SURAT PERJANJIAN PEMBORONGAN PEKERJAAN STRUKTUR PEMBANGUNAN HOTEL SWISBELL IN SEMINYAK JL.

SUNSET ROAD KUTA - BALI NOMOR TANGGAL : 09/JKSB-./XII/2011 : 12 Desember 2011

Pada hari ini, Kamis Tanggal 20 bulan Oktober tahun 2011 telah dibuat dan ditandatangani suatu Perjanjian Pemborongan oleh dan antara : -------------------------------------------------I. Rudy Alianto, swasta dan bertempat tinggal di jaln Cokro Aminoto no 65 Denpasar,Bali , No Ktp 6171040406730011, dalam hal ini bertindak dalam kedudukannya sebagai, pemilik HOTEL SWISBELL IN SEMINYAK, , selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA; -------------------------------------------II. Franco Therry, swasta, bertempat tinggal di Bali, dalam hal ini bertindak dalam kedudukannya sebagai Direktur dari dan dengan demikian untuk dan atas nama PT. JAYA KUSUMA SARANA BALI, berkedudukan di Bali, Imam Bonjol Square Complex Block AA-21, Jl. Imam Bonjol No.555 Denpasar 80119, selanjutnya disebut PIHAK KEDUA. -----------------------------------------------------------Para pihak dalam Perjanjian ini menerangkan terlebih dahulu sebagai berikut : ------------------------------- Bahwa PIHAK KEDUA adalah suatu Perusahaan yang usahanya meliputi Pemborongan dan renovasi gedung-gedung ; -----------------------------------------------------------------------------------------------Bahwa PIHAK PERTAMA bermaksud membangun pekerjaan struktur, Arsitek, MEP, Furniture dan Landscape Hotel 5ense Sunset,Jl. Sunset Road Kuta, Bali ; --------------------------------------------------------------------------------------------------Bahwa PIHAK KEDUA telah ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA untuk melaksanakan Pekerjaan gedung tersebut diatas berdasarkan surat penawaran dari PT. JAYA KUSUMA SARANA BALI, Ref. : ...

Maka berdasarkan hal-hal yang diuraikan diatas, Para Pihak dengan ini menyatakan saling setuju dan bersepakat untuk membuat suatu Perjanjian Pemborongan guna melaksanakan pekerjaan tersebut diatas, dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal tersebut dibawah ini : ----------------------------------------------------------------------------------------------------------Pasal 1 TUGAS PEKERJAAN

PIHAK PERTAMA memberikan tugas kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA menerima tugas tersebut, yaitu untuk melaksanakan Pekerjaan struktur Hotel 5ense Sunset,Jl. Sunset Road Kuta, Bali, Bali yang meliputi pekerjaan : ------------------------------------------------------------------------------------------------1. Stuktur. 2. MEP 3. Arsitektur 4. Landscape 5. Funiture

Pasal 2 DASAR - DASAR PELAKSANAAN PEKERJAAN Pekerjaan Pemborongan dalam Pasal 1 diatas harus dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA atas dasar Referensi sebagaimana tersebut dalam butir 1 dan 2 pasal ini, yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. ------------------------------------------------------------------------------------------------Butir-butir yang dimaksud adalah sebagai berikut : ---------------------------------------------------------------------1. Gambar-gambar (termasuk gambar detail). -------------------------------------------------------------------------2. Rincian pekerjaan dan harga satuan pekerjaan (Bill of Quantities) terlampir dalam surat penawaran Ref. : .. Pasal 3 PENGAWASAN PROYEK 1. Untuk melakukan Pengelolaan dan Pengendalian Pekerjaan PIHAK PERTAMA menunjuk wakilnya sebagai Pengawas Proyek yang bertindak untuk dan atas nama PIHAK PERTAMA. -----------------2. PIHAK KEDUA harus mematuhi segala perintah dan petunjuk Pengawas Proyek dan atau PIHAK PERTAMA, sesuai batas kewenangan yang ada dan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian ini. ----Pasal 4 BAHAN-BAHAN DAN ALAT-ALAT

1. Bahan-bahan dan alat-alat dan segala sesuatunya yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan pemborongan tersebut dalam Pasal 1 Perjanjian ini harus disediakan oleh PIHAK KEDUA. ---------2. PIHAK KEDUA wajib membuat tempat atau gudang yang baik untuk penyimpan bahan-bahan dan alat-alat tersebut guna lancarnya pekerjaan. -----------------------------------------------------------------------3. PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek berhak menolak bahan-bahan dan alat-alat yang disediakan oleh PIHAK KEDUA, jika kwalitasnya tidak memenuhi persyaratan dalam surat perjanjian. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4. PIHAK KEDUA wajib untuk menyerahkan contoh bahan-bahan kepada Pengawas Proyek selambat-lambatnya 2 (dua) minggu sebelum bahan-bahan tersebut akan dipasang / digunakan. Dan sebaliknya PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah bahan-bahan diserahkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek harus sudah memberikan keputusan, apakah bahan-bahan tersebut dapat dipasang / digunakan atau ditolak. ------------------------------------------------------------------------------------Pasal 5 TENAGA KERJA DAN UPAH 1. Agar pekerjaan berjalan seperti yang ditetapkan, PIHAK KEDUA harus menyediakan tenaga kerja yang cukup jumlahnya, keahliannya dan keterampilannya. -----------------------------------------------------2. Ongkos-ongkos dan upah kerja untuk pelaksanaan pekerjaan tersebut ditanggung oleh PIHAK KEDUA. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3. PIHAK KEDUA wajib mematuhi peraturan-peraturan tentang perburuhan yang berlaku di Indonesia. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pasal 6 PELAKSANA PIHAK KEDUA 1. Ditempat pekerjaan harus selalu ada wakil PIHAK KEDUA yang ditunjuk sebagai Pemimpin Pelaksana / tenaga ahli, yang mempunyai wewenang / Kuasa Penuh untuk mewakili PIHAK KEDUA dan dapat menerima / memberikan segala petunjuk-petunjuk serta memutuskan hal-hal yang perlu sehubungan dengan pekerjaan diatas. -----------------------------------------------------------------

2. Apabila menurut pertimbangan PIHAK PERTAMA, Pemimpin Pelaksana / tenaga ahli yang digunakan oleh PIHAK KEDUA tidak mematuhi persyaratan yang diperlukan, maka PIHAK KEDUA harus segera menggantinya dengan tenaga ahli yang lain yang memenuhi persyaratan. --3. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas segala kerugian PIHAK PERTAMA sebagai akibat perbuatan orang-orang yang dipekerjakan olehnya. --------------------------------------------------------------Pasal 7 JANGKA WAKTU PELAKSANAAN 1. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan sampai selesai 100 % ditetapkan selama 12 Bulan (360) hari kalender terhitung sejak tanggal 17 Desember 2011 sampai dengan tanggal 17 Desember 2012 dan IMB telah dikeluarkan oleh pihak yang berwenang. ---------------------------------2. Pengurusan IMB sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA. ------------------------------Pasal 8 KEADAAN MEMAKSA (FORCE MAJEURE) 1. Yang termasuk dalam keadaan memaksa (force majeure) adalah peristiwa-peristiwa seperti berikut : --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------a. bencana alam (gempa bumi, tanah longsor dan banjir) b. kebakaran c. perang, huru-hara, pemogokan, pemberontakan, epidemi yang secara keseluruhan ada hubungan langsung dengan penyelesaiaan pekerjaan ini. 2. Apabila terjadi keadaan memaksa PIHAK KEDUA harus memberitahukan kepada PIHAK PERTAMA secara tertulis selambatlambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak terjadinya keadaan memaksa tersebut disertai bukti-bukti yang sah. ------------------------------------------------------------------3. Atas pemberitahuan PIHAK KEDUA, PIHAK PERTAMA akan menyetujui atau menilai secara tertulis keadaan memaksa itu dalam jangka waktu 7 x 24 jam, sejak adanya pemberitahuan tersebut. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4. Jika dalam waktu 7 x 24 jam sejak pemberitahuan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, dan atau Pengawas Proyek tidak memberikan tanggapannya, maka PIHAK PERTAMA dianggap menyetujui adanya keadaan memaksa tersebut. ------------------------------------------------------------------5. Bilamana keadaan memaksa itu ditolak oleh PIHAK PERTAMA, maka berlaku ketentuan-ketentuan Pasal 15 dan Pasal 16 Perjanjian ini. --------------------------------------------------------------------

Pasal 9 MASA PEMELIHARAAN 1. Masa Pemeliharaan atas hasil Pekerjaan Pemborongan ditetapkan selama 6 (enam) bulan kalender terhitung sejak tanggal Pekerjaan Pemborongan selesai dan diterima oleh PIHAK PERTAMA dalam keadaan baik, yang dinyatakan dalam berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama dan telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA.-------------------------------------------------------------2. Dalam hal adanya perbaikan-perbaikan yang dilakukan dalam Masa Pemeliharaan melampaui jangka waktu Masa Pemeliharaan tersebut dalam ayat 1 pasal ini, Masa Pemeliharaan dihitung sampai dengan berakhirnya perbaikan yang dilakukan tersebut. ---------------------------------------------3. Semua biaya perbaikan yang dikeluarkan dalam Masa Pemeliharaan ditanggung oleh PIHAK KEDUA. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pasal 10 HARGA BORONGAN Jumlah Harga Borongan Pekerjaan tersebut dalam Pasal 1 Perjanjian ini adalah sebesar Rp. 73.980.800.000,- (Tujuh puluh tiga milyar sebilan ratus delapan puluh juta delapan ratus ribu Rupiah) lump sum, kecuali untuk item pekerjaan tiang pancang yang disepakati sebagai remeasured item.-------------------------------------------------------------------Harga Borongan tersebut diatas sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10 %. ------------------Pasal 11 CARA PEMBAYARAN Pembayaran Harga Borongan tersebut dalam Pasal 10 diatas, dilakukan secara bertahap dengan perincian sebagai berikut : ----------------------------------------------------------------------------------------------------1. Pembayaran uang muka oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, yaitu sebesar 15 % dari Harga Borongan ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------15 % x Rp.73.980.800.000,- = Rp. 11.097.120.000- akan dilaksanakan pada saat kontrak Perjanjian Pemborongan ini ditandatangani. -------------------------------------------------------------------------------------2. Pembayaran oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA berdasarkan progress bulanan setelah dikurangi down payment sebesar 15 % dan retensi 5 % dari Prestasi Pekerjaan untuk Masa Pemeliharaan dan dinyatakan dengan Laporan Kemajuan Pekerjaan

yang telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek. Setelah Prestasi Pekerjaan mencapai Nilai 100 % akan diadakan Serah Terima Pekerjaan yang dinyatakan dengan Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama yang telah disetujui dan ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3. Pembayaran terakhir sebesar 5 % dari Harga Borongan yaitu : --------------------------------------------- 5 % x Rp. 73.980.800.000,- = Rp.3.699.040.000,- dibayarkan kepada PIHAK KEDUA, setelah selesainya Masa Pemeliharaan sesuai dengan Pasal 9 Perjanjian ini, dengan suatu Berita Serah Terima Pekerjaan Kedua (terakhir), yang telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA. ---------------------4. Setiap pembayaran dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) minggu setelah pengajuan kwitansi, apabila terlambat, PIHAK KEDUA berhak menunda atau menghentikan pekerjaan. --------------------Pasal 12 PEKERJAAN TAMBAH ATAU KURANG 1. Penambahan atau pengurangan pekerjaan yang tidak termasuk dalam lingkup penawaran PIHAK KEDUA merupakan pekerjaan tambah kurang dan, hanya dianggap sah sesudah mendapat perintah tertulis dari PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek dengan menyebutkan jenis dan perincian pekerjaan secara jelas. --------------------------------------------------------------------------------2. Perhitungan penambahan atau pengurangan pekerjaan dilakukan atas dasar harga satuan yang tercantum didalam surat penawaran yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. Jika tidak tercantum dalam daftar harga satuan pekerjaan, maka pekerjaan baru dapat dilaksanakan setelah ada persetujuan dari kedua belah pihak. -----------------------------------------------------------------------------3. Adanya Pekerjaan Tambah / Kurang tidak dapat dipakai sebagai alasan untuk mengubah waktu penyelesaian Pekerjaan Pemborongan, kecuali atas persetujuan tertulis PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek. -------------------------------------------------------------------------------------------------4. Untuk Pekerjaan Pemborongan tersebut diatas, dapat dibuat Perjanjian Tambahan (Addendum). Pasal 13 LAPORAN 1. PIHAK KEDUA wajib membuat laporan Bulanan mengenai kemajuan Pekerjaan Pemborongan yang telah dilaksanakan, yang harus diserahkan kepada Pengawas Proyek dan atau PIHAK PERTAMA untuk keperluan pemeriksaan dan evaluasi. ---------------------------------------------------------

2. PIHAK KEDUA wajib membuat dan menyerahkan kepada PIHAK PERTAMA dan atau Pengawas Proyek foto-foto dokumentasi tentang pelaksanaan, perkembangan dan kegiatan hasil kerja dari tiaptiap pos pelaksanaan / bagian pekerjaan sampai selesai. -------------------------------------------------PASAL 14 SANKSI DAN DENDA 1. Apabila PIHAK KEDUA terlambat menyelesaikan seluruh pekerjaan dari waktu yang ditetapkan dalam Perjanjian ini, maka PIHAK KEDUA akan dikenakan denda sebesar 1 o/oo (satu permil) dari jumlah Harga Borongan setiap hari keterlambatan penyelesaian seluruh pekerjaan, kecuali terjadi keadaan memaksa sebagai mana dimaksud dalam Pasal 8 Perjanjian ini. --------------------------------2. Apabila denda akumulatif telah mencapai 5 % (lima persen) dari jumlah Harga Borongan, tetapi Pekerjaan Pemborongan masih juga belum selesai, maka PIHAK PERTAMA berhak memberikan Pekerjaan Pemborongan tersebut kepada PIHAK KETIGA atas biaya PIHAK KEDUA. -------------3. Apabila terbukti bahwa pelaksanaan Pekerjaan Pemborongan bertentangan dengan persyaratan yang tercantum dalam Perjanjian ini maupun dalam lampiran-lampirannya, maka setelah pihak pertama memberikan peringatan secara tertulis dan ternyata dalam batas waktu yang telah ditentukan peringatan tersebut tidak diindahkan, maka PIHAK PERTAMA dengan melepaskan ketentuan Pasal 1266 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, berhak memutuskan Perjanjian ini secara sepihak, selanjutnya PIHAK PERTAMA berhak memberikan Pekerjaan Pemborongan tersebut kepada PIHAK KETIGA untuk tugas Pekerjaan Pemborongan yang tersisa atas biaya PIHAK KEDUA. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Pasal 15 RISIKO 1. PIHAK PERTAMA menutup asuransi jenis Construction All Risks untuk semua pekerjaan yang dilaksanakan berdasarkan perjanjian ini. PIHAK KEDUA menutup asuransi jamsostek, untuk menjamin keselamatan atas pekerja-pekerja di proyek. ---------------------------------------------------------2. Jika pada waktu pelaksanaan Pekerjaan Pemborongan terjadi kemacetan-kemacetan yang diakibatkan tidak masuknya atau tidak tersedianya bahan-bahan dan alat-alat karena semata-mata kesalahan PIHAK KEDUA, maka segala risiko kemacetan Pekerjaan Pemborongan tersebut menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. ---------------------------------------------------------------------------

3. Segala persoalan dan tuntutan para tenaga kerja menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA dan dengan demikian PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan-tuntutan pera tenaga kerja yang berkenaan dengan pelaksanaan Pekerjaan Pemborongan ini. --------------------------------------------------------------------------------------------------------Pasal 16 PENYELESAIAN PERSELISIHAN 1. Jika terjadi perselisihan antara kedua belah pihak, maka akan diselesaikan secara musyawarah. -2. Jika perselisihan itu tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka akan diselesaikan oleh suatu Badan Arbitrasi yang dibentuk dan dianggkat oleh kedua belah pihak, dengan cara sebagai berikut ; ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- seorang yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA sebagai anggota; seorang yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA sebagai anggota; seorang pihak ketiga, yang ditunjuk oleh kedua anggota tersebut diatas, sebagai Ketua 3. Keputusan Badan Arbitrasi ini mengikat kedua belah pihak dan biaya penyelesaian perselisihan yang dikeluarkan akan dipikul secara bersama. -------------------------------------------------------------------4. Jika keputusan Badan Arbitrasi tidak dapat diterima oleh salah satu atau kedua belah pihak, maka perselisihan akan diajukan melalui Pengadilan. --------------------------------------------------------------------Pasal 17 LAIN-LAIN Segala sesuatu yang belum cukup diatur dalam perjanjian ini, akan diatur lebih lanjut dalam Perjanjian Tambahan (Addendum) dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini. -----------------Pasal 18 PENUTUP 1. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) terdiri dari 2 (dua) asli bermaterai cukup yang mempunyai kekuatan hukum yang sama untuk PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA. --------------2. Perjanjian ini ditandatangani oleh kedua belah pihak di Bali , pada hari dan tanggal tersebut diatas dan dinyatakan berlaku sejak tanggal ditandatanganinya. ----------------------------------------------

PIHAK KEDUA PT. JAYA KUSUMA SARANA BALI SEMINYAK

PIHAK PERTAMA HOTEL SWISBELL

IN

Franco Therry Direktur

RUDY ALIANTO OWNERS