ASOCIACIÓN DE VECINOS AFECTADOS

“CAMÍ VELL”
www.camivell.blogspot.com

Fecha: 28-11-2008
Asunto: Plan General en los sectores 14, 17 y 18.
Estoy en el sector nº ______.
La persona de contacto de la Asociación en este sector es
___________________________ y su número de teléfono es _______________.

PROBLEMAS COMUNES MÁS IMPORTANTES

1. Se emplea la L.R.A.U. y la L.U.V. simultáneamente y en perjuicio de los pequeños propietarios. La

L.R.A.U es una ley derogada desde el 1 de febrero de 2006.

2. Parcela mínima. Se carece de base vinculante que garantice que todos los propietarios podrán
materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela independiente. Los hoteles se ubicarán
en parcelas de gran tamaño.

3. El tamaño de los sectores es muy grande (La superficie del sector 14 (Pitxells) es de 2.125.414 m2. La
superficie del sector 17 (Alt Fardatxo) es de 3.303.724 m2. La superficie del sector 18 (Peñíscola Hills)
es de 3.208.388 m2).

4. Coeficientes de homogeneización. Estos coeficientes permiten que un propietario reparcelado en una

zona de uso hotelero reciba un 60 % más que el propietario de al lado, reparcelado en una zona de
uso de apartamentos turísticos.

5. Recursos hídricos. El docuemnto carece de certificado de la Confederación Hidrográfica. Los cálculos

sobre el consumo de los campos de golf se basan sobre premisas incorrectas y están mal calculados.

6. Adscripción de terrenos. El aprovechamiento urbanístico de zonas de nulo valor urbanístico baja

hasta las mejores zonas con un coeficiente del 0,55.

1
 PROBLEMAS ESPECÍFICOS MÁS IMPORTANTES
SECTOR 14
Cesiones Sector 14 (Pitxells)
Basado en el proyecto 2005 y 2008 (datos aprox)

Red Primaria
(25,23 %)
Campo golf
(19,35 %)
Dotaciones
(24,94 %)
Coeficiente
(3,80 %)
Parcela final
(26,68 %)

LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA ENGAÑOSA

2
 A. La Ley de Costas.
La Ley de Costas define varios grados de protección de la costa en función de la distancia al mar:
1. Zona de Dominio público Marítimo-terrestre. (Título I).
2. Zona de servidumbre de Protección (Título II, sección I).
3. Zona de servidumbre de tránsito: 6 m. (Título II, sección II).
4. Zona de servidumbre de acceso al mar (Título II, sección III).

Régimen aplicable a las viviendas.

Disposición Transitoria CUARTA.

“2. En las obras e instalaciones legalizadas conforme a los previsto en el apartado anterior, así como
las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible,
autorización de la Administración del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, que
resulten contrarias a lo establecido en la misma, se aplicarán las siguientes reglas:

c) En el resto de la zona de servidumbre de protección y en los términos en que la misma se aplica a

las diferentes clases de suelo conforme a lo establecido en la disp. trans. 3ª, podrán realizarse, obras de
reparación y mejora, siempre que no impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin
que el incremento de valor que aquéllas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. En
caso de demolición total o parcial, las nuevas construcciones deberán ajustarse íntegramente a las
disposiciones de esta Ley."

B. El PORN (Plan de Ordenación de Recursos Naturales Serra d

´Irta)
Áreas naturales: Aproximadamente las delimitadas en la zona de bode del sector.
Áras de expansión urbana. El interior del sector 14.

"Artículo 49. Régimen urbanístico. PORN

1. Los terrenos incluidos en la zona de protección delimitada en el PORN y las áreas naturales de la
zona de influencia se clasificará a efectos urbanísticos como suelo no urbanizable de protección especial. Los
terrenos incluidos en areas de predominio agrícola y áreas de expansión urbana se clasificarán por el
planeamiento municipal como suelo no urbanizable. Las áreas urbanizadas mantendrán la clasificación de
suelo establecida por el planeamiento vigente.

3
 2. El planeamiento urbanístico considerará como fuera de ordenación, las viviendas dispersas
existentes en el ámbito a que se refiere el párrafo anterior, excluyendo las edificaciones rurales tradicionales,
construidas con anterioridad a 1960 y aquellas edificaciones que no contradigan las determinaciones de este
PORN.
5. En el suelo clasificado de urbano o urbanizable por el planeamiento municipal a la entrada en
vigor de estas normas, siempre que no se contravenga lo establecido en las mismas, se podrán mantener los
usos y aprovechamientos que señale el planeamiento vigente, no pudiendo incrementarse éstos."

Art. 50 Edificación en medio rural.

“4. La construcción de viviendas unifamiliares, almacenes e instalaciones destinados a la explotación
agrícola únicamente podrá realizarse en las áreas de predominio agrícola, áreas de expansión urbana y áreas
urbanizadas de la zona de influencia, definidas en este plan, salvo que exista planeamiento de desarrollo en
las áreas de expansión urbana o urbanizadas que prevean otra cosa. La superficie mínima de parcela será de
10.000 metros cuadrados, con una altura máxima de cuatro metros; y una superficie máxima de parcela que
puede ser ocupada por las construcciones y elementos arquitectónicos no podrá exceder del 2% del total de la
parcela.”

C. El sector 14 en el PGOU
La letra pequeña dice (ver Normas urbanísticas, pág 368):

“2.- RED SECUNDARIA

- La localización de la Red Secundaria de Espacios Libres resolverá, por una parte, la continuidad
hacia el frente litoral de la red secundaria de espacios libres que formaliza el límite meridional del sector de
suelo urbanizable transitorio SUOT-15 “ Cap Blanc”, mediante un parque lineal de superficie mínima 25.000
m2 y, por otra, la transición con el Parque Público Natural PQN-3 “Playa Sur” con el objetivo de incorporar la
zona de servidumbre de protección de dominio público marítimo-terrestre a la red de espacios públicos.

3.- USOS PORMENORIZADOS

-El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los
objetivos y criterios de ordenación, las viviendas existentes.”

EJEMPLO: COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN

Memoria de Ordenación, pág 212.
CASO A CASO B

Finca de 5.000 m2 en zona de apartamento Finca de 5.000 m2 en zona hotelera.

turístico:
Aprovechamiento tipo = 0,36199 Aprovechamiento tipo = 0,36199
Coeficiente de uso = 1,6 Coeficiente de uso = 1
Coeficiente de localización = 1,1 Coeficiente de localización = 1,1
Coeficiente de calidad ambiental = 1,25 Coeficiente de calidad ambiental = 1,25

5.000 x 0,36199 x 0,9 =1628,96 UA 5.000 x 0,36199 x 0,9 =1628,96 UA

1628,96 / (1,6 x 1,1 x 1,25) =740,43 m2t 1628,96 / (1 x 1,1 x 1,25) =1.184,69 m2t

4
 SE PAGA LO MISMO

SE RECIBE EL 60 % MENOS.
OTROS ASPECTOS:
1. Las viviendas preexistentes y las indemnizaciones.
Forman parte de los gastos de urbanización que afectan individualmente a cada propietario la parte
proporcional de las indemnizaciones que procedan por la “extinción de derechos y destrucción de bienes a
consecuencia de la ejecución del planeamiento y, entre ellas, las derivadas de la destrucción de
construcciones, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades”.

EJEMPLO:
PROPIETARIO A PROPIETARIO B
Superficie: 10.000 m2. Superficie: 10.000 m2
Valor construcción: 200.000 € Valor construcción: 0 € (No hay)

Total superficie sector: 20.000 m2.

Total indemnizaciones sector: 200.000 €.

Indemnización a pagar: Indemnización a pagar:

10.000/20.000 x 200.000 = 100.000 € 10.000/20.000 x 200.000 = 100.000 €

Indemnización recibida: 200.000 € Indemnización recibida: 0€

Conclusión:-Pierde su vivienda. Conclusión:-Debe pagar 100.000 €.

- Recibe sólo 100.00 €.

2. Construcción de una depuradora en esta zona.

3. Problema de la discontinuidad entre el sector 14. Deberían constiruirse dos

sectores independientes.

4. No está previsto el uso residencial en este sector.

“Está admitida en todos los sectores la mezcla de alojamiento turístico con alojamiento de
temporada o "segunda residencia" pero no con viviendas permanentes de la población local.” (Memoria de
ordenación , pág 141).

5
 SECTOR 17

Cesiones SU 17 (Alt Fardatxo)

Basado en proyectos 2005 y 2008 (Datos aprox)

Red Prim.
(21,34 %)
Campo golf
(13,09 %)
Dotaciones
(29,5 %)
Coeficiente
(4,49 %)
Solar fin
(31,57 %)

LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA ENGAÑOSA

La letra pequeña dice (ver Normas urbanísticas, pág 369):

“2.- LA RED SECUNDARIA

- La localización de la Red Secundaria de Espacios Libres y Zonas Verdes resolverá el contacto con
el SUS-18 Alto Fardatxo mediante un Parque Lineal de directriz este-oeste de 330.000 metros cuadrados de
superficie mínima. Al tiempo, se destinará a espacio libre perteneciente a la red secundaria la franja de suelo
localizada entre el corredor ferroviario y el Parque de la Red Primaria PQL-3.1 y los suelos adyacentes al
trazado previsto para la infraestructura del trasvase del Ebro.

3.- LOS USOS PORMENORIZADOS

- Los usos hoteleros y el equipamiento deportivo Campo de Golf se localizarán al oeste del trazado
del Trasvase del Ebro
- El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los
objetivos y criterios de ordenación, las viviendas existentes.”

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 SECTOR 18
Cesiones SU 18
Basado en los proyectos 2005 y 2008 (Datos aprox)

Red Prim.
(21,98 %)
Campo golf
(13,38 %)
Dotaciones
(29,09 %)
Coeficiente
(4,42 %)
Solar fin
(31,13 %)

LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA ENGAÑOSA

7
 La letra pequeña dice (ver Normas Urbanísticas, pág 370):

2.- LA RED SECUNDARIA

- La localización de la Red Secundaria de Espacios Libres y Zonas Verdes resolverá la integración de los
terrenos pertenecientes a las estribaciones de Sierra Grossa incluidos dentro del sector, mediante una reserva
de suelo de superficie mínima 520.000 m2. Al tiempo, se destinará a espacio libre perteneciente a la red
secundaria la franja de suelo localizada entre el corredor ferroviario y el Parque de la Red Primaria PQL-3.2 y
los suelos adyacentes al trazado previsto para la infraestructura del trasvase del Ebro.

3.- LOS USOS PORMENORIZADOS

- Los usos hoteleros y el equipamiento deportivo Campo de Golf se localizarán al oeste del trazado del
Trasvase del Ebro
- El Plan Parcial deberá valorar la posibilidad de reconocer, en el caso de resultar compatible con los
objetivos y criterios de ordenación, las viviendas existentes.

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EJEMPLO COEFICIENTES HOMOGENEIZACIÓN: Sectores 17 y 18

CASO A CASO B

Finca de 10.000 m2 en zona de apartamento turístico: Finca de 10.000 m2 en zona hotelera.

Aprovechamiento tipo = 0,3071 Aprovechamiento tipo = 0,3071
Coeficiente de uso = 1,6 Coeficiente de uso = 1,0
Coeficiente de localización = 1,25 Coeficiente de localización = 1,25
Coeficiente de calidad ambiental = 1,5 Coeficiente de calidad ambiental = 1,5

10.000 x 0,3071 x 0,9 =2.763,90 UA 10.000 x 0,3071 x 0,9 =2.763,90 UA

2.763,90 / (1,6 x 1,25 x 1,5) =921,30 m2t 2.763,90 / (1,0 x 1,25 x 1,5) =1.474,08 m2t

SE PAGA LO MISMO (MISMAS UNIDADES DE

APROVECHAMIENTO)

SE RECIBE EL 60 % MENOS.

LEGISLACIÓN CATASTRAL
“Art 7.2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico como
urbano; los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en
sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del
instrumento urbanístico que lo desarrolle, y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral.

“1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la
producción.

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“Art. 25.2. Las ponencias de valores podrán contener, en los términos que reglamentariamente se
establezcan, los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por
modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha ponencia con posterioridad a su
aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de tipologías, usos,
aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados
con los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados.”

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LEGISLACIÓN
A) Suelo Urbano (LUV art. 10):
“1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que, sin tener la condición de solar, cuentan con
acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad
y características adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que prevea
el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se encuentren integradas en la malla urbana.”

B) Suelo urbanizable (LUV art. 12 y 13)

Artículo 12. Suelo urbanizable.

1. El planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que pretenda incorporar al proceso de
urbanización (...).
2. La clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera aptitud de los terrenos para su
urbanización, previa programación de los mismos. Dicha clasificación implica la sujeción de los terrenos al
régimen de las Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbanización.

Artículo 13. Régimen del suelo urbanizable sin programación.

Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que no tengan Programa aprobado y
vigente estarán sujetos a las siguientes limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras Leyes:
a) Deberán respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento aplicable.
b) No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas, forestales,
ganaderas, cinegéticas o similares, que guarden relación directa con la naturaleza y destino de la finca, se
ajusten a los planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura, que deberá emitir el
correspondiente informe, así como las vinculadas funcionalmente a la ejecución y entretenimiento de los
servicios públicos.
d) En las divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de las
determinaciones del planeamiento aplicable y la legislación agraria.

C) Suelo No Urbanizable (LSNU, art. 7)

Artículo 7. Derechos.
1. Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de
su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos. Podrán destinarla a fines agrícolas,

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forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y
dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial y urbanístico.

2. Excepcionalmente, mediante los procedimientos y en los términos previstos en esta ley, podrán realizar
obras y construcciones, así como otros actos sobre el suelo y subsuelo, instalaciones y edificaciones, que
excedan de las previstas en el punto anterior y que se legitimen o atribuyan expresamente por la ordenación
territorial y urbanística.

Usos admitidos en suelo no urbanizable:

Artículo 20. Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales

Artículo 21. Vivienda aislada y familiar

b) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie,
abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por
vivienda.
c) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos por ciento de la finca rústica; el resto
de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias. No obstante, el plan podrá
permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya
superficie no exceda a la ocupada por la edificación.

Artículo 22. Vivienda rural vinculada a explotación agrícola

Artículo 23. Asentamientos rurales-históricos

Artículo 24. Explotación de canteras, extracción de áridos y de tierras o recursos geológicos,

mineros o hidrológicos, y generación de energía renovable.

Artículo 25. Actividades industriales, productivas y terciarias o de

servicios

Artículo 26. Condiciones de implantación de las actividades industriales

y productivas

Artículo 27. Condiciones de implantación de las actividades terciarias o de servicios

2. Sólo podrán tramitarse actuaciones para la implantación de las siguientes actividades:
a) Establecimientos de restauración, hoteleros y asimilados cuando se acredite que su emplazamiento diste
más de cinco kilómetros de suelo vacante clasificado como urbano o urbanizable con calificación apta para
albergar estos usos (...).

b) Centros recreativos, deportivos y de ocio, cuando se acredite suficientemente la procedencia de su

implantación en suelo no urbanizable por estar íntimamente relacionados con las características del entorno
natural y siempre que colaboren a la sostenibilidad y el mantenimiento del medio rural.

c) Campamentos de turismo e instalaciones similares o equivalentes de carácter turístico que cumplan los
requisitos que les imponga su regulación específica y no propicien, por sus características y emplazamiento,
la formación de núcleos de población o de características urbanas.

d) Actividades culturales y docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, centros sanitarios y científicos, y

servicios funerarios y cementerios, cuando además de cumplir con la normativa sectorial que
específicamente las regule, se acredite suficientemente, en razón a sus características concretas, la

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procedencia de su emplazamiento aislado y la imposibilidad de ubicarlos en suelos con calificación
urbanística idónea del municipio afectado.

e) Plantas para el tratamiento, valorización, depósito y eliminación de residuos de titularidad y explotación

privadas.

f) Obras e instalaciones propias de las redes de suministros y comunicaciones de titularidad privada, de

necesario emplazamiento en suelo no urbanizable, cuya autorización no proceda tramitarse como servicios o
actividades de interés general o esencial en ejecución de las obras públicas, declaradas de utilidad pública o
sean autorizables conforme a lo previsto en el artículo 29 de esta ley.

g) Estaciones de suministro de carburantes y áreas de servicio de las carreteras cuando no estén

expresamente delimitadas por el planeamiento o la ordenación de la vía.

3. La parcela exigible para estas actuaciones terciarias o de servicios en el suelo no urbanizable será al menos
de media hectárea, debiendo quedar el cincuenta por ciento de la misma libre de construcción o edificación y
dedicado al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo.

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El proyecto de Plan General y el Suelo No Urbanizable
(Memoria de ordenación, pág. 173):
USO VIVIENDA
“En este caso, se aumenta la superficie mínima de la parcela ( en ningún caso inferior a 20.000
metros cuadrados) y se disminuye la ocupación de la edificación en la parcela ( siempre inferior al uno por
ciento de su superficie). La edificabilidad máxima de la vivienda aislada es también inferior a la rural, en
concreto 0,01 m2/m2 sobre parcela.

En el Suelo No Urbanizable Común se prohíbe la vivienda aislada desvinculada en las zonas SNUC1.
De igual modo queda prohibida en la Unidad Ambiental de Montaña Grossa en el SNUC2.
a. Tan sólo podrá edificarse cuando en un círculo de 100 metros de radio con centro en la vivienda
en cuestión, no concurran más de tres viviendas incluida aquella.
b. La vivienda deberá situarse a no menos de 500 metros de los Suelos Urbanos o Urbanizables,
respetando, en su caso, las distancias a las redes viarias que se establecen en la legislación sectorial de
carreteras. En cualquier caso la edificación se situará a no menos de 15 metros de los lindes de la finca.”

USO HOTEL RURAL

“Artículo 11.35.Parámetros de ordenación para el uso de hotel rural.
Se establecen con carácter particular para el uso hotelero en suelo no urbanizable los siguientes parámetros
de ordenación:
a. Parcela mínima: 20 Hectáreas.
b. Edificabilidad máxima: 0,075 m2/m2 sobre parcela. Densidad máxima: 3 plazas hoteleras/Has.
i. Separación mínima a Suelo Urbano y/o Urbanizable: 1.500 metros cuando sea de interés para el desarrollo
turístico de la zona rural interior del municipio; en otro caso, la distancia será de 5.000 metros.
j. Queda totalmente prohibido este uso en el suelo no urbanizable protegido y en el SNUC 1.

PRÓXIMAS REUNIONES
Viernes 12 de diciembre 20:30 h Zona húmeda y zonas verdes.
Se ruega llevar el dato de la superficie de la finca afectada.

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