Les vices cachs Quest ce quun vice cach ?

Un vice cach est en soi une dfectuosit, une anomalie ou un bris qui serait de nature nuire de manire importante lutilit du bien concern, au point tel que lacheteur, sil lavait su, naurait pas acheter ce bien ou encore naurait pas pay tel prix. Le vice doit ainsi tre relativement grave et srieux. Ceci sapplique autant aux biens immobiliers quaux autres biens (voiture, moto, lectromnager, etc etc.) Ce vice, comme sont nom lindique, doit tre cach, par opposition un vice apparent . Comment distinguer un vice apparent dun vice cach ? Cette question est parfois trs difficile rpondre et en soi, chaque cas est un cas despce. titre dexemple, un problme dinfiltration deau par la toiture ou des fissures dans le solage dun immeuble constituent souvent des exemples de vices cachs. Cependant, peut importe les cas, il faut que ces vices naient pas t visibles lacheteur lors de son examen de bien vendu. Ainsi, si un acheteur ngligeant ne visite pas la maison avant de lacheter, ou encore ne fait quune visite rapide sans prendre le soin de bien examiner les lieux, il sera alors possible, pour le vendeur poursuivi en justice, dinvoquer la ngligence de lacheteur. Cela ne veut pas dire pour autant que lacheteur prudent DOIT ABSOLUMENT visiter une ventuelle maison avec un expert en btiment. Nul part dans la loi et la jurisprudence, il nest dit quun acheteur doit utiliser les services dun expert avant dacheter une proprit. videmment, lutilisation des services dun expert est nanmoins trs pratique, lors dune visite pr-achat, afin de connatre la vritable condition dun immeuble. Finalement, un vice cach doit, pour engager la responsabilit, tre un vice qui existait au moment de la vente, par opposition un vice qui aurait pu apparatre depuis que lacheteur est devenu propritaire. Que doit savoir un vendeur en matire de vice cach ? Un vendeur, suivant les rgles de droit civil, a des responsabilits lors de la vente dun bien. Premirement, il a lobligation lgale de dnoncer son ventuel acheteur toutes les conditions qui seraient de nature diminuer la qualit ou lusage du bien. De plus, mme si le vendeur indique dans un contrat que le bien est vendu sans garantie lgale , cela nempchera lventuel acheteur de poursuivre ce vendeur, sil est en mesure de prouver que ce vendeur connaissait le vice ou ne pouvait certes lignorer. Deuximement, le vendeur sera galement tenu responsable de garantir le bien contre un vice cach, mme si de bonne foi, il ignorait sincrement le vice en question. La bonne

foi dun vendeur nexclut malheureusement pas,( pour lui), sa responsabilit. Il est toujours tenu de garantir la qualit du bien, moins que le bien ait t vendu sans garantie lgale ou encore, suivant lexpression populaire tel que vu et essay ou au risque et pril de lacheteur . En bref, lexpression vente sans garantie lgale peut protger le vendeur, mais UNIQUEMENT en regard des vices dont lui-mme ntait sincrement pas au courant. Que doit savoir un acheteur en matire de vice cach ? Tel que ci-haut mentionn, lacheteur se doit dagir prudemment et de procder un examen srieux du bien vendu. De plus, il se doit dtre aux aguets de ce qui pourrait sembler dfectueux ou inhabituel. Par exemple, si en visitant une maison, lventuel acheteur constate des cernes deau sur un mur ou plafond, il doit certainement questionner davantage sont vendeur ou encore pousser plus fond la visite des lieux. En pareils cas, soit devant la prsence de signes inhabituels, il pourrait tre utile de requrir les services dun expert. De plus, lorsquun acheteur constate que le bien acquis semble tre afflig dun vice cach, il doit en aviser rapidement le vendeur. Bien que la loi ne donne aucun dlai de rigueur, la jurisprudence rend relativement trs difficile tout recours contre vendeur, dans un dlai de 12 mois suivant lequel lacheteur aurait dcouvert le vice cach. Gnralement, une recours en vice cach devait tre entrepris aussitt la connaissance dudit vice. Limportance de la mise en demeure Lorsquun acheteur constate un vice cach, il doit ncessairement en aviser le vendeur. La demande, qui peut prendre la forme dune mise en demeure formelle, doit expliquer au vendeur la nature du prtendu vice cach. De plus, la mise en demeure doit fournir au vendeur une opportunit de venir constater lui-mme le vice et de lui permettre deffectuer lui-mme les rparations. Si le vendeur nglige et/ou refuse de donner suite la mise en demeure, alors lacheteur peut intenter un recours. Les droits que peuvent faire valoir lacheteur sont variables. Il peut demander lannulation pur et simple de la vente, soit une diminution du prix de vente ou encore le prix des travaux ncessaires afin de corriger la situation. Me Louis Sirois, avocat lsirois@avocat-quebec.com