PENGGUNAAN GIS DALAM KONSEP PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

MUHAMMAD RIDHA ANSHARY

Program Studi Teknik Lingkungan, Universitas Lambung Mangkurat, Banjarbaru, Kalimantan Selatan, Indonesia

A. Abstrak Dewasa ini pembangunan di sektor perumahan terus giat dilancarkan baik oleh pihak swasta maupun pemerintah. Pembukaan lahan untuk jalan dan perumahan pun seakan tiada hentinya dan selalu berlangsung dari waktu ke waktu. Namun, pembangunan ini pun harus didukung oleh teknologi dan perencanaan yang matang karena pada saat ini perumahan sebagai suatu investasi dituntut tak hanya memberikan kenyamanan dan keindahan namun juga dituntut agar pembangunannya aman, strategis dan ramah lingkungan. Tulisan ini dibuat untuk memberikan beberapa konsep dasar dalam perencanaan perumahan. Teknologi yang digunakan pun haruslah yang relevan dan akurat. Adapun teknologi yang digunakan adalah teknologi berbasis GIS (Geographic Information System). Kata Kunci : GIS, konsep, perencanaan, pembangunan, perumahan.

B. Pendahuluan Penggunaan GIS (Geographic Information System) dalam perecanaan perumahan sebenarnya telah lama dilakukan. Awalnya, GIS digunakan sebagai pedoman dan pendamping perangkat lainnya seperti pemotretan udara dan pembuatan desain geografis dengan metode computer-aided design (CAD). Dengan semakin pesatnya teknologi dan pengembangan di sektor teknologi internet, GIS dikembangkan dan terus dikaji sedemikian rupa di hampir seluruh belahan dunia. GIS dipergunakan hampir diseluruh sektor tak terkecuali sektor perumahan. Pembangunan perumahan yang didukung

teknologi yang berbasiskan GIS ini pun melahirkan suatu konsep perencanaan pembangunan perumahan yang lebih baik dari sebelumnya. Konsep perencanaan pembangunan perumahan merupakan suatu langkah utama dalam pembangunan perumahan. Namun sebelum dipergunakannya GIS dalam konsep perencanaan pembangunan perumahan, didapatkan banyak kesulitan dalam membuat perencanaan itu sendiri. Padahal perencanaan sangatlah penting bagi pemilik usaha dan manajer perumahan. Meskipun disana terdapat banyak artikel serta literatur yang menjelaskan konsep perencanaan pembangunan perumahan namun apabila tidak didukung dengan data yang akurat di lapangan semuanya akan menjadi tidak berguna. Sebagai contoh, banyak data mengenai informasi geografis suatu wilayah yang dapat digunakan untuk keperluan perencanaan pembangunan perumahan, namun bagaimana menghadirkannya dalam bentuk yang mudah dipahami menjadi masalah yang rumit. Bahkan, gambar yang tertera di peta sampai dengan foto udara pun tak akan memberikan kepuasan bagi sang perencana. Yang diperlukan tidak hanya penggambaran namun juga data mengenai kontur tanah serta ketinggian dan beberapa faktor lainnya seperti kestrategisannya dalam penetapan tata letak sampai dengan faktor-faktor lingkungan seperti keadaan air tanah di daerah tersebut. Disinilah GIS memerankan peran yang amat penting dimana GIS mampu menyusun, memasukkan, memanipulasi dan menghadirkan informasi geografis secara detail dan akurat serta mudah dipahami.

C.

Konsep dan Metode didalam GIS dalam Perencanaan Perumahan Sekarang ini, GIS dipergunakan secara luas oleh semua kalangan dalam membantu pekerjaan mereka dalam menganalisis masalah geografis. Telah banyak data-data GIS yang telah mereka buat dan analisis yang kemudian di up-load atau diberitakan di internet. Hasil-hasil karya mereka secara langsung maupun tidak langsung dapat memberi manfaat bagi seseorang yang ingin menggunakan GIS. Orang tersebut dapat memakai, membandingkan dan kemudian menganalis kembali data yang ingin dia pergunakan. Data dalam GIS lebih mengenai data mengenai tempat, ruang dan tata letak yang kemudian diambil dan dipergunakan penelitian perencanaan pembangunan perumahan. Sebagai contoh, sejak diperkenalkannya GIS pada suatu daerah, maka para peneliti di bidang ini langsung mengambil data

mengenai daerah tersebut dangan menggunakan pengambilan data dengan bantuan perangkat dan software berkonsep GIS dan data itu terus diperbaharui seiring pembangunan dan teknologi yang berkembang yang terjadi di daerah tersebut. Apabila ada pihak tertentu yang ingin membangun sesuatu misalnya perumahan di daerah tersebut, maka ia pasti memerlukan data mengenai lahan yang sebelumnya telah diambil oleh sang peneliti dan ia juga harus mengambil data terbaru mengenai daerah dimana lahan itu berada tersebut kemudian membandingkan dan menganalisisnya. Hal inilah yang sangat membantu para developer dan para perencana perumahan dalam menentukan dan menganalisa perencanaan perumahan. Berikut beberapa pertimbangan yang kerap dijadikan para perencana pembangunan perumahan adalah :
1. Perkembangan dan pembangunan di daerah tersebut

Untuk apa membangun perumahan di daerah yang pembangunannya lambat dan tertinggal? Semakin cepat dan pesat perkembangan disuatu daerah maka pembangunan perumahan didaerah tersebut dibilang tepat. Apalagi dengan adanya suatu proyek tertentu pemerintah setempat seperti pembangunan bangunan baru seperti rumah sakit, sekolah atau universitas maka dengan membangun perumahan di daerah tersebut merupakan suatu hal yang tidak buruk. Maka diperlukanlah potret udara dan data-data lainnya mengenai laju perkembangan dan pembangunan di daerah tersebut dari tahun-tahun sebelumnya. 2. Pertumbuhan penduduk Pertumbuhan penduduk bukan hanya pertumbuhan yang dihitung dari jumlah kelahiran di daerah tersebut namun juga termasuk jumlah kedatangan penduduk dari luar daerah. Tingginya minat penduduk luar dalam menempati suatu daerah baru karena adanya pemusatan lahan pekerjaan atau pendidikan menjadikan bertambahnya lahan yang harus dijadikan pemukiman. Karena itulah diperlukan data-data GIS mengenai laju pertumbuhan penduduk di daerah tersebut. 3. Penentuan lokasi perumahan yang akan dibangun Banyak pertimbangan yang dilakukan dalam menetapkan lokasi perumahan yakni bentuk permukaan tanah, kondisi tanah dan sekitarnya, jarak dari pusat keramaian kota dan sebagainya. Potret udara dan pengambilan gambar secara 3-D menggunakan sistem CAD sangat

diperlukan disini. Kita dapat meneliti semua hal yang kita perlukan secara akurat dan mudah dipahami.

4. Penetapan harga jual Yang mendasari dari penetapan harga jual sebenarnya adalah harga tanah atau lahan itu sendiri (land value). Berikut hal-hal yang diperkirakan mungkin mempengaruhi nilai dari suatu lahan (land value). a) Izin bangunan bertingkat b) Izin mendirikan bangunan c) Pemandangan alam disekitarnya d) Akses ke jalan raya e) Keadaan lingkungan sekitar f) Kepadatan di sekitar lahan g) Jarak ke jalan utama h) Jarak dari lingkungan yang rawan kriminalitas i) Jarak dari pusat kota j) Jarak dari gangguan suara seperti bangunan pabrik k) Tingkat kesuburan tanah l) Jarak ke pusat pendidikan m)Jarak ke pelayanan kesehatan n) Jarak ke pusat perbelanjaan dan perkantoran o) Jarak ke jalan tol p) Jarak ke kantor polisi dan pemadam kebakaran q) Jarak ke tempat religi r) Jarak ke kereta api, pelabuhan dan lapangan udara

Untuk meningkatkan keefektifan penilaian lahan, besar nilai dasar yang akan ditetapkan telah dikembangkan melalui metode GIS. Objek utama dari penilaian ini adalah memasukkan beberapa faktor diatas ke dalam sebuah konsep penghitungan nilai lahan yang telah diformulasikan. Penggunaan parameter-parameter dalam penentuan pemilihan faktor di atas juga dapat mengunakan GIS. Penilaian suatu lahan dapat ditampilkan dalam satu objek yang didalamnya terdapat beberapa aspek yang mempengaruhi nilai lahan tersebut. Penampilan lahan tersebut dapat berupa 3-D modeling agar lebih mudah dipahami. Berikut beberapa parameter yang biasa dimasukkan ke dalam perhitungan :

 Keberadaan lokasi tertentu (sekolah, kantor,, rumah sakit, pasar dan sebagainya) Atribut fisik lahan itu sendiri (ukuran, bentuk, umur dan kondisi tanah) Izin dan sertifikasi lahan (segala ketentuan pengguanaan lahan oleh pemerintah setempat) Perencanaan di masa yang akan datang dan faktor ekonomi (misalnya isu pembangunan pusat perbelanjaan baru, pusat pendidikan baru, industri dan kebijakan pemerintah setempat yang mempengaruhi sektor pembangunan daerah dan sebagainya). Disinilah peran GIS terasa amat penting. Sebuah konsep berbasiskan GIS dinilai mampu merekayasa suatu perencanaan tata ruang perumahan sesuai dengan yang kita inginkan. Misalnya, dalam membangun sebuah perumahan pasti terdapat banyak faktor yang terdapat di dalamnnya. Disini GIS berperan dalam mengumpulkan, memilah, menganalisis dan menentukan faktor mana yang paling penting. Setelah selesai dianalisis, software yang mendukung dan berbasiskan GIS digunakan untuk menjelaskan hasil dari analisisnya berupa grafik dan 3-D modeling. Disinilah kita bisa merekayasa beberapa dari hasil dari penghitungan tersebut. Kita bisa menghilangkan faktor atau pun mengakumulasikan faktor lain ke dalam analisis tersebut untuk kemudian kita lihat perubahan analisis yang terjadi sampai batas yang kita inginkan. Tentu saja tanpa melewati batas-batas ketentuan yang berlaku. D. Kesimpulan Agar perencanaan pembangunan suatu perumahan berjalan dengan cermat dan aman, maka diperlukanlah suatu konsep yang kuat dengan dukungan data-data yang akurat. Dalam hal ini GIS (Geographic Information System) memilikinya. Dalam penggunaannya di bidang perencanaan pembangunan perumahan, teknologi dan konsep berbasiskan GIS mampu mengumpulkan data, memilah, memberi label, menganalisis serta menjelaskan data-data yang diperlukan dalam pekerjaan tersebut. Sehingga apa yang nanti kita kerjakan berjalan dengan rapi, teratur dan berstruktur sesuai dengan apa yang telah direncanakan. Penggunaan GIS terkesan mudah namun membutuhkan segelintir orang-orang yang ahli dibidang GIS khususnya yang menguasai masalah tata ruang. Hal ini dimaksudkan agar penggunaan GIS sebagai konsep dasar dari perencanaan pembangunan perumahan menjadi lebih maksimal.

E. Referensi Clapp, John : 1998, Using a GIS for Real Estate Market Analysis: The Problem of Spatially Aggregated Data. Lin, Chengda : 2001, Applications and research on GIS for the real estate. Wuhan University. Simons, Robert : 1993, using GIS to make parcel-based real estate decisions for local government, Cleveland State University. Yomralioglu, Tahsin : 2004, Nominal Asset Land Valuation Technique by GIS, Turkey.