A nova lei do inquilinato (Lei n 12.

112/09)
por Felcia Ayako Harada
A lei n 12.112, conhecida como a Nova Lei do Inquilinato, sancionada pelo Presidente Lula em 9 de dezembro de 2009, altera substancialmente a Lei n 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato. A nova lei entrar em vigor 45 dias aps a sua publicao, que ocorreu no dia 10 de dezembro de 2009, quer seja, 25 de janeiro de 2010, nos termos do art. 1 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil. Trouxe vrias alteraes. Para melhor compreenso da matria passo a transcrever as alteraes trazidas, conforme seguem: Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado.O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Na verdade, a nova lei faz a devida adequao substituindo a expresso nos termos do art. 924 do Cdigo Civil para proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato. ( atente-se aqui que a lei antiga referia-se ao Cdigo Civil de 1916). Art.12.Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. 1.Nas hipteses previstas neste artigo e no art.11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. 2.O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. Inicialmente cuidou o legislador de proceder a adequao do termo sociedade concubinria para unio estvel. O pargrafo nico da redao originria foi substitudo, em termos, pelos 1 e 2, acima transcritos. Pela nova lei, em casos de sub-rogao, incluindo os previstos na prpria lei e no Art. 11 ( casos de morte do locatrio, entre outros) a necessidade de comunicao por escrito ao locador e ao fiador. Esclarea, neste passo, que na prtica tal procedimento j se verificava.

Desta feita, o fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de trinta dias do recebimento da notificao, ficando, porm responsvel pelos efeitos da fiana aps 120 dias aps a notificao ao locador. Neste perodo, o locatrio deve buscar novo fiador ou oferecer outra forma de garantia. Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. A nova redao acrescentou redao originria a expresso ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei Art.40.................................................................................................. .............................................................................................................. ...................... II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador,declaradas judicialmente; .............................................................................................................. .......... X-prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. Dispe o art. 40 que o locador pode exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia. Entre as hipteses em que tal pode ocorrer previstas na lei anterior (por exemplo, ausncia, falncia etc), a nova lei acrescentou a expresso recuperao judicial, instituto este trazido pela Lei de Falncias. Acrescentou, ainda, a letra X e o pargrafo nico acima descritos. Art.59. ........................................................................... 1o ................................................................................ VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; VIII - o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. .......................................................................................... 3o No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Este artigo est inserto dentro do Captulo das aes de despejo. No houve qualquer alterao em relao ao caput do artigo, que dispe que as aes de despejo tero o rito ordinrio. Acrescentou ao 1 do art. 59, os incisos VI e IX, acima descritos, ampliando as hipteses de concesso de liminar . Esclarea-se, que a redao originria do 1 permanece em todos os seus termos, isto , a concesso da liminar para desocupao do imvel em quinze dias sem oitiva da parte contrria fica sujeita a cauo equivalente a trs meses de aluguel. Acrescentou ainda o 3, que possibilita o locatrio, no caso do inciso IX do 1 acima referido, efetuar depsito judicial dentro do prazo de quinze dias da totalidade dos valores devido para evitar a resciso do contrato, bem como, elidir a liminar de desocupao. Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte: I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;

II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos: .......................................................................................... III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador; IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada; .......................................................................................... Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (NR) A nova lei alargou as hipteses de aes de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, prevista na anterior redao do caput do art. 62, permitindo, agora, o ingresso de aes por falta de pagamento de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de acessrios da locao, conforme acima noticiado na nova redao. Houve alterao dos incisos acima descritos, mas, mantidas as letras previstas no inciso II, na antiga redao ( incluso de juros, multas e penalidades, honorrios advocatcios etc). Continuam mantidos os incisos V, que cuida do depsito dos aluguis que vencerem at a sentena e o inciso VI que trata da cumulao de pedidos de resciso da locao e cobrana de aluguis. A alterao do pargrafo nico, acima transcrito, de real importncia, vez que pela anterior sistemtica o locatrio no poderia purgar a mora, se j tivesse utilizado dessa faculdade duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores propositura da ao. Agora, no poder purgar a mora se dela houver se utilizado nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores da propositura da ao. A purgao da mora evita o despejo por falta de pagamento. Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes. 1o ................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no 2o do art. 46. ................................................................................... Pela anterior redao do art.63, julgada procedente a ao de despejo o juiz fixava o prazo de 30 (trinta dias) para desocupao voluntria. Agora o juiz expedir mandado de despejo com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria. Altera a redao da letra b do 1 , que previa anteriormente a desocupao dentro de 15 dias nos despejos fundamentados nos incisos II e III do art.9 ou no 2 do art.46 e pela nova lei estendeu a medida, tambm, para os despejos baseados em todas as hipteses previstas no art. 9. ( a locao pode ser desfeita por mtuo acordo, em decorrncia de prtica de infrao legal ou contratual, em decorrncia de falta de pagamento de aluguel e demais encargos e para a realizao de reparaes determinadas pelo poder pblico) O 2 do art. 46 se manteve. ( na prorrogao de locao o locador denuncia o contrato para desocupao em trinta dias. Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9o, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo. ................................................................................... A nova redao dispe que a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses e no superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo, ressalvando todas as hiptese previstas no art. 9, enquanto a antiga redao ressalvava apenas os incisos I,II e IV do citado art.9 e fixava a cauo no inferior a 12 (doze) meses e nem superior a 18 (dezoito) meses do aluguel, atualizado at a data do depsito. Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte: .................................................................................. II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes: a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................. IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento; V - o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio. ............................................................................... A mudana do termo sumarssimo por sumrio se d pelo fato de o procedimento sumarssimo ter sido substitudo pelo sumrio.(Lei n 9.275/95) Incorporando, ainda, entendimento corrente de nossos tribunais, permite que tanto locador como locatrio forneam subsdios ao juiz para fixao de aluguel provisrio, se houver tal pedido. Pela sistemtica anterior somente o autor da ao tinha essa prerrogativa. Esta alterao atende aos ditames dos princpios do contraditrio e da isonomia. A expresso no excedente a oitenta por cento do pedido que constava no inciso II, na antiga redao foi substituda pelo que consta nas letras a e b na nova redao, acima transcritas. Art. 71. ................................................................. V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; ........................................................................... O art. 71 cuida da ao renovatria e os requisitos arrolados na sua antiga redao continuam em vigor, com exceo do acima transcrito, inciso V, que passa a viger com a nova redao onde foi substitudo o termo Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento para Ministrio da Fazenda.. Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30

(trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao. Alguns estudiosos j se manifestam contra este dispositivo, pois, pela antiga redao, no sendo renovado o contrato, o juiz fixava o prazo de seis meses aps o trnsito em julgado da sentena de desocupao, se houvesse esse pedido na contestao. A meu ver, corretssima a nova sistemtica. Se o contrato no foi renovado porque j transitou em julgado a deciso improcedente da ao renovatria ou porque no houve interesse do locatrio em renov-lo. No vejo porque mais delongas em devolver o imvel para o locador. Quanto mais tempo passa, a ocupao sem contrato gerar novos conflitos e novos processos vo aumentar o volume deles parados nos escaninhos dos tribunais. Argumentam os contrrios, que seria necessria a sentena de desocupao, pois, haveria a segurana da apreciao em duplo grau de jurisdio e quando ocorresse o trnsito em julgado, isto , quando no houvesse mais qualquer possibilidade de recurso, poderia ocorrer a desocupao. Ora, se j houve o pedido na contestao, o locatrio no pode alegar surpresa, quando perde a ao de renovao, que provavelmente passou por todos os recursos possveis. Com a nova sistemtica, evitar-se-, maiores delongas, e, consequentemente, mais imveis sero oferecidos para a locao em espcie, quer seja, as de fins comerciais e quanto maior a oferta menores sero os aluguis. Muitas das alteraes verificadas j eram entendimentos correntes de nossos tribunais ou j eram objeto de outras leis. Entendo que as novas modificaes devero passar por estudos entre os especialistas para algumas adequaes, e, provavelmente, os nossos tribunais tambm faro as necessrias adequaes. Revista Jus Vigilantibus, Sabado, 27 de fevereiro de 2010