Samenvoegen Goedkope Woningen (SEV)

Samenvoegen koopwoningen
Krimp in Zeeuws-Vlaanderen
Auteurs: Geert Claessens en Ritske Dankert (Companen)
Rotterdam, oktober 2011
Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideen voor innovaties in de praktijk.
VOORWOORD
Woningen samenvoegen, zodat er administratief gezien minder woningen op de markt overblijven. Dit is een veelgehoorde mogelijke oplossing in de gebieden waar bevolkingsdaling voorkomt. Veel woningen in Friesland, Groningen, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn relatief klein en voldoen niet meer aan de wensen van deze tijd. Door het samenvoegen van woningen kun je de kwaliteit van de woning verbeteren en aan de wensen van bewoners tegemoet komen, zonder te slopen. Veel huiseigenaren hebben het idee dat de woning twee keer zo veel waard wordt na de samenvoeging. De SEV liet een onderzoek doen naar de mogelijkheid van samenvoegen van woningen, de bouwkundige obstakels en de regelgeving. Dit onderzoek laat zien dat het samenvoegen van woningen inderdaad een oplossing is maar niet d oplossing. Hobbels en bobbels De SEV vroeg Companen het onderzoek uit te voeren. Zij kozen voor een focus op goedkope koopwoningen (60.000- 100.000) en woningen die niet groter zijn dan 80m . Dit segment wordt gezien als meest kansrijk voor
2
samenvoeging en heeft daardoor de meeste impact op de woningmarkt. Uit de analyse blijkt echter dat deze oplossing het probleem verschuift. De goedkope woningen worden door de samenvoeging groter en vallen daardoor in de middeldure categorie. Dit betekent dat het overschot van woningen verplaatst wordt van de goedkope koop naar de middeldure koop. De mismatch tussen vraag en aanbod blijft bestaan. Companen hield een enqute onder de bewoners van de gemeenten Terneuzen en Sluis over de mogelijkheid tot samenvoeging. Van de 219 respondenten gaven er 50 aan interesse te hebben in deze mogelijkheid. Een van de vragen was welke problemen de respondenten verwachtten. Vooral bouwkundige en financile obstakels werden genoemd. Expertmeeting Tijdens een expertmeeting, met banken architecten, gemeenten en provincie, zijn de veronderstelde hobbels besproken. De hobbels bleken vaak redelijk eenvoudig glad te strijken. Bouwkundig en administratief kunnen de gemeente en het nutsbedrijf veel vergemakkelijken. Bijvoorbeeld door het aanbieden van een voorlopig toets van de bouwaanvraag, het opstellen van een stappenplan voor het samenvoegen en het geven van informatie. Deze mogelijkheden bestaan vaak al, maar moeten toegankelijker worden voor het publiek. De te verwachten investeringen en de financiering van samenvoegen blijkt voor iedereen een probleem. De investeringen worden waarschijnlijk niet terugverdiend door een hogere verkoopwaarde van het huis. 1+1 is hier dus niet 2, maar blijft waarschijnlijk 1. Daarnaast denken de experts dat het lastig is een lening of een extra hypotheek te krijgen om de samenvoeging te financieren. Het is daarom belangrijk te hoge verwachtingen van eigenaren te temperen.
Kleine schaal Uit het onderzoek blijkt dat het samenvoegen van goedkope koopwoningen niet d oplossing is voor de krimpproblematiek. Het is wel een instrument om op kleine schaal woningen uit de markt te nemen. Daarnaast betekent samenvoegen een groter huis, met meer en langdurig woongenot voor de bewoners. Tenslotte kan het een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de vastgoedwaarde van de woning en de omgeving. Stappenplan voor samenvoegers Op het moment van schrijven werken de drie gemeenten Terneuzen, Sluis en Hulst aan een stappenplan voor samenvoegers. Dat komt op de website van de drie gemeenten te staan met bijbehorende contactpersonen. Daarnaast kijkt de gemeente in samenwerking met de banken en de provincie naar nieuwe financile arrangementen voor huiseigenaren, bijvoorbeeld in de vorm van laagrentende leningen. Het zou leuk zou zijn om de genteresseerden uit te nodigen voor een bijeenkomst; hoe concreet kunnen de plannen van eventueel samenvoegen worden en wat hebben de genteresseerden daarvoor nodig? Wanneer mensen aan de slag gaan kan dit een sneeuwbaleffect tot gevolg hebben. SEV-rijksexperimenten Een derde van de Nederlandse gemeenten krijgt tot 2040 te maken met bevolkingskrimp. Aan de rand van Nederland zal dit ook gepaard gaan met een afname van het aantal huishoudens. Sinds 2008 begeleidt en ondersteunt de SEV experimenten op het terrein van krimp. Eind 2009 is het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling vastgesteld. Voor het ministerie van BZK (destijds VROM/WWI) cordineert de SEV dertien woon- en woonomgevingexperimenten die bij het Rijk zijn ingediend in het kader van het Actieplan. De experimenten richten zich op het aanpakken van de leegstand en verloedering van woningen als gevolg van krimp. Eind 2011 bundelen we de kennis uit de krimpexperimenten in een publicatie met een voorlopige tussenstand. Meer informatie is te vinden op www.sev.nl onder Krimpgebieden vitaal. Marrit van der Schaar
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord ................................................................................................................................................................. 4 1. Inleiding ............................................................................................................................................................... 8 1.1 1.2 1.3 1.4 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 5. 5.1 5.2 5.3 6. Vraagstelling.................................................................................................................................................. 8 Achtergrond van de vraagstelling ................................................................................................................. 9 Eerste orintatie op samenvoegen............................................................................................................. 10 Leeswijzer ................................................................................................................................................... 12 Bepalen van het segment goedkope koopwoningen ................................................................................. 14 Huidige marktpositie van de goedkope koopwoningen ............................................................................. 20 Is er een markt voor samengevoegde woningen? ..................................................................................... 23 Waar staat het samenvoegpotentieel......................................................................................................... 25 Onderzoeksverantwoording ....................................................................................................................... 28 Doelgroep voor samenvoeging van de eigen woning ................................................................................ 29 Interesse in groter wonen........................................................................................................................... 30 Interesse in samenvoegen .......................................................................................................................... 31 Nadenken over samenvoegen .................................................................................................................... 34 Financile hobbels en oplossingsrichtingen .............................................................................................. 36 Procedurele hobbels en oplossingsrichtingen ........................................................................................... 38 Fysieke hobbels en oplossingsrichtingen ................................................................................................... 39 Is er vraag uit de markt? ............................................................................................................................. 42 Tegen welke obstakels lopen samenvoegers aan? .................................................................................. 43 Op welke wijze is samenvoegen effectief te stimuleren? .......................................................................... 45
Zoektocht naar het samenvoegpotentieel ........................................................................................................ 14
Feitelijke en veronderstelde hobbels bij samenvoeging koopwoningen ........................................................ 28
Samenvoegen: starten en hobbels nemen ....................................................................................................... 34
Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................................... 42
Marsroute regio Zeeuws-Vlaanderen ............................................................................................................... 48 ............................................................................................................................................................... 55
Bijlage 1 Vragenlijst ................................................................................................................................................... 50 Colofon
1. INLEIDING
Gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen hebben al enige tijd te maken met een afname van de bevolking. Het komend decennium wordt een piek in het aantal huishoudens verwacht waarna deze naar verwachting zal gaan krimpen. Uiteraard loopt de demografische ontwikkeling in drie Zeeuws-Vlaamse gemeenten (Sluis, Terneuzen, en Hulst) niet helemaal gelijk op, toch is de trend hetzelfde: de bevolking krimpt, het aantal huishoudens neemt nog even toe door de huishoudensverdunning en zal op termijn ook gaan krimpen. Dit heeft zijn weerslag op de woningmarkt. De vraag naar woningen is op den duur minder dan het aanbod. Daardoor ontstaat een overschot aan woningen. Daarnaast staan nog nieuwbouwwoningen op het programma. Deze productie zal op termijn het overschot op de woningmarkt van bepaalde typen woningen versterken. Daarbij is de verwachting van de drie Zeeuwse gemeenten, de provincie Zeeland en de SEV dat de kleine particuliere woningen het eerst leeg komen te staan. Het is dus de kunst de komende decennia de woningmarkt in evenwicht te brengen en te houden. Nieuw- en verbouw zorgt voor een kwaliteitsslag in de woningvoorraad. Daarvoor is het nodig dat woningen onttrokken worden aan de woningmarkt. We kunnen daarbij denken aan het slopen van woningen, functieveranderingen, maar ook het samenvoegen van woningen. De SEV begeleidt namens het ministerie van BZK momenteel enkele experimenten voor een effectieve aanpak van de gevolgen van demografische verandering. Het aanpassen van de goedkope koopvoorraad aan de vraag, is n van de door het Rijk gentameerde experimenten. Dit experiment past in het programma Verdichten en Verdunnen van de SEV. De provincie ondersteunt dit experiment in Zeeuws-Vlaanderen. Daarom heeft de provincie samen met de drie gemeenten in de regio Zeeuws-Vlaanderen en de SEV een studie laten doen naar het stimuleren van samenvoegen van woningen in het segment goedkope koopwoningen. Is het een effectief instrument voor het verkleinen van de woningvoorraad in dit segment? Daarnaast levert samenvoeging naar verwachting een bijdrage aan de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad.
1.1 Vraagstelling
Het onderzoek richt zich op de vraag hoe eigenaar-bewoners kunnen worden gestimuleerd om tot samenvoeging van woningen over te gaan. De vraag is onder te verdelen in: Is er een potentile marktvraag naar het samenvoegen van woningen? Welke fysieke, financile en procedurele obstakels komt een eigenaar tegen die twee woningen wil samenvoegen? Kunnen gemeenten samenvoeging van woningen effectief stimuleren? Zo ja, op welke manier?
1.2 Achtergrond van de vraagstelling

Bij de aanpak van het onderzoek is een aantal aspecten van belang die aan de problematiek van de krimp en samenvoeging van woningen zijn verbonden. Daar gaan we eerst op in.
Vizier op de eigendomswoningen
De eerste woningen die naar verwachting leeg komen te staan, zijn kleine, minder aantrekkelijke, particuliere woningen. De gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen laten deze woningen het liefst staan. Door samenvoeging ervan kan meer diversiteit ontstaan in het woningaanbod en vermindert het aantal kleine woningen. Het samenvoegen van woningen leidt normaal gesproken echter ook tot waardevermindering van het vastgoed (de waarde van twee afzonderlijke of gesplitste woningen samen is over het algemeen hoger dan de waarde van de ene woning na samenvoeging). Ook brengt het samenvoegen van woningen veel procedurele rompslomp met zich mee. Daarom dit onderzoek: is er animo voor het samenvoegen van woningen, onder welke condities willen bewoners hiertoe overgaan en welke ondersteuning zouden gemeenten hierbij moeten geven? Dit experiment moet dus inzicht geven in de mate waarin het stimuleren van het samenvoegen van woningen een effectief instrument kan zijn in de aanpak en begeleiding van krimp. Mede op grond van deze uitkomsten kan worden bepaald of er een actief gemeentelijk of regionaal samenvoegbeleid komt.
Wat is een goedkope koopwoning?

Belangrijk is het met elkaar eens te worden op welk marktsegment de focus wordt gelegd. Welke eigendomswoningen met welke marktwaarde behoren tot het beoogde segment? Dit vraagt enerzijds om een goed inzicht in de waarde-opbouw van de koopwoningvoorraad en anderzijds om een goed beeld van de actuele en te verwachten ontwikkeling in de vraag naar dit segment. Maar ook naar het nieuw te creren segment (kiest men voor een dergelijke grotere woning?). Analyse heeft plaatsgevonden aan de hand van bestaande bronnen zoals het WoON2009.
Hobbels: welke zijn feitelijk en welke worden ermee geassocieerd?

Doel is een objectieve schets van hetgeen komt kijken bij de samenvoeging van een woning te maken. Maar ook door de subjectieve beleving ervan onder eigenaren van goedkope koopwoningen te meten. De feitelijke fysieke, financile en procedurele obstakels moeten bekend zijn om een compleet beeld te schetsen en ze op hun merites te kunnen beoordelen. Eventuele stimuli moeten hier immers aan tegemoet komen. Net zo belangrijk is om de door de potentile samenvoeger verwachte hobbels scherp te krijgen. Dit kunnen feitelijke belemmeringen zijn, maar ook vooroordelen. Ook daarin kunnen eventuele stimuli of maatregelen effectief zijn.
Is er vraag naar een samengevoegde woning?

De focus wordt gelegd op het samenvoegen van kleine particuliere woningen die in een krimpende en ontspannen markt moeilijk verkoopbaar zijn. Hiervoor is al gesteld dat het onderzoek de goedkope woningen nader definieert naar kenmerken en omvang. Op basis van het gedefinieerde marktsegment kan een voorstelling worden gemaakt van de woningen die in aanmerking komen voor samenvoeging en daarmee dus ook van het nieuwe woonproduct. Gaat het om gestapelde woningen die horizontaal of verticaal worden samengevoegd of juist om kleine eengezinswoningen die samen een grotere eengezinswoning opleveren?
Maar is er ook vraag naar die nieuw gevormde woning: past die wat betreft prijs/kwaliteitverhouding bij een te verwachten vraag? Aan de hand van het WoON2009 (hoeveel mensen zoeken een ruime woning met bepaalde kwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen?) en maatwerkonderzoek uitgezet onder potentile zittende samenvoegers (hoeveel mensen zouden de woning van de buren willen kopen om deze aan de huidige woning toe te voegen?) wordt deze vraag beantwoord.
1.3 Eerste orintatie op samenvoegen

We onderscheiden in het algemeen zeven basis-woningtypologien: vrijstaande woning, 2-onder-1-kap, rijtjes eengezinshuis, beneden-/bovenwoning of duplexwoning, portieketageflat in drie of vier lagen met of zonder kap, galerijflat (met of zonder lift) in drie lagen of meer en de torenflat (met lift). De in een krimpende woningmarkt meest kwetsbare typologien zijn doorgaans: De (kleine) rijtjes eengezinswoning. De beneden-/bovenwoning of duplexwoning. De portieketageflat. De galerijflat.
Het doel van het samenvoegen van de kwetsbare typen is de koppeling van de kwantitatieve aan de kwalitatieve transformatieopgave: het aantal kwetsbare en minder aantrekkelijke woningen vermindert (kwantitatieve opgave) en de kwaliteit van de resterende voorraad neemt toe (kwalitatieve opgave). In sommige gevallen is zelfs een dubbele of driedubbele kwaliteitsslag te maken. Ten eerste neemt met samenvoegen de woninggrootte toe. Ten tweede neemt afhankelijk van de ingreep, de bouwfysische (isolatie, binnenhuisklimaat, geluid) kwaliteit toe en nemen de energielasten af. Ten derde kan de ingreep de woning naar een aantrekkelijker typologie transformeren. Het verticaal samenvoegen van een beneden-/bovenwoning tot een eengezinswoning is een bekend voorbeeld, maar het omvormen van rijtjes eengezinswoningen tot 2-onder-1-kap is ook mogelijk, net als het omvormen van portieketageflats tot een beneden-/bovenwoning door middel van verticale samenvoeging in combinatie met eigen entrees. De (drie)dubbele kwaliteitsslag kan leiden tot een hogere m 2waarde van de woning, wat de ingreep financieel interessanter maakt, ondanks de hogere kosten. In het onderzoek stellen we voorlopig voor uit te gaan van twee typen ingrepen: 1. Horizontaal samenvoegen van twee woningen tot n gelijkvloerse woning; bijvoorbeeld twee kleine galerijflats samenvoegen tot n ruim appartement of twee rijwoningen samenvoegen tot een grotere eengezinswoning of een tweekapper tot een vrijstaande woning. 2. Verticaal samenvoegen van twee of meer woningen tot n woning over meerdere verdiepingen: bijvoorbeeld een beneden- en bovenwoning samenvoegen tot een eengezinswoning of portiekflats tot maisonnettes.
10
Hieronder een overzicht van samenvoegopties, al dan niet in combinatie met andere oplossingen.
Niet elke ingreep is geschikt voor elk woningtype en/of ligt voor de hand en al zeker niet voor eigendomswoningen. Niettemin kan samenvoegen leiden tot verrassende kwaliteit die je in nieuwbouw niet snel zult tegenkomen. Het gaat daarbij om woningkwaliteit, duurzaamheid en authenticiteit. Daar staat tegenover dat de procesgang ingewikkelder is, omdat samenvoegen elke keer maatwerk is. Toch kan samenvoeging om meerdere redenen interessant zijn: Woningkwaliteiten De woningkwaliteit van samengevoegde woningen wordt vaak gekenmerkt door een groot oppervlak, een ruime hal, dubbelhoge ruimten, flexibiliteit in gebruik, een mix van oud en nieuw of grote kelders. Op andere punten scoren samengevoegde woningen soms minder dan nieuwbouw, bijvoorbeeld met niet-traditionele indelingen van de woningen. De niet-standaardoplossingen zijn echter meer een kans dan een probleem om bijzondere woonproducten in de markt te zetten die zich kunnen onderscheiden van de standaard. Duurzaamheid Samenvoegen vergroot de duurzaamheid van een gebouw. Immers, de levensduur wordt ermee verlengd en grote afvalstromen worden voorkomen.
11
Hergebruik en langere levensduur van het casco en andere gebouwonderdelen zijn een eerste stap naar een minder afval producerende bouwindustrie. Cultureel erfgoed Voordeel van samenvoegen ten opzichte van sloop en nieuwbouw is het behoud van cultureel erfgoed. Dit geldt bijvoorbeeld voor oudere arbeiderswijken. Het is misschien een interessant instrument om minder en betere woningen te krijgen zonder dat dit ten koste gaat van het erfgoed of het bijzondere woonmilieu. Kwaliteiten woonomgeving Veel van de kwetsbare delen van het woningaanbod zijn vooroorlogs of stammen uit de jaren 50 en 60. De populariteit van deze woningen en wijken is vaak niet groot. Toch hebben deze woningen en wijken kwaliteiten die elders moeilijker te vinden zijn: ligging nabij het dorps- of stadscentrum en tegelijkertijd nabij uitvalswegen in combinatie met groen karakter en een vaak sobere, maar zorgvuldige architectuur en stedenbouw. Deze kwaliteiten zijn vaak de moeite van het bewaren waard: een eigen identiteit die zich onderscheidt ten opzichte van andere dorps- of stadsdelen. Ze zijn ook de moeite van het bewaren waard vanwege cultuurhistorische redenen: een deel van de planningsgeschiedenis blijft bewaard en herkenbaar voor latere generaties. Procesgang Een probleem van samenvoegen is de onduidelijke procesgang bij een bouwaanvraag. Het bouwbesluit kent een hoofdstuk nieuwbouw en een hoofdstuk bestaande bouw, maar geen hoofdstuk renovatie. In het grijze gebied tussen nieuwbouw en bestaande bouw kiezen de toetsers van de bouwaanvragen vaak hun eigen weg, wat tot grote verschillen tussen gemeenten kan leiden wat wel n wat niet geaccepteerd wordt. Een vorm van toetsing zal ontwikkeld moeten worden die de totale renovatiekwaliteit weegt in plaats van elk onderdeel apart. Als dat niet gebeurt, dreigen veel samenvoegingen onhaalbaar te worden vanwege niet realistische eisen.
1.4 Leeswijzer
De rapportage van het onderzoek is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 stelt het segment goedkope koopwoningen vast. Daarnaast wordt gekeken wat de huidige positie op de woningmarkt is en of samenvoegen die positie verbetert. In hoofdstuk 3 staan de feitelijke en veronderstelde hobbels bij samenvoeging opgesomd. De feitelijke hobbels verkregen uit desk-research, zo veel mogelijk gebaseerd op ervaringen met samenvoeging van woningen. De veronderstelde hobbels zijn gebaseerd op een enqute onder eigenaar-bewoners van goedkope koopwoningen in de gemeenten Sluis en Terneuzen. Daarnaast is deze bewoners gevraagd hoe men aankijkt tegen samenvoeging en of zij daar mogelijk interesse in hebben. Hoofdstuk 4 geeft de oplossingsrichtingen weer die worden gekoppeld aan de verschillende hobbels die naar voren zijn gekomen. Hoofdstuk 5 beantwoordt de vraagstellingen en doet aanbevelingen. In hoofdstuk 6 is de weg die de regio Zeeuws-Vlaanderen wil bewandelen rondom dit instrument opgenomen.
12
13
2. ZOEKTOCHT NAAR HET SAMENVOEGPOTENTIEEL
In dit hoofdstuk gaan we op zoek naar het segment goedkope koopwoningen waarvan wordt verwacht dat ze in aanmerking komen voor mogelijke samenvoeging (paragraaf 2.1). Deze woningen worden vervolgens naar hun marktpositie beoordeeld in paragraaf 2.2. In paragraaf 2.3 wordt bezien of de nieuw samengevoegde woningen op een gunstiger marktpositie mogen rekenen. In 2.4 wordt gekeken naar de ligging van de goedkope woningen.
2.1 Bepalen van het segment goedkope koopwoningen

Terugblik aan de hand van prijsontwikkeling
Om enig gevoel te krijgen bij de prijsstelling van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen blikken we een tiental jaar terug. De volgende figuur geeft de prijsontwikkeling aan op basis van verkooptransacties in de bestaande woningvoorraad. Te zien is dat alle woningtypen vanaf 1998 tot circa 2006 gestaag in prijs zijn gestegen, grofweg zijn ze in prijs verdubbeld. Vanaf circa 2006 vlakt de prijsontwikkeling af. Tussen- en hoekwoningen ontlopen elkaar niet veel in prijsontwikkeling en prijsniveau. De prijs van deze woningen is gemiddeld het laagst, gevolgd door 2-kappers. De prijs van appartementen varieert, maar naar verwachting behoren veel ervan niet tot de goedkoopste delen van de woningvoorraad. Vrijstaande woningen liggen logischerwijs hoger in prijs. Figuur 2.1. Zeeuws-Vlaanderen, prijsontwikkeling naar woningtype, 1998-2010
250
200
x 1000 euro
150
100
50
0 1998 1999 Vrijstaand 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Appartement
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee-onder-een-kap
Bron: woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen De afgelopen dertien jaar is het aantal transacties in de bestaande koopsector teruggelopen van ongeveer 1.400 transacties per jaar naar circa 900 transacties in 2010 (zie figuur 2.2).
14
Waar in de jaren 2005 t/m 2008 een herstel is te zien met name ook in tussenwoningen - ten opzichte van de jaren ervoor, zakt het aantal transacties in 2009 en 2010 tot ca. 900 woningen op jaarbasis. Zie figuur 2.2. voor de grafische weergave. Figuur 2.2. Zeeuws-Vlaanderen, aantal transacties naar woningtype, 1998-2010
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee-onder-een-kap
Appartement
Vrijstaand
Bron: woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen De figuur toont aan dat er over de hele linie minder woningen zijn verkocht in 2009 en 2010. Beschouwen we de tussen- en hoekwoningen als het goedkopere segment, dan kwamen er in goede jaren ca. 800 van dergelijke woningen op de markt. De afgelopen twee jaar was dat ongeveer de helft.
Goedkope koopwoningen nader bepaald

De bron die we gebruiken is afkomstig van Dataland. Het is een woningbestand van alle woningen met kenmerken op basis van de WOZ-registratie, zoals: woningtype, adres, bouwjaarklasse, eigendomsvorm, aantal m en WOZ-waarde (peildatum 1/1/2010). Voor deze bron is gekozen omdat snel op een uniforme wijze de benodigde gegevens voorhanden zijn. Aan de hand van de beschikbare data is de woningvoorraad naar wens te differentiren en vervolgens op basis van relevante grenzen te segmenteren. Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de beschikbare woningvoorraad in Zeeuws-Vlaanderen per 1 januari 2010.
15
Tabel 2.1. Zeeuws-Vlaanderen, Totale woningvoorraad (koop+huur) naar type en woningwaarde, 1-1-2010 Woningtype Vrijstaande woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning 2^1kap/geschakelde woning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Recreatiewoning Totaal Zeeuws-Vlaanderen Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Te zien is dat de woningvoorraad wordt gedomineerd door tussen- en hoekwoningen en vrijstaande woningen. De regio heeft relatief weinig appartementen (meergezinswoningen). Aantal woningen 14.133 13.106 8.280 7.278 5.558 1.140 2.290 51.785 Gemiddelde WOZ-waarde 262.579 113.469 126.392 182.813 161.976 77.950 172.563
1e filter: alleen koopwoningen

Een eerste stap naar het bepalen van de goedkope koopwoningen is de totale woningvoorraad te selecteren op koopwoningen. Er blijven ruim 37.000 koopwoningen over, inclusief ca. 2.000 recreatiewoningen, zie tabel 2.2. In werkelijkheid zijn er ca. 2.200 koopwoningen meer, maar hiervan ontbreekt kwalitatieve informatie om nader te analyseren. Daarom zijn ze buiten beschouwing gelaten. Tabel 2.2. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad naar type en woningwaarde, 1-1-2010 Gemiddeld woonoppervlak (m) 152 107 118 110 93 86 123
Woningtype Aantal Vrijstaande woning Tussen/rijwoning 2^1kap/geschakelde woning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Recreatiewoning Totaal 13.049 7.634 6.484 5.402 2.541 238 1.987 37.355
Gemiddelde WOZ-waarde 263.936 121.275 187.880 134.415 209.794 87.763 192.707
Gem. oppervlak (m)/ gem. waarde 1.732 1.134 1.591 1.222 2.257 1.017 1.573
Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen In de tabel is naast de WOZ-waarde ook het woonoppervlak opgenomen. Wenselijk is naast het woonoppervlak ook de inhoudsmaat mee te nemen. Helaas is de bron niet voldoende compleet om dit als hard gegeven mee te nemen in de analyse. Tabel 2.2 laat zien dat de beneden-/bovenwoning het goedkoopst is per m met ruim 1.000. Daarna volgen de tussenwoningen met ruim 1.100 en de hoekwoningen met ruim 1.200. De prijs van twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is per m een stuk hoger.
16
2e filter: limiteren van het woonoppervlak op 80 m

Er is niet voor gekozen om nu al een woningtype uit te sluiten, maar wel te limiteren op woonoppervlak. De maximale omvang is gesteld op 80 m, waarbij woningen gebouwd na 1998 buiten beschouwing zijn gelaten. We gaan er immers van uit dat dergelijke recente nieuwbouw niet in aanmerking komt voor samenvoeging. Tabel 2.3. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m naar type, 1-1-2010 Oppervlakte <40 m Woningtype Vrijstaande woning 2^1kap/geschakelde woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Recreatiewoningen Totaal Aantal 19 0 11 8 47 4 27 116 40-60 m Aantal 147 10 102 113 376 96 302 1.146 60-80 m Aantal 584 152 815 560 480 31 471 3.093 Totaal koop voorraad 13.049 6.484 7.634 5.402 2.541 238 1.987 37.335 Goedkope koop / totaal 6% 2% 12% 13% 36% 55% 40% 12%
Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Tabel 2.3 toont het resultaat. Op basis van dit filter behoort 12% van de koopwoningvoorraad tot de kleine goedkope koopwoningen. De woningtypen die het meest voor hand liggen om in aanmerking te komen voor samenvoeging zijn gemarkeerd. Reden voor een 3e filter.
3e filter: uitsluiten vrijstaande en recreatiewoningen

Vrijstaande woningen zullen niet snel in aanmerking komen voor samenvoeging, daarom vallen ze weg als potentieel. Recreatiewoningen daarentegen wel, maar staan formeel te boek als recreatiewoning en niet als reguliere woning. Onderstaande tabel geeft het eindresultaat weer: ca. 2.800 kleine en goedkopere koopwoningen komen in aanmerking voor eventuele samenvoeging. Dit is 5,4% van de totale woningvoorraad in de regio en is 7,5% van de koopwoningvoorraad.
17
Tabel 2.4. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m naar type en WOZ-waarde, 1-1-2010 Oppervlakte 0-40 m Woningtype 2^1kap/geschakelde woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Totaal goedkope koopwoningen Totaal Aantal 0 11 8 47 4 70 40-60 m Aantal 10 102 113 376 96 697 2.805 60-80 m Aantal 152 815 560 480 31 2.038 Gemiddelde WOZ-waarde 0-40 m Gem. 52.270 53.130 81.360 50.000 40-60 m Gem. 100.000 62.750 67.480 91.420 59.020 60-80 m Gem. 110.360 82.810 90.370 124.670 80.470
Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Tabel 2.4 laat zien dat met name tussen- en hoekwoningen met een woonoppervlak tussen 60 en 80 m komen bovendrijven als potentieel. Dit segment - 1.375 woningen -beslaat al bijna de helft van het totaal potentieel. Meergezinswoningen (ca. 900 appartementen) maken een derde deel uit. De tabel maakt ook duidelijk dat de appartementen hoger qua prijs zijn dan de grondgebonden woningen. Het segment dat naar verwachting gunstig is om samen te voegen, op basis van woonoppervlak en prijs, zijn de tussen- en hoekwoningen vanaf 40 tot 80 m. De waarde van deze woningen ligt gemiddeld tussen 60.000 en 90.000.
Vergelijk met een maatje groter

Het tweede filter heeft ervoor gezorgd dat woningen groter dan 80 m niet meetellen. Om er zeker van te zijn dat daardoor niet te veel goedkope woningen onterecht buiten beschouwing blijven, zijn in de volgende figuur ook de woningen met een woonoppervlak van 80-100 m opgenomen. De figuur geeft per woningtype per oppervlakteklasse in vier kwartielen (porties van 25%) weer hoe de spreiding over de WOZ-waarde is. Nemen we bijvoorbeeld de tussenwoning, dan blijkt dat de kleinste woningen (tot 60 m) in waarde tussen 50.000 en 70.000 liggen. Bij de tussenwoningen categorie 60 tot 80 m ligt het zwaartepunt van de WOZ-waarde tussen 70.000 en 100.000. Van de tussenwoningen met een oppervlak van 80-100 m, heeft het merendeel een prijs vanaf ca. 100.000. Voor het merendeel van de woningen kunnen we stellen dat we met de limiet op het woonoppervlak van 80 m het merendeel van de goedkope koopwoningen hebben weten te vangen. Uiteraard sluit dit niet uit dat duurdere en/of grotere woningen kansrijk kunnen zijn voor samenvoeging.
18
Figuur 2.3. Zeeuws-Vlaanderen, WOZ-waarden naar woonoppervlak per 1-1-2010
Toelichting voor het lezen van de figuur: per staaf is een hoge en lage lijn te zien, respectievelijk de klasse van de hoogste 25% in WOZ-waarde (bij 2-kapper van 80 -100 m bijvoorbeeld 175.000-250.000) en de laagste 25% WOZ-waarde (bij zelfde marktsegment tweekapper van 50.000-125.000). De balk in het midden bevat het 2e en 3e kwartiel. Bij die 2-kapper loopt het 2e kwartiel van ca. 125.000-150.000 en het 3e kwartiel van 150.000175.000). Let op: outliers, dus grote uitschieters in positieve of negatieve zin zijn buiten beschouwing gelaten om een zo eenduidig mogelijk beeld te geven, de ondergrens van woningen is op 50.000 gelegd.
Samenvoegpotentieel: vooral vooroorlogse woningen

Nadere typering van het geselecteerde samenvoegpotentieel is uit tabel 2.5 af te lezen. Het blijkt dat met uitzondering van de beneden/bovenwoningen sprake is van vooroorlogse woningen. Voor de grotere tussen- en hoekwoningen is een deel vooroorlogs en een deel van direct na de oorlog. Tabel 2.5. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m naar type en bouwjaarklasse, 1-1-2010 Oppervlakte 0-40 m Woningtype 2^1kap/geschakelde woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Totaal goedkope koopwoningen Aantal 0 11 8 47 4 70 40-60 m Aantal 10 102 113 376 96 697 60-80 m Aantal 152 815 560 480 31 2.038 Gemiddelde bouwjaarklasse 0-40 m 40-60 m 60-80 m Gemiddeld bouwjaar 1924 1945 1939 1930 1971 Gemiddeld Gemiddeld bouwjaar bouwjaar 1919 . 1903 1901 1990 1906 1924 1913 1909 1964
Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen
19
Korenbloemstraat Terneuzen 75 m woonoppervlak 145 m perceeloppervlak 4 kamers Vraagprijs 85.000,-
Noordstraat Hoek 45 m woonoppervlak 63 m perceeloppervlak 2 kamers Vraagprijs 78.000,-
Tuinstraat Biervliet 48 m woonoppervlak 100 m perceeloppervlak 2 kamers Vraagprijs 49.000,-
Beethovenhof Terneuzen 46 m woonoppervlak 2 kamers Vraagprijs 69.000,-
De geselecteerde goedkope koopwoningen zijn letterlijk in kaart gebracht. Medio januari 2011 is in een sessie met de projectgroep en drie in de regio Zeeuws-Vlaanderen actieve makelaars1 deze kaart nader onder de loep genomen. Daaruit bleek grote herkenning bij de makelaardij rondom de geselecteerde marktsegmenten en hun ligging. Ook toen werd al duidelijk dat het probleem speelt in heel Zeeuws-Vlaanderen, zowel in de meer stedelijke gebieden, als in de kleine kernen. Op een constructieve manier is met de makelaars een virtuele tour gemaakt door Zeeuws-Vlaanderen en is stil gestaan bij de verschillende woonmilieus waarin de woningen zich bevinden. Zo mogelijk zijn daar kansen tot samenvoeging aan gekoppeld. Dit heeft het vertrouwen vergroot dat we met de filtering om te komen tot de goedkope koopsector een goede weg genomen hebben. Daarmee is tevens vastgesteld dat deze eigenaar-bewoners betrokken worden in het kwalitatief onderzoek.
2.2 Huidige marktpositie van de goedkope koopwoningen

In 2009 is in alle drie de gemeenten een woonconsumentenonderzoek uitgevoerd, het WoON2009. Dit betreft een landelijk woononderzoek, dat de drie gemeenten als basis hebben gebruikt.
De makelaars zijn: Ren Hamelink van Reham Vastgoed bv, Jan de Dobbelaere van De Dobbelaere Makelaars en Paul Saman van Kindt & Biesbroeck
20
Dit betekent dat extra enqutes zijn afgenomen waardoor ook op gemeentelijk niveau een zo betrouwbaar mogelijk beeld van de vraag en het aanbod op de woningmarkt ontstaat. Niettemin beschouwen we de onderzoeksresultaten uit het WoON2009 vooral als indicatief en als beste bron op dit moment. In werkelijkheid is het aantal respondenten dat verhuisplannen heeft en daarmee het fundament vormt voor het onderzoek te beperkt om harde uitspraken over te doen. Toch vinden we het waardevol hiermee een kader te scheppen waaraan we de goedkope koopwoningen kunnen toetsen op hun actuele marktpositie.
Wat is de marktpositie van de goedkope koopwoningen?

Figuur 2.4 geeft de vraag- en aanbodverhoudingen weer voor een periode van pakweg 5 jaar. Dat betekent dat er in die orde van grootte vraag is naar woningen in Zeeuws-Vlaanderen en ook in welke mate welk aanbod vrijkomt door verhuizing. Te zien is dat de grootste dynamiek op de markt plaats lijkt te vinden in de gezinswoningen (niet vrijstaand) met een prijs tussen de 1 en 2 ton, als ook vrijstaande woningen vanaf 2 ton. Hiervoor is geconstateerd dat het leeuwendeel van de goedkope koopwoningen, kansrijk voor samenvoeging, niet duurder is dan 100.000. De dynamiek in dat goedkope segment is relatief bescheiden en nog het meest aanwezig in de kleinere gezinswoningen. Figuur 2.4. Zeeuws-Vlaanderen, Vraag- en aanbodverhouding naar woningtype en prijsklasse, 2009-2013
Vraag
Eengezins overig
tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000
tot 100.000
Aanbod
Eengezins vrijstaand Meergezins
Koop
100 - 200.000 vanaf 200.000 tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000
Bron: WoON2009, bewerking Companen Onderstaande figuur drukt de vraag- en aanbodverhouding uit naar doelgroep. Interessant daarbij is in te zoomen op de goedkope eengezinswoningen tot 100.000. Het blijken vooral starters en vestigers te zijn die deze woningen vragen. Het zijn oudere doorstromers, vertrekkers en zogenaamde finishers (vanwege overlijden of verhuizing naar intramurale zorgplaats) die de woningen verlaten. De vraag naar de middeldure gezinswoningen (1 tot 2 ton) komt vooral van starters en gezinnen met kinderen en in mindere mate van jonge kleine huishoudens en vestigers. Zie hiervoor figuur 2.5.
21
Figuur 2.5. Zeeuws-Vlaanderen, Vraag- en aanbodverhouding naar woningtype en prijsklasse, uitgedrukt in doelgroep, 2009-2013
Vraag
Eengezins overig
Aanbod
tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000 tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000 tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000
-5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000
Meergezins
Eengezins vrijstaand
Koop
doorstromer 1-2phh <55 doorstromer Gezinnen met kinderen Vestiger Finisher
doorstromer 1-2phh >55 Starter Vertrekker
Bron: WoON2009, bewerking Companen De marktpositie van een groot deel van het samenvoegpotentieel, de gezinswoningen tot ca. 100.000,- is niet bijzonder sterk. Dit blijkt uit de volgende figuur waarin de fricties op de woningmarkt zijn opgenomen. Vraag en aanbod uit figuur 2.4 is van elkaar afgetrokken, waarna een potentieel overschot wordt gecreerd: de rode staven, het kwetsbare marktsegment. Of er is sprake van een potentieel tekort: de groene staven. Figuur 2.6. Zeeuws-Vlaanderen, Fricties op de woningmarkt naar woningtype en prijsklasse, 2009-2013
Kansrijke marktsegmenten
Eengezins overig
Kwetsbare marktsegmenten
tot 100.000
100 - 200.000
vanaf 200.000 tot 100.000
Koop
100 - 200.000 vanaf 200.000 tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000 -1000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800
Bron: WoON2009, bewerking Companen De veronderstelling dat goedkope koopwoningen kwetsbaar zijn op de woningmarkt wordt hiervoor nog eens bevestigd. Gezinswoningen, uitgezonderd de vrijstaande variant, zijn kwetsbaar op de markt.
22
Niet alleen de goedkope koopwoningen, maar ook de middeldure en dure woningen. Met recht ligt de focus bij samenvoeging op de goedkopere kleinere gezinskoopwoningen.
2.3 Is er een markt voor samengevoegde woningen?

Uit voorgaande analyses komen de meest kansrijke woningen voor samenvoeging naar voren op basis van de woningkenmerken. Welke woningen zijn kansrijk om samen te voegen en welke nieuwe woningen ontstaan daaruit? Bij het bepalen van de marktvraag naar samengevoegde woningen is het van belang rekening te houden met het beeld dat een potentile koper zich daarbij vormt. Bij nieuwbouw kunnen mensen zich over het algemeen iets voorstellen. Bij renovatie moeten mensen de verandering in beeld krijgen; dat is veel lastiger. We gebruiken daarom het WoON2009 nogmaals om de nieuwe producten die gevormd worden uit de meest kansrijke marktsegmenten aan de betreffende marktpositie ervan te toetsen. Dit mag beschouwd worden als de grofmazige marktverkenning. De in theorie samen te voegen woningen, het potentieel, wordt gedomineerd door twee marktsegmenten: 1. 2. De tussen- en hoekwoningen met een oppervlak tot 80 m en een waarde van grofweg 60.000 tot 90.000. De appartementen met een oppervlak tussen 40 en 80 m, met een waarde tussen 90.000 en 125.000.
Stel dat de tussen- en hoekwoningen worden samengevoegd, dan vallen ze uit het kwetsbare segment tot 100.000, maar belanden naar verwachting in het volgende kwetsbare segment middeldure gezinswoningen, van 100.000 tot 200.000. Figuur 2.7 geeft het effect grafisch weer. Het theoretisch overschot aan gezinswoningen tot 1 ton valt (deels) weg en zou wel eens kunnen omslaan in een mogelijk bescheiden tekort. Het al kwetsbare segment tussen 1 en 2 ton neemt nog verder toe. Dit segment zou kunnen afnemen op het moment dat twee tweekappers tussen 1 en 2 ton worden samengevoegd tot een vrijstaande woning. Bovendien wordt met een dergelijke samenvoeging tegemoet gekomen aan de vraag naar vrijstaande woningen.
23
Figuur 2.7. Zeeuws-Vlaanderen, Indicatie van de invloed van samenvoeging op de verwachte fricties op de woningmarkt naar woningtype en prijsklasse, 2009-2013
Kansrijke marktsegmenten
Eengezins overig
tot 100.000 100 - 200.000 vanaf 200.000 tot 100.000
100 - 200.000
Kwetsbare marktsegmenten
Koop
vanaf 200.000 tot 100.000

100 - 200.000
vanaf 200.000 -1000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800
Bron: WoON2009, bewerking Companen Het tweede marktsegment dat van belang is, de appartementen, resulteert na samenvoeging tot mogelijk een groter tekort aan goedkope appartementen, waarvoor in de plaats het tekort aan middeldure segmenten iets afneemt. Kansrijk daarentegen is samenvoeging van twee twee-onder-een-kapwoningen tot een vrijstaande woning. Het potentieel daarentegen is maar beperkt aanwezig in het goedkopere koopsegment. Vanuit technisch marktperspectief is te constateren dat samenvoeging niet zozeer een vraag invult. Appartementen vormen hier mogelijk nog een uitzondering op: kleine appartementen worden ingeruild voor grotere appartementen, het aantal kleine appartementen slinkt daardoor. Bij de gezinswoningen blijft ook de samengevoegde woning waarschijnlijk kwetsbaar. Niettemin wordt de kwetsbaarheid van het goedkoopste segment gezinswoningen kleiner.
24
2.4 Waar staat het samenvoegpotentieel

Kaart 2.1 Overzicht goedkope koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen naar woningtype
Bron: Companen Te zien is dat er sprake is van een grote spreiding over de regio, van met name de gezinswoningen. Ter orintatie geeft de volgende tabel inzicht in de aanwezigheid van goedkope koopwoningen per kern, verdeeld over de verschillende woningtypen. Daarnaast is aangegeven welk aandeel de goedkope woningen beslaan op het totaal van de koopwoningvoorraad in de betreffende kern.
25
Tabel 2.6. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m naar kern, onderverdeeld naar woningtype, 1-1-2010 Totaal Totaal Goedkope 2^1kap/ Tussen/ Hoekwoning/ Meergezins Benedengoedkope koop koop t.o.v. geschakelde rijwoning eindwoning woning /bovenwoning koop totale koop woning Naar gemeente Sluis 1.136 11.831 10% 3% 30% 20% 42% 6% Terneuzen 1.405 18.224 8% 6% 35% 25% 30% 4% Hulst 264 9.631 3% 13% 39% 39% 5% 5% Naar woonplaats Groede 68 573 12% 6% 65% 29% 0% 0% Sas van Gent 147 1464 10% 12% 45% 19% 0% 24% Zaamslag 100 1025 10% 1% 53% 46% 0% 0% Hoofdplaat 44 456 10% 14% 45% 41% 0% 0% Zuidzande 29 305 10% 0% 55% 45% 0% 0% Schoondijke 55 597 9% 5% 51% 33% 0% 11% Terneuzen 665 7758 9% 1% 27% 12% 58% 2% Sluiskil 73 878 8% 1% 60% 37% 0% 1% Axel 196 2378 8% 13% 38% 36% 11% 3% Oostburg 133 1639 8% 1% 45% 29% 14% 11% Waterlandkerkje 18 236 8% 0% 28% 72% 0% 0% Hoek 85 1129 8% 5% 24% 66% 6% 0% Nieuwvliet 54 788 7% 11% 7% 13% 63% 6% IJzendijke 56 838 7% 4% 63% 34% 0% 0% Walsoorden 11 165 7% 9% 55% 36% 0% 0% Graauw 27 420 6% 15% 11% 74% 0% 0% Breskens 152 2386 6% 3% 43% 22% 17% 14% Sluiskil 52 878 6% 6% 52% 23% 0% 19% Biervliet 44 759 6% 18% 55% 27% 0% 0% Westdorpe 35 703 5% 17% 31% 49% 3% 0% Aardenburg 42 884 5% 0% 57% 31% 2% 10% Philippine 38 819 5% 26% 39% 34% 0% 0% Kloosterzande 38 1068 4% 5% 61% 32% 0% 3% Hulst 101 3537 3% 2% 49% 31% 12% 7% Vogelwaarde 18 659 3% 33% 11% 56% 0% 0% Nieuw Namen 11 412 3% 0% 64% 36% 0% 0% Clinge 20 822 2% 35% 15% 50% 0% 0% Sint Jansteen 23 1029 2% 43% 26% 13% 0% 17% Ossenisse 3 149 2% 0% 100% 0% 0% 0% Koewacht 17 878 2% 76% 6% 18% 0% 0% Kapelleburg 2 140 1% 0% 0% 100% 0% 0% Retranchement 6 436 1% 17% 17% 67% 0% 0% Zuiddorpe 4 334 1% 0% 75% 25% 0% 0% Heikant 5 420 1% 20% 0% 80% 0% 0% Overslag 1 96 1% 0% 0% 100% 0% 0% Lamswaarde 2 223 1% 50% 0% 50% 0% 0% Sint Kruis 1 129 1% 0% 0% 100% 0% 0% Hengstdijk 2 294 1% 0% 0% 100% 0% 0% Terhole 1 190 1% 0% 0% 100% 0% 0% Eede 1 327 0% 0% 0% 100% 0% 0% 425 1304 33% 1% 1% 3% 93% 2% Cadzand 2 Overig buitengebied 0 161 0% Totaal 2.805 39.525 7% 6% 33% 24% 32% 5%
De cijfers over Cadzand kennen een vertekening doordat veel reguliere woningen in de praktijk als recreatiewoning in gebruik zijn.
26
27
3. FEITELIJKE EN VERONDERSTELDE HOBBELS BIJ SAMENVOEGING KOOPWONINGEN

In het vorige hoofdstuk is vastgesteld welke woningen als eerste voor samenvoeging in aanmerking komen. In dit hoofdstuk staan de gegevens uit een vragenlijst (219 respondenten) die bewoners hebben ingevuld en de ervaringen met samenvoegen elders in het land. In de overleggen met de projectgroep en lokaal actieve makelaars is naar voren gekomen dat het samenvoegen van koopwoningen marginaal voorkomt. Men kan her en der een woning aanwijzen, maar het zijn uitzonderingen. Dit betekent dat er voor de eigenaar-bewoners van de goedkope koopwoningen - die wij als meest kansrijk zien voor samenvoeging weinig referenties zullen zijn. In die zin spreken we over een voor Zeeuws-Vlaanderen redelijk nieuw fenomeen.
3.1 Onderzoeksverantwoording
De informatie over feitelijke en veronderstelde hobbels bij het samenvoegen van woningen zijn verzameld met een enqute onder potentile samenvoegers in Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast zijn telefonische interviews gehouden met professionals en een bewoner die elders in Nederland ervaring hebben opgedaan met samenvoegen. Ook is gebruik gemaakt van een evaluatieonderzoek dat Companen eerder uitvoerde in Den Haag. Een overzicht van de respons op de enqute in Zeeuws-Vlaanderen is weergegeven in de onderstaande tabel. Tabel 3.1: Zeeuws-Vlaanderen, responsoverzicht onderzoek Terneuzen 1.103 (100%) 85 (8%) 82 (7%) 167 27 9 36 Sluis 1.010 (100%) 51(5%) 1 (<1%) 52 13 1 14 Totaal 2.023 (100%) 136 (7%) 83 (4%) 219 40 10 50
Aangeschreven Internetrespons Nagebeld en afgenomen Totale respons Interesse samenvoegen Internet Interesse samenvoegen telefoon Totale interesse samenvoegen
Alle 2.023 bewoners van potentieel geschikte woningen in de gemeenten Terneuzen en Sluis zijn via een brief uitgenodigd om aan de enqute deel te nemen. Via internet vulden 136 mensen de vragenlijst in (deze is als bijlage 1 opgenomen). Door na te bellen kon bij nog eens 83 personen de vragenlijst worden afgenomen. Daarmee is een respons bereikt van 11%. Exact vergelijkbare referenties hebben we niet voorhanden. Vergelijken we de respons die via deze internetenqute is verkregen, op dit voor de woonconsument niet alledaags onderwerp, met de respons van ca. 15% die in regulier woonwensenonderzoek wordt behaald, valt deze niet tegen.
28
Uiteraard kunnen we niet oordelen over de non-respons, hoewel de kans natuurlijk groot is dat velen ervan het samenvoegen van de eigen woning met die van de buren niet als een voor de hand liggende activiteit of ambitie op hun verlanglijstje hebben staan. Er heeft geen verder onderzoek plaatsgevonden naar de reden om niet deel te nemen aan het onderzoek. De intentie van de enqute was om zo open mogelijk te vragen naar de hobbels die men denkt tegen te komen bij het samenvoegen van de woningen. Een kwalitatief indicatief beeld verkrijgen dus. Om deze reden waren we terughoudend in het suggestief aanreiken van alle denkbare hobbels en drempels die met woningsamenvoeging samenhangen. Daarnaast is af te leiden hoe omvangrijk de interesse in samenvoeging is, met alle mogelijke mitsen en maren.
3.2 Doelgroep voor samenvoeging van de eigen woning

Wie wonen er in de woningen die in potentie geschikt zijn om samen te voegen? Op basis van de enquteresultaten komt het volgende beeld naar voren.
Tweepersoonshuishoudens grootste groep

Van alle respondenten vormen de tweepersoonshuishoudens de grootste groep. Van de 219 respondenten vormen er 95 een tweepersoonshuishouden. Ook de alleenstaanden vormen een relatief grote groep, terwijl er onder de respondenten weinig gezinnen zijn. Bij de alleenstaanden en de tweepersoonshuishoudens vormen 55-plussers de grootste groep.
Lange woonduur
Respondenten wonen vaak al lang in hun huidige woning. Meer dan 40% woont al langer dan 15 jaar in de huidige woning. Slechts een kwart woont er 5 jaar of minder. In de onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de huishoudenstypen te zien. Tabel 3.2: Zeeuws-Vlaanderen, samenstelling huishouden naar woonduur Alleenstaand <55 >55 1 - 3 jaar 3 - 5 jaar 5 - 10 jaar 10 - 15 jaar Langer dan 15 jaar Totaal % Totaal aantal 26% 26% 16% 16% 16% 100% 38 9% 7% 20% 24% 41% 100% 46 2phh <55 25% 15% 20% 15% 25% 100% 20 Gezin <55 16% 9% 22% 31% 22% 100% 32
>55 9% 5% 9% 7% 69% 100% 75
>55 0% 0% 13% 13% 75% 100% 8
Vooral oudere gezinnen wonen al lang in hun huidige woning. Driekwart zelfs langer dan 15 jaar. Alleenstaanden tot 55 jaar hebben vaker een kortere woonduur.
29
3.3 Interesse in groter wonen

Van de doelgroepen die in de vorige paragraaf zijn gekarakteriseerd geeft een deel aan wel eens te hebben gedacht aan een grotere woning.
Ruimtewens is beperkt
Aan de respondenten is gevraagd of zij er wel eens aan denken om in een grotere woning te gaan wonen. In totaal beantwoordt 21% deze vraag met ja. Nog eens 9% geeft als antwoord misschien. Twee derde vindt de woning groot genoeg, terwijl 4% juist een kleinere woning zou wensen. In de onderstaande figuur zijn de antwoorden uitgesplitst naar aantallen respondenten per huishoudenstype en leeftijdsklasse.
Figuur 3.3: Zeeuws-Vlaanderen, ruimtewens bij huishoudens in absolute aantallen

80 70 60 50 40 30 20 10 0 Ja Misschien Alleenstaand
>40 jaar <40 jaar >40 jaar <40 jaar >40 jaar <40 jaar
Nee
Ja
Misschien 2phh
Nee
Ja
Misschien Gezin
Nee
In figuur 3.3 is te zien dat alleenstaanden in absolute zin het vaakst denken aan een grotere woning. Het zijn voornamelijk huishoudens ouder dan 40 jaar die hier wel eens aan denken en in beperkte mate jonge gezinnen. Gezinnen denken in relatieve zin wel het meeste aan een grotere woning.
Motivatie om groter te willen wonen

De drie meest genoemde redenen om groter te willen wonen zijn: Meer woon- en leefruimte (69% van de huishoudens geeft dit aan). Meer slaapkamers (44%). Een grotere tuin (36%).
Oudere respondenten geven daarnaast aan dat het realiseren van een levensloopgeschikte woning of een atelier- of hobbyruimte een rol speelt. Bij alleenstaanden wordt ook het realiseren van een werkruimte aan huis genoemd.
30
Groter wonen door verhuizen en samenvoegen

Verhuizen en samenvoegen zijn de meest genoemde manieren om een grotere woning te krijgen. Van alle huishoudens met een ruimtevraag ziet 42% verhuizen als een optie. Samenvoegen wordt door 32% als mogelijkheid gezien. Alleenstaanden kiezen het meest voor samenvoegen (40%). Bij de tweepersoonshuishoudens is dat ongeveer een derde. Gezinnen denken minder vaak aan samenvoegen: iets meer dan een kwart van de gevallen.
3.4 Interesse in samenvoegen

Een deel van de respondenten geeft aan interesse te hebben in het daadwerkelijk samenvoegen van hun woning met die van de buren.
50 huishoudens hebben interesse in samenvoegen

Aan de 219 respondenten is de vraag voorgelegd of zij zouden overwegen hun woning met die van de buren samen te voegen indien deze woning te koop komt. Vijftig van hen geven aan dit eventueel te overwegen. De respondenten die niets zien in samenvoegen noemen de hogere woonlasten en bouwkundige hobbels (welke, is niet verder onderzocht) als belangrijkste redenen hiervoor. Ook gaat een deel ervan uit dat de nieuwe woning minder waard zal zijn dan de twee afzonderlijke woningen samen. In de onderstaande tabel zijn de vijftig genteresseerde huishoudens weergegeven naar samenstelling en leeftijd.
Tabel 3.4: Zeeuws-Vlaanderen, aantal huishoudens met interesse in samenvoegen <40 jaar Alleenstaand 2phh Gezin Totaal 5 6 7 18 >40 jaar 15 8 8 31
Alleenstaande 40-plussers vormen de grootste groep met interesse in samenvoegen. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen hebben minder vaak interesse. Van alle huishoudens met interesse in samenvoegen heeft 58% er al vaker over nagedacht. Bijna een kwart geeft aan handig te zijn met klussen en wel mogelijkheden te zien. Bij iets meer dan 10% van de huishoudens met interesse staat het huis van de buren momenteel te koop.
Interesse gespreid over Zeeuws-Vlaanderen

De interesse in samenvoegen is behoorlijk gespreid over de verschillende kernen. Er kan dus niet een specifiek gebied worden aangewezen waar samenvoegen meer of minder kans van slagen heeft. In de onderstaande tabel is van alle huishoudens met interesse in samenvoegen de gemeente en woonplaats opgenomen.
31
Tabel 3.5: Zeeuws-Vlaanderen, genteresseerden naar huidige gemeente en woonplaats Naar gemeente Terneuzen Sluis Naar kern Terneuzen Axel Breskens, Sas van Gent Aardenburg, Groede, Hoofdplaat, IJzendijke, Philippine, Sluiskil, Zaamslag Biervliet, Oostburg, Sluis, Waterlandkerkje, Westdorpe Totaal Aantal per gemeente 36 14 Aantal per betreffende kern 19 6 3 2 1 50
Voorwaarden voor daadwerkelijk samenvoegen

Om genteresseerden over de laatste drempel te helpen voordat ze daadwerkelijk willen gaan samenvoegen, zijn een aantal zaken van belang. Het meest genoemd worden: Garantie dat de gemeente meewerkt aan de benodigde vergunningen (78% van de genteresseerden noemt dit). Hulp bij alle beslommeringen zoals samenvoegen van nutsvoorzieningen, onroerende zaakbelasting e.d. (66%). Financile bijdrage of subsidie (60%).
Vervolgens is gevraagd welke voorwaarden het belangrijkste zijn om tot samenvoegen te kunnen overgaan. Dan worden genoemd: Financile bijdrage of subsidie (53% van de genteresseerden noemt dit). Hulp bij alle beslommeringen zoals samenvoegen van nutsvoorzieningen, onroerend zaakbelasting e.d. (50%). Dat de woning onder de marktwaarde kan worden aangekocht (42%).
Alleenstaanden hechten in het algemeen wat zwaarder aan garanties van de gemeente om mee te werken aan het verkrijgen van vergunningen en hulp bij het samenvoegen van nutsvoorzieningen, onroerende zaakbelasting e.d. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen geven iets vaker aan belang te hechten aan voorwaarden die te maken hebben met de financile kant van het samenvoegen.
Hoge verwachtingen van waardeontwikkeling

Genteresseerde huishoudens hebben vaak hooggespannen verwachtingen van de marktwaardeontwikkeling van hun (samengevoegde) woning. Meer dan de helft denkt dat de waarde van de samengevoegde woning (veel) hoger zal liggen dan de waarde van de twee afzonderlijke woningen samen. Iets meer dan 15% denkt dat de waarde gelijk zal zijn. Bijna een kwart denkt dat de waarde (veel) lager zal liggen.
32
33
4.
SAMENVOEGEN: STARTEN EN HOBBELS NEMEN
Veel eigenaar-bewoners hebben een duwtje in de rug nodig voordat men gaat nadenken over het samenvoegen van de woning met een vrijkomende woning van de buren. Wanneer een eigenaar-bewoner vervolgens besluit twee woningen te gaan samenvoegen, zijn er een aantal hobbels te nemen. In dit hoofdstuk gaan we in op de hobbels die de respondenten in Zeeuws-Vlaanderen verwachten tegen te komen. Deze verwachte hobbels zijn afgezet tegen de hobbels die professionals met samenvoegervaring naar voren brengen. Vanuit de expertmeeting met betrokkenen uit Zeeuws-Vlaanderen en daarbuiten zijn oplossingsrichtingen geschetst.
Expertmeeting op 15 juni 2011 in Terneuzen

In het kader van het experimentonderzoek over samenvoegen van woningen zijn betrokkenen op 15 juni in de raadszaal van het stadhuis in Terneuzen tijdens een expertmeeting bijeengekomen. Aanwezig waren vergunningverleners; beleidsmedewerkers; vertegenwoordigers van een architectenbureau, aannemers, energiebedrijf Delta, de Rabobank, en een aantal vrije denkers van binnen en buiten de regio. Na een korte uiteenzetting van het onderzoek zijn in parallelgroepen de volgende zes vragen over samenvoegen besproken. Hoe wordt de procedurele rompslomp voor een eigenaar-bewoner die wil gaan samenvoegen weggenomen? Op welke wijze kan de eigenaar-bewoner die wil samenvoegen aan de hand worden gehouden op het vlak van: vergunningen en procedures; financiering, waardeontwikkeling en borgstelling; de woontechnische mogelijkheden; en de bouwtechnische beperkingen? Hoe kan de eigenaar-bewoner die wil samenvoegen een financile duw in de rug krijgen? Wat te denken van een op te richten Zeeuws-Vlaamse woningbank die samenvoegen duurzaam mogelijk maakt? En hoe zou die moeten werken? Op welke manier moet de regio het samenvoegen van koopwoningen onder de aandacht brengen, met welke motieven en triggers? Is samenvoegen ook voor andere partners interessant?
De resultaten van deze sessies zijn in dit hoofdstuk weergegeven. De expertmeeting werd afgesloten met een wandeling langs verschillende voor samenvoegen geschikte woningen in de binnenstad van Terneuzen.
4.1 Nadenken over samenvoegen

In het vorige hoofdstuk is al gebleken dat niet elke eigenaar-bewoner met een ruimtevraag direct aan samenvoegen denkt, als antwoord op die ruimtevraag. Ongeveer een derde van de respondenten met een ruimtewens ziet samenvoegen als een optie. In de expertmeeting is geconstateerd dat er een aantal manieren zijn om het samenvoegen in Zeeuws-Vlaanderen meer onder de aandacht te brengen. De volgende opties zijn bewust in een volgorde gezet, zodat de acties en maatregelen logisch in de tijd uitgerold kunnen worden:
34
1.
Informeren genteresseerden: tijdens de enqute heeft een aantal respondenten aangegeven interesse te hebben om verder door te praten over samenvoegen. Deze groep is een goed startpunt om verder te informeren en te interesseren omtrent samenvoegen.
2.
Best practices laten zien: goed voorbeeld doet goed volgen, zo ook met het samenvoegen van woningen. Door best practices via internet of in drukvorm te ontsluiten, kunnen potentile samenvoegers inspiratie opdoen bij degenen die hen voorgingen. Binnen en buiten de regio zijn voldoende voorbeelden voorhanden van samengevoegde woningen, zoals het voorbeeld uit Sas van Gent hieronder.
Figuur 4.1: Voorbeeld van een samengevoegde woning in Sas van Gent.
3.
Combineren met aanpak van de openbare ruimte. In een aantal straten liggen veel geschikte woningen voor samenvoeging vlakbij elkaar. Mogelijk kan de gemeente de eigenaren hier verleiden om in hun woning te investeren door zelf tegelijkertijd de openbare ruimte aan te pakken. Aandachtspunt is hierbij wel dat de gemeente eerst keuzes zal moeten maken op welke plekken investeringen in de openbare ruimte het meest gewenst zijn.
4.
Inloopspreekuur met een architect: door potentile samenvoegers op een laagdrempelige manier in contact te brengen met een architect, kunnen zij eenvoudig en snel inzicht krijgen in de mogelijkheden van de samen te voegen woningen.
5.
Marketing: veel eigenaar-bewoners kennen de mogelijkheden van samenvoegen niet of onvoldoende. Informatie over het bestaan van de mogelijkheden tot samenvoegen is daarom een eerste vereiste.
35
6.
Volgen van de samenvoeger. Mogelijk kan de media worden genteresseerd om de beslommeringen rondom het samenvoegen van een woning te volgen. Een idee wat tijdens de expertmeeting naar voren kwam was de vorm van een soap la Het Blok. Dit kan natuurlijk ook op bescheidener schaal worden ingevuld via de regionale of lokale dagbladen, radio en televisie.
Bovenstaande zaken kunnen de interesse in samenvoegen van woningen (verder) aanwakkeren. Doel daarbij is potentile samenvoegers helder en eerlijk te informeren. Uiteraard zijn er de nodige hobbels te nemen, daarover meer in de volgende hoofdstukken, maar het is zeker niet onmogelijk getuige de feitelijke samenvoegingen her en der.
4.2 Financile hobbels en oplossingsrichtingen

Verwachte hobbels
De genteresseerden in Zeeuws-Vlaanderen verwachten vooral financile hobbels bij het samenvoegen. Zeventig procent geeft aan dat de kosten van het daadwerkelijk samenvoegen een hindernis kunnen vormen. Iets minder huishoudens (60%) denken dat de kosten van de aankoop van de naastgelegen woning een obstakel kan vormen.
Ervaren hobbels
Wanneer door professionele partijen zoals woningcorporaties wordt samengevoegd, blijkt dat zij in beginsel weinig financile hobbels zien. Weliswaar is samenvoegen duur, maar dit weegt veelal op tegen de financile en maatschappelijke baten op langere termijn. Hoewel ze ook erkennen dat het voor een particuliere eigenaarbewoner geen gemakkelijk financieel verhaal zal worden. Vanuit de experts wordt benadrukt dat de samenvoegers (maar ook gemeenten bijvoorbeeld) niet alleen naar de feitelijke kosten moeten kijken, maar ook naar de maatschappelijke winst: verhoging van het woongenot, kans is groter dat men langer in de eigen woning kan blijven wonen, binding met de buurt die wordt vergroot en daarmee verbetering van de stabiliteit van de die buurt. De kunst bestaat eruit ook particulieren deze winst (het emotionele rendement) te laten zien. Voor particulieren is het financile aspect inderdaad het belangrijkste struikelblok. Dat de financin een grote rol spelen bij het besluit al dan niet samen te voegen, blijkt onder meer uit het evaluatieonderzoek in Den Haag. Van de mensen die interesse hadden in het samenvoegen van woningen, bleek een derde ook daadwerkelijk stappen ondernomen te hebben. Tweederde heeft afgezien van samenvoeging waarbij de kosten en ontbreken van, dan wel te weinig subsidie de belangrijkste argumenten waren. Wat betreft de marktwaarde van samengevoegde woningen nuanceren betrokken experts het optimistische beeld van de genteresseerden in Zeeuws-Vlaanderen. De genteresseerden in Zeeuws-Vlaanderen hebben een behoorlijk optimistisch beeld van de marktwaardeontwikkeling wanneer zij hun woning samenvoegen. Meer dan de helft geeft aan te verwachten dat de waarde van de samengevoegde woning (veel) hoger zal liggen dan de waarde van de twee afzonderlijke woningen bij elkaar opgeteld. Makelaars geven aan dat de waarde van een samengevoegde woning sterk afhankelijk is van de omgeving. Naarmate er al meer grote woningen in de omgeving staan, is de meerwaarde van een samengevoegde woning kleiner.
36
Oplossingsrichtingen vanuit de expertmeeting

In de expertmeeting is ingegaan op mogelijke oplossingsrichtingen voor de financile hobbels. Daarbij is erkend dat de financile hobbel in de praktijk het moeilijkst te nemen is. Toch zijn er wel een aantal zaken te noemen die eigenaar-bewoners kunnen helpen om samenvoegen financieel rond te krijgen. 1. Dubbel gebruik van SVn-leningen. Gemeenten gaan - in overleg met SVn - na of SVn-leningen dubbel kunnen worden ingezet voor het samenvoegen van woningen. Dit wil zeggen dat de lening op beide samen te voegen woningen beschikbaar zou moeten komen, waardoor de financile ruimte voor aankoop en verbouw wordt verruimd voor een samenvoeger. Deze betaalt dan een gereduceerd rentetarief. 2. Compensatie leges. Gemeenten gaan na op welke wijze ze de leges die bij samenvoeging in rekening worden gebracht (denk aan de omgevingsvergunning), kunnen verminderen door deze (deels) vrij te stellen in de legesverordening of op een andere wijze te compenseren. 3. Tegelijkertijd duurzaamheidmaatregelen treffen. Wanneer samenvoegen wordt gecombineerd met duurzaamheidsmaatregelen, kunnen subsidies van het programma Meer met Minder (wanneer er minimaal 2 labelsprongen worden gemaakt) en de Energiesprong (wanneer het energieverbruik met ten minste 45% wordt gereduceerd) worden aangevraagd. 4. Ketenpartners betrekken. Om het aankopen van de naastgelegen woning makkelijker te maken, kunnen mogelijk afspraken worden gemaakt met banken, notarissen en makelaars om het samenvoegen van woningen aantrekkelijker te maken. Door gunstigere tarieven voor dienstverlening en hypotheekverstrekking kunnen zij een bijdrage leveren aan het mogelijk maken van samenvoegen, bijvoorbeeld in de vorm van een samenvoegarrangement. 5. Verlaging overdrachtsbelasting. Om het aankopen van de naastgelegen woning aantrekkelijker en financieel voor meerdere huishoudens haalbaar te maken, helpt de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% (geldig van 15 juni 2011 tot 15 juli 2012). Het verminderen van overdrachtsbelasting is een maatregel die alleen het Rijk kan nemen. Vanuit de krimpgebieden kunnen hiervoor wel belangrijke argumenten worden aangedragen; samenvoeging is n van deze argumenten. Het tijdelijke karakter van de regeling omzetten in een structurele zou dus ook hier welkom zijn.
Intermezzo: mogelijkheden van een Zeeuws-Vlaamse Woningbank

In dit onderzoek wordt ingegaan op de mogelijkheden die een eigenaar-bewoner heeft om woningen samen te voegen. Uiteraard kan samenvoeging ook op andere wijze plaatsvinden. Een mogelijkheid die tijdens de expertmeeting naar voren kwam, is de inzet van een regionale Woningbank die vanuit een daarvoor op te richten fonds woningen kan aankopen, samenvoegen en weer in de markt zetten. Een dergelijke bank zou tevens als bemiddelaar kunnen optreden tussen verkopers en hun buren. In de expertmeeting kwam naar voren dat gezien de beperkte schaal waarop samenvoegen voorkomt een dergelijke Woningbank ook breder zou moeten bijdragen aan andere transformaties in de woningvoorraad. Een aandachtspunt is bovendien dat een Woningbank de financile hobbels niet direct kan oplossen: ergens blijft een onbetaalde rekening liggen. Aandeelhouders van een Woningbank die deze rekening dragen zouden dan ook gezocht moeten worden onder partijen die belang hebben bij een goed functionerende regionale woningmarkt.
37
4.3 Procedurele hobbels en oplossingsrichtingen

Verwachte hobbels
Na de financile hobbels, worden procedurele hobbels het meest genoemd. Veel mensen die interesse tonen in het samenvoegen van twee woningen, verwachten dat het regelen van de gemeentelijke vergunningen (meer dan de helft van de genteresseerden) en procedures rondom nutsvoorzieningen (40% van de genteresseerden) een hindernis zal vormen bij het samenvoegen.
Ervaren hobbels
Procedure hobbels zijn er in meerdere vormen. Hieronder een schets van de meest gehoorde hobbels die voor problemen kunnen zorgen bij het samenvoegen van woningen: 1. Brandveiligheid. Verschillende architecten en bouwbedrijven noemen de brandveiligheidseisen als mogelijk probleem. Brandveiligheidseisen zijn gebaseerd op de omvang van het gebruiksoppervlak (GBO) en gaan vaak uit van nieuwbouweisen. Vanzelfsprekend zorgt de samenvoeging van twee woningen tot een vergroting van het gebruiksoppervlak, maar is het feitelijk een ingreep in bestaande bouw en dus geen nieuwbouw. Deze toename in het gebruiksoppervlak kan leiden tot andere brandveiligheidseisen, waardoor bij samenvoeging extra maatregelen voor de brandveiligheid moeten worden getroffen. Uit de inventarisatie blijkt dat deze extra maatregelen in de praktijk wel te realiseren zijn. De maatregelen kunnen echter wel zorgen voor aanpassing van het ontwerp en een toename van de bouwkosten. 2. 3. Het bestemmingsplan is ook van invloed op het samenvoegen van woningen. Bij samenvoeging kan de maximale oppervlakte van een woning, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, beperkend werken. Aanpassing in nutsvoorzieningen. De gemeente Amersfoort bleek bij een particuliere samenvoeging in alle opzichten behulpzaam bij de procedures betreffende samenvoeging. Het betrof hier de samenvoeging van twee monumentale panden en monumentenzorg was enthousiast over de samenvoeging omdat het een kans bood om minder geslaagde toevoegingen uit de jaren zeventig ongedaan te maken. Het grootste obstakel bij dit project waren de nutsbedrijven. Omdat samenvoeging niet vaak voorkomt, is er geen standaardprocedure voor, aanpassingen duurden hierdoor onnodig lang en werden inefficint uitgevoerd. Daarnaast werd de samenvoeging door de nutsbedrijven gezien als nieuwbouw waardoor de meterkast aan de huidige eisen moest voldoen; dit heeft tot hoge kosten geleid. 4. Kiezen tussen wel of niet definitief samenvoegen. Juridische samenvoeging vindt plaats bij het Kadaster. Wanneer dit niet wordt gedaan, blijven het twee aparte woningen, waarvoor in dat geval ook apart gemeentelijke belastingen moeten worden betaald. Na juridische samenvoeging kan men als bewoner niet zomaar weer overgaan tot splitsing van de woning; hiervoor is dan een omgevingsvergunning voor splitsing vereist. 5. De huisvestingsverordening. Binnen de aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt door een aantal gemeenten ook bekeken of een woning berhaupt mag worden onttrokken aan de woningvoorraad. In de huisvestingsverordening kan de gemeente hierover regels opnemen. In gebieden met een krappe woningmarkt zijn voorbeelden waarbij een onttrekkingbijdrage moet worden betaald. In Amsterdam bedraagt deze bijvoorbeeld 6% van de WOZ-waarde van de woning. De betrokken woningcorporatie en makelaar in Amsterdam geven overigens aan de hoogte van dit bedrag geen probleem te vinden.
38
Een gemeente kan er ook voor kiezen geen bijdrage in rekening te brengen. Voor de gemeenten in ZeeuwsVlaanderen speelt dit niet omdat er geen huisvestingsverordening aan de orde is.
Oplossingsrichtingen vanuit de expertmeeting

Om eigenaar-bewoners gemakkelijker door de procedures rondom samenvoeging te loodsen, zijn tijdens de expertmeeting de volgende aspecten benoemd: 1. Informatie verstrekken via de website: de gemeenten kunnen op hun websites een stappenplan/checklist plaatsen waarmee de samenvoeger door de procedures van de gemeente n andere instanties wordt geloodst en waar nodig doorverwezen met links. 2. Intake: alvorens het vergunningentraject in te gaan, kan door de gemeenten een intake worden gedaan waarbij op hoofdlijnen de kansen voor vergunningverlening worden verkend. Welstand blijkt hierbij in de praktijk een belangrijk onderdeel te zijn. Zaak dus om vroegtijdig vanuit ook deze optiek naar een plan voor samenvoeging te kijken. Met een dergelijke intake wordt snel duidelijk of de vergunningaanvraag kans van slagen heeft. Een goed voorbeeld hiervan is de gemeente Sluis die eigenaren die informatie vragen over aan- en uitbouwen nu al proactief wijst op de mogelijkheid van samenvoegen. 3. Het inzetten van een samenvoegconsulent: naast de intake is het wenselijk om samenvoegers ook gedurende het hele traject begeleiding te bieden. Bijvoorbeeld door het inzetten van een centraal aanspreekpunt kan de kennis over samenvoegen gemakkelijk geconcentreerd worden, en weten eigenaarbewoners waar zij moeten zijn. 4. Een concreet aanbod doen aan eigenaar-bewoners: door het aanbieden van een concreet samenvoegpakket aan eigenaren kunnen procedurele hobbels makkelijker genomen worden. Onderdelen van een samenvoegpakket kunnen zijn de begeleiding door een architect, n loket functie voor gemeentelijke vergunningen en hulp bij contact met andere instanties (zoals Delta en Kadaster).
4.4 Fysieke hobbels en oplossingsrichtingen

Verwachte hobbels
Bouwkundige zaken (die we op basis van deze enqute niet nader kunnen uitsplitsen) worden door veertig procent van de genteresseerden in Zeeuws-Vlaanderen als mogelijke hobbel benoemd. Twintig procent ziet (ook) het ontwerp van de nieuwe woning als obstakel bij het daadwerkelijk samenvoegen. In vergelijking met financile en procedurele hobbels is men over fysieke zaken dus vrij optimistisch.
Ervaren hobbels
De ervaringen bij reeds uitgevoerde samenvoegprojecten sluiten vrij goed aan bij de Zeeuws-Vlaamse verwachtingen. Bouwtechnisch konden de bevraagde partijen weinig hobbels benoemen. In de meeste gevallen kunnen de wensen van de woningeigenaar (in grote lijnen) worden uitgevoerd. Wanneer twee woningen die worden samengevoegd een verschillende indeling hebben, of wanneer in een gestapelde woning twee woningen horizontaal worden samengevoegd kunnen echter problemen optreden. Deze problemen hebben bijvoorbeeld betrekking op afvoer- en verwarmingspijpen.
39
Bij samenvoeging is in veel gevallen sprake van herindeling van de woning, wanneer deze echter niet aansluit op de indeling van onderliggende woning is dat een probleem. Afgezien van dit obstakel kan worden geconcludeerd dat er weinig bouwtechnische beperkingen zijn bij samenvoeging; dit geldt ook voor welstandsnormen. Wel is het zo dat de brandveiligheidseisen die hierboven onder het kopje procedureel zijn benoemd ook fysieke gevolgen hebben die tijdens de samenvoeging moeten worden opgelost.
Uit de expertmeeting
Het hierboven geschetste beeld is in de expertmeeting bevestigd. Bouwkundige aspecten zorgen bijna nooit voor onoverkomelijke hobbels. Wel is het natuurlijk zo dat de eerder in dit hoofdstuk besproken procedures rondom bouwkundige aspecten hobbels op kunnen werpen. Daarnaast zijn bouwkundige aspecten voor een deel ook debet aan de kosten die samenvoegers moeten maken om hun woning met die van de buren te kunnen samenvoegen. In de expertmeeting is duidelijk naar boven gekomen dat het toetsen van vergunningen voor het samenvoegen van woningen moet gebeuren aan de regelgeving bestaande bouw en niet gelijkgesteld aan nieuwbouw.
40
41
5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste resultaten samen en doen enkele aanbevelingen. Dit doen we door het beantwoorden van de onderzoeksvragen.
5.1 Is er vraag uit de markt?

Vraag 1 Is er een potentile marktvraag naar het samenvoegen van woningen?
Het antwoord op deze vraag is positief. Samenvoeging van goedkope koopwoningen levert een bescheiden bijdrage aan het doel van onttrekken van kwetsbare woningen en zal vooral zorgen voor een verhoogd woongenot van de eigenaar-bewoners die het initiatief nemen tot daadwerkelijk samenvoegen. Per saldo zijn dit twee gunstige ontwikkelingen die als kwaliteitsimpulsen zijn aan te merken. Het risico dat er aan klampt, is dat het een investering is die zich voor de huidige eigenaar-bewoner niet makkelijk terugbetaalt. Op korte termijn is te verwachten dat de nieuwe woning waarschijnlijk minder waard is dan twee afzonderlijke woningen samen. Op langere termijn is het ook de vraag of de waarde zich voldoende ontwikkelt om financieel te renderen. Het antwoord op de vraag is ja als we afgaan op de interesse vanuit de huidige eigenaar-bewoners. Het onderzoek geeft aan dat enkele tientallen eigenaar-bewoners van kleine goedkope koopwoningen interesse tonen in het samenvoegen van hun woning met die van n van de buren als dat tot de mogelijkheden behoort. We komen tot ca. 50 huishoudens die samenvoeging een optie voor zichzelf vinden. Dit nog even los van alle beslommeringen die ertoe kunnen bijdragen dat men er toch nog van afziet of zich simpelweg de mogelijkheid niet gaat voordoen. Immers de woning van de buren moet wel te koop of beschikbaar komen. Concreet betekent dit dat op basis van dit onderzoek 1,8% (50 van de ca. 2.800) van de goedkope woningen in ZeeuwsVlaanderen in de race kan komen voor samenvoeging. We denken dat het aantal potentile samenvoegers in Zeeuws-Vlaanderen iets hoger ligt dan de 50 uit het onderzoek. De gemeente Hulst is immers niet meegenomen in het onderzoek en daarnaast zit er zeker nog potentieel onder de non-respons. Zeker als samenvoeging aangewakkerd kan worden met feitelijke voorbeelden die in het straatbeeld ontstaan. We schatten in dat eerder in tientallen dan in honderdtallen gedacht moet worden. Let wel: samenvoegen is geen garantie voor verbetering van de marktpositie Het antwoord is minder positief als sec wordt gekeken naar de te verwachten nieuwe marktpositie van de samengevoegde woningen. Kansrijk en voor de hand liggend om samen te voegen zijn de tussen- en hoekgezinswoningen met een woonoppervlak tot 80 m. Zeeuws-Vlaanderen telt ca. 1.600 van dergelijke woningen, veelal vooroorlogs en gelegen in de centra van de kernen. Deze woningen vertegenwoordigen nu een WOZ-waarde tussen pakweg 60.000 en 90.000. Na samenvoeging komen de woningen naar verwachting terecht in het marktsegment gezinswoningen tussen 100.000 en 200.000. Volgens de woningmarktverkenning is dat nog steeds een kwetsbaar segment, waarvan er ruim voldoende voor handen lijkt te zijn.
42
Deze woningen verbeteren zich uiteraard in kwalitatieve zin, maar een garantie voor een sterkere marktpositie is niet te geven. Effect is natuurlijk wel dat er aan het oorspronkelijke doel wordt bijgedragen: verminderen van de kwetsbare goedkoopste koopwoningvoorraad; er worden immers 2 kwetsbare woningen onttrokken, waarvoor maar 1 nieuwe (mogelijk kwetsbare) woning terugkomt. Tweekappers daarentegen die worden samengevoegd tot n vrijstaande woning kunnen mogelijk wel een sprong maken van kwetsbaar naar kansrijk marktsegment. Ze maken echter maar een bescheiden deel (ca. 160 woningen met oppervlak tot 80 m) uit van het samenvoegpotentieel. Voor appartementen ziet het er wellicht nog gunstiger uit. De marktpositie lijkt op dit moment al goed. Vergroting van de woning door samenvoeging versterkt de marktpositie naar verwachting alleen maar. Ca. 900 gestapelde woningen komen volgens het onderzoek in aanmerking voor samenvoeging. Vanuit huidige bewoners is echter niet of nauwelijks interesse in het samenvoegen van appartementen. De meerwaarde van samenvoegen zit voor de eigenaar-bewoners niet zozeer in het financile rendement, maar meer in het emotionele rendement: het huidige woongenot wordt verhoogd en letterlijk vergroot, men kan in de eigen woning en buurt blijven wonen, de grotere leefruimte maakt wensen wellicht mogelijk, zoals het verkrijgen van meer bergruimte, een atelier, een nultredenwoning, etc. Al met al draagt dit bij aan een stabiele buurt, zowel in fysiek als in sociaal opzicht. Binnen dit onderzoek is de focus gelegd op de eigenaar-bewoner die samenvoegt met het huis van de buren (als dat berhaupt beschikbaar komt). Maar denkbaar is dat ook anderen overgaan tot samenvoeging: denk aan huishoudens die twee woningen kopen en deze samenvoegen, aannemers die woningen opkopen en ze vervolgens samenvoegen, een corporatie die mogelijk woningen opkoopt of eerder verkochte woningen terugkoopt met optie tot samenvoeging.
5.2 Tegen welke obstakels lopen samenvoegers aan?

Vraag 2 Welke fysieke, financile en procedurele obstakels komt een eigenaar tegen die twee woningen wil samenvoegen?
Hieronder noemen we de belangrijkste hobbels die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen. We maken onderscheid in hetgeen professionele partners benoemen en hetgeen eigenaar-bewoners als belemmering zien.
43
Hobbels Door professionals naar voren gebracht Werkwijze: deskresearch, bellen, googlen, gericht op met name met makelaars, kadaster, corporaties, gemeenten, architecten, etc. Kosten voor vergunning onttrekking Kosten ter compensatie van onttrekking Door eigenaar-bewoners naar voren gebracht Werkwijze: enqutering eigenaar-bewoners kleine koopwoning in Zeeuws-Vlaanderen
Financieel Aankoop van de samen te voegen woning Verbouwingskosten Ontbreken van financile stimuli / subsidie
Hobbels Door professionals naar voren gebracht Voldoen aan brandveiligheidseisen Ontbreken van protocollen bij nutsbedrijven omtrent samenvoeging Bestemmingsplan kan maximaal woonoppervlak beperken Omgevingsvergunning is noodzakelijk in verschillende situaties. Knelpunten zijn weleens standleidingen bij verticale samenvoeging Door eigenaar-bewoners naar voren gebracht Procedureel Regelen van gemeentelijke vergunning Regelen van nutsvoorzieningen
Fysiek Algemeen Professionele partners zijn over het algemeen vrij positief over de mogelijkheden van samenvoeging en zien daarin weinig onoverkomelijke hobbels. Wel nuanceren zij het positieve beeld van de marktwaardeontwikkeling. Groot deel eigenaar-bewoners heeft erg positief beeld bij woningwaarde van de samengevoegde woning: waarde is gelijk aan som van de waarde van twee afzonderlijke woningen of zelfs hoger. Bouwkundige belemmeringen Ontwerp van de nieuwe woning
De grootste hobbel en valkuil die door eigenaar-bewoners wordt gezien, maar ook door de experts is bevestigd, zijn de aankoop- en verbouwkosten. Alle experts zijn ervan overtuigd dat de marktwaarde van de woning na samenvoeging en aanpassing lager ligt dan de marktwaarde van beide woningen voor samenvoeging. Bij vrijwel elke case die tijdens de discussies langskwam, leek het gat enkele tienduizenden euros te bedragen. Exacte exercities zijn niet uitgevoerd, maar betreft een indicatie die breed werd gedeeld. Om samenvoegen niet zozeer te zien als incident (die enkeling die per jaar in de regio twee woningen samenvoegt) maar als een experiment dat meerdere eigenaar-bewoners zonder al te veel risicos kunnen oppakken, zal een financile stimulus noodzakelijk zijn.
44
5.3 Op welke wijze is samenvoegen effectief te stimuleren?

Vraag 3 Kunnen gemeenten samenvoeging van woningen effectief stimuleren? Zo ja, op welke manier?
Het is zaak te komen tot een reel eindadvies, waarin nuchter wordt gesteld in welke mate gemeentelijke stimuli daadwerkelijk tot effect leiden. De hobbels die we tegenkomen, bepalen in sterke mate welke stimuli en maatregelen noodzakelijk en/of gewenst zijn. Staan we allereerst stil bij de vraag of het zinvol is te stimuleren? Het antwoord daarop is ja. Dit omdat er een zekere interesse is bij eigenaar-bewoners om samen te voegen en daar dus kansen liggen. Deze mensen investeren in hun eigen woongenot en zullen daar goed over nadenken. Daarnaast kunnen stimuli, in welke vorm dan ook, bijdragen aan het daadwerkelijk aan- en oppakken van woningverbetering. Alternatief is dat er niets gebeurt met alle nadelige gevolgen van dien op termijn. Hierna geven we weer - van grof naar fijn - hoe partners het samenvoegen van woningen kunnen stimuleren, dan wel de aanwezige of ervaren hobbels kunnen wegnemen of verminderen. Samenvoegen van koopwoningen is n van de opties in begeleiden van krimp Een aantal motieven die ervoor pleiten om samenvoegen van woningen te steunen, komen minder voort uit dit onderzoek, maar liggen eerder in het algemeen nut ten behoeve van begeleiding van de (komende) krimp. Samenvoegen van goedkope koopwoningen kan de volgende effecten sorteren: Samenvoegen verkleint het risico op ontstaan van rotte kiezen in de gebouwde omgeving. Veel van de goedkope koopwoningen zijn gelegen in aantrekkelijke woonmilieus (centra en schillen daaromheen) en daarmee kansrijk om zich toch te verbeteren in courantheid na samenvoeging. Kwaliteitsimpuls voor de woning zelf en het straatbeeld dat ervan uitgaat. Waarbij goed voorbeeld kansen vergroot op het opvolgen ervan. Zonder dat hier nadere exercities op zijn losgelaten zouden de kosten die samenhangen met samenvoegen weleens gunstig kunnen afsteken ten opzichte van het alternatief zoals sloop (volledig het kapitaal afschrijven), verpaupering, herbestemming e.d. In aantal is het samenvoegen van koopwoningen mogelijk een bescheiden bijdrage aan het onttrekken van kwetsbare woningen aan de woningvoorraad, maar een rele optie als elke druppel daarin telt. Gemeente, maar ook andere partners, kunnen stimuleren Daarnaast zijn we van mening dat het niet alleen om gemeentelijke stimuli gaat, maar dat meerdere partners betrokken moeten worden, denk aan marktpartijen zoals financile instelling, corporatie, nutsbedrijf, architect, aannemer en adviseur op dit vlak. Op basis van het onderzoek en de expertmeeting zijn de volgende maatregelen en stimuli naar voren gekomen. Ontzorgen door: 1. Gemeenten en nutsbedrijven stemmen zodanig met elkaar af, zodat de benodigde procedures zo soepel mogelijk lopen.
45
2.
Alle betrokken partners gaan na op welke wijze ze de potentile samenvoeger kunnen begeleiden en bijstaan: door de procedures loodsen, woon- en bouwtechnisch adviseren, financieel adviseren. Gedacht kan worden aan het integreren van een infopagina over samenvoeging op de gemeentelijke websites (die waar nodig als wegwijzer fungeert), samenstellen van best practices, inloopspreekuur architect, etc.
Zekerheden verschaffen door: 3. Gemeenten creren - in overleg met provincie en Rijk - een financile stimulus, bijvoorbeeld door fondsvorming en/of aansluiting bij regionale strategie voor begeleiding van krimp, waardoor een samenvoegpremie beschikbaar komt. 4. Alle partners gaan na of men een borgstelling kan creren voor eigenaar-bewoners die samenvoegen, bijvoorbeeld door het instellen van een woningbank. Bewustwording en promotie door: 5. Gemeenten die in samenwerking met partners in het veld een campagne rondom samenvoeging opstarten. Daarvoor zijn verschillende aanknopingspunten voor handen, denk aan: Referenties opvoeren. Eventuele win-win te benadrukken, bijvoorbeeld samenvoeging en gelijktijdig energetisch verduurzamen van de woning, maar ook samenvoeging en gelijktijdig levensloopgeschikt maken of samenvoeging en werken aan huis mogelijk maken. 6. Bij verzoeken tot ver- en aanbouw van bestaande woningen attenderen op de optie samenvoegen als alternatief voor bouwen in de tuin. Gemeenten en partners in het veld gaan na in hoeverre samenvoegen interessant is te maken voor meerdere investerende partijen, denk aan corporaties en aannemers/ontwikkelaars. Hoewel de interesse in samenvoegen van twee woningen door een eigenaar-bewoner enkele tientallen huishoudens omvat, is het een optie die de nodige valkuilen kent. Zonder bovenstaande stimuli zal een enkele pionier naar verwachting overgaan tot het samenvoegen. Met inzet van de stimuli kan een bescheiden vliegwieleffect worden gesorteerd. Al met al blijft het een kwetsbare aangelegenheid omdat de consument voldoende alternatieven op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt kan vinden om zijn woonwensen waar te maken. De huidige woonplek en het door de eigenaar-bewoner ervaren of te verwachten woongenot zullen sterk van invloed zijn op het al dan niet investeren daarin.
46
47
6. MARSROUTE REGIO ZEEUWS-VLAANDEREN
Op basis van dit onderzoek, het doorlopen proces en de aanknopingspunten uit de hoofdstukken 4 en 5, stelt de projectgroep (de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen, de provincie Zeeland en de SEV) die dit onderzoek heeft begeleidt het volgende stappenplan voor:
Stap 1
De drie colleges van de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen delen de onderzoeksresultaten, accorderen deze en informeren hun raden hierover. Daarnaast geven ze het fiat om dit stappenplan tot uitvoering te brengen.
Stap 2
De gemeenten maken hun huiswerkopgaven, zoals opgenomen in hoofdstuk 4. Concreet gaat het om de punt 2 (goede voorbeelden uitlichten) uit paragraaf 4.2, punt 1 (dubbelgebruik SVn-lening) en 2 (compensatie van kosten leges) uit paragraaf 4.2 en punt 1 (info via gemeentelijke websites ontsluiten), 2 (intake organiseren) en 3 (inzetten van samenvoegconsulent of vergelijkbaar) uit paragraaf 4.3.
Stap 3
Informatiebijeenkomst beleggen voor potentile samenvoegers. De enqute onder potentile samenvoegers heeft ca. 30 mogelijk genteresseerde eigenaar-bewoners opgeleverd die eventueel bereid zijn over het onderwerp door te praten. Het is zaak deze huishoudens gericht uit te nodigen en gezamenlijk de kansen voor samenvoeging te verkennen. Naast deze 30 huishoudens, wordt er breed uitgenodigd onder bewoners van kleinere koopwoningen om deel te nemen aan de informatiebijeenkomst. Doel van de bijeenkomst is te informeren, kennis omtrent samenvoegen te delen, een idee van het concrete potentieel te krijgen en na te gaan welke behoeften aan ondersteuning bij potentile samenvoegers bestaan.
Stap 4
Het huiswerk uit stap 2, zo nodig aangevuld met informatie naar aanleiding van stap 3, wordt helder en inzichtelijk ontsloten op de gemeentelijke websites. Potentile samenvoegers moeten zich goed kunnen orinteren op wat zoal komt kijken bij samenvoegen en doorverwezen worden voor verdere ondersteuning.
Stap 5
Samenvoeger volgen en breed communiceren. Gemeenten en partners gaan gezamenlijk na op welke wijze een daadwerkelijke samenvoeger in zijn of haar praktijk van samenvoegen van nabij wordt gevolgd. Dit met als doel het samenvoegen op een heldere en open manier te communiceren met al zijn kritische momenten, waarin ook de inzet van de beschikbare oplossingen wordt belicht.
48
49
BIJLAGE 1 VRAGENLIJST
Vragenlijst onderzoek samenvoeging goedkope koopwoningen Introductietekst: Goedenavond, u spreekt met . van Companen. Ik bel u namens de gemeente . over een onderzoek naar het samenvoegen van twee woningen tot n woning. U heeft hier een paar dagen geleden een brief over ontvangen. Heeft u tijd voor een aantal vragen?
Vragen over uw huidige woning

1. In wat voor type woning woont u? Een vrijstaande woning Een halfvrijstaande woning Een hoekwoning Een rijwoning Een flat of appartement zonder lift Een flat of appartement met lift Een benedenwoning Een bovenwoning Een woning boven winkel of bedrijf
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
10. Een recreatiewoning 11. Weet niet

Bij antwoord = 1, 9, 10 of 11 blok huishoudenkenmerken 2. Bent u de eigenaar van de woning of huurt u de woning? Ik ben de eigenaar (koopwoning) Ik huur de woning van een particuliere verhuurder Ik huur de woning van een corporatie Anders, namelijk:
1. 2. 3. 4.
Bij antwoord = 2, 3 of 4 blok huishoudenkenmerken 3. Hoe lang woont u al in de woning? Minder dan een jaar 1 3 jaar 3 5 jaar 5 10 jaar 10 - 15 jaar
1. 2. 3. 4. 5.
50
6. 7.
Langer dan 15 jaar Weet niet
Behoefte aan een grotere woning

4. Heeft u wel eens een moment dat u eraan denkt om in een grotere woning te gaan wonen? Ja Misschien Nee, woning is groot genoeg Nee, zou juist een kleinere woning wensen Weet niet
1. 2. 3. 4. 5.
Bij antwoord = 3, 4 of 5 blok huishoudenkenmerken 5. Waarom zou u dan een grotere woning willen? (meerder antwoordwoorden mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
6.
Wil gewoon meer woon- en leefruimte Wil meer slaapkamers Wil een werkruimte of kantoor aan huis Wil een atelier of hobbyruimte Wil een levensloopgeschikte woning: woonkamer, slaapkamer, keuken, douche en toilet op de begane grond Wil een garage bouwen Wil vooral een grotere tuin anders, namelijk
Denkt u er wel eens over na hoe u zon grotere woning kunt krijgen? Ja, door een aanbouw of verbouwing Ja, door de garage of schuur bij het woondeel te betrekken Ja. door te verhuizen Ja, door mijn woning samen te voegen met die van de buren als die te koop komt Nee, Anders, namelijk..
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Doorvragen over woning samenvoegen

7. Stel: de woning van de buren die verbonden is met uw woning staat te koop! U kunt deze betalen, zou u overwegen deze te kopen om ze met uw woning samen te voegen, zodat u een grotere woning of meer ruimte krijgt?
1. 2. 3.
Ja Nee Misschien
51
4. 5.
Nooit over nagedacht Weet niet
Bij antwoord 2 vraag 8 Bij antwoord 1 of 3 vraag 9 Bij antwoord 4 of 5 blok huishoudenkenmerken 8. Waarom zou dit voor u geen mogelijkheid zijn? (meerdere antwoorden zijn mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
De buren er met veel plezier wonen en dus niet vrij komt Woning van de buren is te groot Woning van de buren is vast te duur voor mij De woonlasten van een grotere woning worden te hoog Woning van de buren is slecht onderhouden Woning van de buren is minder gunstig gelegen Zie veel bouwkundige belemmeringen om samen te voegen De nieuwe woning minder waard zal zijn dan de twee afzonderlijke woningen samen Anders, namelijk:..
10. Weet niet

Na deze vraag naar het blok huishoudenskenmerken 9. Waarom denkt u dat twee woningen samenvoegen voor u een mogelijkheid is? (meerdere antwoordwoorden mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Ben handig met klussen en zie wel mogelijkheden Ken een voorbeeld in de buurt en dat lijkt me wel wat Heb het er al eens met de buren over gehad Heb al vaker hierover zitten nadenken Woning staat te koop Anders, namelijk: .
10. Wat moet er gebeuren om tot samenvoeging over te gaan? We gaan er even vanuit dat de gewenste woning van de buren ook daadwerkelijk te koop komt. (meerdere antwoordwoorden mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Dat een architect mij helpt om de woning opnieuw te ontwerpen naar mijn wens Dat ik de garantie krijg dat de gemeente meewerkt aan de benodigde vergunningen Dat ik de garantie krijg dat ik hulp krijg bij alle beslommeringen, zoals samenvoegen van de nutsvoorziening, onroerend zaakbelasting, e.d. Dat die woning onder marktwaarde is aan te kopen Dat ik een financile bijdrage of subsidie hiervoor krijg Dat ik voor de aankoop en verbouwing heel gunstig geld kan lenen Anders namelijk..
52
Indien bij vraag 10 meer dan 2 antwoorden zijn gekozen: 11. Wat zijn volgens u de twee belangrijkste voorwaarden voor u om tot samenvoegen over te gaan? (twee antwoordwoorden mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Dat een architect mij helpt om de woning opnieuw te ontwerpen naar mijn wens Dat ik de garantie krijg dat de gemeente meewerkt aan de benodigde vergunningen Dat ik de garantie krijg dat ik hulp krijg bij alle beslommeringen, zoals samenvoegen van de nutsvoorziening, onroerend zaakbelasting, e.d. Dat die woning onder marktwaarde is aan te kopen Dat ik een financile bijdrage of subsidie hiervoor krijg Dat ik voor de aankoop en verbouwing heel gunstig geld kan lenen Anders namelijk..
12. Stel: u wordt in staat gesteld om de woning van de buren te kopen en de woningen samen te voegen. Welke hindernissen verwacht u? (meerdere antwoorden mogelijk)
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Geen, ik denk alle zaken vlot te kunnen oplossen Regelen van gemeentelijke vergunningen Regelen van de nutsvoorzieningen Ontwerp van de nieuwe woning Bouwkundige zaken Kosten van de aankoop Kosten van het daadwerkelijk samenvoegen door verbouwing Anders, namelijk: . Weet niet
13. Stel: u beschikt over de nieuw samengevoegde woning. Denkt u dat de marktwaarde hiervan hoger, hetzelfde of lager is dan de waarde van de twee afzonderlijke woningen bij elkaar opgeteld?
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Waarde is veel hoger Waarde is hoger Waarde is gelijk Waarde is lager Waarde is veel lager Anders, namelijk: . Weet niet
Vragen over het huishouden

14. Hoe is uw huishouden samengesteld?
1. 2.
En volwassene Twee volwassenen (echtpaar/ samenwonend/anders)
53
3. 4. 5. 6.
Een ouder met een of meer thuiswonende kinderen Twee ouders/verzorgers met een of meer thuiswonende kinderen Anders, namelijk................ Weigert/weet niet
15. In welk jaar bent u geboren?
. 1. 2.
Weet niet = 1999 Weigering = 1998
Meewerken aan vervolg

16. Heeft u interesse om nog een keer van gedachten te wisselen over dit onderwerp, bijvoorbeeld in een bijeenkomst met meerdere genteresseerden of in een interview?
1. 2. 3.
Ja Nee misschien
Bij antwoord 1 of 3 vraag 17 17. Mogen we dan uw contactgegevens vastleggen?
1. 2. 3. 4.
Naam Adres Woonplaats Eventueel telefoonnummer
We gebruiken deze gegevens alleen om u persoonlijk uit te kunnen nodigen voor een bijeenkomst of interview. We gebruiken de gegevens niet voor andere doeleinden. Dit is het einde van de enqute. Bedankt voor uw medewerking.
54
COLOFON
Uitgave Auteurs Vormgeving omslag Druk omslag Opmaak
SEV Geert Claessens en Ritske Dankert (Companen) Absoluut Design, Bergen op Zoom Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen
Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, oktober 2011
55

Samenvoegen Goedkope Woningen (SEV)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Samenvoegen Goedkope Woningen (SEV)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Samenvoegen koopwoningen

Auteurs: Geert Claessens en Ritske Dankert (Companen)

Rotterdam, oktober 2011

Zoektocht naar het samenvoegpotentieel ........................................................................................................ 14

Feitelijke en veronderstelde hobbels bij samenvoeging koopwoningen ........................................................ 28

Samenvoegen: starten en hobbels nemen ....................................................................................................... 34

Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................................... 42

Bijlage 1 Vragenlijst ................................................................................................................................................... 50 Colofon

1.2 Achtergrond van de vraagstelling

Wat is een goedkope koopwoning?

Hobbels: welke zijn feitelijk en welke worden ermee geassocieerd?

Is er vraag naar een samengevoegde woning?

1.3 Eerste orintatie op samenvoegen

2. ZOEKTOCHT NAAR HET SAMENVOEGPOTENTIEEL

2.1 Bepalen van het segment goedkope koopwoningen

Goedkope koopwoningen nader bepaald

1e filter: alleen koopwoningen

Gemiddelde WOZ-waarde 263.936 121.275 187.880 134.415 209.794 87.763 192.707

2e filter: limiteren van het woonoppervlak op 80 m

3e filter: uitsluiten vrijstaande en recreatiewoningen

Vergelijk met een maatje groter

Figuur 2.3. Zeeuws-Vlaanderen, WOZ-waarden naar woonoppervlak per 1-1-2010

Samenvoegpotentieel: vooral vooroorlogse woningen

Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen

Korenbloemstraat Terneuzen 75 m woonoppervlak 145 m perceeloppervlak 4 kamers Vraagprijs 85.000,-

Noordstraat Hoek 45 m woonoppervlak 63 m perceeloppervlak 2 kamers Vraagprijs 78.000,-

Tuinstraat Biervliet 48 m woonoppervlak 100 m perceeloppervlak 2 kamers Vraagprijs 49.000,-

Beethovenhof Terneuzen 46 m woonoppervlak 2 kamers Vraagprijs 69.000,-

2.2 Huidige marktpositie van de goedkope koopwoningen

Wat is de marktpositie van de goedkope koopwoningen?

Eengezins vrijstaand Meergezins

doorstromer 1-2phh <55 doorstromer Gezinnen met kinderen Vestiger Finisher

doorstromer 1-2phh >55 Starter Vertrekker

vanaf 200.000 tot 100.000

Eengezins vrijstaand Meergezins

2.3 Is er een markt voor samengevoegde woningen?

Eengezins vrijstaand Meergezins

vanaf 200.000 tot 100.000

2.4 Waar staat het samenvoegpotentieel

3. FEITELIJKE EN VERONDERSTELDE HOBBELS BIJ SAMENVOEGING KOOPWONINGEN

3.2 Doelgroep voor samenvoeging van de eigen woning

Tweepersoonshuishoudens grootste groep

>55 9% 5% 9% 7% 69% 100% 75

>55 0% 0% 13% 13% 75% 100% 8

3.3 Interesse in groter wonen

Figuur 3.3: Zeeuws-Vlaanderen, ruimtewens bij huishoudens in absolute aantallen

Motivatie om groter te willen wonen

Groter wonen door verhuizen en samenvoegen

3.4 Interesse in samenvoegen

50 huishoudens hebben interesse in samenvoegen

Interesse gespreid over Zeeuws-Vlaanderen

Voorwaarden voor daadwerkelijk samenvoegen

Hoge verwachtingen van waardeontwikkeling

SAMENVOEGEN: STARTEN EN HOBBELS NEMEN

Expertmeeting op 15 juni 2011 in Terneuzen

4.1 Nadenken over samenvoegen

4.2 Financile hobbels en oplossingsrichtingen

Oplossingsrichtingen vanuit de expertmeeting

Intermezzo: mogelijkheden van een Zeeuws-Vlaamse Woningbank

4.3 Procedurele hobbels en oplossingsrichtingen

Oplossingsrichtingen vanuit de expertmeeting

4.4 Fysieke hobbels en oplossingsrichtingen

5.1 Is er vraag uit de markt?