Latar belakang Study kelayakan bisnis Real Estate

Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan,bangunan komersial. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail).Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial.Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri. Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri property lebih memiliki

ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya. Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industry properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain-lain.Kegiatan dalam produk real estat dimulai dengan melepas sebuah lahan kemudian melakukan pengembangan atau development atas lahan tersebut, bukan untuk kegunaan sendiri tetapi untuk menghasilkan keuntungan jangka panjang maupun jangka pendek. Di Indonesia, pada tahun 70-an, harga gedung perkantoran termasuk mahal, oleh karena itu para pemilik perusahaan menyewa atau menggunakan perumahan untuk dijadikan kantor sehingga mulai berkembang produk perumahan. Karena dimulai dengan produk perumahan maka masyarakat Indonesia lebih mengenal perumahan sebagai produk real estat.Namun sejalan dengan pertumbuhan dan perkembangan kegiatan real estat di Indonesia, maka bangunan-bangunan non perumahan juga telah menjadi bagian dari objek kegiatan real estate di Indonesia.Produk-produk yang telah berkembang dan beredar selama ini dapat dikategorikan kedalam beberapa tipe properti.Pasar real estate mengkategorikan tipe properti atas bangunan perkantoran dan industry sebagai tempat bekerja, hotel dan residensial sebagai tempat tinggal dan property ritel sebagai tempat kegiatan belanja.

Pengertian Real Estate

Real estate berasal dari kata Real dan Estate.Estate adalah tanah dan bangunan yang seseorang miliki.Real Estat berbeda dengan Real Properti. RealProperti menurut F.W. Galaty (1991)19, didefinisikan sebagai The Interest, benefits and right inherent I ownership of real estate, yang berarti kepentingan, keuntungan dan hak yang menyatu dengan kemilikan atas tanah dan bangunan. Dari definisi-definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa real estate adalah usaha untuk berinvestasi yang mencakup tanah dan bangunan, mengandung aspek permasalahan yang kompleks dan terkait satu sama lain, misalnya teknik, pembiayaan, pemasaran, hukum atau peraturan yang melibatkan berbagai pihak, yaitu pemilik, pemerintah dan tim pembangun seperti pengembang, investor, konsultan perencana, kontraktor, manajemen konstruksi dan pengelola properti. Karakteristik usaha real estat terbagi dalam dua (2) kategori yaitu karakteristik ekonomi dan karakteristik fisik.

Sekilas mengenai perumahan Puncak solo Kali pertama mengunjungi komplek perumahan yang satu ini, pepohonan besar nan rindang dengan tegaknya akan siap menyambut di sepanjang jalan masuk utama ke perumahan Puncak solo. Semilir angin yang menyegarkan pun senantiasa berhembus, seakan ingin selalu memberi kesejukan bagi siapapun yang datang. Perumahan puncak solo yang dikembangkan Tempat hunian yang mengusung tema mewujudkan ketentraman keluarga ini berdiri di atas lahan seluas 3023 M2. Dari konsep bangunan, Perumahan puncak solo dibangun dengan gaya minimalis. Desain hunian yang ramping namun padat manfaat bisa dengan mudah ditemukan di setiap rumah di dalam Perumahan puncak solo., setiap rumah dipasarkan dengan harga yang cukup bersaing. Harga jualnya mulai Rp 150 jutaan, termasuk biaya surat-surat dan pajak.

Dalam Perumahan puncak solo, setiap infrastruktur dibuat dengan konsep real estate. Bagi Anda yang bermukim di perumahan ini akan mendapat kemewahan dan kenyaman kelas satu. Dan yang tak kalah penting, pengembang Perumahan puncak solo memberi garansi produk selama 3 bulan untuk setiap unit yang dibeli konsumen. Ditempuh dengan kendaraan dari pusat kota, Perumahan puncak solo bisa dicapai hanya dalam waktu 15 menit. Lokasi kami bisa dibilang cukup mudah dicapai Lebih dari itu, Perumahan

puncak solo juga melengkapi dirinya dengan berbagai fasilitas pendukung yang akan semakin memberi kenyamanan bagi warganya. Beberapa fasilitas yang tersedia antara lain, taman, keamanan 24 jam, pengolahan sampah, dan joging trek Untuk memudahkan masyarakat yang ingin membeli rumah Perumahan puncak solo ini, telah menjalin kerjasama dengan sejumlah bank papan atas untuk perihal pembiayaan dengan kredit perumahan.

Latar Belakang Perumahan Puncak Solo Perumahan Puncak solo dibangun pada tahun 2011 yang terletak di Kota solo. Pemasaran konsumennya ditujukan untuk kalangan menengah. Dibangunannya Perumahan puncak solo ini dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat solo yang mana Perumahan yang lahan di kota solo yang semakin sempit dan mahal. Memilih lokasi tanah Memilih lokasi dimana perumahan yang akan kita Bangun adalah suatu pekerjaan yang menuntut suatu ketelitian, bukan saja aspek teknis, juga beberapa aspek lain yang turut menentukan, seperti aspek ekonomi, pencapaian juga aspek lain yang bisa dijadikan dasar pemilihan lokasi tanah dimana kita akan membangun Rumah nantinya. Aspek Ekonomi : Aspek ekonomi ini lebih mengedepankan sisi nilai tanah Yang dimana jika dilihat dari segi investasi, apakah nilai tanah dipuncak solo sudah sesuai dengan harga bangunan yang akan di rencanakan, lokasi tanah yang berada di suatu daerah yang strategis ( dekat perkotaan , di daerah pemukiman, di daerah pinggiran kota dengan akses yang mudah) Aspek Pencapaian : Pemilihan lokasi juga bisa dilihat dari aspek pencapaian ini, mengukur aspek pencapaian ini dengan kegiatan rutin aktivitas sehari-hari, pertimbangan dalam memilih tempat perumahan tersebut antara lain , dekat dengan sekolah pemukiman sekitar, dan pencapaian dari fasilitasfasilitas lain seperti hiburan dan perdagangan.

VISI Menciptakan pengembangan yang diinginkan dan diharapkan, untuk memenuhi kebutuhan utama konsumen, serta menciptakan komunitas yang unik dalam pusat bisnis, perumahan dan kawasan industri.

MISI Menyediakan pengembangan real estate berkualitas yang memberikan rasa aman dan nyaman, serta menjadi investasi yang baik bagi konsumen pengguna real estate : Menyediakan ruang yang efekfif dan efisien, dan infrastuktur yang berkualitas bagi konsumen pengguna real estat, sehingga secara ekonomis dapat memenuhi kebutuhan akan akses pusat bisnis, kawasan industri, dan tempat hunian yang nyaman. Memahami pentingnya kedudukan pemegang saham dan secara agresif memperoleh peluang-peluang penciptaan nilai.

ASPEK PEMASARAN 1. Aspek pasar Aspek pasar merupakan hal pertama yang harus diamati.Membaca pasar secara akurat merupakan langkah sangat penting sebelum memulai bisnis. Produk pesaing yang banyak bukan alasan kita mesti mengurungkan niat kita berbisnis.Justru banyaknya penjual atau pemain yang ada membuktikan bahwa potensi pasar terbuka sangat lebar, sehingga banyak orang terjun dalam bisnis tersebut. Sebaliknya, jumlah pemain yang sedikit atau bahkan tidak ada, jangan membuat kita langsung memutuskan untuk menerjuni bisnis tersebut Peluang pasar Biaya yang lebih mahal dalam melakukan pengembangan perumahan di pusat kota menyebabkan lebihbanyak orang memilih untuk tinggal di kawasan pinggir kota (fringe areas) dengan alasanharga properti perumahan lebih murah (utk membangun infrastruktur, penyediaan titik2 kerja, dll). Kami telah melakukan survey terhadap pangsa pasarnya penduduk di sekitar Solo menurut beberapa factor antara lain penghasilan rata rata,pekerjan,minat konsumen survey dilakukan secara langsung untuk mengetahui seberapa minat tipe perumahan yang kami tawarkan Keadaan yang kebanyakan adalah karyawan / PNS yang penghasilan antara 2jt- 3 jt membuat mereka memilih perumahan yang sederahana dan nyaman. Tempat yang strategis yang dekat dengan kota dan suasana pedesaan keamanan yang terjamin dan bebas dari banjir Perumahan dengan Tipe 45/100m2 yang kami tawarkan yang ditujukan untuk rumah tangga muda kalangan menengah

Strategi pemasaran . Ada 3 tahap promosi penjualan perumahan kami: 1. Promosi Penjualan Intensifikasi pameran dagang Diskount khusus Jaminan produk 2. Iklan Brosur/daftar harga Iklan di media cetak local Masuk directory bisnis tahunan/yellow pages Selebaran Sponsor spanduk 3. Personal selling Presentasi penjualan

Dari hasil survey yang diteliti, survey membuktikan bahwa pengembangan kawasan perumahanakan menjadi lebih baik jika berada tidak terlalu dekat dengan jalur transportasi interchange(jalur kereta api, airport, jalan tol). Jalur transportasi mempengaruhi faktor aksesbilitas dankestrategisan lokasi, pengembang cenderung melakukan produksi real estate pada lokasiyang didukung oleh aksesbilitas tinggi. Akses jalur ke daerah kerja yang dapat dijangkau dikarenakan jalan akses ke tempat kerja yang langsung ke jalan utama menuju ke kota.

Harga rumah yang kami tawarkan untuk perunitnya adalah 150 juta. Tipe perumahan yang kami tawarkan adalah tipe perumahan 45 yaitu adalah tipe perumhan yang minimalis.

Tingkat daya beli Dari hasil surve terhadap masyarakat di daerah Surakarta yang Keadaan kebanyakan adalah karyawan / PNS yang penghasilan antara 2jt- 3 jt membuat mereka memilih perumahan yang sederahana dan nyaman.

Tempat yang strategis yang dekat dengan kota dan suasana pedesaan keamanan yang terjamin dan bebas dari banjir menjadi pertimbangan oleh konsumen Perumahan dengan Tipe 45/100m2 yang kami tawarkan yang ditujukan untuk rumah tangga muda kalangan menengah Kapasitas yang akan dijual Sesuai dengan keadaan luas lahan yang akan kami bangun jumlah unit yang akan kami pasarkan sebanyak 27 unit tipe 45 dengan harga 150 per unit lengkap dengan fasilitas taman.

Pesaing &Calon Pesaing Pasar perumahan di solo yang kebanyakan memilih ke tipe 36 dikarenakan harga yang lebih murah menjadi pesaing bagi tetapi kami lebih memilih ke tipe 45 karena untuk masalah lahan dan minat konsumen yang lebih mengutamakan kenyaman tipe ini sangat bagus selain itu pergerakan pembangunan perumahan yang condong ke kawasan utara solo menjadi calon pesaing bagi kami apa bila membangun tipe yang sama usaha kami untuk bersaing adalah pemberian kwalitas yang baik dismping itu garansi kepada pemilik perumahan selama 3 tahun

Market share Market share (pangsa pasar) adalah bagian persentase penjualan suatu produk atau jasa tertentu dalam wilayah tertentu yang dikuasai oleh perusahaan.Bisnis Real estate kami menghitung market share berdasarkan analisis pasar yang ada, aspek pemasaran harus disesuaikan dengan target konsumen atau pelanggan yang ingin kita tuju atau garap. Perlu diperhatikan empat aspek yakni:

 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGI

Proses penunjang produksi Pembangunan perumahan mulai dari pemilihan lahan untuk perumahan ,mengurus perijinan,pemerataan lahan yang tepat waktu serta pembangunan perumahan yang sesuai dengan keadaan yang dibutuhkan dan pemasaran perumahan yang sesuai dengan yang dinginkan konsumen Pemilihan material bahan bangunan yang sesuai dengan biaya tipe perumahan dengan kuwalitas yang baik serta model bangunan yang modern Memperkirakan kebutuhan serta merinci alat apa saja kebutuhan pembangunan perumahan yang mempunyai nilai tepat guna. Pemilih kontraktor yang sesuai dengan biaya dan keuntungan yang dihasilkan sehingga kualitas perumahan dan hasil jadi yang sesuai diharapkan Lokasi Proyek perumahan Proyek ini terletak di Mojosongo jl.sumbing no 9 surakarta Alasan Pemilihan tempat di sini Karena tanah lokasi perumahan yang murah dibandingkan dengan lokasi yang lain di solo terletak di pinggir kota ,akses ke kota lokasi seperti sekolah, rumah sakit perkantoran dll yang cukupdekat. Layout perumahan

Konsep: Logo yang menggambarkan integrasi dan harmonisasi unsur manusia, unsur perumahan dan unsur lingkungan.Logo yang menggambarkan integrasi dan harmonisasi stake holder perumahan Masyarakat.sedangkan untuk daun bermakna kenyaman dan kesejukan disekitar perumaha

Denah tipe perumahan

Di sini mengapa kami memilih tipe 45 karena bentuknya yang minimalis dan terjangkau untuk kalangan menengah dan Lokasi Proyek perumahan Proyek ini terletak di Mojosongo jl.sumbing no 9 surakarta Alasan Pemilihan tempat di sini Karena tanah lokasi perumahan yang murah dibandingkan dengan lokasi yang lain di solo terletak di pinggir kota ,akses ke kota lokasi seperti sekolah, rumah sakit perkantoran dll yang cukupdekat

DENAH LOKASI

TAMAN

TAMAN

Tam an

Tam an

KANTOR PEMASARAN

TAMAN

K m n

TAMAN

Quality Control Pengendalian Kualitas merupakan program yang tidak dapat terpisahkan dengan dunia industri, yaitu dunia usaha yang meliputi proses produksi, pengolahan dan pemasaran produk. Industri mempunyai hubungan yang erat sekali dengan Pengendalian Kualitas karena hanya produk hasil industri yang bermutu yang dapat memenuhi kebutuhan pasar. Demikian juga dalam pengendalian kualitas perumahan , sangat diperhatikan kualitas bahan, proses, produk akhir, hingga pasca produksinya.Pengendalian kuwalitas disini dengan pemilihan material bahan perumahan yang baik serta perawatan perumahan jadi.

MANAJEMEN PROYEK
Struktur organisasi
KEPALA PROYEK

Manajer keuangan & akuntansi

Manajer pertanahan dan perijinan

Manajer SDM

Manajer marketing

Pemimpin proyek Bertugas sebagai penanggung jawab secara kolektif mengemudikan dan mengawasi serta mendanai atas jalannya Proyek. Tugasnya antara lain: Melakukan penyelidikan kemungkinan pembangunan proyek dan mengadakan

pengaturan untuk penyediaan biaya proyek, pembuatan pra desain, pra rencana, pekerjaan konstruksinya.dengan di bantu oleh para menejer pada bagian masing masing. Melakukan pemeliharaan dan pengawasan terhadap proyek yang telah selesai agar tidak cepat mengalami kerusakan-kerusakan tetapi dapat menghasilkan laba, baik itu bangunan ataupun fasilitas-fasilitas yang ada. Manajer keuangan & akuntansi Tugas dari Manajer Keuangan dan Akuntansi adalah : Merumuskan dan menyelesaikan rencana kerja dan anggaran. Menyiapkan dan menyelesaikan Neraca dan Perhitungan Laba Rugi proyek. Melaksanakan administrasi keuangan.

Melaksanakan pengusahaan keuangan proyek termasuk didalamnya melaksanakan segala usaha pengadaan dana-dana dalam jumlah dan waktu yang dibutuhkan serta mengawasi dan mengendalikan penggunaan dana secara tepat.

Merumuskan cara-cara dan usaha-usaha untuk terciptanya organisasi perusahaan sebagai sarana yang sejalan dengan rencana pengembangan usaha. Bersama-sama manajer lainnya merumuskan perkiraan kebutuhan tenaga kerja.

Manajer Tanah dan perijinan Tugas Manajer Tanah : Menangani masalah-masalah yang berkaitan dengan pembebasan tanah ataupun mengurus sertifikat-sertifikat dan masalah perijinan. Mengelolah tanah antara lain menangani proses pengurukan dan pemerataan tanah

Manajer Sumber Daya Manusia

Tugas Manajer Sumber Daya Manusia adalah : Mengadakan program latihan untuk orang yang ikut terlibat dalam pembangunan dan pengoperasian proyek yang memiliki potensi yang baik dengan cara dikirimkan ke lembaga training dan pendidikan di luar perusahaan. Menyeleksi dan mengarahkan para karyawan yang akan dipekerjakan dalam proyek yang sesuai dengan keterampilan dari masing-masing karyawan. Kunci sukses usaha adalah memiliki SDM yang baik. Sebelum memilih calon karyawan, perhatikan masalah kepribadian dan kemampuannya. Memberikan pertimbangan kompensasi kepada karyawan proyek

MANAJEMEN SDM A. Pengarahan Dilaksanakan briefing setiap hari terhadap mandor yang dipimpin oleh manajer , setiap , pagi dan sore serta evaluasi kinerja yang isinya antara lain : Penanaman teamwork, dan tanggung jawab kerja pada setiap karyawan. Pemberian intruksi pembangunan.

B. Pengawasan Pengawasan dilakukan oleh masing-masing karyawan. Evaluasi kerja Evaluasi atau penilaian kinerja dimaksudkan untuk menjaga kwalitas bangunan perumahan dan Proses dapat tepat waktu dan tepat guna anggaranya penilaian ini mencakup 3 tahap yang akan dilakukan setiap 1 minggu yaitu : 1. Mendefinisikan pekerjaan, yaitu memastikan bahwa setiap pekerja setuju dengan kewajiban dan standar pekerjaan. 2. Penilaian kinerja, yaitu membandingkan kinerja sesungguhnya dengan standar yang telah ditetapkan.

Sistem kompensasi Tenaga Kerja 7 @ 50.000/hari untuk bagian pengurukan dan untuk bagian pembangunan adalah 42 pekerja dengan biaya @ 50.000/hari penjaga 2 Pemasaran @400.000,00

Manajer Marketig Tugas Manajer Marketingadalah : Menganalisis strategi dan menentukan pasar yang paling bagus serta memberikan masukan kepada kuntruksi bangunan tentang model perumahan yang banyak diminati konsumen Memasarkan produk perumahan dan menentukan pasar sasaran Membantu konsumen untuk mengadakan pembenahan pada bangunan penambahan fasilitas atau pengembangan desain baru dan lain-lain bilamana diinginkan oleh konsumen.

ASPEK HUKUM DAN LIGALITAS 1. PERIJINAN DAN PEMBEBASAN LAHAN Pengurusan Perijinan

Setelah kita memiliki gambaran tentang rencana pembangunan Perumahan puncak solo , tahap berikutnya adalah tahap dimana kita mulai mengurus perijinan tentang rencana pembangunan Rumah tersebut, yaitu dengan mengurus Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB )

Tahapan dalam mengurus ligalitas dan perijinan lahan Tahap 1

Di sini tanah yang akan dikelola sebagai perumahan puncak solo berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK)

Tahap 2

Mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Syarat yang yang kami penuhi proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi perumahan , juga dilampiri sertifikat tanah, gambar perencanaan lahan (Site Plan). Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, antara lain garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan Tahap 3

Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN) tujuannya untuk memecah pembagian kafling rumah kepada calon pemilik rumah tahapan yang antara lain adalah cek

sertifikat yang sudah sesuai dengan fisiknya, dengan meminta petugas BPN untuk cek ulang patok pembatasnya

langkah 5 Kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, No. Jenis Perijinan Rp Rp Nominal 5.000.000,00 7.500.000,00 Rp7.500.000,00 Rp Rp Rp 10.000.000,00 10.000.000,00 10.000.000,00 Rp 50.000.000,00

1 Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) 2 perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) 3 Badan Pertanahan Negara (BPN) 4 NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) 5 IMB 6 Akte Pendirian/Akte Notaris TOTAL

ANALISIS ASPEK SOSIAL, POLITIK, DAN AMDAL 1. Aspek Sosial a) Tenaga kerja Hal ini dilakukan karena kami menyadari bahwa kami hidup ditengah-tengah masyarakat dan menjadi bagian dari mereka sehingga kami merasa mempunyai tanggung jawab untuk membantu penciptaan lapangan kerja dan mengurangi jumlah pengangguran. b) Keuntungan bagi masyarakat sekitar Masyarakat sekitar lokasi pendirian perumahan kami dimungkinkan memperoleh

manfaat dari usaha kami.selain tempat menjadi ramai.usaha masyarakat seperti toko mendapat penghasailan yang bertambah c) Keamanan Lokasi yang dipilih untuk membuka perumahan ini yang berada dekat daerah pemukiman warga, dan adanya petugas jaga sehingga keamanan akan lingkungan tersebut terjamin selain karena daerahnya ramai juga diaktifkannya kembali sistem SISKAMLING oleh warga sekitar, sehingga secara tidak langsung kami memperoleh jaminan keamanan dari kegiatan tersebut. 2. Aspek Politik Perkembangan dan perubahan politik dalam negeri berpengaruh terhadap kondisi perekonomian suatu negara.Salah satu bentuk perubahan ekonomi akibat dari kondisi politik yang tidak menentu adalah tingkat inflasi yang fluktuatif. Ketika tingkat inflasi tinggi maka nilai tukar dollar terhadap rupiah mengalami kenaikan, biasanya hal itu berimbas pada kenaikan harga pada komoditas bahan-bahan yang kami butuhkan (misalnya minyak dan gas). Sehingga kami dituntut untuk memiliki strategi yang tepat dalam menghadapi hal itu, dan dilain pihak hal ini akan mempengaruhi tingkat daya beli masyarakat. Analisis mengenai dampak lingkungan: Usaha kami untuk menekan dampak terhadap lingkungan antara laian pengelolahan sampah dan pengelolahan penghijouan seperti taman serta pembuatan peresapan lebih baik.

ASPEK EKONOMI &KEUANGAN

MODEL PROYEK (45/100), mempunyai luas bangunan 45 meter persegi dibangun diatas tanah seluas 100 meter persegi, dengan harga Rp. 370.000.000,00 per unit. Setiap rumah dikerjakan oleh kurang lebih 7 orang dengan perkiraan selesai selama 2 bulan. Agar bisa menyelesaikan 27 rumah beserta pos kamling, maka dibutuhkan pekerja sejumlah 42 orang agar bisa selesai dalam waktu 10 bulan (2 bulan pertama untuk pengurukan tanah).

SPESIFIKASI TIPE 45 NO 1 2 3 4 5 Uraian Luas Bangunan (m2) Luas tanah (m2) Ruang Tidur Utama Ruang Tidur Kamar Mandi Ukuran 45 70 1 1 1 (Monoblok, shower & wastafel) 1 1
1350 / 220

6 7 8

Dapur Ruang Tamu Listrik Daya (W/V)

PLN

Spesifikasi biaya rumah tipe 45/100m2 PONDASI menerus pasangan batu kali Batu Pasir Semen STRUKTUR beton bertulang DINDING bata ringan HEBEL, finishing cat Dinding LANTAI Ruang Utama 45 x 45 cm Kamar Mandi: keramik 20 x 20 cm Dinding kamar mandi = 10 x 20 cm ATAP rangka Steel Fast, genteng beton flat KUSEN PINTU & JENDELA kayu jati finishing MOVILEX kaca bening 5mm PLAFOND Gypsum SANITASI sumber air bersih sumur, closet jongkok,instalasi pipa pvc FASILITAS CarPort Jalan lingkungan cornblok, Pagr bumi keliling, taman, pemasangan listrik

HARGA

3.000.000,00 2.000.000,00 2.000.000,00 5.000.000,00

7.500.000,00 4.800.000,00

1.800.000,00 180.000 220.000

7.000.000,00 5.000.000,00

4.000.000,00 500.000,00 2.500.000,00

5.000.000,00 1.000.000,00 7.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 4.000.000,00

TOTAL

60.500.000

Keterangan Rumah yang dibangun Biaya pembangunan rumah Harga Tanah/m2 Pembelian tanah sebesar 3,025 m2 Tanah untuk bangunan rumah 1,890 m2 Per rumah Biaya pengurukan Biaya pembuatan jalan Drainase Biaya perijinan Survey Tenaga kerja 42 @ 50 ribu perhari Per rumah Kantor pemasaran (40 m2) Perlengkapan kantor dan satpam Bangunan Satpam (20 m2) Taman Gaji karyawan 2 orang @ per bulan 800,000 Satpam 2 orang @ per bulan 650,000 Biaya listrik Biaya air Biaya lain-lain Promosi Beberapa keterangan tambahan:

Jumlah 27 unit 1,633,500,000 500,000 1,512,500,000 945,000,000 35,000,000 60,000,000 10,250,000 4,220,000 20,000,000 20,000,000 630,000,000 21,000,000 25,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 19,200,000 15,600,000 5,500,000 500,000 2,000,000 35,000,000

Gaji satpam ditanggung oleh perusahaan hanya selama tiga tahun pertama sejak perumahan dibuka. Pada tahun pertama sejak dibuka, setiap pembelian rumah mendapatkan cashback 30 juta rupiah. Untuk rumah yang berada di pinggir, dikenakan tambahan 10 juta rupiah. Pada tahun kelima atau empat tahun setelah dibuka, diberikan diskon 20% untuk setiap pembelian rumah. Pembangunan dimulai pada tahun pertama, dan dibuka pada tahun kedua.

Di bawah ini adalah perhitungan biaya proyek selama 3 tahun pertama, yaitu tahun ke-0, ke-1, dan ke-2 atau dengan kata lain mulai tahun perencanaan hingga satu tahun sejak perumahan mulai dijual. Biaya Investasi Tanah Rumah Tanah Bangunan Tenaga kerja 27 rumah Fasilitas Jalan Drainase Taman Kantor Taman Pos satpam Kendaraan Perlengkapan Kantor dan Satpam Total Investasi Modal kerja Biaya survey Biaya perijinan Biaya karyawan Kantor Satpam Biaya Pemasaran Biaya Penyusutan Biaya pengurukan Biaya Maintenance Biaya lain-lain (listrik, air, dsb) Dana Cadangan Total Modal Kerja Total Biaya Proyek Total Biaya 567500000 35,000,000 60,500,000 21,000,000

116,500,000 3,145,500,000

10,250,000 4,220,000 8,000,000 25,000,000 10,000,000 8,000,000 57,470,000 30,000,000 12,000,000 3,808,470,000

20,000,000 20,000,000 19,200,000 15,600,000

34,800,000 35,000,000 7,150,000 60,000,000 33,000,000 8,000,000 15,000,000 232,950,000 4,041,420,000

PERMODALAN Modal pinjaman Modal sebesar Rp 2.000.000.000,00 (49%) kami peroleh dengan meminjam dari Bank Jateng dengan bunga flat sebesar 5% per tahun dalam jangka waktu pinjaman selama 8 tahun dengan syarat kelengkapan berupa data debitur, data usaha, data proyeksi, dan agunan dan akan diangsur terhitung sejak tahun kedua, saat perusahaan telah menerima pemasukan. Modal sendiri Selain modal yang kami pinjam dari Bank Jateng, modal sebesar Rp 2.041.420.000,00 (51%) kami peroleh dengan cara patungan dari para pemilik usaha, dengan rincian seperti pada tabel di bawah ini: 1.Niko 2. Qurbani 3. Arya 4. Dhermaga Total Modal Sendiri Rp 300.000.000,00 Rp 500.000.000,00 Rp 541.420.000,00 Rp 500.000.000,00 Rp 2.041.420.000,00

PENYUSUTAN Aktiva Jalan Drainase Kantor Pemasaran Pos Satpam Perlengkapan Total Nilai Residu Umur 2,000,000 1,220,000 8,000,000 4,000,000 10,000,000 12,000,000 2,000,000 10,250,000 4,220,000 25,000,000 Penyusutan 1,650,000.00 600,000.00 1,700,000.00 1,200,000.00 2,000,000.00 7,150,000.00

5 5 10 5 5

LAPORAN PERKIRAAN LABA RUGI

Tahun Penjualan HPP Laba kotor Beban operasional Biaya lain-lain Gaji karyawan Biaya promosi Biaya transportasi Biaya maintenance Biaya tmbhn mntnce Laba operasional Depresiasi aktiva tetap NOI Bunga EBIT Tax EAT 2 1,600,000,000 582,500,000 1,017,500,000 8,000,000 34,800,000 20,000,000 1,000,000 33,000,000 10,000,000 106,800,000 910,700,000 7,150,000 903,550,000 350,000,000 553,550,000 55,355,000 498,195,000 3 3,520,000,000 1,165,000,000 2,355,000,000 4 5 2,470,000,000 1,120,000,000 1,165,000,000 349,500,000 1,305,000,000 770,500,000 8,000,000 19,200,000 20,000,000 1,100,000 1,500,000 1,000,000 50,800,000 719,700,000 7,150,000 712,550,000 350,000,000 362,550,000 36,255,000 326,295,000

8,000,000 8,000,000 34,800,000 34,800,000 28,000,000 22,000,000 1,200,000 1,400,000 18,000,000 7,500,000 6,000,000 3,500,000 96,000,000 77,200,000 2,259,000,000 1,227,800,000 7,150,000 7,150,000 2,251,850,000 1,220,650,000 350,000,000 350,000,000 1,901,850,000 870,650,000 190,185,000 87,065,000 1,711,665,000 783,585,000

ANALISIS DENGAN MENGGUNAKAN CASHFLOW 1. Payback Period

Tahun 0 1 2 3 4 5

Cashflow -1,552,500,000 -2,385,720,000 910,345,000 2,213,815,000 1,231,735,000 706,045,000

-1,552,500,000 -3,938,220,000 -3,027,875,000 -814,060,000 417,675,000 1,123,720,000

Dari perhitungan tersebut, dapat diketahui bahwa payback period-nya adalah 3 tahun + (814.060.000/1.231.735.000) = 3,66 tahun atau 3 tahun lebih 7 bulan dan 28 hari. Untuk ukuran perumahan, payback period dalam 3 tahun itu cukup baik. 2. NPV Menentukan discount factor Ko = Ke (S/V) Kd(B/V) (1-t) = 0,2 (49%) 0, 208(51%)(1-10%) = 0,051528 = 5% Tahun 0 1 2 3 4 5 Cashflow -1,552,500,000 -2,385,720,000 910,345,000 2,213,815,000 1,231,735,000 706,045,000

1 0.952 0.907 0.864 0.823 0.784 NPV

-1552500000 -2271205440 825682915 1912736160 1013717905 553539280 481,970,820

Oleh karena NPV bernilai lebih dari 0 (nol) atau positif, yaitu 481,970,820 maka usaha ini feasible atau layak untuk dikerjakan. 3. IRR Dengan menggunakan rumus IRR yang terdapat dalam Microsof Excel, diketahui bahwa IRR dari usaha ini sebesar 9,71% yang berarti bahwa lebih tinggi dari tingkat suku bunga yang sebesar 5%, sehingga proyek ini layak untuk dilakukan.

2. PERIJINAN DAN PEMBEBASAN LAHAN Pengurusan Perijinan Setelah kita memiliki gambaran tentang rencana pembangunan Rumah, tahap berikutnya adalah tahap dimana kita mulai mengurus perijinan tentang rencana pembangunan Rumah tersebut, yaitu dengan mengurus Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB )

Tahap 1

Di sini tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) Tahap 2

Mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan Tahap 3

Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN) tujuannya untuk memecah pembagian kafling rumah kepada calon pemilik rumah tahapan yang harus dipenuhi adalah cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. langkah 5 Kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan

Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan 1. Gambar kerja Rumah yang akan dibangun 2. Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan 3. Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan. 4. Copy Status Tanah 5. Copy KTP penanggung jawab 6. Copy lunas PBB

3. MULAI TAHAP PEMBANGUNAN PERUMAHAN SAMPAI JADI Pembangunan Real Estate tipe 45 HPP 150.000.000 97.880.000

4. PEMASARAN PERUMAHAN 5. http://xhamster.com/movies/721124/asian_creampies_6_by_packmans.html