Studi Kasus Analisa Kelayakan Usaha

INDUSTRI TELUR ASIN

Pak Nurdin, seorang wiraswasta, telah berhari-hari berdiskusi dengan istrinya bagimana caranya untuk
mengembangkan usahanya. Kesimpulan yang diperoleh dari diskusi dengan istrinya adalah kekurangan modal. Pak
Nurdin bermaksud mencari pinjaman ke bank, tetapi tidak mengetahui caranya. Akhirnya mereka memutuskan untuk
menghubungi BDS Murah Hati.
Pada Tanggal 20 Maret 2006 yang lalu, Pak Nurdin mendatangi BDS "Murah Hati" untuk mendapatkan bimbingan
dan pendampingan dalam pengembangan usaha yang dia lakukan yakni "pembuatan telur asin". Dari diskusi dengan
Pak Nurdin, KKMB dari BDS Murah Hati memperoleh Informasi dan data Sebagai berikut:
1
2
3
4
5
6
7
8

No
a
b
c
d

Kemampuan Memproduksi telur asin per bulan

Kemampuan Memproduksi telur asin per hari
Harga Jual Telur Asin per butir
Harga Beli telur Itik perbutir
Biasanya Kerusakan
Waktu siklus produksi (lama menunggu pendapatan)
Pak Nurdin Bekerja dalam setahun
Untuk melaksanakan usaha diperlukan investasi sbt :

Komponen Biaya

Perizinan
Bangunan
Tanah
Kendaraan
Mobil Box
Pick Up
Sepeda Motor
e Alat produksi dan Pengemas
Timbangan
Wadah / Kotak Pemeraman
Panci Perebusan
Kompor Minyak
Ember/Baskom
Tampah
f Peralatan lainnya
Mesin Tik
Papan Nama
Cap Merek dan Kode Produksi

150,000
5,000
800
625
0.1
41
12

Satuan

Jumlah Fisik

m2
m2

1
150
200

unit
unit
unit

1
1
1

unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit

Butir
Rp
Rp
%
hari
Bulan

Harga
per Satuan
Rp
2,500,000
250,000
20,000

Umur
Ekonomis
(tahun)
10

70,000,000
35,000,000
7,500,000

7
7
7

1
500
3
3
4
10

500,000
30,000
100,000
50,000
10,000
3,500

3
2
3
3
3
3

1
1
4

500,000
400,000
25,000

3
3
3

9 Penyusutan nilai investasi dianggap tetap setiap tahun . Pada akhir tahun ke 3 nilai sisa investasi

besarnya mencapai
Rp.
102,185,714
10 Bahan dan peralatan habis pakai yang dibutuhkan dalam melaksanakan usahanya dalam sebulan untuk
memproduksi 150.000 butir telur sebagai berikut :

Struktur biaya
Bahan Pengasin
a. Garam
b. Tanah liat
Bahan Pembantu
a. Minyak tanah
b. Sabun
c. Alas jerami
d. Bensin
Bahan Pengemasan
a. Pengemas plastik
b. Peti Kemas Kayu
Tenaga Kerja Langsung
a. Penyiapan Bahan
b. Pengasinan
c. Pencucian
d. Perebusan + pengemas

Biaya per
satuan
Rp

Satuan

Jumlah Fisik

kg
kg

1,500
4,500

liter
bungkus
Kg
liter

150
30
0
350

1,200
2,000
25
2,800

unit
Unit

6,250
500

150
15,000

Orang
Orang
Orang
Orang

2
2
4
2

300
250

250,000
250,000
250,000
400,000

11 Biaya tetap yang dibutuhkan untuk produksi seperti tenaga kerja, listrik, telpon, air,
perawatan kendaraan, ATK dlll. dalam sebulan sebesar Rp.
4,160,000
12,000,000.00
12 Selain itu dibutuhkan juga biaya pemasaran yang besarnya mencapai yang besarnya Rp.
(yang terdiri dari gaji 1 orang TK pemasaran sebesar Rp 750.000/bulan dan biaya lainnya)
13 Untuk operasional usaha cukup dengan modal kerja selama 1,5 bulan
14 Dari semua biaya yang diperlukan ia telah memilki sebesar Rp.
102,434,438
15 Jika ada Bank yang memberikan Pak Nurdin Kredit ia sangat berharap waktunya 3 tahun atau lebih dengan
bunga tidak melibihi 14 % per tahun
16 Semua informasi dan data yang disampaikan Pak Nurdin tidak tercatat karena ia belum tahu membuat Laporan
Keuangan.
17 Pank Nurdin sanggup membayar pajak dari keuntungan bersih sebesar 15 %
18 Tugas Anda adalah mendampingi Pak Nurdin dan mengevaluasi usaha telur asin layak atau tidak.
Untuk mempermudah mengevaluasi kelayakan lakukanlah langkah berikut :
- Susunlah asumsi penting yang terkait dengan usaha telur asin
- Buatlah semua hitungan untuk jangka waktu 1 tahun (bila diperlukan)
- Identifikasikan biaya-biaya yang dibutuhkan meliputi biaya investasi, biaya operasional (by tetap,
biaya variabel)
- Proyeksikan pendapatan yang diperoleh
- Proyeksikan angsuran pokok dan bunga terhadap pinjaman dari bank
- Proyeksikan Neraca usaha telur asin selama 3 tahun
- Proyeksikan Rugi laba usaha telur asin selama 3 tahun
- Buatlah analisis rasio keuangan dan terjemahkan artinya
- Proyeksikan Cash Flow selama 3 tahun
- Buatlah kriteria kelayakan investasi (NPV, IRR, Net B/C Ratio)

Asumsi Untuk Analisis Keuangan

No
1
2
3

Asumsi

Periode proyek
Bulan kerja tahun
Output, Produksi dan Harga:
a. Produksi telur asin per bulan
b. Produksi telur asin per hari
c. Harga penjualan telur asin
d. Lama menunggu pendapatan
e. Kerusakan Bahan Baku dan Produk
4 Tenaga kerja :
a. Tetap
b. Produksi
c. Pemasaran
5 Penggunaan input dan harga:
a. Input telur itik 1 bulan
b. Harga pembelian telur itik
6 Suku Bunga per Tahun
7 Proporsi Modal :
a. Kredit
b. Modal Sendiri
8 Jangka waktu Kredit
9
10

Satuan
tahun
bulan

Nilai / Jumlah
3
12

butir
butir
Rp/butir
hari
Permil
orang
orang
orang
orang

150,000
5,000
800
41
0.1%

butir
Rp/butir
%

150,000
625
14%

%
%
tahun
.
.

70%
30%
3

0
10
1

Biaya Investasi
No

Komponen Biaya

1
2
3
4

Perizinan
Bangunan
Tanah
Kendaraan
a. Mobil Box
b. Pick Up
c. Sepeda Motor
5 Alat produksi dan Pengemas
a.Timbangan
b. Wadah / Kotak Pemeraman
c. Panci Perebusan
d. Kompor Minyak
e. Ember/Baskom
f. Tampah
6 Peralatan lainnya
c. Mesin Tik
d. Papan Nama
e. Cap Merek dan Kode Produksi
Jumlah
Sumber dana investasi dari *) :
a. Kredit
b. Dana sendiri

m2
2
m

1
150
200

Harga
per Satuan
Rp
2,500,000
250,000
20,000

unit
unit
unit

1
1
1

70,000,000
35,000,000
7,500,000

unit
unit
unit
unit
unit
unit

1
500
3
3
4
10

500,000
30,000
100,000
50,000
10,000
3,500

unit
unit
unit

1
1
4

500,000
400,000
25,000

SATUA Jumlah
N
Fisik

Share Dana
70%
30%

Jumlah
Umur
Biaya
Ekonomis
Rp
(tahun)
2,500,000
37,500,000
10
4,000,000
0
70,000,000
7
35,000,000
7
7,500,000
7
0
500,000
3
15,000,000
2
300,000
3
150,000
3
40,000
3
35,000
3
0
500,000
3
400,000
3
100,000
3
173,525,000
Jumlah Nominal
121,467,500
52,057,500

Nilai
Penyusutan
Rp

Nilai
Sisa Proyek
Rp

3,750,000

26,250,000
4,000,000

10,000,000
5,000,000
1,071,429

40,000,000
20,000,000
4,285,714

166,667
7,500,000
100,000
50,000
13,333
11,667

7,500,000
100,000
50,000

166,667
133,333
33,333
27,996,429 102,185,714

a. Biaya Variabel
(untuk memproduksi 150.000 butir telur asin per bulan)

Satuan

Jumlah
Fisik

Biaya per
satuan
Rp

butir

150,000

625

93,750,000

Bahan Pengasin
a. Garam
b. Tanah liat

kg
kg

1,500
4,500

300
250

450,000
1,125,000

Bahan Pembantu
a. Minyak tanah
b. Sabun
c. Alas jerami
d. Bensin

liter
bungkus
Kg
liter

150
30
250
350

1,200
2,000
25
2,800

180,000
60,000
6,250
980,000

unit
Unit

6,250
500

150
15,000

937,500
7,500,000

No
1

Struktur biaya
Bahan baku
Telur Itik

Bahan Pengemasan
a. Pengemas plastik
b. Peti Kemas Kayu
Tenaga Kerja Langsung
a. Penyiapan Bahan
b. Pengasinan
c. Pencucian
d. Perebusan + pengemas

Orang
Orang
Orang
Orang

2
2
4
2

250,000
250,000
250,000
400,000

Total Biaya Variabel

Jumlah biaya
1 bulan
Rp

500,000
500,000
1,000,000
800,000
107,788,750

b. Biaya Tetap
No
1

Uraian

Jumlah

Unit

Biaya Per
Unit

Total Biaya
Bulan

Tenaga Kerja
a. Manajer
b. Supir
c. Administrasi

Minyak Tanah

Air

Listrik

Telepon

Bongkar Muat

ATK

Biaya lain-lain

Iuran

10

Perawatan Kendaraan
TOTAL

4,160,000

2. BIAYA PEMASARAN
No
Struktur Biaya
1 Tenaga Kerja
2 Biaya Lain-lain

Jml
Satuan

Fisik
1 Org

Biaya Per Biaya 1 bulan

Satuan
750000

750,000

3. KEBUTUHAN MODAL KERJA

Biaya Produksi
111,948,750
Biaya Pemasaran
750,000
Jumlah Modal Kerja
112,698,750
Modal Kerja 1,5 bulan
169,048,125
Sumber dana modal kerja dari *) :
a. Kredit
70%
118,333,688
b. Dana sendiri
30%
50,714,438
Ket : *)
Modal kerja yang diperlukan adalah sama dengan biaya operasional dan over head cost untuk
satu setengah bulan pertama (kecuali biaya overhead panci, kompor minyak dan peti kemas yang
hanya dihitung satu bulan), karena pendapatan dari penjualan produk baru diterima setelah 30 hari.
dari saat dimulainya produksi.

Jumlah biaya
1 tahun
Rp
1,125,000,000

5,400,000
13,500,000

2,160,000
720,000
75,000
11,760,000

11,250,000
90,000,000

6,000,000
6,000,000
12,000,000
9,600,000
1,293,465,000

Total Biaya
Tahun

49,920,000

Biaya Per Tahun

9,000,000
9,000,000

1,343,385,000
9,000,000
1,352,385,000

n adalah sama dengan biaya operasional dan over head cost untuk
a (kecuali biaya overhead panci, kompor minyak dan peti kemas yang
karena pendapatan dari penjualan produk baru diterima setelah 30 hari.

Proyeksi Produksi Dan Pendapatan Kotor

NO
1

Produk
Telur asin
TOTAL

VOLUME
148,500

UNIT
butir

PENJUALAN
1 BULAN
800 118,800,000
118,800,000

HARGA JUAL

PENJULAN
1
TAHUN
1,425,600,000
1,425,600,000

Angsuran Kredit Investasi

Bunga : 14%
Periode
Tahun-0
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-1
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-2
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-3

Kredit

12 bulan
Angsuran
Tetap

Bunga

Total

121,467,500
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
40,489,167
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
40,489,167
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
3,374,097
40,489,167

1,417,121
1,377,756
1,338,392
1,299,027
1,259,663
1,220,298
1,180,934
1,141,570
1,102,205
1,062,841
1,023,476
984,112
14,407,395
944,747
905,383
866,018
826,654
787,289
747,925
708,560
669,196
629,831
590,467
551,103
511,738
8,738,912
472,374
433,009
393,645
354,280
314,916
275,551
236,187
196,822
157,458
118,093
78,729
39,364
3,070,428

4,791,218
4,751,854
4,712,489
4,673,125
4,633,760
4,594,396
4,555,031
4,515,667
4,476,302
4,436,938
4,397,573
4,358,209
54,896,562
4,318,844
4,279,480
4,240,116
4,200,751
4,161,387
4,122,022
4,082,658
4,043,293
4,003,929
3,964,564
3,925,200
3,885,835
49,228,078
3,846,471
3,807,106
3,767,742
3,728,377
3,689,013
3,649,648
3,610,284
3,570,920
3,531,555
3,492,191
3,452,826
3,413,462
43,559,595

Saldo Awal

Saldo Akhir

121,467,500
121,467,500
118,093,403
114,719,306
111,345,208
107,971,111
104,597,014
101,222,917
97,848,819
94,474,722
91,100,625
87,726,528
84,352,431

121,467,500
118,093,403
114,719,306
111,345,208
107,971,111
104,597,014
101,222,917
97,848,819
94,474,722
91,100,625
87,726,528
84,352,431
80,978,333

80,978,333
77,604,236
74,230,139
70,856,042
67,481,944
64,107,847
60,733,750
57,359,653
53,985,556
50,611,458
47,237,361
43,863,264

77,604,236
74,230,139
70,856,042
67,481,944
64,107,847
60,733,750
57,359,653
53,985,556
50,611,458
47,237,361
43,863,264
40,489,167

40,489,167
37,115,069
33,740,972
30,366,875
26,992,778
23,618,681
20,244,583
16,870,486
13,496,389
10,122,292
6,748,194
3,374,097

37,115,069
33,740,972
30,366,875
26,992,778
23,618,681
20,244,583
16,870,486
13,496,389
10,122,292
6,748,194
3,374,097
(0)

Angsuran Kredit Modal Kerja

Bunga : 14%
Periode
Tahun-0
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-1
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-2
Bulan -1
Bulan -2
Bulan -3
Bulan -4
Bulan -5
Bulan -6
Bulan -7
Bulan -8
Bulan -9
Bulan -10
Bulan -11
Bulan -12
Tahun-3

Tahun
1
2
3

12 bulan
Kredit

Angsuran
Tetap

Bunga

Total

3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
39,444,563
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
39,444,563
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
3,287,047
39,444,563

1,380,560
1,342,211
1,303,862
1,265,513
1,227,164
1,188,815
1,150,466
1,112,118
1,073,769
1,035,420
997,071
958,722
14,035,690
920,373
882,024
843,675
805,326
766,978
728,629
690,280
651,931
613,582
575,233
536,884
498,535
8,513,451
460,187
421,838
383,489
345,140
306,791
268,442
230,093
191,744
153,396
115,047
76,698
38,349
2,991,213

4,667,607
4,629,258
4,590,909
4,552,560
4,514,211
4,475,862
4,437,513
4,399,164
4,360,816
4,322,467
4,284,118
4,245,769
53,480,253
4,207,420
4,169,071
4,130,722
4,092,373
4,054,024
4,015,676
3,977,327
3,938,978
3,900,629
3,862,280
3,823,931
3,785,582
47,958,014
3,747,233
3,708,885
3,670,536
3,632,187
3,593,838
3,555,489
3,517,140
3,478,791
3,440,442
3,402,094
3,363,745
3,325,396
42,435,775

Angsuran
Bunga

Total
Angsuran

118,333,688

Angsuran
Pokok
79,933,729
79,933,729
79,933,729

28,443,085
17,252,363
6,061,641

Saldo Awal
239,801,188
108,376,815 239,801,188
97,186,093 159,867,459
85,995,370
79,933,729

Saldo Awal

Saldo Akhir

118,333,688
118,333,688
115,046,641
111,759,594
108,472,547
105,185,500
101,898,454
98,611,407
95,324,360
92,037,313
88,750,266
85,463,219
82,176,172

118,333,688
115,046,641
111,759,594
108,472,547
105,185,500
101,898,454
98,611,407
95,324,360
92,037,313
88,750,266
85,463,219
82,176,172
78,889,125

78,889,125
75,602,078
72,315,032
69,027,985
65,740,938
62,453,891
59,166,844
55,879,797
52,592,750
49,305,703
46,018,656
42,731,610

75,602,078
72,315,032
69,027,985
65,740,938
62,453,891
59,166,844
55,879,797
52,592,750
49,305,703
46,018,656
42,731,610
39,444,563

39,444,563
36,157,516
32,870,469
29,583,422
26,296,375
23,009,328
19,722,281
16,435,234
13,148,188
9,861,141
6,574,094
3,287,047

36,157,516
32,870,469
29,583,422
26,296,375
23,009,328
19,722,281
16,435,234
13,148,188
9,861,141
6,574,094
3,287,047
(0)

Saldo Akhir
239,801,188
159,867,459
79,933,729
0

Proyeksi Rugi Laba Usaha (Rp)

Tahun
2

Penerimaan
Total Penerimaan

1,425,600,000

1,425,600,000

1,425,600,000

Pengeluaran
i. Biaya Variabel
ii. Biaya Tetap
iii. Depresiasi
iv. Angsuran Bunga
v. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Pengeluaran

1,293,465,000
49,920,000
27,996,429
28,443,085
9,000,000
1,408,824,514

1,293,465,000
49,920,000
27,996,429
17,252,363
9,000,000
1,397,633,792

1,293,465,000
49,920,000
27,996,429
6,061,641
9,000,000
1,386,443,070

No
A

C
F
G
H
I

Uraian

R/L Sebelum Pajak

Pajak (15%)
Laba Setelah Pajak
Profit on Sales
BEP:

Rupiah
Butir

16,775,486
2,516,323
14,259,163
1.00%
1,147,509,161
1,434,386

27,966,208
4,194,931
23,771,277
1.67%
1,026,772,843
1,283,466

39,156,930
5,873,540
33,283,391
2.33%
906,036,525
1,132,546

Proyeksi Arus Kas

Rupiah
No
A

C
D

E
F

Tahun

Uraian

Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR

1,425,600,000

1,425,600,000

1,425,600,000

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438

Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR

173,525,000
-

1,594,648,126
1,425,600,000

1,425,600,000
1,425,600,000

102,185,714
1,527,785,714
1,527,785,714

173,525,000

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
1,463,278,138
1,354,901,323

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
1,453,766,024
1,356,579,931

15,000,000
1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
1,459,253,910
1,373,258,540

173,525,000
173,525,000

Arus Bersih (NCF)

CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

Rp

45,901,527
27.13%
1.26
2.6 tahun
30.7 bulan

131,369,988
70,698,677
0.8772
62,016,383
(111,508,617)

(28,166,024)
69,020,069
0.7695
53,108,702
(58,399,915)

68,531,804
154,527,175
0.6750
104,301,441
45,901,527

PROYEKSI NERACA, AKHIR TAHUN

Tahun Ke . . .
URAIAN

AKTIVA LANCAR
1. Kas
2. Bank
3. Piutang
4. Persediaan
Jumlah Aktiva lancar
AKTIVA TETAP
1. Kendaraan, mesin & peralatan
2. Akumulasi Penyusutan
Jumlah Aktiva tetap
JUMLAH AKTIVA
HUTANG
1. Hutang dagang
2. Bank
Jumlah Hutang
MODAL
1. Modal sendiri
2. Laba ditahan
Jumlah Modal
JUMLAH PASIVA

52,057,500
118,333,688
0
0
170,391,188

0
128,399,242
55,028,246
183,427,488

0
108,683,025
55,028,246
163,711,271

0
128,399,242
55,028,246
183,427,488

121,467,500
0
121,467,500

121,467,500
27,996,429
93,471,071

121,467,500
55,992,857
65,474,643

121,467,500
83,989,286
37,478,214

291,858,688

276,898,559

229,185,914

220,905,702

239,801,188
239,801,188

159,867,459
159,867,459

79,933,729
79,933,729

0
0

52,057,500
0

102,771,938
14,259,163

102,771,938
38,030,440

102,771,938
71,313,831

52,057,500

117,031,101

140,802,378

174,085,768

291,858,688

276,898,559

220,736,107

174,085,768

RASIO KEUANGAN

URAIAN

Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3

Rasio Likuiditas
- Current Ratio

71.1

114.7

204.8

NA

Rasio Leverage (Solvabilitas)

- Debt to Asset Ratio
- Debt to Equity Ratio

82.2
460.6

57.7
136.6

34.9
56.8

0.0
0.0

1.0
8.2
27.4

1.7
13.7
20.3

2.3
19.2
23.6

Rasio Profitabilitas
- Net Profit Margin
- Return on Investment
- Return on Equty

NA = Nilai tak terdefinisikan.

Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel

Biaya Variabel
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

1
1,425,600,000

1,425,600,000

1,425,600,000

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
173,525,000
-

1,594,648,126
1,425,600,000

1,425,600,000
1,425,600,000

102,185,714
1,527,785,714
1,527,785,714

173,525,000

49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
169,813,138
61,436,323

49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
160,301,024
63,114,931

15,000,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
165,788,910
79,793,540

1,424,834,988
1,364,163,677
0.8772
1,196,634,804
1,023,109,804

1,265,298,976
1,362,485,069
0.7695
1,048,388,018
2,071,497,823

1,361,996,804
1,447,992,175
0.6750
977,353,474
3,048,851,297

173,525,000
173,525,000
(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

#############
785.47%
18.57
(0.12) tahun

Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel

Biaya Variabel
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

1
1,425,600,000

1,425,600,000

1,425,600,000

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
173,525,000
-

1,594,648,126
1,425,600,000

1,425,600,000
1,425,600,000

102,185,714
1,527,785,714
1,527,785,714

173,525,000

49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
169,813,138
61,436,323

49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
160,301,024
63,114,931

15,000,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
165,788,910
79,793,540

1,424,834,988
1,364,163,677
0.8772
1,196,634,804
1,023,109,804

1,265,298,976
1,362,485,069
0.7695
1,048,388,018
2,071,497,823

1,361,996,804
1,447,992,175
0.6750
977,353,474
3,048,851,297

173,525,000
173,525,000
(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

#############
785.47%
18.57
(0.12) tahun
-1.4

Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan

Pendapatan
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

2
-

3
-

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
169,048,126
-

173,525,000

173,525,000
173,525,000

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
1,463,278,138
1,354,901,323

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
1,453,766,024
1,356,579,931

15,000,000
1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
1,459,253,910
1,373,258,540

(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

(1,294,230,012)
(1,354,901,323)
0.8772
(1,188,509,932)
(1,362,034,932)

(1,453,766,024)
(1,356,579,931)
0.7695
(1,043,844,207)
(2,405,879,139)

(1,357,068,196)
(1,271,072,825)
0.6750
(857,937,952)
(3,263,817,091)

#############
#NUM!
(17.81)
(0.80) tahun
-9.7

102,185,714
102,185,714
102,185,714

173,525,000
-

Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan

Pendapatan
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

2
-

3
-

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
169,048,126
-

173,525,000

173,525,000
173,525,000

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
1,463,278,138
1,354,901,323

1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
1,453,766,024
1,356,579,931

15,000,000
1,293,465,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
1,459,253,910
1,373,258,540

(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

(1,294,230,012)
(1,354,901,323)
0.8772
(1,188,509,932)
(1,362,034,932)

(1,453,766,024)
(1,356,579,931)
0.7695
(1,043,844,207)
(2,405,879,139)

(1,357,068,196)
(1,271,072,825)
0.6750
(857,937,952)
(3,263,817,091)

#############
#NUM!
(17.81)
(0.80) tahun
-9.7

102,185,714
102,185,714
102,185,714

173,525,000
-

Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel dan Penurunan Pendapatan

Biaya Variabel
Pendapatan
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

2
-

3
-

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
169,048,126
-

173,525,000

173,525,000
173,525,000

49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
169,813,138
61,436,323

49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
160,301,024
63,114,931

15,000,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
165,788,910
79,793,540

(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

(765,012)
(61,436,323)
0.8772
(53,891,511)
(227,416,511)

(160,301,024)
(63,114,931)
0.7695
(48,564,890)
(275,981,401)

(63,603,196)
22,392,175
0.6750
15,114,080
(260,867,321)

Rp (260,867,321)
-74.95%
(0.50)
20.26 tahun
243.1

102,185,714
102,185,714
102,185,714

173,525,000
-

Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel dan Penurunan Pendapatan

Biaya Variabel
Pendapatan
Rupiah
No
A

C
D

E
F

Uraian
Arus Masuk
1. Total Penjualan
2. Kredit
a. Investasi
b. Modal Kerja
3. Modal Sendiri
a. Investasi
b. Modal Kerja
4. Nilai Sisa Proyek
Total Arus Masuk
Arus Masuk unt Menghitung IRR
Arus Keluar
1. Biaya Investasi
2. Biaya Variabel
3. Biaya Tetap
4. Angsuran Pokok
5. Angsuran Bunga
6. Pajak
7. Biaya Pemasaran/Distribusi
Total Arus Keluar
Arus Keluar unt Menghitung IRR
Arus Bersih (NCF)
CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR
Discount Factor (14%)
Present Value
CUMMULATIVE
ANALISIS KELAYAKAN USAHA
NPV (14%)
IRR
Net B/C
PBP

Tahun
0

2
-

3
-

121,467,500
118,333,688
52,057,500
50,714,438
169,048,126
-

173,525,000

173,525,000
173,525,000

49,920,000
79,933,729
28,443,085
2,516,323
9,000,000
169,813,138
61,436,323

49,920,000
79,933,729
17,252,363
4,194,931
9,000,000
160,301,024
63,114,931

15,000,000
49,920,000
79,933,729
6,061,641
5,873,540
9,000,000
165,788,910
79,793,540

(173,525,000)
1.0000
(173,525,000)
(173,525,000)

(765,012)
(61,436,323)
0.8772
(53,891,511)
(227,416,511)

(160,301,024)
(63,114,931)
0.7695
(48,564,890)
(275,981,401)

(63,603,196)
22,392,175
0.6750
15,114,080
(260,867,321)

Rp (260,867,321)
-74.95%
(0.50)
20.26 tahun
243.1

102,185,714
102,185,714
102,185,714

173,525,000
-

Tabel 10 : Rumus perhitungan Discount Factor (DF) untuk per tahun

Rumus DF =

1
(1+r)

r = suku bunga
n

n = 1, 2 n (tahun)

r = 14%
(konstan)1.0000
Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 Thn 4 Thn 5 Thn 6 Thn 7 Thn 8 Thn 9 Thn 10
n
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
r
14%
14% 14% 14% 0.14
0.14
0
0
14% 14% 14%
1+r
1.14
1.14
1.14
1.14
1.14
1.14
1
1
1.14
1.14
1.14
(1+r)n
DF *)
1/(1+r)n

1.00

1.14

1.30

1.48

1.69

1.93

2.19

2.50

2.85

3.25

3.71

1.0000 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697

Keterangan :*) Nilai DF akan berubah jika r thn 1, 2 .. n diganti sesuai dengan nilai r yang diinginkan/dicari

11
11

12
12

13
13

14
14

15
15

16
16

17
17

18
18

19
19

20
20

21
21

22
22

23
23

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

14%
1.14

4.23

10.58

12.06

13.74

15.67

17.86

20.36

0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 0.1229 0.1078 0.0946

0.0829

0.0728

0.0638

0.0560

0.0491

g diinginkan/dicari

4.82

5.49

6.26

7.14

8.14

9.28

24
24

25
25

14%
1.14

14%
1.14

23.21

26.46

0.0431

0.0378