Prehorizontalidad

Derechos Reales
Comisin 7942
Eduardo Molina Quiroga

Concepto
Rgimen especial para proteger a los adquirentes de unidades en edificios aun no

afectados al rgimen de Propiedad Horizontal, dado que se est comprando algo que an no existe y a la precaria situacin que esto supona (Ley 17924)
No es un derecho real (no est en el art. 2503) Es un derecho personal La jurisprudencia integr su aplicacin con fallos plenarios
Eduardo Molina Quiroga

Obligaciones propietario
Todo propietario
o o o

de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio,

que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal Debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Afectacin a Prehorizontalidad es obligacin del propietario
Eduardo Molina Quiroga

Contenido escritura afectacin

Estado de ocupacin del inmueble; Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole; Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas: no puede exceder un ao ni el nmero de unidades ser superior 50% ciento; Cumplimiento recaudos del artculo 3 de la ley.
Eduardo Molina Quiroga

Documentacin
Copia certificada del ttulo de dominio Plano de mensura debidamente aprobado; Copia del plano del proyecto de la obra, aprobado Proyecto de plano de subdivisin Proyecto de reglamento copropiedad y administracin. Certificados del Registro Propiedad Inmueble: titulares, medidas, embargos, etc.
Eduardo Molina Quiroga

Hipotecas
La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca
Eduardo Molina Quiroga

Inscripcin
La escritura de afectacin se anota en Registro de la Propiedad Inmueble, y constar en los certificados Efectos:
o

Inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retraccin o desafectacin (arts 6 y 7)

Enajenacin total o parcial del inmueble:

o

no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados Eduardo Molina Quiroga (v.art.12)

Inscripcin boletos
La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato registrado.
El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la existencia de los elementos del artculo 3.
Eduardo Molina Quiroga

Desafectacin
Procede cuando se hubiere cumplido la condicin (venta de cantidad mnima y plazo).
El propietario puede retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura pblica, otorgada dentro de los diez (10) das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, Inscripta Reg.Prop.Inm.. o Certificado que no existen contratos registrados, o su nmero no alcanza mnimo previsto y que adquirentes recuperaron sumas entregadas como seas o anticipo, con ms un inters.
o
Eduardo Molina Quiroga

Desafectacin
Puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que:
Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin o No ha enajenado unidades: o Ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados; o Transcurrido un (1) ao la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.
o
Eduardo Molina Quiroga

Publicidad
El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu:
En un cartel permanente y visible en la obra En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda o En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades.
o o
Eduardo Molina Quiroga

Plenario (CNCiv., en pleno, 28/2/79:

Cotton, Moiss D. y otros c/ Tutundjian, Simn. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables
Eduardo Molina Quiroga

Plenario CNCiv., en pleno, 26/3/85

Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis.
La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y Administ. en los trminos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.
Eduardo Molina Quiroga

Preguntas?

Eduardo Molina Quiroga