a la anarquía y al desorden, y el segundo porque es asfixiante.Nuestro Código Civil a este respecto es muy claro en su art. 2502 y su nota: la constitución dederechos reales es de numerus clausus.No cumplir este mandato acarrea la nulidad pero a tenor de la segunda parte de dicha normacorresponde distinguir que: si el acto puede valer como constitución de derechos personales lanulidad es efectual y hay un fenómeno de conversión y que además será nulidad parcial cuandomodifique una figura existente, siendo total si pretende crear una figura nueva.Cuando hay conversión en derecho personal, puede ser tanto una figura nominada o innominada.El legislador en su art. 2503 dispone una enumeración taxativa de los derecho reales pero el art.2614 menciona otro, la enfiteusis y la superficie, los censos y las rentas, y las vinculaciones.Existen además en materia mercantil la hipoteca sobre los buques, warrants, debentures y prendaagraria que es una especie de propiedad lo que lleva a que algunos opinen que la enumeracióntaxativa del art. 2503 deberá ser completada; esta es la postura de Lafaille.Convalidación: el texto del art. 3210 establece que en principio nadie puede transmitir un derechomejor ni más extenso que el que tiene. Este principio aplicado a la transmisión o constitución de underecho real supone de parte del causadante que éste se halle legitimado para celebrar tal acto, yaque si carece de poder de disposición el acto será inoponible al “verus dominus” (art. 738) y aquí esdonde se consagra el principio de la convalidación en virtud del cual el vicio que afectaba a lamutación real queda saneado estableciendo como única condición que el causante, a posteriori,adquiera el derecho real que pretendió constituir o transmitir y así la mutación quedará consolidada y
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esta regla del art. 2504 rige para todas las transmisiones y constituciones de derechos reales conexcepción de la hipoteca (art. 3126).En nuestro derecho positivo se han suprimido algunas instituciones reales, antiguamenteadmitidas lo que fue justificado por Vélez Sársfield en las notas a los arts.2502 y 2503.Tales figuras fueron:
1-
La enfiteusis (nota art. 2503).
2-
El derecho de superficie que consistía en el derecho del superficiario de hacer obras, edificios yplantaciones, tenía un derecho de propiedad independiente del derecho del dueño del terreno quien podíahacer sótanos y otros trabajos subterráneos que no perjudicaren el derecho del primero.
3-
Los censos y las rentas, ambos en la nota al art. 2502.
4-
Las vinculaciones, las más importantes eran el mayorazgo (abolido en 1.813) y la capellanía.Si alguno de estos derechos no autorizados, fuere constituido con posterioridad a la sanción delCódigo Civil no sería eficaz ya que se notaría el principio del art. 2502.Pero los actos entre vivos y las fórmulas testamentarias que así la establecieren, pueden tener suvalor en forma limitada y de esta manera lo prescribe la última parte del art. 2502.Con respecto a estos antiguos derechos reales el art. 2614 del Código Civil establece que:
“Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie,ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquieraque sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna” 
.Lafaille opina que la deficiente puntuación del artículo sirve de base para quienes opinan quetodos estos antiguos derechos son admisibles con duración limitada pero el autor haciendo referenciaa las notas de los arts. 2502 y 2503 corrobora que ellos por una cuestión económica están prohibidosen absoluto y que dicha duración limitada es aplicable a rentas y censos que revisten caracteressimilares y las perturbaciones que originan son de menor gravedad.El Dr. López de Zavalía dice que “los censos son rentas perpetuas”, la relación es de género aespecie por lo que para él el art. 2614, en su correcta interpretación prohibe los censos y autoriza lasrentas por cinco años.Las rentas reales son:
Derecho real;
Temporarias: no pueden ser mayores a cinco años;
Limitadas: importan una limitación al dominio;
Inmobiliarias: primer párrafo del art. 2614;
Indivisibles;
Imponen una carga periódica;
Cesibles.Según este autor constituyen un derecho real y desde el punto de vista pasivo una carga real quehace que específicamente la responsabilidad se limite a la cosa censada.Para su régimen legal debe aplicar el juez el art. 16 del Código Civil siendo las reglas mássimilares la de la hipoteca, servidumbres, rentas vitalicias, donaciones con cargo y locación,recordando que el Código Civil ordena que las viejas disposiciones no tengan fuerza de ley en elderecho civil.
Los autores advierten que este trabajo no puede ser tenido como texto de estudio, solamentecomo guía de comprensión del capítulo.
CAPITULO IILA POSESION
Derechos reales tiene una parte general que es la posesión. Cuando Vélez escribió el Código Civilque siguió a Freitas con una tradición romanista y a Mackeldey, colocó la posesión después de losderechos personales y antes de los derechos reales, entre el art. 2311 y el art. 2501 donde trataexclusivamente la posesión.Algunos autores modernos siguiendo ideas de la época piensan que es un derecho real, laCátedra piensa que es un hecho no un derecho y menos real.Los derechos reales están tratados en el libro tercero del Código Civil y Vélez en las notas explicala importancia de estudiar la posesión antes de los derechos reales (nota del art. 2311) donde diceque la posesión y las cosas son los elementos de los derechos reales.Vélez sigue el método de Mackeldey, antes de explicar la posesión, expone el concepto de cosasque según el art. 2311 son los objetos materiales susceptibles de valoración económica. La reformaha introducido al art. 2311 la equiparación de la energía a las cosas.Las cosas son el objeto de la posesión. Los derechos reales recaen exclusivamente sobre lascosas, si no lo son no pueden ser objeto del derecho real.Vélez define a la posesión en el art. 2311:
“Habrá posesión cuando alguna persona por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad” 
.Hay un par de errores en la redacción del artículo,
“habrá posesión” 
en tiempo futuro y debió decir hay posesión, y en la segunda parte que es más grave dice hay
“un derecho de propiedad” 
, da la ideade que puede haber otro derecho de propiedad y además que la posesión es según ya vimos alanalizar la nota al libro tercero, elemento esencial de todos los derechos reales, no solo del dominio.El usufructo, la habitación y los demás derechos reales que enumera el art. 2503 también tienen
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