UNIVERSITATEA ROMANO AMERICAN DEPARTAMENTUL PENTRU NVMANT CU FREGVEN REDUS FACULTATEA: DREPT

DREPTURILE REALE
Suport de Curs pentru nvmant cu Frecven Redus

Titular de disciplin PROF. UNIV. DR. GHEORGHE BOTEA Asist. Univ. Drd. Tudor Valeric Prep. Univ. Panu Ioana Cristina

ANUL II Semestrul I

TEMA 1 - Patrimoniu i funciile sale

I. OBIECTIVE - nsuirea i nelegerea noiunii de patrimoniu II. CONINUTUL TEMEI Terminologie, definiie, caracterele juridice, funciile i clasificarea drepturilor patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean 1. Terminologie i definiie n vorbirea curent termenul de patrimoniu este folosit de regul pentru a desemna avearea sau avutul unei persoane dei termenul de patrimoniu i are izvorul juridic n dreptul roman. n legislaia noastr, nu exist nc o definiie a patrimoniului ns, n diferite texte ale Codului Civil i ale altor legi, ntlnim referiri la aceast noiune. Cea mai general referire la noiune de patrimoniu o face art.1718, conform cruia: "oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare". Neexistnd o definiie legal a patrimoniului se impune ntrebarea: Ce trebuie s nelegem prin patrimoniu ? Potrivit doctrinei curente, pe care o reinem, patrimoniul este totalitatea drepturilor i obligaiilor care au valoare economic, aparinnd unei persoane fizice sau juridice determinate, privite ca o sum de valori active i pasive, strns legate ntre ele. 2. Caracterele juridice ale patrimoniului A. Patrimoniul este o universalitate juridic De aici trebuie reinut cel puin 2 elemente proprii oricrei universaliti: - patrimoniul apare ca o mas de drepturi i obligaii legate ntre ele sau ca o grupare a mai multor astfel de mase, avnd fiecare un regim juridic determinat; - drepturile i obligaiile, fiecare n parte, sunt distincte de universalitate, astfel nct schimbrile ce s-ar produce n legtur cu acestea nu altereaz identitatea universalitii, ntruct, de regul aceste drepturi i obligaii sunt avute n vedere numai sub aspectul lor valoric. B. Orice persoan are un patrimoniu. Persoana este de neconceput fr patrimoniu, pentru c existena ei este imposibil fr drepturi; ori simpla existen a drepturilor o reclam, n mod necesar, pe aceea a patrimoniului, n care s intre aceste drepturi. C. O persoan nu are dect un patrimoniu (aa zisa regul a unitii patrimoniului), fiecare subiect are un singur patrimoniu. Dar aceast unitate nu exclude divizibilitatea lui, ci dimpotriv o presupune. D. Patrimoniul fiecrei persoane este divizibil n mai multe mase de drepturi i obligaii sau, cum se mai spune, n mai multe mase de bunuri, fiecare din aceste mase de bunuri avnd un regim juridic bine determinat. Astfel, n cazul persoanelor cstorite, conform art.30-36 din Codul Familiei, trebuie s distingem ntre masa bunurilor comune (bunurile dobndite de oricare din soi n timpul
2

cstoriei) i masa bunurilor proprii ale fiecrui so, cuprinznd bunurile expres artate n art.31 din Cod. E. Netransmisibilitatea patrimoniului 3. Funciile patrimoniului Orice categorie juridic, deci i aceea de patrimoniu, rspunde unei necesiti practice. n cazul noiunii de patrimoniu, importana practic const n faptul c ea explic i, n acelai timp, permite producerea unor anumite consecine juridice impuse de via. Sub acest aspect, patrimoniul are 3 funcii: a) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari; b) de a explica i permite fenomenul subrogaiei reale cu titlu universal; c) de a explica i permite transmisiunea universal i cu titlu universal. A. Patrimoniul i dreptul de gaj general al creditorilor chirografari Singura garanie general a tuturor creditorilor unei persoane este patrimoniul. Creditori chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real - gaj, ipotec, privilegiu - prin care s le fie asigurat creana pe care o au mpotriva debitorului. Cei ce dispun de o garanie real vor putea ca, n caz de neexecutare a obligaiei din partea debitorului s porneasc urmrirea asupra bunului constituit ca garanie i, din preul lui, s se despgubeasc cu preferin, naintea oricror ali creditori. Dar creditorii chirografari sunt ei oare lipsii de orice garanie? Cum i vor satisface dreptul lor de crean n cazul n care debitorul nu va nelege s-i execute de bun voie obligaia? B. Patrimoniul i subrogaia real cu titlu universal Subrogaie = nlocuire. Dac ntr-un raport juridic se nlocuiete o persoan cu alta avem de-a face cu o subrogaie personal (ex. cazul debitorului care, fiind inut alturi de altul sau pentru altul de o datorie fa de un creditor, achit singur n ntregime datoria, prin plata efectuat producndu-se fenomenul subrogaiei, n sensul c debitorul pltitor se subrog, n drepturile creditorului pltit i-l va putea urmri pe debitorul alturi de care sau mpreun cu care e urmrit pentru partea ce-i revenea acestuia. Subrogaia real poate fi universal, cu titlu universal sau particular. Dar ne intereseaz subrogaia real, adic nlocuirea unui lucru cu altul. Dac aceast nlocuire se produce n cuprinsul unui patrimoniu ea este o subrogaie real cu titlu universal. Subrogaia real cu titlu universal are o strns legtur cu gajul general al creditorilor chirografari. Bunurile ce compun patrimoniul unui debitor nu sunt indisponibilizate, debitorul le poate nstrina liber fr ca vreun creditor s se poat opune. Coninutul gajului este asigurat prin subrogaia real cu titlu universal pentru c locul bunului nstrinat va fi luat de bunul primit n schimb, astfel nct creditorul va putea s urmreasc, la data exigibilitii creanei sale, bunul concret ce se va afla n patrimoniul debitorului n momentul executrii. Subrogaia real cu titlu particular se refer la un anumit bun privit izolat i nu intervine automat, ci numai dac legea o prevede expres.
3

C. Patrimoniul i transmisiunea universal sau cu titlul universal Decesul unei persoane fizice pune problema transmiterii drepturilor i obligaiilor nu privite izolat ci mpreun, ca universalitate: obiectul transmiterii este nsi patrimoniul. Dac ntregul patrimoniu se transmite nefracionat ctre un anume succesor avem o transmisiune universal, dac se transmite fracionat = transmisiune cu titlu universal. Se transmit att drepturi ct i obligaii. Numai patrimoniul poate s explice aceste feluri de transmisiuni ale activului i pasivului, ca elemente ale acestuia. 4. Clasificarea drepturilor patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean n componena patrimoniului intr numai drepturi patrimoniale. Acestea se clasific n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de crean. Dreptul real este acel drept subiectiv n virtutea cruia titularul su poate s-i exercite atributele asupra unui lucru determinat n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia unei alte persoane. Dreptul real nu este un raport ntre om i lucru, ci ca orice element al unui raport social, el este un raport ntre oameni cu privire la un lucru. El este, cu alte cuvinte, un raport ce se stabilete, cu privire la un lucru determinat, ntre o persoan, ca subiect activ, i toate celelalte persoane ca subiecte pasive nedeterminate. Dreptul de crean este dreptul subiectiv n temeiul cruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat, denumit debitor, s dea, s fac, sau s nu fac ceva. Deci acest drept exprim un raport ntre dou subiecte de la nceput determinate. Deci, din definiiile date, rezult c dreptul real este un drept absolut iar dreptul de crean este un drept relativ. A. Deosebirile dintre drepturile reale i drepturile de crean a) ca drept absolut, dreptul real presupune existena unui subiect activ de la nceput determinat i un subiect pasiv nedeterminat, format din toate celelalte persoane. Este deci opozabil erga omnes. Dreptul de crean, ca drept relativ, presupune determinarea de la nceput att a subiectului activ ct i a subiectului pasiv obligat; b) obligaia ce revine subiectului pasiv nederminat la dreptul real este aceea de a nu face nimic de natur a stnjeni exercitarea de ctre subiectul activ a dreptului su obligaia general negativ. La dreptul de crean, obligaia ce revine subiectului pasiv poate fi att pozitiv - a da, a face ceva - ct i negativ, a nu face ceva din cele ce, n lipsa obligaiei, subiectul pasiv ar fi putut s fac; c) din caracterul absolut al drepturilor reale decurg dou efecte specifice, pe care nu le ntlnim la drepturile de crean i anume dreptul de urmrire i dreptul de preferin. B. Clasificarea drepturilor reale i enumerarea lor. Drepturile reale se clasific n drepturi reale principale - acele drepturi reale ce au existen de sine stttoare i drepturi reale accesorii - care sunt drepturile reale afectate garantrii unor drepturi de crean.
4

Drepturile reale principale sunt dreptul de proprietate cu formele sale i dezmembrmintele dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Drepturile reale accesorii sunt: gajul, ipoteca, privilegiile i dreptul de retenie. C. Categorii juridice intermediare, de grani ntre drepturile reale i cele de crean. Obligaiile reale de a face (obligaiile propter rem) i obligaiile opozabile terilor (obligaiile scriptae in rem) sunt acele obligaii ce corespund unor drepturi de crean care, n virtutea legturii lor cu anumite drepturi reale sau cu posesia anumitor lucruri, sunt caracterizate printr-o opozabilitate mai larg, nemaifiind strict legate de persoana debitorului iniial determinat. Obligaiile propter rem apar ca un accesoriu ale unui drept real, a crui soart o vor urma. Prin acte normative se prevd de exemplu, obligaii pentru deintorii de terenuri agricole de a lua msuri de conservare a calitii solului, de folosire raional a lui - sarcini reale (obligaii reale de a face). Aceast obligaie nu corespunde unui drept real deoarece nu incumb oricrei persoane, ci numai titularului dreptului real cu privire la bunuri. Ea este strns legat de bun nct l urmeaz n mna oricui s-ar gsi. Obligaiile opozabile terilor (scriptae in rem) sunt att de strns legate de posesia unui lucru nemictor nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac posesorul actual al bunului va fi obligat s respecte acest drept. Exemplu : cazul obligaiei locatorului de a asigura locatarului folosina lucrului nchiriat. III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. 2. 3. 4. 5. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Cum definii dreptul de proprietate? Enumerai i definii caracterele juridice ale patrimoniului. Care sunt funciile patrimoniului? Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre drepturile reale i drepturile de crean.

TEMA 2 DREPTUL DE PROPRIETATE I. OBIECTIVE Analiza dreptului de proprietate, n conformitate cu legislaia n vigoare, literatura juridic romn i strin pertinent. II. CONINUTUL Definiia, caracterele juridice, atributele, restricii, obiectul, formele, modalitile dreptului de proprietate i aprarea dreptului dreptului de proprietate de proprietate prin aciunea n revendicare 1. Definiie S-a spus, nu o singur dat, c dintre toate drepturile pe care o persoan le poate avea asupra unui lucru, cel mai ntins i cel mai complet este dreptul de proprietate, ntruct confer titularului su exerciiul tuturor facultilor, tuturor puterilor sau prerogativelor pe care legea i le recunoate. Din dreptul roman i pn azi, dreptul de proprietate, n exerciiul su, s-a descompus n trei atribute sau prerogative: - dreptul proprietarului de a se servi de lucru potrivit destinaiei lui: jus utendi; - dreptul de a culege fructele lucrului asupra cruia poart dreptul de proprietate: jus fruendi; - dreptul de a dispune de el, potrivit intereselor sale i n limitele determinate de lege: jus abutendi. Pentru a exprima aceste idei, legiuitorul romn, urmnd exemplul legiuitorului francez, definete n art.480 din Codul Civil proprietatea ca fiind "dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege".
6

Art.482, completnd cele cuprinse n art.480 precizeaz c "proprietatea unui lucru mobil sau imobil, d drept asupra tot ce produce lucru i asupra tot ce se unete, ca accesoriu, cu lucru, ntr-un mod natural sau artificial". Definiia legal este criticabil, nu pentru c expresis verbis se raporteaz doar la usus i abusus, uitnd de fructus (pe care l gsim n alt text, art.482) ci pentru c ignor unul din caracterele eseniale ale dreptului de proprietate i anume, aa cum vom mai sublinia, perpetuitatea, reinnd i punnd accent pe caracterul su absolut i pe caracterul su exclusiv. innd seama de aceste obieciuni i de altele reinute de literatura de specialitate se poate spune c dreptul de proprietate este acel drept real subiectiv care d expresie aproprierii (nsuirii) unui drept, drept care permite titularului su s posede, s foloseasc i s dispun de acel lucru n mod exclusiv i perpetuum n interes propriu, n cadrul i cu respectarea legii. 2. Caracterele juridice a) Dreptul de proprietate este un drept absolut n temeiul art.480, proprietarul este ndreptit s exercite asupra lucrului su puteri nelimitate, ce se pot manifesta fie prin acte materiale de folosin i de consumaie, fie prin acte juridice. Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat n sensul c titularul su are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate actele juridice care rspund nevoilor proprietarului sau pe care le impune propriul su interes. Textul art.480 C. civ., ne avertizeaz, n mod deschis, c dreptul de proprietate va trebui s fie exercitat "n limitele determinate de lege". b) Proprietatea este un drept exclusiv Dreptul de proprietate este exclusiv ntr-un dublu sens. El este exclusiv ntr-un sens general i comun tuturor drepturilor reale, prin aceea c proprietatea, ca toate drepturile reale, este opozabil oricrei persoane ce intr n contact cu lucrul asupra creia ea poart. Dac, de pild, o persoan este proprietara unui teren, ea poate mpiedica pe orice ar dori s treac pe acest teren fr ncuviinarea sa, chiar dac trecerea nu i-ar cauza nici un prejudiciu material. Dreptul de proprietate este, de asemenea, exclusiv i n sensul c titularul su este singurul ndreptit a exercita toate atributele pe care acesta le confer: dreptul de a dispune, dreptul de a se folosi i dreptul de a-i culege fructele. n aceast calitate, el este prin urmare ndreptit a revendica lucrul n orice mini s-ar gsi i a nega sau contesta existena oricrei servitui i a oricrui alt drept sau sarcin real ce s-ar pretinde c apas asupra bunului care formeaz obiectul dreptului su de proprietate. Dar, caracterul exclusiv sufer nfrngeri, mai ales prin voina legiuitorului, care se manifest ndeosebi prin servitutile pozitive i prin lanul nesfrit al legilor de prelungire a contractelor de nchiriere. c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu
7

Caracterul perpetuu presupune, n primul rnd, c dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist bunul, iar n al doilea rnd, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz. Dreptul de proprietate dureaz att timp ct exist bunul. Acest caracter al proprietii este att de adnc nrdcinat n mentalitatea social, nct frecvent este ntlnit expresia popular "a vinde sau a cumpra pe veci". Prin caracterul perpetuu nu trebuie neles c bunul mobil sau imobil, obiect al proprietii, trebuie s aparin continuu aceluiai titular. n momentul n care proprietarul nstrineaz un bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci el se transfer la dobnditor. Practic are loc doar o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau cum s-a spus n doctrina juridic, "dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se". Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. d) Dreptul de proprietate este un drept individual n principiu, dreptul de proprietate este un drept individual; din acest caracter rezid absolutismul dreptului de proprietate. Coproprietatea nu constituie dect o excepie de la regul deoarece legiuitorul n-a vzut n indiviziune dect un accident. De altfel, art.728 Cod Civ. dispune categoric: "nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune". e) Dreptul de proprietate este un drept total Deoarece proprietarul dispune de toate puterile asupra bunului. Aceste puteri pot fi grupate n trei atribute: posesia (jus utendi), folosina (jus fruendi) i dispoziia (jus abutendi). n principiu, aceste atribute aparin exclusiv titularului i sunt exercitate de el sau altul n numele su. Caracterul absolut al dreptului de proprietate decurge caracterul total al acestui drept. 3. Atributele dreptului de proprietate Aa cum spuneam la nceputul prelegerii, cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia (jus utendi), folosina (jus fruendi) i dispoziia (jus abutendi). Posesia Legiuitorul romn, imitnd legiuitorul francez, definete posesia ca fiind "deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta de noi nine sau de altul n numele nostru" (art.1846 Cod Civ.). Aceast definiie este ns criticabil pentru urmtoarele consideraiuni: - fcnd apel la noiunea de deteniune ea este de natur s dea natere la confuziuni, pentru c aceast noiune are un sens tehnic propriu, un neles juridic deosebit de acel al posesiunii: ea indic o stare de fapt apropiat de posesiune, dar care n nici un caz nu se poate confunda cu aceasta ; - este incorect a spune c posesiunea este "folosirea unui drept" deoarece ntre posesie i exercitarea unui drept nu exist nici o concordan, posesia poate exista chiar dac posesorul nu exercit nici un drept asupra lucrului. Altfel spus posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni n fapt bunul.
8

O asemenea stpnire poate aparine direct i nemijlocit proprietarului, exercitnduse de el n interes propriu i prin putere proprie, dar poate fi exercitat i de o alt persoan. Folosina ca atribut al dreptului de proprietate Este acea prerogativ n temeiul creia proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i fructele (naturale, civile i industriale). Codul Civil nu definete noiunea de fructe, limitndu-se la clasificarea lor n: naturale, industriale, civile i producte. n fapt, fructele sunt produse de un anumit bun, cu o anumit periodicitate, fr s-i altereze substana (fructus sunt quae nasci et renasci solent). Ele sunt produse de bunurile frugifere i se mpart n trei categorii: a) naturale (se produc independent de voina omului); b)industriale (presupun intervenia omului); c) civile (sunt consecina unor acte juridice - chiriile, dobnzile). Spre deosebire de fructe, productele nu se obin periodic i se consum substana bunului. Importana distinciei dintre fructe i producte este indubitabil. Astfel, n cazul uzufructului productele aparin nudului proprietar, pe cnd fructele sunt culese de uzufructuar; la posesie, productele nu vor fi dobndite nici mcar de posesorul de bun credin. Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi) Prin dreptul de dispoziie vom nelege facultatea proprietarului de a dispune liber de bunul su. Astfel, proprietarul poate nstrina bunul, cu titlu oneros sau gratuit. Dar proprietarul nu este numai liber s nstrineze bunul su, dar are i dreptul s-l abandoneze sau chiar s-l distrug. n acelai timp, proprietarul nu poate fi obligat s nstrineze bunul. Aa cum vom vedea, aceast regul are i unele excepii ca urmare a unor limitri aduse dreptului de proprietate. Proprietarul are o deplin libertate n exercitarea dreptului de dispoziie ,dar el va putea dispune numai "n limitele determinate de lege" (art.480 Cod Civ.). Prin exerciiul dreptului su de proprietate, titularului nu-i este permis s prejudicieze persoane. Vom fi atunci n prezena abuzului de drept, care nu este dect o fapt ilicit ce const n exercitarea drepturilor subiective ntr-un mod contrar scopului lor sau legii. 4. Restricii ale dreptului de proprietate Limitrile dreptului de proprietate i pot avea originea n lege, n hotrri judectoreti sau n voina titularilor dreptului. De regul, restriciile vizeaz proprietatea imobiliar i, n primul rnd, proprietatea funciar. n continuare, vom prezenta unele restricii convenionale i legale asupra dreptului de proprietate. a. Restricii stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate De regul, titularul exercit singur atributele dreptului de proprietate, dar, uneori, din cele mai diverse motive, o parte din aceste atribute sunt nstrinate. Raportat la cele trei atribute, spunem c dreptul de proprietate se dezmembreaz, astfel lund natere: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Exceptnd situaia cnd unele din aceste drepturi reale pot lua fiin i prin efectul legii (ex.: servituile legale, dreptul de abitaie reglementat de art.4 din Legea nr.319/1944), de regul ele iau natere prin consimmntul titularului dreptului de proprietate, prin convenii ce
9

limiteaz caracterul exclusiv al dreptului de proprietate. Uneori, cum este cazul uzufructului, titularul rmne doar cu nuda-proprietate (dreptul de dispoziie), celelalte atribute aparinnd uzufructului. O alt restricie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Interzicerea clauzei de inalienabilitate a determinat pe legiuitor s nu admit nici substituiile fideicomisorii (care constau ntr-o dispoziie cuprins ntr-un testament, prin care testatorul oblig pe cel gratificat s conserve bunurile primite, iar la moartea sa s le transmit altei persoane desemnat de testator). b. Restricii legale aduse dreptului de proprietate Pot fi clasificate, avnd n vedere natura interesului ce s-a dorit a fi ocrotit, n dou: - restricii privind interesele economice i sociale generale, precum interesele domeniului public ; - restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate. Restricii privind interesele economice i sociale generale, precum interesele domeniului public a) nsi legea fundamental, Constituia Romniei n art.44, cuprinde o serie de limitri ale proprietii private, ele regsindu-se i n cuprinsul unor legi speciale. Astfel, art.44 alin.3 din Constituie prevede c titularul unui drept de proprietate privat va putea fi expropriat pentru o cauz de utilitate public, stabilit conform legii, cu dreapt i prealabil despgubire. n acelai sens, art.481 Cod civ. dispune c "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire". Aceasta nseamn c, numai dup ce va exista o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, iar n prealabil titularul dreptului de proprietate privat va primi o dreapt despgubire, va opera exproprierea. Utilitatea public nfrnge caracterul inviolabil al dreptului de proprietate prin exproprierea determinat de acest scop. Exproprierea este definit ca un act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietilor private, necesare executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri. Potrivit art. 2 din lege, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Procedura exproprierii poate fi evitat de cei interesai prin cesiune amiabil (art. 4 din lege), situaie n care prile convin o alt modalitate de transfer a imobilelor expropriate n proprietate public (vnzare-cumprare, schimb, donaie, etc.). n acest caz, actul juridic care se ncheie trebuie s respecte toate condiiile de validitate precum i cele de publicitate prevzute de lege. Cesiunea amiabil poate interveni n orice faz a procedurii de expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere de ctre tribunal. Procedura exproprierii se deruleaz n trei etape reglementate distinct de lege: a*) utilitatea public i declararea ei; b*) msuri pregtitoare exproprierii (etapa administrativ); c*) exproprierea i stabilirea despgubirilor (etapa judiciar).
10

a*) Utilitatea public i declararea ei. Articolul 3 din Legea nr. 33/1994 prevede c exproprierea va putea fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce utilitatea public a fost declarat n condiiile prevzute de lege. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local (art. 5 din Legea nr. 33/1994). Categoria lucrrilor pentru a cror realizare este necesar exproprierea este prevzut n art. 6 din lege. Ea se declar de ctre Guvern pentru lucrrile de interes naional i de consiliile judeene sau Consiliul local al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local. Odat adus la cunotina public, declaraia de expropriere ntrunete toate elementele unui act-condiie care declaneaz procedura exproprierii. b*) Msuri pregtitoare exproprierii Expropriatorul ntocmete planul imobilelor expropriate, cu indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de despgubiri, care se depune la consiliul local al localitii n care sunt situate imobilele respective, n vederea consultrii de ctre cei interesai. Este exceptat de la aceast form de publicitate documentaia lucrrilor privind aprarea rii i sigurana naional, situaie n care se depune doar oferta de despgubiri (art. 12, alin. 1). Propunerile de expropriere, mpreun cu procesul-verbal care ncheie cercetarea prealabil declarrii utilitii publice, se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, n termen de 15 zile de la publicare (art. 13). Acetia pot face ntmpinare mpotriva actelor respective, n termen de 45 zile de la primirea notificrii (art. 14, alin. 1). ntmpinarea se depune la primarul localitii unde se afl imobilul expropriat (art. 14, alin. 2) i se soluioneaz n termen de 30 zile de ctre o comisie a crei competen, mod de funcionare i procedur sunt prevzute n art. 15-17 din lege. Comisia, n urma deliberrii, poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau l poate respinge. Ea adopt o hotrre motivat care se comunic prilor n termen de 15 zile de la adoptare. Este posibil ca, nc din aceast faz a procedurii, prile cuprinse n operaia de expropriere s se neleag asupra tuturor problemelor pe care aceasta le implic, inclusiv cuantumul despgubirilor, situaie n care Comisia consemneaz nvoiala prilor, sub semntura acestora (art. 18, alin. 2 din lege). n situaia n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri, cu refacerea corespunztoare a planurilor, care vor urma aceeai procedur (art. 18 i 19 din lege). Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei care poate fi promovat de partea interesat (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere) n termen de 15 zile de la comunicare. Contestaia se introduce la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul, iar procedura de judecat este cea stabilit de Legea nr.554 din 2004 a contenciosului administrativ.
11

c*) Exproprierea i stabilirea despgubirilor Potrivit art. 21 din Legea nr. 33/1994, soluionarea cererilor privitoare la expropriere este dat n competena tribunalelor judeene, respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti, n raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere. ntinderea competenei materiale a tribunalului este circumscris de dispoziiile art. 23, alin. 2, potrivit cruia instana verific numai dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere i stabilete despgubirile. Aadar, ca principiu, instana nu poate intra n problemele de fond privitoare la expropriere, cum ar fi necesitatea acesteia, ntinderea ei, etc. n situaia n care prile se nvoiesc n faa instanei asupra exproprierii i asupra despgubirilor, aceasta ia act de nvoial i pronun o hotrre definitiv (art. 24 din lege). Dac prile sau numai unele dintre acestea se nvoiesc cu privire la expropriere dar nu i cu privire la despgubiri, instana ia act de nvoial i stabilete ea despgubirea (art. 24, alin. 2 din lege). Despgubirea se stabilete de o comisie de experi (un expert numit de instan, unul desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor supuse exproprierii) i se compune att din valoarea real a imobilului ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz (art. 26, alin. 2 din lege). Despgubirile ce se cuvin proprietarului se evalueaz separat de cele ce se cuvin titularilor altor drepturi reale sau altor persoane ndreptite (art. 26, alin. 2 din lege). Instana de judecat acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate, rezultatul expertizei urmnd a fi integrat n aceste limite, potrivit principiului justei despgubiri. Momentul transferului dreptului de proprietate i efectele sale Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc n momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a despgubirilor (art. 28, alin. 1 din lege). Modul de plat a despgubirilor se stabilete de instana de judecat. Ct privete termenul de plat, instana l va stabili n aa fel nct acesta s nu depeasc 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti (art. 30 din lege). Efectele exproprierii Efectul esenial al exproprierii este acela al trecerii imobilului expropriat din proprietatea privat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini. ntr-adevr, potrivit art. 28, alin. 2 din Legea nr. 33/1994, drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaia i superficia - precum i orice alte drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin expropriere, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri. Ipoteca i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strmut de drept, prin subrogaie real cu titlu particular, asupra despgubirilor stabilite potrivit legii.
12

Ct privete servituile stabilite prin fapta omului, acestea se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului stabilit prin expropriere. Dac imobilul expropriat forma obiectul unei locaiuni, aceasta nceteaz de drept la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de expropriere. Msuri suplimentare de protecie a proprietarului imobilului expropriat Legea exproprierii prevede unele msuri menite s ntregeasc regimul de protecie a interesului privat. n primul rnd, dac imobilul expropriat este oferit spre nchiriere nainte de utilizarea lui n scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are drept prioritar pentru a-i fi nchiriat, n condiiile legii (art. 34 din lege). n al doilea rnd, dac imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an pentru scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriai, respectiv n decurs de un an lucrrile de interes public nu au fost ncepute i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor (art. 35 din lege). Cererea de retrocedare se adreseaz tribunalului care, dup verificarea temeiurilor acesteia, dispune retrocedarea. Aadar, retrocedarea se face prin hotrre judectoreasc. ntr-o asemenea situaie, preul imobilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca n situaia exproprierii i nu va putea fi mai mare dect despgubirea de expropriere actualizat (art. 36 din lege). Conform revizuirii din 2003 a Constituiei cettenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n conditiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European si din alte tratate internationale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n conditiile prevzute prin lege organic, precum si prin motenire legal. De asemenea este menionat acest lucru i n Legea nr. 247/2005 privind reforma n domenile proprieti i justiiei, precum unele msuri adiacente. b) O serie ntreag de restricii privesc proprietatea imobiliar funciar. Vom sublinia doar unele din ele: Reconstituirea dreptului de proprietate pentru persoanele fizice prevazute la art. 9 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, se face pentru diferenta dintre suprafata de 10 ha de familie si cea adusa in cooperativa agricola de productie sau preluata prin legi speciale ori in orice mod de la membrii cooperatori, dar nu mai mult de 50 ha de proprietar deposedat terenurile care urmeaz s intre n proprietatea comunei, oraului sau municipiului, dup caz, "vor fi folosite conform destinaiei avute". Cei care au dobndit n proprietate loturi de teren n temeiul art. 21 i 45 din Legea nr.18/1991, nu le este permis s nstrineze loturile respective prin acte ntre vii timp de 10 ani, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare (art.32 din lege); deintorii de terenuri agricole sunt obligai s asigure cultivarea acestora i protecia solului; necultivarea terenurilor agricole date n folosin, timp de doi ani consecutiv, din motive imputabile titularului, atrage pierderea dreptului de folosin; etc. c) Unele restricii ale dreptului de proprietate se refer la construcii. Legea nr. 50 din 7 august 1991, privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, instituie unele restricii n exercitarea dreptului de proprietate.
13

Astfel, este necesar autorizarea administrativ pentru lucrrile de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice fel. Pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecie prevzute n documentaiile de urbanism aprobate, vor fi necesare aprobrile unor organe (ex.: Ministerul Mediului; Comisia naional pentru protecia monumentelor). Dreptul de dispoziie al titularului proprietii este restrns i n cazul desfiinrii construciilor i unor amenajri, fiind condiionat de existena autorizaiei de desfiinare obinut n prealabil. d) Inalienabilitatea legal determin scoaterea bunului din circuitul Civil. Astfel, potrivit art.136 alin.4 din Constituie, bunurile proprietate public sunt inalienabile. Se admite doar darea lor n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice, concesionarea sau nchirierea lor. De asemenea, conform Legii nr.18/1991, terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul Civil. La rndul su, Legea nr.215/2001 cu privire la administraia public local dispune c bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile. Prin Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia,s-au stabilit, concret, bunurile ce pot constitui obiect al dreptului de proprietate public i regimul lor juridic. nsui Codul Civil, n art.1310 prevede c pot fi vndute "toate lucrurile care sunt vndute n comer", exceptnd situaia cnd legea declar bunul inalienabil. Tot inalienabile sunt i unele drepturi, cum ar fi: abitaia, uzul, etc. n cazul unor bunuri, dei nu putem vorbi de o inalienabilitate propriu-zis, vnzarea lor ctre populaie este prohibit (ex. animale bolnave de boli contagioase, produse alimentare degradate: substane toxice, anumite medicamente etc.). e) Anumite interese de aprare naional pot aduce unele ngrdiri dreptului de proprietate. n aceast categorie vor intra servitutile militare. f) n materie comercial exist unele restricii n ce privete obiectul activitii economice. Astfel, art.287 din Legea nr.31/1990 privind societile comerciale dispune c "activitile care nu pot face obiectul unei societi comerciale se stabilesc prin hotrre de guvern". Prin Hotrrea Guvernului nr.1323 din 27 decembrie 1990 s-au prevzut activitile interzise n mod absolut sau care sunt condiionate de existena unor aprobri prealabile. Astfel, sunt interzise: activitile care au ca obiect infraciuni sau nclcarea unor prevederi legale imperative; fabricarea i comercializarea de droguri i narcotice, n alt scop dect ca medicament; imprimarea de hri militare. Pentru fabricarea, utilizarea sau comercializarea de echipamente care folosesc spectrul de frecvene radio-electrice, este necesar avizul Ministerului Comunicaiilor; fabricarea sau comercializarea de aparatur folosit n activitatea de interceptare de convorbiri telefonice ori de codificare, este necesar avizul Ministerului de Interne, precum i pentru activitati de pilotaj pe sectorul maritim al Dunarii de Jos. g) Exploatarea subsolului este, potrivit art.491 Cod Civ., un atribut al proprietarului terenului. Constituia prevede ns, n art.136 alin.3 c bogiile de orice natur ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice. n ceea ce privete
14

subsolul fondului, ngrdirile dreptului de proprietate sunt prevzute n legislaia minier i dispoziiile legale care reglementeaz exproprierea pentru cauz de utilitate public. h) Interesul public a impus o limit normal a dreptului de proprietate i anume servitutea prevzut de art.581 Cod Civ.. Potrivit acestui text de lege, proprietarul unui izvor nu-i poate schimba cursul atunci cnd izvorul d apa necesar locuitorilor unei comune, unui sat sau unui ctun. i) ngrdiri legale ale dreptului de proprietate apar i n cazul coproprietii forate, despre care vom vorbi ntr-o seciune ulterioar. B. Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate nsi Constituia, n art.44 alin.7, dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind "asigurarea bunei vecinti". Formularea constituional este extrem de general, ceea ce ar putea da natere la unele confuzii. Unele servitui reglementate de Codul Civil cuprind i sarcini pentru asigurarea raporturilor de vecintate ntre proprietari. De fapt, exceptnd dispoziia cuprins n art.44 alin.7 din Constituie, nu mai ntlnim nici o alt prevedere legal care s reglementeze restriciile "care rezult din conflictul drepturilor private". Problema raporturilor de vecintate, extrem de complex din punct de vedere juridic, i insuficient tratat n literatura de specialitate, o vom examina sub mai multe aspecte, ncercnd s evideniem i noi alturi de dr. Eugeniu Safta Romano att contribuia doctrinei juridice, ct i a jurisprudenei, astfel : a) n cadrul raporturilor de vecintate pot exista cazuri n care au loc anumite restricii ale dreptului de proprietate. Restrngerile aduse dreptului de proprietate pot fi consecina servituilor naturale i legale, acestea nefiind dect "restrngeri legale aduse dreptului de proprietate". Vecintatea a dou proprieti d natere, ntr-adevr, la o anumit situaie de fapt, impunnd anumite restricii ale dreptului fiecruia dintre ei. n categoria servituilor naturale vor intra: servituile referitoare la ape (art.579-583 Cod Civ.); cele referitoare la grniuirea proprietii vecine (art.584 Cod Civ.); cele privind mprejmuirea proprietii (art.585, 600 Cod Civ.). Servituile legale cuprinse n articolele 586-619 Cod Civ. nu au ca efect dezmembrarea proprietii, ci doar nite restricii legale n exercitarea dreptului de proprietate, datorate vecintii. Adevratele servitui sunt, aa cum vom vedea, doar cele stabilite prin voina proprietarului (art.620 Cod Civ.). Desigur, i servituile convenionale se rsfrng asupra raporturilor de vecintate. b) Existena unor raporturi de vecintate care reprezint obligaii "propter rem". Cunoscute i sub denumirea de obligaii reale de a face, acestea fie au fost contestate de unii autori, fie au fost admise. Obligaii propter rem ntlnim, de exemplu, n Legea nr.18/1991 privind fondul funciar. Astfel, conform acestei legi, titularii unor proprieti nvecinate vor face mpreun, atunci cnd se impune, lucrri pentru protecia i ameliorarea solului; tot astfel, vor putea fi efectuate lucrri de regularizare a scurgerii apelor pe versani i de corectare a torenilor care servesc la aprarea i conservarea lucrrilor de irigaii, ndiguiri, desecri, a lacurilor de acumulare, ori a altor lucrri hidrotehnice. Chiar dac
15

terenurile unor proprietari nvecinai nu sunt cuprinse n perimetrul de ameliorare, proprietarii, n temeiul raporturilor de vecintate, vor putea face pe terenuri mpduriri, corectri ale reaciei solului sau alte lucrri de ameliorare pe terenurile lor. Dei Legea nr.18/1991 nu o spune expres, noi credem c efectuarea lucrrilor de ameliorare este obligatorie. c) Obligaia de a tolera, care exist n raporturile de vecintate ntre titularii dreptului de proprietate. n acest caz nu ne aflm propriu-zis n prezena unor servitui, ci a unor drepturi de crean, ceea ce i face s fim n prezena unor raporturi obligaionale. Pentru nelegerea obligaiei de toleran care trebuie s existe n raporturile de vecintate, trebuie s avem n vedere ca regimul juridic al trecerii pe terenul vecinului nu este identic. Trecerea poate avea loc n temeiul unei servitui legale, cnd suntem n prezena unui loc nfundat (art.616 Cod Civ.); trecerea pe locul vecinului poate avea loc i atunci cnd, dei nu exist loc nfundat, dreptul de trecere este recunoscut printr-un act juridic (art.620 i 624 Cod Civ.), printr-o convenie proprietarul unui teren se oblig s lase pe vecinul su s treac, o perioad de timp, pe terenul su; trecerea poate avea loc i n urma unei ngduine, tolerane din partea proprietarului fondului, fr ca acesta s-i fi asumat vreo obligaie n acest sens. 4. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE Bunurile care pot face obiectul dreptului de proprietate n primul rnd, pot forma obiectul dreptului de proprietate bunurile mobile i imobile. Chiar i asupra unui drept poate fi exercitat proprietatea, cu condiia ca dreptul respectiv s fac parte din elementul activ al unui patrimoniu i s fie transmisibil de la o persoan la alta. Dreptul de proprietate nu poate exista, n principiu, dect asupra unor bunuri corporale. Este necesar ca obiectul dreptului de proprietate s fie un lucru, iar acesta s fie material. Cu drept cuvnt, s-a artat c limitele materiale ale imobilelor sunt mult mai dificil de stabilit dect n cazul bunurilor mobile. Din patru puncte de vedere apare aceast dificultate la bunurile imobiliare: - nu exist o separaie a fondului de teren, ceea ce l-a determinat pe om s le departajeze prin semne de hotar; - un imobil nu se ntinde numai la suprafa, ci cuprinde att subsolul, ct i partea de deasupra solului, aa nct se poate pune problema, pn n ce profunzime se ntinde dreptul de proprietate imobiliar; - innd seama de vecintatea fondurilor, legea dispune anumite limite ale dreptului fiecrei proprieti, cunoscute sub denumirea de servitui legale i naturale; - pe teren trec curent ape i problema care se pune este dac proprietarul terenului are sau nu vreun drept asupra lor. Delimitarea proprietilor nvecinate a) Grniuirea proprietilor nvecinate Potrivit prevederilor art.584 Cod Civ.: "orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa". Prin obligaia de grniuire se urmrete
16

delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne exterioare i vizibile. Dintotdeauna s-a procedat la grniuirea proprietilor, care s-a materializat prin cele mai diverse semne: garduri, arbori, crri, anuri etc. Legea permite oricrui proprietar s oblige pe vecinul su (indiferent dac titularul este o persoan fizic, statul, o comun, ora, jude sau alt persoan juridic) la delimitarea proprietilor lor nvecinate. Art.584 Cod Civ. dispune c "cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate"; adic vor fi suportate n mod egal de cei doi vecini. Codul Civil reglementeaz grniuirea proprietilor la capitolul servituilor naturale, ceea ce este inexact, deoarece nu ne aflm n prezena unei sarcini impus unui fond n folosul altui fond. Am fi mai curnd n prezena unei obligaii reciproce a proprietarilor de a face sau ca o obligaie "propter rem". De regul, grniuirea are loc pe cale amiabil; n cazul n care o parte ar refuza, cealalt se poate adresa instanei judectoreti, care va proceda la delimitarea proprietilor nvecinate. Aciunea n justiie la care recurge unul din proprietari este cunoscut sub denumirea de aciune n grniuire (art.584 Cod Civ.). ntemeindu-se pe un drept real, aciunea n grniuire are aceleai caractere: petitorie, real, imprescriptibil, imobiliar. n acest sens, instana suprem a decis c "Aciunea n grniuire este o aciune petitorie, ntruct are ca scop delimitarea proprietilor limitrofe, spre deosebire de aciunea n strmutarea de hotare, care este posesorie". Grniuirea poate avea loc atunci cnd nu exist o linie de hotar stabilit prin convenia prilor sau prin hotrre judectoreasc. Ea este posibil chiar i atunci cnd ntre proprieti exist hotare exterioare, ori de cte ori acestea nu au fost stabilite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc. Deci, n cazul nenelegerilor dintre proprietari, grniuirea se va realiza pe cale judiciar nu numai cnd ntre proprieti nu au existat niciodat semne exterioare de hotar, ci i atunci cnd atare semne exist dar sunt controversate, situaie n care se implic i o revendicare. b) ngrdirea proprietii Pentru mpiedicarea violrii proprietii, n mod obinuit fondurile sunt mprejmuite prin garduri, ziduri, anuri etc. Art.585 Cod Civ. prevede c: "Tot proprietarul i poate ngrdi proprietatea". Dispoziia legal nu cuprinde o servitute, motiv pentru care o i tratm n titlul privind dispoziiile generale ale proprietii. n doctrina juridic s-a artat c "dreptul de ngrdire nu are nimic comun cu o servitute", el fcnd parte din drepturile proprietarului de a se folosi de drepturile sale. Codul Civil reglementeaz ngrdirea de bun voie (art.585 Cod Civ.) i ngrdirea obligatorie (art.600 Cod Civ.). Instana suprem a stabilit c, n temeiul raporturilor de vecintate este posibil obligarea proprietarului vecin s contribuie la refacerea gardului comun; el nu va putea fi obligat s-i reconstruiasc gardul propriu pe cheltuiala sa i dintr-un anumit material care s nu permit vederea pe fondul vecin. Proprietatea suprafeei solului i a subsolului
17

Dreptul de proprietate nu se ntinde numai la suprafaa fondurilor. Romanii considerau c proprietatea nu are limite n nlime i n adncime (qui dominus est et coeli et inferiorum). Este consecina caracterului absolut al proprietii. Legiuitorul a preluat regula roman i, n art.489 Cod Civ. a dispus c: "Proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a subfeei lui". n zilele noastre dispoziia cuprins n art.489 Cod Civ. a rmas doar parial aplicabil. a) Proprietatea suprafeei Art.489 Cod Civ. prevede c "proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei". Pe spaiul care se afl deasupra terenului su proprietarul este liber s fac orice fel de plantaie i s edifice orice fel de construcie, desigur cu respectarea dispoziiilor Legii nr.50/1991 sau altor acte normative similare. n ce privete plantaiile sau construciile, dreptul de proprietate mai este ngrdit de anumite servitui precum i de unele limitri izvorte din raporturile de vecintate. n virtutea dreptului su, proprietarul poate interzice vecinilor s ptrund ntr-un fel sau altul pe proprietatea sa. Astfel, conform art.608 alin.2 Cod Civ., el poate cere vecinului s taie crengile arborilor care se ntind pe proprietatea sa; dac rdcinile arborilor vecinului se ntind pe proprietatea sa, art.608 alin.3 Cod Civ. i permite proprietarului s le taie singur. Motivaii de ordin urbanistic pot impune anumite restricii n edificarea unor construcii, n anumite zone ale unor localiti, peste o anumit limit. b) Proprietatea subsolului Am vzut c art.489 Cod Civ. recunoate proprietarului dreptul i asupra "subfeei" fondului su, indiferent de adncimea sa. n acest sens, art.491 Cod Civ. dispune c proprietarul poate face "sub faa pmntului' orice construcii i spturi i s trag din ele toate foloasele pe care le-ar produce. Acest drept de a face construcii i spturi este ns limitat de o serie de prevederi legale. n primul rnd, se au n vedere restriciile cuprinse n art.610 Cod Civ. i prevederile Legii nr.50/1991. Dac rdcinile arborilor vecinilor penetreaz subsolul proprietii sale, titularul fondului este liber s le taie. Dar i n ce privete proprietatea subsolului legiuitorul a adus n prezent o serie de restricii. Astfel, art.44 din Constituie prevede c, pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor precum i pentru alte daune imputabile autoritii. n acest sens, despgubirea se va stabili de comun acord cu proprietarul su i prin justiie, n caz de divergen. De asemenea, art.136 din Constituie prevede c bogiile de orice natur ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Sub acest aspect, reglementarea actual, difer de cea a Codului Civil. Regimul juridic al apelor Viaa nefiind de imaginat n absena apei, importana regimului juridic al apelor capt o configuraie aparte. Apa este indispensabil nu numai vieii n sine, dar i unor
18

activiti omeneti (n industrie, navigaie, irigaii etc.). Condiiile de locuit n mediul rural depind foarte mult de regimul apelor de ploaie, de alte surse de ap. Regimul juridic al apelor este reglementat de art. 136 din Constituie, de art. 578-583 din Codul Civil, Legea nr. 18/1991; Anexa nr. 1 a Legii nr. 213/1998 i de Legea nr. 107 din 25 septembrie 1996 a apelor. Potrivit Constituiei []apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritorial, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Art. 5 din Legea nr. 18/1991 stabilete c aparin domeniului public albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre i porturile. a) Apele pluviale Fiind un res comunis, apa de ploaie este proprietatea titularului fondului pe care a czut. n acest caz, apa de ploaie poate forma obiectul proprietii private, iar proprietarul terenului o poate folosi cum crede el de cuviin. Situaia este similar i n cazul apelor rezultate din topirea zpezii sau gheii. Proprietarul poate reine apa pe terenul su sau s o lase s se scurg pe fondurile inferioare, deoarece prevederea art.581 Cod Civ. este inaplicabil n cazul apelor de ploaie, locuitorii unei localiti rurale nu se vor putea mpotrivi dreptului de dispoziie a proprietarului terenului pe care au czut ploile. S-a considerat, totui, c acest articol de lege s-ar aplica atunci cnd apa de ploaie ar forma o ap curgtoare. Art.578 Cod Civ. este inaplicabil cnd scurgerea apelor pe terenul vecinului a fost provocat, de exemplu, prin executarea unor anuri. Dar nici proprietarul fondului inferior nu trebuie s mpiedice scurgerea apei (art.578 Cod Civ. alin2, dispune c, "Proprietarul inferior nu poate ridica stavile ca s opreasc aceast scurgere"). Aceeai obligaie revine i proprietarului fondului superior care nu trebuie s ntreprind nimic de natur a agrava scurgerea apei pe fondul inferior (art.578 alin.3 Cod Civ.). b) Apele de izvor Potrivit art.579 Cod Civ., cel ce este proprietarul terenului este i proprietarul izvorului, deoarece izvorul face parte integrant din fond. Astfel, legea prevede c: "Cel ce are un izvor pe proprietatea sa poate face orice ntrebuinare cu dnsul fr ns a vtma dreptul ce proprietarul fondului inferior l-a dobndit sau prin vreun titlu sau prin prescripie asupra acestui izvor". c) Apele curgtoare Importana apelor curgtoare pentru ceteni este considerabil. Dreptul proprietarilor riverani poate veni uneori n conflict cu interesul public. Am vzut cum Constituia, n art.136, prevede c fac obiectul exclusiv al proprietii publice i apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interesul public. De asemenea, Legea nr.18/1991, dispune c aparin domeniului public, printre altele, i albiile rurilor i fluviilor. d) Soluionarea conflictelor dintre proprietarii riverani cu privire la repartiia apelor (art.583 Cod Civ.)
19

n eventualitatea unor nenelegeri ntre proprietarii riverani cu privire la folosirea apei, competena de soluionare a conflictelor aparine instanelor judectoreti. Sesizarea instanei va putea avea loc i pe calea unor aciuni posesorii. Sub acest aspect, n doctrina juridic s-a artat c, proprietarii vecini pot recurge unul mpotriva celuilalt la aciunea posesorie "fiindc apa curgtoare e susceptibil de posesiune i proprietarul mrgina e n drept a cere a i se respecta posesiunea intentnd aciunea posesorie dac a posedat n condiiile determinate de lege. Prin hotrre, judectorii vor stabili volumul de ap pe care va trebui s-l foloseasc fiecare proprietar riveran i modalitatea de folosire a acestuia. Intervenia instanei nu va mai putea avea loc atunci cnd ntre proprietarii riverani exist o convenie cu privire la modul de folosire a apei i a intervenit prescripia achizitiv. Regimul actual al circulaiei terenurilor Constituia din 1991 a prevzut c proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular, prevznd o excepie n cazul cetenilor strini i a apatrizilor care "nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor". Aceast reglementare s-a schimbat odata cu intrarea n vigoare a Constituei din 2003 care prevede c cettenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n conditiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European si din alte tratate internationale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n conditiile prevzute prin lege organic, precum si prin mostenire legal. Pe aceast baz a fost adoptata legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine. Cadrul legal. Codul civil nu conine dispoziii care s reglementeze circulaia juridic a terenurilor proprietate privat. Diversitatea textelor care fac referire la aceasta (art.475, art.971, art.1295, .a).consacr principiul consensualismului actelor juridice aplicabil i n materia nstrinrilor sau dobndirilor de terenuri. n prezent cadrul legal este reprezentat de titlul X Circulaia juridic a terenurilor" din Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, care asigur o reglementare unitar materiei cu toate criticile care i-au fost aduse. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar intrat n vigoare la 20 februarie 1991 i republicat, a fost modificat i completat de titlul IV din Legea nr.247/2005. Noutile legislative au avut drept scop realizarea concordanei ntre dispoziiile Legii nr. 18/1991 i cele ale Legii nr.247/2005 privind despgubirile sau msurile compensatorii. Apoi, titlul VI din aceiai Lege nr.247/2005 a modificat i completat Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere solicitate potrivit reglementrilor de fond funciar cunoscute. Ca i n cazul precedent, principalele dispoziii urmresc despgubirile care se vor acorda atunci cnd reconstituirea dreptului de proprietate nu mai poate fi fcut n natur, despgubiri care vor urma procedura instituit de titlul VII din Legea nr.247/2005 asupra cruia vom reveni.
20

Dintre actele normative cu inciden n materie care au fost expres abrogate de Legea nr.247/2005 se numr: Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, reglementare care instituia i principiile regimului juridic a terenurilor cu destinaie forestier; abrog o parte din Legea nr.16/1994 privind arenda (art.9). Regimul juridic general al construciilor Prin abrogarea unor acte normative care restrngeau dreptul de proprietate asupra construciilor, persoanele fizice i juridice au posibilitatea, n prezent, n condiiile legii, s aib i s construiasc, inclusiv s dobndeasc mai multe construcii. Astfel, prin Decretul-lege nr.61 din 7 februarie 1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, s-a prevzut posibilitatea ca ntreprinderile pentru vnzarea locuinelor i oficiile specializate s vnd ctre populaie locuine construite din fondurile statului. Asemenea locuine se pot vinde doar cetenilor romni cu domiciliul n ar, cu achitarea integral a preului la ncheierea contractului de vnzare cumprare sau prin acordarea unui mprumut. Ceea ce este esenial, vnzarea de asemenea locuine unor persoane, are loc "fr restricii privind deinerea n proprietate a unei a doua locuine" (art.3 alin.2 din Decretullege nr.61/1990). Vnzarea locuinei atrage i dobndirea de ctre cumprtor a dreptului de folosin asupra terenului aferent, pe durata existenei construciei, ceea ce echivaleaz cu recunoaterea unui drept de superficie. Ulterior, prin Legea nr. 18/1991 s-a dispus c terenurile atribuite n folosin pe durata existenei construciilor dobnditorului acestora, ca efect al prelurii terenurilor aferente construciilor, n condiiile dispoziiilor Legii nr.58/1974, trec n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin ai terenului, proprietari ai locuinelor. Legea mai prevede c locuinele ocupate de chiriai se pot vinde numai acestora. Prin efectul succesiunii sau nstrinrii locuinei, se transfer asupra dobnditorului toate drepturile i obligaiile care rezult din contractul de vnzare-cumprare sau din contractele de mprumut. n ce privete pe cetenii romni cu domiciliul n strintate, precum i persoanele care nu au cetenia romn i vor s-i stabileasc domiciliul n Romnia, pot cumpra locuine construite din fondurile statului cu plata integral n valut. Legea nr.85/22 iulie 1992 a extins sfera locuinelor care pot fi vndute, prevznd i posibilitatea vnzrii de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat. Asemenea locuine vor putea fi cumprate, cu plata integral sau n rate a preului, n condiiile Decretului Lege nr.61/1990. O condiie pe care o impune legea persoanelor fizice i juridice care dobndesc drepturi de proprietate asupra unor construcii n curs de executare, este aceea de a obine autorizaia pentru continuarea lucrrilor. Consiliile locale sau agenii economici pot vinde locuinele construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, care nu fac obiectul unui contract de nchiriere sau pentru care nu au fost emise ordine de repartiie, precum i cele care au ca titular de contract de nchiriere o persoan juridic. Nu vor putea fi vndute la licitaie public locuinele realizate din
21

fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, care au ca titular al contractului de nchiriere o persoan juridic cu scop nelucrativ care folosete spaiul exclusiv n scopul pentru care i-a fost nchiriat. De asemenea, nu pot fi vndute locuinele de intervenie, celelalte locuine ns construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, pn la data integrrii n vigoare a Legii nr.85/1992, se vnd titularilor contractelor de nchiriere, la cererea acestora, cu plata integral sau n rate a preului. Asemenea construcii, n curs de execuie i nerepartizate nominal pn la intrarea n vigoare a Legii nr.85/1992, vor putea fi vndute cu aprobarea organelor de conducere ale persoanelor juridice care le au n proprietate. Legea prevede c nu pot cumpra locuine cu plata preului n rate persoanele care cu familia lor, au alt locuin proprietate personal. Dac sunt familii care dein mai multe locuine cu chirie pot cumpra, la alegere doar una dintre ele. Locuinele i construciile la care se refer Legea nr.85/1992 pot fi cumprate numai de persoane fizice cu cetenie romn sau de persoane juridice care au sediul n Romnia. n sfrit, prin art.19 din Legea nr.85/1992 s-a dispus c sunt lovit de nulitate absolut contractele de vnzare-cumprare ale locuinelor de serviciu aparinnd societilor comerciale i regiilor autonome, care contravin prevederilor legii precum i orice alt contract ncheiat cu nclcarea prevederilor Decretului - Lege nr.61/1990. Persoanele fizice i juridice sunt ns libere s edifice orice fel de construcii Civile, industriale, agricole sau de alt natur ns numai cu respectarea autorizaiei de construire (art.1 Legea nr.50/1991). Sunt necesare unele aprobri speciale, n cazul n care se fac construcii n zonele asupra crora s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile de urbanism aprobate. Prin adoptarea Legii nr.50 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, lege care a intrat n vigoare la data de 7 august 1991, s-a abrogat Decretul nr.144/1958 care condiiona, prin art.11 valabilitatea nstrinrii terenurilor cu sau fr construcii, de forma autentic a conveniei i autorizarea organului administrativ, n cazurile n care imobilele erau situate n anumite localiti (orae, localiti baneo-climaterice, etc.). Legea nr.58/1975, n prezent abrogat, prevedea c nstrinarea construciilor se putea face valabil numai prin nscris autentic. n prezent, Titlul X al legii 247/2005prevede c numai nstrinarea terenurilor situate n intravilan i extravilan, prin acte juridice ntre vii s se fac n form autentic. n ce privete construciile, nu exist nici o dispoziie legal care s oblige ca nstrinarea sa aib loc sub form autentic. Fac excepie doar donaiile, pentru existena crora legea impune forma autentic (art.813 Cod Civ.). O alt lege special prin care se pot redobndi n proprietate sau cumpra locuine este Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, lege prin care s-au adoptat unele msuri reparatorii limitate pentru fotii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinaie de locuine, trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu, i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 dec. 1989.
22

Potrivit art. 5, alin.1, "n cazul n care mai muli motenitori locuiau la data de 22 decembrie 1989 fiecare ntr-un apartament trecut n proprietatea statului de la fostul proprietar, ei devin proprietarii apartamentului respectiv". Motenitorii n sensul Legii nr. 112/1995 sunt socotii drept acceptani ai succesiunii de la data depunerii cererii de restituire a locuinei (art. 5, alin. 4). Legea nu exclude de la beneficiul restituirii n natur a apartamentului pe cei care au primit despgubiri la data trecerii acestuia n proprietatea statului. Acetia i redobndesc ns dreptul de proprietate, numai n momentul restituirii sumei primite ca despgubire, sum actualizat n condiiile art. 13 din lege, iar pn la data restituirii sumei, fotii proprietari ce locuiesc n apartamente, au dreptul s locuiasc n continuare, n calitate de chiriai (art. 2 din lege). Situaia de apartament liber se stabilete n raport cu momentul intrrii n vigoare a legii. Articolul 3 din Legea nr. 112/1995 definete apartamentul ca fiind locuina compus din una sau mai multe camere cu garajele i anexele gospodreti aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnie, magazii i alte asemenea, indiferente dac sunt situate la acelai nivel sau la niveluri diferite i care, la data trecerii imobilului n proprietatea statului, constituia o singur unitate locativ, de sine stttoare, aa cum a fost determinat prin construcie. Pentru redobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentului, legiuitorul, prin art. 4, a impus doar condiia ca solicitantul s aib cetenie romn, nu i domiciliul n Romnia. Calitatea de cetean romn trebuie s existe la data intrrii n vigoare a legii, iar articolul 4 nu exclude de la beneficiul msurilor reparatorii prevzute de Legea nr. 112/1995 pe cetenii romni cu dubl cetenie i nici pe cei care mai au n proprietate alte locuine. n temeiul Legii 112/1995, pot dobndi drept de proprietate asupra apartamentului n care locuiau la data de 22 decembrie 1989 i rudele pn la gradul al doilea ale fostului proprietar care este n via. Prin Legea nr. 112/1995 s-a creat i pentru chiriai posibilitatea de a cumpra apartamentul n care locuiesc. Apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, pot fi cumprate de titularii de contract de nchiriere, fie cu plata integral a preului, fie cu plata n rate. Ei pot opta pentru cumprarea apartamentului n care locuiesc numai dup expirarea termenului de 6 luni, n care persoanele ndreptite la restituirea n natur a apartamentelor sau la acordarea de despgubiri pot formula cereri la comisiile constituite n baza legii. 5. FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE n prezent, exist dou forme de proprietate: privat i public. Constituia dispune c "Proprietatea este public sau privat" (art.136 alin.1), pentru ca n continuare s menioneze c proprietatea public este garantat si ocrotit prin lege si apartine statului
23

sau unittilor administrativ-teritoriale precum i faptul c proprietatea privat este inviolabil, n conditiile legii organice. Fcnd aplicarea dispoziiilor constituionale, Legea nr.18/1991 privind fondul funciar prevede, referindu-se la terenuri: "Terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat". Revenind la Codul Civil n art. 475 alin.2 prevede c "Bunurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate i nu pot fi nstrinate dect dup regulile i formele prescrise anume pentru ele". Codul Civil reglementeaz n cteva articole domeniul public al statului (art.476, 478) i domeniul privat al statului (art.477, 646, 680). A. Proprietatea privat 1. Cadrul legislativ Forma proprietii private este expres consacrat n Constituie (art.44 alin.2 i art.136 alin.1); n Legea nr.18/1991 privind fondul funciar (art.4 i 6) ; n Legea nr.215/2000 cu privire la administraia public local (art 38 si art 104) i, evident, n Codul Civil. 2. Definiia i caracterele juridice ale proprietii private Dreptul de proprietate privat este dreptul care aparine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitnd asupra lor posesia, folosina i dispoziia, n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n condiiile determinate de lege. n condiiile legii, proprietatea privat este inviolabil (art.136 alin.5 din Constituie). Un prim caracter juridic al proprietii private l constituie alienabilitatea acesteia. Indiferent de titular, chiar dac bunurile aparin statului sau unitilor administrativteritoriale ele se gsesc n circuitul Civil. Sub acest aspect, referindu-se la terenuri art. 1 din Titlul X al Legii 247/2005 dispune c "terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul Civil". Proprietatea privat este prescriptibil, n sensul c este supus prescripiei achizitive i extinctive. Astfel, asupra unui bun din domeniul privat al statului sau unitii administrativteritoriale, poate fi dobndit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii. Modurile generale de dobndire a proprietii private sunt aplicabile tuturor titularilor. Bunurile care aparin proprietii private sunt sesizabile. Aceasta nseamn c bunurile care formeaz obiectul proprietii private vor putea fi urmrite de creditori, pentru satisfacerea creanelor lor. Urmrirea silit se va face potrivit procedurii execuionale de drept comun. n afara alienabilitii, prescriptibilitii i sesizabilitii, dreptul de proprietate privat mai este un drept exclusiv i perpetuu (caractere juridice ale proprietii, al cror coninut l-am examinat anterior). n sfrit, mai reinem i caracterul nelimitat al dreptului de proprietate privat, sub aspectul bunurilor care pot aparine acestui drept de proprietate. 3. Subiectele dreptului de proprietate privat
24

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i respectiv comunele, oraele i judeele. Indiferent de titular, proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege. Potrivit Legii nr.215/2001, comunele, oraele i judeele sunt persoane juridice de drept public (art.19). n calitate de persoane juridice aceste uniti administrativ-teritoriale au n proprietate bunuri din domeniul privat. Aa dup cum am vazut , unitile administrativ-teritoriale pot fi persoane juridice de drept public, situaie n care vor fi proprietare ale bunurilor domeniului public de interes local, conform legii. Administrarea domeniului privat al comunei ori oraului revine consiliului local. Domeniul privat al judeului este administrat de consiliul judeean. 4. Obiectul dreptului de proprietate privat Persoanele fizice pot avea n proprietate orice bun (mobil sau imobil) aflat n circuitul civil. Sub aspectul obiectului proprietii private, dreptul de proprietate este nelimitat. Au fost nlturate restriciile privind deinerea n proprietate a mai multor imobile. O persoan fizic poate avea n proprietate mai multe locuine, precum i suprafee de teren. Reinem insa prevederea, din Legea 247/2005, care modifica art.8 din legea 18/1991, potrivit careia persoanele fizice crora li s-a reconstituit proprietatea n suprafa de 10 hectare,de familie, li se poate restitui diferena de suprafa deinut anterior, in limita a 50 de hectare. Persoanele juridice. n prezent, n Romnia, exist o diversitate de persoane juridice, o mare parte din acestea avnd un profil comercial. Societile comerciale nfiinate conform Legii nr.31/1990, sunt proprietarele bunurilor aflate n patrimoniul lor. De altfel, orice persoan juridic, pentru a exista, printre alte condiii impuse de lege, este i aceea de a avea un patrimoniu propriu. Art.65 alin.1 din Legea 31/1990 prevede c, n absena unor stipulaii contrarii, bunurile constituite ca aport n societate devin proprietatea acesteia. De exemplu, n cazul societilor cu rspundere limitat, bunurile ce reprezint aporturi n natur se transmit n momentul constituirii societii. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. Codul Civil reglementeaz i proprietatea domenial, adic acea care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale (art.475-478). Dup 1989, domeniul privat al statului i-a gsit consacrarea n cteva importante acte normative : Legea nr.18/1991 cu privire la terenuri, cu modificarile uletrioare din legea 247/2005; Legea nr.31/1990 cu privire la unele categorii de bunuri; Legea nr.215/2001 se refer i la proprietatea domenial; Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca societi comerciale i regii autonome; precum si Legea 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente Desigur, Constituia reglementeaz expres cele dou forme de proprietate: public i privat (art.136, alin.2). Totui, Codul Civil nu reglementeaz expres domeniul privat al statului. Art. 477 Cod Civ. prevede c "averile vacante i fr stpn i ale persoanelor care mor fr motenitori sau a cror moteniri sunt lepdate, aparin domeniului privat" (dintro inexactitate s-a trecut n text c ar aparine domeniului public). La rndul su, art.646 Cod Civ. dispune c bunurile fr stpn sunt ale statului.
25

Legea nr.18/1991 prevede ns c domeniul privat al statului i respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor este format din terenuri aflate sau intrate n proprietatea lor pe cile i modurile prevzute de lege. Exceptnd terenurile aparinnd domeniului public, care sunt enumerate, celelalte terenuri intrate sau aflate n proprietatea lor prin cile i modurile prevzute de lege, aparin domeniului privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Tot n domeniul privat al statului vor intra i terenurile din componena patrimoniului societilor comerciale cu capital de stat. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale include i alte bunuri mobile i imobile. Astfel, constituie patrimoniul unitilor administrativ-teritoriale bunurile mobile i imobile care aparin domeniului privat al acestora. Domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri mobile i imobile, aflate sau intrate n proprietatea acestor uniti prin cile i mijloacele prevzute de lege, exceptnd bunurile aparinnd domeniului public de interes local sau judeean (art.123 din Legea nr.215/2001). Potrivit Hotrrii Guvernului Romniei nr.113 din 4 martie 1992 aparin domeniului privat al comunelor sau oraelor bunurile mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului public, aflate n proprietatea acestora prin cile i mijloacele prevzute de lege. Proprietatea privat domenial este inviolabil i este ocrotit de lege n mod egal ca i a celorlali titulari. Esenial de reinut este faptul c domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun, atunci cnd prin lege nu se dispune altfel. Referitor la terenurile aparinnd domeniului privat, ele sunt supuse prevederilor de drept comun (Codul Civil, Codul de procedur Civil, actele normative speciale referitoare la actele de dispoziie n legtur cu bunurile). Bunurile din domeniul privat vor putea fi concesionate, nchiriate sau date n locaie de gestiune. Consiliile locale i cele judeene care hotrsc asemenea aciuni, vor putea decide i cu privire la vnzarea bunurilor care fac parte din domeniul privat. B. Proprietatea public 1. Cadrul legislativ Potrivit prevederilor art.475 alin.2 Cod Civ., "bunurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate i nu pot fi nstrinate dect dup regulile i formele prescrise anume pentru ele", iar art.476, 477 i 478 Cod Civ. enumer bunurile care aparin domeniului public. Dei Constituia folosete terminologia de proprietate public, n unele legi speciale legiuitorul a recurs la expresii ca "domeniul public" i "domeniul privat". 2. Definiia i caracterele juridice ale proprietii publice Potrivit Legii nr.213/1998, dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ- teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii.
26

Domeniul public este alctuit din bunurile prevzute la art.136 alin.1 din Constituie, din cele stabilite n anexa la legea sus-menionat i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Domeniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute la art.136 alin.1 din Constituie, din cele prevzute la pct.1 din anexa Legii nr. 213/1998, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege. Domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. II din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional. Domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la pct. III din anexa la legea sus-menionat i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean. 3. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public i regimul juridic al acestuia Dreptul de proprietate public se dobndete: pe cale natural; prin achiziii publice efectuate n condiiile legii; prin expropriere pentru cauz de utilitate public; prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeean sau de consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n domeniul public; prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public; prin alte moduri prevzute de lege. Trecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale n domeniul public al acestora, se face, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliul General al Municipiului Bucureti ori a consiliului local. Trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale se face la cererea consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, dup caz, prin hotrre a Guvernului. Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local. Dreptul de proprietate public nceteaz, dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Ele nu pot fi nstrinate; ele pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, n
27

condiiile legii. Nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale. De asemenea, nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Actele juridice ncheiate cu nclcarea regimului juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut. Bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. n litigii, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativteritoriale, de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin. nchirierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativteritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul de nchiriere se poate ncheia, dup caz, cu orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de administrare. Reglementarea i organizarea regimului de concesionare pentru bunurile proprietate public ori privat a statului, judeului, oraului sau comunei, precum i pentru activitile i serviciile date prin Legea nr.213/1998, Legea 215/2001, O.U.G. nr. 54/2006 i O.U.G 34/2006. n expunerea de motive a O.U.G. nr. 54/2006 se arat ns c, avndu-se n vedere necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i cu practica Uniunii Europene, ct i recomandarea executivului european - Comisia - de abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, cu modificrile i completrile ulterioare, odat cu intrarea n vigoare a O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii, precum i prevederile art. 136 alin. (4) din Constituia Romniei, republicat, s-a impus adoptarea acestei ordonane de urgen, ce reglementeaz regimul concesiunilor de bunuri proprietate public. Art. 2 din O.U.G. nr. 54/2006 precizeaz c dispoziiile acestui act normativ nu se aplic acelor contracte care sunt crmuite de reglementrile cuprinse n O.U.G. nr. 34/2006 pi ivind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii; n cazul unui contract a crui atribuire intr sub incidena prevederilor O.U.G. nr. 34/2006 pentru a crui executare este necesar exploatarea unui bun proprietate public, dreptul de exploatare a unui asemenea bun se va transmite ns n cadrul i potrivit procedurii aplicate pentru atribuirea contractului n
28

cauz", caz n care autoritatea contractant va ncheia un singur contract generat de O.U.G. nr. 34/2006. De asemenea, art. 220 lit. c) al acestui din urm act normativ dispune c prevederile sale nu au a se aplica n cazul n care contractul de concesiune are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar numai n care prin obiectul respect;vului contract autoritatea contractant nu urmrete dobndirea sxecuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt ce ar ncadra acel contract fie n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a crui atribuire este reglementat de prevederile sale, adic de cele cuprinse n O.U.G. nr. 34/2006. Noiunea i efectele contractului de concesiune de bunuri proprietate public. Art. 2 alin. (2) din O.U.G. .ir. 54/2006 definete contractul n discuie ca fiind acel contract prin care o autoritate public denumit concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei alte persoane denumit concesionar, care acioneaz pe riscul si pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei sume de bani numit redeven. Art. 3 al ordonanei dispune c pot forma obiect al acestui contract bunurile care sunt proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, potrivit Constituiei i reglementrilor legale privitoare la proprietatea public. Ct privete redeven, modul ei de calcul i de plat se stabilete de ctre ministerele de" resort sau de alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale ori de ctre autoritile administraiei publice locale i se face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 4 din O.U.G. nr. 54/2006). Aadar, concesiunea este un contract cu titlu oneros. O alt caracteristic a contractului discutat este aceea c el se ncheie pe o durat determinat. ntr-adevr, potrivit art. 7 alin. (1) partea final din Ordonan, durata contractului de concesiune nu va putea depi 49 de ani calculai de la data semnrii lui; aceast durat poate fi prelungit cel mult cu jumtate din perioada sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor. Durata concesiunii se stabilete de concedent pe baza studiului de operativitate a concesiunii. n principiu, subconcesiunea este interzis, cu excepia situaiilor expres prevzute de ordonan (art. 8). Contractul de concesiune trebuie ncheiat n form scris (art. 2 al O.U.G. nr. 54/2006). Credem c aceast form este cerut ad validitatem i nu ad probationem. O.U.G. nr. 54/2006 cuprinde reglementri privitoare la procedura administrativ prealabil ncheierii contractului de concesiune, atribuirea" contractului de concesiune care poate fi fcut n urma unei licitaii sau prin negociere direct, coninutul contractului de concesiune, modul n care se ntocmete dosarul concesiunii", precum i dispoziiile aplicabile n materia controlului desfurrii tuturor operaiilor legate de ncheierea contractului de concesiune i a soluionrii litigiilor privind concesiunea. Pe noi ne intereseaz normele ordonanei care sunt de natur a determina regimul juridic al bunurilor proprietate public ce fac obiect al concesiunii. Din acest punct de vedere precizm urmtoarele categorii de bunuri: a) aa-numitele bunuri de retur, ce au fcut obiectul oncesiunii i care, la ncetarea contractului, vor reveni de plin drept, gratuit i libere de orice sarcini concedentuiui; b) bunurile proprii ale concesionarului, ce au fost utilizate de el pe durata concesiunii i care, n mod firesc, la ncetarea contractului, vor rmne n proprietatea sa.
29

Delimitarea dreptului de concesiune a unor bunuri proprietate public faa de dreptul de administrare, corespunztor proprietii publice. ntre cele dou drepturi gsim unele asemnri, dar i importante deosebiri. Din punctul de vedere al asemnrilor, se poate reine c ambele sunt drepturi reale care i au sorgintea n dreptul de proprietate public i constituie modaliti specifice de exercitare a acestui drept. Astfel, n primul rnd, dreptul de administrare poate aparine numai unor subiecte de drept public - regiile autonome, prefecturile, autoritile publice contra le i locale (art. 12 din Legea nr. 213/1998), pe cnd dreptul de concesiune poate aparine numai unor subiecte de drept privat, persoane fizico sau persoane juridice romne sau strine (art. 6 din O.U.G. nr. 54/2006). n al doilea rnd, dreptul de administrare se nate numai pe calea unui act administrativ de autoritate emis de organul de stat competent - Guvernul, consiliul judeean, respectiv Consiliul General al Municipiului Bucureti, consiliul local [art. 12 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006], pe cnd dreptul de concesiune se nate exclusiv pe baza unui contract ncheiat ntre concedent, titular al dreptului de proprietate public, i concesionar, beneficiarul concesiunii [art. 1 alin. (2) din Legea nr. 219/1998]. n al treilea rnd, sub aspectul prerogativelor, titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc i, n anumite limite, chiar s dispun de bunul primit, pe cnd dreptul de concesiune confer concesionarului numai dreptul de a poseda bunul, de a-l folosi n scopul stabilit de pri prin contract i de a-i culege fructele. n sfrit, dreptul de administrare este un drept real, n principiu perpetuu i inalienabil, pe cnd dreptul de concesiune este un drept real, temporar i inalienabil. ncetarea contractului de concesiune. Contractul de concesiune poate s nceteze n mai multe moduri prevzute de O.U.G. nr. 54/2006. n msura n care concesionarul nu-i ndeplinete obligaiile contractuale, art. 57 lit. c) din O.U.G. nr. 54/2006 ndreptete pe concedent s rezilieze unilateral contractul, iar, dac este cazul, cu obligarea concesionarului la plata de despgubiri pentru prejudiciul astfel suferit de concedent. La rndul su, aceeai posibilitate, cu aceleai consecine, este pus de ordonan i la ndemna concesionarului, n msura n care se concedentul nu-i ndeplinete obligaiile sale contractuale [art. 57 lit. d)]. In sfrit, contractul nceteaz prin dispariia obiectului concesiunii dintr-o cauz de for major sau prin renunare, n czul imposibilitii obiective de exploatare a bunului de ctre concesionat, situaii n care nu se datoreaz despgubiri [art. 57 lit. e) din O.U.G. nr. 54/2006]. 6. MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE Prin modalitate juridic avem n vedere nu numai situaia cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, dar i atunci cnd exist anumite situaii de incertitudine vremelnic n care se afl dreptul de proprietate. De aceea, n literatura juridic se distinge ntre urmtoarele situaii: prima, cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului i, a doua, cnd exist o situaie
30

juridic vremelnic n care se gsete dreptul de proprietate. n primul caz, ne vom afla n prezena proprietii comune, iar n al doilea caz, n prezen proprietii anulabile i proprietii rezolubile. A. Proprietatea anulabil Vom defini proprietatea anulabil ca fiind acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, cnd el a fost transferat de la o persoan la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esenial este c actul prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativ. Un act este anulabil cnd a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, cu nerespectarea condiiilor referitoare la capacitate, cnd absena consimmntului este urmarea lipsei discernmntului etc. Nulitatea relativ poate fi invocat numai n cadrul termenului de prescripie extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres ori tacit, de ctre cel ce o poate invoca. Deoarece aciunea n anulare este prescriptibil, pn la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, cel ce a dobndit dreptul de proprietate se afl ntr-o situaie incert. Desigur, incertitudinea este vremelnic i ea dureaz pn la expirarea termenului de prescripie a aciunii n anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea n termenul de prescripie ar echivala cu o confirmare prezumat. Credem c incertitudinea poate fi stopat chiar nainte de mplinirea termenului de prescripie, att timp ct are loc o confirmare expres, menit a acoperi nulitatea relativ. Prin confirmare sau expirarea termenului de prescripie, actul de proprietate anulabil se consolideaz. B. Proprietatea rezolubil Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate care exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta a avut loc sub condiie rezolutorie. Atunci cnd condiia se realizeaz, dreptul de proprietate este desfiinat retroactiv. n cazul n care condiia nu se realizeaz, dreptul de proprietate se consolideaz definitiv. n raport cu dobnditorul, condiia are valoarea unei condiii suspensive. Practic, pn la momentul mplinirii sau nemplinirii condiiei, dreptul de proprietate aparine n acelai timp la doi proprietari: dobnditorului, care este proprietar, dar sub condiie rezolutorie, i transmitorului, care continu s fie proprietar, dar sub condiie suspensiv. Proprietatea rezolubil poate rezulta din lege sau din convenia prilor. Prin lege, proprietatea este rezolubil n urmtoarele cazuri: - donaiile ntre soi fcute n timpul cstoriei, sunt revocabile (art. 937 Cod Civ.) - situaia donatorului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil (art.836 Cod Civ.). Dac donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca, dac nu i se va nate, atunci dreptul de proprietate al donatarului se va consolida; - situaia aceluia care a vndut cu facultatea de rscumprare (art.1371 i urmtoarele Cod Civ.).
31

C. Proprietatea comun 1. Privire general, definiie n vreme ce proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil sunt mai rar ntlnite, modalitatea juridic a coproprietii este frecvent. Cu toate acestea, autorii Codului Civil nu au reglementat n mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul ieirii din indiviziune (art.728 Cod Civ.). De altfel, art. 728 Cod Civ. se refer doar la partajul succesoral, ns doctrina i jurisprudena au considerat c acest text de lege este aplicabil n toate cazurile de coproprietate (pe lng coproprietatea rezultat din succesiune mai exist coproprietatea izvort din contract sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietii comune pe cote-pri forate). Proprietatea comun poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului de proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale (dar n acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privat). Vom defini proprietatea comun ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care exercit n mod egal posesia, folosina i dispoziia. 2. Formele dreptului de proprietate comun n prezent exist dou forme de proprietate comun: proprietatea comun pe cotepri i proprietatea comun n devlmie. Ceea ce distinge proprietatea comun pe cote pri este faptul c obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de proprietate se fracioneaz pe cote pri aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriv, n cazul proprietii comune n devlmie dreptul de proprietate comun aparine nefracionat tuturor titularilor devlmai i au ca obiect bunuri comune nefracionate n materialitatea lor. Proprietatea comun n devlmie poate rezulta din lege (situaia bunurilor comune dobndite de soi n timpul cstoriei) sau dintr-o convenie a prilor (caz n care ea va dura att timp ct au convenit prile). Lichidarea strii de devlmie poate avea loc odat cu desfacerea cstoriei, prin moartea unuia din soi sau, n cazuri deosebite, prin partaj n timpul cstoriei. Cnd devlmia rezult din convenie, atunci ea nceteaz prin voina prilor. Prin efectul mprelii, starea de devlmie se transform ntr-o coproprietate obinuit, ocazie cu care se stabilete cota parte ideal a devlmailor asupra bunului comun. Proprietatea comun pe cote pri poate fi temporar sau forat, forma temporar a proprietii comune pe cote pri poate nceta oricnd, potrivit dispoziiilor art.728 Cod Civ.. a) PROPRIETATEA COMUN PE COTE-PRI OBINUIT SAU TEMPORAR 1. Noiuni generale. Definiie Am vzut c proprietatea comun pe cote-pri se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate nsui este fracionat n cote pri aritmetice ideale, egale sau inegale,
32

iar obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa. Dreptul de proprietate aparine la cel puin doi titulari: el mai este cunoscut i sub denumirea de coproprietate. Deci, caracteristic coproprietii este faptul c n vreme ce dreptul este fracionat, sub aspect material bunul mobil sau imobil continu s subziste. 2. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri Pe lng modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate prevzute de art.485 i 486 Cod Civ., exist unele moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Cele mai frecvente moduri de dobndire sunt succesiunea i conveniile. Desigur, coproprietatea exist, de regul, n cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu mpiedic s aib ca obiect i bunuri divizibile. Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de ctre mai multe persoane (de exemplu, edificarea unei construcii de mai multe persoane pe terenul uneia din ele). Proprietatea comun pe cote pri poate fi dobndit prin accesiune, uzucapiune i ocupaiune, cea mai frecvent fiind accesiunea imobiliar artificial. 3. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota lor parte din dreptul de proprietate Cota-parte reprezint msura n care dreptul de proprietate al fiecrui coproprietar se ntinde asupra bunului comun. Cu alte cuvinte, cota-parte determin ntinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este ndreptit a le exercita asupra bunului comun, precum i msura n care, n cazul mprelii, coproprietarii devin proprietari exclusivi asupra unei pri determinate din bunul comun. Deoarece cota-parte reprezint o fraciune din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dreptul de dispoziie al fiecrui coproprietar se limiteaz doar la dispozia juridic asupra cotei sale pri. Ei nu pot dispune ns de soarta material a bunului, ntruct cota lor parte nu are un obiect determinat, individualizat, ea purtnd asupra fiecrei molecule din bunul comun. Dreptul de dispoziie material asupra bunului comun aparine tuturor coproprietarilor i poate fi exercitat numai cu consimmntul unanim al tuturor coproprietarilor. De altfel, este foarte greu de imaginat existena facultii de dispoziie material asupra unui drept indiviz al crui obiect este neindividualizat n materialitatea sa. n privina cotei sale pri, oricare dintre coproprietari este n drept s fac acte de dispoziie fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari. Aceasta este o regul general unanim admis, att n literatura de specialitate, ct i practica judiciar. Dreptul fiecrui coproprietar de a dispune liber i nengrdit de cota sa parte se justific i se ntemeiaz pe principiul potrivit cruia asupra cotei-pri fiecare coproprietar are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun. nstrinarea cotei-pri se poate realiza att prin acte juridice cu titlu oneros, ct i prin acte juridice cu titlu gratuit. De asemenea, coproprietarul poate dispune de cota sa parte prin acte ntre vii, ct i prin acte juridice pentru cauze de moarte. Dreptul exclusiv al fiecrui coproprietar asupra cotei sale pri, cuprinde, aadar, posibilitatea de a dispune de cota sa printr-un act de nstrinare (vnzare, donaie, etc.).
33

n concluzie fiecare coproprietar poate face toate actele de dispoziie juridic ce sunt compatibile cu natura pur intelectual a dreptului su de proprietate, determinat sub forma de cot-parte. Prin astfel de acte nu se afecteaz cu nimic materialitatea bunului comun i nici integritatea juridic a prerogativelor pe care coproprietarii le exercit asupra bunului comun. Recunoaterea de ctre Codul Civil n vigoare a dreptului fiecrui coproprietar de a dispune liber de cota sa parte i-a gsit fundamentarea, n concepia legiuitorului, preocupat de a facilita pe toate cile circulaia mrfurilor, pe ideea c exerciiul acestui drept nu aduce nici un inconvenient celorlali coproprietari, cci acestora le este indiferent dac, n locul acestui coproprietar, un altul va dobndi cota-parte asupra bunului comun. 4. ncetarea proprietii comune pe cote-pri Exist mai multe modaliti prin care se poate nceta proprietatea comun pe cotepri. Astfel: - toi coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane; - situaia n care un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie; - ntregul bun comun este trecut n componena domeniului public; - atunci cnd are loc pieirea total a bunului comun, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect. Cea mai obinuit modalitate de ncetare a coproprietii o constituie ns partajul. Conform prevederilor art.728 Cod Civ., deoarece nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune, un comotenitor poate cere oricnd mpreala succesiunii, chiar cnd ar exista convenii sau prohibiii contrare. Dei art. 728 i urmtoarele Cod Civil, se refer expres la mpreala succesoral, aceste dispoziii legale cuprind reguli generale, care se aplic tuturor mprelilor. 1. Partajul de folosin sau "mpreala provizorie" cum a fost numit de unii autori, are ca obiect doar posesia i folosina bunului comun. Prin partajarea folosinei materiale a bunului dreptul de proprietate comun nu este afectat. n doctrina juridic s-a artat c, dei nu sunt cunoscute cazuri legale de partaj de folosin, nimic nu mpiedic s aib loc o asemenea mpreal printr-o convenie. 2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederilor art.728 Cod Civ. "Nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune. Un coerede poate cere oricnd mpreala succesiunii". Am artat c, dei art.728 Cod Civ. se refer la ieirea din indiviziune succesoral, textul este aplicabil oricrei ieiri din indiviziune, indiferent de modul n care a luat fiin coproprietatea. n consecin, partajul poate fi cerut de fiecare coproprietar (sau chiar de mai muli din ei), de succesorii lor sau de creditori. Partajul poate fi efectuat prin bun nvoial sau pe cale judiciar. Jurisprudena a hotrt c posibilitatea unui acord ntre pri, chiar numai n privina unuia dintre bunurile supuse mprelii, nu este interzis de lege. n cazul n care nu se reuete partajul voluntar, oricnd se va putea cere instanei s procedeze la efectuarea partajului judiciar. Dei art.741 Cod Civ. are n vedere mprirea
34

succesiunii, acest text este de aplicare general, referindu-se la oricare ieire din indiviziune indiferent de cauza care a generat coproprietatea. Reinem ns c, atunci cnd mprirea n natur nu este posibil, nu se va trece imediat la scoaterea bunului n vnzare, ci se va verifica dac nu este posibil sistarea coproprietii prin atribuirea bunului unuia din coproprietari. Faptul c un coproprietar are o cot mai mic din bunul comun, nu este un motiv pentru a fi exclus de la atribuirea bunului. Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitii imobiliare. Doar n procedura publicitii prin sistemul de carte funciar este necesar nscrierea i a actelor declarative. Coproprietarii pot conveni s suspende ieirea din indiviziune pe un termen de cinci ani, cu posibilitatea rennoirii termenului (art.728 alin.2 Cod Civ.). Deoarece art.728 Cod Civ. este de ordine public, coproprietarii nu vor putea niciodat s renune la dreptul de a cere partajul sau s rmn n indiviziune permanent. b) PROPRIETATEA COMUN PE COTE-PRI FORAT 1. Caracterele juridice ale proprietii comune pe cote-pri forate a) n primul rnd, aceast coproprietate are un caracter forat, deoarece, n principiu, se impune voinei coproprietarilor. Totui, aa cum vom vedea, jurisprudena a atenuat aceast restricie. b) Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi mprite sau atribuite unuia dintre coindivizari n deplin proprietate. c) Caracterul accesoriu al coproprietii forate. Bunurile care alctuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale i urmeaz soarta acestora, potrivit principiului "accesorium sequitur principale". Caracterul accesoriu determin ca bunul care alctuiete obiectul coproprietii forate s nu poat fi niciodat nstrinat separat. 2. Drepturile i obligaiile coproprietarilor n principiu, fiecare coproprietar se va comporta ca un proprietar exclusiv, fr s fie nevoie de acordul celorlali coproprietari. Existena n sine a coproprietii forate, faptul c bunul este folosit de mai muli coproprietari, impune anumite obligaii n sarcina acestora. Astfel, prin exercitarea dreptului de folosin, coproprietarul este obligat s nu lezeze dreptul de aceeai natur al celorlali coproprietari. Bunul indiviz s fie folosit potrivit destinaiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de dispoziie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, n practica judiciar s-a hotrt c "un proprietar nu poate construi fr consimmntul coindivizarilor o poart prin care s separe n dou curtea care formeaz proprietatea indiviz". n momentul n care se nstrineaz bunul principal, atunci va fi nstrinat i cota-parte din bunul care formeaz obiectul coproprietii forate.
35

Proporional cu ntinderea cotei sale, coproprietarul va trebui s suporte cheltuielile de conservare i ntreinere a bunului. De exemplu, acoperiul imobilelor care sunt formate din mai multe apartamente care aparin unor proprietari diferii, reprezint coproprietate forat a tuturor proprietarilor; la repararea acoperiului, sunt obligai s contribuie toi, proporional, n raport de cotele ce reprezint dreptul lor de proprietate din imobil. O asemenea obligaie apare cu att mai mult cu ct se impune conservarea imobilului, pentru a evita degradarea sa. 3. Modalitile practice sub care poate s apar proprietatea comun pe cotepri forat sau perpetu 1*. Situaia cldirilor n care se afl mai multe locuine i spaii cu alt destinaie. n prezent, exist dou acte normative care reglementeaz, printre altele, i coproprietatea forat n cazul cldirilor cu mai multe apartamente: Legea nr.50 din 7 august 1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, precum i Legea nr.85 din 29 iulie 1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat. Art.40 alin.1 din Legea nr.50/1991 dispune c, atunci cnd ntr-o cldire se realizeaz mai multe apartamente i suprafee locative cu alt destinaie, proprietarii acestora dobndesc i o cot-parte de proprietate asupra tuturor prilor de construcie i instalaii, precum i asupra tuturor dotrilor, care, prin natura lor, nu se pot folosi dect n comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situat proprietatea lor. La rndul su, art.10 din Legea nr.85/1992 reia dispoziia cuprins n art.36 din Legea nr.50/1991. 2*. Despriturile comune dintre fonduri vecine. n categoria despriturilor comune vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod Civ.); anul comun (art.602-605 Cod Civ.); gardul comun (art.606-609 Cod Civ.). Zidul comun. Zidul trebuie s se gseasc pe linia care desparte cele dou proprieti vecine. Legea instituie o prezumie de comunitate; art.590 Cod Civ. prevede c, n mediul urban sau rural, "orice zid care servete de desprire ntre cldiri sau ntre curte i grdin, i ntre ogrzi la ar, se socotete comun, dac nu exist titlu sau semn care ar proba contrariul". Pn la proba contrarie, legea prezum c zidul despritor este proprietate comun a ambilor vecini. Comunitatea poate fi parial sau total. Dispoziia cuprins n art.592 Cod Civ. oblig pe fiecare coproprietar, proporional cu dreptul fiecruia, s contribuie la repararea i recldirea zidului comun. Un coproprietar se poate sustrage de la obligaia impus de art.592 Cod Civ., dac va renuna la dreptul su de comunitate. O asemenea renunare echivaleaz cu "o transmitere de proprietate ctre cellalt coproprietar". n conformitate cu art.595 Cod Civ., coproprietarul poate nla zidul comun, pe cheltuiala sa, i s suporte tot singur cheltuielile de ntreinere pentru partea de zid nlat. S-a considerat c o asemenea nlare a zidului comun poate avea loc i fr acordul coproprietarului vecin.
36

anul comun. Potrivit dispoziiilor art.602 Cod Civ., "Toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune", dac nu exist titlu sau "semn contrar". Este vorba deci, ca i n cazul zidului comun, de anul care desparte dou proprieti. Art.602 Cod Civ. instituie o prezumie de comunitate, fr s disting dup cum cele dou fonduri sunt ngrdite sau nengrdite. Gardul comun. Art.606 Cod Civ. reglementeaz o alt prezumie de comunitate, potrivit creia, orice gard viu sau uscat, care desparte dou proprieti, este considerat a fi comun. n ce privete arborii care se gsesc n gardul comun, ei sunt prezumai a fi tot comuni (desigur, pn la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor n pri egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din tierea arborilor. Fiecare coproprietar are dreptul s cear, pe cale judiciar, tierea arborilor i mprirea lemnului, atunci cnd ncetarea indiviziunii n-ar putea avea lor pe cale amiabil. 5. ncetarea coproprietii forate n timp ce proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar poate nceta oricnd, la cererea oricrui coproprietar, n cazul coproprietii forate coproprietatea va continua s subziste, fie pe ntreaga perioad a construciei, fie pn la ncetarea mprejurrii de fapt care a nscut coproprietatea forat, fie pn la mplinirea termenului menionat n convenia de indiviziune sau eliberrii titlului de proprietate. ncetarea coproprietii forate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instana suprem a decis c: "starea de indiviziune forat asupra prilor comune poate s nceteze dac exist acordul tuturor coproprietarilor, deci nu mpotriva voinei lor, refuzul unui coproprietar de a consimi neputnd fi considerat ca o exercitare abuziv a dreptului su". ncetarea coproprietii forate cnd meninerea ei nu se mai impune cu necesitate. Acest mod de ncetare a coproprietii forate este tot o creaie a jurisprudenei. Pot exista situaii cnd, dei starea de indiviziune forat nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung s se neleag cu privire la ncetarea coproprietii. n aceste condiii, instana suprem a hotrt c, prin excepie, starea de indiviziune forat "poate s nceteze i atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut". Un alt mod de ncetare a coproprietii forate exist atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea ntregii cldiri, fond etc. de la ceilali coproprietari; astfel, coproprietarul respectiv dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor prilor comune ale construciei, instalaiilor, terenului aferent. Dobndirea dreptului de proprietate poate avea loc prin modurile originare i derivate de dobndire a dreptului de proprietate. Pieirea integral a bunului principal, mprejurare n care, disprnd nsui obiectul coproprietii, dispare i indiviziunea forat. mplinirea termenului stipulat n convenia de meninerea indiviziunii, convenie ncheiat potrivit prevederilor art.728 alin.2 Cod Civ..
37

c) PROPRIETATEA COMUN N DEVLMIE 1. Consideraii generale privind proprietatea comun n devlmie Ca form a proprietii comune, proprietatea n devlmie se distinge prin aceea c aparine nefracionat tuturor titularilor devlmai i are ca obiect bunuri comune nefracionate n materialitatea lor. n cazul acestei forme de proprietate comun, titularii nu au determinat nici mcar o cot-parte ideal, matematic din dreptul de proprietate. Proprietatea comun n devlmie poate lua natere prin efectul legii i prin convenia prilor. Ceea ce distinge proprietatea comun n devlmie de proprietatea comun pe cotepri sunt urmtoarele: - n timp ce la proprietatea comun pe cote-pri dreptul de proprietate nsui este fracionat n cote-pri aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comun n devlmie nici unul din titulari nu are determinat o cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Conturnd cele dou forme ale proprietii comune, jurisprudena a stabilit urmtoarele: n cazul proprietii comune pe cote-pri, "coproprietarii cunosc de la nceput ntinderea dreptului lor sub forma unei fraciuni matematice (1/2, 1/3, 1/4 etc.), fr ns a cunoate partea ce li se cuvine din bun, aceasta realizndu-se abia cu prilejul ieirii din indiviziune, cnd se individualizeaz n bunul respectiv cota parte din drept", n cazul proprietii comune sub forma devlmiei, devlmaii "nu cunosc nici mcar ntinderea drepturilor lor, att cota-parte din drept, ct i cota-parte din bunuri, determinndu-se o dat cu ieirea din indiviziune". - La coproprietatea pe cote-pri, fiecare coproprietar este liber s dispun de cota sa parte din dreptul de proprietate, posibilitate care este exclus n cazul proprietii comune n devlmie. - Dac n cazul proprietii comune pe cote pri acioneaz, n principiu, regula unanimitii pentru ncheierea valabil a unor acte de administrare, folosin sau dispoziie, n cazul proprietii comune n devlmie a soilor, asemenea acte vor putea fi ncheiate de oricare so, n virtutea mandatului reciproc tacit (cu excepiile prevzute de lege). - n timp ce proprietatea comun pe cote-pri ia fiin i exist independent de calitatea coproprietarilor, la proprietatea comun n devlmie dreptul de proprietate are un caracter "intuitu personae". De altfel asupra deosebirilor dintre cele dou forme ale proprietii comune vom reveni ntr-o seciune separat n care ne propunem s prezentm n mod sintetic comparaia dintre acestea. 2. Dreptul de proprietate n devlmie a soilor Nu trebuie s se confunde devlmia, ca modalitate a dreptului de proprietate, cu comunitatea de bunuri a soilor, deoarece comunitatea de bunuri are o sfer mult mai larg, incluznd nu numai dreptul de proprietate, dar i dreptul de crean i obligaiile. Prin art.30 din Codul familiei s-a instituit, n raporturile patrimoniale dintre soi, regimul devlmiei. Sub acest aspect instana suprem a precizat c "Acest regim nu poate fi
38

extins ns la alte situaii, cum ar fi aceea a achiziionrii n comun, de ctre soi cu alte persoane, a unor bunuri. ntr-o atare situaie urmeaz s se aplice regulile care crmuiesc proprietatea comun pe cote-pri, dac aceasta a fost nelegerea prilor". Obligativitatea regimului comunitii de bunuri mpiedic pe soi, ca pe cale convenional, s deroge de la principiul cuprins n art.30 din Codul familiei. Caracterul imperativ al normei care reglementeaz regimul comunitii de bunuri opereaz i n cazul regimului juridic al bunurilor proprii ale fiecrui so (n sensul c, printr-o convenie, nu pot declara comune bunuri care sunt proprii). ntre anumite limite, soii pot ncheia ntre ei, cu privire la bunurile comune i proprii, unele acte juridice. Art.30 alin.3 din Codul familiei instituie o prezumie relativ de comunitate: "calitatea de bun comun nu trebuie s fie dovedit". Soii administreaz, folosesc i dispun mpreun de bunurile comune, dar nimic nu-i mpiedic s hotrasc asupra modului de administrare, folosin sau dispoziie, fr ca prin convenie s se lezeze drepturile ce le revin asupra bunurilor comune. De asemenea, art.35 alin.2 din Codul familiei, reglementeaz o prezumie de mandat tacit reciproc, conform creia, "oricare dintre soi, exercitnd dreptul de administrare, de folosin i de dispoziie asupra bunurilor comune mobile este considerat c are i consimmntul celuilalt so". ntre soi exist un drept de reprezentare, care i are temeiul ntr-un mandat tacit, aa nct sunt aplicabile regulile de drept comun din materia mandatului. Prezumia de mandat tacit opereaz pe toat durata cstoriei i este relativ, n sensul c poate fi rsturnat prin dovada contrarie, "oricare dintre soi avnd posibilitatea s fac dovada c nu a dat celuilalt so un atare mandat cu privire la un anumit act sau s-a opus la ncheierea lui, ori c exist o situaie de fapt care face imposibil prezumarea consimmntului". Att timp ct art.35 alin.2 Codul familiei se refer doar la nstrinarea i grevarea bunurilor imobile comune, atunci nseamn c sunt valabile actele prin care s-au dobndit bunurile imobile doar de ctre unul din soi. n timpul cstoriei, mprirea bunurilor comune poate avea loc numai n urmtoarele cazuri: la cererea oricruia dintre soi, dar numai pentru motive temeinice; la cererea creditorilor personali ai oricruia dintre soi; n cazul confiscrii averii unuia dintre soi. n cazul ncetrii cstoriei prin divor, mprirea bunurilor comune poate avea loc fie prin nvoiala soilor, fie pe cale judiciar. Soii pot mpri toate sau numai o parte din bunurile comune, ocazie cu care stabilesc cotele fiecruia la dobndirea bunurilor i procedeaz la o mprire n fapt a bunurilor. Prin hotrrea judectoreasc, instana va stabili cota fiecrui so la dobndirea bunurilor comune. Cota de contribuie nu se stabilete difereniat pentru diferite categorii de bunuri. Unicitatea sub care se prezint patrimoniul soilor, ca universalitate juridic, a determinat jurisprudena s decid c i "mpreala s se fac, de asemenea, prin unicitate de cote stabilite pentru fiecare so, n funcie de contribuia sa real la dobndirea bunurilor luate n ansamblu, iar nu prin mai multe cote, adic nu prin diferenierea cotelor n raport cu un anumit bun sau anumite categorii de bunuri". Dar instana de judecat nu se limiteaz
39

doar la stabilirea cotelor, ci a bunurilor "n materialitatea lor concret care, corespund ntinderii dreptului fiecruia din soi". Indiferent dac partajul bunurilor comune are loc n timpul cstoriei sau ulterior desfacerii acesteia, el va urma procedura prevzut de Legea nr.603/1943 pentru simplificarea procedurii mprelilor judectoreti. 7. APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN ACIUNEA N REVENDICARE A. Noiuni generale despre mijloacele juridice de aprare a dreptului de proprietate Fiind un drept subiectiv, i dreptul de proprietate se bucur de o protecie juridic prin care i se asigur exerciiul nestingherit. Dreptul de proprietate nu este, ns, susceptibil de o protecie unic. Caracterul su complex, posibilitatea de a fi desprit de dezmembrmintele care au aspectul unor drepturi de sine stttoare i, n sfrit, raportul intim pe care l au cu posesiunea sunt cauze care imprim proteciei juridice a acestui drept nuane multiple. Fiecare din aciunile reale reprezint o sanciune parial a proprietii, fie c dreptul pe care l garanteaz este grefat pe una din funciunile sale dominante sau pe unul din avantajele accesorii pe care le confer. Cele mai multe aciuni care decurg dintr-o leziune a proprietii, dintr-o culp delictual sau contractual, tind la o simpl reparaie a prejudiciului suferit de proprietar. - mijloace juridice specifice de aprare a dreptului de proprietate, care n legislaia noastr sunt accesorii posesorii, care apr posesia i, prin ea, proprietatea i principala aciune petitorie aciunea n revendicare. Prin aciuni posesorii se neleg aciunile puse la ndemna posesorului pentru a-i apra starea de fapt n care se gsete, contra tuturor tulburrilor ndreptate mpotriva ei i pentru a se menine n aceast stare de fapt cnd este numai tulburat sau pentru a o redobndi atunci cnd a pierdut-o. Dreptul civil romn cunoate dou feluri de aciuni posesorii: - aciunea n complngere, care este aciunea posesorie general: - aciunea posesorie n caz de violen, care este numit special sau n reintegrare. Principalul mijloc de aprare al dreptului de proprietate public i privat, aciunea n revendicare este cea mai important aciune petitorie. Alte aciuni petitorii sunt: aciunea n grniuire, aciunea confesorie, aciunea negatorie i aciunea n prestaie tabular. Grniuirea reprezint o operaie de determinare prin semne exterioare i vizibile a limitelor dintre dou proprieti limitrofe, pentru a se ti limitele fondului asupra cruia poart dreptul de folosin al proprietarilor celor dou fonduri. Potrivit art. 584, Cod Civ., orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa; cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Ori de cte ori grniuirea nu se realizeaz pe cale amiabil, este deschis calea justiiei. Deci aciunea n grniuire este acea aciune prin care se solicit instanei judectoreti s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri nvecinate. Ea
40

const n verificarea titlurilor de proprietate ale celor doi vecini, n msurarea proprietilor lor, n fixarea liniei despritoare a celor dou proprieti vecine i n punerea unui semn exterior corespunztor acestei linii. Aciunea n grniuire este o aciune petitorie, ntruct are ca scop limitarea proprietilor nvecinate. Aciunea confesorie este acea aciune real prin care se urmrete ocrotirea sau valorificarea celorlalte drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute), n cazul n care o alt persoan mpiedic exercitarea acestor dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Caracterul petitoriu al acestor aciuni rezid n faptul c ele pun n discuie nsui dreptul real, care constituie fie dreptul de proprietate, fie un dezmembrmnt al acestuia. Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul contest c prtul ar avea un drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie. Aciunea n prestaie tabular este acea aciune real prin care persoana ndreptit solicit s-i intabuleze un drept real imobiliar n cartea funciar, dac cel obligat refuz s predea nscrisul necesar pentru strmutarea sau constituirea dreptului respectiv n favoarea sa. Hotrrea judectoreasc obinut nu constituie un titlu de proprietate, ci servete la nscrierea n cartea funciar a unui drept real. Art. 27 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare dispune, n acest sens ca cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept, de asemenea dac un drept nscris n cartea funciar se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar.Hotrrea instanei de judecat va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii.Legiuitorul a stipulat de asemenea faptul ca dreptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil si de asemenea a stipulat ca aciunea n prestaie tabular se va ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fie de rea-credin. B. Aciunea n revendicare. Caracterizare general Noiune. Caractere a) Definiia aciunii n revendicare i terminologie Aciunea n revendicare este aciunea prin care proprietarul care a pierdut posesia lucrului, cere restituirea acestuia de la cel la care se gsete, deci proprietarul neposesor cere posesorului neproprietar recunoaterea dreptului su de proprietate i restituirea lucrului.
41

Aciunea n revendicare poate avea ca obiect bunuri imobile sau mobile individual determinate, iar temeiul juridic al revendicrii l constituie dreptul de proprietate asupra lucrului, iar dac ne referim la textele de lege, temeiul juridic al aciunii l constituie art. 480-503, Cod Civ. pentru revendicarea imobiliar, i art. 1909, alin. 2, Cod Civ., pentru revendicarea mobiliar. Calitatea de prt o are, persoana n a crei posesiune nelegitim se afl bunul pe care reclamantul l revendic. Cererea de chemare n judecat trebuie s ndeplineasc cerinele prevzute de art. 82 i art. 112, Cod de procedur civil. Aciunea n revendicare imobiliar este de competena instanei n a crei raz teritorial se afl imobilul, iar cea mobiliar este, ca regul general, de competena instanei n a crei raz teritorial domiciliaz prtul (art. 5, Cod procedur civil). Ambele aciuni se timbreaz la valoarea bunului revendicat. Prin aciunea n revendicare se pot cere i despgubiri civile reprezentnd repararea prejudiciului cauzat, captul de cerere care este subsidiar revendicrii, iar instana are obligaia s se pronune asupra ambelor capete de aciune: revendicare i despgubiri civile. Din cele expuse, vom defini aciunea n revendicare ca fiind acea aciune civil real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su solicit restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. n cazul succesiunilor vacante, statul i poate valorifica dreptul su la succesiunea vacant, fie n cadrul procedurii succesorale, fie, dup caz, printr-o aciune n peiie de ereditate sau pe cale de aciune n revendicare, dac bunul succesoral se afl n posesia altuia. Potrivit art. 680, Cod Civ. (astfel cum a fost modificat prin decretul nr. 73/1954, privind modificarea art. 680 i 700 din Codul Civil), n lips de motenitori legali sau testamentari, bunurile lsate de defunct trec n proprietatea statului. Acest articol trebuie interpretat n coroborare cu dispoziiile Legii nr. 319/1944 privind dreptul de motenire al soului supravieuitor, n sensul c statul culege motenirea n lipsa motenitorilor legali sau testamentari i a soului supravieuitor. n ceea ce ne privete, mprtim teza adoptat i n practic potrivit creia statul culege succesiunea vacant cu titlu de motenitor, n baza unui certificat de vacan succesoral. b) Caracterele juridice ale aciunii n revendicare - Principala caracteristic a dreptului real este opozabilitatea sa absolut i general. Acest caracter se manifest n dou funcii juridice distincte care constituie moduri de afirmare specifice dreptului real: dreptul de urmrire i dreptul de preferin. n temeiul celui dinti, titularul dreptului real poate s urmreasc lucrul asupra cruia poart dreptul su, n orice mini s-ar gsi, n contra oricrui detentor sau posesor. Caracterul real al dreptului de proprietate se transmite i aciunii n revendicare prin care este aprat dreptul.
42

- Aciunea n revendicare este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. - Scopul aciunii n revendicare este restituirea lucrului, ceea ce nseamn c aciunea trebuie introdus mpotriva celui ce deine materialmente acest lucru. - Aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Aciunea n revendicare mobiliar, ntemeiat pe dreptul de proprietate privat i introdus mpotriva posesorului de rea-credin, hoului sau gsitorului, se prescrie n termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890, Cod Civ. Aciunea n revendicare imobiliar n cazul reglementat de art. 561, Cod procedur civil, se refer la bunul imobil adjudecat, se prescrie n termen de 5 ani, care curg din momentul executrii ordonanei de adjudecare, iar n cazul de avulsiune, reglementat de art. 498, Cod Civ., termenul de prescripie este de 1 an. 2. Condiii de exercitare Elementele proprii ale oricrei aciuni civile, deci i ale aciunii n revendicare, sunt: prile, obiectul i cauza. Aciunea n revendicare are, cel puin, dou pri: - proprietarul care a pierdut posesia bunului su i care cere recunoaterea dreptului su de proprietate i restituirea bunului; - posesorul neproprietar, adic acea persoan n a crei posesie nelegitim se afl bunul revendicat. Aceste persoane, dac ndeplinesc condiiile pentru exerciiul oricrei aciuni civile, i anume : - afirmarea unui drept actual; - interesul (s fie legitim, personal, nscut i actual); - capacitatea procesual; C. Aciunea n revendicare imobiliar Sarcina probei n procesele civile este reglementat la art. 1169 Cod Civ., care stabilete: Cel care face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc, sau ntr-o formul tradiional onus probandi incumbit actori. Rezult c., potrivit principiilor generale de drept comun aplicabile n materie de prob, sarcina de a dovedi existena dreptului de proprietate ntr-o aciune n revendicare revine reclamantului. Prtul poate astfel s rmn n rolul su pasiv i va trece la o atitudine activ numai n momentul n care, dup ce reclamantul i-a adus toate probele necesare, prtul se vede obligat s aduc anumite contradovezi, conform adagiului onus probandi incumbit eius qui dicit. Reclamantul va trebui s dovedeasc, pe de o parte, c este proprietarul bunului imobil care formeaz obiectul aciunii n revendicare, iar pe de alt parte, c acel bun se afl n posesia prului. Dificulti n proba proprietii
43

Proba proprietii se face diferit, dup cum rezult din act juridic sau fapt juridic. n primul caz, dac valoarea litigiului depete 250 lei, dovada se poate face numai cu act scris. n cel de al doilea caz dovada se poate face prin orice mijloc de prob. Aplicarea acestor reguli ridic dificulti care provin din urmtoarele motive: n numeroase cazuri, cu deosebire n trecut, nu s-au redactat nscrisuri doveditoare ale transmisiunii dreptului de proprietate asupra imobilelor, iar atunci cnd au fost ntocmite, aceste nscrisuri nu au fost nsoite de planuri topografice pentru delimitarea imobilelor dobndite. Titlul prin care se dorete a se face dovada proprietii n instana de revendicare este insuficient probator, cci nscrisul face dovada proprietii doar dac eman de la adevratul proprietar. n aceeai circumstaniere se nscrie i principiul relativitii actelor juridice, potrivit cruia actele juridice produc efecte juridice numai ntre prile care le-au ncheiat, succesorii lor universali sau cu titlu universal (art. 973 Cod Civ.), aceste acte nefiind opozabile fa de teri, conform adagiului res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest. Dovada cert a dreptului de proprietate se poate face numai n cazul modurilor de dobndire a proprietii uzucapiunea i ocupaiunea. n primul caz reclamantul face dovada c el singur sau mpreun cu autorii si a posedat lucrul ce se revendic n condiii de aa natur c a dobndit dreptul de proprietate pe cale de prescripie achizitiv sau uzucapiune, respectiv posesia de 30 de ani ori cea de 10-20 de ani. n cel de al doilea caz reclamantul trebuie s fac dovada c el a intrat n posesia lucrului, care nainte nu aparinea nimnui. n prezent, aceste moduri de dobndire au o aplicaie restrns, avnduse n vedere i condiiile publicitii imobiliare, iar n cel de al doilea caz prevederile art. 477 i art. 646 Cod Civ.. S-a admis c dovada dreptului de proprietate se poate face potrivit urmtoarelor reguli: titlul de proprietate poate fi folosit n aciunea n revendicare, devenind comun prilor. Titlul de proprietate poate fi orice act juridic prin care se recunoate existena dreptului de proprietate. titlul de proprietate este opozabil erga omnes, datorit caracterului de opozabilitate absolut a dreptului de proprietate. posesia cea mai bine caracterizat este determinant, astfel c va avea ctig de cauz acea parte litigant care va stabili n favoarea sa o probabilitate de a-l face preferabil adversarului su. 1. Principii de dovad i situaii de distins a) n sistemul de transcripiuni i inscripiuni sistem de publicitate n care transcripiunea sau inscripiunea actului de dobndire nu cura actul transcris sau nscris de viciile actelor de dobndire anterioare dovada prin titluri a dreptului de proprietate era extrem de anevoioas. n acest sistem de publicitate dobndirea dreptului de proprietate pe cale de uzucapiune constituia singura dovad absolut a acestui drept.
44

Date fiind dificultile ce se ivesc n legtur cu dovada dreptului de proprietate, n practica judectoreasc s-au stabilit, n aceast privin, urmtoarele reguli: Ambele pri din litigiu, reclamantul i prtul, au titluri de proprietate asupra bunului revendicat. Ori de cte ori titlurile eman de la acelai autor, va avea ctig da cauz cel care a transcris primul, deoarece prin transcriere titlul devine opozabil celor care au dobndit ulterior (qui prior tempore, potior iure). Este necesar ca al doilea dobnditor s nu fi recurs la manopere frauduloase pentru a mpiedeca sau ntrzia pe dobnditorul anterior s-i transcrie actul; totodat vor fi avute n vedere i procedeele frauduloase ntrebuinate de transmitor n nelegere cu al doilea dobnditor, n scopul vtmrii drepturilor primului dobnditor. Dac nici una din prile n aciunea n revendicare nu a fcut transcrierea, va avea ctig da cauz acea parte cere deine titlul ce are data mai veche. Dac titlurile n concuren provin de la autori diferii, n doctrin s-au propus mai multe soluii: cauza va fi ctigat de prt pentru c se afl n posesia bunului revendicat, conform adagiului in pari causa melior est causa possidendis (n situaii egale, identice, mai avantajoas este cauza celui care posed); cauza va fi ctigat de ctre cel care are titlul cu data mai veche; se compar titlurile autorilor de la care provin i cauza va fi ctigat de cel care a dobndit de la autorul al crui titlu este preferabil, conform principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Se consider c aceasta este soluia cea mai just. De asemenea, n literatura juridic se susine i soluia potrivit creia are ctig de cauz cel cu titlu mai vechi, cu condiia ca i posesia s fie mai bine caracterizat. Numai o parte produce titlul privind proprietatea bunului revendicat. n aceast ipotez, dac cel care a produs titlul este prtul, acesta va obine ctig de cauz i aciunea n revendicare va fi respins. Dac cel care produce titlul este reclamantul, acesta va avea ctig de cauz i va obine restituirea lucrului, cu ndeplinirea urmtoarelor condiii: titlul s emane de la un ter, nu de la el nsui; data titlului s fie anterioar posesiei prtului. Nici una din pri nu are titlu i nici nu poate invoca dobndirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat. n aceast situaie s-ar impune soluia respingerii aciunii, prtul obinnd ctig de cauz i urmnd s fie meninut n posesia bunului revendicat, pe baza principiului in pari causa melior est cauza possidendis. b) n sistemul de publicitate imobiliar prin cri funciare, publicitatea fiind integral - n cartea funciar se individualizau prin numere topografice imobilele aparinnd unei persoane -, se nscriau n aceast carte toate operaiunile juridice prin care se strmutau, se modificau sau se constituia un drept real. De aceea, domeniul aciunii n
45

revendicare imobiliar n acest sistem era mult mai restrns dect n cazul sistemului de publicitate imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni. Explicaia s-ar gsi i n faptul c dreptul de proprietate, n cele mai multe situaii, se dobndea prin intabularea n cartea funciar. Unul din principiile sistemului crilor funciare este acela al forei probante a nscrierii, potrivit cruia, pe de o parte, toate indicaiile cuprinse n cartea funciar sunt presupuse a fi exacte n folosul celor ce au contractat i au obinut nscrierea n cartea funciar, iar pe de alt parte, nici un drept real nu poate exista i nu poate fi opus nimnui dac nu a fost nscris n cartea funciar. n consecin, terul care, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, dobndea cu buncredin i cu titlu oneros un drept real nscris n cartea funciar, nu mai poate fi evins din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului su. Fora probant a nscrierii n cartea funciar determin ca aciunea n revendicare s fie introdus, n fapt, n urmtoarele cazuri: n situaia cnd dreptul de proprietate este dobndit de plin drept, fr o prealabil ntabulare n cartea funciar, aa cum este cazul succesiunii, cnd motenitorul poate s revendice bunurile ce se afl n posesia nelegitim a unui motenitor aparent; n situaia n care legea permite s se solicite, pe cale de prestaie tabular, nscrierea dreptului de proprietate chiar mpotriva unui ter dobnditor al crui drept a fost ntabulat n cartea funciar. Art. 25 din Decretul-Lege nr. 115/1938 prevede c aciunea n prestaie tabular poate fi promovat i mpotriva terului dobnditor ntabulat n cartea funciar. Pentru intentarea aciunii trebuie ndeplinite urmtoarele condiii: c) Legea nr. 7 din 13 martie 1996, a cadastrului i a publicitii imobiliare, introduce sistemul de cadastru general. n acest sens, art. 1 alin. 1 din lege prevede: Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tutror imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Articolul 17 alin. 1 din lege prevede: Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Art. 26 din lege dispune : Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie; n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan,prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. Titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate nu poate ns dispune de ele dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar. nscrierile sunt de trei feluri: a)intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b)nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare;
46

c)notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare lastarea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, , precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.. Prescripia aciunii n revendicare Art. 1890 Cod Civ. prevede: Toate aciunile, att reale ct i personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a definit un termen de prescripie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s I se poat opune reaua credin. Dreptul de proprietate are caracter perpetuu, n sensul c nu se pierde prin nentrebuinare din partea titularului, nu se stinge prin neuz. n caz de nstrinare, dreptul de proprietate reapare n patrimoniul dobnditorului fiind cesibil i transmisibil; el nu se pierde prin moartea titularului su. Alte drepturi reale dect dreptul de proprietate, i anume dezmembrmintele dreptului de proprietate (uzufructul, uzul, abitaia, servituile) se pot pierde prin simpla nentrebuinare, adic prin efectul prescripiei extinctive. Imprescriptibil sub aspect extinctiv, aciunea n revendicare a bunurilor imobile va putea fi, astfel, paralizat dac posesorul actual al bunului va invoca n favoarea sa dobndirea proprietii prin uzucapiune, n condiiile legii. De la principiul imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor exist dou excepii: una este dedus din art. 561 din Codul de procedur civil; cealalt se deduce din art. 498 Cod Civ. Revendicarea este, ns, imprescriptibil i n aceste cazuri, prin interpretarea dispoziiilor constituionale, ale art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art. 1844 Cod Civ., dac imobilele n discuie fac parte din domeniul public, ntruct dreptul de proprietate, respectiv aciunea n revendicare, cu privire la bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile. Efectele revendicrii imobiliare Atunci cnd aciunea n revendicare imobiliar este admis i reclamantul are ctig de cauz, efectul acestei aciuni const n aceea c prtul trebuie s restituie imediat bunul imobil revendicat, cu toate accesoriile sale i liber de orice sarcini, toate sarcinile i toate drepturile reale consimite de ctre prt asupra bunului urmnd s dispar, ca fiind consimite de un non dominus, n baza principiului resoluta jure dantis, resolutur jus accipientis. n ceea ce privete restituirea fructelor bunului revendicat, se face distincie ntre posesorul de bun-credin i cel de rea-credin.
47

Astfel, posesorul de bun-credin nu va trebui s restituie fructele percepute n tot timpul ct a posedat bunul imobil. Posesorul de rea-credin (adic cel ce a cunoscut viciile sau lipsa titlului su de dobndire) este obligat s restituie proprietarului nu numai lucrul posedat dar i toate fructele naturale, industriale i civile fie c au fost percepute, fie c nu au fost percepute din neglijena sa (art. 485 Cod Civ.). La rndul su, pentru a nu se realiza o mbogire fr just temei, proprietarul este obligat s plteasc posesorului de rea-credin toate cheltuielile necesare fcute de acesta cu lucrul i cele pentru producerea fructelor (art. 484 Cod Civ.). Dac cheltuielile fcute de prt au fost cheltuieli utile sau ameliorri fcute bunului imobil, reclamantul va trebui s restituie posesorului de bun sau rea-credin sporul de valoare realizat de bunul imobil. ns, dac aceste cheltuieli sunt numai cheltuieli de lux, de simpl plcere, numite cheltuieli voluptorii, reclamantul va fi n drept s refuze prtului orice despgubire pentru ele, ns posesorul va putea s ridice lucrrile fcute cu aceste cheltuieli, n msura n care este posibil i nu deterioreaz imobilul revendicat. Revendicarea bunurilor mobile 1. Regula prevzut de art. 1909 C. civ. Trebuie subliniat c revendicarea bunurilor mobile este esenial deosebit de revendicarea bunurilor imobile. Revendicarea bunurilor mobile este diferit dup cum prtul este un posesor de rea credin, un ho sau un gsitor sau, dimpotriv, un posesor de bun credin. Art. 1909 C. civ. Prevede c: Lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp Textul citat este contradictoriu deoarece pe de o parte vorbete despre dobndirea prin prescripie a bunului posedat iar pe de alt parte c aceast prescripie se realizeaz fr nici o scurgere de timp. De fapt art. 1909 C. civ. formuleaz regula c n materia bunurilor mobile posesia de bun credin valoreaz titlul de proprietate. Aadar, simplul fapt al posesiei bunului mobil valoreaz titlul; este vorba de o prezumie absolut juris et de jure instituit n favoarea posesorului de bun credin. Este necesar s subliniem c regula cuprins n art. 1909 C. civ. se aplic numai bunurilor mobile care pot fi posedate, adic bunurile mobile corporale; numai acestea sunt succesibile de o deinere material. Dintre bunurile incorporale numai titlurile la puttor cad sub incidena art. 1909 C. civ. de alt parte, bunul mobil trebuie s fie privit n individualitatea sa ceea ce nseamn c art. 1909 C. civ. nu se aplic unei universaliti de bunuri mobile ( exemplu, o succesiune mobiliar). n sfrit, regula art. 1909 nu este aplicabil bunurilor mobile care prin destinaie servesc unui imobil i nici bunurilor mobile proprietate public. 2. Condiiile de invocabilitate a art. 1909 C. civ. Pentru a putea invoca prevederile art. 1909 C. civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele condiii: - proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil ncredinndu-l printrun contract unui detentor precar (depozitar, chiria, comodatar etc.). Dac proprietarul s-a
48

desesizat involuntar de bunul su, de exemplu, dac I-a fost furat sau i-a pierdut, art. 1909 nu-i gsete aplicare; - detentorul precar s nstrineze bunul mobil unei tere persoane fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat. Detentorul precar avnd obligaia de a restitui bunul proprietarului, el nu poate invoca n favoarea sa art. 1909 C. civ.; - terul s dobndeasc bunul mobil cu bun credin de la detentorul precar i nu de la proprietar printr-un act translativ de proprietate; potrivit art. 972 C. civ. dac lucrul pe care <<cineva s-a obligat succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesie este preferat i rmne proprietar chiar dac titlul su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie de bun credin>>. De pild, dac cineva vinde bunul su mobil la doi cumprtori atunci prima vnzare a transferat proprietatea la primul cumprtor; dar vnztorul continu s pstreze bunul asupra sa devenind astfel detentor precar. n calitate de detentor precar vinde bunul celui de al doilea cumprtor cruia i i pred bunul. Acest din urm cumprtor este dobnditor de bun credin care a ddobndit bunul de la un detentor precar. Adar, acest al doilea cumprtor va fi preferat. Jurisprudena a statuat c buna credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesie i nu n momentul ncheierii contractului ntre dobnditor i detentor; - posesia terului dobnditor de bun credin a bunului mobil s fie efectiv sau real. Pentru aceasta terul dobnditor trebuie s cumuleze n persoana sa ambele elemente: corpus i animus. Cu toate c aciunea n revendicare este paralizat de posesorul de bun credin, totui fostul proprietar al bunului mobil nu va rmne pgubit. n adevr, el are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar. Apoi, de cele mai multe ori fapta detentorului precar de a nstrina bunul constituie infraciunea de abuz de ncredere. 3. Regula instituit dr art. 1909 alin. 1 C. civ. este inaplicabil n cazul bunurilor pierdute sau furate Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ. <<cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care l gsete rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are>>. Textul reprodus are n vedere situaia n care bunul se afl n posesia unui ter dobnditor de bun credin care a dobndit bunul de la ho sau gsitor. Aadar, art. 1909 alin. 2 C. civ. nu se refer la mprejurarea n care bunul se afl la gsitor, ho sau la un ter dobnditor de rea credin. n aceast ultim situaie aciunea n revendicarea bunului este prescriptibil n termen de 30 de ani. De asemenea nu se ncadreaz n ipoteza vizat de art. 1909 alin. 2 C. civ. unele infraciuni cum ar fi abuzul de ncredere, nelciunea etc. deoarece n astfel de cazuri proprietarul se desesizeaz de bun voie de bunul respectiv. n unele cazuri cum ar fi furtul, tlhria, cazul de for major sau cazul fortuit, bunul iese din patrimoniul proprietarului fr voia sa. Aa cum arat textul analizat, aciunea n revendicare mpotriva terului dobnditor de bun credin care a dobndit bunul de la ho sau gsitor trebuie intentat n 3 anio din momentul furtului sau pierderii; este un termen de decdere.
49

4. Reguli derogatorii prevzute de art. 1909 C. civ. Trebuie menionat c atunci cnd potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ. proprietarul revendic bunul de la un ter de bun credin care l-a dobndit de la un ho sau gsitor, proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea acelui bun sau s-l indemnizeze pe posesor pentru preul pltit. Aceast regul sufer o excepie nscris n art. 1910 C. civ. care statueaz c: <<Dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg, sau la o vindere public sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. Aadar, revendicarea bunului de ctre adevratul proprietar nu poate avea loc dect dac el restituie dobnditorului de bun credin preul pe care acesta l-a pltit. Acest posesor de bun credin este mai bine protejat deoarece achiziionnd n locuri publice se presupune c nu avea de unde s tie c vnztorul l-a furat sau l-a gsit.>> III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. Definii noiunea de proprietate i drept de proprietate. 2. Credei c sunt valabile servituile asupra domeniului public? 3. Definii noiunile de domeniu public i domeniu privat. 4. Care sunt titulari dreptului de proprietate public? 5. Definii noiunile de drept de administrare, drept de concesiune, drept de folosin asupra bunurilor proprietate public. 6. Ce este exproprierea i care este natura ei juridic? 7. Care sunt etapele exproprierii? 8. Definii noiunea de fond funciar i clasificai terenurile n funcie de criteriile cunoscute. 9. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea. 10. Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune?

50

TEMA 3 POSESIA I. Obiective insuirea i nelegerea noiunii posesie II. Coninutul temei Definiia, elementele constitutive, dobndirea i pierderea, viciile, efectele posesiei, protejarea posesiei prin aciunile posesorii 1. Definiia posesiei Art.1846 alin.2 din Codul Civil definete posesia dup cum urmeaz: "Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru". Definiia astfel formulat nu este suficient de limpede i, n orice caz, nu este complet. Ea este criticabil, mai nti, pentru c, definind posesia prin cuvntul "deinere", al crui sens n sistemul nostru de drept este altul dect acela al posesiei, este de natur a produce unele confuzii. n al doilea rnd definind posesia ca fiind "folosirea de un drept", poate, de asemenea, crea confuzii, ntruct n dreptul nostru ntre posesie i folosirea unui drept nu este o concordan necesar: posesiunea poate s existe i s se bucure de protecia legal, chiar dac posesorul nu are nici un drept asupra lucrului. n dreptul nostru posesia nu este conceput ca o stare de drept, ci ca o stare de fapt, constnd n stpnirea n fapt a unui lucru, n exercitarea unei puteri de fapt, care d putina posesorului de a se comporta ca i cnd el ar fi adevratul titular al dreptului real asupra acelui lucru. Posesia, ca stare de fapt, nu se confund cu proprietatea, care este o stare de drept. De cele mai multe ori posesia corespunde cu proprietatea, posesia aprnd ca fiind manifestarea exterioar a proprietii. Exist ns situaii n care cele dou stri sunt deosebite, posesia avnd un titular, iar proprietatea un alt titular, ntre acetia existnd un conflict. 2. Elementele constitutive ale posesiei Dou elemente trebuie s fie ntrunite, cumulativ, pentru ca stpnirea unui lucru s poat fi calificat drept posesie: a) un element material - corpus - i b) un element psihologic, intenional - animus. a) Elementul material presupune un contact direct cu lucrul concretizat n orice fel de acte materiale, cum ar fi: deinerea lucrului, svrirea de acte de folosin, culegerea fructelor produse, efectuarea unor transformri , modificri sau completri etc.; elementul material al posesiei se poate concretiza i n acte juridice cum ar fi, de exemplu, ntr-un act de nstrinare a lucrului etc.
51

b) Elementul psihologic sau intelectual - animus - const n intenia, n voina celui ce stpnete bunul, de a efectua aceast stpnire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar, ori ca titular al unui drept real. Aceasta nsemneaz c cel ce deine lucrul are animus domini, ori animus habendi sau animus possidendi. Lipsa elementului psihologic face ca cel ce deine lucrul s nu aib calitatea de posesor, ci pe aceea de simplu detentor, sau cum se mai spune, de detentor precar. 3. Dobndirea i pierderea posesiei A. Necesitatea ntrunirii ambelor elemente ale posesiei Pentru a fi dobndit posesia, este necesar s fie ntrunite ambele sale elemente constitutive. Numai unul dintre ele nu este suficient. B. Dovada posesiei A dovedi posesia nsemneaz, n fond, a dovedi existena elementelor sale. n privina modului n care dovada poate fi fcut, trebuie s distingem dup cum este vorba de elementul material, ori de elementul intenional. a) Elementul material al posesiei, ca element obiectiv, este relativ uor de dovedit, dat fiind caracterul su aparent. Ca fapt material el poate s fie dovedit prin orice mijloc de prob. b) Elementul intenional, ca element psihologic, subiectiv este desigur mai greu de dovedit. Astfel, n conformitate cu art. 1854 din Codul civil "posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul". Cea de-a doua prezumie legal este instituit prin art. 1855 din Codul civil, care dispune c ori de cte ori o persoan a nceput a deine un lucru, nu ca posesor, ci ca detentor precar, se presupune c a continuat s rmn detentor precar, pn ce se va face dovada contrar. "Cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se spune n art. 1855 - se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrarie". Este evident c termenul de "posesor" este luat aici n sensul de detentor precar. C. Dispariia elementelor constitutive duce la pierderea posesiei Posesia se pierde dac ambele sau cel puin unul din cele dou elemente constitutive ale acesteia dispar. Este posibil s nceteze ambele elemente. Aa se va ntmpla, de exemplu, n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul, ori l abandoneaz. Este posibil ns s nceteze numai unul dintre cele dou elemente. Efectul va fi acelai: pierderea posesiei. Aa se va ntmpla, de exemplu, atunci cnd se pierde elementul material datorit faptului c lucrul a pierit , ori a trecut n stpnirea unui alt posesor. La fel, dac nceteaz numai elementul intenional, chiar dac stpnirea material continu; aa vor sta lucrurile n cazul aa-numitului constitut posesor

52

4. Viciile posesiei A. Calitile pe care trebuie s le ntruneasc posesia Pentru a produce efectele pe care legea le prevede este necesar ca posesia s fie util, adic neviciat. Aceasta nsemneaz c nu este suficient ntrunirea celor dou elemente constitutive ale posesiei pe care le-am examinat mai sus, ci trebuia ca posesia s fie nsoit de anumite caliti. Referindu-se la aceste caliti cerute pentru a se produce unul dintre principalele efecte ale posesiei, care este prescripia achizitiv (uzucapiunea) art. 1847 din Codul Civil dispune: "Ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar ..." Ct privete celelalte caliti menionate n art. 1847 din Codul civil este de observat c lipsa lor constituie tot attea vicii ale posesiei, care o mpiedic s produc efectele prevzute de lege. B. Viciile posesiei. Enumerare Contrariul fiecreia dintre calitile pe care trebuie s le ntruneasc posesia constituie vicii ale acesteia. n consecin viciile posesiei, aa cum rezult din art. 1847 din Codul Civil, sunt urmtoarele: a) discontinuitatea; b) violena; c) clandestinitatea; d) precaritatea. 1. Discontinuitatea posesiei. Noiune Dup cum se arat n art. 1848 cod civil "posesia este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale". Discontinuitatea nu se confund cu ntreruperea posesiei, prevzut n art. 1863 Cod Civ.; aceasta din urm fiind nu un simplu viciu, ci o cauz de ncetare a posesiei. Caractere juridice Viciul discontinuitii are urmtoarele caractere juridice: a) este un viciu temporar, ceea ce nseamn c nceteaz dac actele de stpnire devin regulate potrivit naturii lucrului (art. 1856 Cod Civ.); b) este un viciu absolut, n sensul c poate fi invocat de ctre orice persoan interesat (art.1866 alin.1); c) se aplic de regul n cazul posesiei nemictoarelor, de ndat ce n privina bunurilor mictoare opereaz regula nscris n art. 1909 Cod Civ., n conformitate cu care simpla posesie de bun credin, fr a fi necesar vreo scurgere de timp, are valoarea unui titlu de proprietate. 2. Violena. Noiune
53

Dup ce n art. 1847 se arat c posesia trebuie s fie netulburat, n art. 1851 se precizeaz c "posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului". Caractere juridice Viciul violenei prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un viciu relativ, n sensul c el poate fi invocat numai de ctre cel mpotriva cruia s-a exercitat violena. Fa de celelalte persoane posesia nu este afectat de acest viciu (art. 1862 alin.2 Cod Civ.); b) este un viciu temporar, ceea ce nseamn c de ndat ce violena a ncetat posesia redevine util; c) se aplic att n privina posesiei nemictoarelor, ct i a bunurilor mictoare. 3. Clandestintatea. Noiune Art.847 Cod Civ. cere ca posesia s fie public, adic s se exercite pe fa, aa cum ar exercita-o i proprietarul "Posesia este clandestin, spune art.1852 Cod Civ., cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc". Caractere juridice Viciul clandestinitii are urmtoarele caractere juridice: a) este un viciu relativ, el putnd fi invocat numai de ctre cel fa de care posesia a fost exercitat pe ascuns (art. 1862 alin.2) ; b) este un viciu temporar, deoarece nceteaz de ndat ce posesia a devenit public (art. 1856 Cod Civ.). 4. Precaritatea. Noiune Dei Codul civil trateaz precaritatea n rndul viciilor posesiei, n realitate precaritatea este mai mult dect att: este lipsa nsi a posesiei. Definirea precaritii o gsim cuprins n art. 1853 din Codul Civil, care prevede c "actele ce exercitm sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su". Intervertirea precaritii Transformarea precaritii n posesie se poate produce numai n urmtoarele cazuri prevzute de art. 1858 din Codul Civil: a) cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la o a treia persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce deine ( art. 1858 pct.1 Cod Civ.). De exemplu, locatarul unui imobil cumpr bunul nchiriat, de la cel pe care l consider c este motenitor al proprietarului de la care nchiriase bunul, dei calitatea de motenitor nu corespunde realitii;
54

b) cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care deine posesia, prin acte de rezisten (art.1858 pct.2 Cod Civ.). Astfel, de exemplu, locatarul unui bun, socotind c are suficiente motive s se considere pe sine drept proprietar al lucrului, refuz a mai plti chirie celui ce i l-a nchiriat, notificndu-i aceasta, precum i faptul c se consider proprietar; astfel, nceteaz calitatea de detentor, fiind nlocuit cu aceea de posesor; c) cnd deintorul strmut posesia lucrului printr-un act cu titlu particular, translativ de proprietate, la altul care este de bun credin (art.1858 pct.3). Cumprtorul de bun credin al bunului, ncepe a-l stpni n calitate de posesor, dei cel ce i l-a transmis avea numai calitatea de detentor precar; d) cnd transmisiunea posesiei din partea deintorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac acest succesor universal este de bun credin (art.1858 pct.4). Este cazul motenitorului care, primind o succesiune, consider, de bun credin fiind, c un bun asupra cruia defunctul avea numai o detenie precar, s-ar fi aflat n proprietatea acestuia. 5. Efectele posesiei Denumirea efectelor Dei posesia este o simpl stare de fapt, ea produce totui anumite efecte juridice. Efectele posesiei pot fi rezumate n urmtoarele reguli: a) posesia creeaz o prezumie de proprietate (art.1854 Cod Civ.); b) posesorul de bun credin dobndete fructele lucrului asupra cruia exercit posesia (art.485 Cod Civ.); c) posesia este protejat prin aciunile posesorii; d) posesia prelungit duce, prin uzucapiune, la dobndirea dreptului de proprietate. Nu ne vom ocupa n seciunea de fa de uzucapiune, care va fi examinat n capitolul consacrat modurilor generale de dobndire a drepturilor reale. 1. Posesia creeaz o prezumie de proprietate Regula i domeniul ei de aplicaie Pn la proba contrarie posesorul este prezumat c este proprietarul lucrului posedat. Aceasta rezult, printre altele, din art. 1854 din Codul Civil, care dispune c "posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul". Prezumia de proprietate care opereaz n favoarea posesorului se ntemeiaz pe o realitate: de cele mai multe ori posesia, ca stare de fapt, coincide cu dreptul de proprietate, astfel nct, pornindu-se de la aceast situaie obinuit, este normal s se trag concluzia c posesia face s se presupun existena dreptului de proprietate. 2. Posesorul de bun credin dobndete fructele bunului posedat Definiia fructelor Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr ca substana sa s scad.
55

Astfel, sunt fructe: recoltele, chiriile, dobnzile, prsila animalelor, etc. Spre deosebire de fructe, productele, pe lng faptul c nu au un caracter periodic, altereaz, reduc, prin perceperea lor, nsi substana lucrului. Aa sunt, de exemplu, lemnele rezultate din tierea unei pduri, pietrele dintr-o carier, etc. Fructele sunt de trei feluri: a) naturale; b) industriale i c) civile (art.522 i 523 Cod Civ.). a) Fructele naturale sunt cele care sunt produse de natur fr intervenia omului (ierburi, stuf, etc.). b) Fructele industriale sunt produse de natur, ns datorit interveniei omului (recoltele i altele asemenea). n mod practic, ntre regimul juridic al fructelor naturale i al celor industriale nu exist nici o deosebire. Toate se dobndesc prin percepere. c) Fructele civile sunt veniturile bneti produse prin folosirea bunurilor, cum sunt chiriile, dobnzile etc. Ca regul, ele se dobndesc zi de zi, pe msura trecerii timpului (art.525 Cod Civ.). Protejarea posesiei prin aciunile posesorii Definiia aciunii posesorii Aciunea posesorie este acea aciune pus la ndemna posesorului, pentru a apra posesia - ca stare de fapt - mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut. Ceea ce este specific pentru aciunea posesorie este mprejurarea c prin ea se apr starea de fapt a posesiei, fr a se pune n discuie nsui dreptul asupra lucrului. Prin aceasta se deosebete, de altfel, aciunea posesorie de aciunea petitorie - cum este, de exemplu, aciunea n revendicare aceasta din urm aciune punnd n discuie nsui dreptul real cu privire la bun. Aciunea posesorie se justific, printre altele, prin aceea c, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului real, astfel nct aprndu-se posesia este aprat n realitate dreptul nsui. Pe de alt parte, ntr-un regim de ordine juridic, n care nimeni nu este ndreptit s-i fac dreptate singur, se justific aprarea chiar a unei simple stri de fapt cum este posesia, mpotriva unor tulburri de orice natur. n comparaie cu aciunea petitorie, aciunea posesorie prezint, nendoielnic, avantaje: n adevr, aciunea petitorie presupune neaprat dovedirea dreptului real, prob care, dup cum am vzut, nu este de loc lesnicioas; dimpotriv aciunea posesorie presupune o dovad relativ uoar, nu a dreptului - care nu este pus n discuie - ci numai a stpnirii de fapt, care este posesia. Sediul materiei Reglementarea aciunilor posesorii nu este cuprins n Codul Civil, ci n art.674-676 din Codul de procedur civil. Felurile aciunilor posesorii i condiiile de exercitare a lor. n dreptul nostru sunt recunoscute dou aciuni posesorii:
56

A) aciunea posesorie general, denumit uneori i aciunea n complngere; B) o aciune posesorie special, denumit uneori aciune n reintegrare (reintegrada). Aciunea posesorie general (aciunea n complngere) este folosit pentru a face s nceteze orice fel de tulburare a posesiei, de natur a mpiedica exerciiul liber i efectele juridice ale posesiei. Pentru a putea fi folosit este necesar s fie ntrunite cumulativ urmtoarele trei condiii: a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (art.674 pct.1 Cod de procedur civil); b) reclamantul s fac dovada c nainte de data tulburrii sau a deposedrii, a posedat bunul cel puin un an (art.674 pct.2 Cod procedur civil); c) posesiunea reclamantului s ntruneasc carenele prevzute de art.1846 i 1847 Cod Civ., adic s fie o posesie util, neviciat (art.674 Cod de procedur civil). n art.676 din Codul de procedur civil se prevede posibilitatea ca, n mod excepional, i un detentor precar s poat folosi aciunea posesorie. Conform acestui articol "cererile posesorii pot fi fcute i de cel care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine". Aadar un locatar va putea s intenteze o aciune posesorie pentru aprarea folosinei bunului, afar dac agentul tulburtor este nsui proprietarul; fa de acesta din urm el va folosi nu aciunea posesorie, ci aciunile nscute din contractul de locaiune. Dovada fiecrei dintre condiiile enunate incumb celui ce introduce aciunea posesorie. Aciunea posesorie special (reintegranda) este specific pentru aprarea posesiei atunci cnd deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violen. Violena, cale de fapt, nu are nici o justificare n drept. De aceea, chiar dac violena a fost utilizat mpotriva unui posesor de rea credin, prima msura care trebuie s fie luat este aceea a restabilirii situaiei care a precedat exercitarea violenei (spoliatus ante omnia restituendus). Calea juridic pentru refacerea situaiei anterioare este aciunea posesorie special (reintegrada). Spre deosebire de aciunea n complngere, n cazul aciunii posesorii speciale nu se cere dect ntrunirea unei singure condiii: s nu fi trecut de un an de la tulburare sau deposedare (art.674 alin.2 Cod procedur civil). Nu se cere deci nici ca posesia s fi avut o anumit durat anterioar i nici ca posesia s fi fost util. Se admite c aciunea n reintegrare poate fi folosit nu numai de ctre un posesor, dar chiar i de ctre un detentor precar, dac tulburarea ori deposedarea s-a produs prin violen. Caracterele juridice ale aciunilor posesorii Aciunile posesorii au urmtoarele caractere juridice: a) sunt aciuni reale;
57

b) ca regul aciunile posesorii ocrotesc n dreptul nostru posesia bunurilor imobile i drepturile reale imobiliare susceptibile de a fi dobndite prin uzucapiune. n materia lucrurilor mictoare se aplic, dup cum este cunoscut, regula nscris n art.1909 Cod Civ., conform cu care posesiunea de bun credin valoreaz titlul de proprietate. Aceasta nseamn c posesiunea bunurilor mobile se confund, practic, cu proprietatea, dovada posesiei echivalnd cu dovada dreptului la proprietate. Aa fiind, aciunile posesorii sunt inutile n privina bunurilor mobile. De aceea se i spune c, n materie mobiliar, posesorul se confund cu petitoriul, sau c posesorul este absorbit de petitoriu. III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. Definii posesia i artai care este natura sa juridic. 2. Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei? 3. Definii aciunile posesorii. TEMA 4 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE I. OBIECTIVE Analiza dezmembrmintelor dreptului de proprietate , n conformitate cu legislaia n vigoare, literatura juridic romn i strin pertinent. II. CONINUTUL TEMEI Dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie Dezmembrmintele dreptului de proprietate cunoscute la noi sunt urmtoarele: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de uz; c) dreptul de abitaie; d) dreptul de servitute; e) dreptul de superficie. 1. Dreptul de uzufruct Definiie Art. 517 din Codul Civil definete uzufructul n felul urmtor: "Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, ntocmai ca nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva substana". Definiia citat necesit unele precizri: Mai nti trebuie s observm c dreptul de uzufruct este un drept real, care nu se confund cu simpla folosin de care se bucur, de exemplu, locatarul care a nchiriat un anumit bun. n al doilea rnd trebuie s observm c uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru i de a-i culege roadele. Spre deosebire ns de proprietar, uzufructuarul nu se bucur de dreptul de dispoziie asupra bunului, care este i rmne un atribut exclusiv al
58

proprietarului. Se i spune, de altfel, c n urma constituirii uzufructului, proprietarul rmne numai cu nuda proprietate, adic cu dreptul de dispoziie. Uzufructul comport aadar numai dou atribute: usus i fructus. n al treilea rnd este de observat c uzufructul este un drept temporar prin esena sa; el se stinge cel mai trziu la moartea uzufructuarului, aa nct durata sa maxim este durata vieii uzufructuarului (art.557 Cod Civ.). Lucrurile care pot forma obiectul dreptului de uzufruct Dup cum se arat n art.520 Cod Civ. "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile sau imobile". Din redactarea general a textului deducem c uzufructul se poate referi att la bunurile corporale ct i la cele incorporale. Uzufructul poate fi stabilit asupra unui bun determinat, n care caz avem de-a face cu un uzufruct cu titlu particular. Uzufructul poate avea ca obiect i o universalitate, ori o fraciune dintr-o universalitate, n care situaie el va fi, dup caz, uzufructul universal ori cu titlu universal. Modurile n care se poate constitui uzufructul Art.518 din Codul civil prevede c "uzufructul se stabilete prin lege sau prin voina omului". n legislaia noastr nu mai exist cazuri de uzufruct legal. Pe lng instituirea uzufructului prin voina omului, urmeaz s reinem i dobndirea uzufructului prin uzucapiune. 1) Instituirea uzufructului prin voina omului se poate face n dou moduri: - prin convenie intervenit ntre proprietar i uzufructuar. Convenia poate avea ca obiect nstrinarea celor dou atribute ce compun uzufructul, proprietarul meninnd pentru el numai nuda proprietate; n acest caz uzufructul se instituie n mod direct. Convenia poate avea ca obiect reinerea indirect a uzufructului; - prin testament, n care caz testatorul dispune prin legat instituirea unui drept de uzufruct n favoarea unei anumite persoane. Uzufructul constituit prin voina omului poate fi pur i simplu, pe termen, sau sub condiie (art.519 Cod Civ.). 2) Uzufructul fiind susceptibil de posesie se admite c el poate fi dobndit prin uzucapiune. Regulile aplicabile sunt aceleai cu cele existente n cazul uzucapiunii proprietii. Drepturile i obligaiile uzufructuarului 1. Drepturile uzufructuarului Uzufructuarul are dreptul s cear predarea n folosin a bunului, avnd n acest scop o aciune real, echivalent aciunii n revendicare din materia proprietii: este aciunea confesorie. Dac uzufructul a fost instituit prin convenie, uzufructuarul are i o aciune personal nscut din contract, pentru predarea lucrului deinut de ctre cealalt parte contractant.
59

Dreptul de a se folosi de lucru, permite uzufructuarului s se serveasc de el, pentru nevoile personale. Folosina trebuie exercitat n aceleai condiii n care ea se exercit de ctre proprietar (art.536 Cod Civ.). Dreptul de a culege fructele implic distincia dintre fructele naturale, industriale i cele civile. Fructele naturale i cele industriale sunt dobndite de ctre uzufructuar numai pe msura n care le-a perceput. Fructele naturale i industriale, neculese n momentul cnd se deschide uzufructul, sunt ale uzufructuarului. Cele neculese la momentul ncetrii uzufructului se cuvin proprietarului (art.524 Cod Civ.). Fructele civile se socotesc dobndite zi cu zi, i se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului su (art.525 Cod Civ.). Uzufructuarul poate ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su de uzufruct. Cednd beneficiul uzufructului, uzufructuarul rmne mai departe titular al dreptului i rspunztor fa de nudul proprietar. Cauzele de ncetare a uzufructului continu a se aprecia n persoana uzufructuarului. Nu trebuie aadar s se confunde cedarea beneficiului (a emolumentului) uzufructului, care este posibil, cu cedarea dreptului nsui de uzufruct, aceast din urm operaie nefiind posibil. Uzufructuarul se bucur pe lng aciunea confesorie, pe care am evocat-o, de aciunile posesorii pentru aprarea dreptului su. 2. Obligaiile uzufructuarului nainte de intrarea n folosin, uzufructuarul este inut de dou obligaii: a) obligaia de a proceda la inventarierea mobilelor i la constatarea strii imobilelor. Aa dup cum se prevede n art. 540 Cod Civ., "Uzufructuarul ia lucrurile n starea n care se afl; el nu poate ns intra n folosina lor, dect dup ce va face, n prezena proprietarului sau dup ce-l va chema formal, inventarul lucrurilor mictoare i constatarea strii n care se vor afla cele nemictoare, supuse uzufructului". b) uzufructuarul trebuie s gseasc o cauiune. Se numete cauiune persoana care se oblig, alturi de uzufructuar, s rspund cu propria sa avere n caz de insolvabilitate a uzufructuarului (art.541 Cod Civ.). Nudul proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea cauiunii. De asemenea, este scutit de cauiune vnztorul sau donatorul bunului, care i-a reinut, la vnzare sau donaie, uzufructul (art. 541 Cod Civ.). n timpul exercitrii dreptului su uzufructuarul are urmtoarele obligaii: a) s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar (art.541 Cod Civ.). Din aceast obligaie decurge ndatorirea de a ntreine lucrul n bun stare, avnd sarcina de a face reparaiile de ntreinere, reparaiile importante fiind n sarcina nudului proprietar (art.546 Cod Civ.); b) obligaia de a aduce la cunotin nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului acestuia din urm (art.554 Cod Civ.); c) obligaia de a respecta i continua modul de folosire stabilit de proprietar (art.517), adic de a se folosi de lucru ntocmai ca i proprietarul nsui;
60

d) obligaia de a suporta anumite cheltuieli i sarcini ale lucrului. Este vorba de sarcinile obinuite, care se suport din venituri, nu i de sarcinile cu caracter extraordinar, care sunt suportate de ctre nudul proprietar (art.548-549 Cod Civ.). Drepturile i obligaiile nudului proprietar 1. Drepturile nudului proprietar Nudul proprietar are urmtoarele drepturi: 1) dreptul de a dispune de lucru, respectnd atributele ce aparin uzufructuarului (art.561 Cod Civ.). Proprietarul va nstrina, aadar, numai nuda proprietate; 2) dreptul de a beneficia de productele lucrului, tiut fiind c uzufructuarul dobndete numai fructele acestuia; 3) dreptul de a exercita toate aciunile care intereseaz proprietatea asupra lucrului. 2. Obligaiile nudului proprietar Nudul proprietar nu are, de regul, nici o obligaie pozitiv fa de uzufructuar. Exist totui dou cazuri cnd o astfel de obligaie exist i anume obligaia de a garanta pe uzufructuar mpotriva eviciunii n cazul n care obligaia de garanie deriv din natura uzufructului (de exemplu, n ipoteza constituirii cu titlu oneros a uzufructului) i n cazul n care obligaia de garanie a fost asumat prin actul constitutiv al uzufructului. n rest obligaia nudului proprietar este negativ, de a nu stnjeni exercitarea de ctre uzufructuar a drepturilor sale. Stingerea uzufructului Uzufructul se stinge n urmtoarele moduri: 1) moartea uzufructuarului. Fiind esenialmente viager, uzufructul nceteaz necondiionat la moartea uzufructuarului; 2) expirarea termenului pentru care a fost instituit; 3) consolidarea, adic dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti. Devenind n acest fel deplin proprietar al lucrului, este normal ca dreptul de uzufruct s nceteze fiind nlocuit cu dreptul de proprietate (art.557 Cod Civ.); 4) neuzul sau prescripia extinctiv. Dreptul de uzufruct se stinge prin neuz, dac uzufructuarul nu-l exercit timp de 30 de ani (art.557 Cod Civ.); 5) pieirea total a lucrului (art.557 i 564 Cod Civ.). Dac a pierit numai o parte a lucrului, uzufructul se continu asupra prii rmase (art.563 Cod Civ.); 6) abuzul de folosin (art. 558). Decderea din dreptul de uzufruct se pronun de justiie dac uzufructuarul abuzeaz de folosina lucrului, producndu-i astfel stricciuni sau lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere; 7) renunarea uzufructuarului la dreptul su. 2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie a) Consideraii generale
61

Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct. n ambele cazuri titularul dobndete dreptul de a folosi lucrul i de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Deosebirea dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie deriv din obiectul lor; atunci cnd acest obiect este o cas de locuit, avem de-a face cu un drept de abitaie. Dreptul de uz i cel de abitaie se dobndesc, se exercit i se sting dup regulile aplicabile uzufructului (art. 565-567 Cod Civ.). b) Dreptul de uz Uzul este dreptul real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de lucru i-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei. Dreptul de uz are un caracter strict personal, neputnd fi cedat sau nchiriat altcuiva (art.571 Cod Civ.). c) Dreptul de abitaie Abitaia este un drept de uz avnd ca obiect o cas de locuit. Titularul unui drept de abitaie poate, n mod excepional, s nchirieze altcuiva o parte din cas, pe care nu o locuiete (art.572 alin.2 Cod Civ.). n afara excepiei artate, dreptul de abitaie nu poate fi cedat, nici nchiriat (art.573 Cod Civ.). Prin legea nr.319 din 10 iunie 1944, privitoare la drepturile de motenire ale soului supravieuitor (art.4 Cod Civ.), se recunoate acestuia un drept legal de abitaie asupra locuinei ce a aparinut soului decedat, n urmtoarele condiii: 1) casa de locuit s fac parte din motenire; 2) soul supravieuitor s nu aib alt locuin proprie; 3) dreptul i se recunoate pn la ieirea din indiviziune i, n orice caz, cel puin un an de la decesul soului su; 4) dreptul de abitaie nceteaz, dac soul supravieuitor se recstorete nainte de ieirea din indiviziune. Soul supravieuitor nu va fi obligat s dea cauiune pentru dreptul de abitaie. Dreptul su nu va putea fi nici cedat, nici nchiriat n nici o msur, deci nici n cazul prevzut de art.573 Cod Civ.. Ceilali comotenitori vor putea cere restrngerea dreptului de abitaie, dac locuina nu e necesar n ntregime. De asemenea, vor putea procura soului supravieuitor locuin n alt parte. n toate cazurile exerciiul dreptului de abitaie trebuie s se ncadreze n normele generale care reglementeaz folosina locuinelor i normarea suprafeelor de locuit, n msura n care aceste norme sunt aplicabile locuinei n cauz. 3. Servituile Definiie i caractere juridice Art.576 din Codul Civil definete servitutea ca fiind "o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt stpn". Prin stpn n nelesul textului citat trebuie s nelegem pe proprietar. Din definiia dat rezult urmtoarele caracteristici:
62

1) servitutea este un jus in re aliena - un drept asupra lucrului altuia, constituind un dezmembrmnt al dreptului de proprietate: servitutea comport o restrngere a acestui drept; 2) servitutea presupune neaprat dou bunuri imobile, care aparin la doi proprietari diferii. Imobilul n folosul cruia apare servitutea este denumit fond dominant. Imobilul asupra cruia exist sarcina servituii se cheam fond aservit (fond supus). Nu este neaprat necesar ca cele dou fonduri s fie nvecinate; 3) servitutea este totdeauna un drept imobiliar, deoarece nu poate fi stabilit dect cu privire la un bun imobil. Sunt susceptibile de servitute numai imobilele prin natura lor, nu i imobilele prin destinaie i nici imobilele prin obiectul la care se aplic, adic drepturile imobiliare; 4) servitutea este ntotdeauna un accesoriu al fondului. n consecin nu poate fi desprit de fondul principal, spre a forma un drept de sine stttor; ea nu va putea fi nstrinat, urmrit sau ipotecat singur, independent de fondul al crui accesoriu este. Ea se transmite odat cu acest fond, chiar dac nu exist o meniune expres n acest sens. Tot astfel se transmite i sarcina ce corespunde dreptului de servitute i care apas asupra fondului aservit; 5) servitutea este indivizibil. Aceasta nsemneaz c atunci cnd un bun aparine n coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sau n favoarea acelui bun dect cu consimmntul unanim al titularilor. Cu alte cuvinte servitutea se datoreaz de ntregul fond aservit i profit ntregului fond dominant. Clasificarea servituilor n sistemul Codului nostru civil servituile sunt clasificate din mai multe puncte de vedere. Din punctul de vedere al originii lor sau al modului lor de constituire (art.578 Cod Civ.) servituile se mpart n: 1. servitui naturale, care se nasc "din situaia lucrurilor", cum sunt, de exemplu, servitutea izvorului (art.579 Cod Civ.), servitutea de grniuire (art.584 Cod Civ.) i cea de ngrdire (art.585 Cod Civ.) etc.; 2. servitui legale, "stabilite prin lege" (art.586 Cod Civ.) cum sunt, de exemplu, servitutea referitoare la zidul ori anul comun (art.590 Cod Civ.), servitutea referitoare la interdicia de a construi sau de a planta pe un anumit teren, dect cu respectarea unor condiii i distane fa de hotar (art.607 i 610 Cod Civ.), servitutea de vedere (art.611 Cod Civ.), servitutea de trecere (art.616 Cod Civ.) etc.; 3. servitui stabilite prin fapta omului, adic servituile stabilite prin convenie, testament ori prin prescripie achizitiv (uzucapiune). Din punctul de vedere al obiectului lor, servituile se clasific n: 1. servitui pozitive, adic servitui care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac, n mod direct, anumite acte de folosin pe fondul aservit, al crui proprietar trebuie s le suporte. Astfel este, de exemplu, servitutea de trecere, de a lua ap, etc.;
63

2. servitui negative, care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau chiar mpiedicri n exerciiul dreptului su. Aa este, de exemplu, servitutea de a nu cldi pe terenul su. Alte clasificri ale servituilor sunt acelea n: 1. servitui urbane i rurale dup cum sunt stabilite n folosul unei cldiri sau n folosul unui teren (art.621 Cod Civ.); 2. servitui continue i necontinue. Prin servitui continue trebuie s nelegem pe "acelea al cror exerciiu este sau poate fi continuu, fr s aib trebuin de faptul actual al omului". Aa sunt servitutea de apeduct, servitutea de scurgere a apelor, etc. (art.622 alin.2 Cod Civ.). Prin servitute continu nu se nelege, deci, cum ar rezulta din denumirea ei, c trebuie s fie exercitat n continuu, ci, dimpotriv, c o astfel de servitute, dendat ce exist, nu necesit mereu intervenia faptei omului pentru a fi meninut. Prin servitui necontinue trebuie s nelegem "acele servitui care au trebuin de faptul actual al omului spre a fi exercitate". Astfel sunt, de exemplu dreptul de trecere, de a lua ap din fntn, de a pate vite i altele asemenea (art.622 alin.2 Cod Civ.); 3. servitui aparente i neaparente. Sunt aparente acele servitui care se recunosc prin anumite semne exterioare, precum o u, o fereastr, un apeduct (art.622 alin.3 Cod Civ.). Sunt neaparente acelea care nu au un semn exterior de existen a lor, precum interzicerea de a zidi sau de a nu zidi dect pn la o anumit nlime (art.622 alin.3 Cod Civ.). Exercitarea dreptului de servitute Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant. Proprietarul fondului dominant are urmtoarele drepturi i obligaii: a) de a face toate lucrrile trebuitoare pentru a se servi de servitute i a o pstra. Aceste lucrri se fac pe cheltuiala sa i nu pe aceea a proprietarului fondului aservit, afar dac nu se prevede altfel prin titlul de stabilire a servituii (art.630 i 631 Cod Civ.); b) de a se folosi de servitute numai n conformitate cu titlul, fr a face nici n fondul dominant, nici n fondul aservit vreo schimbare mpovrtoare pentru fondul aservit (art.635 Cod Civ.). Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit are urmtoarele drepturi i obligaii: a) dac prin titlu s-a stabilit obligaia pentru el de a face unele cheltuieli pentru folosirea i pstrarea servituii, se poate scuti de aceast sarcin abandonnd fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant (art.632 Cod Civ.). b) nu poate face nimic spre a scdea sau ngreuna ntrebuinarea servituii; cu toate acestea dac servitutea, n forma iniial stabilit a devenit prea mpovrtoare sau dac l mpiedic s fac unele reparaii folositoare, proprietarul fondului aservit va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce ar avea aceeai ntrebuinare, iar acest din urm proprietar nu va putea refuza (art.634 Cod Civ.).
64

Aciunile pentru aprarea dreptului de servitute Titularul servituii are pentru a reclama i a stabili prin justiie dreptul su, o aciune petitorie real i imobiliar, numit aciune confesorie de servitute. n practica judiciar s-a recunoscut titularului i o aciune posesorie ns numai pentru servituile continue i aparente i pentru cele stabilite prin titlu. Stingerea servituilor Modurile de stingere Modurile de stingere a servituilor sunt urmtoarele: a) imposibilitatea material de a mai exercita servitutea (art.636 Cod Civ.). n realitate ne aflm n faa unei suspendri i nu a ncetrii servituii, deoarece dispariia mpiedicrii materiale de exercitare face s renasc servitutea (art.637 Cod Civ.); b) confuziunea, care este reunirea fondului dominant i a celui aservit n patrimoniul aceluiai proprietar (art.638 Cod Civ.); c) neuzul sau prescripia extinctiv face s se sting servitutea dup trecerea a 30 de ani de nentrebuinare (art.639-640 Cod Civ.); d) pieirea fondului aservit face s se sting servitutea prin lipsa obiectului; e) renunarea la servitute din partea titularului; f) expirarea termenului, atunci cnd prin titlu s-a stabilit un termen pentru servitute; g) revocarea, rezolvirea sau anularea dreptului celui ce a constituit servitutea, n virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. 5. Dreptul de superficie Definiie i caractere juridice Dreptul de superficie este un drept real, care const n dreptul de proprietate pe carel are o persoan, denumit superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe suprafaa de teren care aparine unei alte persoane, teren asupra cruia superficiarul capt un drept de folosin. n cazul dreptului de superficie ne aflm n faa unei suprapuneri a dou drepturi de proprietate, aparinnd la doi proprietari deosebii: dreptul superficiarului - proprietatea asupra construciilor, plantaiilor, lucrrilor i dreptul proprietarului asupra terenului. Din definiia dat dreptului de superficie rezult c el este un drept real imobiliar, putnd avea ca obiect numai construcii, plantaii sau lucrri care sunt ataate de sol. El implic ntotdeauna, pe lng proprietatea asupra obiectelor menionate, i dreptul de folosin asupra terenului pe care acestea se afl. Pentru folosina terenului, superficiarul poate fi obligat s plteasc o indemnizaie, afar dac nu s-a convenit altfel. Ca i dreptul de proprietate, dreptul de superficie este un drept perpetuu; el nu se stinge prin nentrebuinare. Aflndu-ne n faa a dou drepturi de proprietate suprapuse - dreptul superficiarului i dreptul proprietarului terenului - i nu n faa unei coproprieti, dreptul de superficie nu poate fi fcut s nceteze pe calea ieirii din indiviziune.
65

III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. Ce nelegei prin dezmembrmintele dreptului de proprietate? 2. Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului? 3. Ce sunt servituile? 4. Clasificai servituile.

TEMA 5 MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTURILOR REALE I. OBIECTIVE Analiza modurilor de dobandire a dreptului de proprietate, n conformitate cu legislaia n vigoare, literatura juridic romn i strin pertinent. II. CONINUTUL TEMEI Modurile de dobndire a drepturilor reale: codul civil, legea, hotrrea judectoreasc, tradiiunea (predarea material), ocupaiunea (ocuparea), accesiunea, uzucapiunea (prescripia achizitiv) i convenia. 1. Codul Civil despre modurile de dobndire a drepturilor reale Cartea a III-a a Codului civil este intitulat "Despre diferitele moduri de dobndire a proprietii". Sub acest titlu general sunt cuprinse, ns materii foarte variate, de la succesiuni i pn la materia obligaiilor civile. n art.644 i 645 din Codul Civil se arat c dreptul de proprietate se poate dobndi prin succesiune, prin legate, prin convenie, prin tradiiune, prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. La aceste moduri s-ar putea aduga i hotrrea judectoreasc. 2. Legea ca mod de dobndire a drepturilor reale n literatura de specialitate nu este unanimitate de preri ct privete cazurile n care legea constituie direct un mod de dobndire a unor drepturi reale. n concepia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobndire a drepturilor reale, s-ar prea c domeniul de aplicare al legii n aceast materie ar cuprinde: a) dobndirea fructelor prin posesia de bun credin (art. 485 Cod Civ.) b) dobndirea coproprietii zidului comun, care n fond este o vnzare silit (art. 597 i 598 Cod Civ.) c) dobndirea mobilelor prin posesia de bun credin, dat fiind faptul c art. 1909 Cod Civ. instituie o prezumie legal absolut de proprietate, n beneficiul posesorului de bun credin.
66

3. Hotrrea judectoreasc, mod de dobndire a drepturilor reale Atunci cnd ne referim la dobndirea drepturilor reale prin hotrre judectoreasc, nu avem n vedere hotrrile obinuite, adic cele cu caracter declarativ de drepturi. Avem n vedere hotrrile judectoreti constitutive sau atributive de drepturi i anume, n ipoteza pe care o examinm, ne intereseaz ordonanele de adjudecare prin care se definitiveaz executarea silit constnd n vnzarea prin licitaie public a bunurilor unei persoane. n virtutea ordonanei de judecare, cumprtorul bunurilor devine proprietarul lor. 4. Tradiiunea (predarea material) ca mod de dobndire a drepturilor reale Prin tradiiune se nelege predarea material a lucrurilor. Cu o larg aplicaie n dreptul roman, cnd predarea lucrului marca transferul proprietii, tradiiunea a pierdut n dreptul modern importana pe care a avut-o ca mod de dobndire a drepturilor reale. ntr-adevr, n dreptul modern simpla ncheiere a conveniei, chiar neurmat de predarea material a lucrului, opereaz transferul dreptului real, astfel nct predarea efectiv nu mai are semnificaia avut n trecut . 5. Ocupaiunea (ocuparea) ca mod de dobndire a drepturilor reale Ocupaiunea (ocuparea) ca mod de dobndire a drepturilor reale const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, deci a unui bun fr stpn. Ocupaiunea este greu de conceput n prezent, mai ales dac avem n vedere faptul c, n conformitate cu art. 477 i 646 Cod Civ., toate bunurile vacante i fr stpn, precum i cele ale persoanelor care mor fr motenitori, sau ale cror moteniri nu au fost acceptate, se cuvin statului. n dreptul nostru se admite, totui, c proprietatea se poate dobndi prin ocupare, atunci cnd este vorba de bunuri comune, cum este cazul, de exemplu, al apei de but sau pentru trebuinele casnice, atunci cnd este luat de la un izvor natural. La fel, se admite c ocuparea duce la dobndirea proprietii asupra vnatului sau petelui capturat, cu condiia ca vntoarea sau pescuitul s se fi efectuat cu respectarea legislaiei speciale. Desigur c fondul piscicol i cel cinegetic aparin statului. Dac, ns, vntoarea i pescuitul se ncadreaz n prevederile legale, se admite c animalele i petele se dobndesc n proprietate, prin ocupaiune, de ctre vntor sau pescar. 6. Accesiunea ca mod de dobndire a drepturilor reale Definiie Accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important. n ipoteza c cele dou lucruri au aparinut unor proprietari diferii, titularul dreptului asupra lucrului mai important devine i titular al bunului mai puin important. Accesiunea apare astfel ca un mod de dobndire a proprietii asupra acestui din urm bun . n anumite condiii titularul bunului care a fost ncorporat este ndreptit a primi o despgubire.
67

Principiul accesiunii este nscris n art. 488 Cod Civ., conform cruia "tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul, se cuvine proprietarului lucrului considerat principal." . Clasificare Accesiunea poate fi, dup obiectul principal la care se refer: a) imobiliar, care la rndul su poate fi: 1) natural i 2) artificial; b) mobiliar. Accesiunea imobiliar natural Cazuri: Codul Civil menioneaz drept cazuri de accesiune imobiliar: aluviunea, avulsiunea , insulele i prundiurile i accesiunea animalelor. Aluviunea. Aa cum se arat n art. 495 Cod Civ. creterile de pmnt care se fac succesiv i pe nesimite pe malurile apelor curgtoare, se cheam aluviuni. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran, fr ns ca prin aceasta s se poat aduce atingere proprietii. Avulsiunea. Prin avulsiune se nelege adugirea la un teren a unei buci de pmnt smulse brusc de la un alt teren, prin aciunea unei ape curgtoare. Aceast adugire devine proprietatea titularului terenului la care s-a produs alipirea, ns fostul proprietar o poate revendica n termen de un an (art. 498 Cod Civ..). Dac bucata de teren smuls i alipit a fost proprietate public, aciunea n revendicare a ei este imprescriptibil (concluzie desprins din art. 1844 Cod Civ.) Insulele i prundiurile. Art.500 din Codul Civil prevede c insulele i prundiurile care se formeaz n rurile neplutitoare i nenavigabile sunt ale proprietarului fondului pe care ele s-au format . Accesiunea animalelor. Art. 503 Cod Civ. prevede c: "orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau artificii". Textul i-ar putea gsi aplicarea, cu observaiile menionate, n privina unor animale semislbatice, cum ar fi, de exemplu, porumbeii, albinele i altele asemenea, nu ns i n privina animalelor domestice. Accesiunea imobiliar artificial Cazuri: Accesiunea imobiliar artificial, spre deosebire de cea natural, presupune intervenia omului. Tot spre deosebire de aceasta din urm, accesiunea imobiliar artificial implic obligaia proprietarului ce beneficiaz de ea s plteasc despgubiri celui n detrimentul cruia a operat. Codul nostru civil prevede dou cazuri de accesiune artificial:
68

 Construcia sau plantaia fcut de proprietar pe terenul su, ns cu materialele altcuiva; Construcia sau plantaia fcut de o persoan, cu materialele sale, dar pe terenul altcuiva. Lucrrile fcute de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altcuiva. Situaia este reglementat prin art. 493 Cod Civ., care se ntemeiaz pe principiul c lucrrile la care ne referim aparin proprietarului terenului, pe temeiul accesiunii. Lucrrile fcute de o persoan cu materialele sale, dar pe terenul altcuiva. Ne aflm n faa problemei construciilor, plantaiilor sau a altor lucrri fcute pe terenul altuia, problem reglementat prin art. 494 Cod Civ. i care este adesea ntlnit n practica judiciar. Textul citat distinge dou situaii: prima este aceea a constructorului de rea credin; cea de-a doua este situaia constructorului de bun credin. 1. Situaia constructorului de rea - credin pe terenul altcuiva. nelegem prin constructor de rea credin pe acela care, dei cunoate c un teren aparine altcuiva, face totui lucrarea - construcie, plantaie etc. - pe acel teren. n ipoteza construciei de rea credin proprietarul terenului are dou posibiliti, la alegerea sa: a) s pstreze lucrrile, devenind proprietarul lor n virtutea accesiunii, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii, fr s se ia n consideraie sporirea valorii fondului, ocazionat prin facerea lucrrilor. b) s oblige pe constructor s-i ridice, pe cheltuiala sa, lucrrile fcute, eventual cu obligarea acestui constructor de a plti daune - interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. 2. Situaia constructorului de bun - credin pe terenul altcuiva. Constructorul de bun - credin este acela care, necunoscnd c terenul aparine altcuiva, creznd c i aparine, construiete sau face alte lucrri pe acest teren. De data aceasta, n mod obligatoriu proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, fr a mai putea cere drmarea i ridicarea lucrrilor. Obligat a reine lucrrile, proprietarul terenului nu se poate ns, mbogi pe seama constructorului; de aceea el trebuie s-l desduneze. Ct privete ntinderea obligaiei la desdunare, art. 494 Cod Civ. las pe proprietarul terenului ca, la libera sa alegere, s opteze ntre dou posibiliti: a) s achite constructorului contravaloarea materialelor i a muncii sau b) s-i plteasc o sum de bani egal cu creterea valorii fondului ca urmare a efecturii construciei. Accesiunea mobiliar Cazuri: De o foarte redus aplicare practic, accesiunea mobiliar opereaz n urmtoarele cazuri: adjunciunea, specificaiunea i amestecul (confuziunea).
69

Regula este c n toate cazurile proprietarul bunului principal devine, n virtutea accesiunii, proprietar i al bunului mai puin important unit cu primul, avnd obligaia de a plti despgubirile corespunztoare. a) Adjunciunea Art. 504 Cod Civ. arat c "dac dou lucruri a doi deosebii stpni s-au unit mpreun nct amndou formeaz un singur tot, dar se pot despri i conserva fiecare n parte dup desprire, atunci totul format este al proprietarului lucrului care constituie partea principal, rmnnd el dator a plti celuilalt proprietar preul lucrului ce a fost unit cu principalul" . Aceasta este adjunciunea, care poate fi ntlnit, de exemplu, n ipoteza ncadrrii unui tablou ntr-o ram, a integrrii unei pietre la un inel etc. b) Specificaiunea Specificaiunea const n prelucrarea unei materii, astfel nct se obine un obiect nou. De exemplu, dintr-o stof se confecioneaz un costum, ori un bloc de marmur este sculptat etc. n aceast situaie proprietarul materiei ntrebuinate are dreptul s reclame lucrul format din ea, pltind preul muncii (art. 508 Cod Civ.). Dac ns manopera este att de important nct ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuinate, cel ce a confecionat lucrul l pstreaz ca proprietar, fiind obligat a despgubi pe proprietarul materiei, pltindu-i preul acesteia (art. 509 Cod Civ.). c) Confuziunea Este confuziune sau amestec n ipoteza n care dou sau mai multe mictoare, aparinnd unor proprietari diferii, s-au unit n aa fel nct nu se mai pot recunoate. De exemplu, dou metale topite mpreun, dou lichide amestecate etc. Dac unul dintre bunuri poate fi considerat principal, proprietarul acestuia va deveni proprietar al ntregului, cu obligaia de despgubire (art. 512 Cod Civ..). Dac bunurile sunt echivalente, lucrul obinut devine lucru comun, coproprietarii putnd cere mprirea lui (art. 511 Cod Civ..) . 7. Uzucapiunea(prescripia achizitiv) ca mod de dobndire a drepturilor reale Consideraii generale Definiie Unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei, cnd aceasta se prelungete n timp, este uzucapiunea sau prescripia achizitiv. Uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea nentrerupt a acestui lucru n tot timpul fixat de lege. Dei n Codul Civil regulile cu privire la prescripia achizitiv erau cuprinse n acelai titlu cu cele referitoare la prescripia extinctiv, cele dou instituii nu se pot confunda; prescripia achizitiv duce la dobndirea unor drepturi, pe cnd prescripia extinctiv are ca efect ncetarea posibilitii de a obine realizarea, prin constrngere, a unor drepturi. Distincia dintre ele este astzi cu att mai evident cu ct prin Decretul nr. 167 / 1958 s-a dat o reglementare aparte prescripiei extinctive.
70

n sistemul nostru de drept normele privitoare la prescripia achizitiv privesc, deopotriv, att bunurile mobile ct i cele imobile. Regulile speciale aplicabile prescripiei n cazul bunurilor mobile au fost artate atunci cnd ne-am referit la revendicarea acestor bunuri, aa nct n aceast parte ne vom referi numai la uzucapiunea imobilelor. Posesia, condiie esenial a uzucapiunii Efect al posesiei, uzucapiunea presupune neaprat o posesie util, adic neatins de nici unul din viciile posesiei (art. 1847 Cod Civ.). Simpla detenie precar ori o posesie viciat, orict ar dura n timp, nu poate s duc niciodat la uzucapiune. Felurile uzucapiunii Uzucapiunea poate fi de dou feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani (art. 1890 Cod Civ.); b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, dup distinciile stabilite n art. 1895 Cod Civ., cnd posesia a fost de bun credin i s-a ntemeiat pe un just titlu. Uzucapiunea de 30 de ani. Cel care pretinde c a dobndit dreptul de proprietate sau un alt drept real prin uzucapiune de 30 de ani trebuie s fac dovada: - c a posedat lucrul n timpul prevzut de lege; - c posesia a fost util, adic a fost o posesie propriu - zis i nu o detenie precar i c aceast posesie nu a fost viciat. Regularitatea posesiei este prezumat de lege. Nici o alt condiie nu este cerut; nu este necesar, aadar, ca posesia s fie de bun credin, chiar i posesia de rea - credin putnd s duc la dobndirea dreptului real dup ndeplinirea termenului legal. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Textul de baz care reglementeaz aceast uzucapiune este art. 1895 Cod Civ., n conformitate cu care "Cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului judeean unde se afl nemictorul i prin 20 de ani, dac locuiete afar din acea raz teritorial". 1. O prim problem se refer la bunurile ce intr sub incidena textului. Uzucapiunea de 10 - 20 de ani se aplic numai n privina bunurilor nemictoare individual determinate. Ea nu se va aplica, aadar, unor universaliti de bunuri, cum ar fi, de exemplu, un patrimoniu succesoral. 2. Ct privete condiiile de aplicare a uzucapiunii, acestea sunt n numr de dou i sunt cerute n mod cumulativ: a) posesia s se ntemeieze pe un just titlu, sau dup exprimarea Codului, pe o just cauz; b) posesia s fie de bun credin. Ce se nelege prin just titlu ?
71

Art. 1897 Cod Civ. definete justul titlu ca fiind orice titlu translativ de proprietate, precum vnzarea, schimbul etc. Ceea ce este esenial este faptul c acest titlu provine de la altcineva dect de la adevratul proprietar. Dac el ar proveni de la adevratul proprietar ar fi suficient prin el nsui s duc la dobndirea proprietii, fr s mai fie nevoie de o trecere a timpului; n acest caz temeiul dobndirii l-ar constitui convenia i nu uzucapiunea. n ceea ce privete condiiile de validitate ale justului titlu, legea distinge ntre titlul nul i titlul anulabil. Modul de calcul al termenului uzucapiunii nceputul i sfritul termenului Indiferent de felul uzucapiunii, termenul se calculeaz n acelai fel. Termenul se calculeaz pe zile i nu pe ore. Ziua n care ncepe prescripia nu se pune n calcul (art.1887 Cod Civ.). Ziua se socotete de 24 ore i ncepe la ora zero i se sfrete la miezul nopii urmtoare (art.1888 Cod Civ.). ntreruperea prescripiei achizitive Printre condiiile cerute de lege pentru uzucapiune, este enumerat i aceea ca "prescripia s fie nentrerupt" (art.1847 Cod Civ.). Aceast cerin - distinct de viciul discontinuitii posesiei - se refer n realitate nu la posesie, ci la termenul prescripiei achizitive. ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii. Este necesar, pentru a uzucapa, ca o nou prescripie integral s nceap s curg, numai astfel fiind posibil dobndirea dreptului real. Ca efecte, ntreruperea prescripiei achizitive ne amintete de efectele ntreruperii prescripiei extinctive (art.1867 Cod Civ.; art.17 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripia extinctiv). ntreruperea prescripiei achizitive este de dou feluri: A) ntrerupere natural; B) ntrerupere civil. A) ntreruperea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n urmtoarele cazuri: a) cnd posesorul este i rmne lipsit, n decurs de mai mult de un an, de folosina lucrului, fie de ctre adevratul proprietar, fie de ctre o alt persoan; b) cnd lucrul este declarat imprescriptibil prin lege. n realitate ne aflm aici mai mult dect n faa unei ntreruperi: este vorba de o suprimare a prescriptibilitii lucrului. B) Ct privete ntreruperea civil a prescripiei achizitive, o observaie prealabil se impune. n sistemul Codului civil erau tratate mpreun, att prescripia achizitiv, ct i prescripia extinctiv. Cazurile de ntrerupere i de suspendare ale prescripiei erau identice. Prescripia se ntrerupe n urmtoarele cazuri: a) prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie, fcut de ctre cel n folosul cruia curge prescripia;
72

b) prin cererea de chemare n judecat ori de arbitrare, chiar dac cererea a fost introdus la o instan judectoreasc, ori la un organ arbitral necompetent; c) printr-un act nceptor de executare. Prescripia nu este ntrerupt dac s-a pronunat ncetarea procesului, dac cererea de chemare n judecat sau executare a fost respins, anulat sau dac s-a perimat, ori dac cel care a fcut-o a renunat la ea (a se vedea art.16 din Decretul nr.167 din 1958 n comparaie cu art.1856-1971 Codul Civil). Suspendarea prescripiei achizitive Spre deosebire de ntreruperea prescripiei, suspendarea ei nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare: dup ncetarea suspendrii, prescripia i reia cursul, socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare. n Codul civil cauzele de suspendare a prescripiei sunt cuprinse n art.1874-1885. Pentru motivele artate la ntreruperea prescripiei, socotim c n prezent aceste articole au fost modificate implicit, astfel nct, reglementarea suspendrii o gsim cuprins n Decretul nr.167/1958 privitor la prescripia extinctiv - articolele 13 i 14. Potrivit acestui decret prescripia se suspend: a) ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de for major s fac acte de ntrerupere; b) ct timp cel ce se pretinde proprietar ori cel ce invoc uzucapiunea se afl n rndurile forelor armate ale Romniei, iar acestea sunt puse pe picior de rzboi; c) ntre prini sau tutor i cei ce se afl sub ocrotirea lor, ntre curator i acei pe care i reprezint, precum i ntre orice alt persoan care, n temeiul legii sau al hotrrii judectoreti, administreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfel administrate, prescripia nu curge ct timp socotelile nu au fost date i aprobate; d) prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitate de exerciiu, ct timp nu are reprezentant legal i nici mpotriva celui cu capacitate restrns, ct timp nu are cine s-i ncuviineze actele; e) prescripia nu curge ntre soi n timpul cstoriei. Jonciunea posesiilor Jonciunea sau accesiunea posesiilor este adugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su. Dac, de exemplu, A a nceput uzucapiunea i nainte de a o termina, nstrineaz lucrul lui B, se pune problema dac acesta din urm va ncepe o nou posesie integral sau dac el poate s uneasc propria sa posesie cu aceea a autorului anterior? Rspunsul este n sensul posibilitii unirii celor dou posesii; cu alte cuvinte, cel deal doilea posesor poate profita de timpul ct a durat posesia autorului su, spre a uzucapa bunul. Jonciunea posesiilor este totdeauna posibil. Ea este ns numai facultativ n sensul c posesorul actual are de ales ntre a ncepe o nou posesie ori a invoca jonciunea posesiilor (art.1859 i 1860 Cod Civ.).
73

Dac posesorul actual nelege s se prevaleze de posesia autorului su, el este obligat s o continue cu toate viciile sau calitile sale. Posesorul actual nu poate schimba, n avantajul su, natura posesiei anterioare. Pentru a fi posibil jonciunea, sunt necesare urmtoarele condiii: a) s fie vorba de o posesie propriu-zis. Detenia precar nu poate fi unit cu o posesie; b) cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului. Cel ce a uzucapat posesia altcuiva nu poate invoca jonciunea posesiei sale cu aceea ce aparinuse celui pe care l-a nlturat. Chiar dac posesorul actual a obinut posesia printr-o aciune n revendicare, el nu va putea s se serveasc de timpul ct a posedat cel de la care a revendicat lucrul. Posesorul actual va invoca jonciunea ori de cte ori aceasta i va fi favorabil. Trei ipoteze se pot ivi n practic: a) posesia dobnditorului este de aceeai natur cu aceea a autorului, ambele posesii fiind de bun ori de rea credin. n acest caz este n interesul posesorului actual s adauge la posesia sa i posesia autorului; b) dac dobnditorul este de rea credin, iar autorul su este un posesor de bun credin i cu just titlu, dobnditorul nu va putea uzucapa dect prin posesie de 30 de ani. El va putea ns ca la calculul acestor 30 de ani s includ i timpul n care autorul su a posedat lucrul; c) dac dobnditorul este de bun credin i are just titlu, iar autorul este de rea credin, dobnditorul are dou posibiliti la alegerea sa: - s nceap o nou prescripie de 10 - 20 de ani, fr a putea beneficia de posesia autorului su; - s beneficieze de posesia autorului su n cadrul unei prescripii de 30 de ani. Va proceda n acest fel cnd timpul care a mai rmas pn la mplinirea termenului de 30 de ani este mai mic de 10 ani i deci este preferabil s continue posesia anterioar. Efectele uzucapiunii Dobndirea proprietii Principalul efect al uzucapiunii este acela c posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau, dup caz, al altui drept real asupra lucrului, implicit, deci, aciunea n revendicare a vechiului proprietar va fi paralizat. Efectul uzucapiunii este retroactiv, n sensul c uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul mplinirii termenului, ci chiar din ziua n care a nceput posesia. Uzucapiunea poate fi invocat att pe cale de aciune, ct i pe cale de excepie. Ea nu se poate invoca din oficiu, ci trebuie s fie cerut de ctre cel interesat (art.1841 Cod Civ.). Aceast prevedere nu se mai aplic n prezent n ceea ce privete prescripia extinctiv, ntruct n baza Decretului nr.167/1958 ia trebuie s fie invocat din oficiu de ctre instana judectoreasc.
74

Renunarea la prescripia achizitiv Beneficiarul prescripiei achizitive poate s renune la efectele acesteia. Nu se poate ns renuna la uzucapiune dect dup mplinirea ei (art.1838 Cod Civ.). Renunarea poate fi expres sau tacit. Renunarea tacit trebuie s rezulte dintrun fapt neechivoc, care presupune delsarea dreptului ctigat (art.1839 Cod Civ.). Cel ce renun la efectele uzucapiunii trebuie s aib capacitatea de a nstrina (art.1840 Cod Civ.). Cu toate acestea, art.1843 Cod Civ. prevede c creditorii sau orice alt persoan interesat pot s invoce prescripia ctigat de debitorul lor, chiar dac acesta a renunat la ea. 8. Convenia ca mod de dobndire a drepturilor reale Principiu Convenia sau contractul este cel mai important mod derivat de dobndire a drepturilor reale. Codul nostru civil consacr principiul c prin ea nsi, fr a necesita o operaie subsecvent suplimentar, convenia este translativ de drepturi reale. Aa dup cum se spune n art.971 Cod Civ., "n contractele ce au de obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea bunului". Tot astfel, fcnd aplicaia acestui principiu n materia vnzrii, art.1295 alin.1 dispune c "vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat". Excepii n urmtoarele situaii transferul dreptului real nu se realizeaz concomitent cu ncheierea conveniei translative de drepturi reale: a) cnd ntr-o declaraie de voin expres prile au convenit s amne transferul dreptului real la mplinirea unui termen sau dup realizarea unei condiii; b) dac este vorba de un lucru viitor, transferul va avea loc atunci cnd acest lucru se va realiza; c) proprietarul bunurilor de gen se transfer la momentul predrii, deoarece numai atunci se face individualizarea bunului; d) drepturile reale privitoare la imobile trecute n cartea funciar, se transfer numai la momentul nregistrrii dreptului n cartea funciar. III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le. 2. Modul de calcul al termenului uzucapiunii?
75

TEMA 6 IMOBILIARE

PUBLICITATEA

DOBNDIRII

DREPTURILOR

REALE

I. OBIECTIVE Analiza dezmembrmintele dreptului de proprietate , n conformitate cu legislaia n vigoare, literatura juridic romn i strin pertinent. II. CONINUTUL TEMEI Consideraii generale, necesitatea publicitii, sisteme de publicitate imobiliar anterior legii nr. 7/1996, publicitatea imobiliar conform legii nr. 7/1996, 1. Consideraii generale. Necesitatea publicitii Pentru a da o ct mai mare siguran actelor juridice de dobndire a unor bunuri imobiliare i, mai ales, pentru a face ca transmisiunile imobiliare s devin opozabile fa de terele persoane strine de actul juridic translativ, a fost instituit un sistem de publicitate cu privire la drepturile reale imobiliare. O convenie translativ de proprietate, dac are ca obiect un bun imobiliar, nu va putea fi opus terelor persoane dect dac s-au nfptuit formele cerute de publicitate. Publicitatea imobiliar face actul juridic opoziional erga omnes. 2. Sistemele de publicitate imobiliar anterior Legii nr. 7/1996 n ara noastr exist urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar: a) sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul de procedur civil aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea (sistemul publicitii personale); b) sistemul crii funciare, reglementat prin legea nr.115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, aplicabil n Transilvania i nordul Moldovei (sistemul publicitii reale); c) un sistem intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate funciar, aplicabil ntr-un numr de localiti din Sectorul Agricol Ilfov; d) tot un sistem intermediar este cel al crilor de eviden funciar, care n termenul legii nr.163 din 14 martie 1946, s-au nfiinat la cererea persoanelor interesate n
76

localitile din Transilvania unde crile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului. n prezent registrele de publicitate imobiliar se in de ctre judectorii (Legea nr.35/1995). a) Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare Sediul materiei. Felurile nregistrrii Textele legale care menioneaz necesitatea publicitii n registrele de transcripiuni sau inscripiuni imobiliare sunt: art.818-819 Cod Civ. (transcrierea donaiilor); art.1295 alin.2 Cod Civ. (transcrierea vnzrii imobiliare); art.1394 Cod Civ. (cesiunea de chirie); art.1801-1802 Cod Civ. (necesitatea transcripiei i inscripiei); art. 710-720 din Codul de procedur civil. Publicitatea ntemeiat pe sistemul transcripiunii i al inscripiunii comport dou feluri de nregistrri: a) transcrierea care se face n registrul de transcrieri i const n copierea integral a actului; b) nscrierea, care const n consemnarea numai a unor meniuni ce se refer la act i care intereseaz pe teri. nscrierea se face n registrul de inscripiuni i privete publicitatea ipotecilor i a privilegiilor. Efectele transcrierii Efectul esenial al transcrierii este acela de a face actul juridic translativ de proprietate opozabil terilor (art.1802 Cod Civ.). Pentru ca o persoan s poat invoca lipsa transcrierii i, deci invocnd inopozabilitatea actului s cear nlturarea efectelor lui, cu alte cuvinte pentru a avea calitatea de ter, urmtoarele condiii sunt necesare: a) persoana n cauz s fi dobndit, ea nsi, un drept real, de la acelai autor, cu privire la aceleai bun imobil; b) acel drept real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii; c) formalitatea transcrierii sau nscrierii s fi fost nfptuit de ctre cel ce se opune actului. Numai dac cele trei condiii sunt ndeplinite, o persoan are calitatea de ter i deci va putea s invoce inopozabilitatea actului ncheiat de ctre alt dobnditor cu privire la acelai bun imobil. b) Sistemul de publicitate al crilor funciare Caracterizare general O caracteristic principal a sistemului de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare este aceea c evidena se ine nu pe proprietari, ci pe imobile, fiecare imobil avndu-i cartea sa funciar n care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi. De aceea, acest sistem de publicitate se cheam publicitate real (de la res = lucru). n acest fel se poate cunoate cu putere probant absolut, situaia juridic a imobilului. Cartea funciar este alctuit din trei pri:
77

Partea I. Descrierea imobilelor, n care se cuprind elementele componente ale acestuia. Partea II. nscrierile privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului. Tot aici se noteaz diferite fapte juridice ca minoritatea, interdicia, curatela persoanei titulare, precum i diferite drepturi i obligaii de care se bucur sau este inut titularul, cum ar fi: condiii care afecteaz proprietatea, aciuni (rezoluiune, nulitate etc.). Partea III. nscrierile privitoare la sarcini. Aici se nscriu drepturile reale care greveaz imobilul; dreptul de superficie, uzufruct, uz, ipoteci etc.; la fel contractele care afecteaz fondul funciar etc. nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri (conform art 26,alin 4, din Legea 7/1996): a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, , precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. nscrierile nentemeiate se nltur printr-o aciune n rectificare a nscrierii. 3. Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996 3.1. Birourile teritoriale i documentele crilor funciare n conformitate cu prevederile ar. 17 alin. 1 din lege, publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Publicitatea imobiliar se efectueaz de ctre birourile de carte funciar pentru imobilele situate n raza teritorial de activitate a acestora. Birourile de carte funciar i vor desfura activitatea n dou etape distincte: pn la primirea cadastrelor locale de la oficiile judeene de cadastru, geodezie i cartografie i dup primirea acestor lucrri cadastrale. Prima etap va dura n timp mai muli ani, pn la efectuarea i definitivarea lucrrilor cadastrale. n toat aceast perioad publicitatea imobiliar se va efectua dup actualul sistem care se aplic birourilor teritoriale din cadrul oficiilor teritoriale n a caror raz de activitate se afl imobilele, respectiv, fie sistemul de publicitate n registrele de transcripiuni i inscripiuni, fie n crile funciare, fie n cel al crilor de publicitate imobiliar. n cea de a doua etap, care ncepe cu preluarea documentelor cadastrale, birourile de carte funciar, n baza acestora, vor ntocmi documentele noilor cri funciare n care vor face nscrierea actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele aflate pe raza teritorial a oficiilor teritoriale crora le aparin, potrivit cu reglementrile cuprinse n Legea nr. 7/1996. Registrul cadastral se ntregete cu urmtoarele documente ajuttoare:
78

a) registrul de intrare, b) planul cadastral, c) registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, d) un index alfabetic al proprietarilor e) map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii Cartea funciar se ine pe imobilul sau imobilele de pe teritoriul aceleai localiti ce aparin unui proprietar. Cartea funciar este alctuit din titlu, aratndu-se numrul ei i numele localitii n care ste situat imobilul si din trei pri: A. Partea I. Descrierea imobilelor, n care se cuprind elementele componente ale acestuia a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Partea II. nscrierile privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului. Cum sunt: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; c) strmutrile proprietii; d) servitutile constituite n folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a ll-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. Partea III. nscrierile privitoare la dezmemenmrmintele dreptului de proprietate i sarcini care va contine: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servitutile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i Icesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
79

n afara acestor documente de carte funciar, birourile de carte funciar, dein arhivistic i registrele anterioare de publicitate imobiliar, dup caz, a registrelor de transcripiuni i inscripiuni, a crilor funciare sau a crilor de publicitate funciar, n scop de conservare i atestare a nscrierilor efectuate n aceste registre. nscrierile n noile cri funciare. Imobilul i nscrierea lui n cartea funciar n conformitate cu prevederile art. 17 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul, definit la art. 1 alin. (3): Prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar., se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.. nscrierile ce se efectueaz n partea a doua i a treia se refer, n totalitatea lor, direct sau indirect la imobilul nscris n partea ntia a crii funciare. Aceste nscrieri sunt de dou feluri i anume: nscrieri referitoare la drepturile reale imobiliare i nscrieri referitoare la actele i faptele juridice, la drepturile personale, ca i la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu corpul de proprietate. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se nscriu n cartea funciar n baza actului valabil prin care s-au transmis ori s-au constituit aceste drepturi, devenind astfel opozabile terilor. De la aceast regul, n art. 26 din Legea nr. 7/1996 se prevede o excepie n sensul c dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. nscrierea unui drept, se prevede n art. 22 din lege, se va putea efectua numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii lui, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut; b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Dupa cum am menionat anterior nscrierea n cartea funciar poate s fie facut i provizoriu, ea devenind opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. Cererea de nscriere provizorie poate fi depus in urmatoarele condiii: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
80

d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaza noi capete de cerere. n acest caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-un termen stabilit, de registrator nscrisurile necesare, sub sancinea radierii nscrierii provizorii. Daca nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificaea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere data de registratorul de carte funciar. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea acesteia. n conformitate cu prevederile art. 33 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni susceptibil de a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: a) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a fcut nscrierea nu a fost valabil; b) dreptul nscris a fost greit calificat; c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; d) nscrierea din cartea funciar nu mai corespunde situaiei reale actuale a imobilului. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, este imprescriptibil. nscrierile i radierile n crile funciare nu pot fi rectificate dect n baza unei hotrri judectoreti rmase definitiv i irevocabil. Procedura de nscriere n cartea funciar. Cererea de nscriere n cartea funciar se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial, fiind nsoit de nscrisul original sau copia legalizat de pe acesta care atest actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. n cazul hotrrilor judectoreti, acestea se vor prezenta n copii legalizate cu meniunea c sunt definitive i irevocabile. Cererile de nscriere se nregistreaz de ndat n registrul de intrare, menionnduse data i numrul ce rezult din ordinea cronologic a depunerii lor. Efectele nscrierilor n cartea funciar. n Legea nr. 7/1996 se face distincie ntre efectele produse prin nscrierea drepturilor reale, pe de o parte, i efectele nscrierii drepturilor personale, a strii i capacitii persoanelor, pe de alt parte. ntr-adevr, potrivit dispoziiilor art. 25 i 26 din lege, efectele nscrierii drepturilor reale constau n opozabilitatea drepturilor nscrise fa de teri. nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererii va determina rangul nscrierii. Prin excepie de la aceast regul, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscriere n cartea funciar, cnd se nasc din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune.
81

Fora probant a nscrierilor n conformitate cu prevederile art. 30 din Legea nr. 7/1996, dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n condiiile prezentei legi, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buncredin, ct timp nu se dovedete contrariul; dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Prin aceste prezumii sunt pui la adpost toi cei care invoc n folosul lor cuprinsul crilor funciare. Aceste prezumii se aplic numai drepturilor reale, nu i drepturilor personale, actelor i faptelor, situaiilor i strilor juridice susceptibile a fi nscrise n cartea funciar. III. TESTE DE AUTOEVALUARE 1. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite. 2. n conformitate cu legea 7/1996 definii cadastrul general. 3. Ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii este obligatorie? 4. Care este procedura de efctuare a nscrierilor n cartea funciar?
BIBLIOGRAFIE - D. Alexandresco - Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tomul al III-lea, Ed. a II-a, Bucureti, 1909. - I. Albu - Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984. - I. Albu - Privire asupra raporturilor de vecintate, n R. R. D. nr. 8/1984. - P. Anca - Drepturile soilor cu privire la bunurile comune, n R. R. D. nr. 9/1976. - I. Adam - Noiunea i natura domeniului public, domeniului privat i proprietii private, n revista Dreptul, nr. 8/1994. - I.Adam Drept Civil Teoria Drepturilor Reale, Ed All Back, Bucuresti 2005 - Aubry et. Raz - Cours de droit civil francais, tome IV i urmtoarele - C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru - Dreptul civil. Drepturile reale, Institutul European, Iai, 1997. - C. Brsan - Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul altei persoane, n R. R. D. nr. 5/1985. - C. Brsan - Aciunea n grniuire, n revista Dreptul, nr. 8/1994. - Fl. Bia, B. Dumitrache - Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995 - Gh. Beleiu - Drept civil romn. Introducere n dreptul civil, Editura ansa SRL, 1995 - S. Brdeanu - Ctre o nou legislaie funciar, Bucureti, 1938. - Matei B. Cantacuzino - Elementele dreptului civil, Bucureti, 1921. - M. Costin - Dreptul de proprietate, n Dicionar de drept civil de M. Costin, M. Murean, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980. - V. M. Ciobanu - Tratat teoretic i practic de procedur civil, Editura Naional, Bucureti, 1996. - O. Cojocaru - Legea caselor naionalizate, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996. - St. Crian, C. Crian - Ghidul juristului, Editura Argessis, Bucureti, 1996. - C. Crian - Aciuni civile n justiie. Teorie i practic judiciar, Editura Argessis, 1992 - P. M. Cosmovici - Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie, Editura ALL, Bucureti, 1994. - M. Dan - Drept civil. Succesiuni, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996. - Fr. Deak - Curs de drept civil. Teoria geeneral a obligaiilor, Bucureti, 1996. - Fr. Deak - Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996.
82

- Fr. Deak - Tratat de drept succesoral. Editura Actami, Bucureti, 1999. - I. Deleanu - Drepturile subiective i abuzul de drept, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1968. - A. M. Dragomirescu - Revendicarea n dreptul romn, Imprimeria Curierul judiciar, Bucureti, 1936. - M. Eliescu - Transmiterea i mpreala motenirii n Dreptul R. S. R., Editura Academiei, Bucureti, 1966. - I. P. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1996. - I. P. Filipescu - Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Bucureti, 1993. - I. P. Filipescu - Tratat de dreptul familiei, Editura Academiei, Bucureti, 1984. - L. Franescu - Noiunea de domeniu public i domeniu privat al statului. Coninut i regim juridic, n revista Dreptul nr. 10-11/1993. - D. Gherasim - Teoria general a posesiei n dreptul romn, Editura Academiei, Bucureti, 1986. - L. Giurgiu - Consideraii n legtur cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n revista Dreptul nr. 2/1995. - C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu , Al. Bicoianu - Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura Naional, Bucureti, 1909. - E. Heroveanu - Principiile procedurii judiciare, vol. I, Bucureti, 1935. - Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturile reale principale n R. S. R., Editura Academiei, Bucureti, 1982. - A. Iorgovan - Drept administrativ. Tratat elementar, vol. III, Editura Proarcadia, Bucureti, 1993. - A. Leik - Drepturile reale, Editura Apollonia, Iai, 1998. - D. Lupulescu - Dreptul de proprietate comun pe cote-pri i aplicaiile sale practice, Editura tiinific, Bucureti, 1973. - D. Lupulescu - Dreptul de proprietate romn pe cote-pri, Editura ansa SRL, Bucureti, 1993. - G. Lutescu - Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947. - Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud - Lecons de droit civil, tome IV, 1963. - D. Macovei - Drept civil. Succesiuni, Editura Fundaiei "Chemarea", Iai, 1993. - J. Manoliu, Gh. Durac - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Chemarea, Iai, 1994. - A. Pop, Gh. Beleiu - Curs de drept civil. Partea general, Universitatea Bucureti, 1973. - P. Perja - Sintez teoretic i practic a instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n materia dreptului procesual civil, n Revista Dreptul nr. 1/1985. - L. Pop - Drepturile reale. Note de curs, Cluj-Napoca, 1993. - L. Pop - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1995. - L. Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996. - Pothier - Traite de droit du domaine de la propriete. - M. Rarincescu - Curs elementar de drept civil, vol. I, Bucureti, 1946. - E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993. - I. Stoenescu, S. Zilberstein - Tratat de drept procesual civil, vol. II., Universitatea Bucureti, 1981. - C. Sttescu - Dreptul civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1970. - C. Sttescu, C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale., Universitatea Bucureti, 1988. - C. Sttescu, C. Brsan - Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti, 1988. - M. Toma - Drept civil. Drepturi reale, editura Argument, Bucureti, 1999. - P. C. Vlachide - Repeia principiilor de drept civil, vol. I i II, Editura Europa-Nova, Bucureti, 1994. - V. D. Zltescu - Garaniile creditorului, Editura Academiei, Bucureti, 1970. Acte normative mai importante - Constituia Romniei, 1991 si 2003: - Codul Civil romn; Codul de procedur civil; Codul comercial; Legile nr. 15/1990, 31/1990, 161/2003,33/1994, 554/2004, 247/2005, 18/1991 republ 1998, 213/1998, 215/2001, 85/199, 267/1992, 112/1995, 114/1996, 50/1991, 7/1996, republ 2006, 64/1995,republicat 2004, 33/1994.
83

CUPRINS TEMA 1 PATRIMONIUL I FUNCIILE SALE .............................................2 1. Terminologie i definiie........2 2. Caracterele juridice ale patrimoniului...2 3. Funciile patrimoniului ......3 4. Clasificarea drepturilor patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean....4 TEMA 2 DREPTUL DE PROPRIETATE....................................................7 1. Definiia i caracterele juridice ale dreptului de proprietate.....7 2. Atributele dreptului de proprietate.9 3. Restricii ale dreptului de proprietate...10 4. Obiectul dreptului de proprietate..18 5. Formele dreptului de proprietate..27 6. Modalitile dreptului de proprietate35 7. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n revendicare..45 TEMA 3 POSESIA ...................................................58 1. Definiia posesiei ...........................................................58 2. Elementele constitutive ale posesiei ..........................................................58 3. Dobndirea i pierderea posesiei ...........................................................59 4. Viciile posesiei ..........................................................60 5. Efectele posesiei .................................................................62 6. Protejarea posesiei prin aciunile posesorii ................................................................63 TEMA 4 DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT........................66 1. Dreptul de uzufruct ................................................................66 2. Dreptul de uz i de abitaie .................................................................70 3. Servituile .......................................................................71 4. Dreptul de superficie ....................................................................74 TEMA 5 MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTURILOR REALE ....................................................75 1. Codul civil despre modurile de dobndire a drepturilor reale ..................................................75 2. Legea ca mod de dobndire a drepturilor reale .........................................................75 3. Hotrrea judectoreasc, mod de dobndire a drepturilor real........................................75 4. Tradiiunea (predarea material) ca mod de dobndire a drepturilor reale ............76 5. Ocupaiunea (ocuparea) ca mod de dobndire a drepturilor reale ........................................76 6. Accesiunea ca mod de dobndire a drepturilor reale .....................................................76 7. Uzucapiunea (prescripia achizitiv) ca mod de dobndire a drepturilor reale ...............79 8. Convenia, ca mod de dobndire a drepturilor reale ......................................................85 TEMA 6 PUBLICITATEA DOBNDIRII DREPTURILOR REALE IMOBILIARE ...............86 1. Consideraii generale. Necesitatea publicitii .....................................................86 2. Sisteme de publicitate imobiliar anterior Legii nr. 7/1996 ....................................86 3. Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996 ........................................................88 BIBLIOGRAFIE ..........................................................93

84