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La subsistencia de cargas en el embargo y remate de inmuebles

La subsistencia de cargas en el embargo y remate de inmuebles

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Un estudio sobre el proceso ejecutivo de inmuebles en España. Una teoría general del proceso, se estudia la coordinacion del proceso ordinario y el proceso ejecutivo, y la relación de la ejecución singular con la ejecución concursal, y de la ejecución singular con la ejecución hipotecaria.
Un estudio sobre el proceso ejecutivo de inmuebles en España. Una teoría general del proceso, se estudia la coordinacion del proceso ordinario y el proceso ejecutivo, y la relación de la ejecución singular con la ejecución concursal, y de la ejecución singular con la ejecución hipotecaria.

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Published by: JA Alvarez Caperochipi on Feb 15, 2012
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LA SUBSISTENCIA DE CARGAS EN EL EMBARGO Y REMATE DEINMUEBLES.
Jose A Alvarez Caperochipi
Pamplona 2012
 
I El FUNDAMENTO POSESORIO Y REGISTRAL DEL EMBARGO DEINMUEBLES.1.1. El embargo de inmuebles y la ordenación de cargas en la legislación hipotecaria.a) La posesión y el registro como instrumentos de eficacia de la ejecución deinmuebles.En la LEC 1/2000 el juicio ejecutivo sobre inmuebles es un juicio sumario queinvestiga la posesión del inmueble embargado (Art. 646, 661 LEC), toma posesión delmismo y entrega de la posesión del bien ejecutado al acreedor rematante (Art. 675LEC). La posesión es la apariencia predominante de la titularidad que funda la eficaciadel juicio ejecutivo en la LEC 1/2000, es decir se embarga al deudor poseedor sin prejuzgar la propiedad (Art. 594 LEC), y por la tutela constitucional de la posesión, la posesión es inmediatamente oponible al embargo.El registro por su parte da certeza a la deuda ejecutada, afecta el bien embargadoa la deuda ejecutada, ordena las preferencias del crédito en la ejecución, publica el proceso, y asegura el debido avalúo del bien embargado. La eficacia del registro comoapariencia se basa en la especial tutela del asiento registral derivada de la legitimaciónregistral, a la que se le da una eficacia peculiar y característica derivada de lainoponibilidad de lo no inscrito (según se deduce principalmente del peculiar régimendel tercer poseedor, Art. 662 LEC). El registro da contenido al principio de subsistenciade cargas anteriores y preferentes en una ejecución (Art. 668, 670 LEC), y al descuentode las cargas preferentes en el avalúo, que se hace sobre un fundamento estrictamenteregistral (Art. 666 LEC). El registro presta también una eficacia radical al remate yadjudicación, pues la propiedad del bien rematado se trasmite sin otras cargas que lasmanifiestas o inscritas.El juicio ejecutivo sobre inmuebles ni declara la propiedad del bien embargado,ni modifica el rango, privilegio o exigibilidad de la deuda ejecutada. Por su carácter sumario esta presidido por una justicia formal fundada en dos grandes apariencias: la posesión y el registro. La Ley de enjuiciamiento 1/2000, perfila la ejecución deinmuebles desde el debido respeto a la tutela constitucional de la posesión y al ordenformal de los créditos (como garantía de estabilidad del sistema financiero). En particular la anotación de embargo es instrumento para la ordenación de las cargas que pesan sobre el bien embargado. La eficacia radical de la posesión e inscripción comofundamentos del proceso ejecutivo de inmuebles funda examinado
a contrario
lainoponibilidad de lo que no es manifiesto ni esta inscrito. Los derechos no manifiestosque no estén inscritos u anotados son inoponibles al embargo, y el rematante no quedaafectado por los mismos.
Por la hipoteca el registro nace a la ordenación del crédito. Es la genial innovación de lacodificación francesa que inventa la hipoteca, y la saca del reino de las deudas para hacerla Señora de la propiedad. Con la hipoteca nace una ejecución singular hipotecaria, sencilla y eficaz, que se convierte eninstrumento inestimable del desarrollo económico y social, al crear el capital. A imagen y semejanza de laacción hipotecaria la legislación procesal moderna pretende habilitar mediante el registro una acciónejecutiva sencilla y eficaz de inmuebles. A mi entender en el alma y la justificación del juicio ejecutivo de
 
inmuebles, se encuentra la renovación profunda que el Registro de la propiedad ha traído al derecho civil:la propiedad se concibe no tanto como una realidad de hecho, o como una sombra del Estado, sino comoun orden de responsabilidad para el pago de las deudas, aquí y ahora, de modo sumario según una jerarquía de preferencias del crédito sobre inmuebles definidas por el registro (hipoteca y anotación, Art.1923.3º CC)). La ejecución priva de la propiedad a quien no paga su deuda, y la conclusión es que solo puede ser reconocido como propietario el que paga sus deudas. La evolución de la legislación hipotecariay el desarrollo de las categorías dogmáticas que fundan la eficacia del registro de la propiedad, hanrenovado de modo decisivo la eficiencia y funcionalidad del juicio ejecutivo de inmuebles. Y en particular la comprensión de las razones dogmáticas que fundan la eficacia respectiva de la posesión y delasiento registral están en la raíz mas profunda de la evolución y desarrollo normativo de la dogmática dela ejecución de inmuebles.
 b) El embargo sin desposesión del deudor en la primera ley hipotecaria.En el derecho histórico la toma de posesión judicial del bien embargado era elinstrumento que aseguraba la eficacia del embargo y del juicio ejecutivo. El embargosignificaba la toma judicial de posesión del bien embargado, y la puesta de los bienesembargados en administración judicial, normalmente nombrando un depositario oadministrador.
ALCARAZ Y CASTRO,
Método y práctica de los cuatro juicios: Civil ordinario, Sumario de partición, Ejecutivo, y general de concurso de acreedores
, Madrid: 1828. Florencio GARCÍA GOYENA,Joaquín AGUIRRE
,
 Febrero, o librería de jueces, abogados y escribanos
, Tomo 8, Tratado del juiciocrim., Madrid 1847, Pág. 157. En el derecho histórico la toma de posesión esta en la misma definición deembargo. ESCRICHE define el embargo como “La ocupación, aprehensión ó retención de bienes hechacon mandamiento de juez competente por razón de deuda ó delito
” Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia
, Tomo II, Madrid 1864, Pág., 789. En el acto del embargo se hace inventario exacto delos bienes que se ocupan… Hecho el inventario, se depositan los bienes embargados en sugeto lego, llanoy abonado, á elección del juez, sin que nadie pueda excusarse á la admisión de este encargo, á no estar exento de cargos vecinales… y ha de rendir por fin la competente cuenta, que toma el juez por ante elescribano de la causa (Pág. 790). Si los bienes embargados fueren inmuebles, se entregarán en depósito bajo inventarío, por el encargado de hacer el embargo, al vecino con casa abierta que se nombrare alefecto (Pág., 791). DE LA SERNA y MONTALBAN,
 Elementos de derecho civil y penal de España
,Tomo III, Madrid 1843, Pág., 121, afirman que “Verificado el embargo, se depositan los bienes en que seha realizado en persona abonada del pueblo”, pero afirman a continuación que según algunos autores, estaexigencia es en la actualidad inobservada en ocasiones. La ley 1, titulo XXV, del Libro XI de la NovísimaRecopilación, recuerda a los oficiales que si “durante el tal embargo ó secresto, fuere tiempo del coger delos frutos de las heredades, que los Oficiales del tal lugar donde esto acaesciere hagan coger los frutos”.
En la legislación hipotecaria, con anterioridad a la LEC 1/2000 se ha producidola simplificación y desarrollo de la naturaleza y eficacia del embargo de inmuebles. Yaen la primera legislación hipotecaria 1861/9 se sustituye la noción posesoria delembargo por una noción formal del embargo, y el embargo de inmuebles se concibecomo un acto ideal en el que el juez no tiene el deber de tomar posesión de los bienesembargados, y el embargado no necesariamente pierde su poder de administración ydisposición. El registro de la propiedad crea la hipoteca moderna, y altera decisivamentela noción de embargo.
Sobre el tema véase RAMOS FOLQUES,
 El precedente…cit 
., Pág. 704; SARMIENTORAMOS, Pág. 12; ARROYO Y AMAYUELAS,
 De las hipotecas judiciales a las anotaciones preventivas de embargo y de sentencia. Los precedentes de los artículos 42.2 y 42.3 LH 
, “estudios enhonor de Diez Picazo” III, Madrid 2003, Pág. 3521 y sigs; ZUBIRI DE SALINAS, M.,
 Hipoteca yconcurso
, en “las claves de la ley concursal”, 2005, Pág. 292; MARTINEZ ESCRIBANO,
 La eficacia del embargo. Su alcance frente a terceros,
Cizur Menor, 2006, Págs. 21 y sigs. CARRERAS LLANSANA,E
l embargo de bienes,
Barcelona 1957, Pág. 138
 ,
eleva a elemento definitorio del embargo el que elembargado conserva su poder de disposición. PARDO NUÑEZ (
 Anotaciones judiciales de embargo y

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