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PACTO COMISORIO
I. CONCEPTO

El pacto comisorio es una estipulacin en virtud de la cual las partes establecen que, sino se cumple lo pactado, el contrato se resolver. Es, por consiguiente, una condicin resolutoria tcita expresamente pactada por las partes.

II.

REGLAMENTACIN

El pacto comisorio se encuentra reglamentado en el prrafo 10, Ttulo 23 del Libro IV, arts. 1887 a 1880 en el Contrato de Compraventa a propsito de la obligacin que tiene el comprador de pagar el precio, ubicacin que ha dado origen a diversas discusiones doctrinarias. 1 Discusin Doctrinaria: El pacto comisorio tiene aplicacin nicamente en el contrato de compraventa a propsito de la obligacin del comprador de pagar el precio o tambin rige para otros contratos o respecto de otras obligaciones del contrato de compraventa distintas a la de pagar el precio? Se ha sostenido que las partes pueden pactar que se resolver el contrato sino se cumple lo pactado cualquiera sea ste contrato, incluso tratndose de un contrato unilateral, y respecto de cualquier tipo de obligacin. As, por ejemplo, se podr pactar que se resolver el contrato de arrendamiento si el arrendatario no paga la renta dentro de cierto plazo o que quedar sin efecto el contrato de promesa sino se celebra el contrato en el plazo estipulado. Abeliuck justifica la procedencia general del pacto comisorio en nuestro derecho, invocando los siguientes argumentos: 1 La reglamentacin del pacto comisorio a propsito del contrato de compraventa obedece a razones de carcter histrico, pues se trata de una creacin del derecho romano a travs de la lex comisoria referida al contrato de compraventa, y esta vinculacin ha permanecido en el tiempo sin que exista razn jurdica para sostener que el pacto comisorio procede slo respecto del contrato de compraventa. 2 El pacto comisorio, an cuando el legislador no lo hubiere contemplado expresamente es perfectamente lcito, porque las partes en virtud de la libertad contractual lo pueden estipular. El art. 1489 es meramente supletorio de la voluntad de las partes; en atencin a lo comn que era la condicin resolutoria tcita sta pas a subentenderse, pero no hay inconveniente para que las partes estipulen aquello que sin el pacto de todos modos va existir por disposicin de la ley.

2 3 Las partes pueden estipular cualquier en un contrato como condicin cualquier hecho futuro, lcito, moral y fsicamente posible y no hay ninguna razn para pensar que este hecho futuro e incierto no sea el incumplimiento de lo pactado. 2 Discusin Doctrinaria: Efectuada esta aclaracin surge una segunda interrogante Qu normas rigen el pacto comisorio; las normas que da el C.C. en los arts. 1878 y sgtes., las normas de la condicin resolutoria tcita olas normas de la condicin resolutoria ordinaria? Para determinar la reglamentacin aplicable al pacto comisario resulta necesario recurrir a la clasificacin que ha efectuado la doctrina a propsito del pacto comisorio y distinguir entre pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado. 1 Pacto Comisorio Simple: es aquel pacto por el cual las partes establecen que sino se cumple lo pactado se resolver el contrato. Es decir las partes estipulan expresamente una condicin resolutoria tcita. El C.C. en el art. 1877 establece que por el pacto comisorio se estipula expresamente que no pagndose el precio al tiempo de la compraventa se resolver el contrato de venta. Entindase esta estipulacin en el pacto de venta y cuando se expresa toma el nombre de pacto comisorio. ALESSANDRI seala que el inc. segundo de este artculo es doblemente redundante, en razn de dos consideraciones: a.) El inc. segundo indica que esta estipulacin debe entenderse siempre en el contrato de compraventa, en circunstancias que esta idea ya estaba consagrada en el art. 1489, toda vez que la compraventa es un contrato bilateral. b.) En la parte segunda este inciso repite la alusin a la expresin del pacto, ya que indica y cuando se expresa, en circunstancias que en el inciso primero utiliza la frase se estipula expresamente. La explicacin que ha dado la doctrina es que Andrs Bello redact el inciso segundo del art. 1877 de esta manera para evitar que se pensara que, como el pacto comisorio est regulado a propsito de la compraventa, no procede la condicin resolutoria tcita en la compraventa, siendo necesario pactarla. Por su parte, el art. 1878 prescribe que por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la eleccin de las acciones que le concede el art 1873. Segn el art. 1873 cuando se estipula el pacto comisorio se producen los mismos efectos de la condicin resolutoria tcita; sino se cumple con lo pactado el acreedor puede exigir la resolucin del contrato o el cumplimiento forzado y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. Por lo mismo, para que se produzcan los efectos propios del pacto comisorio se requiere sentencia judicial, de modo tal que, como no opera de pleno derecho, el deudor puede enervar la accin resolutoria pagando.

3 Como se indic con anterioridad, el pacto comisorio simple puede estipularse dentro de la compraventa o fuera de la compraventa y dentro de ella puede estipularse a propsito de la obligacin de pagar el precio o a propsito de otra obligacin distinta, hiptesis que, como se expresa a continuacin, revisten algunas diferencias. a.) Pacto comisorio dentro de la compraventa a propsito de la obligacin de pagar el precio: En este caso se requiere sentencia judicial y la nica particularidad es el plazo de prescripcin especial para pedir la resolucin establecido en el art. 1880. El art. 1880 seala que el pacto comisorio prescribe en el plazo prefijado por las partes, sino pasare de cuatro aos contados desde la fecha del contrato. Esta regla particular se justifica porque se piensa que en el contrato de compraventa el plazo debe ser menor para evitar que ste se prolongue en el tiempo y entrabe la libre circulacin de los bienes. b.) Pacto comisorio fuera o dentro de la compraventa a propsito de una obligacin distinta de la obligacin de pagar el precio En este caso se producen los mismos efectos de la condicin resolutoria tcita, pero la prescripcin se rige por las reglas generales, esto es, el plazo de prescripcin es 5 aos desde que la obligacin se hizo exigible. Podra pensarse que estipular un pacto comisorio simple es inoficioso, ya que el art. 1489 expresamente ha establecido la procedencia de la condicin resolutoria tcita, pero esta observacin slo tiene cabida respecto de los contratos bilaterales, porque como se explic oportunamente, el art. 1489 slo resulta aplicable respecto de los contratos bilaterales, de modo tal que el pacto comisorio simple cobrara importancia a propsito de los contratos unilaterales. Conclusin: El pacto comisorio simple no es sino la condicin resolutoria tcita estipulada por las partes y produce los mismos efectos de sta, sea en la compraventa o en cualquier otro contrato, con la nica salvedad que en la compraventa en caso de no pago del precio est sujeta a un plazo de prescripcin especial. 2 Pacto Comisorio Calificado o con clusula de resolucin ipso facto: es aquel por el cual se establece que si una de las partes no cumple lo pactado el contrato se resolver ipso facto, inmediatamente, de pleno derecho o sin necesidad de intervencin judicial alguna o cualquier otra frmula que haga entender que las partes quieren evitar la intervencin del juez. El C.C. en su art.1879 seala que si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido se resuelva ipso facto el contrato de venta el comprador podr hacerlo subsistir pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificacin judicial de la demanda. Se debe distinguir si el pacto comisorio se estipul dentro del contrato de compraventa o fuera de ste y si se estipul en el contrato de compraventa a propsito de la obligacin de pagar el precio o de otra obligacin distinta.

4 a.). Pacto comisorio a propsito de la obligacin de pagar el precio en el contrato de compraventa. En este caso resulta aplicable el art. 1879 del C.C., derivndose las siguientes consecuencias: a.) La resolucin no opera de pleno derecho. b.) Por consiguiente, se requiere de una sentencia judicial. c.) El deudor puede evitar la resolucin pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificacin judicial de la demanda, a diferencia de lo que ocurre a propsito de la condicin resolutoria tcita, pues sta puede enervarse durante toda la secuela del juicio oponiendo la excepcin de pago del art. 310 del C.P.C. Como se advierte, se trata de un plazo de horas y no de das, lo que adquiere importancia en cuanto al cmputo del plazo, porque de acuerdo al art. 48 del C.C. los plazos de das debern ser completos y corrern hasta la medianoche del ltimo da del plazo. Este plazo especial encuentra su justificacin en el hecho que el legislador pretende impedir que la compraventa quede sin efecto, porque ello puede entrabar la libre circulacin de los bienes, dando esta especial oportunidad al deudor para que pague, vulnerando incluso la estipulacin de las partes. b.) Pacto comisorio fuera de la compraventa o dentro de ella, pero fuera de la obligacin de pagar el precio. a.) b.) c.) d.) En este caso, la doctrina mayoritaria ha sostenido lo siguiente: Las partes en virtud de la libertad contractual puede estipular un pacto comisorio calificado an fuera del contrato de compraventa o dentro de ste a propsito de una obligacin distinta de pagar el precio. La estipulacin de las partes debe respetarse y, en consecuencia, la resolucin opera de pleno derecho y no requiere sentencia judicial. No se aplica el art. 1879 del C.C., el deudor no tiene un plazo de 24 horas para pagar, porque la resolucin opera de pleno derecho, de modo que la sentencia judicial constata, pero no declara la resolucin. El acreedor puede, de acuerdo a la regla del art, 1487, renunciar a la resolucin ya producida, porque est establecida en su exclusivo beneficio, y, en consecuencia, pedir el cumplimiento. Sin embargo, algunos autores han sostenido que debe aplicarse analgicamente el plazo de 24 horas contenido en el art. 1879. ABELIUCK sostiene que la solucin de aplicar analgicamente el plazo de 24 horas contenido en el art. 1879 es inadmisible, en virtud de las siguientes consideraciones: a.) Las partes han querido evitar la intervencin judicial por lo que han estipulado que el contrato se resolver ipso facto y es a esta voluntad a la que debe darse sentido. Segn el art. 1545 del C.C. esta estipulacin es una ley para las partes y no puede ser invalidada sino por una causa legal o ser contraria al orden pblico o a las buenas costumbres.

5 b.) El plazo de 24 horas es excepcional por lo que no es admisible su aplicacin analgica, pues el art. 1879 es una norma de carcter prohibitivo. Adems, como ya se ha indicado, es una norma de carcter especial a propsito de la compraventa; el legislador en virtud de esta norma pretende impedir que la compraventa quede sin efecto, por las complicaciones que ello puede acarrear para la libre circulacin de los bienes, y, por ello, da toda clases de oportunidades al deudor para que pague, llegando incluso a vulnerar la estipulacin de las partes. Estas razones no concurren, por ejemplo, tratndose del contrato de arrendamiento o del contrato de promesa que no son ttulos traslaticios de dominio. APUNTE N 13 OBJETOS DERECHO (CLASE DE MARTES 16 DE MAYO DE 2006)

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