Clase de civil 16 de Noviembre de 2011 Contrato de Arrendamiento art 1915

Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. 1. Del arrendamiento de cosas

Hay tres arriendos en el C.C. 1.- Arrendamiento de cosas incorporales corporales 2.-Arrendamiento para obra material 3.- Arrendamiento para la confeccin de un servicio. Caractersticas. 1.- consensual, no precisa solemnidad para producir efectos. 2.- Contrato conmutativo 3.- Oneroso 4.- bilateral una ejecuta algo y la otra paga. Arrendamiento de cosas. Este contrato se caracteriza, porque es ttulo de mera tenencia y tienen los siguientes requisitos: 1.- Una cosa, a la cosa arrendada se aplica las mismas reglas que la compraventa porque las reglas generales de la compraventa se le aplicaran a cualquier contrato. En consecuencia pueden darse toda clase de cosas corporales o incorporales muebles o inmuebles, salvo aquellas que tengas un uso y goce personalsimo. 2.- El Precio, se llama renta en estos casos y puede pagarse en el momento que dispongan las partes, ellas pactan cuando se paga la renta antes durante o despus del uso de la cosa, pero si nada dicen el legislador da cierta normas supletorias. A.- Predio rsticos la renta se paga una vez o por periodos anuales. B.- En todos los dems casos se pagan con la frecuencia que determinen las partes.

Efectos del contrato

El que proporciona la cosa se llama arrendador y el que paga el uso y goce arrendatario. Obligaciones del arrendador: 1.- El arrendador debe entregar la cosa
Art. 1920. La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley.

De cualquier manera que segn la Ley sea constitutiva de tradicin. Esta norma sin embargo, que solo indica la forma en que debe exteriorizarse la simple entrega de la cosa, no es exacta, porque est incompleta Qu pasa cuando arriendo un inmueble? La norma est incompleta porque la forma de tradicin no se aplica bajo ningn respecto al arriendo de los inmuebles, lo que quiso decir esta norma art 1920 CC, es que la simple entrega debe hacerse de alguna de las formas que seala el art.684 C.C. El momento de la entrega debe hacerse cuando las partes lo estipulen o desde el momento en que se celebra el contrato El lugar de entrega es donde digan las partes, de lo contrario hay que distinguir: 1.- Si es cuerpo cierto; donde se encuentra la cosa. 2.- si es una genrica; en el domicilio del arrendador. Obligacin de garanta. Es un contrato oneroso, que impone un gravamen a ambas partes, la verdadera onerosidad est en la garanta. 1.- El arrendador queda obligado a mantener la cosa arrendada, en estado de servir al arriendo, por ejemplo en caso del arriendo de una casa, esta no debe tener goteras, fugas etc. En consecuencia el arrendador es obligado a hacer reparaciones si el mal estado de la cosa impide que el arrendatario goce de ella, mas an si las reparaciones de la cosa son de gran magnitud, el arrendatario puede pedir la resolucin del arriendo y si las reparaciones son de poca monta, el arrendatario solo tiene derecho a una rebaja proporcional de la renta. El arrendatario no tiene derecho a ninguno de estos remedios, si contrat a sabiendas de los defectos o si no poda ignorarlos aplicando una mediana diligencia de su parte o cuando renuncia a este derecho. 2.- El arrendador puede efectuar reparaciones de la cosa, por si o a cuenta del arrendatario, o sea el arrendatario puede realizar reparaciones por cuenta del

arrendador para que sean descontadas de la renta, pero cumplindose los siguientes requisitos: 1.- Que no sean culpa del arrendatario. 2.- Que haya informado al arrendador. 3.- Que el arrendador no las haya hecho en forma oportuna 4.- Que estas reparaciones sean necesarias, que estn orientadas a la conservacin de la cosa arrendada. 2.- Conferir una tenencia pacfica, esta obligacin del arrendador se traduce en dos aspectos 1.- Que al arrendador no perturbe al arrendatario. 2.- Protegerlo de las pretensiones de terceros. El arrendador debe mantener la cosa, hacer reparaciones y no inmiscuirse en la cosa arrendada, de manera tal que moleste al arrendatario. El arrendador tiene la obligacin muy similar a la garanta de eviccin en el sentido que arrendador es obligado a librar al arrendatario de las pretensiones jurdicas por ejemplo: Si un tercero pretende ser usufructuario o tener una servidumbre u otro derecho real
Art. 1931. La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigir contra el arrendador. El arrendatario ser slo obligado a noticiarle la turbacin o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

En principio todos los terceros que pretendan inferir acciones contra la cosa arrendada tienen que accionar contra el arrendador, salvo el fisco, no en contra de arrendatario. Si el arrendador quedara privado de la cosa por causa de un tercero se puede terminar el arriendo o bajar la renta si el derecho alegado es de poca importancia Obligaciones del arrendatario. 1.- pagar la renta que se paga segn las reglas generales. 2.- usar la cosa segn los trminos o el espritu del contrato art 1938.
Art. 1938. El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo.

Si el arrendatario infringe esta obligacin, el arrendador puede pedir la indemnizacin de perjuicios y que siga el arriendo 3.-Cuidar la cosa El grado de diligencia es el que hayan previsto las partes, si las partes nada han dicho debe aplicar el cuidado del buen padre de familia, es decir responde de la culpa leve, que en caso de infraccin da el derecho a pedir la terminacin del contrato o a pedir la indemnizacin de perjuicios. Es en funcin de esta obligacin que se prohbe por principio la cesin del arriendo o subarriendo. 4.- Obligacin de hacer las reparaciones locativas. Son reparaciones locativas las que segn la costumbre son de carga de los arrendatarios y en general aquellas que responden a la culpa de los arrendatarios o sus dependientes como los descalabros de paredes o cercas, albaales o acequias, roturas de cristales etc. 5.- Restituir la cosa arrendada. Debe restituirse la cosa arrendada en el mismo estado en que fue entregada, descontando el uso y goce legtimo. En cuanto a la forma de restitucin se hace entregando la cosa al arrendador o ponindola a su disposicin, no existen en consecuencia restituciones simblicas. Si esta obligacin se incumple el arrendador tiene derecho a requerir, sin embargo si el arrendatario no cumple con esta obligacin, el arrendador debe requerirlo judicialmente. La razn de que deba judicializarse esta en el derecho de retencin de las partes. Terminacin del Contrato de Arriendo. 1.- Por destruccin de la cosa arrendada. 2.- Por la expiracin del plazo. 3.- Por la extincin del derecho del arrendador. 4.- Por sentencia judicial. 5.- Por otros supuestos de incumplimientos.

1.- La destruccin debe ser total, porque si no es total puede admitir la subsistencia parcial del contrato o bien puede fundamentar la extincin del arriendo por otra causal. Si es fortuita o culpable la destruccin poco importa. 2.- Por expiracin del plazo, no es otra cosa que la aplicacin de las reglas generales. Sin embargo puede suceder que el contrato de arriendo se pacte a un plazo indeterminado (plazo indefinido, no se sabe cundo). En estos casos el arriendo termina mediante el aviso previo de unas de las partes a la otra, este aviso de llama desahucio (porque el contrato se va a morir). Art. 1951 CC. Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes. El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Lo dispuesto en este artculo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los prrafos 5 y 6 de este ttulo.

Es unilateral e irrevocable y debe emitirse con una anticipacin proporcional al periodo de pago de la renta y cumplido este requisito el contrato se extingue una vez que extingue dicho periodo. 3.- Por extincin del derecho del arrendador; El arrendador puede ver su derecho de la cosa disolverse, por varias causales, por resolucin, por nulidad La restitucin del derecho del arrendador puede ser voluntaria o involuntaria, cuestin que poco importa para la subsistencia del arriendo y que solo tiene importancia para la responsabilidad civil del arrendador, hay solo un caso en que puede extinguirse el derecho del arrendador sin que se extinga el arriendo
Art. 1962. Estarn obligados a respetar el arriendo: 1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo;(gratuito) 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura.

4.- Sentencias judiciales:

No es que el juez intervenga en el arriendo, declara terminado en contrato por alguna causal invocada por las partes. Y a ello se debe agregar la declaracin de nulidad 5.- Otros supuestos de incumplimientos: Fundamentalmente insolvencia del arrendatario, pero declarada, necesariamente declarada.