EL DAO AL REMANENTE Y COMO CALCULARLO

Ing. Roberto Lora Gonzlez Especialista en Valuacin

Qu se entiende por dao al remanente? El dao al remanente es un concepto que aparece por primera vez en la Ley de Expropiaciones # 7495, en el artculo # 4, prrafo tercero y dice....La Administracin deber indemnizar por los daos que causen las limitaciones irrazonables al derecho de propiedad, especialmente cuando afecten el uso econmico del bien. El citado artculo ha hecho a la Ley, una de las ms avanzadas en el Continente Americano. Al incluirse el artculo en la Ley, se est indemnizando al expropiado con el objeto de que quede en condiciones similares en lo referente al valor de su inmueble, una vez que se le expropiara una seccin de su predio. Es decir el dao al remanente es una compensacin econmica por una expropiacin o servidumbre que se le hace a determinada persona fsica o jurdica para realizar un proyecto de infraestructura. Por qu el inters de introducir dicho artculo en la Constitucin Poltica? Anterior a la promulgacin de la Ley # 7495, se pagaba solo el rea del inmueble que se iba a expropiar, sin considerar el efecto que la expropiacin o servidumbre le iba a causar al resto del inmueble, se poda cortar la finca en dos secciones, poda quedar sin agua, la topografa influa para que un canal

cortara la finca en forma caprichosa, etc. y siendo la mxima en expropiaciones: que el expropiado no lucre a expensas de este acto, ni que el Estado aplicando su Ley de Imperio perjudique a sus ciudadanos que van a ser afectadas, en beneficio de las mayoras, hacia que este aspecto fuera de vital importancia por lo que se consider en la Ley # 7495. Durante muchos aos algunas Instituciones aplicaban leyes que no contemplaban este aspecto, sin embargo algunos valuadores externos, en los Peritajes que solicitaba el Poder Judicial, especficamente los Juzgados Contenciosos Administrativos consideraban este aspecto. Razonamiento que despus de varios aos de aplicacin (derecho privado), hizo que se considerara y quedara plasmado en la citada Ley. El Instituto Costarricense de Electricidad, fue la primera Institucin, que se manifest en pro de que se deba de acoger el avalo que consideraba el pago del dao al remanente, a pesar de que los valuadores de la Institucin no lo consideraban, dado que la Ley # 6313 no lo contemplaba y era la Ley que ellos aplicaban en esa poca (1992). Cul es la forma de calcularlo? De acuerdo con lo que indica el artculo # 4 de la Ley # 7495 el dao al remanente se relaciona con el aspecto econmico lo que hace que sea una INDEMNIZACION medida en trminos econmicos. El ingeniero Santiago Briceo en el Manual de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles y auspiciado por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.) y de la cual Costa Rica, a travs del Instituto Costarricense de Valuacin ICOVAL, forma parte, define que dao es: Perjuicio derivado de la accin u omisin, previsto o imprevisto que ocasiona dao a bienes o a intereses de terceros. En la expropiacin, la prdida en valor del resto en la toma parcial de una propiedad. Generalmente, la diferencia entre el valor de la propiedad total antes de la toma y el valor del remanente despus de la toma, es la medida del valor de la parte tomada y la prdida en valor del remanente.

Lo que nos lleva a aplicar la metodologa denominada ANTES Y DESPUES. El libro Manual de Tasaciones de Dante Guerrero, valuador Argentino y en el libro, Tratado de Valuacin de Stanley L. Mc Michael, escrito antes de 1949 se comenta de este mtodo. El mtodo consiste en realizar un avalo al inmueble en su estado original, aplicando los mtodos de costo o reposicin, rentabilidad o productividad y mercado (ANTES).

Luego realizar un avalo con el inmueble afectado por el proyecto. La segunda valoracin (DESPUES) debe considerar. a) Area a expropiar b) Remanente o remanentes, dependiendo de la ubicacin del rea que se expropi La diferencia de valor entre los avalos SIN y CON proyecto, ser el monto a indemnizar al expropiado (dao al remanente). Con lo cual el expropiado queda despus de la expropiacin en condiciones iguales o ligeramente mejor a la original (sin proyecto). La indemnizacin o pago del dao al remanente tiene como valor mximo el monto que falta para igualar los montos de los avalos de los inmuebles ANTES y DESPUES del proyecto. El monto del dao al remanente puede oscilar desde cero (no se le ocasiona dao al resto del inmueble), hasta la expropiacin total de la finca, depender de la ubicacin del rea a expropiar con relacin a la totalidad del inmueble. La valoracin del dao al remanente debe ser puntual, debe valorarse cada remanente por separado (si los hubiese) y NUNCA aplicar ecuaciones para su clculo.

Durante el X Congreso de Ingeniera Civil realizado en Costa Rica en setiembre del 2004, se tuvo el honor de contar con la participacin de la Arquitecta Mara Emilia Pereira Colls, Presidenta de la Sociedad de Ingenieros de Tasacin de Venezuela -SOITAVE-, profesional de gran experiencia en este campo y reafirm que la metodologa que se debe de aplicar para el pago del dao al remanente es la citada en el presente artculo.

El XXI Congreso Panamericano de Valuacin realizado en Cartagena de Indias - Colombia en setiembre del 2004, tuvo como una de las ponencias el tema de las SERVIDUMBRES, el cual fue desarrollado en forma excelente por el expositor Francisco Ochoa, el citado profesional al referirse al dao al remanente, mencion la metodologa de ANTES Y DESPUES, como la recomendada a utilizar. El Instituto Costarricense de Valuacin ICOVAL, realiz el 22 de noviembre del ao 2004 el I Congreso Nacional de Valuacin y I Encuentro Centroamericano de Valuadores, como expositor extranjero se invit al valuador Francisco Ochoa, para que hiciera nfasis de que el dao al remanente se debe de calcular por la Metodologa de ANTES Y DESPUES tanto para expropiaciones como para servidumbres y no utilizando ecuaciones o frmulas empricas que tienen ms soporte de ocurrencia que sentido tcnico. El mismo profesional present el tema en el ltimo Congreso de U.P.A.V., realizado en Caracas, Venezuela en abril del 2005, obsrvese lo importante de ir divulgando estos criterios a nivel Latinoamericano. Fue muy importante escuchar que para el pago el dao al remanente en servidumbres se tenga que aplicar la misma metodologa. Hace varios aos un grupo de profesionales fue conformado por el Ministerio Pblico (Seccin de Delitos Econmicos) para revisar los avalos que se

haban realizado para las expropiaciones del proyecto de la carretera costanera (Seccin Ciudad Coln-Orotina). El suscrito represent al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica y se pudo observar en los informes de los valuadores que nombr el Poder Judicial y de partes, donde el estado, pag montos de dinero exorbitantes por malas valoraciones y el principal parmetro de esas malas valoraciones, fue el mal clculo del dao al remanente, perjudicando con ello gravemente al pas y por ende a todos los costarricenses.

Fue consenso de la comisin integrada por profesionales de diferentes instituciones, entre ellas: Tributacin Directa, Colegio de Ingenieros Agrnomos, Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cmara Costarricense de Corredores de Bienes Races y del Ministerio de Obras Pblicas y Transportes, aplicar la Metodologa de ANTES y DESPUES, en las revisiones de las citadas valoraciones. Sin embargo todava se observa que algunas instituciones pblicas del pas siguen aplicando ecuaciones EMPIRICAS, sin ningn sustento tcnico y lo ms crtico, es que siguen sin entender lo que significa el trmino dao al remanente. Si se calcula el dao al remanente, como se hace en los pases ms adelantados que Costa Rica en Valuacin, estaramos en futuros procesos de expropiaciones y servidumbres, eliminando avalos mal elaborados, e ir creando jurisprudencia como se hizo durante varios aos antes de que el DAO AL REMANENTE, fuera incluido en la Ley de Expropiaciones #7495. Tambin es muy importante que las Instituciones Pblicas que tienen que realizar avalos en estos campos, recurran a los libros antes citados y que si desde hace ms de 50 aos se conoce este mtodo y todava hoy da excelentes profesionales de Sur Amrica estn haciendo conciencia de que se aplique este mtodo, Por qu no aplicarlo en Costa Rica?.

Recientemente el Instituto Costarricense de Electricidad, public en la Gaceta un Reglamento para expropiaciones y servidumbres, es muy gratificante observar que para el dao al remanente en expropiaciones se recomiende utilizar el mtodo de ANTES Y DESPUES. Aunque para servidumbres recomiendan aplicar una ecuacin. Solo el echo de que el ICE lo est incorporando en su reglamento, aunque sea en forma parcial, merecen una felicitacin, porque solo escribiendo nos podemos igualar a los pases ms avanzados en Valuacin a nivel latinoamericano y mundial.