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UNIDAD N 12: DERECHOS REALES DE GARANTA

A) DERECHOS REALES DE GARANTA:


CONCEPTO Son aquellos que, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, otorgan a su titular un poder sobre una cosa, que le permite, si aqulla se incumple, realizarla. Personales, el acreedor se satisface con que otra persona afiance la obligacin (fianza) y reales, la deuda se garantiza con una cosa. El deudor entrega al acreedor en propiedad una cosa con el compromiso por parte de este, de restituirla una vez que el deudor haya pagado su deuda (hipoteca, prenda o anticresis). IMPORTANCIA Es un modo de brindar seguridad a un acto jurdico, en el cual un prestamista le exige a un solicitante de crdito una un resguardo que asegure que la deuda ser saldada.

B) HIPOTECA:
Art. 3108 C.C., es el derecho real de garanta del pago de una deuda dineraria sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor. ELEMENTOS ESENCIALES 1) Accesoriedad: la hipoteca depende de la existencia y vigencia de una obligacin principal, es decir, que cumplida la obligacin de la hipoteca, queda concluida, pues su funcin de garanta no tiene razn de ser. 2) Especialidad: la hipoteca debe constituirse sobre cosas inmuebles determinadas y por una suma de dinero cierta y determinada Art. 3109 C.C. CARACTERES Es un derecho accesorio de un crdito dinerario; sigue la suerte de la obligacin principal; Recae sobre un inmueble; Es solemne, slo puede ser constituida por escritura, o por documentos que estn expedidos por autoridad competente para darlo; Es indivisible, la cancelacin parcial de la deuda no da lugar a la extincin parcial de la hipoteca; Es convencional; Est sujeta al principio de especialidad Art. 3109 C.C. Est sujeta a facultades que conserva el dueo, el propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, por lo que el propietario puede enajenar la propiedad inmueble, sea por venta, donacin, permuta, etc. Nada de lo cual perjudica al acreedor hipotecario, pues l conserva integra la garanta que surge del gravamen, y si el deudor ha enajenado el inmueble y no paga la deuda, el acreedor hipotecario podr hacer vender el inmueble, quien quiera sea el actual dueo. Tambin puede introducir modificaciones y reformas siempre que no disminuyan su valor. Y, realizar todos los actos de goce, disfrute y explotacin normal del inmueble. EFECTOS Cuando hablamos de los efectos de la hipoteca los podemos agrupar en 3 segmentos: 1) Entre las partes; 2) En relacin a terceros. Entre las partes: El acreedor hipotecario tiene derecho de hipotecar el bien una vez vencido el plazo y no cumplida la obligacin por el deudor. 1

En relacin a terceros: Derecho de persecucin; si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor, salvo que el adquirente pague la deuda que el enajenante del inmueble haya contrado con el acreedor. Derecho de preferencia; la ley reconoce al acreedor hipotecario preferencia sobre los restantes acreedores, para ser pagado con prioridad. EXTINCIN Por va de consecuencia; cuando la obligacin principal se extingue, se extingue tambin la hipoteca que la garantiza. Por va principal; la hipoteca se extingue por s misma, quedando en vigor la obligacin principal. Se puede dar: Por renuncia, realizada en forma expresa y por escritura pblica, efectuada por el acreedor hipotecario; Por resolucin del derecho de propiedad otorgante de la hipoteca cuando tena el dominio sujeto a condicin resolutoria y esta se verifica; Por destruccin de la cosa, cuando se trata de deudores propietarios tanto del lote como del edificio, al destruirse el edificio hipotecado, la hipoteca se traslada al suelo; Por expropiacin por causa de utilidad pblica; Por confusin, cuando la propiedad de la cosa hipotecada deviene reunida con la titularidad del crdito. EJECUCIN JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL Ejecucin Judicial: En caso de que venza el plazo de la deuda y notificacin de por medio, el deudor no haya cancelado la misma, el acreedor podr solicitar a un juez que ejecute la hipoteca, por medio de remate judicial pblico para poder cobrar. Si el valor del inmueble es superior al de la deuda, la diferencia ser destinada al deudor. Ejecucin Extrajudicial: La ley orgnica del banco hipotecario nacional, atribuye a esta institucin un privilegio excepcional: el de realizar de por s el remate del bien ejeutado una vez transcurridos 90 das del vencimiento de las obligaciones contradas por el deudor, sin forma alguna de juicio. El remate se efectuar al mejor postor y con base del total de la deuda, si el primer remate no se resultare se realizar otro con base que fijar el directorio del banco. El banco est obligado a publicar avisos del remate durante un trmino de 3 a 15 das. Tambin est autorizado a vender el bien hipotecado en conjunto o dividido en lotes. Fracasados los dos remates, el banco podr pedir la adjudicacin del inmueble a un juez y ste decretar la adjudicacin de la propiedad otorgando la escritura correspondiente a favor del banco por el importe de la suma que sirvi de base para el ltimo remate. C) PRENDA: CONCEPTO Art. 3204 C.C., ``Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. Puede ser con desplazamiento o sin desplazamiento. ELEMENTOS a) Elemento Personales: son el acreedor pignoraticio o titular del derecho real y el constituyente de la prenda que ha de ser dueo de la cosa con capacidad para disponer de ella, bien se trate del mismo deudor o de otra persona (tercero garante). 2

b)

Elementos Reales: son la obligacin cuyo cumplimiento se asegura con la prenda que puede ser de cualquier clase, y la cosa pignorada, que ha de ser mueble, de lcito comercio y susceptible de posesin y enajenacin o venta.

CLASES 1) Civil: contrato por el cual el deudor de una obligacin cierta o condicional, entrega al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de que la obligacin ha de ser cumplida; 2) Comercial: es aquel por el cual el deudor o un tercero a su nombre, entrega al acreedor una cosa mueble, en seguridad y garanta de una operacin comercial. 3) Con registro: es aquel por el cual, para garantizar la devolucin de un crdito por parte del deudor, se afectan determinador bienes muebles, a travs de la inscripcin del contrato en un registro especial (registro de crditos prendarios). EJECUCIN JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL Ejecucin Judicial: Art. 3224 C.C., cuando el deudor no paga en tiempo y forma la deuda, el acreedor tiene derecho de acercarse a un juez y pedir la ejecucin de la cosa prendada. La misma consiste en la venta pblica por medio de remate pblico. Con previa citacin del deudor. Existe la excepcin de poder hacerse por va privada cuando el importe de la prenda sea menor a $200. Nada se opone a que el acreedor pueda, l mismo, adquirir la prenda en el remate pblico. Ejecucin Extrajudicial: Art. 3224 C.C., en nuestra doctrina, se admite, generalmente, que una vez vencida la obligacin, deja de juzgar la prohibicin legal de que el acreedor se apropie de la cosa y que nada se opone a que ella sea dada en pago por el deudor por el deudor al acreedor, igualmente, se admite que vencido el plazo pueda el acreedor ser autorizado por el deudor a vender la cosa a un tercero por un precio determinado o sin observar formas legales. En estos casos es indispensable para la validez de la dacin o venta a un tercero, que ella se haga previa estimacin del valor de la cosa, a menos que tenga un precio de mercado, en cuyo caso la estimacin es innecesaria.

D) PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES:


CONCEPTO Art. 2505 C.C. Es un principio general de los derechos reales sobre inmuebles a los efectos de su oponibilidad a terceros. La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. REGISTRO Registro de la Propiedad del inmueble (Ley 17801): el objeto del mismo es crear un idneo sistema de publicidad para proteger los derechos de terceros. En l se registran los siguientes documentos: Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen, o extingan derechos reales sobre inmuebles. Los que dispongan embargos, indivisiones, y dems providencias cautelares. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Los registros no sustituyen al ttulo de la propiedad, de por s no basta para tener el dominio de los dems derechos reales. Pero si la escritura en que consta el derecho real y el libro de protocolo se perdiesen, el asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentacin que lo originara. Registro de la Propiedad del automotor: es un registro que tiene efecto constitutivo debido a que no hay constitucin, transmisin, adquisicin, de derechos hasta el momento de la inscripcin en el mismo, tanto en las relaciones de las partes entre s con respecto de terceros.

OTROS REGISTROS Registro Civil; Registros de Comercio; Registro de Patentes.

E) OTROS DERECHOS REALES:


USUFRUCTO Es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia - Art 2807 C.C. Se da por escritura pblica y se registra. El usufructo, salvo causa prevista, no se puede anular. USO Y HABITACIN Art. 2948 C.C. Es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro independientemente de la posesin, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fondo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin. La diferencia con el usufructo es que slo se aprovechar para satisfacer necesidades del usuario y su familia. Por ej: cuando muere un cnyuge y la suprstite y sus descendientes heredan una casa si los hijos quisieran venderla, el o la viuda puede oponerse y uso y habitacin de la misma hasta su muerte. ANTICRESIS Es un derecho real concedido a un acreedor por un deudor o un tercero por l poniendo en posesin de un inmueble y autorizando a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito si son debidos, y, en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. SERVIDUMBRE Art. 2960 C.C. Es el derecho real, perpetuo, o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l o ejercer ciertos derechos de disposicin o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Siempre se gravan sobre un bien ajeno nunca sobre un bien propio. La temporalidad del derecho depender si la misma afecta a un predio (perpetua) o a una persona, o si es personal temporario, hasta su muerte. Por ej: corazones de manzana.

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