KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) KEGIATAN PENYUSUNAN STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA

URAIAN PENDAHULUAN
1. Latar Belakang Kota Bontang merupakan salah satu kota industri yang menjadi salah satu tujuan untuk para pencari kerja memicu terjadinya urbanisasi yang menjadikan salah satu penyebab peningkatan jumlah penduduk. Sebagai kota kecil dengan luas lahan terbatas dan kebutuhan terhadap tempat tinggal meningkat, maka tuntutan terhadap penyediaan sarana dan prasarana perkotaan terutama hunian tempat tinggal juga semakin tinggi. Dengan terbatasnya lahan kota disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota dalam menyediakan prasarana dan sarana permukiman yang dibutuhkan untuk menunjang aktivitas penduduk sehari-hari, maka konsekuensi logis yang umumnya terjadi pada permukiman perkotaan adalah munculnya kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni), sehingga diperlukan penataan permukiman yang memadai salah satunya adalah rusunawa. Berkaitan dengan kebijakan Pemerintah Kota Bontang untuk membangun Rusunawa, maka perlu dilakukan Studi Kelayakan untuk mengetahui kelayakan realisasi rencana pembangunan Rusunawa di lokasi alternatif yang tersedia. Kegiatan Studi Kelayakan perlu dilakukan berkaitan dengan persyaratan teknis rumah susun. Dalam Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang Rumah Susun dijelaskan bahwa persyaratan teknis adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan, yang diatur dengan peraturan perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan. 2. Maksud dan Tujuan Maksud dari dilakukannya kajian ini adalah: Melakukan kajian mendalam yang mencakup aspek ekonomi, sosial, lingkungan dan teknis terhadap kawasan yang direncanakan untuk dapat dilakukan penataan kawasan ataupun peremajaan kawasan melalui pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) melalui pelibatan dan pemberdayaan masyarakat lokal setempat, sebagai upaya untuk menyediakan tempat hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan. Tujuan dari kajian ini adalah: a. Penataan kawasan lingkungan permukiman kumuh yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana dasar serta utilitas, yang merupakan bagian tak terpisahkan dengan lokasi rencana pembangunan Rusunawa di kawasan tersebut. b. Meningkatkan dan memberdayakan potensi masyarakat dalam bidang ekonomi sehingga dapat meingkatkan perekonomian kawasan yang diremajakan tersebut.

3. Sasaran.

3. Sasaran a. Terciptanya lingkungan permukiman yang layak sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota b. Terpenuhinya kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau oleh kelompok masyarakat berpenghasilan rendah c. Meningkatnya kondisi ekonomi masyarakat, khususnya pada kawasan yang diremajakan d. Terciptanya tatanan lingkungan permukiman dan perumahan yang tertib, teratur dan aman serta serasi dengan lingkungan 4. Lokasi Kegiatan Jl. K.S. Tubun Kelurahan Tanjung Laut Kota Bontang 5. Sumber Pendanaan Sumber dana dari keseluruhan pekerjaan perencanaan dibebankan kepada : Dokumen Pelaksanaan Anggaran Satuan kerja Perangkat Daerah (DPA-SKPD) Tahun Anggaran 2011. 6. Pemberi Tugas Pemberi Tugas Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Pembangunan Rusunawa ini adalah Dinas Pekerjaan Umum Kota Bontang

DATA PENUNJANG
7. Data Dasar Untuk melaksanakan tugasnya Konsultan Perencana harus mencari informasi dan data dibutuhkan selain dari informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas termasuk melalui KAK ini. yang

Data-data yang diperlukan dapat merupakan data primer dan data sekunder, di mana data primer harus dilakukan sendiri oleh pihak konsultan berupa survey dan pengambilan sampel melalui wawancara atau kuesioner di lapangan sedangkan data sekunder dapat berupa informasi dan data statistik yang tersedia di instansi / lembaga terkait. Konsultan harus memeriksa kebenaran data yang digunakan dalam pelaksanaan tugasnya, baik yang berasal dari Pemberi Tugas maupun yang dicari sendiri. Kesalahan/kelalaian hasil pekerjaan studi sebagai akibat kesalahan informasi menjadi tanggung jawab Konsultan Perencana. a. Informasi tentang lahan, yang meliputi : 1) Kondisi fisik lokasi; luasan, batas-batas dan topografi. 2) Kondisi tanah hasil soil test. 3) Keadaan air tanah. 4) Peruntukan tanah/lahan. 5) Koefisien Dasar Bangunan 6) Koefisien Lantai Bangunan 7) Status hak milik dan penggunaan lahan b. Informasi Kependudukan : 1) Jumlah Penduduk 2) Laju pertumbuhan penduduk 3) Jenis mata pencaharian 4) Data lain tentang kependudukan yang dibutuhkan c. Kebutuhan Pembangunan Rusunawa sesuai persyaratan bangunan gedung d. Keinginan tentang sarana dan prasarana bangunan rusunawa seperti sesuai peraturan yang berlaku 8. Referensi

8. Referensi Hukum Dalam melaksakan tugasnya Konsultan Perencana hendaknya memperhatikan azas-azas sebagai berikut : a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun; b. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman; c. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 1997 Tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup; d. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 2005 Tentang Pemerintah Daerah; e. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang; f. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2008 Tentang Bangunan Gedung; g. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban, serta Bentuk Dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang; h. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; i. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah; j. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2007 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD k. Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2003 Tentang RTRW Kota Bontang. 9. Lingkup Kegiatan Lingkup Penyusunan Studi Kelayakan dalam pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh Konsultan meliputi: teknis dan non teknis tentang lahan; sosial ekonomi masyarakat di kawasan studi, dan rancang bangun rusunawa. Ruang lingkup pekerjaan secara rinci adalah sebagai berikut: a. Lahan Kepastian secara hukum fungsi, status dan kepemilikan serta luas lahan yang akan dibangun Rusunawa serta kondisi lahan di sekitarnya b. Prasarana, Sarana dan Utilitas Kebutuhan pengembangan prasarana, sarana dan utilitas untuk mendukung keberadaan Rusunawa di lokasi serta keterkaitannya dengan sistem pelayanan kawasan kota yang sudah ada c. Ilustrasi Site Plan dan Massa Bangunan Pembuatan ilustrasi site plan dan massa bangunan untuk dijadikan acuan pada proses pengembangan desain selanjutnya. d. Kelayakan Pembiayaan Pembangunan Rusunawa Biaya pembangunan dan kelayakan investasi untuk jangka menengah dan jangka panjang e. Sosial Ekonomi Kemasyarakatan Identifikasi dan analisa data sosial ekonomi kemasyarakatan di lokasi dan kawasan sekitarnya dalam kaitannya dengan penetapan kelompok sasaran serta potensi dan kemampuan ekonomi yang dimiliki f. Pengelolaan Bentuk/Model Pengelolaan Rusunawa pada tahap penghunian dan pengembangan.

10. Metodologi..

10. Metodologi Metodologi mencakup pendekatan yang digunakan dalam melakukan pekerjaan, prosedur pengumpulan data, tahapan pekerjaan dan metode analisis. Berdasarkan ruang lingkup sebagaimana dikemukakan di atas, pendekatan pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yaitu mulai dari tahapan identifikasi lokasi, potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga penyusunan konsep rencana pengembangan/pembangunan sesuai dengan tujuan yang ditetapkan. Dalam penyusunan konsep rencana pengembangan/pembangunan Rusunawa harus menggunakan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam arti bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan rencana hingga tahap pelaksanaan pembangunan, penghunian dan pengelolaan Rusunawa. Proses ini sangat penting agar hasil pembangunan benarbenar dirasakan manfaatnya oleh masyarakat sesuai dan sesuai dengan kelompok sarasaran yang ditetapkan berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat. Prosedur pengumpulan data mencakup data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer harus dilakukan melalui survey/observasi, wawancara dan kuesioner. Tahapan pelaksanaan pekerjaan adalah sebagai berikut: a. Tahapan Identifikasi Tahapan ini mencakup identifikasi lokasi, potensi dan permasalahan di lokasi studi b. Tahapan Analisis Analisis mencakup analisis pasar (analisis terkait pasar rusunawa di wilayah studi dan di Kota Bontang, permintaan dan masyarakat yang menjadi target); analisis teknis (aspek bangunan, tapak, fasilitas dan hal-hal teknis lainnya terkait dengan bangunan Rusunawa); dan analisis finansial (mencakup pembiayaan, sumber pendanaan, analisis kelayakan dan resiko) . c. Tahapan Penyusunan Konsep Rencana Pengembangan/Pembangunan Rusunawa (mencakup program bangunan, pengelolaan dan kelembagaan) 11. Keluaran/Hasil Akhir Hasil akhir dari pelaksanaan pekerjaan studi ini adalah adanya dokumen Studi Kelayakan Rusunawa di lokasi yang telah ditetapkan, dengan keluaran sebagai berikut: a. Pendahuluan 1) Konsep penyiapan studi dengan latar belakang pemilihan lokasi pembangunan rusunawa, kebutuhan data, termasuk pemahaman teori, metodologi dan tanggung jawab perencanaan. b. Karakteristik wilayah yang akan digunakan sebagai lokasi pembangunan rusunawa 1) Kepemilikan tanah, karakteristik tanah harga tanah 2) Kondisi sosial ekonomi kependudukan 3) Kriteria penduduk yang akan menggunakan rusunawa 4) Aksesibilitas ke lokasi 5) Kesesuaian lokasi dengan peruntukkan pada RTRW c. Analisa kelayakan pembangunan rusunawa 1) Aspek Hukum dan Legalitas, yang mencakup: status tanah, peraturan terkait peruntukan dan bangunan 2) Aspek Teknis dan Teknologis, mencakup: a) Aspek Tapak (Lokasi, Kondisi Lingkungan Site Sekitar; Infrastruktur, Utilitas dan Fasilitas Publik; Aksebilitas dan Transportasi; Luas Lahan; Karakteristik Tapak; Kondisi dan Perkembangan Lingkungan Sekitar; Kendala Pengembangan) b) Aspek Bangunan (Luas Bangunan dan Program Ruang; Spesifikasi Konstruksi; Fasilitas; Metode Konstruksi; Tahapan Pembangunan; Ilustrasi Kawasan dan Bangunan) 3). Aspek Pasar

3) Aspek Pasar, mencakup: Perkembangan Ekonomi; Kebijakan Rusunawa; Perkembangan Rusunawa di Kota Bontang; Perkembangan Rusunawa di Wilayah Studi dan Sekitarnya; Pembangunan Rusunawa yang akan dilaksanakan oleh Pemerintah Kota Bontang 4) Aspek Keuangan dan Ekonomi, mencakup: Pembiayaan Proyek; Sumber Pendanaan; Asumsi Umum; Proyeksi Keuangan; Analisa Kelayakan; dan Analisa Resiko (Internal dan Eksternal) 5) Aspek Kelembagaan dan Pengelolaan d. Rumusan Kelayakan Pembangunan Rusunawa 1) Kesimpulan dan Saran 2) Rekomendasi 12. Kewajiban Konsultan a. Konsultan berkewajiban dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap pelaksanaan Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Rusunwa dengan berdasarkan ketentuan perjanjian kerjasama yang telah ditetapkan b. Konsultan berkewajiban melaksanakan Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan berdasarkan ketentuan teknis yang telah ditetapkan dalam Kerangka Acuan Kerja Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Rusunawa

c. Konsultan diwajibkan mempresentasikan hasil-hasil pekerjaan dalam pembahasan rinci dengan Pemimpin Pelaksana Teknis Kegiatan d. Konsultan dalam melaksanakan pekerjaan dapat meminta Pemimpin Pelaksana Teknis Kegiatan untuk memperoleh petunjuk dan pengarahan agar mencapai hasil yang optimal 13. Peralatan dan Material dari Penyedia Jasa Konsultansi a. Kendaraan yang diperlukan untuk mobilisasi personil dan peralatan ke lokasi b. Peralatan untuk survey lapangan dan pengukuran c. Peralatan untuk keperluan kantor selama pelaksanaan kegiatan dan hal-hal lain yang diperlukan 14. Jangka Waktu Penyelesaian Kegiatan Pekerjaan sebagaimana diuraikan dalam lingkup pekerjaan diatas perencana harus diselesaikan seluruhnya dalam waktu 90 (sembilan puluh) hari kalender atau waktu yang ditetapkan sesuai dengan hasil rapat penjelasan pekerjaan terhitung sejak penandatanganan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK)

15. Personil..

15. Personil Tenaga ahli yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah: a. Team Leader (Ketua Tim), Sipil/Arsitek/Perencanaan Wilayah (1 orang). Team Leader harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-2 di bidang management/ekonomi/Perencanaan Wilayah yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun. S1 Sipil/Arsitektur yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 10 (sepuluh) tahun dalam bidangnya b. Tenaga Ahli Arsitektur (1 orang) Tenaga Ahli Arsitektur harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Arsitektur yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S-2 Arsitektur yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya c. Tenaga Ahli Teknik Lingkungan (1 orang) Tenaga Ahli Teknil Lingkungan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S-2 Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya d. Tenaga Ahli Ekonomi Pembangunan (1 orang) Tenaga Ahli Ekonomi Pembangunan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S-2 Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya e. Tenaga Ahli Planologi (1 orang) Tenaga Ahli Planologi harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Planologi yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S2 Planologi yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya f. Tenaga Ahli Sipil (1 orang) Tenaga Ahli Sipil harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Teknik Sipil yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S2 Planologi yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya Asisten ahli yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah: a. Arsitektur (2 orang) Asisten Ahli Arsitektur harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Arsitektur yang memiliki pengalaman kerja 4 (empat) tahun dalam bidangnya. b. Ekonomi Pembangunan (2 orang) Asisten Ahli Ekonomi Pembangunan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya c. Sipil (2 orang) Asisten Ahli Sipil harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sipil yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya d. Lingkungan (2 orang) Asisten Ahli Teknik Lingkungan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Teknik Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya e. Planologi (2 orang) Asisten Ahli Planologi harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Planologi/ Perencanaan Wilayah yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya

Tenaga Pendukung

Tenaga Pendukung yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah: a. Surveyor (6 orang) Surveyor memiliki latar belakang pendidikan yang sesuai untuk melakukan survey yang mencakup aspek fisik bangunan, site/lahan dan lingkungan; sosial; dan ekonomi, memiliki latar belakang pendidikan minimal D3/S-1 yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 1 (satu) s/d 5 (lima) tahun. c. Juru Gambar Cad (3 orang) Drafter memiliki pengalaman dalam bidangnya, latar belakang pendidikan minimal SMK/D1/D2 Jurusan Bangunan Gedung, pengalaman kerja sekurangnya 1 (satu) s/d 5 (lima) tahun. d. Administrasi dan Keuangan (1 orang) Pelaksana Administrasi dan Keuangan memiliki pengalaman dalam bidangnya, latar belakang pendidikan minimal SMK/D1/D2 Jurusan Administrasi dan Keuangan, pengalaman kerja sekurangnya 1 (satu) s/d 5 (lima) tahun. 16. Jadwal Tahapan Pelaksanaan Kegiatan
1 Survey dan Pengumpulan Data dan identifikasi yang diserahkan dalam bentuk laporan pendahuluan Bulan Ke 2 3 Proses Analisa dan Perbaikan laporan Pembahasan dan antara dan Penyerahan penyerahan laporan draft laporan akhir antara 4 Penyerahan laporan akhir dan laporan ringkasan

17. Laporan Pendahuluan Laporan Pendahuluan mencakup latar belakang, tujuan dan sasaran pekerjaan; ruang lingkup pekerjaan dan kajian; jadwal pekerjaan dan mobilisasi personil; dan metodologi pekerjaan. Laporan ini diserahkan paling lambat 3 (tiga) minggu setelah diterima Surat Perintah Kerja 18. Laporan Antara Laporan Antara menguraikan hasil kajian dari aspek legalitas; aspek teknis dan aspek pasar. Laporan Antara diserahkan 6 (enam) minggu setelah Surat Perintah Kerja diterima 19. Laporan Draft Akhir Laporan Draft Final menyempurnakan hasil kajian yang sudah disampaikan pada Laporan Antara ditambah dengan kajian aspek pembiayaan; aspek kelembagaan dan pengelolaan. Laporan Draft Final diserahkan 9 (sembilan) minggu setelah Surat Perintah Kerja diterima 20. Laporan Akhir Laporan Final memuat dan menyempurnakan seluruh hasil kajian dan memberikan kesimpulan dan saran untuk rencana pembangunan Rusunawa. Laporan Draft Final diserahkan 12 (dua belas) minggu setelah Surat Perintah Kerja diterima.

21. Laporan Ringkasan..

21. Laporan Ringkasan (Executive Summary) Laporan Ringkasan Eksekutif memuat ringkasan keseluruhan hasil pekerjaan. Laporan ini diserahkan bersamaan dengan penyerahan Laporan Final. Teknik penyajian semua laporan di atas mengikuti ketentuan sebagai berikut : a. Pengetikan 1.5 spasi dengan kertas HVS polos ukuran A4, khusus untuk penyajian gambar menggunakan kertas HVS polos ukuran A3 b. Format dokumen untuk laporan adalah A4 dan Jumlah Dokumen yang diserahkan sebanyak 8 buku dan 7 CD 22. Produksi dalam Negeri Semua kegiatan jasa konsultansi berdasarkan KAK ini harus dilakukan di dalam wilayah Negara Republik Indonesia kecuali ditetapkan lain dalam angka 4 KAK dengan pertimbangan keterbatasan kompetensi dalam negeri 23. Persyaratan Kerjasama Jika kerjasama dengan penyedia jasa konsultansi lain diperlukan untuk pelaksanaan kegiatan jasa konsultansi ini maka persyaratan berikut harus dipatuhi: a. Ditentukan pihak penyedia jasa sebagai lead firm yang bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan keseluruhan kepada Pemberi Tugas. b. Ditentukan pola kerjasama kedua belah pihak dan diketahui oleh Pemberi Tugas c. Besaran persentase modal atau pembagian kewenangan dalam pelaksanaan kegiatan diketahui Pemberi Tugas 24. Pedoman Pengumpulan Data Lapangan Pengumpulan data lapangan harus memenuhi persyaratan berikut: a. b. c. d. Tidak merusak lingkungan dan ekosistem yang ada Tidak mengganggu kondisi masyarakat sosial di lokasi Menghormati kearifan lokal Berkoordinasi dengan masyarakat setempat dan instansi terkait

25. Alih Pengetahuan Jika diperlukan, Penyedia Jasa Konsultansi berkewajiban untuk menyelenggarakan pertemuan dan pembahasan dalam rangka alih pengetahuan kepada Pemberi Tugas Pejabat Pelaksana Teknik Kegiatan Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Ir. H. M. SUMPENA HIKALL, M.Si NIP. 19590817 198701 1 002

Dibuat di : Bontang Tanggal : 10 Mei 2011 Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kota Bontang

Ir. Abdul Rifai NIP. 19630417 198603 1 022