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Moisset De Espanes Luis - La Responsabilidad Del Titular Registral Del Dominio - Derecho Civil

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La Responsabilidad Del Titular Registral Del Dominio - Derecho Civil
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La responsabilidad del titular registral del dominio
por
Luis MOISSET de ESPAN\u00c9S
Comercio y Justicia, Semanario Jur\u00eddico, N\u00ba 22, 26 diciembre 1977

En m\u00e1s de una oportunidad hemos tenido que ocuparnos de la responsabilidad que cabe al due\u00f1o de un automotor, que entrega la posesi\u00f3n de la cosa, sin que se efect\u00fae la inscripci\u00f3n registral correspondiente.

Se\u00f1alamos que en tales casos, en virtud del car\u00e1cter constitutivo que tiene la registraci\u00f3n de los automotores, el due\u00f1o contin\u00faa siendo quien figura inscripto en el Registro y que en tal car\u00e1cter deber\u00e1 sufrir las acciones de da\u00f1os y perjuicios que contra \u00e9l dirijan las v\u00edctimas de accidentes ocasionados con ese veh\u00edculo.

El r\u00e9gimen de la ley es muy claro, y la C\u00e1mara de Villa
Dolores, en el fallo que comentamos, lo aplica con acierto.

Lo que deseamos destacar en esta oportunidad es que a los mismos resultados se llegar\u00eda en materia de inmuebles, pese a que para esos bienes la publicidad registral tiene solamente efectos "declarativos", es decir de oponibilidad a terceros, en virtud de lo que establece el art\u00edculo 2505 del C\u00f3digo Civil.

Supongamos que el propietario de un inmueble lo enaje- na, mediante escritura p\u00fablica y efect\u00faa la tradici\u00f3n de la cosa, pero no se registra esa transferencia. En tal caso se ha operado la transmisi\u00f3n de la propiedad, ya que hay t\u00edtulo (escritura p\u00fablica) y modo (tradici\u00f3n), pero dicha transferencia, mientras no sea inscripta es inoponible a terceros. Por razones de cual- quier \u00edndole las partes solicitan al escribano que no inscriba los t\u00edtulos, y registralmente el dominio contin\u00faa a nombre del enajenante que, en este caso, a diferencia de lo que ocurre con los automotores, ya no es el propietario.

En tal situaci\u00f3n sucede que se desprende un trozo de cornisa e hiere a un transe\u00fante; la v\u00edctima, para intentar su acci\u00f3n solicita un informe al Registro de la Propiedad, que le

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suministra el nombre del ex-propietario, que todav\u00eda figura como
titular del dominio, y -en consecuencia- a \u00e9l lo demanda.

\u00a1La demanda est\u00e1 bien dirigida contra el titular del dominio! El c\u00f3digo civil, en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 2505 es terminante:

"...Esas adquisiciones o transmisiones no ser\u00e1n oponi-
bles a terceros mientras no est\u00e9n registradas".

El tercero puede actuar contra el anterior propietario, que todav\u00eda figura como titular registral, como si continuase el due\u00f1o, porque para \u00e9l es como si la transferencia de la propiedad no se hubiere operado.

Se trata de una consecuencia l\u00f3gica de la publicidad registral; la persona que contin\u00faa apareciendo como titular del derecho de dominio -aunque no lo sea ya- crea una "apariencia" respecto de los terceros, y esa situaci\u00f3n de "apariencia" es lo que justifica que sobre \u00e9l contin\u00fae pesando la responsabilidad que corresponder\u00eda al propietario.

La v\u00edctima no tiene porqu\u00e9 indagar las relaciones que pueden existir entre el titular registral, que contin\u00faa "publi- cando" su situaci\u00f3n de due\u00f1o, y los posibles adquirentes de la cosa.

Frente a la v\u00edctima debe responder el titular regis- tral, sin perjuicio de que luego tenga una acci\u00f3n de reintegro contra el verdadero propietario.

CONCLUSI\u00d3NEl car\u00e1cter declarativo de la inscripci\u00f3n (propio de

nuestro r\u00e9gimen de propiedad inmobiliaria), o el car\u00e1cter consti- tutivo (que se da en el r\u00e9gimen de automotores), no cambian la soluci\u00f3n legal en cuanto se relaciona con la responsabilidad del titular registral del dominio.

En ambos casos la v\u00edctima est\u00e1 legitimada para dirigir- se contra quien figure como due\u00f1o en los registros, sea porque esa transmisi\u00f3n le resulta inoponible (hip\u00f3tesis de los inmue- bles, art\u00edculo 2505), sea porque ni siquiera ha habido transmi- si\u00f3n de la propiedad (hip\u00f3tesis de los automotores, art\u00edculos 1

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