EL CONTRATO DE PERMUTA La permuta histricamente, resulto uno de los primeros contratos que se utilizaron, toda vez que al no existir

la moneda, se realizaba el truque o intercambio de mercancas. Definicin. De acuerdo con el articulo 2327 del Cdigo Civil la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, o bien la titularidad de un derecho. Al contrato de permuta, con excepcin del precio, le son aplicables las reglas de la compra-venta (Art. 2331); por ejemplo, las obligaciones de los permutantes son las mismas que las del vendedor. De esta forma se podra volver a mencionar todo lo establecido en el artculo de la compra-venta relativo a la transmisin de la propiedad, como el lugar y tiempo de la entrega de la cosa vendida o permutada, la obligacin del saneamiento para el caso de eviccin o por vicios ocultos, etc. No obstante, es posible desarrollar, aunque sea de manera breve, un anlisis de las caractersticas y peculiaridades del contrato de permuta. Clasificacin. El contrato de permuta es principal, bilateral, oneroso, conmutativo, con forma restringida. Es principal, pues tiene fines y vida propios, y para su existencia o validez no depende de otro contrato. Es bilateral en virtud de que nacen obligaciones para ambas partes. Tales obligaciones consisten en dar y transmitir la propiedad o titularidad de un derecho a cambio de otro. Es oneroso. Esto es, las cargas y gravmenes tambin corresponden a los contratantes. Por regla general es conmutativo, ya que a partir de que el contrato se celebra, se conoce el carcter de ganancioso o perdidoso, a menos que una o ambas partes tomen a su cargo el riesgo de que la cosa se disminuya o no llegare a existir. Con forma restringida. La ley no exige ninguna formalidad si se trata de bienes muebles. Si son bienes inmuebles se deber otorgar mediante escrito privado o a travs de escritura publica, dependiendo de la cuanta. Distincin entre un contrato de permuta y uno de compra-venta. Una de dichas diferencias se establece cuando parte del precio de una cosa se paga en dinero y otra en especie. Al respecto el artculo 2250 dispone: Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato ser de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato ser de permuta.

Ahora bien, cuando parte de la contraprestacin se paga en moneda extranjera o con ttulos de crdito, si el precio que se paga con dinero y en moneda extranjera, lo que llevan a cabo los contratantes es una compra-venta y no una permuta. Cuando parte del precio se paga con ttulos de crdito, es necesario saber cual de estos se maneja en la transaccin: si utilizamos un cheque se trata de una compraventa, pues este hace las veces de pago salvo buen cobro; en tanto, si el precio se cubre con acciones estamos frente a una permuta. ELEMENTOS DE EXISTENCIA Para que una permuta sea jurdicamente existente, es indispensable la presencia de dos elementos fundamentales: consentimiento y objeto. Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades no solo en cuanto a la creacin de obligaciones, sino tambin en lo concerniente al objeto material del contrato. Objeto. Contempla dos caractersticas: el objeto jurdico y el material. El objeto jurdico, a su vez, se divide en directo e indirecto. El primero es la creacin de obligaciones; y el segundo es la funcin de dar. El objeto material, por su parte, es la cosa o titularidad de los derechos que se van a transmitir, la cual debe poseer las siguientes particularidades: 1 Existir en la naturaleza, 2 Ser determinada o determinable en cuanto a su especie, 3 Estar en el comercio. ELEMENTOS DE VALIDEZ Capacidad. En concordancia con las reglas de la compra-venta, no pueden permutar: a) Los menores de edad, b) Los extranjeros cuando adquieren en la zona restringida. Asimismo son incapaces: Los magistrados, los jueces, el Ministerio Publico, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrn ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes (Art. 2276 Cdigo Civil.). Lo anterior excepto cuando las personas mencionadas en el articulo trascrito arriba sean coherederos o copropietarios (Art. 2277 C. C.). Tambin por analoga, el artculo 2280 se aplica a cualquiera de los contratantes en cuanto a que: No pueden comprar los bienes de cuya venta o administracin se hallen encargados: Los tutores o curadores; Los mandatarios; Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado; Los interventores nombrados por el testador o por los herederos Los representantes, administradores o interventores en caso de ausencia; Los empleados pblicos.

Vicios del consentimiento. Como ya se sealo, a la permuta se le aplican las mismas reglas que rigen a la compra-venta; sin embargo, en este tipo de contratos reviste especial importancia la lesin que puede ocasionarse a una persona al momento de intercambiar una cosa, ya que muchas veces no se conoce el valor intrnseco de la misma. Tal sucedi incontables ocasiones cuando, por ejemplo, los espaoles permutaban con los indgenas oro por vidrios. Formalismos. En la misma permuta hay libertad de forma cuando se trata de bienes muebles, Pero por lo que se refiere a: Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalo no exceda el equivalente a 365 veces el salario mnimo general vigente en el D.F. en el momento de la operacin y la constitucin o transmisin de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crdito no mayor de dicha suma, podrn otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o Registro Publico de la Propiedad. . . (Art. 2317 C.C.). Este articulo deroga lo dispuesto en el 78 de la Ley del Notariado, segn el cual cuando el valor de un bien inmueble, de acuerdo con el avalo correspondiente, sea mayor de 30,000 pesos, el contrato deber otorgarse en escritura publica. PERMUTA DE COSA AJENA Al respecto el artculo 2328 seala: Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que el ofreci en cambio, y cumple con devolver la que recibi. Esto significa que cuando uno de los permutantes ha entregado una cosa ajena, el otro puede alegar la excepcin de non adimpleti contractus, pues nadie puede ser obligado a cumplir mientras que su contraparte no haya hecho lo propio. De cualquier modo se libera devolviendo lo que recibi. LA EVICCION Todo aquel que enajena de manera onerosa esta obligado al saneamiento para el caso de eviccin, sobre todo cuando existe un contrato de permuta de por medio. As, el artculo 2329 establece: El permutante que sufra eviccin de la cosa que recibi en cambio, podr reivindicar la que dio si se halla aun en poder del otro permutante o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago de daos y perjuicios. Es claro, entonces que el permutante que ha sufrido la eviccin pueda escoger entre reivindicar la cosa que dio en permuta, o exigir su precio ms el pago de daos y perjuicios. Ahora bien, no es posible reivindicar lo permutado cuando este ha pasado a titulo oneroso a tercero de buena fe, en cuyo caso solo se podr pedir el precio de aquellos ms daos y perjuicios. Finalmente cuando se celebra un contrato de permuta, cada uno de los contratantes asume el pago de los gastos, honorarios e impuestos del bien que se adquiere; esto es, el pago del Impuesto a la Adquisicin de Inmuebles, y en su caso, el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto al Valor Agregado.

Bibliografa Prez Fernndez del Castillo, Bernardo. Contratos civiles. 3 ED. correg. y aum.. Mxico: Porrua, 1995. 389 p. Zamora y Valencia, Miguel ngel. Contratos civiles. 5 ED. Mxico: Porrua, 1994. 444 p.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ANTECEDENTES Y GENERALIDADES. En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atencin a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesin para su goce de una cosa, la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneracin o renta DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS. Alcances. La imposibilidad de adquirir vivienda determina, frecuentemente, que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender, as, esa manifestacin primaria de las personas. El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro esta, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los pases socialistas y no socialistas, que se legisle con un criterio de proteccin hacia el arrendatario.

Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiracin del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles. El Decreto 1070 de 1.956, inicio el proceso de proteccin o defensa de los arrendatarios de inmueble de ciudades capitales de Departamentos o de mas de 50.000 habitantes. Definicin. El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, corno contraprestacin un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. Tambin se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rstico. CARACTERISTICAS Generalidades. El contrato de arrendamiento participa de casi todas las caractersticas de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es: Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado. Consensual. Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaracin de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato. Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio. De ejecucin sucesiva. El contrato se realiza peridicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento. Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual. Nominado. El Cdigo Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. REQUISITOS

Generalidades. Elementos de contrato de arrendamiento; Capacidad.

Consentimiento. Objeto. Causa licita. Precio o renta.

Consentimiento. El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y l precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo. El arrendamiento es eminentemente consensual. Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos estn incluidos en el mismo patrn: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el vnculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es bueno autenticar las firmas de las partes o bastara con la firma de dos testigos y de las partes. Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. OBJETO Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitacin y uso" Requisitos de la cosa arrendada Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideracin de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condicin de existencia sealado por las partes. Que la cosa no este prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar. o El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido. El derecho de alimentacin.

o o

Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso publico.

Arrendamiento de cosa ajena Es valido el arrendamiento de cosa ajena, a ste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto. Arrendamiento de cosa propia. Si el dueo, es poseedor de la cosa arrendada, no es valido el arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesin. PRECIO. Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria Comodato. Requisitos del precio Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. Que el precio sea determinado o determinable. Que el precio sea real Que el precio sea serio.

Exclusin de la lesin enorme en el arrendamiento Si el precio no es justo, esto es que no guarde proporcin en las prestaciones. No es viable la accin rescisoria por lesin enorme, porque la ley no lo autoriza. Denominacin del precio. Cuando el precio se paga peridicamente se llama renta o canon. El precio en el arrendamiento se pacta por periodos definidos o determinados en el tiempo; el uso y el goce son limitados en el tiempo, pues no se puede proporcionar un disfrute completo. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Obligacin de entregar la cosa arrendada. o Momento: La entrega debe hacerse inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo estipulacin de las partes. Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulacin donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el lugar donde debe hacerse el pago.

Inexistencia de la cosa: Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento es un caso donde falta objeto y por ende, el contrato es inexistente.

Obligacin del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada: La ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones necesarias o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso que se destina las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulacin en contrario, del arrendatario. Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada. Obligacin de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbacin en el goce de la cosa arrendada. El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensin que distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada. No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de ella. El arrendatario podr dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador. Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada. Para que el vicio sea redhibitorio se requiere. a. Que exista al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente. b. Que afecte el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que se ha de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado por menos precio. c. No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte o no los haya podido conocer en razn de su profesin u oficio. Derecho de retencin del arrendatario Procede: a. Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato. b. Cuando el arrendatario a realizado mejoras tiles consentidas por el arrendador con la expresa obligacin de abonaras. c. Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario. OBLIGACIONES CON EL ARRENDATARIO.

1. Gozar de la cosa, segn los trminos o espritu del contrato. 2. Velar por la conservacin de la cosa arrendada. 3. Pagar el precio o renta convenido. 4. Restituir o entregar la cosa al termino del contrato. SUBARRIENDO Consiste en que el arrendador parcial o totalmente da uso o goce de la cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a l concedidas o con las circunstancias especiales que vengan con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador. El subarriendo puede ser total o parcial. Parcial. Cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso o de la cosa arrendada. Total: cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo Sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador. Pago del precio. El precio debe ser cubierto por el arrendatario al termino convenido con el arrendador y en la forma estipulada. Si no lo cubre, en el tiempo convenido, incurre en el incumplimiento del contrato por mora en el pago del precio la renta. De simple tenencia surge la obligacin de entregar la cosa al terminar el contrato. La obligacin de restitucin lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada tenindose en cuenta los deterioros por el uso y goce legtimos El inc, 2 del art. 2.000 del C.C, consagra un derecho de retencin a favor del arrendador sobre tos frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que le arrendatario lo haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren, en atencin a que le artculo habla de poder retener. El artculo reglamenta un depsito teniendo al arrendador como depositario. Expiracin del arrendamiento: o Expira por cualquiera de los modos establecidos por el art. 1625 del C.C., compatibles con la naturaleza del acto jurdico. Por la convencin de partes Novacin Transaccin Remisin Confusin

o o o o o

o o o o o

Declaracin de nulidad Por la destruccin de la cosa arrendada Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato Por la extincin del arrendador Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto

Extincin del derecho del arrendador por expropiacin por motivo de utilidad pblica El art. 2018 del C.C, no consagra otra cosa que el principio de que el inters pblico prevalece sobre le inters particular en caso de expropiacin por inters publico: se sigan las siguientes reglas: - Se le dar al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principales y coger los frutos pendientes. - Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no de lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto numero de aos, todava pendientes, la fecha de la expropiacin y as costare por escritura publica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por parte de la Nacin o por quien haga la expropiacin. Insolvencia o muerte del arrendatario Ni la insolvencia o muerte del arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento. El acreedor o acreedores podrn sustituirse al arrendatario prestando fianza satisfaccin del acreedor. No siendo as el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento. 8.6. Embargo de la cosa arrendada El hecho de sacar del comercio la cosa arrendada, por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; este subsistir, operndose, solamente una sustitucin legal de los derechos y obligaciones del arrendador. CLASES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. a. Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda. (Ley 56 de 1.985, reglamentada por el decreto 1816 de 1.990). Locales comerciales: para comerciantes (artculos 518, 521, 522, 523, 524 del Cdigo de Comercio). Predios rurales para colonos, (artculos 2036 al 2044 del Cdigo Civil) b. Sobre Muebles: establecimientos de comercio vehculos, maquinaria industrial de elementos de establecimiento de comercio de naves y aeronaves, lising que es un contrato atpico c. Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras literarias (artculos 2063 al 2069 del Cdigo Civil).

Tambin hay contratos de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales.

CONTRATO DE MUTUO CONCEPTO: Habr mutuo o emprstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ultima esta autorizada a consumir, devolvindole en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad. CARACTERES: REAL UNILATERAL NO FORMAL GRATUITO U ONEROSO (si es comercial siempre es oneroso).

ELEMENTOS: 1) Genricos: consentimiento, objeto, causa. 2) Especficos: Si hay mandatarios necesitan poderes especiales. Se debe ser propietario de la cosa. Cosa debe ser mueble, consumible o fungible, y se debe det. Con precisin la cantidad, calidad, y tipo de cosa que se transmite. CONSENTIMIENTO: Es real, pero para probar en juicio se debe demostrar por escrito que las partes dieron su consentimiento, no basta con la sola posesin. PROMESA DE MUTUO: Si es gratuito, el mutuario no puede demandar si no se cumple, pero si puede si es oneroso por daos y perjuicios (plazo de 3 meses para demandar). CAPACIDAD:

Como nada dice tomamos al 1160, no pueden los incapaces absolutos, ni los relativos si les esta prohibido, los mandatarios para tomar o dar dinero prestado deben tener poder especial, los tutores o curadores necesitan autorizacin judicial. OBJETO: Cosas consumibles o fungibles aunque no sean consumibles. FORMA Y PRUEBA: No se exige forma, pero debe probarse por escrito publico o privado y de fecha cierta, si el emprstito supera los $10000. EFECTOS. RESPONSABILIDAD DEL MUTUANTE: Es responsable por los perjuicios que ocasionen los vicios o mala calidad de la cosa prestada, la ley no lo dice expresamente pero debe colaborar para que el mutuario pueda cumplir con la obligacin de pagar los intereses a termino, si se estableci, y de recibir la cosa en tiempo y forma. OBLIGACIONES DEL MUTUARIO: 1) Devolver las cosas iguales: Debe devolver en el tiempo convenido una entidad de cosas iguales, de la misma especie y calidad. 2) Imposibilidad de devolver cosas iguales: si no es posible el mutuario deber pagar el precio de la cosa o cantidad recibida, por las normas del lugar en que se deba devolver. MUTUO ONEROSO. No es oneroso sino se pacta expresamente, o no se pacta el inters, entonces el mutuante solo puede exigir los intereses moratorios o la perdida mas los intereses moratorio. Compensatorio: Moratorio: Compuesto: Convencional: Legal: Judicial: Usurario: Anatocismo: Es el lucro que tiene el mutuante. Es el resarcimiento del dao por mora. Es el que se calcula sobre el capital + los intereses. Es el establecido por las partes por contrato. Es el impuesto por la ley. Es el que corre a partir de la demanda o de la interpelacin. Excesivo. Es el inters del inters.

El cdigo no fijo limites para el inters convencional, pero hay que recordar que los jueces no permiten la usura al igual que el cdigo.

COMPARACION CON OTRAS FIGURAS: COMODATO: El comodato es un prstamo de uso y cae sobre bienes no consumibles o fungibles. LOCACION: En la locacin hay tenencia y no se transmite la propiedad. PRESTAMO COMERCIAL: Esta sujeto a las leyes mercantiles si la cosa prestada puede ser considerado genero comercial o para uso comercial, si tiene lugar entre comerciantes, o que el deudor sea comerciante.

LA LEY SUPLETORIA DEL CODIGO DEL COMERCIO El cdigo civil es la ley que suple al cdigo de comercio cuando no existen regulaciones en el comercio. las